ECLI:NL:RBAMS:2024:9053

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht kantonrechter Zaaknummer: 10801862 \ CV EXPL 23-14701 tussenvonnis van de kantonrechter van 24 mei 2024 in de zaak van [eiseres] , wonende te [woonplaats] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: mr. M.H.J. van Riessen, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] , gedaagde in conventie, eiser in reconventie, gemachtigde: mr. D.J. Ruessink. Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden. 1 1. De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding van 27 oktober 2023 met producties 1 tot en met 19; de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van [gedaagde] met productie 1; de nagekomen producties 20 en 21 van [eiseres] ; de wijziging van eis in reconventie van [gedaagde] met producties 2 en 3. 1.2. Op 19 april 2024 vond de mondelinge behandeling plaats. [eiseres] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Namens [gedaagde] is zijn gemachtigde verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. [eiseres] heeft een schriftelijke verklaring voorgelezen. Van de mondelinge behandeling zijn aantekeningen gemaakt die aan het dossier zijn toegevoegd. 1.3. Daarna is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken. 2 De feiten 2.1. [gedaagde] huurt sinds 1 december 2021 een woning van [eiseres] . Partijen zijn een huurprijs van € 1.300,00 overeengekomen. 2.2. Op 21 april 2023 heeft [gedaagde] bij de Huurcommissie een verzoek ingediend de aanvangshuur te toetsen. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 27 juli 2023 beslist dat sprake is van een all-in huurprijs en heeft de aanvangshuurprijs vastgesteld op € 715,00 en daarnaast het voorschotbedrag voor bijkomende kosten op € 325,00 vastgesteld. De aanvangshuur van € 715,00 na splitsing van de all-in huur is volgens de Huurcommissie redelijk, gelet op het puntenaantal van 154 waar een maximale huurprijs van € 816,31 per maand uit voortvloeit. Ook is de huurprijs per 1 december 2021 tijdelijk verlaagd tot € 286,00 vanwege twee ernstige gebreken, te weten een lekkage vanuit de doucheruimte naar de woonkamer (gebrek categorie C nummer Nb2) en ernstige vochtsporen op de muur in de woonkamer (gebrek categorie C nummer 8). 2.3. De uitspraak van de Huurcommissie is op donderdag 31 augustus 2023 naar partijen verzonden. 2.4. De dagvaarding van [eiseres] , waarmee zij de zaak aan de kantonrechter heeft voorgelegd, is op vrijdag 27 oktober 2023 aan [gedaagde] betekend. 3 Het geschil 3.1. In conventie vordert [eiseres] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair: i. een verklaring voor recht dat de Huurcommissie niet bevoegd was om een uitspraak te doen over de aanvangshuurprijs van de woning; en subsidiair, voor zover de kantonrechter van oordeel is dat de Huurcommissie wel bevoegd was om een uitspraak te doen over de aanvangshuurprijs: een verklaring voor recht dat er geen sprake is van een all-in prijs en dat partijen per 1 december 2021 een kale huur van € 1.300,00 per maand zijn overeengekomen. een verklaring voor recht dat de woning op 1 december 2021 geen ernstige gebreken had, althans dat deze als gevolg van het niet tijdig melden door gedaagde niet kunnen worden tegengeworpen aan eiseres en dat de Huurcommissie ten onrechte de ambtshalve vastgestelde huurprijs per 1 december 2021 tijdelijk heeft verlaagd tot € 286,00 per maand; met veroordeling van gedaagde in de kosten van deze procedure. 