ECLI:NL:RBAMS:2025:506

RECHTBANK Amsterdam Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel Zaaknummer: C/13/761422 / KG ZA 24-1025 VVV/MAH Vonnis in kort geding van 23 januari 2025 in de zaak van [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres bij dagvaarding van 24 december 2024, hierna te noemen: [eiseres] , advocaat: mr. H.M. Kabir te Amsterdam, tegen de naamloze vennootschap ABN AMRO BANK N.V., gevestigd te Amsterdam gedaagde, hierna te noemen: ABN AMRO, advocaat: mr. E.E.W. Danen te Rosmalen.

1.1. Op de zitting van 9 januari 2025 waren aanwezig: - [eiseres] , bijgestaan door een tolk Roemeens (M.F. Iorga), met mr. Kabir, - aan de zijde van ABN AMRO: [naam 1] (medewerker Bijzonder Beheer bij Flanderijn, incassogemachtigde van ABN AMRO) met mr. Danen. 1.2. Ter zitting heeft [eiseres] de dagvaarding toegelicht. ABN AMRO heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot weigering van de gevraagde voorzieningen. Beide partijen hebben producties in het geding gebracht en ABN AMRO ook een pleitnota. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.1. [eiseres] , geboren in Roemenië, woont en werkt sinds 2021 in Nederland. Zij is de Nederlandse taal niet machtig. 2.2. In verband met een door ABN AMRO aan [eiseres] verstrekte geldlening van € 355.000,00 heeft [eiseres] bij notariële akte van 21 oktober 2022 haar appartement met berging aan de [adres 1] (de woning), bezwaard met een recht van eerste hypotheek ten behoeve van ABN AMRO. In de akte zijn onder meer de Algemene Bepalingen voor Hypotheken (ABH) en de Algemene Voorwaarden ABN AMRO Bank N.V. (ABV) van toepassing verklaard. 2.3. In augustus 2023 is op de woning executoriaal beslag gelegd door de VvE [naam VvE] , welk beslag door ABN AMRO is overgenomen, met bericht aan [eiseres] . Uiteindelijk heeft [eiseres] contact opgenomen met de beslaglegger en is een regeling getroffen. Volgens ABN AMRO heeft [eiseres] aan de beslaglegger bericht dat zij niet op het adres van de woning woont. 2.4. Op 7 november 2023 is (door Flanderijn) namens ABN AMRO aan [eiseres] een brief gestuurd over ongeoorloofde verhuur in de woning en dat ABN AMRO de hypotheek om die reden kan opeisen. In de brief is verzocht om contact en informatie. [eiseres] heeft per e-mail van 14 november 2023 (in het Engels) contact opgenomen en gezegd nog terug te bellen. Toen ook na een mail van Flanderijn (in het Engels) van 22 november 2023 geen reactie volgde, heeft ABN AMRO een deurwaarder verzocht de woning te bezoeken. In de rapportage van dat huisbezoek door [naam 2] op 6 december 2023 staat over de opdracht van ABN AMRO aan de deurwaarder: “Aanvullend verzoek vanuit medewerker [van ABN AMRO – vzr.]: Het dossier is via ABN AMRO in augustus 2023 ingestroomd i.v.m. beslag op de woning. Mevrouw zou in Roemenie verblijven. We hebben één keer contact gehad met klant. Mevrouw spreekt geen Nederlands en gebrekkig Engels. Op 13-10-23 dringt beslaglegger aan op executie. We hebben klant een aankondiging taxatie gestuurd. N.a.v. deze aankondiging is mevrouw de deurwaarder gaan bellen om een regeling te treffen!. Aandringen op executie is in de wacht gezet. Daar wij het vermoeden hebben dat klant de woning verhuurt, hebben wij dit bezoek uitgezet. Graag onderzoeken wie en of er op het adres iemand woont. Bij enig contact graag contact met ons op laten nemen.” Op de rapportage is, kennelijk door de deurwaarder, met de hand geschreven: “naambordje: [naam 3] [naam 4] ” en: “Verhuurder is [naam 5] consulting , KvK [kvk-nummer] er verblijven 2 poolse vrouwen + 2 poolse mannen op het adres. Zij huren dit pand [volgen vier namen -vzr.]” 2.5. Vanaf 22 november 2023 heeft Flanderijn brieven aan [eiseres] gestuurd over een betalingsachterstand aan ABN AMRO, met het verzoek contact op te nemen. Op 28 november 2023 heeft een medewerker van ABN AMRO de woning bezocht om een betaalafspraak te maken, maar [eiseres] niet thuis getroffen. Bij brief van 22 januari 2024 heeft Flanderijn aan [eiseres] geschreven dat de woning wordt verkocht en daarom moet worden getaxeerd, met wederom een verzoek om contact op te nemen. 