ECLI:NL:RBAMS:2024:5731

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel zaaknummer / rolnummer: C/13/751020 / KG ZA 24-418 MDvH/EB Vonnis in kort geding van 13 september 2024 in de zaak van 1 [eiser 1] , wonende te [woonplaats] , 2. [eiser 2], wonende te [woonplaats] , 3. [eiser 3], wonende te [woonplaats] , eisers bij gelijkluidende dagvaardingen van 6 en 10 juni 2024, advocaat mr. H.C. Roelink te Amsterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , handelend onder de naam [handelsnaam 1] , zaakdoende te [vestigingsplaats 1] , advocaat mr. E.C. van Lent te Leiden, 2. [gedaagde 2], handelend onder de naam [handelsnaam 2], zaakdoende te [vestigingsplaats 2] , advocaat mr. I. van Leusden-Willemse te Veenendaal, gedaagden, Eisers zullen hierna gezamenlijk [eisers] worden genoemd en gedaagden afzonderlijk [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .

1.1. Op de zitting van 24 juni 2024 heeft [eisers] de vordering zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn toen zonder advocaat verschenen en hebben naar beste vermogen verweer gevoerd. Omdat zij moeite hadden met het juridische deel van de zaak, is besloten hun alsnog de gelegenheid te geven om juridische bijstand in te schakelen en dan ook te onderzoeken of een minnelijke regeling tot de mogelijkheden behoorde. De zitting is daartoe pro forma aangehouden. 1.2. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben allebei een advocaat in de arm genomen. Partijen hebben overleg met elkaar gevoerd, maar zijn niet tot een minnelijke regeling gekomen. De mondelinge behandeling is daarom voortgezet op 29 augustus 2024. Op die zitting heeft [eisers] toegelicht dat zijn vordering moet worden gelezen op de wijze zoals hierna onder 3.1 vermeld. 1.3. [eisers] en [gedaagde 1] hebben producties ingediend. Alle drie de partijen hebben gebruik gemaakt van spreekaantekeningen, die aan het dossier zijn toegevoegd. 1.4. Op de eerste zitting waren eiser 1 en eiseres 3 aanwezig met mr. M.P.M. Fruytier (die via zijn vennootschap het pand waar het in deze zaak om gaat aan [eisers] heeft verkocht, de vennootschap hierna te noemen: Verkoper), mr. Roelink en mr. I. Köhne, eveneens een advocaat van [eisers] . [gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren, zoals gezegd, op die zitting ook aanwezig. 1.5. Op de tweede zitting waren eiser 1, mr. Fruytier, mr. Roelink en mr. Köhne aanwezig. [gedaagde 1] was aanwezig met mr. Van Lent en namens [gedaagde 2] was mr. Van Leusden aanwezig. Mr. Van Lent en mr. Van Leusden hebben verklaard dat alles wat door hen ter zitting naar voren is gebracht geldt voor zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] . Vonnis is na uitstel bepaald op vandaag.

