ECLI:NL:RBAMS:2025:430

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11182463 \ CV EXPL 24-7851 Vonnis van 23 januari 2025 in de zaak van BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ ZOMERSTAD B.V., te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Zomerstad, gemachtigde: mr. R.P.A. Vermeer, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. A.W. van Dalen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 24 juni 2024 - de conclusie van antwoord van 29 augustus 2024 - het tussenvonnis van 12 september 2024 - de akte met nadere producties van Zomerstad van 25 november 2024 - de mondelinge behandeling van 5 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en spreekaantekeningen van Zomerstad zijn overgelegd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] (eerst met zijn inmiddels overleden echtgenote) huurt vanaf 1994 de woning van 130 m2 aan [adres] (hierna: de woning). Hij bewoont de woning met zijn meerderjarige zoon. Het gehuurde bevindt zich in een Rijksmonumentaal pand uit 1716. De woning is niet geïsoleerd en heeft enkel glas. Het dak is wel vervangen en geïsoleerd. Er is geen CV en de woning wordt verwarmd met gas- en elektrische kachels. 2.2. [gedaagde] betaalt een huurprijs van € 456,00 (voorheen twee keer € 228,00). De kale huurprijs is niet bekend. De Huurcommissie heeft in 2011 vastgesteld dat de huurprijs een all-in huurprijs is. Er is geen schriftelijk huurcontract. 2.3 Levasu B.V. is op 15 juni 2016 eigenaar geworden van het pand. Op 28 december 2020 is Zomerstad eigenaar geworden. Zomerstad was een onderdeel van Levasu B.V. Het pand bevat het gehuurde op de eerste en tweede verdieping en een horecabedrijfsruimte op de begane grond. 2.4. In 2020 zijn er tussenmeters voor het verbruik van gas en elektriciteit geplaatst per gehuurd object. Vermoedelijk heeft de horeca uitbater altijd de kosten voor gas en elektriciteit voldaan voor het gehuurde. Vanaf 2020 draagt Zomerstad deze kosten. Het voorschot voor energiekosten bedroeg in 2023 € 606,94 per maand. [gedaagde] verbruikte in de periode 2022-2023 9.167 kWh aan energie en 2.347 m³ aan gas. In de periode 2023-2024 was dit 8.946 kWh aan energie en 2.527 m³ aan gas. 2.5. Zomerstad stelt dat de gemiddelde huurprijs in het centrum van [woonplaats] per m² € 28,26 per maand bedraagt. 2.6. [gedaagde] heeft een eenmanszaak [bedrijf] . De eenmanszaak staat ingeschreven op het adres van het gehuurde. De activiteiten die volgen uit de inschrijving bij de Kamer van Koophandel zijn: overige recreatie, eventcatering, overige specialistische dienstverlening, beoefening van podiumkunst, geven van kookworkshops, kooklessen, aanbieden van catering, locatieverhuur, DJ en het organiseren van evenementen. 2.5 Op 8 mei 2024 heeft Zomerstad de huurovereenkomst opgezegd. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de opzegging.

