ECLI:NL:RBAMS:2025:1718

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 11103840 CV EXPL 24-4621 vonnis van: 11 maart 2025 fno.: 561 vonnis van de kantonrechter I n z a k e Woningstichting Rochdale gevestigd te Amsterdam eiseres nader te noemen: Rochdale gemachtigde: mr. L.C. Strating t e g e n 1. Vereniging [gedaagde 1] 2. [gedaagde 2] 3. [gedaagde 3] 4. [gedaagde 4] 5. [gedaagde 5] 6. [gedaagde 6] 7. [gedaagde 7] alle gevestigd respectievelijk wonende te [woonplaats] gedaagden nader te noemen: gedaagden, dan wel de vereniging (gedaagde sub 1) of de bewoners (gedaagden sub 2 tot en met 7) gemachtigde van gedaagden 1, 2, 3, 4, 6 en 7: mr. J. Bol gedaagde sub 5: niet verschenen

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en proceshandelingen: - dagvaarding van 6 mei 2024, met producties;- conclusie van antwoord, met producties, - instructievonnis;- dagbepaling mondelinge behandeling. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 november 2024. Voor Rochdale zijn verschenen [naam 1] , asset manager, en [naam 2] , bedrijfsjurist, bijgestaan door de gemachtigde. Van de zijde van gedaagden waren aanwezig [gedaagde 2] (gedaagde sub 2, hierna [gedaagde 2] ) en [gedaagde 3] (gedaagde sub 3, hierna [gedaagde 3] ), beiden bestuurders van de vereniging, bijgestaan door de gemachtigde. Rochdale heeft ter zitting, buiten bezwaar van mr. Bol, haar vordering tegen de aanvankelijk mede gedagvaarde [naam 3] ingetrokken. Partijen hebben hun standpunt naar voren gebracht, de gemachtigde van Rochdale aan de hand van een pleitnota, en vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald. GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 1.1. Op 1 november 1982 is een huurovereenkomst gesloten tussen Woningstichting Patrimonium en de Vereniging [naam vereniging] voor het pand aan de [adres] . Op grond daarvan huurt Vereniging [naam vereniging] van Patrimonium het perceel, bestaande uit elf wooneenheden en de daarbij behorende gemeenschappelijke ruimten aan het adres [adres] . De huurovereenkomst is aangegaan voor één jaar, ingaande op 1 november 1982 en dus eindigende op 31 oktober 1983, waarna, behoudens opzegging door één der partijen, stilzwijgende verlenging voor telkens één jaar volgt. 1.2. In deze huurovereenkomst is bepaald: Artikel 1. Bestemming van het gehuurde Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor maximaal 11 leden van de vereniging. (…) Artikel 2. Toewijzing Toewijzing geschiedt door de ledenvergadering van de vereniging, zoals geregeld in haar statuten. Artikel 10. Overige verplichtingen van huurder 1. Huurder is verplicht het gehuurde te gebruiken overeenkomstig de in artikel 1 omschreven bestemmingen. Huurder vordert, als verhuurder, van haar huurders het overeenkomstige. De door huurder met haar huurders te sluiten huurovereenkomsten alsmede wijziging daarin, behoeven de instemming van verhuurder. 2. (…) 3. (…) 4. (…) 5. Huurder is verplicht het gehuurde bij beëindiging van deze huurovereenkomst in dezelfde staat op te leveren als waarin het gehuurde bij het aangaan van deze huurovereenkomst zich bevond. (…) Artikel 11 Verbodsbepalingen 1. (…) 2. Het is huurder verboden zonder schriftelijke toestemming van verhuurder op of aan het gehuurde iets aan te brengen, te veranderen of weg te breken. (…) 1.3. Als bijlage bij de huurovereenkomst is een specificatie opgenomen van de netto-huur voor alle elf kamers. Ook bevat de huurovereenkomst een plattegrond met de indeling van de elf woonheden. 1.4. Op 10 november 1982 is, na een statutenwijziging, de vereniging [naam vereniging] veranderd in de ‘vereniging [gedaagde 1] ’. Sindsdien is de vereniging [gedaagde 1] , in plaats van vereniging [naam vereniging] , de huurder in de hiervoor bedoelde huurovereenkomst. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn vanaf de oprichting de bestuurders van de vereniging [gedaagde 1] . In de statuten van deze vereniging is het volgende vermeld: Artikel 2 De vereniging heeft ten doel de bevordering en de verzorging van de huisvesting van haar leden in een woongroep, zulks met respectering van ieders individuele woonrechten, zodat ieders privacy wordt gewaarborgd. De vereniging tracht haar doel onder meer te bereiken door het sluiten van huurovereenkomsten met derden met betrekking tot woonruimte ten behoeve van de gezamenlijke bewoning casu quo gezamenlijk gebruik door haar leden (…). Artikel 3 1. Lid is de natuurlijke persoon die in de door de vereniging gehuurde woonruimte woonachtig is en als zodanig is toegelaten. 