2.6. Bij gelijkluidende brieven aan [eiseres] van ABN AMRO van 12 juni 2024, aan zowel het adres van de woning als aan het adres [adres 2] , heeft ABN AMRO geschreven: “De wet- en regelgeving in Nederland legt, met als doel de veiligheid en integriteit van de financiële dienstverlening te waarborgen, financiële instellingen bepaalde verplichtingen op. Op grond van deze wettelijke regelingen is ABN AMRO Bank N.V. (…) onder meer verplicht om voortdurend een klantenonderzoek te doen. In dit kader dient de bank zich tot het uiterste in te spannen om onder meer integriteits- en reputationele risico's te beperken. Op 11 augustus 2022 heeft u via Expat Mortgages B.V. een hypotheek aangevraagd voor het onderpand: [adres 1] . (…). Tijdens het acceptatieproces van uw hypotheek heeft u ter controle van uw dienstverband en inkomen een werkgeversverklaring en salarisstrook overlegd van Mantra B.V. Uit deze documenten blijkt uw functie als General Manager en een jaarinkomen van € 74.171. Op basis van dit dienstverband en inkomen is uw hypotheek geaccepteerd en gepasseerd op 21 oktober 2022. Op 25 augustus 2022 heeft u het renteaanbod van uw hypotheek ondertekend. U heeft getekend voor de volgende tekst: "De gegevens en informatie die ik heb aangeleverd zijn juist en volledig, als er wijzigingen zijn in deze gegevens of informatie breng ik ABN AMRO hier onmiddellijk van op de hoogte". Namens ABN AMRO vraag ik u de onderstaande documenten binnen 10 werkdagen een te leveren. De documenten die ik bij u opvraag zijn nodig om uw dienstverband en inkomen bij Mantra B.V. over de periode juni 2022 tot en met oktober 2022 te controleren en bevestigd te krijgen. Graag ontvangen wij van u: - Uitdraai van MIJN UWV, ter controle van uw dienstverband bij Mantra B.V. en uw arbeidsverleden. - Kopie rekeningafschriften met de salarisbijschrijvingen € 4.000 van Mantra B.V. over september en oktober 2022. - Kopie IE-aangifte 2022 en kopie definitieve IE-aanslag 2022.” 2.7. [eiseres] heeft per e-mail van 22 juni 2024 geantwoord: “1 am attaching the pay slips for the months of June, July and August. On September 1, 2022, I resigned because Mantra BV was late in paying me. For the month of August, they paid me on September 19. I am also attaching my resignation.” Bijgevoegd is een getypte en ondertekende brief van [eiseres] aan Mantra B.V., gedateerd 1 september 2022, waarin staat: “Geachte Mantra B.V. ( [naam 6] ) Via deze weg wil ik mijn ontslag indienen. Ik beëindig per direct de arbeidsovereenkomst.(…)” 2.8. Daarop heeft ABN AMRO per e-mail van 24 juni 2024 geantwoord: “(…) How is it possible that we have an employer-statement in your file that is dated and signed on 03-10-2022? This statement conforms your permanent job for an indefinite period at Mantra. You have terminated your job as of 01-09-2022. On 03-10-2022 you were no longer employed by Mantra. Who drew up this employer statement and why did you submit it to ABN AMRO? It is important that you provide an explanation for this situation. As requested in my letter, you must also provide a copy of a recent printout of "Mijn UWV" . We also need a copy of your IB-aangifte en IB-aanslag 2022. Please email these documents with a copy of your ID to me within 5 working days.” 2.9. Bij e-mail van 1 juli 2024 heeft [eiseres] gereageerd: “I did not send any document dated 02.10. My employer sent all the documents required by the office that took care of obtaining the loan. I was away from the Netherlands during that period from September 1 to the beginning of October. I waited to be paid and after that I sent him my resignation.” 2.10. Dezelfde dag heeft ABN AMRO aan [eiseres] geschreven: “You are responsible for the documents provided for your mortgage. On 25-08-2022 you signed the interest offer for your mortgage. This interest offer, which you signed, contains the following text: "The data and information I have provided are correct and complete. If there are any changes to this data or information, I will immediately inform ABN AMRO!" Your mortgage was approved by the notary on October 21, 2022. On this date you were aware that you no longer had employment and income at Mantra B.V.