2.1. Tot eind 2023 was Verkoper eigenaar van een monumentaal pand aan de [adres] , met een poort en binnenplaats. Het pand is gebouwd als stoomblekerij (wasserij), maar heeft nu een woonbestemming. Hieronder staat een foto van de voorzijde van het pand (nog in goede staat), ter illustratie. 2.2. Eind 2021 heeft Verkoper [gedaagde 1] (“Opdrachtnemer”) opdracht gegeven tot het verrichten van herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan het pand. In de aannemingsovereenkomst (hierna ook: de overeenkomst), door [gedaagde 1] ondertekend op 18 oktober 2021 en door Verkoper op 20 oktober 2021, staat onder meer het volgende: (…) (…) 2.3. [gedaagde 2] (“Stukadoor”) heeft de overeenkomst tussen de Verkoper en [gedaagde 1] mede ondertekend, op 18 oktober 2021 “voor akkoord omschrijving stukadoor werkzaamheden en garanties”. 2.4. De aanbevelingen in de restauratieladder waarnaar in de overeenkomst wordt verwezen, strekken ertoe dat de opdrachtnemer een strikte werkvolgorde hanteert, waarbij met respect voor het historisch gehalte van een monument, tot conservatie, reparatie en eventueel vernieuwing wordt overgegaan. 2.5. Bij de vergunningsaanvraag zit een stuk genaamd “Werkomschrijving Voorstel maatregelen vochtbestrijding achtergevel”, gedateerd januari 2022. Die werkomschrijving is door [eisers] als aanvullende productie overgelegd in de aanloop naar de tweede zitting. In dit stuk staat, kort gezegd, dat er ernstige vochtschade in de gevels van het pand is geconstateerd, dat die schade deels wordt veroorzaakt door terreinverharding op direct aangrenzende percelen, en dat er verder vochtbelasting is doordat afstromend regenwater langs een dichte ‘waterhol’ over de onderliggende gevel stroomt, wat in ieder geval vochtbelasting geeft. Verder wordt ingegaan op optrekkend vocht dat waarschijnlijk een gevolg is van een ‘sprong’ in het metselwerk ter hoogte van de begane grond vloer. Water blijft langs de gevel liggen op een horizontaal vlak en kan niet goed wegzakken door de aanwezigheid van een betonnen contructiedraagvloer. Volgens deze werkomschrijving maakt het verleggen van een ‘strijkbint’ deel uit van de uit te voeren werkzaamheden. Verder staan onder de kopjes “sloopwerk” en “metsel- en pleisterwerk” allerlei concrete instructies en adviezen. 2.6. Na voltooiing van de werkzaamheden heeft Verkoper op 15 december 2023 het pand verkocht en geleverd aan [eisers] . Kort daarvoor, op 11 december 2023, had Verkoper al een overeenkomst met [eisers] gesloten waarbij deze de rechten uit de aannemingsovereenkomst aan [eisers] had overgedragen. 2.7. Op 30 januari 2024 heeft [eisers] Fruytier per e-mail bericht dat het stucwerk op de achtergevel op verschillende plaatsen los komt, en hem verzocht ervoor te zorgen dat de stukadoor het herstel snel oppakt. 2.8. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn vervolgens bij het pand langs geweest, maar hebben het herstel niet opgepakt omdat zij menen daartoe niet verplicht te zijn. 2.9. Na de eerste zitting hebben partijen afgesproken dat de ontstane gebreken aan de gevelafwerking nogmaals zou worden opgenomen in het bijzijn van een deskundige. Dat is gebeurd op 28 juni 2024. De deskundige is ing. D.F. Tol, verbonden aan Bouwkundig Bureau Status Quo. Hij was daar in opdracht van [gedaagde 1] . Bij de opnames waren verder aanwezig, voor zover hier van belang, [eisers] , Fruytier Hertog en [gedaagde 2] . 