2. Het aantal bewoners, zowel leden als niet-leden, zal steeds in verhouding dienen te staan met de totaal beschikbare woonruimte, doch zal in geen geval het getal van elf kunnen overschrijden. 3. (…) 1.5. Woningstichting Patrimonium is in 1996 erfpachtgerechtigde van het pand geworden. Rochdale is sinds 2004 de rechtsopvolger van Woningstichting Patrimonium. 1.6. Bij brieven van 12 april en 7 juni 2006 heeft Rochdale de vereniging meegedeeld dat zij – naar aanleiding van de bevindingen van een bedrijf dat metingen in het gehuurde heeft gedaan – met de bewoners in gesprek wil gaan. Omdat Rochdale nooit een instemmingsverzoek heeft gehad van de vereniging voor het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten beschikt Rochdale niet over de actuele huurdersgegevens. Rochdale heeft de vereniging daarom verzocht haar een kopie van alle huurovereenkomsten te doen toekomen. De vereniging heeft geen gehoor gegeven aan dit verzoek. 1.7. Bij brief van 20 april 2023 heeft de [gemeente] Rochdale bericht dat zij – in het kader van een aanvraag om energiesubsidie van [gedaagde 2] – het adres [adres] op 25 november 2022 bezocht. Zij heeft toen geconstateerd dat de huidige situatie qua woningen afwijkt van de laatste vergunde situatie uit 1981. Volgens de laatste vergunde situatie zijn er elf wooneenheden (twee zelfstandige en negen onzelfstandige). In de huidige situatie zijn er vijf zelfstandige appartementen en één onzelfstandig appartement. De gemeente heeft aan Rochdale meegedeeld dat zij in overtreding is omdat zij heeft gebouwd zonder omgevingsvergunning, omdat zij een bouwwerk zonder omgevingsvergunning laat staan en omdat zij een rijksmonument sloopte, verstoorde of wijzigde. De gemeente ziet Rochdale als overtreder omdat zij eigenaar is van [adres] . Volgens de voorlopige beoordeling van de gemeente is de overtreding legaliseerbaar. Zij heeft Rochdale meegedeeld dat zij daartoe binnen 6 weken een legaliserende vergunning aanvragen voor het verbouwen van het pand van elf wooneenheden naar vijf zelfstandige appartementen en één onzelfstandig appartement. Zonder die vergunningaanvraag is legalisatie achteraf onmogelijk. De gemeente zal dan handhavend moeten optreden, aldus de gemeente. 1.8. Bij brief van 26 juni 2023 heeft Rochdale de vereniging van het onder 1.7 bedoelde op de hoogte gesteld en meegedeeld dat de vereniging tekortschiet in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst, in het bijzonder de artikelen 10 lid 1 en 11.2. De vereniging wordt verzocht de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde te ontruimen. Ook de bewoners van het pand zijn hiervan op de hoogte gebracht en zijn verzocht het gehuurde te ontruimen, omdat zij zonder recht of titel in het pand verblijven. 1.9. Partijen hebben vervolgens gecorrespondeerd over een oplossing, maar zijn niet tot overeenstemming gekomen. Vordering 2. Rochdale vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, primair: de huurovereenkomst tussen Rochdale en de vereniging te ontbinden; gedaagden hoofdelijk te veroordelen om het gehuurde binnen acht dagen na betekening van dit vonnis met al de hunnen en het hunne te ontruimen, alsmede om, als gedaagden met de ontruiming in gebreke blijven, de ontruiming te kunnen doen bewerkstelligen door de deurwaarder op grond van artikel 444 jo. 555 Rv; subsidiair: de vereniging te veroordelen tot nakoming van artikel 10 van de huurovereenkomst voor bestaande en toekomstige huurovereenkomsten, onder verbeurte van een dwangsom; primair en subsidiair: gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling aan Rochdale van € 462,50 aan buitengerechtelijke kosten; gedaagde hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten. 3. Rochdale stelt daartoe, kort gezegd, het volgende. Het gehuurde is zonder toestemming van Rochdale ingrijpend verbouwd: in plaats van de oorspronkelijke elf wooneenheden zijn er nu maar zes wooneenheden. Daarnaast heeft de vereniging de wooneenheden zonder de benodigde instemming van Rochdale in gebruik gegeven. Daarmee schiet de vereniging tekort in de nakoming van de verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, te weten artikel 11 respectievelijk artikel 10. De tekortkomingen zijn van voldoende gewicht om ontbinding en ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen. Ten aanzien van gedaagden sub 2 tot en met 7 stelt Rochdale dat zij jegens Rochdale zonder recht of titel in de woning verblijven.

