ECLI:NL:RBAMS:2024:4419

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 10672447 \ CV EXPL 23-11709 Vonnis van 18 juni 2024 in de zaak van REMBRANDT PROPCO II B.V., te Amsterdam, eisende partij, hierna te noemen: Rembrandt Propco, gemachtigde: mr. M.A. Visser, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. A.A. Bouwman.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:  de dagvaarding van 3 augustus 2023, met producties 1 tot en met 13;  de conclusie van antwoord van 23 oktober 2023, met producties 1 tot en met 4;  het tussenvonnis van 14 november 2023;  de op 14 maart 2024 binnengekomen producties 5 tot en met 7 van [gedaagde] ;  de op 17 maart 2024 door Rembrandt Propco overgelegde producties 14 en 15. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 maart 2024. Namens Rembrandt Propco was aanwezig [naam 1] (Head of Operations), vergezeld door de gemachtigde. [gedaagde] was aanwezig, vergezeld door haar gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De kantonrechter heeft de door Rembrandt Propco overgelegde producties 14 en 15 toegelaten en [gedaagde] in de gelegenheid gesteld daarop bij akte te reageren. [gedaagde] heeft voor de rolzitting van 2 april 2024 bij akte op voornoemde producties gereageerd en een nadere productie 8 overgelegd. Rembrandt Propco heeft daarop voor de rolzitting van 16 april 2024 bij akte gereageerd. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Rembrandt Propco is sinds april 2019 eigenaar en verhuurder van het pand aan de [locatie] (hierna: het pand). Voordien was [naam 2] (hierna: [naam 2] ) de eigenaar en verhuurder van het pand. 2.2. [gedaagde] is opgegroeid in de woning op de derde etage in het pand (hierna: de woning), die haar moeder van [naam 2] huurde. Met ingang van 1 januari 1989 huurt [gedaagde] deze woning op basis van een tussen haar en [naam 2] gesloten schriftelijke huurovereenkomst. In de huurovereenkomst staat onder andere: “(…) die verklaart te hebben gehuurd Woning 3e etage (…) 18. Tussen partijen is voorts overeengekomen: Dat alléén een lattenberging op de zolder ter beschikking wordt gesteld”. 2.3. In een processtuk van 15 december 1992 dat de toenmalige gedaagde van [gedaagde] heeft ingediend in een gerechtelijke procedure tussen [gedaagde] en [naam 2] staat onder andere het volgende: “(…) 3. [gedaagde] ontkent dat [naam 2] aan haar slechts een latten berging op de zolder als bergruimte heeft verhuurd. Weliswaar is dit zo aangegeven in de huurovereenkomst, doch feitelijk heeft [gedaagde] , zoals haar moeder, vanaf de aanvang van de huurovereenkomst de beschikking gehad over twee afgesloten ruimten op de zolder: een lattenberging en een met een gewone deur afgesloten zolderkamer. [naam 2] heeft hier nimmer tegen geprotesteerd. De schriftelijke huurovereenkomst geeft dus de partij-afspraak terzake onvolledig weer. (…) 7. De zolderkamer waar [gedaagde] haar eigendommen had opgeslagen, maakte, zoals reeds betoogd, wel degelijk deel uit van de huurovereenkomst. Voor indiening van de rekonventionele eis heeft de gemachtigde van [naam 2] [gedaagde] verzocht de onderhavige zolderkamer te ontruimen wegens gebruik daarvan zonder recht of titel. De gemachtigde van [gedaagde] heeft hem vervolgens meegedeeld dat die zolderkamer deel uitmaakte van de huurovereenkomst. Opvallend is dat [naam 2] de daad niet zodanig bij het woord voegt door in rekonventie tevens ontruiming van de zolder te eisen.” 2.4. In een brief van 6 december 1993 van de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] aan de toenmalige gemachtigde van [naam 2] staat onder andere: “Cliënte ontkent dat de bij haar in gebruik zijnde zolderkamer op de vierde etage geen object is van de huurovereenkomst. Het enkele feit dat de huurovereenkomst slechts melding maakt van een lattenberging, maakt een en ander niet anders.” 