3.2. [gedaagde] voert verweer en vordert in reconventie, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, na wijziging van eis: [eiseres] te veroordelen om aan [gedaagde] de te veel betaalde huur van € 11.752,00 en vanaf 1 mei 2024 telkens verminderd met € 1.040,00 voor iedere eerste dag van de maand, indien niet reeds voor die betreffende dag vonnis is gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 december 2023; met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.3. [eiseres] voert in reconventie Ook heeft de Huurcommissie geconstateerd dat er bij aanvang van de huurovereenkomst sprake was van gebreken en is daarom de huur tot de gebreken zouden zijn hersteld verlaagd tot 40% van de na splitsing van de all-in huur overgebleven huurprijs, tot € 286,00 per maand. Dit terwijl door [gedaagde] alleen toetsing van de aanvangshuur is voorgelegd aan de Huurcommissie en niet over een gebrek is geklaagd. Door de beslissing van de Huurcommissie zijn de opbrengsten uit de woning volgens [eiseres] aanzienlijk lager dan haar lasten met betrekking tot de woning terwijl zij met haar minderjarige kind van een WIA-uitkering leeft en weinig tot geen financiële ruimte heeft om die kosten structureel te blijven dragen. 4.7. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarom in deze zaak sprake van zulke bijzondere omstandigheden dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is de geringe termijnoverschrijding aan [eiseres] tegen te werpen. Dat betekent dat de vorderingen van [eiseres] door de kantonrechter beoordeeld zullen worden. Het verdere verloop van de procedure 4.8. Zoals ter zitting is besproken heeft de kantonrechter er behoefte aan de woning en (het herstel van) de gestelde gebreken bij een descente te bekijken. Dat zou kunnen op maandagochtend 1 juli om 10.00 uur, op donderdagochtend (10.00 uur) of donderdagmiddag 4 juli of vrijdagmiddag 5 juli om 14.00 uur. Voor het geval partijen op geen van die data allebei kunnen worden zij verzocht hun verhinderdata in de tweede helft van augustus en in september op te geven (behalve woensdagen). 4.9. Op de rolzitting van 7 juni 2024 zal worden bepaald op welke datum de mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Op deze rolzitting hoeven partijen dus nog niet te verschijnen. Na afloop van de rolzitting krijgen partijen schriftelijk bericht van de datum waarop de mondelinge behandeling zal plaatsvinden. Na vaststelling van de datum van de mondelinge behandeling wordt geen uitstel van die datum verleend. 4.10. Tot uiterlijk drie werkdagen vóór die rolzitting kunnen partijen hun verhinderdata, schriftelijk opgeven aan het Bureau Teamplanner per post (postbus 70515, 1007 KM Amsterdam) of per e-mail (postbureau.kanton.rb.amsterdam@rechtspraak.nl). Bij de opgave van de verhinderdata moeten kenmerk van de zaak en de datum van de rolzitting vermeld worden. Partijen kunnen maximaal 10 dagdelen als verhindering opgeven. Indien een partij binnen genoemde termijn geen verhinderdata opgeeft, zal het tijdstip van de mondelinge behandeling worden vastgesteld zonder verhinderingen van die partij in de planning te betrekken. 4.11. Voorafgaand aan de descente mogen partijen indien zij dat willen tot uiterlijk zeven dagen voor die descente een akte nemen. Aan [gedaagde] wordt verzocht het oorspronkelijk verzoek dat is ingediend bij de Huurcommissie in te brengen. Aan [eiseres] wordt verzocht een overzicht te geven wat er sinds aanvang van de huurovereenkomst aan huur is betaald en de facturen voor het herstel van de door de Huurcommissie gestelde gebreken te overleggen. 4.12. Stukken voor de mondelinge behandeling moeten uiterlijk zeven werkdagen voor de datum van de mondelinge behandeling per post of per e-mail, onder gelijktijdige verzending per post, ingediend worden bij de griffie van de afdeling privaatrecht, team kanton van de rechtbank. Kopieën van deze stukken moeten tegelijkertijd gezonden worden naar (de gemachtigde van) de andere partij(en). 5 De beslissing De kantonrechter: in conventie en in reconventie bepaalt dat een nadere mondelinge behandeling zal worden gehouden op het adres [adres] . Partijen mogen tot zeven dagen voor de descente een akte nemen en kunnen bij die gelegenheid inlichtingen aan de kantonrechter geven en de mogelijkheid van een schikking kan worden onderzocht. Daarbij zal ook de plaatselijke gesteldheid worden opgenomen en zullen zaken worden bezichtigd; bepaalt dat de zaak weer zal dienen ter rolzitting van 7 juni te 10:00 uur om een datum voor de mondelin