ECLI:NL:RBAMS:2024:3790

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/741197 / HA ZA 23-961 Vonnis van 26 juni 2024 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , beiden wonende in [woonplaats 1] , eisende partijen, hierna te noemen: [eiser 1] , [eiser 2] en eisers samen [eisers] , advocaat: mr. R.I.F.A. Triolo te Amsterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende in [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2], wonende in [woonplaats 3] , gedaagde partijen, hierna te noemen: [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en gedaagden samen [gedaagden] , advocaat: mr. D.D. Logtenberg te Amsterdam.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 10 oktober 2023, met producties, - de conclusie van antwoord, met producties, - het tussenvonnis van 3 januari 2024 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 12 maart 2024 en de daarin genoemde stukken, - de akte uitlaten van [eisers] van 27 maart 2024, - de antwoordakte van [gedaagden] van 10 april 2024, - de akte van [eisers] van 1 mei 2024, voor zover toegelaten bij rolbeslissing van 1 mei 2024; - de e-mails van mr. Logtenberg en mr. Des Tombe namens [eisers] van 1 en 2 mei 2024 en de reactie van de rechtbank daarop. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2De kern van het geschil 2.1. [eisers] heeft van [gedaagden] de woning aan de [adres] gekocht. [eisers] vindt dat het huis op diverse punten niet aan de verwachtingen voldoet. Zo zijn de kapconstructie en de riolering niet in orde, is in de zijkamer geen isolering en verwarming aanwezig en zijn er op verschillende plekken lekkages geweest. [eisers] wil dat [gedaagden] de kosten voor het herstel van de gebreken van € 61.193,79 betaalt, en de kosten van de deskundigen van € 6.732,14. [gedaagden] vindt dat hij niets aan [eisers] hoeft te betalen. Volgens hem mankeert er niets aan de woning. Als er wel iets aan de woning mankeert, dan heeft [eisers] te laat geklaagd of had [eisers] op de hoogte kunnen zijn van de gebreken en heeft hij die gebreken aanvaard. 2.2. De rechtbank wijst de vordering van [eisers] gedeeltelijk toe ten aanzien van schade door de lekkages. [eisers] hoefde er geen rekening mee te houden dat meerdere lekkages zouden optreden in delen van de woning die in 2010 zijn gerenoveerd. De overige vorderingen worden afgewezen, omdat [eisers] op die punten onvoldoende heeft onderbouwd dat hij meer van de woning mocht verwachten. Gelet op met name de ouderdom van de woning kon [eisers] verwachten dat de kapconstructie niet in onbeschadigde staat zou verkeren. Voor de riolering geldt dat de woning ondanks fouten in de aanleg geschikt is voor normaal gebruik. Voor de zijkamer geldt dat de verkoopmakelaar een mededeling heeft gedaan waardoor [eisers] niet mocht verwachten dat de zijkamer voldeed aan bouwvoorschriften die golden tijdens de bouw van die kamer.

3.1. [gedaagden] is in 2009 eigenaar geworden van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De woning is in 1934 gebouwd en [gedaagden] heeft in 2010 de woning laten verbouwen. Daarbij is de woning op de begane grond uitgebouwd aan de achterzijde vanaf het keukenblok en ook op de eerste verdieping. In 2018 heeft [gedaagden] de zijkamer laten bouwen. 3.2. [gedaagden] heeft de woning te koop aangeboden. Op 8 oktober 2020 heeft [eisers] de woning bezichtigd. 3.3. Op 23 oktober 2020 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten op grond waarvan [eisers] de woning van [gedaagden] heeft gekocht. Bij de koopovereenkomst hoort een NVM-vragenlijst waarin onder meer staat: ‘ Hoe oud zijn de daken? Platte daken: 2009 Overige daken: 1934 (…) Heeft u het dak al eens (gedeeltelijk) laten vernieuwen c.q. laten repareren? nee’ 3.4. Op 1 februari 2021 heeft [gedaagden] de woning aan [eisers] geleverd. Dezelfde maand heeft [eisers] naar eigen zeggen ontdekt dat in de zijkamer geen verwarming aanwezig is. 3.5. [gedaagden] heeft Growin B.V. (hierna: Growin) nadat de woning geleverd was een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Growin heeft in haar rapport van 26 april 2021 een aantal gebreken aan de woning opgenomen. 