2.10. Tol heeft op 1 juli 2024 een rapport uitgebracht. Hij concludeert daarin, samengevat, het volgende: - De gevelafwerking linksonder in de voorgevel en linksonder in de zijgevel aansluitend op de tuinmuur heeft losgelaten als gevolg van overmatig vocht in de ondergrond c.q. muur. De oorzaak hiervan is optrekkend vocht vanuit de fundering en/of het maaiveld en/of doorslaand vocht van binnen naar buiten. Deze gevel was ten tijde van de opname heel vochtig (70% à 80%), hoewel het de dagen ervoor relatief droog was geweest. voorgevel zijgevel - Ook de rechterzijgevel bleek erg vochtig (60% à 70%), maar daar is nu (nog) geen schade geconstateerd. In de terrasmuur aan de rechterkant zitten wel scheuren in het stucwerk en laat het daar op verschillende plekken los. terrasmuur - Het gevelstucwerk aan de linker zijgevel komt zeer waarschijnlijk los als gevolg van vocht in de ondergrond c.q. muur. De oorzaak ligt hier in de detaillering c.q. te strakke ontmoeting van de houten delen op het gevelstucwerk, er is onvoldoende waterkering zoals een waterhol aangebracht. Door dergelijke aansluitingen kan (regen)water in/achter het stucwerk komen waardoor dit los laat. - De oorzaak van het intreden van vocht in de schouderstukken (muren) en middenboven in de achtergevel ligt aan de detaillering c.q. aansluiting op de onderzijde van de steenachtige muurafdekker. De schade aan het stucwerk openbaart zich dan ook hoofdzakelijk recht onder de muurafdekker. Er ontbreekt een deugdelijke waterkering zoals een waterhol waardoor het regenwater van het gevelstucwerk af druipt. Deze waterkering is zichtbaar niet (meer) aanwezig, vermoedelijk is het waterhol door de tijd heen dichtgesmeerd. Schouderstuk midden achtergevel Tol vermeldt in zijn rapport hierover dat [gedaagde 1] vanwege deze bestaande ondeugdelijke detaillering in zijn werkplan had opgenomen om een gezette zinken kap bovenop de muurafdekker te plaatsen zodat het regenwater wel op juiste wijze kan worden afgevoerd, maar dat de gemeente [woonplaats] dat heeft afgekeurd. Tol adviseert om een deugdelijke waterkering aan de bovenzijde van het schouderstuk aan te brengen, zoals bijvoorbeeld wel het geval is ter plaatse van de gezette zinken kappen op de schuine rollagen, waar geen schade is ontstaan aan het stucwerk. - De verflaag heeft goed en deugdelijk gehecht aan de ondergrond (het gevelstucwerk). 2.11. In een e-mail van 26 augustus 2024 heeft Tol in aanvulling op zijn rapportage een advies uitgebracht. Dat advies houdt in dat vóórdat het stuc- en schilderwerk wordt hersteld, de gevels eerst volledig moeten worden geïnjecteerd om vochtopname vanuit de bodem en/of door o.a. regen en/of vocht vanuit te woning te voorkomen. 2.12. [eisers] heeft de gemeente [woonplaats] gevraagd naar het beleid over het impregneren/hydrofoberen van een gevel van een monument. In een e-mail van 11 juli 2024 heeft de gemeente hem geantwoord dat dat vergunningsplichtig is, en dat met het verstrekken van vergunningen terughoudend wordt omgegaan omdat een hydrofobeerlaag onomkeerbaar is en schade aan de gevel kan toebrengen. In de regel is het impregneren van gevels daarom alleen toegestaan wanneer bouwkundige maatregelen geen oplossing bieden om vochtdoorslag in gevels te voorkomen, aldus de gemeente.

3.1. [eisers] vordert, kort gezegd, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk te veroordelen het stucwerk binnen vier weken te herstellen en te sausen, op straffe van een hoofdelijk te verbeuren dwangsom en hen hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten. [eisers] heeft ter zitting toegelicht dat de vordering zo moet worden gelezen dat ook al het nodige voorafgaande werk moet worden uitgevoerd. 3.2. Aan zijn vordering legt [eisers] ten grondslag, kort gezegd, dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een garantie van vijf jaar hebben verleend op “het loskomen van het stucwerk als gevolg van oorzaken van binnenuit. Lees: vochtproblemen.” Dit betekent dus dat het stucwerk gedurende in ieder geval vijf jaar geen problemen mag geven. Al vrij snel na afronding van de werkzaamheden, in het najaar van 2023, is het stucwerk begonnen los te laten. Duidelijk is dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zich niet hebben gehouden aan de in de overeenkomst opgenomen eis om conform de restauratieladder te werken, aangezien het stucwerk binnen afzienbare termijn – en in ieder geval binnen de garantietermijn – is losgelaten van de gevel. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten dat op grond van de garantie herstellen, aldus [eisers] . 3.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij stellen dat de overeengekomen werkzaamheden goed en deugdelijk, conform de restauratieladder, zijn uitgevoerd en dat de garantie alleen ziet op deze werkzaamheden. Zij zijn niet aansprakelijk voor schade veroorzaakt door vochtproblemen die zijn ontstaan nadat het werk was opgeleverd. Voorafgaand aan het stuken is het vochtpercentage van de muren gemeten en die waren toen droog genoeg. Injectie van de gevels wordt nu geadviseerd, maar dat behoorde niet tot de opdracht en daar was ook geen aanleiding voor. De opdracht was ‘stuken waar nodig’. Betwist wordt dat het stucwerk dat nu naar beneden komt (allemaal) door [gedaagde 2] is aangebracht. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat de werkomschrijving die voorafgaand aan de tweede zitting is ingediend (zie 2.5), deel uitmaakt van de overeenkomst. Zij stellen die voor het eerst te hebben gezien toen het stuk als productie werd overgelegd en kunnen zich om die reden nooit hebben gecommitteerd aan de inhoud ervan, aldus [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Duidelijk is dat – het bijzonder vervelend is dat – (de gevel van) het pand gebreken is gaan vertonen en dat deze moeten worden hersteld. De vraag is of dat door [gedaagde 1] en/of [gedaagde 2] moet worden gedaan – op zijn/hun kosten. [eisers] wil dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de gebreken herstellen op grond van de garantie die zij voor hun werkzaamheden hebben verleend. Op grond van de wet en de overeenkomst moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] goed en deugdelijk werk afleveren. Duidelijk is ook dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ‘een’ garantie hebben afgegeven. [eisers] lijkt te stellen dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gegarandeerd dat er de komende vijf jaar geen (vocht)problemen in de gevel van het pand zullen ontstaan. In die uitleg wordt hij voorshands niet gevolgd. De garantie lijkt voorshands slechts te zien op de in de overeenkomst beschreven werkzaamheden. In de overeenkomst staat dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] “garanderen (…) dat de stukadoor werkzaamheden volgens (…) de aanbevelingen van de stichting ERM (de ermladder (…)) zullen worden uitgevoerd (…)”. Verderop staat: “Op deze werkzaamheden zit een garantie van 5 jaar op schade die van binnenuit naar buiten optreedt” en in de overeenkomst is een vrij gedetailleerde beschrijving van de uit te voeren werkzaamheden opgenomen. Voorshands lijkt het erop dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de overeenkomst zo hebben mogen begrijpen dat zij ‘slechts’ een garantie hebben afgegeven op (de uitvoering van) deze (in de overeenkomst – en mogelijk ook de werkomschrijving, waarover later meer – opgenomen) werkzaamheden. Hoe de overeenkomst (en de garantie) moet worden uitgelegd vergt een nader onderzoek naar de feiten waarvoor in dit kort geding geen plaats is. 4.2. Bij deze (voorshands meest juiste) uitleg is het aan [eisers] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de gebreken het gevolg zijn van door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op gebrekkige wijze uitgevoerde werkzaamheden. In dit kort geding kan de vordering alleen worden toegewezen als op grond van ingebrachte stukken aanstonds duidelijk is dat de gebreken aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen worden toegerekend doordat zij hun werkzaamheden niet deugdelijk hebben uitgevoerd. Het enkele feit dat stucwerk los laat en dat er nu vocht in de muren zit, is onvoldoende om daarvan uit te kunnen gaan. 4.3. Wat precies de basis is geweest