ECLI:NL:RBAMS:2025:4380

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht kantonrechter zaaknummer: 11353979 CV EXPL 24-13067 vonnis in de hoofdzaak van 12 juni 2025 inzake [eiser] , te [woonplaats 1] , eiser in conventie, verweerder in reconventie gemachtigde: mr. W.A. Stegeman tegen: [gedaagde] , te [woonplaats 2] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, gemachtigde: mr. Bouman Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘ [gedaagde] ’.

1.1. het verdere verloop van de procedure blijkt uit: de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling van 14 mei 2025, het vonnis in incident van 23 mei 2025. 1.2. Partijen hebben voorafgaand aan de mondelinge behandeling van 14 mei 2025 producties ingebracht. Volgens artikel 4.4. lid 1 van het procesreglement dienen producties tien dagen voor de zitting te worden ingediend. Concreet heeft dit gevolgen voor de e-mails van [gedaagde] van 12 mei 2025 met diverse bijlagen en de akte van 13 mei 2025 van zijn gemachtigde, mr. Bouman, met een tweetal producties. De kantonrechter laat de akte van mr. Bouman toe. Weliswaar is deze akte een dag voor de zitting ingediend, maar de omvang is beperkt en de stukken waren [eiser] bekend. Ook heeft [eiser] geen bezwaar gemaakt tegen deze stukken. 1.3. Dat ligt anders voor de stukken die [gedaagde] zelf heeft verstuurd met de verschillende e-mails van 12 mei 2025. [eiser] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Het betreffen 67 bijlagen die uit vele pagina’s bestaan. Dat is te veel, mede gelet op het feit dat het erg laat is ingediend, namelijk twee dagen voor de zitting. De kantonrechter is het hier mee eens en laat die stukken niet toe. 1.4. Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.1. [gedaagde] huurt een woning aan de [adres] (het gehuurde). [gedaagde] betaalde bij aanvang een all-in prijs van € 1.000,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. In de schriftelijke huurovereenkomst is onder meer een indexeringsbeding opgenomen, die kort gezegd inhoudt dat de huurprijs wordt geïndexeerd op basis van de wettelijke regeling. 2.2. Het gehuurde is meerdere keren gewisseld van eigenaar. De laatste eigenaar voor [eiser] was Stichting de Heuvel. De bestuurder daarvan was de heer [naam] . 2.3. De Huurcommissie heeft op verzoek van [gedaagde] bij uitspraak van 31 oktober 2008 de huurprijs gesplitst en de kale huur vastgesteld op € 314,96 per maand en de servicekosten op € 76,62. 2.4. Bij uitspraak van 30 mei 2016 heeft de Huurcommissie de huurprijs verlaagd naar € 125,98 vanwege diverse gebreken aan het gehuurde. 2.5. [gedaagde] is op enig moment geheel gestopt met betalen. 2.6. [eiser] heeft het gehuurde gekocht op een executieveiling. Op 3 maart 2023 is het aan hem geleverd. 2.7. [gedaagde] had in ieder geval sinds het intreden van [eiser] als verhuurder geen huur of servicekosten betaald. 2.8. In de periode van augustus 2023 tot en met 25 oktober 2023 heeft [eiser] meermaals contact opgenomen met [gedaagde] om onder meer toegang te krijgen tot het gehuurde om de onder 2.4 genoemde gebreken te kunnen herstellen. Op 14 september 2023 zijn partijen samen in het gehuurde geweest en is een lijst van gebreken opgesteld. [eiser] heeft vervolgens na diverse verzoeken daartoe geen toegang tot het gehuurde gekregen om de werkzaamheden uit te voeren. 