3.6. [gedaagden] heeft vervolgens ZNEB Expertise en Taxatie B.V. ingeschakeld (hierna: ZNEB). In haar rapport van 1 februari 2022 heeft ZNEB onder meer het volgende geschreven: ‘ Gebreken aan de kapconstructie (…) Tevens hebben wij aan de voorzijde van het dak enkele dakpannen opgetild en stelden daarbij vast dat het houten dakbeschot vervuild en droog was en er waren aantastingen door ongedierte zichtbaar (…)De oorzaak van de vervuiling en aantasting van het dakbeschot is inherent aan de ouderdom van het dak (…) Gebrek aan de riolering Wij stelden vast dat de rioolleidingen niet waren gebeugeld dan wel deugdelijk ondersteund (…) waardoor de rioolleiding niet strak was aangelegd en er lekkages en verstoppingen kunnen ontstaan. (…) Verder stelden wij vast dat een rioolleiding vanaf de aanbouw, met een diameter van circa 75 mm, was voorzien van geplooide bochten welke waarschijnlijk ter plaatse middels verwarmen in de leiding waren aangebracht (foto 31 t/m 33). Door het op deze wijze aanbrengen van bochten wordt de stroming van het rioolwater belemmerd wat kan leiden tot verstoppingen en door het verwarmen van de leiding wordt de kunststof leiding verzwakt.(…) De bovenstaande gebreken zijn veroorzaakt door ondeskundig werk tijdens de aanleg van de riolering.(…) Vaststelling of het gebrek en/of de schade leidt tot een beperking van gebruik of een toekomstig risico op beperking van gebruik. De gebreken aan (…) kapconstructie (…) riolering en lekkages (…) leiden nu niet tot een beperking van gebruik. Wel dient tot herstel te worden overgegaan om een toekomstig risico op beperking van gebruik te voorkomen’ 3.7. LEKK B.V. (hierna: LEKK) heeft in haar rapport van 30 december 2021 geschreven dat zij de volgende schades/gebreken heeft geconstateerd: vochtschade op het plafond in de woonkamer/ de gang naar de slaapkamer wateroverlast vanaf het plafond in de zithoek, afkomstig vanaf de patio waar het op meerdere locaties lekt vochtschades op de wanden boven de puien in de achtergevel op de eerste verdieping vochtschade op de wand aan de rechterzijgevel, in de achterste slaapkamer 3.8. Op 1 februari 2022 heeft [eisers] [gedaagden] verzocht om binnen zeven dagen te bevestigen dat hij binnen dertig dagen de gebreken aan de kapconstructie, de riolering en de verschillende lekkages zal herstellen. Bij brief van 18 februari 2022 heeft [gedaagden] bericht dat hij niet bereid is om tot herstel over te gaan. 3.9. In een brief van 29 juli 2022 heeft [eisers] aan [gedaagden] bericht dat hij de kapconstructie, riolering en de lekkages zelf zal herstellen en de kosten daarvan op [gedaagden] zal verhalen. 3.10. Op 20 oktober 2022 heeft [eisers] nogmaals een deskundigenonderzoek laten uitvoeren door ZNEB naar de zijkamer. ZNEB heeft geconstateerd dat in de zijkamer een lekkage aanwezig is, onder de vloer geen constructieve vloer aanwezig is en er geen verwarming aanwezig is.

4.1. [eisers] vordert – samengevat en na vermindering van eis – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis primair I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 55.717,32 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 februari 2022; subsidiair II. voor recht verklaart dat de koopovereenkomst vernietigbaar is op grond van dwaling; III. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt door de koopprijs van de woning te verminderen met € 55.717,32; IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 55.717,32, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 februari 2022; primair en subsidiair V. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de kosten van de deskundigenonderzoeken van € 6.732,14, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding; VI. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. 4.2. [eisers] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. [eisers] heeft van [gedaagden] een woning gekocht die na levering gebreken vertoonde aan de kapconstructie en riolering. Verder zijn in de woning meerdere lekkages aanwezig en ontbreek isolatie en verwarming in de zijkamer. Dat maakt dat de woning niet is wat [eisers] daarvan mocht verwachten. [eisers] heeft [gedaagden] in gebreke gesteld en verzocht om binnen zeven dag te bevestigen dat hij de gebreken zal herstellen. Daar heeft [gedaagden] geen gehoor aan gegeven en daarom verkeert hij in verzuim. [gedaagden] moet daarom € 55.717,32 betalen; de kosten voor het herstellen van de gebreken. Daarnaast moet [gedaagden] de kosten betalen die nodig waren voor het vaststellen van de gebreken, namelijk de rekeningen van de deskundigen van € 6.732,14. 4.3. [gedaagden] is het daar niet mee eens en vindt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. 4.4. De standpunten van partijen zijn hier verkort weergegeven. Voor zover nodig wordt daarop hierna verder ingegaan.