3.1. Zomerstad vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. Subsidiair vordert zij beëindiging van de overeenkomst op 1 december 2024 en ontruiming van de woning. Meer subsidiair vordert zij wijziging van de overeenkomst zodat de all-in prijs wordt opgesplitst door de kale huurprijs vast te stellen op € 1.794,53 per maand en de energiekosten voor rekening van [gedaagde] te laten komen. Nog meer subsidiair vordert zij gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst zodat Zomerstad niet langer verplicht is de energiekosten van [gedaagde] te betalen. Daarnaast vordert zij dat de kantonrechter voor recht verklaart dat er geen sprake is van een huurovereenkomst maar van een gebruiksovereenkomst. Telkens met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente. 3.2. Zomerstad legt aan de vordering het volgende ten grondslag. De achtergrond van dit geschil is dat [gedaagde] een huur betaalt van € 456,00 inclusief energiekosten. De kosten van die Zomerstad moet maken voor onderhoud, maar ook de kosten voor de nutsvoorzieningen van [gedaagde] zijn veel hoger dan € 456,00 en de woning kan voor veel meer geld worden verhuurd. 3.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Zomerstad dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Zomerstad, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Zomerstad in de kosten van deze procedure. 3.4. [gedaagde] voert het volgende aan. Hij huurt de woning al 30 jaar voor dit bedrag. Hij komt zijn overeengekomen verplichtingen na en is in beginsel bereid de all-in prijs te splitsten zoals de huurcommissie dat ook zou doen. Daardoor zou hij een kale huurprijs gaan betalen van € 250,00 euro en daarnaast zijn energiekosten. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. De kantonrechter begrijpt de vorderingen van Zomerstad aldus dat zij een einde aan de overeenkomst wil maken dan wel een marktconforme huur wil ontvangen en dat [gedaagde] de gebruikerslasten van de woning zelf draagt. De reden hiervoor is dat hij met [gedaagde] een huurovereenkomst heeft met een all-in prijs van € 456,00. De kosten van gas en elektriciteit zijn al hoger dan de prijs die [gedaagde] betaalt. Daarnaast heeft Zomerstad onderhouds- en andere kosten aan het gehele pand. Dat Zomerstad geld toelegt op de huur van de woning staat vast. Overigens heeft Zomerstad onvoldoende gesteld en onderbouwd dat dit eveneens geldt voor de begane grond van het pand. Het is begrijpelijk dat voortzetten van de huurovereenkomst in de huidige vorm voor Zomerstad niet aantrekkelijk is. Het splitsen van huur en servicekosten en/of het verhogen van de huur zou een oplossing zijn. Algemeen 4.2. Voordat de kantonrechter ingaat op de vorderingen van Zomerstand overweegt hij het volgende. Zomerstad heeft het gehele pand in eigendom gekregen. Zij was niet op de hoogte van de volledige inhoud van de huurovereenkomst. Dit komt voor haar risico. Er bestaat geen schriftelijke huurovereenkomst en Zomerstad heeft geen nader onderzoek gedaan naar de inhoud van de huurovereenkomst. Dit was eenvoudig te achterhalen bij [gedaagde] . Als Zomerstad van mening is dat zij een kat in de zak heeft gekocht dient zij te reclameren bij haar verkoper. Het past niet dat Zomerstad de voor haar nadelige gevolgen van de huurovereenkomst afwendt op [gedaagde] . 4.3. Zomerstad stelt dat er geen mogelijkheid bestaat om de huur te verhogen, te verlagen of de huurprijs te splitsen. Dit is echter onjuist. In artikel 17a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) is opgenomen dat de Huurcommissie bij een verzoek om huurprijshoging op grond van artikel 7:253 een all-in prijs ambtshalve kan splitsen door de huurprijs vast te stellen op 55% van de overeengekomen prijs en, voor zover nodig, het voorschotbedrag voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs. Zomerstad heeft dit niet geprobeerd. 4.4. De zelfstandige mogelijkheid voor de verhuurder om een all-in prijs te laten splitsen bestond overigens slechts in de periode tussen 2003 en 2014. De mogelijkheid voor huurder om een all-in prijs te laten splitsen bestaat wel. Op het moment dat de huurovereenkomst is aangegaan bestond deze mogelijkheid tot splitsing ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst dus evenmin. Het is dus niet zo dat door de jaren heen verhuurder beknot is in zijn wettelijke mogelijkheden. Verhuurder heeft in een beperkt aantal jaren de mogelijkheid gehad om de huurprijs te splitsen, waarvan door verhuurder geen gebruik is gemaakt. 