ECLI:NL:RBAMS:2025:5828

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.343.414/01 KG zaaknummer rechtbank Amsterdam : 10957126/ KK EXPL 24-144 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 augustus 2025 in de zaak van [appellant] , wonend te [plaats 1] , appellant, advocaat: mr. A.J. Engelsma te Amsterdam, tegen STICHTING STADGENOOT, gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam. Partijen worden hierna [appellant] en Stadgenoot genoemd. De zaak in het kort Huurder wil verhuizen naar een kleinere woning. Om die reden vordert hij in kort geding dat zijn verhuurder hem toelaat tot een gemeentelijke voorrangsregeling. Aan die regeling zijn voorwaarden verbonden, waaronder de minimale oppervlakte van de achter te laten woning. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen vanwege het ontbreken van spoedeisend belang. Bovendien is onvoldoende aannemelijk geworden dat de grootte van de woning van de huurder aan de voorwaarden van de regeling voldoet. Het hof bekrachtigt die uitspraak.

[appellant] is bij dagvaarding van 4 juli 2024 in hoger beroep gekomen van een vonnis van 12 juni 2024 van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), onder bovenvermeld zaaknummer in kort geding gewezen tussen [appellant] als eiser en Stadgenoot als gedaagde (hierna: het bestreden vonnis). Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: memorie van grieven, met producties; memorie van antwoord, met producties. Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 juli 2025 laten toelichten, [appellant] door mr. Engelsma voornoemd en Stadgenoot door mr. E.L. van de Water, advocaat te Amsterdam, ieder aan de hand van spreekaantekeningen die zijn overgelegd. Partijen hebben ook inlichtingen verstrekt. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog zijn vordering zal toewijzen, met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten van beide instanties. Stadgenoot heeft - naar het hof begrijpt- geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen daarom ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang komen die feiten op het volgende neer. 2.1. [appellant] huurt sinds 2015 van Stadgenoot een sociale huurwoning in [plaats 2] (hierna: de woning). 2.2. In de loop der jaren heeft [appellant] veel overlast ervaren van de bewoners van de boven hem gelegen woning. [appellant] heeft bovendien last van een hoog energieverbruik in de woning. 2.3. [appellant] heeft daarom een aanvraag woningruil gedaan op basis van de voorrangsregeling Van Groot Naar Beter (hierna: de voorrangsregeling), een regeling waarbij huurders die kleiner willen gaan wonen voorrang kunnen krijgen bij toewijzing van een andere (kleinere) woning. De voorwaarden van deze regeling zijn, voor zover hier van belang:  Je woont in een sociale huurwoning in [plaats 1] . o Deze woning heeft 4 of meer kamers. o Deze woning heeft een oppervlakte van minimaal 70 m2.  De woonkamer, overige kamers, badkamer en keuken tellen mee.  Gangen en (zolder)bergingen tellen niet mee. 2.4. [appellant] wil op basis van de voorrangsregeling graag verhuizen naar een seniorenwoning in de buurt. Stadgenoot heeft deze aanvraag afgewezen omdat de woning van [appellant] te klein is en hij daardoor niet in aanmerking komt voor deelname aan deze regeling. 2.5. Partijen hebben in gezamenlijk overleg een meetrapport laten opmaken door [bedrijf] (hierna: [bedrijf] ). Uit die meting is gebleken dat de (voor de voorrangsregeling relevante) oppervlakte van de woning 68,79 m² is. 3Eerste aanleg 3.1. [appellant] heeft, samengevat, gevorderd dat Stadgenoot wordt veroordeeld hem toe te laten tot de voorrangsregeling, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van Stadgenoot in de proceskosten. 3.2. De kantonrechter heeft deze vordering afgewezen op grond van het ontbreken van spoedeisend belang. Stadgenoot heeft onweersproken aangevoerd dat [appellant] – als hij al aan de voorwaarden van de voorrangsregeling zou voldoen – rekening moet houden met een wachttijd van twee tot drie jaar voordat er een woning beschikbaar is. Ook indien een spoedeisend belang zou worden aangenomen zou de vordering volgens de kantonrechter niet toewijsbaar zijn, omdat de woning van [appellant] qua oppervlakte niet voldoet aan de voorwaarden voor deelname aan de voorrangsregeling.