Toetsingskader 5.1. [eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst en daarom de schade van [eisers] moet vergoeden. Ter onderbouwing en invulling van de tekortkoming doet [eisers] een beroep op non-conformiteit zoals geregeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 5.2. Als een partij tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst, moet hij de schade die de ander daardoor lijdt vergoeden. Als nakoming niet blijvend onmogelijk is, moet de tekortschietende partij eerst in verzuim zijn. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag in elk geval verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Onder het normale gebruik van een woning valt dat daarin (duurzaam) kan worden gewoond, maar ook dat dit zonder onaanvaardbare overlast is en dat de constructieve veiligheid van de woning niet in gevaar komt. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en alle overige omstandigheden van het geval. 5.3. De rechtbank moet dus beoordelen of de woning op het moment van aflevering voldeed aan wat [eisers] daar gezien alle omstandigheden van mocht verwachten. Als dat niet het geval is, is er een tekortkoming in de nakoming en moet vervolgens worden bezien of [eisers] hierdoor schade heeft geleden en zo ja hoe hoog die schade is. Omdat [eisers] schadevergoeding vordert moet hij feiten aandragen waaruit blijkt dat aan de vereisten daarvoor is voldaan. De kapconstructie; geen non-conformiteit 5.4. [eisers] stelt dat in de kapconstructie nu houtworm aanwezig is. Dat staat volgens hem aan normaal gebruik van de woning in de weg, omdat dat de veiligheid van de woning aantast en het kan leiden tot een beperking van het duurzaam gebruik van de woning. [eisers] mocht verwachten dat de woning voor normaal gebruik geschikt zou zijn en dus dat er geen houtworm in de kapconstructie aanwezig was. [gedaagden] moet hebben geweten dat houtworm in de kapconstructie aanwezig was, omdat uit een bouwkundige keuring uit 2008 blijkt dat destijds houtworm in de kapconstructie aanwezig was. Hij had dat ten tijde van de koop dus aan [eisers] moeten vertellen. 5.5. [gedaagden] heeft niet betwist dat (actieve) houtworm in de kapconstructie aanwezig was op het moment van verkoop, maar zegt daar ten tijde van de koop niet van te hebben geweten. Daarom kon hij het ook niet aan [eisers] vertellen. Bovendien levert de aanwezigheid van houtworm geen non-conformiteit op, omdat het maar om een beperkt, herstelbaar gebrek gaat. 5.6. De rechtbank oordeelt dat de aanwezigheid van houtworm geen tekortkoming in de nakoming oplevert; niet op basis van wat [eisers] mocht verwachten en ook niet omdat [gedaagden] daarover mededelingen had moeten doen. ZNEB schrijft in haar rapport dat de vervuiling en de aantasting van de dakconstructie door de houtworm het gevolg is van de ouderdom van het dak, zie 3.6. Het pand is gebouwd in 1934. Uit de NVM-vragenlijst blijkt dat dit deel van het dak nadien niet is vernieuwd. Bij de koop van een pand van bijna negentig jaar oud moet een koper in principe rekening houden met slijtage, verouderde materialen en verouderde bouwtechnieken. Nu de oorzaak van de houtworm gelegen is in de ouderdom, en [eisers] een oud huis heeft gekocht, mocht hij niet verwachten dat de kapconstructie in onbeschadigde houtwormvrije staat verkeerde. 5.7. Verder heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd dat [gedaagden] op of voor het moment van aflevering wist dat houtworm in de kapconstructie aanwezig was en dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden. [gedaagden] heeft betwist dat hij dit wist en op de zitting toegelicht dat hij bij de verbouwing in 2010 opdracht heeft gegeven om de punten die bij de bouwkundige keuring in 2008 zijn geconstateerd, waaronder de aanwezigheid van houtworm, te verhelpen. Daarna heeft hij geen last gehad van houtworm en is hij er dus vanuit gegaan dat dit probleem was opgelost. [eisers] heeft hier niets tegenin gebracht. De rechtbank kan dus niet vaststellen dat [gedaagden] ten tijde van de aflevering wist van de houtworm en daarmee ook niet dat hij dat had moeten meedelen aan [eisers] 5.8. De conclusie is dat de houtworm in de kapconstructie geen non-conformiteit van de woning oplevert en daarmee ook geen tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst. Deze post wordt afgewezen. De riolering; geen non-conformiteit 5.9. [eisers] heeft aangevoerd dat de riolering