3.1. [eiseres] vordert, samengevat: Primair: ABN AMRO te bevelen de tenuitvoerlegging van de titel strekkende tot beheer, ontruiming en verkoop van de woning onmiddellijk te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom, Subsidiair: ABN AMRO te bevelen de tenuitvoerlegging van die titel onmiddellijk te schorsen en gedurende 6 weken na dit vonnis geschorst te houden, teneinde [eiseres] in staat te stellen de reguliere achterstand van rente en aflossing aan te zuiveren en dan na die betaling de tenuitvoerlegging te staken en gestaakt te houden, op straffe van een dwangsom, ABN AMRO te verbieden de woning te executeren, op straffe van een dwangsom; en te bevelen om, voor zover ABN AMRO de woning al in beheer heeft genomen, te gehengen en te gedogen en zo nodig te faciliteren dat [eiseres] de woning weer in eigen beheer neemt, op straffe van een dwangsom, ABN AMRO te veroordelen om de buitengerechtelijke kosten conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten te betalen, ABN AMRO te veroordelen in de proceskosten, met wettelijke rente. 3.2. ABN AMRO voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4.1. Het gaat [eiseres] in de kern om haar vordering III: ABN AMRO verbieden om haar woning te verkopen. [eiseres] heeft voldoende spoedeisend belang omdat de executieverkoop is aangezegd voor 27 februari 2025. 4.2. Uitgangspunt is dat de hypotheekhouder (hier ABN AMRO) op grond van artikel 3:268 lid 1 Burgerlijk Wetboek het recht heeft van parate executie: ABN AMRO is bevoegd, indien de schuldenaar (hier [eiseres] ) in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt, het verbonden goed (hier: de woning) in het openbaar ten overstaan van een bevoegde notaris te doen verkopen. 4.3. [eiseres] stelt primair dat zij niet in verzuim is met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot waarborg strekt. Subsidiair stelt [eiseres] dat uitoefening van het recht van parate executie (a) strijd zou opleveren met de zorgplicht die op haar als financiële dienstverlener rust, (b) misbruik van recht zou opleveren en (c) in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid. 4.4. ABN AMRO voert daartegen aan dat [eiseres] niet voldoet aan haar contractuele verplichtingen: het onderpand is onbevoegd verhuurd (geweest), er heeft executoriaal beslag op het onderpand gelegen, er is sprake van een achterstand, maar het meest belangrijke is dat de bank fraude heeft geconstateerd bij het aangaan van de hypotheeklening. Conform artikel 11 van de toepasselijke algemene bepalingen zijn al deze feiten los van elkaar al reden om tot opeising van de hypothecaire geldlening over te gaan. Daarom had ABN AMRO, zo stelt zij, op 2 augustus 2024 een opeisbare vordering van € 344.520,02 te vermeerderen met nadien nog te vervallen termijnen, boete(rente) en te maken en reeds gemaakte kosten. Executie door de bank kan worden voorkomen door tot lossing (artikel 3:269 BW) over te gaan. [eiseres] is niet tot lossing overgegaan, de bank heeft derhalve recht van parate executie en mag dit uitoefenen. 4.5. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. 4.6. Artikel 27 ABV luidt, voor zover van belang: “Onmiddellijke opeisbaarheid U moet aan uw verplichtingen voldoen. Als u dit niet doet, kunnen wij al onze vorderingen op u meteen opeisbaar maken. U komt uw verplichtingen aan ons tijdig, volledig en op de juiste manier na. Met verplichtingen bedoelen wij niet alleen geldschulden die u aan ons heeft, maar ook andere verplichtingen. Denkt u bijvoorbeeld aan uw zorgplicht zoals genoemd in artikel 2 lid 2 ABV. Het kan zijn dat u toch in verzuim bent met de nakoming van een verplichting. Voor dat geval geldt het volgende: a. Wij mogen dan al onze vorderingen op u meteen opeisbaar maken, dus ook de vorderingen uit een overeenkomst die u wel correct nakomt. Wij maken van dit recht geen gebruik als uw verzuim van weinig betekenis is en houden ons aan onze zorgplicht zoals genoemd in artikel 2 lid 1 ABV. (…) b. Als wij onze vorderingen opeisbaar maken, doen wij dat door een verklaring. Wij vertellen u daarin waarom wij dat doen.” Artikel 11 ABH luidt, voor zover van belang: “Opeisbaarheid De Schuld is in de volgende gevallen − zonder dat een nadere ingebrekestelling vereist is − onmiddellijk volledig opeisbaar: a. Als de Schuldenaar bij aanvraag van de lening, dan wel op enig moment na het aangaan van de lening, onvoldoende of onjuiste gegevens heeft verstrekt, zodanig dat de Bank bij kennis van de juiste gegevens de Lening niet of niet op de overeengekomen voorwaarden zou hebben verstrekt; b. Bij toerekenbaar tekortschieten van de Schuldenaar in de nakoming van een verplichting uit hoofde van de Lening, de Akte en/of de Bepalingen; (…)” Fraude? 