3De vordering 3.1. Rembrandt Propco vordert – samengevat – dat de kantonrechter bij een voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. voor recht verklaart dat uitsluitend één (latten)berging, namelijk de geel gearceerde berging op productie 13 bij de dagvaarding tot het gehuurde behoort; II. [gedaagde] veroordeelt tot ontruiming van het gedeelte van de zolder dat niet tot het gehuurde behoort; III. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de proceskosten en de wettelijke rente daarover; IV. [gedaagde] veroordeelt tot betaling van de nakosten en de wettelijke rente daarover. 3.2. Rembrandt Propco legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij eigenaar is van het pand en dat [gedaagde] het deel van de zolder dat op productie 13 niet geel gearceerd is zonder recht of titel gebruikt en daarmee inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Rembrandt Propco. Deze plattegrond is hieronder ingevoegd. 3.3. [gedaagde] voert ten eerste als verweer dat de gehele zolder onderdeel is van de huurovereenkomst. Dit zou mondeling met [naam 2] zijn afgesproken. Ten tweede voert [gedaagde] als verweer, voor het geval niet de gehele zolder onderdeel zou uitmaken van de huurovereenkomst, dat zij al minimaal 32 jaar de gehele zolder gebruikt en dat de rechtsvordering van Rembrandt Propco tot ontruiming van de niet-gehuurde ruimten is verjaard. Ten derde voert [gedaagde] als verweer dat Rembrandt Propco haar recht heeft verwerkt. 3.4. In reactie op het verjaringsverweer van [gedaagde] heeft Rembrandt Propco ter zitting aangevoerd dat [gedaagde] inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Rembrandt Propco, dat dit een onrechtmatige daad oplevert en dat Rembrandt Propco daarom het recht heeft om als schadevergoeding in natura teruggave van de betreffende ruimte te vorderen. Dat de verhuurder zijn eigendomsrechter niet meer geldend zou kunnen maken als hij erachter komt dat een huurder meer gebruikt dan hij heeft gehuurd, zou volgens Rembrandt Propco een niet te accepteren gevolg zijn. Namens [gedaagde] is daarop gereageerd dat de vordering verjaard is. 3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. In deze zaak draait het allereerst om de vraag of de gehele zolder of slechts het deel van de zolder dat geel gearceerd is op de als productie 13 bij de dagvaarding overgelegde plattegrond deel uitmaakt van de huurovereenkomst. 4.2. Rembrandt Propco heeft als eigenaar van het pand op grond van de artikelen 5:1 lid 2 jo. 5:2 BW een absolute en exclusieve gebruiksbevoegdheid en kan van eenieder die het pand of onderdelen daarvan zonder recht gebruikt eisen dat zij het gebruik daarvan staken. [gedaagde] verweert zich hiertegen met een beroep op het recht om de gehele zolder te gebruiken op grond van een huurovereenkomst. Zij heeft daarom de stelplicht en bewijslast met betrekking tot de feiten waaruit volgt dat ook het op de plattegrond groen gearceerde deel van de zolder onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. Wat is er afgesproken over de zolder? 4.3. [gedaagde] stelt dat zij van de schriftelijke huurovereenkomst afwijkende afspraken met [naam 2] heeft gemaakt, inhoudende dat zij met ingang van 1 januari 1989 de woning huurt inclusief een groot deel van de zolder en dat zij in de loop van de eerste helft van de jaren negentig de rest van de zolder erbij heeft gehuurd. Dit onderbouwt zij met name door uit te leggen hoe de ingebruikname van de zolder, eerst door de moeder van [gedaagde] en daarna door [gedaagde] zelf, tot stand is gekomen en dit gebruik te onderbouwen. 