2.9. Bij dagvaarding van 22 november 2023 heeft [eiser] een kort geding gestart en daarin betaling van de huur en servicekosten gevorderd en ontruiming. Hij voerde – kort gezegd – aan dat het aannemelijk is dat in een bodemprocedure de ontruiming wordt toegewezen, omdat [gedaagde] tekortschiet door niet te betalen en niet mee te werken aan het herstel. De mondelinge behandeling was op 12 december 2023 en is vervolgens aangehouden tot 22 februari 2024. 2.10. Vanaf eind december 2023 tot en met 8 januari 2024 hebben er werkzaamheden in het gehuurde plaatsgevonden. 2.11. Op 20 februari 2024 heeft [gedaagde] laten weten dat volgens hem de gebreken niet hersteld zijn, dat nu ook de wastafel lekt en dat hij de huur niet zal betalen. Op 21 februari 2024 heeft [gedaagde] alsnog een bedrag van € 1.511,- betaald. 2.12. In het kortgedingvonnis van 7 maart 2024 heeft de kantonrechter – kort gezegd – geoordeeld dat de opschortings- en verrekeningsverweren van [gedaagde] falen en de vorderingen van [eiser] tot betaling van de huur en servicekosten toegewezen. De kantonrechter heeft de ontruimingsvordering niet toegewezen. [eiser] heeft daartegen hoger beroep ingesteld. 2.13. Na het kortgedingvonnis heeft [gedaagde] de toen aanwezige achterstand ingelopen. Ook heeft hij vervolgens maandelijks, op wisselende data, de huur en servicekosten betaald met de omschrijving ‘onder protest’. Andere bedragen, zoals proceskostenveroordelingen, zijn niet betaald. 2.14. Bij brief van 4 april 2024 heeft [eiser] een jaarlijkse huurverhoging voorgesteld, zodat de huur per 1 juli 2024 neerkomt op € 343,55. Ook is een servicekostenverhoging voorgesteld, zodat servicekosten neerkomen op € 103,99. [gedaagde] is de oude huurprijs van € 314,96 blijven betalen en de hogere servicekosten. 2.15. Met de e-mail van 15 april 2024 heeft [gedaagde] een lijst van gebreken naar [eiser] gestuurd. [eiser] heeft daar twee weken later, op 28 april 2024, op gereageerd. Hij heeft – kort gezegd – [gedaagde] erop gewezen dat een aantal zaken kleine gebreken betreffen die voor rekening van [gedaagde] komen volgens het Besluit kleine Herstellingen. Verder heeft hij de suggestie aan [gedaagde] gegeven om de lijst nog eens door te nemen met zijn advocaat en dan opnieuw te melden welke concrete gebreken voor rekening van [eiser] als verhuurder zouden moeten komen. [gedaagde] heeft hier niet meer op gereageerd. 2.16. [gedaagde] is verder meerdere procedures bij de Huurcommissie gestart, zoals over de servicekosten, gebreken, de indexering en klachten over het gedrag van [eiser] . De Huurcommissie heeft die om verschillende redenen ongegrond verklaard of [gedaagde] niet-ontvankelijk verklaard. 2.17. Het gerechtshof Amsterdam heeft op 8 april 2025 arrest gewezen in het hoger beroep tegen het onder 2.12 genoemde kortgedingvonnis. Kort gezegd heeft het hof [eiser] in het gelijk gesteld en [gedaagde] bij wijze van voorlopige voorziening veroordeeld tot betaling van de huur en servicekosten en tot ontruiming. [eiser] heeft de ontruiming aangezegd tegen 26 mei 2025. 2.18. Bij incidenteel vonnis van 23 mei 2025 in deze zaak heeft de kantonrechter de tenuitvoerlegging van het arrest van het hof Amsterdam geschorst voor zover dat ziet op de ontruiming.