4.7. [eiseres] stelt dat het verwijt van fraude door ABN AMRO niet is onderbouwd. Dat klopt niet. In de opzeggingsbrief van 2 augustus 2024 staat dat een betalingsachterstand en fraude de redenen zijn voor de opzegging. In de brieven van 6 augustus 2024 wordt uitgelegd waaruit de fraude bestaat: “Op 21 oktober 2022 heeft u een hypotheek afgesloten voor het pand: [adres 1] . Deze hypotheek is verstrekt op uw dienstverband en inkomen bij Mantra B.V. Uit onderzoek blijkt dat u bij Mantra uit dienst bent getreden per 31-08-2022. Op het moment van passeren van de hypotheek op 21 oktober 2022 was er geen sprake meer van een aantoonbaar dienstverband en inkomen bij Mantra of een nieuwe werkgever.” Deze brieven zijn gericht aan het adres dat [eiseres] aan ABN AMRO had opgegeven – dat van de woning – en waar ABN AMRO dus op af mocht gaan. Bovendien zijn dezelfde brieven ook gestuurd aan het adres [adres 2] , waarop [eiseres] toen in de BRP ingeschreven stond. Bovendien blijkt uit de mailcorrespondentie tussen partijen die is gevolgd op de brief van ABN AMRO van 12 juni 2024 dat [eiseres] wel degelijk wist dat dit het probleem was. Daarnaast voert ABN AMRO aan dat zij ook met de financiële tussenpersoon van [eiseres] contact heeft gehad over de fraude. Dat is door [eiseres] niet weersproken. 4.8. Uit het voorgaande volgt ook dat [eiseres] ten onrechte beweert dat zij geen brieven of mails heeft ontvangen. 4.9. Voldoende aannemelijk is dat [eiseres] niet aan haar contractuele verplichtingen met betrekking tot informatieverstrekking heeft voldaan en dat ABN AMRO – in ieder geval op grond van artikel 11 sub a ABH – bevoegd was tot opeising van de schuld. [eiseres] heeft zelf op 22 juni 2024 verklaard dat zij haar dienstverband bij Mantra had opgezegd met ingang van 1 september 2022. Op het moment van passeren van de hypotheek op 21 oktober 2022 was er dus geen sprake meer van een aantoonbaar dienstverband en inkomen bij Mantra of een nieuwe werkgever. Dat terwijl [eiseres] wist of behoorde te weten dat de hypotheek werd verstrekt op basis van dat door haar opgegeven dienstverband en inkomen bij Mantra B.V. Daar komt bij dat ABN AMRO ter zitting, onder verwijzing naar door haar overgelegde stukken, onbetwist heeft aangevoerd dat de bij de hypotheekaanvraag op 3 oktober 2022 ingediende werkgeversverklaring over een dienstverband bij Mantra voor onbepaalde tijd vals was en dat [eiseres] zelf op 11 oktober 2022 de hypotheekofferte heeft getekend waarin zij onder meer verklaart dat de aangeleverde gegevens juist zijn en dat zij wijzigingen daarin vóór het passeren van de hypotheekakte aan ABN AMRO zal doorgeven. Tenslotte stelt ABN AMRO in haar aangifte van 6 augustus 2024: - dat Expat Mortgages (de tussenpersoon van [eiseres] bij de hypotheekaanvraag) op verzoek van ABN AMRO de oorspronkelijke mail met de daarbij gevoegde werkgeversverklaring heeft overgelegd aan ABN AMRO, en - dat die e-mail (die in de aangifte is gekopieerd) van 3 oktober 2022 blijkt te zijn verstuurd vanaf het mailadres [e-mailadres] van de heer [naam 6] , die tevens degene is die de woning aan [eiseres] heeft verkocht en die de woning ongeoorloofd heeft verhuurd uit naam van [eiseres] . Daar is door [eiseres] niets tegenin gebracht. 4.10. [eiseres] heeft aangevoerd dat zij zelf de informatie niet heeft verstrekt maar dat dat voor haar is gedaan en zij niet goed wist wat er verstrekt is. Dat verweer kan haar niet helpen, omdat zij wel stukken heeft getekend op grond waarvan aan haar een hypotheeklening is verstrekt en zij zich gerealiseerd moet hebben dat de vraag of zij een arbeidsinkomen had ten tijde van het aangaan van die lening relevant was voor de bank, terwijl zij zelf haar dienstverband nog vóór de ondertekening van de offerte heeft beëindigd. Verhuur? 4.11. Er zijn voorshands diverse aanwijzingen dat de woning zonder toestemming van ABN AMRO werd verhuurd.