4.5. Als de huurprijs zou zijn gesplitst aan de hand van het hiervoor genoemd percentage zou dat betekenen dat [gedaagde] een kale huur verschuldigd zou zijn van (55% x € 456,00) € 250,00. [gedaagde] heeft ten overstaan van de kantonrechter verklaard bereid te zijn de huurprijs te splitsen, waarbij de kale huurprijs € 250,00 per maand is en hij daarnaast de kosten betaalt van de nutsvoorzieningen. Zomerstad gaat hiermee echter niet akkoord. 4.6. De kantonrechter stelt vast dat in de afgelopen 30 jaar verhuurder de wettelijke mogelijkheden om tot splitsing en verhoging van de huur onbenut heeft gelaten. Dit komt voor rekening van verhuurder en kan niet worden tegengeworpen aan huurder. Zeker nu er nog steeds mogelijkheden zijn om de huurprijs te splitsen, zij het via een omweg.. 4.7. Zomerstad is van mening dat er inbreuk wordt gemaakt op het eigendomsrecht van Zomerstad en dat zij daartegen bescherming verdient van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM. De kantonrechter is van oordeel dat er een disbalans is tussen de kosten van de woning en de opbrengst van de verhuur, maar Zomerstad heeft niet inzichtelijk gemaakt of dit ook zo is voor het gehele pand. De benedenverdieping wordt verhuurd aan een horecaonderneming. Los daarvan is het niet zo dat deze situatie Zomerstad is overkomen. Zij is nog niet heel lang eigenaar en had op de hoogte kunnen zijn van het huurrecht. Ook had zij – voorafgaand aan de koop – onderzoek kunnen doen naar de staat van de woning, de inhoud van de huurovereenkomst en de hoogte van de door haar te betalen nutslasten. De onevenredige last die zij draagt had zij derhalve kunnen voorzien en voorkomen. Ook is het niet zo dat er geen mogelijkheid is tot verbetering. Zo is [gedaagde] in beginsel bereid om over te gaan tot splitsing, kan Zomerstad zich wenden tot de Huurcommissie en kan de huurprijs na splitsing jaarlijks worden verhoogd. Ook kan Zomerstad de woning renoveren waarna de kosten voor gas en elektriciteit zullen afnemen en de huurprijs binnen de wettelijke kaders kan worden verhoogd. De kantonrechter realiseert zich dat dit alles suboptimaal is nu voor een dergelijk appartement in goede staat een vele malen hogere huurprijs kan worden verkregen. Hierbij geldt uiteraard nog steeds dat de woning aanzienlijk in waarde is gestegen ten opzichte van 2016, ware het niet dat Zomercast toen als gevolg van het ongunstige huurcontract een te hoge prijs heeft betaald zoals zij zelf suggereert. In dit kader brengt Zomervast eveneens naar voren dat [gedaagde] in staat moet zijn een hogere huur te betalen. Dat is mogelijk waar, maar niet relevant. Dit alles is immers geen reden om de dwingendrechtelijke bepalingen over huurbescherming buitenwerking te stellen. De bevoegdheid van de kantonrechter daartoe ontbreekt en hij ziet daar evenmin aanleiding voor. 4.8. Met Zomerstad stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde] veel gas en elektriciteit verbruikt. De oorzaak hiervan is niet komen vast te staan. In ieder geval staat vast dat er een of meer gezinsleden in de woning wonen of woonden. De woning (uit 1716) is, op het dak na, niet geïsoleerd, de woning is voorzien van enkel glas en er is geen centrale verwarming. De woning wordt verwarmd door gas- en elektrische kachels. [gedaagde] wijt het grote verbruik mede aan deze omstandigheden. Zomerstad heeft deze omstandigheden niet betrokken bij haar standpunt over het verbruik van [gedaagde] . De kantonrechter kan daardoor niet vaststellen in welke mate de hoge kosten van gas en elektriciteit enkel te wijten zijn aan een mogelijk exorbitant verbruik door [gedaagde] . Indien Zomerstad het grote verbruik van gas en elektriciteit had willen oplossen, had zij de woning kunnen isoleren en een centrale verwarming kunnen aanbrengen. Dat had de stookkosten, en daarmee haar kosten, aanzienlijk omlaag kunnen brengen. Dit heeft zij nagelaten. Huur of gebruik 4.9. De vraag die eerst beantwoord dient te worden is of er sprake is van een huur- of een gebruiksovereenkomst. Zomerstad stelt dat de huurprijs van € 456,00 geheel wordt gebruikt voor de gebruikerslasten van de woning en dat [gedaagde] dus geen tegenprestatie meer betaalt voor de woning zelf. De overeenkomst zou daardoor zijn gemuteerd van huur- naar gebruiksovereenkomst. De kantonrechter volgt Zomerstad hierin niet. Een huurovereenkomst heeft twee essentiële kernmerken, te weten het verschaffen van gebruik en een tegenprestatie. Aan beide kenmerken is voldaan. [gedaagde] mag van de woning gebruik mag maken en hij betaalt daarvoor een all-in prijs van € 45600. Dat verandert niet doordat deze huurprijs geheel wordt gebruikt voor de gebruikerslasten van de woning en Zomerstad hierdoor feitelijk geen tegenprestatie meer van [gedaagde] ontvangt. De overeenkomst is dan ook te kwalificeren als een huurovereenkomst. [gedaagde] en de toenmalige verhuurder hebben indertijd een huurovereenkomst gesloten met een all-in prijs.

