ECLI:NL:RBAMS:2024:7788

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/744257 / HA ZA 24-5 Vonnis van 23 oktober 2024 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonende te [woonplaats] ,2. [eiser 2], wonende te [woonplaats] , eisers, advocaat: mr. B.M.E. Drykoningen, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SWEELINGH VASTGOED B.V., gevestigd te Laren, gedaagde, advocaat: mr. T.R. Dicke. Eisers worden hierna gezamenlijk [eisers] genoemd en gedaagde wordt hierna Sweelingh Vastgoed genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het vonnis in incident van 24 april 2024 en de daarin genoemde stukken, - het tussenvonnis van 22 mei 2024 waarin de mondelinge behandeling is bepaald, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 juli 2024 en de daarin genoemde stukken. 1.2. Daarna is bepaald dat op 11 september 2024 een vonnis wordt uitgesproken. De vonnisdatum is nader bepaald op heden.

2.1. Sweelingh Vastgoed verbouwt en verkoopt woningen in Amsterdam en omstreken. 2.2. Sweelingh Vastgoed heeft de woning aan de [adres] (hierna: de woning) te koop aangeboden. 2.3. [eisers] heeft de woning in de eerste helft van 2020 bezichtigd. Op dat moment werd de woning verbouwd door een – door Sweelingh Vastgoed ingeschakelde – aannemer. 2.4. Partijen hebben op 19 mei 2020 een schriftelijke koopovereenkomst gesloten, waarin 31 augustus 2020 als leveringsdatum is opgenomen. Omdat de woning nog werd verbouwd, heeft [eisers] bij de koopovereenkomst het werkplan en het bestek van de woning voor de verdere afbouw ontvangen. 2.5. [eisers] heeft Sweelingh Vastgoed op 21 augustus en op 9 september 2020 bericht dat hij zich zorgen maakt over de voortgang en kwaliteit van het werk in de woning. Door de zorgen van [eisers] zijn partijen een depotovereenkomst overeengekomen, waarbij [eisers] een bedrag van € 15.000,00 in depot hield, totdat bepaalde werkzaamheden zouden zijn afgerond. 2.6. Op 24 september 2020 is [eisers] ingetrokken in de woning. Daarna heeft de aannemer tot maart 2021 (verbouwings)werkzaamheden aan de woning verricht. 2.7. Intussen heeft [eisers] op 21 oktober 2020 een opleveringskeuring door Huiskeur laten uitvoeren. Daarbij heeft Huiskeur de staat van de woning onderzocht en hierover een rapport opgemaakt. 2.8. [eisers] heeft op 18 augustus 2021 een brief gestuurd naar Sweelingh Vastgoed met daarin het bericht dat hij een aantal gebreken in de woning heeft geconstateerd en het verzoek aan Sweelingh Vastgoed deze gebreken te herstellen. Ook heeft [eisers] Sweelingh Vastgoed in deze brief aansprakelijk gesteld voor alle schade. 2.9. Op deze brief heeft Sweelingh Vastgoed op 22 november 2021 geantwoord dat een procedure tegen haar aannemer aanhangig was en dat contact zou worden opgenomen met de verzekeraar. 2.10. Op 11 november 2021 heeft (de rechtsbijstandsverzekeraar van) [eisers] opnieuw een brief gestuurd naar Sweelingh Vastgoed over de gebreken in de woning, met daarbij het verzoek aan Sweelingh Vastgoed een voorstel te doen om de gebreken te herstellen dan wel de herstelkosten te vergoeden. 2.11. Op 23 mei 2022 heeft Sweelingh Vastgoed aan [eisers] laten weten dat er een onafhankelijke bouwdeskundige is ingeschakeld. In opdracht van Sweelingh Vastgoed heeft de heer Grundmann van EP Bouwadvies B.V. (hierna: Grundmann) de woning op 6 juli 2022 geïnspecteerd. 2.12. In opdracht van [eisers] is op 19 juni 2023 opnieuw een bouwkundig onderzoek verricht in de woning, door de heer Fluit van Setelkeur (hierna: Fluit). Fluit heeft een aantal gebreken in de woning vastgesteld en heeft de kosten van herstel daarvoor geschat op een bedrag van € 58.594,25. 2.13. Op 11 oktober 2023 heeft (de advocaat van) Sweelingh Vastgoed het rapport van Grundmann aan [eisers] verstrekt. Grundmann heeft eveneens een aantal gebreken in de woning vastgesteld en heeft de herstelkosten begroot op een bedrag van € 66.550,00.

