ECLI:NL:RBAMS:2024:8807

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/746959 / HA ZA 24-190 Vonnis van 6 november 2024 in de zaak van MATCHING CAPITAL B.V., gevestigd in Amsterdam, eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: Matching Capital, advocaat: mr. M.G. Jansen, tegen 1LEVRAI VASTGOED B.V., gevestigd in Groningen,2. [gedaagde 2], wonende in [woonplaats 1] , hierna te noemen: [gedaagde 2] ,3. [gedaagde 3] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] ,4. [gedaagde 4], wonende in [woonplaats 2] , hierna te noemen: [gedaagde 4] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: Levrai Vastgoed c.s. (enkelvoud, mannelijk), advocaat: mr. J.P. Sanchez Montoto.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding, met producties 1 t/m 9, - de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 t/m 16, - de conclusie van antwoord in reconventie, met producties 10 en 11, - het tussenvonnis van 19 juni 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - de akte overlegging producties van Matching Capital, met producties 12 en 13, - de akte overlegging producties van Levrai Vastgoed c.s., met producties 17 t/m 20, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 25 september 2024 en de daarbij overgelegde spreekaantekeningen van Matching Capital, - de brief van Levrai Vastgoed c.s. van 13 oktober 2024, - de brief van Matching Capital van 14 oktober 2024. 1.2. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

kern van de zaak 2.1. Matching Capital heeft aan Levrai Vastgoed c.s. een geldbedrag van € 28.000 geleend. Levrai Vastgoed c.s. heeft de lening niet binnen de overeengekomen looptijd afgelost. Matching Capital wil dat Levrai Vastgoed c.s. het bedrag alsnog betaalt net als de overeengekomen contractuele rente. Levrai Vastgoed c.s. wil op haar beurt dat Matching Capital de schade die hij door Matching Capital heeft geleden vergoedt en de onverschuldigd door Levrai Vastgoed c.s. verrichtte betalingen terugbetaalt. Matching Capital krijgt gelijk en Levrai Vastgoed c.s. moet de geldlening aan Matching Capital terugbetalen. wat is er gebeurd? 2.2. Matching Capital heeft twee geldleningen aan Levrai Vastgoed c.s. verstrekt. Levrai Vastgoed c.s. was in 2021 bedrijfsmatig actief bij de aankoop van onroerend goed. De eerste lening betrof een hypothecaire geldlening ter hoogte van € 160.000 voor de aankoop van een pand (hierna: de woning) in Rotterdam. De hypothecaire geldlening moest uiterlijk op 1 oktober 2022 worden afgelost. In de hypotheekakte is aan Matching Capital een pandrecht verstrekt op eventuele huurpenningen bij verhuur van de woning aan derden. 2.3. Daarnaast is aan Levrai Vastgoed c.s. een lening verstrekt ter hoogte van € 28.000 voor de verbouwing van de woning tot individuele ruimtes die Levrai Vastgoed c.s. zou gaan verhuren. 2.4. In de geldleningsovereenkomst van 20 mei 2021 (hierna: de overeenkomst) hebben partijen – voor zover voor deze zaak van belang – het volgende vastgelegd: “(…) Hoofdsom Artikel 1.1 Schuldeiser verstrekt aan Schuldenaar per 1 juni 2021 te leen, een bedrag van € 28.000 (…) hierna te noemen: Hoofdsom. (…) Artikel 2.1 (…) De Hoofdsom wordt direct opeisbaar in geval van verkoop van deze woning. Terugbetaling van de Hoofdsom Artikel 2.1 Tenzij Schuldeiser en Schuldenaar van tevoren schriftelijk anders zijn overeengekomen of later schriftelijk zouden overeenkomen, vindt de terugbetaling van de volledige Hoofdsom op 1 oktober 2022 (looptijd: 14 maanden) plaats, zonder dat hiervoor nadere kennisgeving door Schuldeiser aan Schuldenaar nodig is. Artikel 2.2 De looptijd van deze lening kan alleen met wederzijdse schriftelijke instemming worden verlengd. (…) Rente Artikel 3.1 Schuldenaar is verplicht aan de Schuldeiser over de Hoofdsom maandelijks een rente te vergoeden (…) Op basis van een leensom van € 28.000 (…) bedraagt de rente € 233,33 per maand. (…) Verzuim en vertragingsrente (…) Artikel 4.2 In geval van verlate betaling, wordt de te betalen rente als bedoeld in artikel 3.1, verdubbeld, gerekend over iedere kalenderdag vertraging. (…) 2.5. Levrai Vastgoed c.s. heeft de woning gekocht en vervolgens verhuurd aan Voque B.V. (hierna: Voque). Voque heeft de woning op haar beurt onderverhuurd aan vijf particulieren (hierna: de onderhuurders). 