ECLI:NL:RBAMS:2025:11437

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 11741767 \ CV EXPL 25-8136 Vonnis van 12 december 2025 in de zaak van VERENIGING VAN EIGENAREN [eiser] , te [plaats] , eisende partij, hierna te noemen: de VvE, gemachtigde: Bizz Solutions B.V., tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , procederend in persoon. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 27 mei 2025, met producties, - het mondeling antwoord van 12 juni 2025, zoals vastgelegd in het proces-verbaal van die datum, - het aanvullend antwoord van 10 juli 2025, met producties, - het tussenvonnis van 24 juli 2025, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 november 2025, met de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] is eigenaar van het appartement aan [adres] (hierna: de woning). 2.2. De woning is onderdeel van het in appartementen gesplitste pand aan de [het gebouw] (hierna: het gebouw). In het door de VvE gehanteerde modelreglement is onder meer het volgende opgenomen: “Artikel 5 In het geval dat in een privé gedeelte belangrijke schade is ontstaan of dreigt te ontstaan of gevaar dreigt voor ernstige hinder van de andere eigenaars en gebruikers, is iedere eigenaar en gebruiker verplicht het bestuur onverwijld te waarschuwen en de nodige maatregelen te nemen. Artikel 28 1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn privé gedeelte behoorlijk te onderhouden. Tot dat onderhoud behoort met name herstel, vernieuwing en vervanging, het schilder, behang en tegelwerk, het onderhoud van de plafonds en van de afwerklagen van de vloeren (…) 5. De eigenaars en de gebruikers zijn verplicht een bestuurder of de door het bestuur aan te wijzen personen toegang tot de privé gedeelten te verschaffen, wanneer dit voor de vervulling van de taak van het bestuur noodzakelijk is.” 2.3. Op 2 november 2020 heeft een VvE-vergadering plaatsgevonden. De notulen van de vergadering vermelden het volgende: (…) 2. Situatie [pand] De huidige onderhoudssituatie is zeer ernstig en zorgelijk, veel achterstallig onderhoud. Dit is aan het licht gekomen door het ontstaan van melding lekkage. [naam ] heeft onderzoek verricht bij [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [adres] (…) [naam ] ligt zijn bevinding toe. De standleidingen zowel riolering als waterleiding dient te worden vervangen van boven naar beneden. Eigenaren kunnen dan per verdieping weer aansluiten op de nieuwe standleidingen. Aangezien het ook lekt als gevolg van de slechte staat waarin de natte ruimten verkeren, dit is het geval op de 1e en 2e verdieping, dienen deze eigenaren hun badkamer/toilet te renoveren. (…) 3. Verantwoordelijkheid Wie en waarvoor Besproken is waarvoor is wie verantwoordelijk (…) Er is ook besproken dat als de eigenaar nalatig is in het onderhoud waardoor de andere eigenaren of de VvE last krijgen van de gebreken en de bijbehorende kosten de betreffende eigenaar aansprakelijk zal moeten worden gesteld door de VvE. (…)” 2.4. Eind 2020 heeft de VvE een vochtonderzoek laten uitvoeren door Make Vastgoedzorg. 2.5. Begin 2021 heeft het Gooi’s Bouwbedrijf in opdracht van de VvE herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan het gebouw, te weten het vervangen van een houten verdiepingsbalklaag tussen de begane grond en de eerste verdieping. 2.6. Vervolgens heeft schade-expert Woodgate & Clark onderzoek verricht naar de aard en de omvang van de waterschade in het gebouw. In haar rapport van 1 juni 2021 is het volgende opgenomen: “(…) Uit van de beheerder ontvangen informatie kan worden afgeleid dat de badkamers in de appartementen van huisnummers [huisnummer 2] , [adres] en [huisnummer 4] in slechte onderhoudsstaat verkeren. Het leidingwerk is verouderd, diverse tegel- en kitvoegen staan open en zijn onvoldoende waterkerend (…)” 2.7. Op 18 november 2023 heeft de VvE een lekdetectie laten uitvoeren door Belfor. 2.8. De VvE heeft op 25 april 2024 opnieuw een lekdetectie laten uitvoeren, nu door [bedrijf] . De factuur van de lekdetectie vermeldt het volgende: (…) Onderzoek verricht naar lekkage vanaf [adres] Onderzoek uitgevoerd met gebruik van kleurstof en geconstateerd dat de gehele badkamer van de 2e etage zodanige gebreken vertoont dat deze geheel gerenoveerd dient te worden. (…)” 2.9. Sinds maart 2021 heeft de VvE [gedaagde] meermaals gesommeerd om over te gaan tot de benodigde herstelwerkzaamheden, te weten het waterdicht maken van de badkamer. [gedaagde] heeft hier geen gehoor aan gegeven. 2.10. Vlak voor de mondelinge behandeling heeft er opnieuw een lekkage vanuit de woning plaatsgevonden. 