De voorzieningenrechter 5.1. weigert de gevraagde voorzieningen, 5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 1.999,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. T.H. van Voorst Vader, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A.H. Verburgh, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2025. Type: MAH Coll: EK

You have concealed this information and have not informed ABN AMRO about it. You must provide a printout of MY UWV within 3 working days so that ABN AMRO can check until when your employment was known to the UWV.The UWV document must also show who your employer was from 1 October 2022 until now. You have been given sufficient time by ABN AMRO to provide this document. If you do not provide the UWV document within 3 days, ABN AMRO may decide to take measures in your name!” 2.11. Bij brief van 2 augustus 2024 aan [eiseres] , aan het adres van de woning, heeft Flanderijn namens ABN AMRO de leningsovereenkomst opgezegd en de resterende hoofdsom van € 344.520,02 opgeëist. In de brief staat: “Waarom moet u de lening in één keer betalen? De voorwaarden voor uw lening staan in uw hypotheekakte en de daarbij behorende Algemene Bepalingen. U heeft zich niet aan deze voorwaarden gehouden. ABN AMRO Bank N.V. eist de lening op vanwege het volgende: - er is sprake van een betalingsachterstand; - er is fraude geconstateerd; Melding bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) Wij melden het BKR dat de geldlening is opgeëist. Daartoe zijn wij verplicht. Totaalbedrag en betaling De resterende hoofdsom bedraagt € 343.039,10, exclusief de betalingsachterstand van € 1.480,92 per heden. U kunt het bedrag van € 344.520,02 uiterlijk op 16 augustus 2024 overmaken naar rekening [rekeningnummer] van ABN AMRO Bank N.V. Vermeld bij uw betaling altijd uw leningnummer [nummer] . Voorkom een veiling van uw woning Door te betalen voorkomt u openbare verkoop van uw woning, Indien niet volledig of niet tijdig wordt betaald, schakelt Flanderijn namens ABN AMRO Bank een notaris in die de openbare verkoop van uw woning verzorgt en een datum bepaalt waarop de veiling plaatsvindt. Daarnaast bestaat de mogelijkheid dat via de rechter een beroep wordt gedaan op het huurbeding, beheerbeding of ontruimingsbeding uit de hypotheekakte, waardoor u uw woning mogelijk eerder moet verlaten dan de te plannen veilingdatum. Het ontstaan of oplopen van een betalingsachterstand gedurende het veilingtraject is ook een reden om tot openbare verkoop over te gaan of deze voort te zetten. Kosten Alle kosten die gepaard gaan met (de voorbereiding van) het veilingtraject komen voor uw rekening. Ook indien u gedurende het veilingtraject de gronden voor de opeising van de geldlening wegneemt, bent u gehouden de tot dan toe gemaakte kosten aan de bank te voldoen. Gebeurt dit niet, dan vormen die kosten een zelfstandige grondslag om tot openbare verkoop over te gaan of deze voort te zetten. Wij nodigen u uit voor een persoonlijk gesprek U bent welkom bij ons op kantoor om de financiële gevolgen van verkoop te bespreken. Ook onderzoeken wij samen met u of een veiling kan worden voorkomen. Maak uiterlijk 7 augustus 2024 een afspraak voor een persoonlijk gesprek. (…)” 2.12. Bij – aan beide eerder genoemde adressen gerichte - gelijkluidende brieven aan [eiseres] van 6 augustus 2024 heeft de Fraudedesk Hypotheken van ABN AMRO geschreven dat haar gegevens a. a) voor 5 jaar zijn opgenomen in het Incidentenregister en het Extern Verwijzingsregister van de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken, met als reden: “Wij hebben vastgesteld, dat u betrokken bent (geweest) bij een gebeurtenis die een risico vormt of kan vormen voor de belangen, integriteit of veiligheid van ABN AMRO of haar cliënten of medewerkers of voor de financiële sector als geheel. Op 21 oktober 2022 heeft u een hypotheek