4.4. De kantonrechter overweegt als volgt. Een huurovereenkomst – of een uitbreiding daarvan - komt tot stand door aanbod en aanvaarding (art. 6:217 lid 1 BW). Dat betekent dat er sprake moet zijn van wilsovereenstemming tussen partijen. De uitleg van de huurovereenkomst vindt plaats aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf. Daarbij komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij zijn alle omstandigheden van het geval van belang, in hun onderlinge samenhang bezien. 4.5. In artikel 18 van de huurovereenkomst van [gedaagde] is expliciet opgenomen “dat alléén een lattenberging op de zolder ter beschikking wordt gesteld”. Deze tekst is duidelijk. Bovendien is deze tekst met de hand geschreven. Dat duidt erop dat [naam 2] duidelijk wilde maken dat [gedaagde] op de zolderverdieping enkel één lattenberging huurde. [gedaagde] heeft dan ook niet redelijkerwijs mogen verwachten dat zij bij aanvang van de huurovereenkomst een groter deel van de zolder huurde. Dat er in de jaren daarna wilsovereenstemming is ontstaan over uitbreiding van de huurovereenkomst is niet gebleken. Uit het processtuk van 15 december 1992 blijkt namelijk dat [naam 2] het standpunt innam dat hij aan [gedaagde] slechts een lattenberging op zolder had verhuurd en dat hij [gedaagde] had verzocht een door [gedaagde] gebruikte zolderkamer te ontruimen wegens gebruik daarvan zonder recht of titel. Uit de brief van 6 december 1993 blijkt dat [naam 2] ook op dat moment van mening was dat [gedaagde] een zolderkamer in gebruik had die geen onderdeel was van de huurovereenkomst. Dit brengt mee dat geen wilsovereenstemming kan worden aangenomen op grond van feitelijk gebruik van de gehele zolder door [gedaagde] . Ook als [naam 2] , zoals [gedaagde] stelt, van het voortgezette feitelijke gebruik op de hoogte was en daar na 1993 niet tegen heeft geprotesteerd, is dat onvoldoende om wilsovereenstemming aan te nemen. Daarom moet het ervoor gehouden worden dat [gedaagde] uitsluitend het op de plattegrond geel gearceerde deel van de zolder huurt. De gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar. 4.6. Het voorgaande betekent ook dat [gedaagde] het deel van de zolder dat op de plattegrond groen is gearceerd zonder recht of titel in gebruik heeft en daarmee inbreuk maakt op het eigendomsrecht van Rembrandt Propco. Rembrandt Propco kan daarom in beginsel op grond van artikel 5:2 BW de ontruiming vorderen van dat deel van de zolder. [gedaagde] doet echter een beroep op verjaring en rechtsverwerking. De kantonrechter zal eerst beoordelen of sprake is van rechtsverwerking. Is er sprake van rechtsverwerking? 4.7. [gedaagde] stelt dat [naam 2] vanaf 1991 zag en accepteerde dat [gedaagde] de zolder bleef gebruiken en dat hij hier nimmer tegen heeft geprotesteerd, ook niet na de stukken die gewisseld werden in de periode 1991 tot en met 1993. Er is ook geen rechterlijke uitspraak waaruit blijkt dat [gedaagde] geen aanspraak heeft op gebruik of huur van de zolder. 4.8. De kantonrechter overweegt als volgt. Zelfs als [gedaagde] nooit tegen het gebruik van de zolder door [gedaagde] heeft geprotesteerd, zou dat onvoldoende zijn voor de conclusie dat sprake zou zijn van rechtsverwerking. Daarvoor is namelijk nodig dat [naam 2] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht of bevoegdheid. Tijdsverloop of stilzitten is daarvoor onvoldoende. Er moet sprake zijn van bijzondere omstandigheden op grond waarvan bij [gedaagde] gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de rechthebbende zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, of waardoor de positie van [gedaagde] onredelijk verzwaard of benadeeld zou worden indien het recht of de bevoegdheid alsnog geldend wordt gemaakt. Dergelijke omstandigheden heeft [gedaagde] niet gesteld. 4.9. De kantonrechter oordeelt dan ook dat dit verweer niet slaagt. Is er sprake van verjaring? 