3.1. [eisers] vordert na eiswijziging – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: - voor recht verklaart dat Sweelingh Vastgoed toerekenbaar tekortgekomen is in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] , - voor recht verklaart dat Sweelingh Vastgoed aansprakelijk is voor de schade die [eisers] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming lijdt, - Sweelingh Vastgoed veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, - Sweelingh Vastgoed veroordeelt tot betaling van € 60.000,00 bij wijze van voorschot op de aan [eisers] toekomende schadevergoeding, - Sweelingh Vastgoed veroordeelt in de proceskosten. 3.2. [eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat Sweelingh Vastgoed is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst, omdat de woning volgens [eisers] op verschillende punten gebreken vertoont. [eisers] heeft als gevolg van dat tekortschieten van Sweelingh Vastgoed schade geleden die Sweelingh Vastgoed moet vergoeden. 3.3. Sweelingh Vastgoed voert verweer. Sweelingh Vastgoed concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met veroordeling van [eisers] in de proceskosten, vermeerderd met rente. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

4.1. De vraag die in deze zaak voorligt is of Sweelingh Vastgoed een woning heeft geleverd die voldeed aan de afspraken die partijen hadden gemaakt. 4.2. Omdat in deze zaak sprake is van de koop van een woning overeenkomstig artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW), is artikel 7:17 BW van toepassing. Op grond van artikel 7:17 BW moest de woning aan de overeenkomst beantwoorden. In het tweede lid van dat artikel is bepaald dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, ten tijde van het aangaan de overeenkomst. Als dit het geval is, is sprake van nonconformiteit. Een koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Wat de koper mag verwachten, wordt ook ingevuld door de vraag of en in hoeverre de verkoper een mededelingsplicht heeft geschonden en of de koper een onderzoeksplicht heeft verzaakt. Dat is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. 4.3. In dit verband heeft Sweelingh Vastgoed aangevoerd dat zij niet aansprakelijk is voor gebreken die uit de opleveringskeuring van 21 oktober 2020 zijn gebleken of hadden kunnen blijken, omdat [eisers] deze gebreken door de opleveringskeuring zelf heeft kunnen waarnemen. Dit standpunt van Sweelingh Vastgoed gaat niet op. Bij de onderzoeksplicht van de koper op grond van artikel 7:17 BW gaat het om onderzoek ten tijde van het aangaan van de koopovereenkomst en niet om onderzoek op het moment van levering. Toen [eisers] de koopovereenkomst sloot, werd de woning nog verbouwd. Het was voor [eisers] daarom niet mogelijk de staat van de woning en de kwaliteit van het werk te onderzoeken. 4.4. Om te bepalen wat [eisers] mocht verwachten, moet worden vastgesteld wat partijen precies zijn overeengekomen. Partijen zijn het erover eens dat de woning turn key zou worden opgeleverd. Partijen hebben zich evenwel niet expliciet uitgelaten over wat zij precies verstaan onder het begrip turn key. De rechtbank overweegt dat het begrip turn key geen vastomlijnd juridisch begrip is, maar in het algemeen wordt daarmee bedoeld dat een object pas wordt opgeleverd als het klaar is voor gebruik. Om die reden mocht [eisers] dan ook verwachten dat er geen werkzaamheden meer aan de woning zouden hoeven worden te verricht maar dat de woning ‘af’ was. Anders dan Sweelingh Vastgoed in dit verband heeft aangevoerd, doet het feit dat een opleveringskeuring heeft plaatsgevonden niet af aan haar verplichting de woning turn key op te leveren. Non-conformiteit 4.5. [eisers] stelt dat de woning gebrekkig is ten aanzien van de vloeren, de deur van de uitbouw, het voegwerk in de gevel, lekkages aan de voor- en achterzijde van de woning, het ontbreken van dampwerende folie in de isolatie van de dakopbouw, de vloerverwarming en het kozijn aan de voorzijde. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eisers] zijn eis op het punt van de isolatie van de uitbouw verminderd. De isolatie van de uitbouw van de woning wordt daarom buiten beschouwing gelaten. Hierna zal de rechtbank de gestelde gebreken en de verweren van Sweelingh Vastgoed bespreken. De vloeren 4.6. [eisers] stelt dat de vloeren in de woning kraken en dat in de vloer op de tweede etage een bolling zit. 4.7. Sweelingh Vastgoed heeft in dit verband aangevoerd dat de vloeren werken door invloeden van buiten, zoals temperatuur. Volgens Sweelingh Vastgoed dient een expert op het gebied van vloeren de vloeren nader te beoordelen, zodat de vloeren wellicht op een eenvoudigere wijze kunnen worden aangepakt. Daarnaast zijn de vloeren gelegd op de houten constructie van de woning, zodat het volgens Sweelingh Vastgoed niet mogelijk is dat alle vloeren waterpas liggen. 4.8. Zowel uit het rapport van Grundmann als uit het rapport van Fluit, blijkt dat de vloeren in de woning kraken en bewegen. Grundmann signaleert verder dat de vloer op de tweede verdieping een forse bolling heeft en veert. De deskundigen noemen als oorzaak dat de ondervloeren onvoldoende vlak zijn aangebracht. Beide deskundigen menen dat deze gebreken hersteld moeten worden door de vloeren te verwijderen zodat de ondervloeren op een juiste wijze kunnen worden aangebracht, waarna de vloerafwerking weer kan worden aangebracht. Met betrekking tot de wijze van herstel van de vloeren, ziet de rechtbank geen reden om te twijfelen aan de bevindingen van beide deskundigen. De oorzaak van de gebreken is volgens de deskundigen gelegen in de ondervloer en de rechtbank kan volgen dat de vloeren moeten worden verwijderd om de ondervloeren op de juiste wijze aan te brengen. De rechtbank ziet daarom niet in dat een expert op het gebied van vloeren de vloeren nader dient te beoordelen. De staat waarin de vloeren zijn geleverd, hoefde [eisers] op basis van de koopovereenkomst niet te verwachten. De woning is dan ook voor wat betreft de vloeren non-conform. De deur van de uitbouw 4.9. [eisers] stelt dat de deur van de uitbouw krom is en daardoor niet goed sluit. Dat de deur van de uitbouw niet goed sluit heeft Sweelingh Vastgoed op zichzelf niet betwist. Sweelingh Vastgoed heeft aangevoerd dat [eisers] ervoor heeft gekozen om de deur zwart te laten schilderen, terwijl zij [eisers] erover heeft geïnformeerd dat een donker gekleurde deur onder invloed van warmte kan vervormen en zodoende kan klemmen of minder goed kan sluiten. [eisers] betwist dat Sweelingh Vastgoed dat tegen hem heeft gezegd. Daarop heeft Sweelingh Vastgoed haar stellingen niet nader onderbouwd. Bij deze stand van zaken gaat de rechtbank er dan ook niet van uit dat Sweelingh Vastgoed of de aannemer tegen [eisers] heeft gezegd dat een donker gekleurde deur onder invloed van warmte kan vervormen en zodoende kan klemmen of minder goed kan sluiten. 4.10. Bovendien geldt dat zelfs indien Sweelingh dat wél met [eisers] had besproken, Sweelingh Vastgoed ervoor moet zorgen dat de aannemer de deur zodanig afwerkt dat die alsnog goed sluit. De rechtbank kan zich niet voorstellen dat dat met een donkere kleur niet mogelijk is. 4.11. Het voorgaande betekent dat de woning ook op dit punt non-conform is. Het voegwerk in de gevel 4.12. [eisers] stelt dat het voegwerk in de voorgevel gebrekkig is, omdat deze is uitgelopen over de tegels. Uit het rapport van Fluit blijkt dat het voegwerk in de voorgevel is hersteld door middel van voegmateriaal over de oude voeg heen te smeren. Dit is volgens Fluit niet op de juiste wijze uitgevoerd, omdat oude voegen eerst uitgehakt dienen te worden en daarna opnieuw moeten worden gevoegd. Door Sweelingh Vastgoed wordt niet betwist dat het voegwerk in de voorgevel is uitgelopen over de tegels. De rechtbank stelt vast dat [eisers] van de woning mocht verwachten dat de gevel netjes gevoegd zou zijn. [eisers] heeft voldoende gesteld dat hier sprake is van een gebrek, zodat ook op dit punt de woning non-conform is. Lekkage aan de achterzijde 4.13. [eisers] heeft – mede aan de hand van het rapport van Fluit – toegelicht dat sprake is van een lekkage aan de achterzijde van de woning, door het ontbreken van lood in de dakafwerking. [eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat die lekkage inmiddels is verholpen, door het plaatsen van een kitrand.

