ECLI:NL:RBAMS:2025:2575

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/5112 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 augustus 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 879.000,- respectievelijk € 451.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Amsterdam voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak op [huisnummer 1] verminderd naar € 811.000,- en de waarde van de onroerende zaak op [huisnummer 2] gehandhaafd, onder aanpassing van de aanslag onroerendezaakbelasting. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft beroep op 31 maart 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eiser en zijn partner en de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar] . Aanleiding voor deze procedure 2. Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken. Het gaat om bovenwoningen, althans een bovenwoning en werkruimte, op de derde en vierde woonlaag met bouwjaar 1931. De onroerende zaak op [huisnummer 1] heeft een oppervlakte van 106 m2, de onroerende zaak op [huisnummer 2] is 47 m2. 3. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaken. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de onroerende zaken op die datum verkeerden. 4. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld en komt tot een WOZ-waarde van, in totaal, € 1.147.500,-. 5. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van zowel [adres 1] [huisnummer 1] , als [adres 1] [huisnummer 2] , een intern waardeadvies met een taxatiematrix ingediend van 12 maart 2025. 5.1. Hierin is de waarde van de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 1] getaxeerd op € 811.000,-. De heffingsambtenaar heeft dit gebaseerd op een vergelijking met gegevens en recente verkoopcijfers van drie woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten), namelijk: [adres 1] [huisnummer 3] (verkoop 1), [adres 1] [huisnummer 4] (verkoop 2) en [adres 2] (verkoop 3), alle in Amsterdam. 5.2. In het intern waardeadvies over de onroerende zaak [adres 1] [huisnummer 2] is de waarde getaxeerd op € 451.000,-. De heffingsambtenaar heeft ook in dit waardeadvies een vergelijking gemaakt met gegevens en recente verkoopcijfers van drie woningen (hierna: de vergelijkingsobjecten), namelijk: [adres 3] (verkoop 1), [adres 4] (verkoop 2) en [adres 5] (verkoop 3), alle in Amsterdam.