afgesloten voor het pand: [adres 1] . Deze hypotheek is verstrekt op uw dienstverband en inkomen bij Mantra B.V. Uit onderzoek blijkt dat u bij Mantra uit dienst bent getreden per 31-08-2022. Op het moment van passeren van de hypotheek op 21 oktober 2022 was er geen sprake meer van een aantoonbaar dienstverband en inkomen bij Mantra of een nieuwe werkgever. Ook is vastgesteld dat u het onderpand zonder toestemming van ABN AMRO heeft verhuurd.”, en b) voor 8 jaar zijn opgenomen in het Intern Verwijzingsregister van ABN AMRO omdat “Wij hebben vastgesteld dat u (vermoedelijk) betrokken bent (geweest) bij een gebeurtenis die een risico vormt of kan vormen voor de belangen, integriteit of veiligheid van ABN AMRO of haar cliënten of haar medewerkers.” 2.13. Eveneens op 6 augustus 2024 heeft ABN AMRO aangifte tegen [eiseres] gedaan van valsheid in geschrift (art. 225 Wetboek van Strafrecht (Sr)), het niet naar waarheid verstrekken van gegevens (art. 227a Sr), oplichting (artikel 326 Sr) en witwassen (art. 420bis, 420ter en 420quater Sr.). In de aangifte stelt ABN AMRO onder meer: “Uit het UWV verzekeringsbericht blijkt echter dat [eiseres] [bedoeld is [eiseres] - vzr] haar dienstverband bij Mantra B.V. heeft opgezegd en beëindigd per 31-08-2022. Feit is dan dat op datum passeren hypotheekakte, 21-10-2022 er geen inkomen meer van toepassing was van deze werkgever, erger nog, na 31-08-2022 is geheel geen werkgever en inkomen meer bekend bij het UWV. Hoe wordt dan de hypotheek betaalt? Uit onderzoek blijkt dat het onderpand aan de [adres 1] zonder toestemming van ABN AMRO is verhuurd aan meerdere arbeidsmigranten. Deze ongeoorloofde verhuur dekt de hypotheeklasten. In de hypotheekakte en de algemene voorwaarden staat opgenomen dat het pand bestemd is voor eigen gebruik en bewoning en dat verhuur niet is toegestaan.” 2.14. ABN AMRO heeft bij exploot van 9 oktober 2024 de openbare verkoop op 27 februari 2025 van de woning aangezegd. 2.15. Bij verzoekschrift van 30 oktober 2024 heeft ABN AMRO verzocht om verlof voor het inroepen van het beheerbeding, het huurbeding en het ontruimingsbeding en om de huurders, de hypotheekgever ( [eiseres] ) en eenieder die zich in het pand bevindt te veroordelen tot ontruiming. 2.16. De voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft de verzoeken bij beschikking, uitvoerbaar bij voorraad, van 19 december 2024 toegewezen, met dien verstande dat ABN AMRO aan het beheers- en ontruimingsbeding en de veroordeling tot ontruiming voor zover dit [eiseres] en bewoners/niet-huurders betreft, geen rechten kan ontlenen zolang [eiseres] meewerkt aan een inpandige taxatie en bezichtigingen van de woning overeenkomstig de aanwijzingen van de veilingmakelaar. Daartoe is in de beschikking onder meer overwogen: “3.6 De bank heeft twee geveltaxaties van de woning overgelegd. Vast staat dat het de taxateur niet is gelukt om met [eiseres] in contact te komen. Gelet hierop en de door de bank gestelde opeisingsgronden is aannemelijk dat [eiseres] in ernstige mate tekort is geschoten in haar verplichtingen jegens de bank. De bank heeft dan ook recht en belang om thans door te gaan met de voorbereidingen voor het uitwinnen van haar hypothecaire rechten om zodoende een zo hoog mogelijke opbrengst van de woning te realiseren. [eiseres] heeft eveneens een belang bij een zo hoog mogelijk opbrengst indien het haar niet lukt om de openbare verkoop te voorkomen. Omdat [eiseres] ter zitting heeft meegedeeld bereid te zijn om mee te werken aan een inpandige taxatie en bezichtigingen, zal het verzoek worden toegewezen onder de voorwaarde dat het de bank slechts is toegestaan om van het verlof om het beheers- en ontruimingsbeding in te roepen gebruik te maken op het moment dat [eiseres] niet meewerkt aan een inpandige taxatie bezichtigingen overeenkomstig de aanwijzingen van de veilingmakelaar.”

