ECLI:NL:RBAMS:2025:3626

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11385318 \ CV EXPL 24-14073 Vonnis van 23 mei 2025 in de zaak van de stichting BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL RESIDENTIAL FUND, gevestigd te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Bouwinvest, gemachtigde: mr. M. van den Oord, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , beiden wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna te noemen: [gedaagden] , gemachtigde: mr. B. Blanckenburg (was mr. A. Straver).

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties van 24 oktober 2024, - de conclusie van antwoord van 3 januari 2025, - het tussenvonnis van 17 januari 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - de akte indienen producties 1 tot en met 6 van de zijde van [gedaagden] van 22 april 2025, - de mondelinge behandeling van 29 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. De mondelinge behandeling is gehouden op 29 april 2025. Namens Bouwinvest is verschenen [naam] , [naam functie] , bijgestaan door mr. Van den Oord. Bouwinvest heeft toegelicht dat na het uitbrengen van de dagvaarding de oorspronkelijke naamloze vennootschap Bouwinvest Dutch Institutional Residential Fund is omgezet in een stichting. [gedaagden] zijn verschenen en werden bijgestaan door mr. Blanckenburg. Partijen hebben hun standpunten toegelicht, [gedaagden] mede aan de hand van spreekaantekeningen, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Vonnis is bepaald op heden.

2.1. [gedaagde 1] huurt met ingang van 1 juli 2013 van Bouwinvest de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing (ROZ-model 2003). In artikel 13 lid 3 onder c van de algemene bepalingen is onder meer een verbod opgenomen voor het verrichten van activiteiten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. 2.2. [gedaagde 2] is op grond van artikel 7:266 Burgerlijk Wetboek (BW) medehuurder van de woning. 2.3. [gedaagden] hebben drie kinderen, een van achttien jaar, een van zestien jaar en een van 6 jaar. Alle drie de kinderen wonen nog thuis. 2.4. Op 12 maart 2024 heeft de politie, naar aanleiding van een rechtshulpverzoek van de Belgische autoriteiten, een inval gedaan in de woning waarbij de politie ruim 13,5 kilo harddrugs (7 kilo MDMA in poedervorm, 2,5 kilo MDMA in de vorm van blauwe pillen en 4,04 kilo ketamine in poedervorm) heeft aangetroffen. De drugs werden aangetroffen in twee tassen op een bank in de slaapkamer van [gedaagden] . 2.5. [gedaagde 2] wordt door de politie als verdachte beschouwd, [gedaagde 1] niet. 2.6. Via een bestuurlijke waarschuwing van 16 juli 2024 van de [gemeente] is Bouwinvest van de politie-inval en de aangetroffen drugs in de woning op de hoogte geraakt. 2.7. Bij brief van 19 juli 2024 heeft Bouwinvest aan [gedaagden] verzocht de huurovereenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan een gerechtelijke procedure zal worden gestart. [gedaagden] hebben de huurovereenkomst niet opgezegd.