Is sprake van één object of van twee objecten (objectafbakening)? 6.1. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat sprake is van één woning die niet is gesplitst en niet gesplitst kan worden. 6.2. Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt: een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Op grond van vaste rechtspraak zijn voor de afbakening van een object relevant (i) de afsluitbaarheid van het gedeelte en (ii) of het gedeelte beschikt over voor bewoning noodzakelijke voorzieningen, te weten een eigen kookgelegenheid, wasgelegenheid en sanitair. Daarbij mogen (sommige van) die voorzieningen beperkt zijn. Of de woning kadastraal kan worden gesplitst is niet relevant. 6.3. Eiser heeft op de zitting toegelicht dat [huisnummer 1] en [huisnummer 2] een eigen voordeur hebben en dat [huisnummer 2] een (kleine) eigen badkamer en een pantry met kookgelegenheid heeft. Uit wat eiser heeft aangevoerd volgt niet dat [huisnummer 1] en [huisnummer 2] desondanks niet aan de voorwaarden voor een afzonderlijk object voldoen. Dat de voorzieningen beperkt zijn en geen sprake is en kan zijn van de kadastrale splitsing, zoals eiser stelt, is volgens vaste rechtspraak namelijk niet relevant. De heffingsambtenaar is daarom terecht uitgegaan van twee afzonderlijke WOZ-objecten. Moet uitgegaan worden van vraagprijzen of verkoopprijzen? 7.1. Eiser voert verder aan dat, uitgaande van de vraagprijs per vierkante meter van recent verkochte woningen in de [adres 1] [huisnummer 5] en [huisnummer 6] , € 7.520,- respectievelijk € 6.667,-, de vierkante meterprijs maximaal € 7.500,- is. Dat resulteert volgens eiser in een WOZ-waarde van € 1.147.500,- voor zijn gehele woning ( [huisnummer 1] en [huisnummer 2] samen). 7.2. De rechtbank volgt het standpunt van de heffingsambtenaar dat niet moet worden uitgegaan van vraagprijzen, maar van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning namelijk bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". Dit betekent dat moet worden uitgegaan van de daadwerkelijk betaalde prijs door de meestbiedende koper, die hoger of lager kan liggen dan de vraagprijs. Bovendien moet het gaan om verkopen rondom de waardepeildatum en niet om recente vraagprijzen of verkopen. Heeft de heffingsambtenaar de waarde te hoog vastgesteld? [adres 1] [huisnummer 1] 8. Eiser heeft op de zitting gezegd dat hij niet twijfelt aan de vergelijkbaarheid van de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar in de taxatiematrix met betrekking tot de onroerende zaak op nummer [huisnummer 1] heeft gebruikt. Hij heeft ook overigens geen specifieke gronden aangevoerd tegen de waarde die de heffingsambtenaar voor [huisnummer 1] heeft vastgesteld. De rechtbank ziet ook geen aanleiding om te oordelen dat geen sprake is van goed vergelijkbare objecten en/of dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. De gemiddelde vierkante meter prijs van de vergelijkingsobjecten is € 8.374,-. Bij de waardevaststelling van de onroerende zaak op [huisnummer 1] is gerekend met een vierkante meter prijs van € 7.656,-. Dat is dus ruim lager dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten. De heffingsambtenaar heeft hiermee voldoende aangetoond dat hij de waarde van de onroerende zaak op [huisnummer 1] niet te hoog heeft vastgesteld. [adres 1] [huisnummer 2] 9.1. De heffingsambtenaar heeft over de onroerende zaak op [huisnummer 2] op de zitting het standpunt ingenomen dat de waarde te hoog is vastgesteld en verlaagd moet worden naar € 430.000,-. Dat is het gemiddelde van verkoop 2 en verkoop 3 uit de taxatiematrix. Verkoop 1 moet volgens de heffingsambtenaar buiten beschouwing worden gelaten, omdat deze bij nader inzien niet goed vergelijkbaar is. Om deze reden is het beroep gegrond en zal de bestreden uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank zal hierna beoordelen of de heffingsambtenaar voldoende heeft onderbouwd dat de waarde van € 430.000,- voor de [adres 1] niet te hoog is. 9.2. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten 2 en 3 voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak op [huisnummer 2] . De vergelijkingsobjecten zijn ook bovenwoningen, gelegen in [buurt] , de oppervlakte is (ongeveer) hetzelfde. De kwaliteit van de vergelijkingsobjecten is hoger, maar daarmee is rekening gehouden in de taxatiematrix. Eiser heeft niet met bijvoorbeeld foto’s onderbouwd dat de onroerende zaak op [huisnummer 2] zodanig afwijkt van de vergelijkingsobjecten dat deze niet kunnen dienen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. De heffingsambtenaar heeft de vergelijkingsobjecten dan ook kunnen gebruiken ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak op [huisnummer 2] . 9.3. Vervolgens is de vraag of voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Eiser voert in dat verband aan dat de onroerende zaak op [huisnummer 2] aan de achterkant van het pand ligt. De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de waardering van de ligging aan de achterzijde of aan de voorzijde van een gebouw subjectief van aard is en daarom geen effect heeft op de waarde. Eiser heeft daartegenover niet onderbouwd dat de ligging aan de achterzijde wel een waardeverlagend effect heeft, terwijl dat wel op zijn weg ligt. 9.4. Eiser beroept zich verder op het verschil in voorzieningenniveau. De rechtbank is van oordeel dat uit de informatie over de vergelijkingsobjecten die de heffingsambtenaar heeft overgelegd niet kan worden afgeleid dat die appartementen ten onrechte als ‘goed’ respectievelijk ‘gemiddeld’ zijn gewaardeerd op kwaliteit en onderhoud. Eiser heeft geen informatie overgelegd waaruit blijkt dat de waardering van de onroerende zaak op [huisnummer 2] op die punten als ‘gemiddeld’ te positief is. 9.5. Dat de vierkante meter prijs van [huisnummer 2] aanmerkelijk hoger ligt dan die van [huisnummer 1] is ten slotte niet voldoende om aan te nemen dat de onroerende zaak op [huisnummer 2] te hoog is gewaardeerd. Dit kan worden verklaard door de kleinere oppervlakte van [huisnummer 2] en ‘de wet van het afnemend grensnut’; hoe groter een woning, hoe lager in het algemeen de vierkante meter prijs ligt. 9.6. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak op [huisnummer 2] en de vergelijkingsobjecten 2 en 3. Daarmee heeft de heffingsambtenaar voldoende onderbouwd dat de waarde van € 430.000,- voor de onroerende zaak op [huisnummer 2] niet te hoog is.

10. Het beroep is gegrond, omdat in beroep is gebleken dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] [huisnummer 2] te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal de bestreden uitspraak op bezwaar vernietigen voor zover deze betrekking heeft op de [adres 1] [huisnummer 2] en zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van deze onroerende zaak voor het belastingjaar 2023 vast te stellen op € 430.000,-. De aanslag onroerende zaakbelasting zal dienovereenkomstig worden verlaagd. De bestreden uitspraak voor zover deze betrekking heeft op de [adres 1] [huisnummer 1] blijft in stand. 11. De heffingsambtenaar moet aan eiser het betaalde griffierecht van € 51,- vergoeden. Van voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is de rechtbank niet gebleken.

De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar van 7 augustus 2024 voor zover deze betrekking heeft op de onroerende zaak aan de [adres 1] [huisnummer 2] ; - stelt de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] [huisnummer 2] voor het belastingjaar 2023 vast op € 430.000,- ; - bepaalt dat de aanslag onroerende zaakbelasting 2023 voor de onroerende zaak aan de [adres 1] [huisnummer 2] overeenkomstig deze waarde wordt verminderd; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eiser te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W. Speksnijder, rechter, in aanwezigheid van mr. E.H. Kalse-Spoon, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 30 april 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Als bedoeld in de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Zie de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 juli 2009, ECLI:GHAMS:2009:BJ2231, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 Vergelijk de uitspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 14 december 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:5579.