2.6. Levrai Vastgoed c.s. heeft Matching Capital per brief van 17 september 2022 verzocht om de looptijd van beide geldleningen te verlengen met 3 maanden. Matching Capital heeft dit verzoek afgewezen. 2.7. Op 16 maart 2023 heeft Levrai Vastgoed c.s. met de heer [naam] (hierna: [naam] ) een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van de woning tegen een koopsom van € 210.000. Levrai Vastgoed c.s. en [naam] zijn overeengekomen dat Levrai Vastgoed c.s. de woning uiterlijk op 23 juni 2023 zonder huurders aan [naam] zal leveren. 2.8. In de periode van december 2022 tot en met maart 2023 is er een betalingsachterstand ontstaan in de huurbetalingen van Voque aan Levrai Vastgoed c.s. Levrai Vastgoed c.s. heeft Voque daarom op 6 april 2023 in kort geding gedagvaard. 2.9. Omdat Levrai Vastgoed c.s. op 11 april 2023 beide geldleningen nog niet had afgelost, heeft Matching Capital de aflossing van de leningen schriftelijk opgeëist. Daarnaast heeft Matching Capital haar pandrecht op de huurpenningen ingeroepen en Voque verzocht alle (toekomstige) huurbetalingen aan haar te verrichten. 2.10. Bij vonnis van 21 april 2023 heeft de kantonrechter van rechtbank Rotterdam de vordering van Levrai Vastgoed c.s. om Voque te veroordelen de woning te ontruimen afgewezen, omdat Voque de huurpenningen voor de zitting alsnog rechtstreeks aan Matching Capital heeft voldaan. 2.11. [naam] heeft de koopovereenkomst in juni 2023 ontbonden omdat Levrai Vastgoed c.s. de woning niet zonder huurders heeft kunnen leveren. 2.12. Levrai Vastgoed c.s. heeft de woning in augustus 2023 aan een andere partij verkocht tegen een koopsom van € 188.000 en heeft de hypothecaire geldlening van € 160.000 daarmee afgelost. wat willen partijen? 2.13. Matching Capital wil dat Levrai Vastgoed c.s. ook de geldlening ter hoogte van € 28.000 terugbetaalt en vordert – samengevat – hoofdelijke betaling van € 28.000, te vermeerderen met de contractuele rente van 20% over de hoofdsom (op enkelvoudige basis) met ingang van 1 november 2022 tot de dag dat Levrai Vastgoed c.s. het volledige bedrag heeft betaald. Daarnaast vordert Matching Capital Levrai Vastgoed c.s. te veroordelen tot het betalen van € 4.208 aan buitengerechtelijke incassokosten en de kosten van deze procedure. 2.14. Levrai Vastgoed c.s. doet een beroep op verrekening en wil dat Matching Capital de door hem onverschuldigd betaalde bedragen en de door hem geleden schade terugbetaalt c.q. vergoedt. Daarom vordert Levrai Vastgoed c.s. – samengevat – de betaling van € 75.879,94, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum opeisbaarheid en de kosten van deze procedure. Deze vordering is als volgt opgebouwd: - contractuele boete van de heer [naam] € 25.200,00 - uitkoop onderhuurders € 15.000,00 - verschil koopsom van de woning € 22.000,00 - gemaakte kosten € 9.363,61 - te veel betaalde rente € 4.316,33 + - totaal € 75.879,94 het proces-verbaal wordt niet aangevuld of aangepast 2.15. Partijen hebben de rechtbank verzocht het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 24 september 2024 aan te passen. De rechtbank wijst de verzoeken af en licht dat hierna toe. 2.16. Het proces-verbaal is een zakelijke weergave van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken. Delen van het proces-verbaal kunnen dus afwijken van de exacte woorden die partijen hebben gebruikt en herhalingen van standpunten kunnen zijn samengevat of weggelaten. Na afloop van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank ook benadrukt dat het proces-verbaal alleen bij fouten of bij het ontbreken van belangrijke punten op verzoek van partijen kan worden aangepast. De door partijen aangedragen voorstellen betreffen spelfouten, aanvullingen en andere formuleringen van standpunten die in de kern al in het proces-verbaal staan of al in de processtukken zijn ingenomen. Het gaat dus niet om relevante misslagen of omissies. Daarom wijst de rechtbank de verzoeken van partijen af.