Daarbij wordt met name de rapportage van het huisbezoek door de deurwaarder op 6 december 2023 in aanmerking genomen, maar ook de – door ABN AMRO opgevoerde en door [eiseres] niet betwiste – telefonische verklaringen van [eiseres] zelf dat zij niet zelf in de woning woonde of woont. Het gaat om verklaringen op verschillende momenten in 2023 en 2024 tegenover deurwaarders, ABN AMRO en een door ABN AMRO ingeschakeld recherchebureau. [eiseres] heeft in de dagvaarding en ter zitting ontkend dat de woning verhuurd werd. Anderzijds heeft zij ter zitting verklaard dat zij de woning heeft gekocht in verhuurde toestand, dat de heer [naam 5] de verhuurder was, dat de huurders nog enige tijd in de woning hebben gezeten, dat [eiseres] heeft getracht die mensen eruit te krijgen, dat zij daarvoor ook de politie heeft ingeschakeld, maar dat zij de woning niet wilden verlaten en dat zij nooit zelf heeft verhuurd. [eiseres] stelt dat zij dit kan onderbouwen met stukken van de politie, maar die heeft zij niet overgelegd. Aannemelijk is dat deze [naam 5] bovengenoemde [naam 6] is. Desgevraagd heeft [eiseres] ter zitting ontkend dat [naam 5] haar dwong tot de koop van de woning. Hoe het precies zit is niet duidelijk geworden op grond van deze tegenstrijdige verklaringen, maar dat de woning zonder toestemming van ABN AMRO verhuurd is (geweest) staat wel vast. Daarmee was ABN AMRO naar voorlopig oordeel ook op grond van artikel 27 ABV, artikel 11 sub b ABH en het verhuurverbod in de hypotheekakte bevoegd tot opeising van de schuld. Zorgplicht 4.12. Subsidiair stelt [eiseres] dat de aanzegging executoriale verkoop van 9 oktober 2024 niet rechtsgeldig was, omdat deze in het Nederlands was gesteld, terwijl ABN AMRO wist dat [eiseres] van Roemeense afkomst is en de Nederlandse taal niet beheerst. ABN AMRO zou hiermee in strijd met haar zorgplicht ex artikel 2 Algemene Bankvoorwaarden en artikel 4:25 Wft hebben gehandeld. 4.13. Die stelling wordt niet gevolgd. Wie in Nederland een hypotheek afsluit kan en moet verwachten dat daarover in het Nederlands wordt gecommuniceerd. Zoals ABN AMRO terecht aanvoert volgt dit ook uit de ABV. Dat ABN AMRO enkele e-mails aan [eiseres] in het Engels heeft gesteld is service, maar vloeit niet voort uit een verplichting van ABN AMRO. 4.14. Tenslotte meent [eiseres] dat ABN AMRO haar zorgplicht heeft geschonden door artikel 7:128a lid 1 BW niet na te leven. Daarin is bepaald:“1. Indien de consument in verzuim is met zijn verplichtingen uit hoofde van de kredietovereenkomst, mag de kredietgever niet tot aanzegging van de executie als bedoeld in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering overgaan dan nadat ten minste twee maanden na het tijdstip waarop de vordering opeisbaar is geworden, zijn verstreken en de kredietgever de consument persoonlijk heeft uitgenodigd om in overleg te treden over diens betalingsachterstand, tenzij in redelijkheid niet van de kredietgever kan worden gevergd dat hij voormelde termijn in acht neemt of de consument persoonlijk benadert om te overleggen.” 4.15. Volgens [eiseres] is het bedrag van € 344.520,20 pas vanaf 17 augustus 2024 opeisbaar geworden, omdat ABN AMRO in de brief van 2 augustus 2024 had geschreven dat het uiterlijk op 16 augustus 2024 moest worden overgemaakt. Stel dat ABN AMRO rechtsgeldig tot opeising van dit gehele bedrag kon overgaan (hetgeen [eiseres] betwist, zie boven), dan nog kon ABN AMRO pas vanaf 17 oktober 2024 tot de aanzegging van de executie overgaan. De aanzegging van 9 oktober 2024 was dus niet rechtsgeldig, aldus steeds [eiseres] . 