De vordering tegen de vereniging Ontbinding 7. Rochdale vordert primair ontbinding van de met de vereniging gesloten huurovereenkomst. Daaraan legt zij twee tekortkomingen ten grondslag. 8. Ten aanzien van het verwijt van Rochdale dat de vereniging het gehuurde ingrijpend heeft gewijzigd zonder toestemming van Rochdale, overweegt de kantonrechter als volgt. 9. Vaststaat dat het gehuurde sinds het aangaan van de huurovereenkomst is gewijzigd: bij het aangaan van de huurovereenkomst waren er elf eenheden, thans zes. De kantonrechter stelt ook vast dat voor wijzigingen, op grond van de huurovereenkomst, toestemming vereist was van de verhuurder. Dat staat immers met zoveel woorden in artikel 11 lid 2 van de huurovereenkomst. Voor zover de vereniging heeft bedoeld te betogen dat daarover iets anders is afgesproken, namelijk dat Patrimonium haar bij aanvang van de huurovereenkomst carte blanche heeft gegeven voor wijzigingen aan het gehuurde, wordt zij daarin niet gevolgd. Uit hetgeen de vereniging heeft gesteld over de totstandkoming van de huurovereenkomst kan, mede gelet op de tekst van de huurovereenkomst en de statuten van de vereniging, hooguit worden afgeleid dat Patrimonium de vereniging groen licht gaf voor de door haar gewenste samenstelling van de bewoners. Dat dat ook inhield dat de vereniging geen toestemming voor wijzigingen meer zou hoeven vragen, volgt nergens uit. De vereniging komt ook niet met meer dan de enkele stelling dat Patrimonium op voorhand akkoord was met wijzigingen aan het gehuurde zonder die stelling van enige onderbouwing te voorzien. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. De kantonrechter gaat dan ook uit van de tekst van de huurovereenkomst. Daarin staat een verbod op het zonder toestemming aanbrengen van wijzigingen aan het gehuurde. Nu wel wijzigingen zijn aangebracht, waarvoor geen toestemming van de verhuurder is verkregen, is in zoverre sprake van een tekortkoming van de vereniging. 10. Beoordeeld moet worden of die tekortkoming voldoende ernstig is om de ontbinding te rechtvaardigen. 11. De kantonrechter beantwoordt die vraag ontkennend. In de eerste plaats is onvoldoende uit de verf gekomen dat de wijzigingen die zijn doorgevoerd zijn aan te merken als ingrijpende wijzigingen. Weliswaar is door de wijzigingen de indeling van het pand her en der gewijzigd, maar [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben ter zitting toegelicht dat het niet gaat om dragende muren die zijn aangebracht of verwijderd, maar om gipswandjes. Daarbij zijn voornamelijk twee eenheden samengevoegd tot één woning. Voor zover toiletten of badkamers bij een bepaalde woning zijn getrokken of daar juist van zijn afgesplitst betreft het naar het oordeel van de kantonrechter evenmin ingrijpende wijzigingen, aangezien onvoldoende weersproken is dat ook daarbij is gebruik gemaakt van de hiervoor bedoelde gipswanden. [gedaagde 3] en [gedaagde 2] hebben van al deze wijzigingen aangevoerd dat zij bij het einde van de huurovereenkomst zonder veel inspanningen ongedaan gemaakt kunnen worden. Rochdale heeft daar onvoldoende tegen ingebracht. In zoverre is dus geen sprake van een tekortkoming die van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. 12. Rochdale heeft verder aangevoerd dat de ernst van de tekortkoming is gelegen in het feit dat de gemeente haar heeft aangeschreven vanwege de tekortkoming en dreigt met handhaving. Dit argument legt niet het gewicht in de schaal dat Rochdale daaraan wil toekennen. Zoals de vereniging terecht aanvoert, is er thans nog geen concrete aanschrijving van de gemeente. Rochdale heeft niet aangetoond dat er na de brief van 20 april 2023 door de gemeente verdere stappen zijn ondernomen, of dat daadwerkelijk een vorm van bestuursdwang is opgelegd. Bovendien heeft de gemeente in die brief juist aangegeven dat de overtreding mogelijk gelegaliseerd kan worden op aanvraag van Rochdale. Rochdale heeft die mogelijkheid echter niet verder onderzocht. 