3.1. Bouwinvest vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagden] te veroordelen de woning te ontruimen, met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proces- en nakosten. 3.2. Bouwinvest stelt daartoe, voor zover voor de beoordeling van belang, het volgende. De aangetroffen handelshoeveelheid drugs levert een tekortkoming van voldoende gewicht op om de huurovereenkomst te ontbinden. De betrokkenheid van de woning bij druggerelateerde misdrijven brengt aanzienlijke risico’s met zich. Het kan leiden tot onveilige situaties voor omwonenden vanwege afrekeningen in het criminele circuit, ripdeals, overvallen, inbraken, bedreigingen en/of overlast. Dat in dit geval de risico’s zich niet hebben verwezenlijkt, is van ondergeschikt belang. Bouwinvest weet dat er kinderen in het spel zijn, maar heeft rekening gehouden met de belangen van de kinderen. In plaats van een kort geding te starten is Bouwinvest een bodemprocedure gestart, waardoor [gedaagden] meer tijd hebben gehad een andere woning te vinden. Bouwinvest heeft de mogelijke ontruiming van de woning en de aanwezigheid van kinderen aangekaart bij de [gemeente] . 3.3. [gedaagden] hebben als volgt verweer gevoerd. [gedaagde 2] kwam een kennis uit de buurt tegen die vroeg of een tas tijdelijk bij hem kon staan. Zonder in de tas te kijken is [gedaagde 2] akkoord gegaan. [gedaagde 1] wist niet van de tas af. [gedaagden] vinden het heel erg wat er is gebeurd. Voor zover er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, rechtvaardigt deze niet de ontbinding. Er is geen overlast of gevaar voor de woonomgeving veroorzaakt. De [gemeente] heeft slechts een waarschuwing gegeven. Bovendien weegt het belang van [gedaagden] en hun kinderen zwaarder dan het belang van Bouwinvest. [gedaagden] zullen geen andere woning kunnen vinden. De kinderen gaan naar school en hebben hun sociale leven in de buurt van de woning. Er zijn prejudiciële vragen aan de Hoge Raad gesteld over hoe om te gaan met ontruimingsvorderingen als er jonge kinderen betrokken zijn. In afwachting van de beantwoording van die vragen, dient deze procedure te worden aangehouden, althans is dat een reden om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. De vraag is of de huurovereenkomst moet worden ontbonden. Uitgangspunt is dat [gedaagden] zich aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst, de algemene bepalingen en de wet moeten houden. Indien zij deze verplichtingen niet nakomen (een tekortkoming), kan dit reden zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De vraag is dus of er een tekortkoming is en zo ja, of deze van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij moeten alle omstandigheden van het geval worden meegewogen, waaronder de belangen van partijen. 4.2. Niet in geschil dat er ruim 13,5 kilo harddrugs in de woning zijn aangetroffen. Daarmee zijn [gedaagden] in de nakoming van de huurovereenkomst tekortgeschoten. 4.3. Vervolgens is de vraag of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. 4.4. De uitleg van [gedaagden] over hoe de tassen met drugs in hun slaapkamer terecht zijn gekomen, overtuigt niet. [gedaagde 2] heeft desgevraagd verklaard dat een buurtbewoner, maar niet iemand die bij hem in de straat woont, van wie hij alleen de voornaam kent, aan hem heeft gevraagd of hij de tassen voor hem kon bewaren. Hij heeft de tassen aangenomen zonder naar de inhoud te kijken en heeft ze in de gang gezet. [gedaagde 2] verkeerde in de veronderstelling dat de tassen nog dezelfde avond zouden worden opgehaald. Toen dit niet gebeurde, heeft hij de tassen in de slaapkamer op tweede verdieping gezet, aldus steeds [gedaagde 2] . [gedaagde 1] heeft verklaard de tassen niet te hebben gezien. Verder heeft [gedaagde 2] desgevraagd verklaard dat er geen beelden zijn van het overhandigen van de tassen, omdat de camera van de deurbel twee weken voor de vondst van de drugs kapot is gegaan. 4.5. Bouwinvest heeft belang bij de ontbinding van de huurovereenkomst. Er is maar liefst ruim 13,5 kilo harddrugs gevonden in de woning. Uitgaande van een minimale straatwaarde van € 25,00 per gram heeft de aangetroffen hoeveelheid drugs een straatwaarde van tenminste € 337.500,00. Door de drugs in de woning te bewaren heeft [gedaagde 2] de veiligheid van omwonenden op het spel gezet. Zoals Bouwinvest terecht heeft aangevoerd, kunnen druggerelateerde misdrijven leiden tot afrekeningen in het criminele circuit, ripdeals, overvallen, inbraken, bedreigingen en/of ernstige overlast rondom de woning. Dat in dit geval de risico’s zich niet hebben verwezenlijkt, maakt het niet anders. Bouwinvest heeft er belang bij om op te treden tegen dit soort misdrijven in en om door haar verhuurde woningen en daarbij een strikt beleid te hanteren. Enerzijds omdat zij de veiligheid van omwonenden wil waarborgen en anderzijds om naar andere huurders een signaal af te geven dat dergelijke acties niet getolereerd worden. 4.6. Daartegenover staat het belang van [gedaagden] bij het behoud van hun woning. Ook de belangen van hun (minderjarige) kinderen spelen een grote rol. Op grond van internationale verdragen is vereist dat bij alle maatregelen betreffende kinderen de belangen van het kind de eerste overweging vormen in die zin dat deze belangen zwaarwegend en fundamenteel zijn. Bij de belangenafweging dient dan ook het belang van de (minderjarige) kinderen van [gedaagden] te worden betrokken. 4.7. Ontruiming van de woning zal voor de kinderen van [gedaagden] zeer negatieve gevolgen hebben. Dit betekent echter niet dat een woning waarin kinderen wonen nooit mag worden ontruimd. 4.8. Geoordeeld wordt dat het belang van Bouwinvest om op te kunnen treden tegen de vondst van een dergelijke grote hoeveelheid handelsdrugs zwaarder weegt dan het belang van (de kinderen van) [gedaagden] . 4.9. Dit betekent dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zullen worden toegewezen. Wel zal de ontruimingsdatum, gelet op de belangen van de kinderen, worden bepaald op 1 november 2025, om [gedaagden] in de gelegenheid te stellen nieuwe woonruimte te vinden. 4.10. Met het oog op de belangen van de kinderen zal dat dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Daarbij is tevens in aanmerking genomen dat volgens de burgemeester van [gemeente] kon worden volstaan met een waarschuwing en er geen sluiting van de woning heeft plaats gevonden. Bij deze beslissing speelt verder mee dat er op kortere termijn een antwoord wordt verwacht op de aan de Hoge Raad gestelde prejudiciële vragen over hoe om te gaan met ontruimingsvorderingen waarbij kinderen zijn betrokken. Ook speelt mee dat er nog een strafzaak loopt waarin naar de overtuiging van [gedaagde 2] en [gedaagde 1] [gedaagde 2] zal worden vrijgesproken en [gedaagde 1] niet als verdachte wordt aangemerkt. 4.11. [gedaagden] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Bouwinvest worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 137,46 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten × € 204,00) - nakosten € 68,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 743,46

De kantonrechter 5.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen Bouwinvest en [gedaagden] met betrekking tot de woning aan de [adres] , 5.2. veroordeelt [gedaagden] na betekening van dit vonnis en uiterlijk op 1 november 2025 de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het hunne en al de personen die zijdens [gedaagden] in de woning verblijven en de woning ter vrije beschikking van Bouwinvest te stellen, 5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 742,96, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. verklaar de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H.M. Patijn, kantonrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 23 mei 2025.