4.1. [appellant] heeft in hoger beroep twee grieven aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Stadgenoot heeft hiertegen verweer gevoerd. De grieven en het verweer lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Spoedeisend belang 4.2. Voorafgaand aan een inhoudelijke beoordeling van de standpunten moet ook het hof, net als de kantonrechter, beoordelen of er spoedeisend belang is bij de gevorderde voorlopige voorziening. Getoetst moet worden of op het tijdstip van de door het hof te nemen beslissing voldoende spoedeisend belang aanwezig is om toewijzing van de vordering te rechtvaardigen. De voorlopige voorziening is bedoeld als ordemaatregel in een situatie waarin niet gewacht kan worden op de uitkomst van een bodemprocedure. 4.3. Tijdens de zitting in hoger beroep is duidelijk geworden dat [appellant] zijn woonsituatie als onhoudbaar ervaart. Dit brengt echter op zichzelf, zonder een nadere onderbouwing – die ontbreekt – niet met zich dat zijn situatie ook een voorlopige voorziening rechtvaardigt zoals gevorderd. De enkele behoefte en wens van [appellant] , hoe nadrukkelijk ook door hem ervaren, zijn daarvoor niet voldoende. Het hof weegt daarbij ook mee dat, zelfs bij toewijzing van de voorlopige voorziening, nog steeds rekening moet worden gehouden met een wachttijd. Partijen verschillen weliswaar van mening over de duur van die wachttijd, maar dat aan [appellant] niet per direct een woning kan worden toegewezen ná toelating tot de voorrangsregeling staat tussen partijen vast. Dat [appellant] de uitkomst van een bodemprocedure niet kan afwachten, is dus onvoldoende gebleken. 4.4. Met de kantonrechter is het hof dus van oordeel dat [appellant] geen spoedeisend belang heeft bij toelating tot de voorrangsregeling. De vordering van [appellant] is alleen al hierom niet toewijsbaar. De woning voldoet niet aan de voorwaarden 4.5. Het hof oordeelt bovendien, met de kantonrechter, dat het voorshands onvoldoende aannemelijk is gemaakt door [appellant] dat zijn woning qua oppervlakte voldoet om in aanmerking te komen voor de voorrangsregeling. 4.6. Tussen partijen staat vast dat voor toelating tot de voorrangsregeling de achter te laten woning een minimale oppervlakte van 70 m² moet hebben. Partijen hebben in gezamenlijk overleg een meetrapport laten opmaken door [bedrijf] , waaruit een kleinere oppervlakte blijkt, te weten 68,79 m². 4.7. [appellant] bestrijdt het meetrapport hoofdzakelijk met het argument dat de toepasselijke NEN 2580-norm niet gevolgd is. Uit het verweer van Stadgenoot blijkt echter dat de berekening niet alleen op de NEN 2580 gebaseerd is, maar ook op de aanvullende voorwaarden die de gemeente [plaats 1] stelt. Die staan onder meer in het beleidsboek van de Huurcommissie. Uit dat samenstel van regels en voorwaarden vloeit voort welke ruimtes wel en niet meetellen bij de uit te voeren meting. Gangen tellen bijvoorbeeld niet mee en kasten alleen voor zover zij niet uitkomen op een verkeersruimte (zoals een gang). [bedrijf] heeft hierop ook gewezen in een door haar opgesteld memo van 30 september 2024. [appellant] heeft de toepasselijkheid en inhoud van die nadere regels en voorwaarden van de gemeente niet voldoende gemotiveerd bestreden. Uit de enkele, niet onderbouwde, stellingen van [appellant] kan bovendien niet worden afgeleid dat [bedrijf] die regels en voorwaarden niet correct zou hebben opgevolgd. Het hof gaat daarom voorshands uit van de juistheid van die meting. 4.8. Het hof betrekt bij zijn beoordeling ook de (on)omkeerbaarheid van de gevolgen van toelating tot de voorrangsregeling. Als het hof de vordering van [appellant] zou toewijzen, zou dit leiden tot een nieuwe huurovereenkomst voor een andere woning. De lopende overeenkomst zou dan worden beëindigd. Een huurovereenkomst is een duurovereenkomst die leidt tot langlopende rechten en verplichtingen voor verhuurder en huurder. Indien de rechter in een bodemprocedure tot een ander oordeel zou komen dan het hof in dit kort geding, zouden deze gevolgen niet eenvoudig kunnen worden teruggedraaid. 4.9. Ook als spoedeisend belang zou worden aangenomen, zou de vordering van [appellant] dus niet voor toewijzing in aanmerking komen.

4.10. De grieven slagen niet. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep; veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op € 798,00 aan verschotten en € 2.428,00 voor salaris; verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. I. de Greef, E.K. Veldhuijzen van Zanten en M.J.R. Brons en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2025.