Verzuim 4.22. Voor de vraag of Sweelingh Vastgoed tekortschiet in de nakoming van haar verbintenis jegens [eisers] en daarom de schade die [eisers] lijdt als gevolg van deze tekortkoming moet vergoeden, moet Sweelingh Vastgoed in verzuim zijn. Bij de brief van 18 augustus 2021 heeft [eisers] Sweelingh Vastgoed in gebreke gesteld en haar een termijn gegeven van twee weken om met een plan van aanpak te komen. Bij de brief van 11 november 2021 heeft [eisers] Sweelingh Vastgoed opnieuw in gebreke gesteld en haar opnieuw een termijn van twee weken gegeven om de gebreken te herstellen, dan wel de herstelkosten te vergoeden. Vast staat dat de hiervoor in 4.6 tot en met 4.17 genoemde gebreken niet zijn hersteld en nakoming binnen de gestelde termijnen is uitgebleven. Sweelingh Vastgoed is dan ook in verzuim en daarom verplicht de schade die [eisers] heeft geleden, te vergoeden (artikel 6:81 jo. 6:82 van het Burgerlijk Wetboek). Verklaringen voor recht 4.23. Gelet op het voorgaande heeft Sweelingh Vastgoed een woning aan [eisers] geleverd die op verschillende punten non-conform is. Dit betekent dat Sweelingh Vastgoed tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] Voor de schade die [eisers] als gevolg van deze tekortkoming lijdt, is Sweelingh Vastgoed dan ook aansprakelijk. De gevorderde verklaring voor recht dat Sweelingh Vastgoed toerekenbaar tekortgekomen is in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] , is daarom toewijsbaar. Ook de gevorderde verklaring voor recht dat Sweelingh Vastgoed aansprakelijk is voor de schade die [eisers] als gevolg van deze toerekenbaar tekortkoming lijdt, is toewijsbaar. Schade 4.24. [eisers] vordert schadevergoeding voor de schade die hij heeft geleden als gevolg van de tekortkoming van Sweelingh Vastgoed, nader op te maken bij staat. [eisers] stelt dat deze schade nog niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, omdat de omvang van de schade nog met veel onduidelijkheden omgeven is. Onder verwijzing naar de rapporten van Grundmann en Fluit, begroot [eisers] de door hem geleden schade voorlopig op € 60.000,00 en verzoekt hij de rechtbank Sweelingh Vastgoed te veroordelen tot betaling van dit bedrag bij wijze van voorschot op de hem toekomende schadevergoeding. Schade: verwijzing naar de schadestaatprocedure 4.25. Op grond van artikel 612 Rv begroot de rechter die een veroordeling tot schadevergoeding uitspreekt, voor zover dit mogelijk is, de schade zoveel mogelijk in het vonnis. Indien begroting in het vonnis niet mogelijk is, spreekt hij een veroordeling uit tot schadevergoeding op te maken bij staat. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure moet het bestaan of de mogelijkheid van schade aannemelijk zijn. 4.26. Aan voornoemd criterium is voldaan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eisers] voldoende aannemelijk gemaakt dat hij schade lijdt althans zal lijden door het herstel van de gebreken aan de woning. 4.27. Dit alles betekent dat de vordering van [eisers] – tot veroordeling van Sweelingh Vastgoed tot vergoeding van de door hem geleden schade als gevolg van de tekortkoming, nader op te maken bij staat – toewijsbaar is. Schade: voorschot op schadevergoeding 4.28. De rechtbank oordeelt daarnaast dat de vordering om Sweelingh Vastgoed te veroordelen tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding toewijsbaar is. Toewijzing van een voorschot op in de schadestaatprocedure vast te stellen schadevergoeding is rechtens mogelijk (zie Hoge Raad 10 augustus 1988, NJ 1989, 157). [eisers] heeft een belang bij het verkrijgen van een voorschot, omdat ingrijpende werkzaamheden nodig zijn om de woning geschikt te maken voor normaal gebruik. Voor de begroting van de hoogte van het voorschot zal worden aangesloten bij de bevindingen in het rapport van Fluit, omdat dit rapport het meest overeenkomt met de gebreken die door de rechtbank zijn vastgesteld. Fluit heeft de herstelkosten begroot op een totaalbedrag van € 58.594,25 inclusief btw. In dat bedrag zijn mede verdisconteerd de kosten voor het ontbreken van de isolatie in de uitbouw (€ 8.500,00 exclusief btw) en de kosten voor het vervangen van de kozijnen in verband met houtrot (€ 8.500,00 exclusief btw). Omdat de eis ten aanzien van het ontbreken van de isolatie in de uitbouw is verminderd, worden deze kosten in mindering gebracht op het voorschot. De rechtbank zal nog beoordelen of op het punt van het houtrot in de kozijnen sprake is van non-conformiteit. Zo niet, dan worden deze kosten in mindering gebracht op het voorschot.