De rechtbank in conventie 3.1. veroordeelt Levrai Vastgoed c.s. hoofdelijk om aan Matching Capital te betalen een bedrag van € 28.000,00, te vermeerderen met de overeengekomen rente van 20% (per jaar) over de hoofdsom op enkelvoudige basis, met ingang van 1 november 2022, tot de dag van volledige betaling, waarbij de betalingen van Levrai Vastgoed c.s. gedaan in januari 2023 (€ 1.250,00 en € 650,00) en in april 2023 (€ 233,33) conform artikel 6:44 BW in mindering zullen worden gebracht, in reconventie 3.2. wijst de vorderingen van Levrai Vastgoed c.s. af, in conventie en in reconventie 3.3. veroordeelt Levrai Vastgoed c.s. hoofdelijk in de proceskosten van € 5.247,12, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Levrai Vastgoed c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 3.4. veroordeelt Levrai Vastgoed c.s. hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 3.5. verklaart het onder 3.1, 3.3 en 3.4 bepaalde uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. M.R. Jöbsis, rechter, bijgestaan door mr. C.M. Achekar, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.

in conventie Levrai Vastgoed c.s. moet de lening aflossen 2.17. Tussen partijen is niet in geschil dat Levrai Vastgoed c.s. de geldlening uiterlijk op 1 oktober 2022 door Levrai Vastgoed c.s. had moeten aflossen en dat hij dit nog niet heeft gedaan. De vordering van Matching Capital is daarmee in beginsel toewijsbaar. 2.18. Levrai Vastgoed c.s. voert aan dat Matching Capital ten onrechte zijn verzoek om de looptijd van de geldlening met drie maanden te verlengen heeft afgewezen. Voor zover Levrai Vastgoed c.s. daarmee heeft bedoeld dat de vordering daardoor nu nog steeds niet opeisbaar is geworden, faalt dit verweer. Uit artikel 2.2 van de overeenkomst volgt dat de looptijd van de geldlening alleen met wederzijds instemmen kan worden verlengd. Omdat Matching Capital het verzoek van Levrai Vastgoed c.s. heeft afgewezen, zijn de oorspronkelijke afspraken ongewijzigd gebleven. Daarnaast is het zo dat Matching Capital haar vordering uiteindelijk pas in april 2023 heeft opgeëist, waardoor Levrai Vastgoed c.s. vijf maanden langer had om de lening af te lossen en feitelijk dus een verlenging heeft gekregen voor aflossing van de hoofdsom. 2.19. Tussen partijen is ook niet in geschil dat afgesproken is dat wanneer Levrai Vastgoed c.s. de lening niet tijdig aflost, hij 20 % enkelvoudige rente verschuldigd is over de hoofdsom. De rechtbank zal de contractuele rente toewijzen met ingang van 1 november 2022, omdat Levrai Vastgoed c.s. vanaf deze datum in verzuim is geraakt. 2.20. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Matching Capital erkend dat de betalingen door Levrai Vastgoed c.s. in januari 2023 van € 1.250,00 en € 650,00 en in april 2023 van € 233,33 nog in mindering moeten worden gebracht. Anders dan Levrai Vastgoed c.s. stelt moeten deze betalingen niet in mindering worden gebracht op de hoofdsom, maar zoals artikel 6:44 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt eerst op de kosten, daarna op de verschenen rente en ten slotte op de hoofdsom en de lopende rente. betalingen in aflosnota zijn niet onverschuldigd gedaan en worden niet verrekend 2.21. Levrai Vastgoed c.s. stelt dat hij bij de aflossing van de hypothecaire geldlening € 10.648,00 aan juridische kosten en daarnaast nog een bedrag aan rente onverschuldigd heeft betaald. De rechtbank begrijpt dat hij dit bedrag wil verrekenen met de vordering van Matching Capital van € 28.000. Levrai Vastgoed c.s. verwijst ter onderbouwing van zijn standpunt naar de aflosnota van notarissenkantoor Rox Legal van 24 oktober 2023. Van de koopsom van € 188.000 is aan Matching Capital een bedrag van € 178.138,31 betaald. Dit bedrag heeft Matching Capital in haar brief van 20 oktober 2023 aan de notaris als volgt toegelicht: “(…)Het door Stichting Derdengelden Matching Capital te ontvangen bedrag is als volgt opgebouwd: • € 160.000 aflossing hypotheeklening • € 933,33 