ECLI:NL:RBAMS:2025:1608

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/757396 / HA ZA 24-1090 Vonnis in incident van 12 maart 2025 in de zaak van 1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid EVM REAL ESTATE B.V., gevestigd te Amsterdam,2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid LONGSTREET B.V., gevestigd te Amsterdam, eisende partijen in de hoofdzaak, verwerende partijen in de vrijwaringsincidenten, hierna samen te noemen: EVM Real Estate c.s., advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats] , advocaat: mr. L.C.L. Bults,2. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats] , advocaat: mr. L.L. Metselaar, gedaagde partijen in de hoofdzaak, eisende partijen in de vrijwaringsincidenten, hierna te noemen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 17 september 2024, met producties, - de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van [gedaagde 1] van 13 november 2024,- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van [gedaagde 2] van 11 december 2024,- de conclusie van antwoord in het door [gedaagde 1] ingestelde vrijwaringsincident, - de conclusie van antwoord in het door [gedaagde 2] ingestelde vrijwaringsincident. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald in de incidenten.

2.1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn gezamenlijk eigenaar van het woonhuis met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als [adres 1] , [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] (hierna: de onroerende zaak). 2.2. EVM Real Estate c.s. en [gedaagde 1] hebben op 18 december 2023 een koopovereenkomst getekend voor de (ver)koop van de onroerende zaak voor een bedrag van € 872.500,00. In de koopovereenkomst staat dat [gedaagde 1] voor zichzelf en als gevolmachtigde van [gedaagde 2] handelt. De verkoopmakelaar van [gedaagde 1] was mevrouw [naam] (hierna: de makelaar). 2.3. De koopovereenkomst is mede ondertekend door notaris mr. L.M. Aartman (hierna: de notaris), verbonden aan het notariskantoor Hartman LMH N.V. (hierna: het notariskantoor). 2.4. In de koopovereenkomst staat dat de levering van de onroerende zaak op 1 juli 2024 plaatsvindt. Eind juni 2024 heeft de instrumenterend notaris partijen laten weten dat voor de levering een gelegaliseerde volmacht van [gedaagde 2] nodig was en dat deze nog niet was ontvangen. [gedaagde 1] heeft hierop op 30 juni 2024 laten weten dat er een groot probleem was, omdat [gedaagde 2] niet wilde meewerken aan de overdracht van de onroerende zaak. 2.5. EVM Real Estate c.s. heeft [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 1 juli 2024 een ingebrekestelling verstuurd en hen daarin de gelegenheid gegeven om binnen acht dagen alle verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen. 2.6. [gedaagde 2] heeft zich hierna op het standpunt gesteld dat hij [gedaagde 1] nooit heeft gemachtigd om het pand te verkopen of over te dragen. 3De vorderingen in de hoofdzaak 3.1. EVM Real Estate c.s. vordert, samengevat, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: primair I. voor recht verklaart dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de contractuele boete van € 87.250,00 verschuldigd zijn wegens de te late levering, II. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, dan wel [gedaagde 1] , veroordeelt om uiterlijk binnen tien dagen na het vonnis in de hoofdzaak medewerking te verlenen aan de levering van de onroerende zaak, op straffe van een dwangsom, en daarbij bepaalt dat de leveringsakte alle gebruikelijke bepalingen dient te bevatten en dat het vonnis in de hoofdzaak in de plaats zal treden van de medewerking van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als zij niet meewerken aan het opstellen en transporteren van de leveringsakte, subsidiair III. de koopovereenkomst ontbindt en voor recht verklaart dat [gedaagde 1] aansprakelijk is voor alle door EVM Real Estate c.s. geleden en nog te lijden (ontbindings)schade, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, zowel primair als subsidiair IV. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten. 3.2. EVM Real Estate c.s. legt kort gezegd aan de vorderingen ten grondslag dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde 1] vertegenwoordigingsbevoegd was en dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarom de boete zijn verschuldigd en aan de levering moeten meewerken. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat [gedaagde 1] niet in het bezit was van een geldige volmacht, vordert EVM Real Estate c.s. ontbinding van de koopovereenkomst en wil zij vergoeding van de schade die hiervan het gevolg is. 4De vorderingen in de vrijwaringsincidenten 4.1. [gedaagde 1] vordert dat hem wordt toegestaan om de makelaar, de notaris en het notariskantoor in vrijwaring te dagvaarden. Hij legt hieraan ten grondslag dat de genoemde partijen aansprakelijk zijn voor het geval hij in de hoofdzaak veroordeeld wordt. De makelaar heeft [gedaagde 1] geadviseerd om de koopovereenkomst namens zijn broer te tekenen, maar heeft niet geïnformeerd naar de gronden waarop [gedaagde 1] daartoe bevoegd zou zijn. Ook heeft zij nagelaten [gedaagde 1] te waarschuwen voor de gevolgen van een eventuele onbevoegde vertegenwoordiging. Daarmee heeft zij haar zorgplicht als makelaar geschonden en is zij aansprakelijk voor de gevolgen die dit voor [gedaagde 1] meebrengt. Ook de notaris heeft volgens [gedaagde 1] haar zorgplicht geschonden, omdat zij niet heeft geverifieerd of er een geldige volmacht was en heeft nagelaten om [gedaagde 1] te waarschuwen voor de gevolgen van een eventuele onbevoegde vertegenwoordiging. Daarnaast meent [gedaagde 1] dat het notariskantoor aansprakelijk is, omdat dit formeel de opdrachtnemer is van de werkzaamheden die de notaris heeft verricht. 4.2. [gedaagde 2] vordert dat hem wordt toegestaan om [gedaagde 1] , de notaris en het notariskantoor in vrijwaring op te roepen. Hij stelt dat hij nooit een volmacht heeft verleend aan [gedaagde 1] en dat [gedaagde 1] onrechtmatig heeft gehandeld door te proberen om de onroerende zaak te verkopen en over te dragen zonder dat hij hiertoe volledig beschikkingsbevoegd was. [gedaagde 2] stelt daarom hij het recht heeft om de nadelige gevolgen bij een eventuele veroordeling in de hoofdzaak geheel of gedeeltelijk op [gedaagde 1] te verhalen. Daarnaast stelt [gedaagde 2] dat hij het recht heeft om de nadelige gevolgen (gedeeltelijk) op de notaris en/of op het notariskantoor als formeel opdrachtnemer te verhalen. De notaris heeft namelijk nagelaten om na te gaan of sprake was van een rechtsgeldige volmacht en heeft daarmee in strijd met haar zorgplicht gehandeld. 4.3. EVM Real Estate c.s. voert in beide incidenten aan dat zij geen (nauw) verband ziet met de hoofdzaak. Voor het overige refereert zij zich aan het oordeel van de rechtbank.