De kantonrechter 5.1. wijst de vorderingen van Zomerstad af, 5.2. veroordeelt Zomerstad in de proceskosten van € 476,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Dit vonnis is gewezen door mr. J.H.J. Evers en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2025.

Ook indien het aandeel van de twee componenten waaruit de huurprijs bestaat, sterkt verandert of de ene component wordt zelfs verdrongen door het andere, brengt dit geen wijziging in het op de overeenkomst toepasselijke regiem. Vanuit het oogpunt van rechtsbescherming van de huurder zou dat onaanvaardbaar zijn. Einde huurovereenkomst 4.10. Een huurovereenkomst eindigt als huurder en verhuurder daar overeenstemming over hebben, door opzegging, vernietiging of door ontbinding van de huurovereenkomst. 4.11. Ondanks dat partijen gepoogd hebben tot een oplossing te komen, zowel voor als tijdens de mondelinge behandeling, is dit niet gelukt. Zij hebben geen afspraken gemaakt die leiden tot het einde van de huurovereenkomst. De mogelijkheid van wederzijdse instemming zal niet bij de hiernavolgende beoordeling worden betrokken, evenals de vernietiging van de overeenkomst, omdat dat niet ten grondslag ligt aan de vordering. Opzegging van de huurovereenkomst 4.12 Het is mogelijk om een huurovereenkomst van woonruimte op te zeggen op de in de wet limitatief genoemde gronden. (artikel 7:271 lid 5 Burgerlijk Wetboek (BW)). De gronden die zijn vermeld in de opzegging zijn bepalend voor de beoordeling of de opzegging in stand kan blijven of niet. Als er andere opzeggingsgronden nadien zijn aangevoerd, zullen deze buiten de boordeling van de opzegging blijven. 4.13. Bij brief van 6 mei 2024 heeft Zomerstad de huurovereenkomst opgezegd. Zij noemt in de brief de volgende gronden: Huurder stemt niet in met redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst, Zomerstad heeft de woonruimte dringend nodig voor eigen gebruik en [gedaagde] heeft zich niet gedragen als goed huurder, deze gronden op zichzelf en in onderlinge samenhang als vierde grond. Redelijk aanbod 4.14. De wet biedt de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen als huurder niet toestemt met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte (artikel 7: 274 lid 1 sub d BW). Dit aanbod mag bij niet-geliberaliseerde huur echter niet een verhoging van de huurprijs of servicekosten betreffen. Door [gedaagde] is gesteld en door Zomerstad niet betwist dat het hier om niet-geliberaliseerde huur gaat. De liberalisatiegrens vanaf 1 juli tot 31 december 1994 is € 437,33. Dit ondersteunt het standpunt van partijen. Als de all-in prijs zou worden gesplitst op grond van het in artikel 17a lid 1UHW genoemde percentage, is de kale huur onder genoemd bedrag van de liberalisatiegrens. De kantonrechter zal er dan ook van uitgaan dat er sprake is van niet-geliberaliseerde huur. In dat geval zien de voorstellen die Zomerstad heeft gedaan op het splitsen van de huur in de huurprijs en een voorschot servicekosten en op het opnieuw vaststellen van de huurprijs in afwijking van het bepaalde in artikel 17a lid 1 UHW. Daarmee kan het niet toestemmen van [gedaagde] met deze voorstellen geen wettelijke grond zijn voor het opzeggen van de huurovereenkomst. Eigen gebruik 4.15. Zomerstad stelt dat zij vanwege een voorgenomen renovatie de huur opzegt. Dringend eigen gebruik, waaronder ook een renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, en ook een renovatie omdat de exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel is, is een grond voor opzegging. Als de renovatie kan plaatsvinden zonder beëindiging van de huur is er geen sprake van eigen gebruik, dan blijft de huurovereenkomst in stand en keert huurder na de renovatie