achterstallige rente (juli 2023) • € 933,33 achterstallige rente (augustus 2023) • € 933,33 achterstallige rente (september 2023) • € 752,69 achterstallige rente (1 - 25 oktober 2023) • € 1.400,00 Wettelijke handelsrente (1 april — 30 juni 2023 (10,5% -/- 7%)) • € 2.537,63 Wettelijke handelsrente (1juli — 25 oktober 2023 (12 % -/- 7%)) • € 10.648,00 Juridische kosten (…)” 2.22. Omdat Levrai Vastgoed c.s. zich op de rechtsgevolgen van zijn stelling beroept, is het aan Levrai Vastgoed c.s. om die stelling te onderbouwen en – bij betwisting – te bewijzen. De rechtbank is van oordeel dat Levrai Vastgoed c.s. onvoldoende onderbouwd heeft gesteld waarom het op de koopsom in mindering gebrachte bedrag aan juridische kosten en de rentebedragen onverschuldigd zouden zijn betaald. Levrai Vastgoed c.s. is op grond van artikel 6:119a BW de wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf de datum dat hij in verzuim is geraakt. Daarnaast hebben partijen in artikel 17.1 van de hypotheekakte vastgelegd dat Levrai Vastgoed c.s. alle kosten zal betalen die Matching Capital moet maken om de hypothecaire lening te kunnen innen, zodat een grondslag voor het in rekening brengen van de gemaakte juridische kosten door Matching Capital wel degelijk aanwezig is. 2.23. De rechtbank zal de vordering van Matching Capital met inachtneming van het hiervoor onder 2.19 en 2.20 overwogene toewijzen. buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen 2.24. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal – mede gelet op de door deze rechtbank gevolgde aanbevelingen van het Rapport BGK-integraal – worden afgewezen. Matching Capital heeft nagelaten een omschrijving te geven van de voor haar rekening verrichte buitengerechtelijke werkzaamheden. De kosten waarvan Matching Capital vergoeding vordert, moeten dan ook worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten. in reconventie Matching Capital heeft niet onrechtmatig gehandeld en is ook niet tekortgeschoten 2.25. Levrai Vastgoed c.s. stelt dat Matching Capital onrechtmatig heeft gehandeld of tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen en Levrai Vastgoed c.s. wil dat Matching Capital de door hem geleden schade vergoedt. Het onrechtmatige handelen bestaat – kort samengevat – uit het schenden van de op Matching Capital rustende zorgplicht bij het aangaan van de overeenkomst, omdat zij de financiering nooit had mogen adviseren/verstrekken. Levrai Vastgoed c.s. zou onervaren zijn geweest en de risico’s van de lening daarom niet hebben kunnen overzien. Daarnaast heeft Matching Capital in april 2023 (via het aan haar verstrekte pandrecht) Voque aangespoord tot het aanzuiveren van de ontstane betalingsachterstand in de huurpenningen, waardoor de kantonrechter de vordering van Levrai Vastgoed c.s. om de woning te ontruimen heeft afgewezen. Levrai Vastgoed c.s. heeft de woning daarom niet zonder huurders aan [naam] kunnen leveren, waardoor [naam] de koopovereenkomst heeft ontbonden. Tot slot heeft Matching Capital ongeoorloofde druk op Levrai Vastgoed c.s. uitgeoefend om de woning te verkopen. Levrai Vastgoed c.s. heeft de woning daarom uiteindelijk voor een lagere prijs moeten verkopen dan mogelijk was. 2.26. De rechtbank is van oordeel dat niet vast is komen te staan dat Matching Capital onrechtmatig tegenover Levrai Vastgoed c.s. heeft gehandeld of dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen partijen geldende overeenkomst en licht dit oordeel hierna nader toe. de zorgplicht van Matching Capital 2.27. De rechtbank stelt voorop dat op Matching Capital als kredietverstrekker een zorgplicht rustte, die volgt uit de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 1 BW) en de zorg die een goed opdrachtnemer in acht moet nemen (artikel 7:401 BW), naast zorgplichten die voortvloeien uit publiekrechtelijke regelgeving zoals de Wet op het Financieel Toezicht. Het kan daarbij onder meer gaan om onderzoeks-, advies-, informatie- en waarschuwingsplichten.