ondeskundig is aangelegd, dat er daardoor een vergroot risico is op verstoppingen en dat dit aan het duurzaam gebruik van de woning in de weg staat. [eisers] meent dat [gedaagden] dit moet hebben geweten, omdat de opmerkelijke knik in de rioleringsbuis goed zichtbaar is vanuit de kruipruimte. Hij had daarvan mededeling moeten doen. 5.10. [gedaagden] heeft betwist dat hij van de knik in de riolering wist. Bovendien levert dit geen non-conformiteit van de woning op want tot nu toe zijn er nog geen verstoppingen geweest en is de woning dus geschikt voor normaal gebruik. Ook bij een verhoogd risico op verstoppingen is er geen sprake van een verminderd normaal gebruik. 5.11. De rechtbank oordeelt dat de ondeskundige aanleg van de riolering geen tekortkoming in de nakoming oplevert; niet op basis van wat [eisers] mocht verwachten en ook niet omdat [gedaagden] daarover mededelingen had moeten doen. ZNEB heeft in haar rapport van 1 februari 2022 opgenomen dat de riolering niet goed is aangelegd. Ze constateert dat door het ondeskundig aanleggen van de riolering lekkages en verstoppingen kunnen ontstaan, maar dat dit nu niet leidt tot een beperking van het gebruik, zie hiervoor onder 3.6. Uit het rapport van ZNEB blijkt niet dat sprake is van een verminderd normaal gebruik van de woning door de ondeugdelijke aanleg van de riolering. De riolering kan gewoon worden gebruikt, met een voldoende mate van veiligheid. [eisers] heeft dus onvoldoende onderbouwd dat de ondeugdelijke aanleg van de riolering aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. 5.12. Verder is niet komen vast te staan dat [gedaagden] een mededelingsplicht had ten aanzien van de riolering. [gedaagden] heeft betwist dat hij regelmatig in de kruipruimte kwam en heeft verklaard dat hem niets aan de riolering is opgevallen. Op basis van de foto’s valt ook niet in te zien wat [gedaagden] met een niet-technisch oog had moeten opmaken uit de zichtbare leidingen. 5.13. De conclusie is dat de schadevergoeding voor de riolering wordt afgewezen. De lekkages; non-conformiteit 5.14. [eisers] stelt dat in de woningen op verschillende plekken lekkages aanwezig zijn en dat dit aan normaal gebruik van de woning in de weg staat. [eisers] heeft pannen en handdoeken in de woning gezet om schade te voorkomen. Verder moet [eisers] bij heftige storm en regenval met het gezin in de woonkamer slapen, uit angst voor ernstige lekkages. Daarnaast zijn de vochtige ondergronden een voedingsbodem voor schimmel en dat kan schadelijk zijn voor de gezondheid.

5.26. De conclusie van het voorgaande is dat de lekkages leiden tot non-conformiteit van de woning en dat [gedaagden] daarvoor € 17.623,70 aan [eisers] moet betalen. De rest van de punten leidt niet tot tekortkomingen in de nakoming, waardoor [gedaagden] daarvoor ook geen schadevergoeding hoeft te betalen. Rente en proceskosten 5.27. De gevorderde rente over de hoofdsom is toewijsbaar. Zoals hiervoor onder 5.21 overwogen is [gedaagden] vanaf 9 februari 2022 in verzuim. Anders dan [gedaagden] meent is de rente over de hoofdsom toewijsbaar vanaf het moment dat hij in verzuim verkeert en niet pas vanaf het moment dat [eisers] kosten voor het herstel daadwerkelijk heeft gemaakt. 5.28. [gedaagden] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eisers] betalen. Daaronder vallen ook de kosten voor het vaststellen van de schade; de expertisekosten die [eisers] heeft gevorderd. De kosten van het rapport van LEKK van 30 december 2021 van € 2.117,50 worden toegewezen, aangezien [eisers] deze kosten heeft moeten maken ter vaststelling van zijn schade als gevolg van de lekkages. Voor het rapport van ZNEB van 1 februari 2022 acht de rechtbank een vergoeding van 50% redelijk, zodat € 1.148,74 toewijsbaar is. De overige rapporten komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat deze niet hebben bijdragen aan het vaststellen van de schade die [eisers] heeft geleden als gevolg van de lekkages en de rechtbank op de andere punten oordeelt dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van [gedaagden] De proceskosten van [eisers] worden begroot op: - expertisekosten € 3.266,24 - kosten van de dagvaarding € 129,86 - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 6.103,10 5.29. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5.30. De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één betaalt, hoeft de ander dat bedrag niet meer te betalen.