3 Het geschil 3.1. De VvE vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. [gedaagde] veroordeelt tot het onverwijld en deugdelijk uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de woning, zodat de woning volledig waterdicht wordt en verdere schade wordt voorkomen. Daarbij verzoekt de VvE de kantonrechter om – in het geval dat [gedaagde] binnen een door de kantonrechter vast te stellen redelijke termijn in gebreke blijft met het uitvoeren van de herstelwerkzaamheden – een door de kantonrechter te bepalen dwangsom op te leggen voor iedere dag dat [gedaagde] in gebreke blijft, II. [gedaagde] veroordeelt tot het verlenen van toegang aan het bestuur van de VvE en de door dit bestuur ingeschakelde deskundigen, voor zover dit noodzakelijk is voor de uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Indien [gedaagde] weigert of nalaat toegang te verlenen, verzoekt de VvE de kantonrechter te bepalen dat toegang kan worden verkregen met behulp van politie en justitie, indien dit noodzakelijk is om de uitvoering van de herstelwerkzaamheden te waarborgen, III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 11.822,20 (waarvan een bedrag van € 3.158,71 aan buitengerechtelijke kosten), IV. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten, vermeerderd met rente. 3.2. [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de VvE. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling De herstelwerkzaamheden 4.1. De VvE vordert op grond van het modelreglement en artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW) dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het uitvoeren van noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de woning. De VvE stelt dat achterstallig onderhoud in de badkamer van [gedaagde] voor lekkages zorgt. Die lekkages hebben tot waterschade geleid, zowel aan de privé-gedeelten van de woning van [gedaagde] als aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Ondanks dat [gedaagde] daar meermaals toe aangemaand is, heeft hij nagelaten om adequate maatregelen te treffen ter voorkoming van verdere schade. Als de gebreken niet tijdig en naar behoren worden verholpen, kan dat de veiligheid van het gehele gebouw (en de medebewoners) in gevaar brengen. Derhalve is [gedaagde] verplicht om de noodzakelijke herstelwerkzaamheden uit te voeren, aldus de VvE. 4.2. [gedaagde] was niet aanwezig bij de mondelinge behandeling, maar heeft wel schriftelijk verweer gevoerd tegen de vorderingen van de VvE. Hij heeft daarbij aangevoerd dat hij zijn badkamer al sinds 2019 niet meer gebruikt omdat hij op zijn werk doucht. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat hij door psychische- en verslavingsproblematiek niet in staat is geweest om te reageren op de brieven van de VvE. 4.3. De VvE heeft onder verwijzing naar de bevindingen van de beheerder en de verschillende lekdetectierapporten gemotiveerd bestreden dat de douche nooit gebruikt zou worden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de VvE ter aanvulling toegelicht dat de riolering en de standleiding inmiddels zijn hersteld. Dat geldt ook voor de badkamers op de begane grond, de eerste verdieping en op de derde verdieping. Desondanks is er onlangs opnieuw lekkage ontstaan. Daarmee is komen vast te staan dat de gebrekkige staat van de badkamer van [gedaagde] voor doorlopende lekkages zorgt.

De VvE heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat [gedaagde] als appartementseigenaar gehouden is om hier de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan uit te voeren, zodat verdere schade aan de gemeenschappelijke ruimten wordt voorkomen. Dit leidt tot de conclusie dat de vordering tot het uitvoeren van noodzakelijke herstelwerkzaamheden zal worden toegewezen. De kantonrechter bepaalt daarbij dat [gedaagde] de herstelwerkzaamheden binnen dertig dagen na dit vonnis moet uitvoeren. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen het opleggen van een dwangsom indien hij niet binnen voornoemde termijn overgaat tot herstel. De kantonrechter ziet in de houding van [gedaagde] voldoende aanleiding om een dwangsom op te leggen van € 100,00 per dag dat hij in gebreke blijft, met een maximum van € 10.000,00. Schadevergoeding 4.4. Verder vordert de VvE dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het betalen van de schade die de VvE lijdt als gevolg van de lekkages, bestaande uit (nog uit te voeren) herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke ruimten, lekdetecties en extra werkzaamheden die de beheerder heeft moeten verrichten voor het behandelen van dit dossier. De VvE heeft de schade in totaal begroot op € 8.663,85. 4.5. Een van de schadeposten betreft een onderzoek naar de vochtproblematiek van Make Vastgoedzorg ter hoogte van € 645,48, die de VvE voor een derde deel aan [gedaagde] toerekent. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de VvE toegelicht dat deze kosten destijds ook zijn gemaakt in verband met de problematiek met de standleiding, de riolering en de andere drie badkamers, waardoor die dus maar voor een deel aan [gedaagde] zijn toe te rekenen. Dat deel heeft de VvE vastgesteld op een derde. De kantonrechter constateert dat de VvE ondanks deze toelichting de volledige kosten voor het onderzoek naar de vochtproblematiek bij haar vordering betrekt. In plaats van het volledige bedrag van € 645,48 zal de kantonrechter een derde deel daarvan meenemen, zodat de schade van de VvE in totaal neerkomt op een bedrag van € 8.233,53. Omdat [gedaagde] de schade niet heeft weersproken, moet hij dat bedrag aan de VvE vergoeden. Het verlenen van toegang tot de woning 4.6. De VvE vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot het verlenen van toegang tot de woning voor zover dat noodzakelijk is voor het uitvoeren van herstelwerkzaamheden, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie (hierna: vordering II). 4.7. De kantonrechter stelt vast dat dit gaat om een vervangende machtiging als bedoeld in artikel 5:121 BW. Tijdens de mondelinge behandeling is met de VvE besproken dat een dergelijk verzoek moet worden ingeleid met een verzoekschrift en dat dit niet in de huidige dagvaardingsprocedure kan worden gevorderd. Artikel 69 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat de rechter een verkeerd ingeleide procedure omzet naar de juiste procesgang en daarbij zo nodig de aanlegger beveelt het processtuk te verbeteren of aan te vullen. Dit wordt ook wel een spoorwissel genoemd. Deze spoorwissel is in het leven geroepen om vergissingen en verzuimen te herstellen. 4.8. De kantonrechter ziet aanleiding om een spoorwissel toe te passen ten aanzien van vordering II. Dat betekent dat de vordering wordt afgesplitst en de procedure betreffende vordering II wordt voortgezet volgens de regels van de verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter van deze rechtbank. 4.9. De kantonrechter wijst de VvE erop dat zij het toepasselijke tarief aan griffierecht voor een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter nog is verschuldigd. Buitengerechtelijke kosten 4.10. De VvE maakt daarnaast aanspraak op buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 3.158,71 op grond van artikel 6:96 lid 2 sub c BW. Tijdens de zitting heeft de VvE erkend dat een deel van de opgevoerde factuur van Bizz Solutions ziet op instructie van de zaak, zodat dit proceskosten zijn. De VvE heeft desgevraagd niet kunnen specificeren welk deel van haar vordering ziet op de buitengerechtelijke werkzaamheden. Wat wel vast staat is dat de VvE buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht en hiertoe kosten heeft gemaakt. De kantonrechter zal de hoogte van de verschuldigde buitengerechtelijke kosten daarom vaststellen aan de hand van het Rapport Voor-werk II. De vordering van de VvE gaat het in het Rapport Voor-werk II gehanteerde forfaitaire tarief, dat in zijn algemeenheid redelijk wordt geacht, te boven. Uit de stellingen van de VvE kan niet worden afgeleid dat zij duidelijk meer buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt dan in dit tarief is besloten. De door de VvE gemaakte kosten moeten dan ook als onredelijk worden aangemerkt, voor zover zij het forfaitaire tarief overschrijden. De kantonrechter zal het bedrag dan ook matigen en toewijzen tot het forfaitaire tarief, te weten € 786,68. Proceskosten 4.11. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 120,21 - griffierecht € 543,00 - salaris gemachtigde € 406,00 (2 punt × € 406,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.610,21 4.12. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5 De beslissing De kantonrechter vordering I, III en IV 5.1. splitst de inhoudelijke behandeling van vordering II, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen 30 dagen na dit vonnis over te gaan tot het uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de woning, zodat de woning volledig waterdicht wordt, 5.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 100,00 per dag dat hij in gebreke blijft met het voldoen aan de veroordeling onder 5.1. tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt, 5.4. veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen een bedrag van € 8.233,53, 5.5. veroordeelt [gedaagde] om aan de VvE te betalen de buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 786,68, 5.6. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.610,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.7. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.8. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, vordering II 5.9. beveelt dat de procedure voor wat betreft het verzoek op grond van artikel 5:121 BW in de stand waarin zij zich bevindt, wordt voortgezet volgens de regels die gelden voor een verzoekschriftprocedure, 5.10. bepaalt dat de VvE tot 9 januari 2026 de gelegenheid heeft haar stellingen zo nodig aan de op de verzoekschriftprocedure toepasselijke procesregels aan te passen, 5.11. wijst de VvE erop dat zij het griffierecht binnen vier weken na ontvangst van de nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) zal moeten voldoen. Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.F. de Groot, rechter, bijgestaan door mr. M.A. van Eerde, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2025.