De inhoud en de reikwijdte van deze zorgplicht hangen mede af van de omstandigheden van het geval, waaronder de mate van deskundigheid en relevante ervaringen van de betrokken wederpartij, de ingewikkeldheid van het product en de daaraan verbonden risico’s. 2.28. Als uitgangspunt heeft te gelden dat de inhoud en reikwijdte van de zorgplicht van Matching Capital in het onderhavige geval beperkt zijn. De verstrekte geldlening betreft niet een complex financieel product. Het gaat om een lening met zekerheden, waarvoor geen bijzondere kennis van financiële instrumenten is vereist. Aangevoerd is dat Levrai Vastgoed c.s. geen ervaring had met financieringen, maar dat is hier niet relevant, omdat Levrai Vastgoed c.s. in deze zaak niet als consument kan worden aangemerkt. Het gaat namelijk om een bedrijfskrediet, want Levrai c.s. heeft het krediet afgesloten voor de bedrijfsmatige aankoop van onroerend goed. Daarom moet Levrai c.s. worden gezien als een ondernemer en krijgt hij niet de bescherming die consumenten wel krijgen. Dat de risico’s en mogelijke gevolgen van de financiering [gedaagde 2] en [gedaagde 4] ook privé kunnen raken, maakt dit niet anders. Bovendien is, anders dan Levrai Vastgoed c.s. veronderstelt, geen sprake van een adviesrelatie tussen partijen. [gedaagde 2] en [gedaagde 4] hebben zich zelf met een financieringsvraag tot Matching Capital gewend. Dat Matching Capital vervolgens een financieringsconstructie zou hebben voorgesteld – hetgeen door Matching Capital wordt betwist – waarbij [gedaagde 2] en [gedaagde 4] eerst ieder een vennootschap zouden oprichten en deze nieuwe ondernemingen betrokken werden bij de verstrekte financiering, rechtvaardigt niet de conclusie dat Matching Capital destijds de rol van adviseur op zich heeft genomen. Daarmee is de rechtbank van oordeel dat de zorgplicht van Matching Capital in het onderhavige geval niet verder gaat dan dat Matching Capital jegens Levrai Vastgoed c.s. gehouden was om een zorgvuldig onderzoek te doen naar de kredietwaardigheid van Levrai Vastgoed c.s. om te voorkomen dat Levrai Vastgoed c.s. hogere financiële lasten op zich zou nemen dan gelet op zijn draagkracht verantwoord zou zijn, en om voldoende informatie te geven over de te verstrekken financiering en de daaraan verbonden risico’s. 2.29. De rechtbank is van oordeel dat Levrai Vastgoed c.s. onvoldoende heeft onderbouwd dat Matching Capital te weinig of onzorgvuldig onderzoek naar de kredietwaardigheid heeft gedaan, of te weinig informatie over de financiering heeft gegeven. Zoals hiervoor al is vermeld ging het niet om een complex financieel product en de door Matching Capital verschafte informatie moet voor Levrai Vastgoed c.s. genoeg zijn geweest om te weten welke verplichtingen hij aanging. Daarnaast heeft Matching Capital onderzoek gedaan naar de waarde van het onroerend goed door een taxatie te laten uitvoeren, waarmee zij in dit geval voldoende onderzoek heeft gedaan naar de kredietwaardigheid. Levrai Vastgoed c.s. heeft het tegendeel ook niet onderbouwd. 2.30. Op grond van het vorenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat van schending van de zorgplicht door Matching Capital bij het verstrekken van de financiering geen sprake is geweest. Het stond Matching Capital dan ook vrij de geldlening te verstrekken. het aanzuiveren van de betalingsachterstand door Voque 2.31. De rechtbank volgt Levrai Vastgoed c.s. niet in zijn stelling dat Matching Capital onrechtmatig gehandeld heeft door het aan haar verstrekte pandrecht op de huurpenningen in te roepen en Voque aan te sporen de betalingsachterstand aan te zuiveren. Levrai Vastgoed c.s. had beide geldleningen op 1 oktober 2022 moeten aflossen, maar had dit op 13 april 2023 nog niet gedaan. Dat