De rechtbank 6.1. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eisers] van een schadevergoeding van € 17.623,70, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 9 februari 2022 tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 6.103,10, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Huber, rechter, bijgestaan door mr. A. Chu, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 26 juni 2024. Artikel 6:74 BW. Artikel 7:17 BW. artikel 6:100 BW artikel 150 Rv

[gedaagden] moet geweten hebben van deze lekkages, omdat LEKK in haar rapport heeft opgenomen dat het aannemelijk is dat de lekkages tijdens het sluiten van de koopovereenkomst al aanwezig waren. [gedaagden] had dit aan [eisers] moeten melden. 5.15. [gedaagden] betwist dat de lekkages ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in de woning aanwezig waren. Voor het sluiten van de koopovereenkomst heeft [gedaagden] een lekkage in één van de slaapkamers geconstateerd en laten herstellen. De vochtschades die LEKK heeft geconstateerd zijn kleine, incidentele lekkages die zich alleen voordoen bij hevige regenval en makkelijk te herstellen zijn. 5.16. De rechtbank oordeelt dat de lekkages in het in 2010 gerenoveerde deel van de woning non-conformiteit en daarmee een tekortkoming in de nakoming opleveren. LEKK heeft in haar rapport geconcludeerd dat vochtschade aanwezig is op het plafond in de woonkamer, de wanden boven de puien in de achtergevel op de eerste verdieping, op de wand aan de rechterzijgevel in de achterste slaapkamer en dat sprake is van wateroverlast vanaf het plafond in de zithoek. Volgens LEKK is aannemelijk dat de vochtschades of lekkages al aanwezig waren ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst. Daarmee heeft [eisers] voldoende onderbouwd dat op verschillende plekken in de woning lekkages waren (geweest) op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst, dus voor de aflevering van de woning. Op basis van de omschrijving van de vochtschades en wateroverlast constateert de rechtbank dat deze plekken gelegen zijn in het deel van de woning dat in 2010 is gerenoveerd. Die renovatie heeft iets meer dan 10 jaar voor de koop plaatsgevonden. Anders dan bij de delen van de woning uit 1934 hoefde [eisers] bij delen van de woning die in 2010 zijn gerenoveerd of gebouwd geen rekening te houden met deze hoeveelheid aan lekkages op verschillende plekken. Gelet op het voorgaande beantwoordt de woning op dit punt niet aan de overeenkomst. Omdat de rechtbank op dit punt een tekortkoming in de nakoming vaststelt, komt ze toe aan de vraag of [eisers] hierdoor schade heeft geleden en zo ja hoe hoog die schade is. [eisers] moet voor de lekkages € 17.623,70 schadevergoeding betalen 5.17. [eisers] heeft in totaal € 17.623,70 gevorderd voor het herstellen van de lekkages. Dit bedrag bestaat uit vier posten die [eisers] heeft onderbouwd met facturen van Timmerwerken Nieland (hierna: Nieland) en het rapport van ZNEB. 5.18. [gedaagden] heeft aangevoerd dat een deel van deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat bij de facturen van Nieland geen specificatie van de werkzaamheden is opgenomen en een betaalbewijs ontbreekt. Nieland is afgeweken van het hersteladvies van ZNEB waardoor meer kosten zijn gemaakt. Feitelijk komt dit neer op een niet toegestane eisvermeerdering. De noodzaak van die hogere kosten is niet gebleken. De verklaring die Nieland daarvoor heeft gegeven moet buiten beschouwing worden gelaten omdat die verklaring – dat pas later ontdekt is dat de hele achtergevel moest worden vernieuwd – strijdig is met de offerte waarin de vernieuwing van de achtergevel al staat opgenomen. Als de schadepost wel wordt toegewezen zou daarin in elk geval een correctie moeten worden opgenomen in het kader van ‘nieuw-voor-oud’. [eisers] heeft voordeel genoten door de vernieuwing van de hele achtergevel, waardoor hij er onderaan de streep op vooruit gaat als hij die herstelkosten volledig vergoed krijgt. 