5.1. Op grond van artikel 210 Rv dient een vordering tot oproeping in vrijwaring vóór alle weren te worden gedaan op de voor het nemen van de conclusie van antwoord bepaalde roldatum, terwijl in artikel 211 Rv is bepaald dat indien de vordering tot oproeping niet tijdig is gedaan, zonder uitstel in de hoofdzaak wordt voort geprocedeerd. De onderhavige incidentele conclusies tot oproeping in vrijwaring zijn tijdig en vóór alle weren genomen. Gelet op voornoemde wettelijke bepalingen kunnen eventuele nadere vrijwaringsincidenten niet in behandeling worden genomen. 5.2. Voor toewijzing van een vordering tot oproeping in vrijwaring is vereist dat de gedaagde partij in de hoofdzaak zich beroept op een rechtsverhouding met een derde, die meebrengt dat de derde verplicht is de nadelige gevolgen van een eventuele veroordeling van de gedaagde in de hoofdzaak te dragen. 5.3. Aan dit criterium is voldaan. [gedaagde 1] heeft voldoende gesteld dat tussen hem en de makelaar, de notaris en het notariskantoor rechtsverhoudingen bestaan die voor de genoemde partijen een verplichting tot vrijwaring kunnen meebrengen. Hetzelfde geldt voor de stellingen van [gedaagde 2] over zijn rechtsverhoudingen met [gedaagde 1] , de notaris en het notariskantoor. Een rechtstreeks of nauw verband met de hoofdzaak is niet vereist. De rechtbank wijst de vorderingen tot oproeping in vrijwaring daarom toe. 5.4. EVM Real Estate c.s. besluit in haar conclusies van antwoord met de mededeling dat zij zich refereert aan het oordeel van de rechtbank, maar heeft een inhoudelijk bezwaar geformuleerd tegen toewijzing van de incidentele vorderingen. EVM Real Estate c.s. wordt om deze reden beschouwd als de in het ongelijk gestelde partij en wordt daarom veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten van [gedaagde 1] worden begroot op € 792,00, plus de verhoging in de beslissing. Dit bedrag is opgebouwd uit € 614,00 aan salaris advocaat (1 punt, tarief onbepaalde waarde) en € 178,00 aan nakosten. De proceskosten van [gedaagde 2] worden op dezelfde manier begroot.

De rechtbank in de incidenten 6.1. staat [gedaagde 1] toe om de makelaar, de notaris en het notariskantoor in de hoofdzaak in vrijwaring op te roepen door middel van een dagvaarding tegen de terechtzitting van 23 april 2025, 6.2. staat [gedaagde 2] toe om [gedaagde 1] , de notaris en het notariskantoor in de hoofdzaak in vrijwaring op te roepen door middel van een dagvaarding tegen de terechtzitting van 23 april 2025, 6.3. veroordeelt EVM Real Estate c.s. in de proceskosten van [gedaagde 1] van € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als EVM Real Estate c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. veroordeelt EVM Real Estate c.s. in de proceskosten van [gedaagde 2] van € 792,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als EVM Real Estate c.s. niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, in de hoofdzaak 6.5. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 23 april 2025 voor conclusie van antwoord. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Wouters en in het openbaar uitgesproken op 12 maart 2025.