ECLI:NL:RBAMS:2025:4916

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 23/6334 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 juli 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 (vorderingsnummer [nummer] ) de waarde ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) van [adres 1] in Amsterdam, de woning, op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 761.000,-. 2. De heffingsambtenaar heeft in hetzelfde document de aanslagen onroerende zaakbelasting 2023 bekendgemaakt, waarbij de WOZ-waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd. 3. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser op 5 september 2023 ongegrond verklaard. Eiser heeft beroep ingesteld. 3.1. De rechtbank heeft het beroep op 23 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen: de heffingsambtenaar mr. H. Oderkerk bijgestaan door [de persoon] , taxateur. Eiser was niet aanwezig.

4. De rechtbank beoordeelt allereerst de ontvankelijkheid van het beroep. 5. Het beroep is ontvankelijk. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 6. Voor het indienen van een beroepschrift geldt een termijn van zes weken. Deze termijn begint op de dag na de dag waarop het besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze is bekendgemaakt. Dat is in dit soort gevallen de dag na de dag waarop het besluit is toegezonden/gepubliceerd. 7. Als iemand een beroepschrift te laat indient, verklaart de rechtbank het beroep niet-ontvankelijk. Dat is alleen anders als het niet tijdig indienen van het beroepschrift verschoonbaar is. Dan laat de rechtbank niet-ontvankelijkverklaring op grond van die te late indiening achterwege. 8. Vast staat dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar bekend heeft gemaakt op 5 september 2023 door verzending per post aan het BRP-adres van eiser, zodat de termijn voor het indienen van het beroep eindigde op 17 oktober 2023. Het beroepschrift met dagtekening 25 oktober 2023, is door de rechtbank ontvangen op 26 oktober 2023. Dit is te laat. 9. De rechtbank dient te beoordelen of het aan eiser kan worden toegerekend dat hij te laat beroep heeft ingesteld. Als hem dat niet kan worden toegerekend moet worden beoordeeld of eiser zo spoedig mogelijk alsnog beroep heeft ingesteld. 10. De rechtbank oordeelt als volgt. In dit geval doen er zich zodanig bijzondere omstandigheden voor dat het eiser niet kan worden toegerekend dat hij het beroep te laat heeft ingediend. Eiser heeft aangevoerd dat hij het beroep niet eerder heeft kunnen schrijven omdat hij recentelijk een zwaar ongeluk heeft gehad waardoor hij twee weken in het ziekenhuis heeft gelegen (waarvan zes dagen in coma). Hij heeft twee zware operaties ondergaan en zat ten tijde van het indienen van het beroep in een langdurig revalidatietraject. Onder deze omstandigheden kan het eiser niet worden toegerekend dat hij te laat beroep heeft ingediend. Eiser heeft alsnog binnen acht dagen na het verstrijken van de beroepstermijn beroep ingesteld. Dat is voldoende spoedig. De termijnoverschrijding is dan ook verschoonbaar. De rechtbank gaat daarom over tot een inhoudelijke behandeling van deze zaak. 11. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. 12. Het beroep is gegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit heeft. 13. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van € 761.000,- voor de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 14. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar uit coulance een WOZ-waarde voorgesteld van € 700.000,- voor de woning. Hij biedt deze coulance vanwege het ontbreken van de onderbouwende stukken voor het aannemelijk maken van de waarde. Op zitting is er wel een onderbouwing voor de WOZ-waarde maar daar kan eiser niet op reageren. De taxateur heeft ter zitting wel onderbouwd dat ook deze waarde van € 700.000,- niet te hoog is. 15. Omdat de WOZ-waarde is gewijzigd in beroep, zal het beroep gegrond worden verklaard. De rechtbank zal beoordelen of de nieuwe door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde aannemelijk is. Standpunt van eiser 16. Volgens eiser moet de WOZ-waarde worden vastgesteld op € 625.000,- omdat er ongeveer zes maanden voor de waardepeildatum een taxatie heeft plaatsgevonden. Daarnaast vindt eiser de vergelijkingsobjecten niet geheel vergelijkbaar. Zijn taxatierapport is een beter uitgangspunt omdat dit specifiek betrekking heeft op de woning van eiser. Zijn de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar? 17. De rechtbank stelt voorop dat het de heffingsambtenaar vrij staat om zelf een keuze te maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en transactiecijfers om de waarde van de woning te onderbouwen. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten (vrijwel) identiek zijn aan de woning. Het gebruik van vergelijkingsobjecten is bedoeld om transactiewaarden te vergelijken en aan de hand daarvan de (vastgestelde) waarde te bepalen en onderbouwen. De heffingsambtenaar hoeft daarbij geen gebruik te maken van vergelijkingsobjecten die door eiser als beter vergelijkbaar worden gekwalificeerd. De heffingsambtenaar moet dan wel motiveren waarom hij dit niet heeft gedaan. 18. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht waarom de WOZ-waarde van € 700.000,- niet te hoog is. Als onderbouwing gebruikt hij de drie vergelijkingsobjecten uit het taxatierapport van eiser, namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] in Amsterdam. Hij kan de verkoopcijfers echter niet ongewijzigd tot uitgangspunt nemen. Deze moeten namelijk gecorrigeerd worden naar de waardepeildatum. Daar is in eisers taxatierapport geen rekening mee gehouden. Ook de gestelde waarde van eiser van € 625.000,- is vastgesteld per 30 juni 2021, terwijl de waardepeildatum 1 januari 2022 is. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar verkoop 2 ( [adres 5] in Amsterdam) bij de onderbouwing betrokken. De verkoopcijfers van deze objecten heeft de heffingsambtenaar berekend naar de waardepeildatum. Daarbij komt hij op de volgende waardes: [adres 2] [adres 3] [adres 4] [adres 5] Waardes naar peildatum € 734.430,- € 584.272,- € 609.168,- € 760.366,- Gemiddelde neutrale m²-prijs € 9297,- € 9274,- € 8356,- € 9800,- 19. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten in beroep voldoende vergelijkbaar zijn. Ten aanzien van de eerste drie verkopen is dat tussen partijen ook niet in geschil en ten aanzien van [adres 5] geldt dat eiser niet heeft onderbouwd waarom dit object onvoldoende vergelijkbaar is. Vast staat dat ook deze woning in zich in dezelfde straat en op dezelfde woonlaag als de woning van eiser bevindt en een vergelijkbaar oppervlakte heeft. De heffingsambtenaar heeft deze woning dan ook bij de onderbouwing van de WOZ-waarde mogen gebruiken. Is er voldoende rekening gehouden met de verschillen? 20. Voor zover sprake is van verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, is vervolgens de vraag of met deze verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning. 21. De rechtbank stelt vast dat eiser niet heeft gesteld of onderbouwd dat onvoldoende rekening is gehouden met eventuele verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Daarvan is op zitting ook niet gebleken. De gemiddelde m²-prijs van het object van eiser is bij een WOZ-waarde van € 700.000,- lager dan de gemiddelde neutrale m²-prijs van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank vindt de dat de heffingsambtenaar ter zitting voldoende heeft onderbouwd dat de WOZ-waarde van € 700.000,- niet te hoog is vastgesteld.

23. Het beroep is gegrond. Dat betekent dat de rechtbank de waarde vast stelt zoals deze is verlaagd door de heffingsambtenaar in beroep. Dit betekent dat de WOZ-waarde van de woning wordt vastgesteld € 700.000,- voor het belastingjaar 2023 (waardepeildatum 1 januari 2022). 24. Omdat het beroep gegrond is moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden. Eiser heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar en de aanslag; bepaalt de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2023 op € 700.000,-; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde uitspraak op bezwaar; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A.W. Jansen, rechter, in aanwezigheid van mr. J.J. Bakker, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 1 juli 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Dit volgt uit artikel 6:7 van de Awb. Dit volgt uit artikel 6:8, eerste lid, van de Awb. Dit volgt uit artikel 6:11 van de Awb. Basisregistratie Personen.