voor de uitgevoerde werkzaamheden, is niet helemaal duidelijk. Volgens [eisers] maakt niet alleen de onder 2.2 opgenomen aannemingsovereenkomst, maar ook de werkomschrijving genoemd onder 2.6 deel uit van de overeenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] betwisten dat stuk ooit eerder te hebben gezien en geen weet te hebben gehad van de ernstige vochtproblematiek die daarin wordt beschreven. Zij wisten alleen van de vochtproblemen aan de bovenkant van de gevels. De overeengekomen drainage was volgens [gedaagde 1] nodig omdat er tegels tegen de gevel aan lagen, wat sowieso vochtproblemen geeft. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] stellen dat zij zich nooit kunnen hebben verplicht tot uitvoering van al wat in die werkomschrijving staat, nu zij dat stuk voor het eerst in de aanloop naar de tweede zitting in dit kort geding hebben gezien. 4.4. Op de tweede zitting is gebleken dat de bij het project betrokken architect de vergunningaanvraag heeft gedaan op verzoek van [gedaagde 1] , die daarvoor geen tijd had. Volgens [eisers] kende [gedaagde 1] de werkomschrijving wel. Hij maakt dat op uit e-mailverkeer tussen [gedaagde 1] en de echtgenote van Fruytier, dat door [eisers] is overgelegd. [gedaagde 1] heeft namelijk op haar verzoek ‘de stukken van de aanvraag’ aan haar toegezonden. Dat heeft hij echter gedaan in december 2021, terwijl de werkomschrijving dateert van januari 2022. Dat argument is voorshands dus onvoldoende steekhoudend. 4.5. [eisers] gaat er verder vanuit dat [gedaagde 1] via de gemeente weet moet hebben gehad van de werkomschrijving, omdat die door de gemeente zou zijn opgesteld na een controle van het werk op de bouwplaats. Waarop [eisers] baseert dat het stuk van de gemeente afkomstig is, is niet duidelijk. Uit deze stelling van [eisers] volgt in ieder geval niet zonder meer dat deze ‘dus’ bij [gedaagde 1] terecht is gekomen. In ieder geval bestaat daarover teveel onduidelijkheid om die in kort geding te gebruiken als basis voor het treffen van een voorlopige voorziening. Voorshands kan dan ook alleen worden uitgegaan van de onder 2.2. genoemde overeenkomst als basis voor de vordering. 4.6. Niet zonder meer duidelijk is of de gevorderde herstelwerkzaamheden onder de garantie vallen, ook omdat op basis van de in het geding gebrachte stukken niet zonder meer kan worden vastgesteld wanneer en hoe de vochtproblemen zijn ontstaan. Uit de werkomschrijving lijkt te volgen dat er ook al vochtproblemen waren toen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de opdracht aanvaardden, maar het is de vraag of zij hiervan op de hoogte waren. [gedaagde 2] heeft wel gesteld dat hij, zoals gebruikelijk, een vochtmeting heeft gedaan voordat hij met zijn werkzaamheden is begonnen. Volgens [gedaagde 2] was de muur toen droog genoeg om te stuken. Omdat de resultaten van zijn vochtmeting niet zijn ingebracht (en waarschijnlijk niet meer voorhanden zijn), is niet met zekerheid vast te stellen dat de ondergrond droog was op het moment dat [gedaagde 2] begon met stuken, maar voorshands is er ook niet echt reden om daaraan te twijfelen. Er kan voorshands in ieder geval niet vanuit worden gegaan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] wisten, althans hadden moeten weten dat er een verhoogd risico van vochttoetreding voor het stucwerk bestond. [gedaagde 1] 4.7. In de overeenkomst staat in ieder geval dat er op zodanige wijze loodwerk moet worden aangebracht dat het hemelwater niet achter het stucwerk kan komen, dat de lekkage aan de goot aan de zijde van de [adres] 4 wordt gerepareerd, dat zinken lijsten worden aangebracht op plat liggende gevelstukken waar deze niet zitten of waar deze niet genoeg buiten de muur worden afgevoerd en dat diverse lekkages die van buiten komen worden aangepakt. Tol (Status Quo) constateert in zijn rapport dat een deugdelijke waterkering boven de schouderstukken/de stenen muurafdekker ontbreekt. Uit de overeenkomst blijkt dat het doel was te voorkomen dat hemelwater achter het stucwerk zou kunnen komen waardoor het los zou kunnen komen. Aanvankelijk werd gedacht aan een zinken kap, maar daar heeft de gemeente een stokje voor gestoken. Daar lijkt het bij te zijn gebleven. [gedaagde 1] had echter met een alternatieve oplossing moeten komen. Voorshands is aannemelijk dat [gedaagde 1] op dit punt niet heeft voldaan aan zijn contractuele verplichtingen jegens [eisers] . 