terug in zijn woning. Niet is gebleken dat Zomerstad hiertoe een redelijk renovatie voorstel heeft gedaan of überhaupt een renovatie voorstel heeft gedaan. Het enkele voornemen daartoe en een bouwtekening is hiervoor onvoldoende. Deze opzeggingsgrond blijft evenmin in stand. Slecht huurderschap 4.16. De opzegging ziet er ook op dat [gedaagde] geen goed huurder is. Hij zou bedrijfsmatige activiteiten uitvoeren in de woning, waardoor hij veel stroom verbruikt. Dit standpunt bevat twee verwijten, namelijk dat hij bedrijfsmatige activiteiten uitvoert in de woning en dat hij – mede door zijn bedrijfsmatige activiteiten – buitensporig veel gas en elektra verbruikt. 4.17. De eerste vraag die voorligt is of bedrijfsmatige activiteiten in de woning zijn toegestaan, nu verder vaststaat dat [gedaagde] feitelijk woont in het gehuurde en aldaar zijn hoofdverblijf heeft. Partijen hebben geen schriftelijke overeenkomst overgelegd en Zomerstad heeft evenmin gesteld dat het [gedaagde] contractueel niet is toegestaan bedrijfsmatige activiteiten vanuit de woning te verrichten. De wet geeft hierover niet meer uitsluitsel dan dat de aard van de zaak bepalend is. Het spreekt voor zich dat een woning bedoeld is om in te wonen. Echter betekent dat niet dat vanuit de woning niet mag worden gewerkt. Enige uitvoering geven aan bedrijfsactiviteiten is geoorloofd. In dit geval is van belang dat [gedaagde] daadwerkelijk in het gehuurde woont en eveneens staat onweersproken vast dat hij voor bedrijfsactiviteiten gebruikt maakt van andere locaties die hij daarvoor huurt. [gedaagde] heeft gesteld dat hij zijn werkzaamheden niet in huis uitvoert. Hij heeft locaties in de stad die hij hiervoor huurt. Zijn administratie doet hij wel vanuit huis en het komt voor dat hij gerechten thuis kookt voor op foto’s. Hiervan kan niet gezegd worden dat dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. 4.18. Zomerstad heeft onvoldoende gesteld en onderbouwd dat en in welke mate in de woning bedrijfsmatig activiteiten worden ondernomen en of deze in strijd zijn met de wet of de huurovereenkomst. Het staat dus evenmin voldoende vast dat het verbruik van gas en elektriciteit zo groot is door bedrijfsmatige activiteiten van [gedaagde] . Het bewijsaanbod dat Zomerstad heeft gedaan wordt gepasseerd omdat dit onvoldoende concreet is. 4.19. Het verbruik van gas en elektriciteit is inderdaad groot. Voor het gebruik van gas en elektriciteit van [gedaagde] verwijst de kantonrechter naar rechtsoverwegingen 4.8 en 4.9. Hieruit volg niet dat Zomerstad voldoende gesteld heeft onderbouwd dat het extreme verbruik te wijten is aan [gedaagde] . Ontbinding van de overeenkomst 4.20. Zomerstad vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het volgende. [gedaagde] heeft zonder toestemming de keuken vervangen, hij heeft het gehuurde een andere bestemming gegeven dan wonen, hij heeft zeer hoge stookkosten en hij wil niet instemmen met voorstellen van Zomerstad en wil daar evenmin over onderhandelen. Keuken zonder toestemming 4.21. Het is juist dat [gedaagde] toestemming van de verhuurder had moeten vragen voor het vervangen van de keuken op grond van artikel 7:215 lid 1 BW. Verhuurder had, als de toestemming wel was gevraagd, toestemming moeten geven nu de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden en niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (artikel 7:215 lid 2 BW). Hoewel er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen, rechtvaardigt deze tekortkoming de ontbinding niet. Hierbij speelt een rol dat [gedaagde] al dertig jaar in de woning woont en verhuurder geen onderhoud heeft gepleegd in de woning. Ook heeft verhuurder geen nadeel van het plaatsen van een nieuwe keuken.