4.10. De kantonrechter komt tot de conclusie dat in het midden kan blijven hoelang [gedaagde] het gedeelte van de zolder dat niet tot het gehuurde behoort in gebruik heeft. Als de vordering uit hoofde van artikel 5:2 BW (de vordering tot revindicatie) zou zijn verjaard, moet de vordering tot ontruiming namelijk alsnog worden toegewezen bij wijze van schadevergoeding in natura uit hoofde van onrechtmatige daad. Daarbij is het volgende van belang. 4.11. De vordering tot revindicatie is een vordering tot opheffing van een onrechtmatige toestand als bedoeld in artikel 3:314 lid 1 BW. De onrechtmatige toestand bestaat erin dat [gedaagde] een groter deel van de zolder dan zij huurt in gebruik heeft en dus een deel van de zolder gebruikt zonder recht of titel. Deze vordering verjaart op grond van artikel 3:306 BW door verloop van twintig jaren. De Hoge Raad heeft in een arrest van 24 januari 2017 de mogelijkheid benoemd van een schadevergoeding ten gunste van degene die zijn eigendom door verjaring is kwijtgeraakt. De Hoge Raad overwoog dat een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, tegenover die eigenaar onrechtmatig handelt. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. Degene die het eigendom is kwijtgeraakt kan in een dergelijk geval eigendomsoverdracht vorderen bij wijze van schadevergoeding in natura ex artikel 6:103 BW. Uit een later arrest van de Hoge Raad volgt dat onder het weten dat een ander eigenaar is ook de situatie valt dat sprake was van (latente) wetenschap die slechts geactiveerd hoefde te worden. De vordering uit hoofde van onrechtmatige daad is onderworpen aan verjaring op de voet van artikel 3:310 lid 1 BW. Deze bepaling kent een verjaringstermijn van vijf jaar of twintig jaar.

4.15. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen als gevorderd, zij het dat de kantonrechter het deel dat tot het gehuurde behoort en dus niet hoeft te worden ontruimd op dezelfde wijze aanduidt als bij de toe te wijzen verklaring voor recht. Proceskosten 4.16. [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Rembrandt Propco worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 129,85 - griffierecht € 128,00 - salaris gemachtigde € 510,00 (2,50 punten × € 204,00) - nakosten € 67,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 835,35 4.17. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

De kantonrechter 5.1. verklaart voor recht dat uitsluitend één (latten)berging op de zolderverdieping, namelijk de berging geel gearceerd op de als productie 13 bij de dagvaarding overgelegde plattegrond, van het pand aan de [adres] tot de door [gedaagde] gehuurde woning behoort, en dat de rest van de zolderverdieping niet tot het gehuurde behoort, 5.2. veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis, de zolderverdieping van de [locatie] , behalve één (latten)berging op de zolderverdieping, namelijk de berging geel gearceerd op de als productie 13 bij de dagvaarding overgelegde plattegrond, blijvend te verlaten en de ruimte geheel te ontruimen en ontruimd te houden, de ruimte leeg, schoon en onder afgifte van de sleutels aan (de beheerder van) Rembrandt Propco op te leveren, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm, 5.3. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 835,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.4. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 5.5. verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. A. Rodriguez Galvis en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2024. Zoals volgt uit artikel 150 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Vergelijk ook HR 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185 en HR 6 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2565. HR 11 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2574. Dit volgt uit MvA II, Parl. Gesch. Boek 3, p. 930. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309. HR 20 januari 2023, ECLI:NL:HR:2023:62.