De rechtbank 5.1. verwijst de zaak naar de rol van 4 december 2024 voor akte aan de zijde van [eisers] , zoals bedoeld in 4.20, 5.2. bepaalt dat Sweelingh Vastgoed daarna op een termijn van zes weken bij akte kan reageren op de akte van [eisers] , 5.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. M.M. Breugem en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.

[eisers] heeft er daarbij echter op gewezen dat de lekkage aan de achterzijde van de woning niet definitief is verholpen, omdat die kitrand kan loslaten. Volgens [eisers] moet de kitrand daarom in zoverre als noodoplossing worden gezien. Tegen dit alles heeft Sweelingh Vastgoed niets ingebracht. Bij deze stand van zaken is de rechtbank van oordeel dat de woning ook op dit punt non-conform is. Lekkage aan de voorzijde 4.14. Ook aan de voorzijde van de woning is volgens [eisers] sprake van een lekkage. [eisers] heeft het bedrijf Lekkagepartner ingeschakeld om de oorzaken van de lekkages aan de voor- en achterzijde van de woning op te sporen. Hiertoe heeft Lekkagepartner op 5 juli en 19 juli 2023 onderzoek gedaan in de woning en hierover een lekdetectie rapportage opgesteld. Uit dit rapport blijkt dat de lekkage wordt veroorzaakt doordat de bitumen dakbedekking op de dakopbouw aan de voorzijde van de woning vier centimeter te laag is aangebracht en het water zodoende rechtsreeks de woning in loopt. Deze lekkage wordt door Sweelingh Vastgoed niet betwist. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Sweelingh Vastgoed verklaard dat zij eerder een bedrag aan [eisers] heeft betaald aan herstelkosten voor een lekkage. Zij ging ervan uit dat daarmee de lekkage aan de voorzijde opgelost was. Daartegenover heeft [eisers] onweersproken aangevoerd dat het door Sweelingh Vastgoed bedoelde bedrag, zag op het verhelpen van een andere lekkage dan de lekkage aan de voorzijde van de woning. Bij deze stand van zaken gaat de rechtbank er dan ook van uit dat de lekkage aan de voorzijde van de woning nog steeds aanwezig is, zodat de woning op dit punt non-conform is. Dampwerende folie 4.15. [eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat in de isolatie aan de voor- en achterzijde van de dakopbouw dampwerende folie ontbreekt. Volgens [eisers] komt daardoor veel kou de woning binnen en is de woning ook op dit punt non-conform. Daarin wordt [eisers] niet gevolgd. De rechtbank kan op basis van de beschikbare informatie niet vaststellen of de woning op dit punt gebrekkig is. In het rapport van Grundmann staat dat nog moet worden gecontroleerd of de isolatie op een juiste wijze is uitgevoerd en er folies op een juiste wijze zijn aangebracht. In het rapport van Lekkagepartner wordt wel geconstateerd dat achter de gevelbekleding geen damp-open folie is aangebracht. Daaraan worden echter geen conclusies verbonden. De rechtbank kan op basis van deze enkele opmerking niet concluderen dat de dakopbouw niet goed is geïsoleerd. Storing in de vloerverwarming 4.16. [eisers] heeft verder toegelicht dat de vloerverwarming in de woning niet behoorlijk functioneert en dat Grundmann heeft geconstateerd dat er een storing in de vloerverwarming zit, omdat er geen bypass is aangebracht. Daartegenover heeft Sweelingh Vastgoed toegelicht dat in de dagvaarding niet vermeld is dat de vloerverwarming niet behoorlijk functioneert, zodat zij ervan uitgaat dat een eventueel gebrek daaraan inmiddels is opgelost. 