ECLI:NL:RBAMS:2024:2979

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht, voorzieningenrechter civiel zaaknummer / rolnummer: C/13/743735 / KG ZA 23-1094 MdvH/MvG Vonnis in kort geding van 22 maart 2024 in de zaak van de vereniging VERENIGING VAN EIGENAREN [eiseres], gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres bij dagvaarding van 22 december 2023, advocaat mr. M.J. Drijftholt te Amsterdam, tegen [gedaagde] , wonende te [woonplaats] (Maleisië), ingeschreven te [plaats] , gedaagde, advocaat mr. J.H. Bargeman te Rotterdam. Partijen zullen hierna de VvE en [gedaagde] worden genoemd.

1.1. Aanvankelijk zou de mondelinge behandeling worden gehouden op 2 januari 2024. In overleg met partijen is deze verplaatst naar 8 januari 2024. Op die datum heeft de VvE de vorderingen zoals omschreven in de dagvaarding toegelicht. [gedaagde] heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben producties en een pleitnota in het geding gebracht. 1.2. Aan het einde van de mondelinge behandeling is aan partijen meegedeeld dat aan hen op 16 januari 2024 wordt bericht of een descente (bezichtiging ter plaatse) zal worden gehouden of dat vonnis zal worden gewezen. Bij e-mail van 16 januari 2024 is een descente bepaald, die op 14 februari 2024 is gehouden. Vervolgens is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld foto’s voorzien van een korte toelichting in het geding te brengen en is de VvE in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Vonnis is bepaald op heden. 1.3. Bij de mondelinge behandeling en/of descente waren aanwezig: - aan de zijde van de VvE: [naam 1] , bestuurder/bewoner, en [naam 2] , bewoner, met mr. Drijftholt; - [gedaagde] (via een videobelverbinding), een neef van [gedaagde] , en mr. Bargeman.