In conventie 3.1. [eiser] vordert kort gezegd, na eiswijzingen en zoveel als mogelijk uitvoerbaar bij voorraad het volgende. Primair vordert hij betaling van de indexeringen van in totaal € 314,96 en ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming. Daarbij stelt hij dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en in verzuim is. [gedaagde] betaalde de huur en servicekosten telkens bewust niet en werkte niet mee aan herstelwerkzaamheden. Verder was er – samengevat – sprake van ‘treitergedrag’ door het sturen van vijandige berichten, het telkens starten van procedures bij de Huurcommissie en niet reageren op inhoudelijke berichten. [eiser] vordert ook dat [gedaagde] vanaf de ontbinding tot de ontruiming een gebruiksvergoeding betaalt. Subsidiair vordert [eiser] een verhoging van de huurprijs naar € 879,66 per maand. Verder vordert [eiser] een bedrag van € 8.927,14. Hij stelt dat [gedaagde] een huurachterstand heeft opgelopen bij de vorige verhuurder. De vordering is aan hem gecedeerd. 3.2. [gedaagde] stelt – kort gezegd – dat hij de huurbetalingen en servicekosten mocht opschorten, omdat er gebreken zijn die niet zijn hersteld. De herstelwerkzaamheden die [eiser] heeft verricht waren niet afdoende. Ook stelt [gedaagde] dat hij in januari 2023 de cv-ketel heeft laten vervangen voor een bedrag van € 2.400,01. Die kosten komen volgens hem voor rekening van [eiser] en hij verrekent dit bedrag met de huurachterstand. Inmiddels heeft hij de huurachterstand voldaan. Verder meent [gedaagde] dat een ontbinding van de huurovereenkomst ongerechtvaardigd is, omdat hij dan op straat komt te staan. In reconventie 3.3. In reconventie vordert [gedaagde] dat de kantonrechter bepaalt dat [gedaagde] de kosten van de cv-ketel mag verrekenen met de huurachterstand bij [eiser] . 3.4. [eiser] stelt op diens beurt dat [gedaagde] in schuldeiserverzuim is geraakt, doordat hij niet heeft meegewerkt aan het herstel van de gebreken. Hij kan dus geen beroep doen op opschorting. Ook betwist hij de tegenvordering van [gedaagde] , omdat [gedaagde] ten eerste niet gemeld heeft dat de cv-ketel vervangen moest worden en ten tweede omdat de cv-ketel niet zodanig kapot was dat vervanging nodig was.

De huidige stand van zaken 4.1. De kantonrechter heeft op de mondelinge behandeling de stand van zaken met partijen besproken. Die is als volgt. [gedaagde] heeft de achterstand voor wat betreft de verschuldigde huur en servicekosten sinds maart 2023 ingelopen. Ook betaalt hij maandelijks de huur en servicekosten, maar niet bij vooruitbetaling. [gedaagde] betaalt dan € 314,96 aan huur, dus niet de door [eiser] aangezegde € 343,55 per maand. Dit komt er volgens [eiser] op neer dat [gedaagde] maandelijks € 28,59 te weinig betaalt. Per mei 2025 (elf maanden) komt dat neer op een achterstand van € 314,49 aldus [eiser] . De eisvermeerdering van [eiser] is toelaatbaar 4.2. Op de mondelinge behandeling van 14 mei 2025 heeft [eiser] zijn eis vermeerderd met het bedrag van € 314,49, te weten het totaal van de niet betaalde huurverhoging. [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. Zolang er nog geen eindvonnis is gewezen, kan de eis worden vermeerderd, tenzij de eisvermeerdering in strijd is met de goede procesorde (artikel 130 Rv). Dat laatste is niet het geval. Bij dagvaarding heeft [eiser] de feiten bij deze vordering al gesteld en onderbouwd, namelijk dat hij een huurverhoging heeft aangezegd. Op de mondelinge behandeling hebben partijen verder de vordering kunnen bespreken. De eisvermeerdering is dus niet in strijd met de goede procesorde en toelaatbaar. [gedaagde] moet de verhoogde huurprijs betalen, er is een achterstand van € 314,49 4.3. Vast staat dat [eiser] op tijd een jaarlijkse huurverhoging heeft voorgesteld op basis van de wettelijke