De Hoge Raad heeft in het hiervoor genoemde arrest van 24 januari 2017 overwogen dat voor zover de schade waarvan de benadeelde vergoeding wenst, bestaat in het verlies van zijn eigendom, de vijfjarige verjaringstermijn ingevolge die bepaling een aanvang neemt op het moment dat de benadeelde bekend is met zijn eigendomsverlies (en met de daarvoor aansprakelijke persoon), en dat de verjaring in elk geval voltooid is twintig jaar na de voltooiing van de verjaring van art. 3:314 lid 2 BW, zijnde de gebeurtenis waardoor de schade – het verlies van de eigendom – is veroorzaakt. 4.12. In de zaak die nu aan de orde is, gaat het niet om het kwijtraken van eigendom. Daarvoor is namelijk bezit vereist, het houden van een goed voor zichzelf. Daarvan is geen sprake aangezien [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat zij huurder is van de zolder en zij nooit heeft gepretendeerd eigenaar te zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter kan voornoemde jurisprudentie van de Hoge Raad echter analoog worden toegepast in een situatie waarin een huurder een inbreuk maakt op het eigendomsdomsrecht door meer ruimte te gebruiken dan het gehuurde en dat dermate lang onafgebroken te doen, dat de vordering tot revindicatie verjaard is. In dat geval zou de eigenaar, anders dan in het geval van eigendomsverlies, weliswaar nog steeds eigenaar zijn, maar die eigendom zou slechts een papieren werkelijkheid zijn aangezien de eigenaar niet meer daadwerkelijk over de ruimte zou kunnen beschikken door deze bijvoorbeeld zelf te gebruiken of te verhuren. 4.13. Toepassing van het bovenstaande op deze zaak brengt het volgende mee. Hiervoor is al overwogen dat niet overeen is gekomen dat [gedaagde] de gehele zolder huurde. Uit de handgeschreven toevoeging in de schriftelijke huurovereenkomst dat aan [gedaagde] “alléén een lattenberging op de zolder ter beschikking wordt gesteld” en het feit dat [naam 2] [gedaagde] daarna heeft verzocht een zolderkamer die zij in gebruik had te ontruimen wegens gebruik daarvan zonder recht of titel, volgt dat [gedaagde] wist dat zij niet de hele zolder huurde, dan wel dat bij [gedaagde] sprake was van (latente) wetenschap die zij slechts hoefde te activeren door de huurovereenkomst of de correspondentie met [naam 2] te bekijken. Als wordt uitgegaan van de juistheid van haar stelling dat zij de gehele zolder al minimaal 32 jaar onafgebroken in gebruik heeft, heeft [gedaagde] dermate lang een inbreuk op het eigendomsrecht gemaakt dat de vordering van [naam 2] tot revindicatie verjaard is. Daarmee heeft [gedaagde] onrechtmatig gehandeld tegenover [naam 2] en vervolgens Rembrandt Propco. De schade die Rembrandt Proco daardoor lijdt, bestaat uit het niet meer kunnen beëindigen van de inbreuk op haar eigendom. Rembrandt Propco heeft aangevoerd dat zij in de ruimte op zolder die niet tot het gehuurde behoort een (zelfstandige) woonruimte wenst te realiseren die zij aan een woningzoekende kan aanbieden. 4.14. Het voorgaande betekent dat Rembrandt Propco, als haar vordering tot ontruiming op grond van artikel 5:2 BW verjaard zou zijn, alsnog, zoals zij ter zitting heeft gedaan, op grond van onrechtmatige daad ontruiming kan vorderen bij wijze van schadevergoeding in natura ex artikel 6:103 BW. Voor zover [gedaagde] bedoeld heeft een beroep te doen op verjaring van de vordering uit hoofde van onrechtmatige daad, geldt dat [gedaagde] niet heeft gemotiveerd waarom ook deze vordering verjaard zou zijn. Voor zover de vijfjarige verjaringstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW van toepassing zou zijn, geldt dat [gedaagde] niets heeft gesteld over het aanvangsmoment daarvan. Hoe dan ook, de twintigjarige verjaringstermijn van artikel 3:310 lid 1 BW is nog niet voorbij. Deze vangt namelijk pas aan op het moment dat de eerdere verjaringstermijn van artikel 3:306 BW van twintig jaar verstreken is. Dat betekent in deze zaak dat sprake moet zijn van onafgebroken gebruik van veertig jaar en daarvan is, uitgaande van de stelling van [gedaagde] dat zij minimaal 32 jaar de gehele zolder in gebruik heeft, geen sprake.