4.8. In de overeenkomst heeft [gedaagde 1] zich verder verplicht tot het aanleggen van een drainage. Dat heeft hij gedaan, maar volgens [eisers] is die ondeugdelijk, omdat die te ondiep is aangelegd en slechts gedeeltelijk is aangesloten op het riool. [gedaagde 1] betwist dat de drainage ondeugdelijk is en stelt dat niet is overeengekomen dat die overal op het riool moest worden aangesloten. Dat moest volgens hem alleen bij de ingang van de binnenplaats (bij de achtergevel). De tekst van de overeenkomst is hier niet heel duidelijk. Maar denkbaar is dat [gedaagde 1] zijn opdrachtgever had moeten waarschuwen dat een drainage die niet was aangesloten op het riool onvoldoende zou zijn. De huidige drainage lijkt er in ieder geval niet in te slagen de vochtproblematiek het hoofd te bieden en dan rijst de vraag of de door hem aangebrachte drainage – zoals [gedaagde 1] stelt – voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Mogelijk is [gedaagde 1] hier dus ook de fout ingegaan.

De voorzieningenrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde 1] om een deugdelijke waterkering aan te leggen althans zo schoon te maken dat het hemelwater niet achter het stucwerk kan komen, 5.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagde 2] , tot op heden begroot op € 1.605,00, te vermeerderen met € 92,00 aan salaris advocaat en de kosten van betekening als dit vonnis wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. compenseert de proceskosten tussen [eisers] en [gedaagde 1] aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt, 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. E. van Bennekom, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 13 september 2024.

[gedaagde 2] 4.9. De stelling van [eisers] dat nergens uit blijkt dat het stucwerk dat naar beneden komt niet door [gedaagde 2] is aangebracht, is de wereld op zijn kop: zoals eerder overwogen is het aan [eisers] om te onderbouwen dat [gedaagde 2] geen deugdelijk werk heeft geleverd. Hoewel niet helemaal is uit te sluiten dat [gedaagde 2] steken heeft laten vallen bij de uitvoering van zijn werkzaamheden, ligt het voorshands meer voor de hand dat het stucwerk is losgekomen door het ontbreken van een deugdelijke waterkering aan de bovenkant van (delen van) de muren en mogelijk ondeugdelijke drainage aan de onderzijde van de gevels. Volgens [gedaagde 2] heeft het afgevallen stukwerk een hechtingsprobleem op een diepere laag dan die waaraan hij heeft gewerkt. Dit lijkt te worden bevestigd door het rapport van Tol (Status Quo), waaruit blijkt dat het sauswerk in ieder geval goed en deugdelijk heeft gehecht aan de ondergrond. De foto’s uit de rapportage van Tol (waarvan slechts een deel als voorbeeld is opgenomen in dit vonnis), lijken ook in die richting te wijzen. Verder is niet betwist dat [gedaagde 2] al 25 jaar ervaring heeft en gespecialiseerd is in buitengevels. Op de eerste zitting is door [eisers] , althans Fruytier, ook vertrouwen in zijn kunnen uitgesproken. Dat [gedaagde 2] op grond van de door hem verleende garantie verplicht is het werk te herstellen, is voorshands dan ook onvoldoende aannemelijk. De tegen hem gerichte vordering zal daarom worden afgewezen. Waartoe moet dit verder leiden? 