indexeringsregeling en dat [gedaagde] niet binnen de geldende termijn de indexering heeft bestreden bij de Huurcommissie. Hij is dus per 1 jul 2024 de huurprijs van € 343,55 verschuldigd. Het gevolg is dus dat [gedaagde] per mei 2025 een huurachterstand heeft van € 314,49 en in verzuim is. Dit bedrag is toewijsbaar. [gedaagde] mocht niet opschorten en verrekenen en is dus tekortgeschoten 4.4. Het standpunt van [gedaagde] dat hij de (verlaagde) huur mocht opschorten slaagt niet, omdat de kantonrechter het met [eiser] eens is dat [gedaagde] in ieder geval vanaf 1 oktober 2023 in schuldeisersverzuim verkeerde. Het gevolg is dat [gedaagde] het recht op opschorting verliest (artikel 6:54 BW). Vast staat namelijk dat [eiser] in augustus en september 2023 al meermaals geprobeerd heeft om de gebreken te herstellen. [gedaagde] reageerde echter niet op contactpogingen en deed ook de deur niet open als er een aannemer van [eiser] voor de deur stond. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet direct hoefde mee te werken, omdat hij om een duidelijke planning en werkwijze voor de herstelwerkzaamheden vroeg en die maar niet kreeg, maar daar is de kantonrechter het niet mee eens. Het staat de verhuurder vrij om zelf te bepalen hoe het herstel plaatsvindt, als hij de gebreken maar op tijd en afdoende herstelt. Weliswaar heeft het de voorkeur als dat in onderling overleg plaatsvindt, maar dat gaat niet zover dat [gedaagde] als huurder zijn medewerking mag weigeren als hij het niet eens is met de wijze van herstel. 4.5. Ook het beroep van [gedaagde] op verrekening met de kosten van de huurachterstand bij [eiser] met de cv-ketel van € 2.400,01 faalt. Nog daargelaten de vraag of [gedaagde] eigenlijk gerechtigd was de hele cv-ketel te laten vervangen, speelt ook mee dat de kosten van de cv-ketel zijn gemaakt op 3 januari 2023. Dat is dus voordat [eiser] eigenaar van het pand werd. Op grond van artikel 7:226 BW gaan al opeisbare vorderingen niet over op de opvolgende verhuurder. [gedaagde] kan de gestelde vordering om die reden niet verrekenen met de huurachterstand bij [eiser] . De kantonrechter heeft dit op zitting besproken, maar [gedaagde] kon desgevraagd niet uitleggen waarom hij dan alsnog de vordering op [eiser] zou kunnen verhalen. De vraag of [gedaagde] een vordering heeft met betrekking tot het vervangen van de cv-ketel speelt wel een rol in de vordering van [eiser] van € 8.927,14 met betrekking tot de gestelde oude huurschuld van [gedaagde] (zie hierna onder 4.13). De huurovereenkomst wordt ontbonden, [gedaagde] moet de woning ontruimen 4.6. [gedaagde] heeft dus op dit moment een huurachterstand bij [eiser] die nagenoeg gelijk is aan één maand huur. Weliswaar levert deze tekortkoming normaal gesproken geen rechtvaardiging op van de ontbinding van de huurovereenkomst, maar in deze zaak weegt de kantonrechter ook mee dat [gedaagde] hieraan voorafgaand onterecht bij [eiser] een huurachterstand had laten ontstaan van meer dan twaalf maanden en hij daarmee in verzuim is geraakt. Ook betaalt [gedaagde] zonder reden de huur structureel te laat. Verder heeft [gedaagde] ten onrechte geweigerd mee te werken aan het herstel, terwijl hij daartoe verplicht was (zie ook onder 4.4). Ook daarmee was hij in verzuim. Daarbij speelt ook mee dat [gedaagde] een groot punt heeft gemaakt van de aanwezige gebreken, maar daarvoor had hij al een huurverlaging gekregen tot € 125,98. Vervolgens weigerde hij ook dit verlaagde bedrag aan huur te betalen. Ook heeft hij geen grond aangevoerd om de servicekosten niet te hoeven te betalen. [eiser] voerde weliswaar aan dat hij bij zijn vorige verhuurder nooit een afrekening gekregen heeft, maar dat neemt niet weg dat de servicekosten aan [eiser] verschuldigd zijn. Het enkel niet krijgen van een afrekening door de vorige