4.16. Dit betoog wordt niet gevolgd. Dat [eiseres] nog twee weken kreeg om aan haar betalingsverplichting te voldoen, verandert niets aan de opeisbaarheid van de vordering. Uit het bovenstaande volgt dat de onbevoegde verhuur al in december 2023 en de fraude omstreeks juli 2024 aannemelijk was en dat de lening dus toen al en in ieder geval ten tijde van de opzeggingsbrief van 2 augustus 2024 opeisbaar was. De aanzegging van 9 oktober 2024 is dus na de voorgeschreven wettelijke termijn van twee maanden gedaan. Met de uitnodiging in de opzeggingsbrief van 2 augustus 2024 is ook aan het vereiste van een uitnodiging voor overleg voldaan. Overigens gaat het verwijt dat de brief in het Nederlands was gesteld, om de eerder vermelde redenen niet op. Misbruik van recht 4.17. [eiseres] stelt verder dat ABN AMRO misbruik maakt van haar recht van parate executie omdat verkoop van de woning niet nodig is om haar doel, aflossing van de lening, te bereiken. [eiseres] is immers, zo stelt zij, altijd haar betalingsverplichtingen tijdig nagekomen en is zelfs bereid om (zonder daartoe verplicht te zijn) het volledig openstaande bedrag in één keer te voldoen, mits zij in de gelegenheid wordt gesteld financiering aan te trekken. 4.18. Op grond van artikel 3:13 lid 1 BW kan degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet inroepen, voor zover hij haar misbruikt. Daarvan is onder meer sprake in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (lid 2). 4.19. Volgens [eiseres] is van een dergelijke onevenredigheid sprake. ABN AMRO stelt hier tegenover dat, gelet op de fraude, afscheid van [eiseres] onvermijdelijk is en dat aantrekken van financiering elders om dezelfde reden niet zal lukken. Dat verweer snijdt hout. Ook wijst ABN AMRO er terecht op dat [eiseres] haar stelling dat zij € 3,5 ton kan ophoesten niet met stukken heeft onderbouwd, terwijl dit wel op haar weg lag. 4.20. [eiseres] heeft zelf verklaard lange tijd niet in de woning te hebben gewoond. Dat [eiseres] door de openbare verkoop haar woning zal verliezen is zeker nadelig voor haar – mits zij er inmiddels daadwerkelijk woont – maar is inherent aan het recht van parate executie. Zoals hierboven is overwogen, mag ABN AMRO dat recht uitoefenen als gevolg van gedragingen die voor rekening van [eiseres] komen, zoals het verstrekken van onjuiste gegevens. Dat er na de executie mogelijk een restschuld overblijft – welke mogelijkheid door [eiseres] overigens niet is geconcretiseerd – die op [eiseres] verhaald zal worden, zoals zij stelt, leidt evenmin tot de door [eiseres] gestelde onevenredigheid. 4.21. Al met al wordt de – hoge – lat van misbruik van bevoegdheid niet gehaald. redelijkheid en billijkheid 4.22. Om dezelfde redenen gaat het beroep van [eiseres] op de redelijkheid en billijkheid (aangenomen wordt dat zij hiermee doelt op artikel 6:2 BW) niet op. Zij voert ter onderbouwing ook geen nieuwe argumenten aan, maar verwijst naar haar eerdere betoog. Belangenafweging 4.23. Uit het voorgaande volgt dat een belangenafweging niet tot een andere conclusie leidt, omdat het belang van ABN AMRO om niet verder te gaan met een frauderende klant zwaarder weegt dan de door [eiseres] aangedragen belangen. Vorderingen I en II. 4.24. De vorderingen I en II behelzen een executiegeschil ten aanzien van de – onherroepelijke – beschikking van 19 december 2024.