13. Tot slot stelt Rochdale dat de ernst van de tekortkoming is gelegen in het feit dat er thans zes eenheden in plaats van de elf oorspronkelijk bedoelde eenheden zijn, en dat Rochdale daardoor haar volkshuisvestelijke taak niet naar behoren kan uitvoeren. Het is voor de uitvoering van die taak van belang dat zij elf jongeren kan huisvesten. Ook dit argument gaat niet op. Aan Rochdale kan worden toegegeven dat zij bezien vanuit de huidige maatstaven en bezien vanuit haar huidige volkshuisvestelijke taak en doelstelling er belang bij heeft om te kunnen beschikken over elf eenheden om te verhuren, en niet over zes. Dat belang speelde voor de verhuurder die de huurovereenkomst destijds is aangegaan (Patrimonium) echter niet zo’n doorslaggevende rol, getuige het feit dat het huurrecht niet is toegekend aan elf individuele huurders, maar aan de vereniging [naam vereniging] . Die vereniging mocht zelf de huurders aandragen. De huurovereenkomst heeft ook betrekking op ‘maximaal 11 leden van de vereniging’ en dus niet op elf wooneenheden. Uit het dossier blijkt ook niet dat Rochdale – toen zij eenmaal de opvolgend verhuurder was – ooit heeft gecontroleerd of er wel elf eenheden werden verhuurd. Alleen in 2006 heeft zij, naar aanleiding van een technisch onderzoek in het pand dat consequenties zou kunnen hebben voor de bewoners en dus niet eens uit eigen beweging, navraag gedaan over de precieze huurders, maar daarvoor en ook daarna heeft zij daar nooit iets mee ondernomen, tot 2023. Onder deze omstandigheden kan Rochdale haar volkshuisvestelijke belang thans niet aan de vereniging tegenwerpen. Dit is dus ook geen omstandigheid die maakt dat de ontbinding gerechtvaardigd is. 14. Rochdale verwijt de vereniging ook dat zij in strijd met artikel 10 lid 1 van de huurovereenkomst geen instemming heeft gevraagd aan Rochdale voor de huurovereenkomsten die zij met haar leden sloot. De vereniging heeft erkend dat zij dit nooit heeft gedaan. In zoverre handelt zij in strijd met artikel 10 lid 1 van de huurovereenkomst en is dus sprake van een tekortkoming. 15. Ook ten aanzien van deze tekortkoming geldt echter dat zij de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Volgens Rochdale is dat wel het geval omdat zij, wederom gezien haar volkshuisvestelijke taak en in hoedanigheid van toegelaten instelling, passend en volgens de geldende regels woonruimte moet toewijzen. Zij kan er nu niet op toezien of dat gebeurt, omdat zij niet weet wie er woont, wat de persoonlijke omstandigheden van die personen zijn en hoeveel huur zij betalen. Dit moge zo zijn, maar dit laat onverlet dat Patrimonium het huurrecht destijds enkel aan de vereniging heeft toegekend en het selecteren van de bewoners bewust aan haar overliet (zie artikel 2 van de huurovereenkomst). Dit belang van passend toewijzen speelde dus bij het aangaan van de overeenkomst niet een prominente rol. Zowel Patrimonium als Rochdale heeft in al die jaren na het aangaan van de huurovereenkomst er nooit op toegezien dat de verplichting van artikel 10 werd nagekomen. Rochdale heeft, ook toen zij opvolgend verhuurder werd, de situatie nooit gecontroleerd, terwijl ook toen zij verhuurder werd al geacht werd haar volkshuisvestelijke taak te verrichten en passend toe te wijzen. Alleen in 2006 heeft Rochdale om informatie over de huurders gevraagd, maar toen daaraan geen gehoor werd gegeven, heeft zij het daar bij gelaten. Onder deze omstandigheden kan de tekortkoming nu niet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. 16. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst tussen Rochdale en de vereniging niet toewijsbaar is. Het beroep op verjaring van de vordering tot ontbinding kan daarom onbesproken blijven. Naleving van artikel 10 van de huurovereenkomst 17. Rochdale heeft subsidiair gevorderd te bepalen dat de vereniging voortaan wel gehouden is artikel 10 lid 1 na te leven. 18.

De kantonrechter: wijst de vorderingen af; veroordeelt Rochdale in de proceskosten die aan de zijde van de verschenen gedaagden tot op heden begroot worden op € 408,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw, en die aan de zijde van gedaagde sub 5 tot op heden begroot worden op nihil; verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. B. Brokkaar, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 11 maart 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.