verhuurder is geen reden voor volledige opschorting bij [eiser] . Alles bij elkaar gewogen rechtvaardigen de verschillende tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst. 4.7. Daartegenover staat weliswaar dat [eiser] geen vroeghulpmelding bij de gemeente heeft gedaan, maar de kantonrechter is het met [eiser] eens dat dit in dit geval geen beletsel vormt. Tussen partijen is namelijk niet in geschil dat [gedaagde] de vordering wel kon betalen, maar niet wilde, omdat hij een opschortings- en verrekeningsverweer voerde. Dat volgt ook uit het gegeven dat [gedaagde] de huurachterstand grotendeels heeft ingelopen. Het ontbreken van de vroegsignalering staat verder niet aan toewijzing van de vordering in de weg, omdat [gedaagde] inmiddels wel bij de schuldhulpverlening terecht is gekomen. Verder faalt het beroep van [gedaagde] dat de ontbinding ongerechtvaardigd is. Weliswaar zijn de gevolgen van de toe te wijzen ontbinding en ontruiming voor [gedaagde] groot, maar de kantonrechter rekent het [gedaagde] zwaar aan dat hij volledig gestopt was met betalen, het herstel van de gebreken frustreerde en zowel door de kortgedingrechter als het gerechtshof is gewaarschuwd dat hij niet het recht had om dat te doen. Ook zelfs nadat hij gewaarschuwd en veroordeeld was tot betaling en daarna zelfs ontruiming, weigerde [gedaagde] de verhoogde huur te betalen. Desgevraagd op zitting kon [gedaagde] niet uitleggen wat de reden hiervoor was. Dit hoeft [eiser] ook niet te dulden. Dat de gevolgen van de ontruiming groot zijn, snapt de kantonrechter evenwel. Dat wordt meegewogen in de ontruimingstermijn. 4.8. De kantonrechter zal dus de huurovereenkomst ontbinden per de datum van dit vonnis. Met de toewijzing van de vordering tot ontbinding, is de vordering tot ontruiming ook toewijsbaar. De ontruimingstermijn wordt bepaald op tien maanden na betekening van het vonnis. Op deze manier heeft [gedaagde] voldoende tijd om op zoek te gaan naar vervangende woonruimte en hulpverlening te zoeken. 4.9. De kantonrechter wijst er nadrukkelijk op dat uit artikel 257 Rv voortvloeit dat het arrest van het Hof Amsterdam van 8 april 2025, waarin bij wijze van voorlopige voorziening [gedaagde] is veroordeeld tot onder meer ontruiming, niet meer tenuitvoergelegd kan worden.

4.16. In conventie wordt de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen, alsook de gevorderde gebruiksvergoeding. De vordering tot verhoging van de huur wordt afgewezen. [eiser] mag zijn vordering van € 8.927,14 verder onderbouwen. In reconventie worden de vorderingen afgewezen. Iedere andere beslissing wordt aangehouden.

De kantonrechter: In de hoofdzaak In conventie 5.1. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 314,49 aan [eiser] , 5.2. ontbindt de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] , 5.3. veroordeelt [gedaagde] om het voornoemde gehuurde binnen tien maanden na betekening van dit vonnis met alle personen en zaken die zich daarin vanwege [gedaagde] mogen bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen en te laten, 5.4. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] € 343,55 per maand te betalen, dan wel het bedrag dat gelijk is aan wat de dan geldende huurprijs zou zijn, vanaf de datum van ontbinding van de voornoemde huurovereenkomst tot en met de datum van ontruiming, 5.5. stelt [eiser] in de gelegenheid om bij akte nader te onderbouwen dat de gestelde vordering van € 8.927,14 rechtsgeldig aan hem is geleverd. 5.6. verwijst de zaak naar de rol van 10 juli 2025 voor het nemen van de onder 5.5. genoemde akte, In reconventie 5.7. wijst de vorderingen af; Zowel in conventie als in reconventie 5.8. houdt iedere andere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Otten, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 juni 2025.