betekent dat Levrai Vastgoed c.s. op dat moment in verzuim was en Matching Capital gerechtigd was gebruik te maken van een aan haar verstrekt zekerheidsrecht. Dat het aanzuiveren van de betalingsachterstand tot gevolg heeft gehad dat Levrai Vastgoed c.s. de woning niet zonder huurders aan [naam] kon leveren doet aan de rechtmatigheid daarvan niet af. Het is namelijk Levrai Vastgoed c.s. zelf geweest die de woning aan Voque heeft verhuurd, zodat het ook zijn verantwoordelijk was om met Voque afspraken te maken over de duur van de huur en de oplevering van de woning. Dat Voque de woning op haar beurt heeft onderverhuurd en de onderhuurders niet hebben willen vertrekken, kan niet aan Matching Capital worden toegerekend en komt volledig voor risico van Levrai Vastgoed c.s. Ten overvloede merkt de rechtbank op dat zij niet ziet hoe Matching Capital de verkoop van de woning aan [naam] heeft getraineerd. Matching Capital heeft in haar brief van 11 april 2023 namelijk aangekondigd geen executiemaatregelen te zullen treffen tot 23 juni 2023 om Levrai Vastgoed c.s. zo in de gelegenheid te stellen de woning aan [naam] te verkopen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat Matching Capital binnen de grenzen van het aan haar verstrekte pandrecht heeft gehandeld, zodat geen sprake is van onrechtmatig handelen of van een tekortkoming aan de zijde van Matching Capital. geoorloofde druk 2.32. Hetzelfde geldt voor de pogingen die Matching Capital heeft ondernomen om Levrai Vastgoed c.s. te bewegen beide geldleningen af te lossen. Dat de brieven van Matching Capital, waarin zij heeft aangekondigd het hypotheekrecht te zullen executeren, ertoe hebben geleid dat Levrai Vastgoed c.s. de woning uiteindelijk voor een lager bedrag heeft verkocht, maakt niet dat de druk die Matching Capital heeft gezet onrechtmatig was. Levrai Vastgoed c.s. was in april 2023 al ruim vijf maanden in verzuim met het aflossen van beide geldleningen, zodat het Matching Capital vrij stond aan te kondigen gebruik te maken van de overeengekomen zekerheidsrechten. 2.33. Gelet op wat de rechtbank hiervoor overwogen heeft, is de rechtbank van oordeel dat Matching Capital niet onrechtmatig gehandeld heeft of tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomsten tussen partijen, zodat de vordering van Levrai Vastgoed c.s. op dat onderdeel zal worden afgewezen. Het gaat om de volgende posten: - contractuele boete van de heer [naam] € 25.200,00 - uitkoop onderhuurders € 15.000,00 - verschil koopsom van de woning € 22.000,00 - gemaakte kosten € 9.363,61 de teveel betaalde rente is al afgetrokken van de hoofdsom 2.34. Daarnaast stelt Levrai Vastgoed c.s. dat hij een bedrag van € 4.316,33 teveel aan rentebetalingen heeft gedaan. Op de zitting is dit punt aan de orde geweest en Matching Capital heeft erkend dat drie betalingen nog niet in mindering zijn gebracht op het totaalbedrag. Hiervoor onder 2.20 is overwogen dat deze betalingen worden afgetrokken van het aan Matching Capital verschuldigde bedrag. De rechtbank is van oordeel dat Levrai Vastgoed c.s. verder onvoldoende onderbouwd heeft gesteld waarom de andere door hem gedane betalingen onverschuldigd zouden zijn. Op grond van de overeenkomst was hij namelijk rentebetalingen aan Matching Capital verschuldigd. 2.35. Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank van oordeel dat niet vast is komen te staan dat Levrai Vastgoed c.s. bedragen onverschuldigd heeft betaald, zodat de rechtbank de vordering van Levrai Vastgoed c.s. ook op dit onderdeel zal afwijzen. in conventie en in reconventie Levrai Vastgoed c.s. moet de proceskosten in conventie en in reconventie betalen 2.36. Levrai Vastgoed c.s. is (grotendeel) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.