4.10. Voor wat betreft de waterkering benoemt Tol in zijn rapport een heel concrete oplossing voor de vochtschade bij de schouderstukken: het aanbrengen van een deugdelijke waterkering aan de bovenzijde van de schouderstukken, zoals bijvoorbeeld wel het geval is ter plaatse van de gezette zinken kappen op de schuine rollagen. Een expliciet advies voor de rest van de waterkering staat niet in het rapport, maar Tol spreekt wel een vermoeden uit dat een waterhol is dichtgesmeerd in de loop der jaren, en noemt een andere plek waar een waterhol lijkt te ontbreken. Er is voldoende grond om [gedaagde 1] nu al te veroordelen om die waterkering alsnog aan te leggen althans zo schoon te maken dat – zoals overeengekomen – het hemelwater niet achter het stucwerk kan komen. [gedaagde 1] heeft ook al aangeboden alsnog een waterkering aan te brengen, zij het dat hij daarbij heeft vermeld dat hij niet kan garanderen dat de gemeente die waterkering zal goedkeuren. Aannemelijk is dat de gemeente geen bezwaar zal hebben tegen het aanbrengen van hetzelfde soort waterkering als al bestaat op andere delen van het pand. [gedaagde 1] zal – als het mindere van het gevorderde – worden veroordeeld tot het aanbrengen van een deugdelijke waterkering. Aangezien [gedaagde 1] al heeft aangeboden alsnog een waterkering aan te brengen en niet helemaal te overzien is of het advies van Tol strookt met het beleid van de gemeente, zullen aan de veroordeling geen dwangsommen worden verbonden. 4.11. Voor wat betreft de drainage is enerzijds onvoldoende zeker of [gedaagde 1] hier tekort is geschoten en anderzijds is onvoldoende duidelijk of het aanbrengen van een andere/betere drainage de problemen voor [eisers] zal verhelpen. Dat betekent dat de vordering voor het overige zal worden afgewezen. Het is beter de zaak in één keer goed aan te pakken dan nu [gedaagde 1] aan het (kostbare) werk te zetten op basis van onvolledige informatie. 4.12. Het beste lijkt het dat [eisers] en [gedaagde 1] vanaf nu gezamenlijk optrekken om het probleem van vocht in de muren te verhelpen. [gedaagde 1] doet er goed aan om zich daartoe in te spannen, ook zonder veroordeling. Het lijkt verstandig om verdere schade te beperken. Eerst moet dus worden onderzocht wat precies de oorzaak is van de vochtproblematiek – afgezien van het hemelwater dat door onvoldoende waterkering achter het stucwerk komt. Tol heeft daar nog onvoldoende uitsluitsel over gegeven, met zijn oordeel dat het gaat om optrekkend vocht vanuit “de fundering en/of het maaiveld en/of doorslaand vocht van binnen naar buiten”. Als deskundige zou een bouwfysisch specialist kunnen worden ingeschakeld, zoals aangeraden door de gemeente. Vervolgens moet worden onderzocht welke bouwkundige maatregelen zouden kunnen worden getroffen en overleg daarover met de gemeente worden gezocht. Daarna moeten de maatregelen die de gemeente toestaat worden uitgevoerd. Over de verdeling van de daarmee gemoeide kosten zullen [gedaagde 1] en [eisers] met elkaar in overleg moeten treden en desnoods een procedure moeten voeren, waarin dan ook kan worden beoordeeld wat partijen nu precies hebben afgesproken (waaronder de vraag of de werkomschrijving daarvan onderdeel uitmaakt) en hoever de garantie strekt. Dat laatste vergt een nader onderzoek naar de feiten waarvoor dit kort geding zich niet leent. Maar dan loopt de schade in ieder geval niet verder op. 4.13. Nu [gedaagde 1] en [eisers] in de tussen hen bestaande relatie over en weer op enig punt in het ongelijk zijn gesteld, zullen de kosten tussen hen worden gecompenseerd op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 4.14. In relatie tot [gedaagde 2] is [eisers] de in het ongelijk gestelde partij. Daarom zal hij in de proceskosten van [gedaagde 2] worden veroordeeld. Die kosten worden begroot op: - griffierecht € 320,00 - salaris advocaat 1.107,00 - nakosten 178,00 Totaal € 1.605,00 Deze kosten moeten nog worden vermeerderd met de kosten genoemd in de beslissing, als dit vonnis wordt betekend.