De voorlopige voorziening eindigt namelijk door het wijzen van dit vonnis in de bodemprocedure (zie bijv. HR 15 mei 1998, NJ 1999/569). De vordering tot betaling van een gebruiksvergoeding wordt toegewezen 4.10. Vanaf het moment van ontbinding tot de datum van ontruiming heeft [eiser] recht op een gebruiksvergoeding die gelijk is aan de geldende huurprijs. De kantonrechter zal de vordering van [eiser] dan ook toewijzen. De vordering tot ontruiming wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard 4.11. [eiser] heeft gevorderd dat de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat de veroordelingen direct moeten worden nagekomen en dat het vonnis haar werking behoudt als hoger beroep wordt ingesteld, totdat het gerechtshof in hoger beroep uitspraak heeft gedaan. [gedaagde] heeft zich daartegen verzet, in ieder geval voor zover het de ontruiming betreft. Het uitgangspunt is dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als er voldoende omstandigheden zijn die maken dat het belang van [gedaagde] om een beslissing in een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder weegt dan het belang van [eiser] om de beslissing ten uitvoer te kunnen leggen (HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2026). Het woonbelang van [gedaagde] komt in het geding, maar dat is een algemeen belang dat al meegewogen in de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is en wat de ontruimingstermijn zou zijn. Er zijn verder geen andere, bijzondere omstandigheden naar voren gebracht op grond waarvan de belangen van [gedaagde] zwaarder zou wegen. De veroordeling wordt dus uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De huurverhoging naar € 879,66 wordt afgewezen 4.12. Omdat de huurovereenkomst per de datum van dit vonnis wordt ontbonden, is een verhoging van de huurprijs niet meer mogelijk. De vordering is dus niet toewijsbaar. [eiser] mag de vordering van € 8.927,14 verder onderbouwen 4.13. [eiser] stelt dat hij een vordering van de vorige verhuurder gecedeerd heeft gekregen. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord de vordering (deels) betwist. Ook stelt hij dat hij de kosten van de cv-ketel, herstelkosten van € 500,- en de waarborgsom van € 1.000,- daarmee mag verrekenen. Vervolgens heeft [gedaagde] bij akte van 6 mei 2025 de cessie betwist. Hij wijst erop dat de partijen bij de akte van cessie [eiser] en [naam] zijn. Dus niet Stichting de Heuvel, die de verhuurder was. Op de mondelinge behandeling van 14 mei 2025 heeft [eiser] uitgelegd dat Stichting de Heuvel is ontbonden en dat de vordering op [gedaagde] bij de vereffening van de Stichting is overgedragen aan diens bestuurder, [naam] , die het op zijn op beurt heeft overgedragen aan [eiser] . [eiser] heeft er verder op gewezen dat [gedaagde] bij conclusie van antwoord de cessie zelf niet heeft betwist, maar veel later pas, op 6 mei 2025 wel. Hierdoor is [eiser] de mogelijkheid ontnomen om onderbouwd op die betwisting in te gaan. De kantonrechter is het ermee eens dat [eiser] de gelegenheid moet krijgen om zijn toelichting verder te onderbouwen. Hierna mag [eiser] een akte nemen en verder onderbouwen dat de vordering rechtsgeldig aan hem is geleverd. Daarna mag [gedaagde] daarop reageren. 4.14. Iedere beslissing over de betreffende vordering wordt aangehouden. De kantonrechter beslist nu dus ook niet over de betwistingen en (verrekenings)verweren van [gedaagde] in het kader van deze geldvordering. De vordering in reconventie is niet toewijsbaar 4.15. In reconventie heeft [gedaagde] gevorderd dat hij de huur mag verrekenen met de huurachterstand bij [eiser] . Dit is niet toewijsbaar, omdat hiervoor al is geoordeeld dat hij de gestelde vordering niet op [eiser] heeft, maar bij de vorige verhuurder (zie onder 4.5). De vraag of [gedaagde] een vordering heeft met betrekking tot het vervangen van de cv-ketel speelt wel een rol in de vordering van [eiser] van € 8.927,14 met betrekking tot de gestelde oude huurschuld van [gedaagde] (zie onder 4.13 en 4.14.).