5.19. De rechtbank oordeelt dat [gedaagden] het totaalbedrag van € 17.623,70 moet betalen. [eisers] heeft voldoende onderbouwd dat de schade als gevolg van de lekkages op dit bedrag aan herstelkosten moet worden begroot. Uit de verklaring van Nieland blijkt voldoende op welke werkzaamheden de facturen zien. Of [eisers] de facturen van Nieland al heeft betaald is niet van belang voor het begroten van de schade die hij feitelijk al heeft geleden doordat hij een woning met lekkages heeft. Dat in de offerte – waarvan onduidelijk is wanneer deze is opgemaakt – staat dat de achtergevel moet worden vernieuwd, terwijl Nieland verklaart dat pas bij demontage zichtbaar was dat de hele achtergevel vernieuwd moest worden, vindt de rechtbank onvoldoende om aan (de betrouwbaarheid van) de verklaring van Nieland te twijfelen. Er is dan ook geen reden om de verklaring buiten beschouwing te laten. Nieland heeft in die verklaring helder uiteengezet dat en waarom zij de hele achtergevel heeft moeten vernieuwen. Uit de verklaring blijkt voldoende van de noodzaak van die werkzaamheden. [gedaagden] heeft de deskundigheid van Nieland en de juistheid van die verklaring verder niet gemotiveerd bestreden, zodat van de verklaring van Nieland wordt uitgegaan. Door in de nadere akte over de schade een hoger bedrag voor de vernieuwing van de achtergevel te vorderen dan in eerdere stukken heeft [eisers] zijn eis niet vermeerderd, sterker nog; bij deze akte heeft [eisers] zijn totale vordering verlaagd van € 61.193,79 naar € 55.717,32. Daar komt bij dat [gedaagden] in de gelegenheid is gesteld te reageren op de akte van [eisers] dus ook verder niet valt in te zien welk nadeel [gedaagden] van deze gang van zaken zou hebben ondervonden. 5.20. De rechtbank ziet geen aanleiding om een correctie nieuw-voor-oud toe te passen. Als een gebeurtenis voor de benadeelde (in dit geval [eisers] ) naast schade ook een voordeel heeft opgeleverd dan moet, voor zover dit redelijk is, dit voordeel bij de vaststelling van de te vergoeden schade in rekening worden gebracht. Omdat [gedaagden] hier een beroep op doet, moet hij onderbouwen waaruit blijkt dat aan deze vereisten is voldaan. [gedaagden] heeft alleen gesteld dat [eisers] door het vernieuwen van de achtergevel in een betere positie is gebracht dan voor de herstelwerkzaamheden, maar heeft niet toegelicht hoe groot dit voordeel zou zijn en of het om een daadwerkelijk relevant voordeel gaat. Ook heeft [gedaagden] niet toegelicht waarom het in dit geval redelijk zou zijn dat een korting zou worden toegepast op de te vergoeden schade, afgezet tegen de terecht ingenomen stelling van [eisers] dat zij niet vrijwillig heeft gekozen voor het vernieuwen van de hele achtergevel [gedaagden] 5.21. [eisers] heeft [gedaagden] op 1 februari 2022 in gebreke gesteld en verzocht om binnen zeven dagen te bevestigen dat hij onder meer de lekkages zal herstellen. [gedaagden] heeft niet binnen die termijn gereageerd zodat hij vanaf 9 februari 2022 in verzuim verkeert. 5.22. De conclusie is dat op dit punt aan alle eisen voor een schadevergoeding is voldaan en [gedaagden] in verband met de lekkages de herstelkosten van € 17.623,70 aan [eisers] moet betalen. Het ontbreken van verwarming en isolatie in de zijkamer; geen non-conformiteit 5.23. [eisers] heeft aangevoerd dat de vloer van de zijkamer niet is geïsoleerd en daarin geen verwarming aanwezig is. De ruimte is daarmee niet geschikt als verblijfsruimte terwijl hij dat wel mocht verwachten. De zijkamer is namelijk als verblijfsruimte gepresenteerd en [eisers] mocht er daarom vanuit gaan dat deze voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. Verder stond in de verkoopbrochure dat in alle kamers verwarming aanwezig was. 5.24. [gedaagden] heeft bevestigd dat er geen verwarming is in de zijkamer en de vloer niet is geïsoleerd. [gedaagden] betwist echter dat [eisers] anders mocht verwachten. De verkopende makelaar heeft namelijk tijdens de bezichtiging door [eisers] aan hem meegedeeld dat de zijkamer niet afzonderlijk wordt verwarmd en gebouwd is op de patiovloer. [gedaagden] heeft een schriftelijke verklaring van de makelaar met die strekking aan de stukken toegevoegd.