ECLI:NL:RBAMS:2024:8075

RECHTBANK AMSTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: AMS 24/3638 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 november 2024 in de zaak tussen [eiser], te Amsterdam, eiser en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 25 februari 2023 de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 945.000,-. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting bekendgemaakt. Eiser heeft hiertegen bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 25 april 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 17 oktober 2024. Eiser is verschenen. De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. N.M. Kell, vergezeld door taxateur Y. Takken.

1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning repeterend van ongeveer 155 m² met een inpandige garage van ongeveer 23 m², een parkeerplaats en grond bij de eengezinswoning van 107 m². 2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2022. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. 3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Hij is het niet eens met de gehanteerde indexering van de verkoopprijs van de woning op 15 juli 2020 naar de waardepeildatum, zijnde 1 januari 2022. Eiser begrijpt niet hoe de waarde van de woning in ruim 16 maanden is toegenomen met € 145.000,-. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De woning is op 15 juli 2020 door eiser aangekocht voor € 800.000,-. Met de correctie van de VvE (2% van de koopsom), de erfpachtcorrectie (een op te tellen bedrag van € 20.572,-) en de correctie naar de waardepeildatum, komt de getaxeerde waarde uit op € 993.000,-. Dit is aanzienlijk hoger dan de beschikte waarde van € 945.000,-. 4. Ter zitting heeft de rechtbank aan de heffingsambtenaar vragen gesteld met betrekking tot de indexering. De heffingsambtenaar heeft daarbij toegelicht dat gewerkt wordt met het model van Ortax. Daar komen alle verkochte woningen in heel Amsterdam in te staan. Vervolgens wordt op grond van een gecompliceerd rekenmodel een trendberekening per wijk gemaakt. De heffingsambtenaar heeft verwezen naar de tabel in de bijlage ‘waardeontwikkeling van de getaxeerde woning’ in het taxatierapport. Hierin staat de waardeontwikkeling in het marktsegment tussenwoning, repeterend, [locatie 1] in Amsterdam, omdat de woning van eiser een tussenwoning repeterend betreft op [locatie 2]. De heffingsambtenaar legt verder uit dat in de tabel de datum 1 juli 2020, dichtbij de verkoop van de woning op 15 juli 2020, op 100% is gezet. Op waardepeildatum 1 januari 2022 hoort daarbij dan een percentage van 123,41%. Dat betekent een stijging van 23,41% in die periode. Dit percentage is vervolgens toegepast om de verkoopprijs naar de waardepeildatum om te rekenen. 5. Eiser meent dat een stijging van 23,41% niet de gemiddelde stijging van de wijk kan zijn. Hij voert aan dat verkeerde parameters worden ingevoerd in het rekenmodel. Zo heeft verkoop 1 van het taxatierapport in bezwaar een verkoopprijs van € 825.000,- op 1 juli 2021 en een WOZ-waarde van € 924.000,- met waardepeildatum 1 januari 2022. Dat is een toename van € 99.000,- in zes maanden tijd. Echter laten verkoop 2 en 3 nauwelijks een stijging zien. De heffingsambtenaar licht toe dat de voorgestelde WOZ-waarde niet gelijk hoeft te zijn aan de verkoopprijs. Er mist een tussenstap, bijvoorbeeld de erfpachtcorrectie. De ene huiseigenaar heeft het canon afgekocht voor vele jaren en andere huiseigenaren betalen er jaarlijks voor. De correcties voor de erfpacht kunnen daarom behoorlijk uiteen lopen. De heffingsambtenaar merkt daarbij op dat het stijgingspercentage hem verder niet gek voorkomt. In coronatijd zijn de huizenprijzen namelijk hard gestegen en is de rente omlaag gegaan. 6. De rechtbank volgt de uitleg van de heffingsambtenaar. De rechtbank is van oordeel dat het indexcijfer geschikt is om de waardeontwikkeling vast te stellen. Het stijgingspercentage is immers gebaseerd op de gemiddelde stijging van de verkoopprijzen van objecten in het marktsegment tussenwoning, repeterend, [locatie 1] in Amsterdam. Dat is voldoende specifiek. Daarmee is het een goede maatstaf om de indexering van de verkoopprijs van een individuele woning te berekenen. Alhoewel enigszins voorstelbaar is dat een stijging van 23% als (te) hoog kan worden beleefd, is de rechtbank wel van oordeel dat de onderliggende methodiek acceptabel is. Voor zover eiser meent dat het trendcijfer onredelijk hoog is, is dat naar het oordeel van de rechtbank door hem niet onderbouwd. De rechtbank overweegt bovendien dat de verkoopdata van verkopen 2 en 3 van het taxatierapport in bezwaar dichterbij de waardepeildatum zijn gelegen dan bij verkoop 1, respectievelijk 9 december 2021 en 31 januari 2022, waardoor een kleinere indexering heeft plaatsgevonden bij verkopen 2 en 3 dan bij verkoop 1. Bovendien heeft de heffingsambtenaar een marge gelaten van € 48.000,-, nu de getaxeerde waarde van de woning uitkomt op € 993.000,-, maar de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft vastgesteld op € 945.000,-.

7. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. 8. Voor een proceskostenvergoeding of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. R. van de Water, rechter, in aanwezigheid van mr. H.M. Dost, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 november 2024. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Zie artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet Waardering onroerende zaken (Wet WOZ).