4.17. Uit het verweer van Sweelingh Vastgoed in deze zaak blijkt dat zij de bouwkundige rapporten als uitgangspunt heeft genomen, omdat zij op verschillende punten uit de rapporten reageert. Tegen die achtergrond gaat de rechtbank ervan uit dat het Sweelingh Vastgoed voldoende duidelijk is geweest dat de door [eisers] ingebrachte bouwkundige rapporten ten grondslag liggen aan zijn vorderingen. De rechtbank volgt Sweelingh Vastgoed dan ook niet in haar standpunt dat zij ervan uit kon gaan dat een eventueel gebrek aan de vloerverwarming was opgelost, enkel omdat [eisers] dat niet expliciet in de dagvaarding heeft genoemd. In deze procedure gaat het om de vraag of Sweelingh Vastgoed aansprakelijk is voor de schade van [eisers] Zelfs indien het door [eisers] gestelde gebrek aan de vloerverwarming inmiddels zou zijn hersteld, staat dat niet in de weg aan aansprakelijkheid van Sweelingh Vastgoed voor de kosten van herstel daarvan. Omdat [eisers] van de woning mocht verwachten dat de vloerverwarming niet telkens storing heeft, oordeelt de rechtbank dat op dit punt sprake is van non-conformiteit. Kozijn aan de voorzijde 4.18. Verder stelt [eisers] dat het kozijn aan de voorzijde van de woning is aangetast door houtrot. Volgens [eisers] was het kozijn al aangetast door houtrot voordat de opleveringskeuring werd uitgevoerd en is hier door de aannemer overheen geschilderd. Volgens Sweelingh Vastgoed heeft zij de kozijnen aan de voorzijde gecontroleerd en waren deze niet aangetast door houtrot. Tijdens de mondelinge behandeling is het moment van ontstaan van het houtrot besproken. De advocaat van [eisers] heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het niet uitmaakt of het kozijn voor de opleveringskeuring al aangetast was door houtrot of dat dit later pas is ontstaan. Hij heeft daarbij ook verklaard dat de oorzaak van het houtrot zich niet laat vaststellen, omdat het kozijn niet goed is afgewerkt. 4.19. De rechtbank oordeelt dat wel van belang is sinds wanneer het houtrot aanwezig is, dan wel wat de oorzaak daarvan is. Als het houtrot al aanwezig was ten tijde van de verbouwing, had van (de aannemer van) Sweelingh Vastgoed mogen worden verwacht dat dit zou worden verholpen. Sweelingh Vastgoed is verder aansprakelijk als het houtrot is veroorzaakt door gebrekkig uitgevoerde werkzaamheden. In beide gevallen zou Sweelingh Vastgoed niet hebben voldaan aan haar verplichting uit de koopovereenkomst om de woning turn key op te leveren. 4.20. Op dit moment is niet duidelijk sinds wanneer het houtrot aanwezig is. Fluit en Lekkagepartner hebben in hun rapporten opgenomen dat het kozijn is aangetast door houtrot. Hun inspecties vonden echter plaats op 19 juni 2023 respectievelijk 5 juli 2023, terwijl de verbouwing in maart 2021 is afgerond. In de opleveringskeuring (inspectie 21 oktober 2020) en het rapport van Grundmann (inspectie 6 juli 2022) wordt niet gemeld dat het kozijn is aangetast door houtrot. De oorzaak van het houtrot is ook nog niet vastgesteld. Fluit benoemt wel dat in het kozijn aan de voorgevel de waterkering ontbreekt, waardoor er lekkage in de woonkamer is ontstaan, maar hij is niet ingegaan op de gevolgen hiervan voor het kozijn. De rechtbank acht het noodzakelijk dat zij op dit punt nader wordt voorgelicht. Het staat namelijk vast dat sprake is van houtrot en het is een gegeven dat dit zich relatief kort na de oplevering heeft geopenbaard. Omdat de rechtbank zelf niet deskundig is op dit punt, kan zij [eisers] niet zonder meer volgen in zijn standpunt dat, gelet op het tijdsverloop, het houtrot al aanwezig moet zijn geweest tijdens de verbouwing. Daarover zouden één van de deskundigen wellicht wel meer kunnen zeggen. De rechtbank zal [eisers] , met toepassing van artikel 22 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), opdragen om zich bij akte nader uit te laten over de vraag of het houtrot al aanwezig was tijdens de verbouwing, dan wel of het houtrot is veroorzaakt door een gebrek in de uitvoering van de werkzaamheden dat voor rekening van Sweelingh Vastgoed komt. Sweelingh Vastgoed zal daarna in de gelegenheid worden gesteld om op deze akte te reageren. Indien Sweelingh Vastgoed daarbij nieuwe producties in het geding brengt, zal [eisers] daar nog op mogen reageren. Tussenconclusie 4.21.