2.1. Het pand aan de [eiseres] te [vestigingsplaats] is bij notariële akte (hierna: de splitsingsakte) van 2 oktober 1973 gesplitst in vier appartementsrechten, te weten [appartement 1] , [appartement 2] , [appartement 3] en [appartement 4] . De VvE is bij deze akte opgericht. [naam 1] , eigenaar van [appartement 3] , is de bestuurder van de VvE. 2.2. [gedaagde] is sinds 3 juni 2019 eigenaar van het appartementsrecht [appartement 2] . In de splitsingsakte staat over het appartementsrecht van [gedaagde] het volgende: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de ruimte gelegen op de eerste verdieping (met bergruimte op de zolderverdieping) bestemd voor bewoning (…)”. 2.3. Toen [gedaagde] [appartement 2] kocht, was de bergruimte op de zolderverdieping door de vorige eigenaar, kennelijk met tijdelijke gedoogtoestemming van de VvE, geschikt gemaakt voor bewoning door het aanbrengen van een keukenblok, douche en toilet. 2.4. Tussen de VvE en [gedaagde] bestaan al geruime tijd conflicten over door [gedaagde] uitgevoerde en voorgenomen verbouwingswerkzaamheden. Dit heeft geleid tot meerdere procedures tussen de VvE en [gedaagde] . 2.5. [gedaagde] heeft op enig moment in de eerste helft van 2020 het toilet en het keukenblok in de bergruimte vernieuwd. Hij heeft toen ook een koelkast en een vaatwasser geplaatst in de bergruimte. 2.6. Op 3 juni 2020 heeft de VvE het besluit genomen dat het [gedaagde] niet is toegestaan de bergruimte op de zolderverdieping als woonruimte te gebruiken. 2.7. Na een daartoe verkregen omgevingsvergunning heeft [gedaagde] zijn appartementsrecht ondergesplitst in twee appartementsrechten. Dit heeft tot weerstand geleid bij de overige leden van de VvE en tijdens een VvE-vergadering van 21 januari 2021 heeft de VvE tegen de ondersplitsing en realisatie van twee woningen gestemd. 2.8. [gedaagde] heeft vervolgens zijn appartement verbouwd tot twee zelfstandige studio’s van 25 m2 ( [appartement 2A] ) en 19 m2 ( [appartement 2B] ), die hij verhuurt. 2.9. [gedaagde] is een bodemprocedure gestart bij de kantonrechter van deze rechtbank waarin hij primair heeft verzocht het besluit van 3 juni 2020 van de VvE nietig te verklaren, althans dat besluit te vernietigen. Subsidiair heeft [gedaagde] verzocht aan hem een vervangende machtiging te verlenen zijn bergruimte op de zolderverdieping zonder enige beperking, althans als (zelfstandige) woonruimte, te gebruiken en daarin onder andere aan te brengen een doucheruimte, toilet en keukenblok. Bij beschikking van 11 februari 2021 heeft de kantonrechter de verzoeken van [gedaagde] afgewezen. De kantonrechter oordeelde, samengevat, dat de ruimte op de zolderverdieping behorende bij het appartementsrecht van [gedaagde] in de splitsingsakte is bestemd om te worden gebruikt als bergruimte. Verder heeft de kantonrechter geoordeeld dat het verzoek voor het verlenen van een vervangende machtiging wordt afgewezen, omdat de VvE in redelijkheid heeft kunnen beslissen toestemming voor bewoning van de bergruimte te onthouden. Hiervoor was redengevend dat bewoning van de bergruimte op de wijze zoals [gedaagde] dat beoogt, zal leiden tot meer bewegingen van personen in het trappenhuis en dat in ieder geval de eigenaren van [appartement 3] en [appartement 4] hiervan nadeel zullen ondervinden. [gedaagde] heeft geen hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van 11 februari 2021. 2.10. In een andere bodemprocedure tussen [gedaagde] en de VvE bij deze rechtbank heeft [gedaagde] gevorderd, samengevat, een verklaring voor recht dat het gebruik en de ondersplitsing van zijn appartementsrecht in twee studio’s is toegestaan en dat daarmee strijdige VvE-besluiten nietig zijn. Bij vonnis van 12 januari 2022 heeft de rechter voor recht verklaard dat het besluit van de VvE, waarmee zij [gedaagde] heeft verboden om twee studio’s bestemd voor bewoning/twee zelfstandige woningen te realiseren, nietig is. De rechtbank oordeelde dat het bouwkundig splitsen van [appartement 2] in twee studio’s, bestemd voor bewoning, niet in strijd is met de splitsingsakte en het splitsingsreglement. De VvE heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van 12 januari 2022. De mondelinge behandeling in het hoger beroep zal in april 2024 worden gehouden. 2.11. Op 28 maart 2022 werden de twee studio’s van [gedaagde] op Funda te koop aangeboden als toekomstig onderappartementsrecht. In de beide verkoopadvertenties is de optie opgenomen om een berging op de zolderverdieping bij het onderappartementsrecht te kopen. 2.12. Tussen partijen is in april 2022 een kortgedingprocedure aanhangig geweest bij deze rechtbank. In die procedure heeft de voorzieningenrechter bij vonnis van 28 april 2022 de primaire vordering van de VvE, om [gedaagde] te verbieden zijn appartementsrecht onder te splitsen in twee of meer afzonderlijke onderappartementsrechten, toegewezen. 2.13. Bij brief van 6 december 2023 heeft de advocaat van de VvE [gedaagde] gesommeerd, samengevat, (1) aangebrachte constructies in het trappenhuis en aangebrachte voorzieningen die niet met het gebruik van de berging als opslag van doen hebben te verwijderen, (2) alle leidingen en afvoeren die nieuw zijn aangelegd af te koppelen en (3) het bestuur van de VvE op eerste verzoek toegang te verschaffen tot zijn berging ter inspectie en controle. In die brief staat, voor zover van belang, het volgende: “(…) Het is gebleken dat u recentelijk bent gestart met het laten uitvoeren van werkzaamheden in uw berging en in het trappenhuis. U hebt in het trappenhuis constructies gemaakt die u ook meteen in gebruik hebt genomen voor de opslag van spullen. Hiervoor hebt u geen toestemming. U bent niet gerechtigd in het trappenhuis constructies te bouwen en vervolgens te gebruiken voor het opslaan van spullen. U dient de constructies weg te halen. U hebt het schoorsteenkanaal weggehaald en uw berging. Ondanks dat hierover afspraken zijn gemaakt in het licht van de bouwkundige gevolgen (zowel het kanaal als het schoorsteenkanaal op het dak) bent u overgegaan tot verwijdering. Daarmee hebt u zich wederom als onbetrouwbaar lid binnen de VvE gepresenteerd. De VvE behoudt zich het recht voor hieruit voortvloeiende schade op u te verhalen. De reden dat u het schoorsteenkanaal heeft weggehaald en opslagconstructies in het trappenhuis hebt gemaakt, is evident. U bent de berging gaan isoleren en verder aan het verbouwen. U hebt een keukenblok geplaatst en bent bezig met het plaatsen van een toilet. U bent dus uitdrukkelijk bezig om van de berging leefruimte te maken. Dat is niet toegestaan. Zoals u bekend heeft de rechtbank Amsterdam in uw specifieke zaak al geoordeeld dat de berging alleen mag worden gebruikt als berging/opslag. Het enige dat u daarnaast is toegestaan, is het aansluiten van een wasmachine ten behoeve van een huurder op de eerste verdieping. (…) Ik wijs u erop dat het niet relevant is of u de intentie heeft de berging te zullen (laten) gebruiken als leefruimte. Reeds de verbouwing met dat objectief vaststaande bouwkundige oogmerk maakt dat de berging niet meer als berging/opslag is bestemd. Dat is in strijd met de bepalingen in de splitsingsakte en in afwijking van de daarbij behorende splitsingstekening. (…)”. 2.14. Op 8 december 2023 is een VvE-vergadering gehouden. Bij die vergadering waren alle leden van de VvE (online) aanwezig. In de notulen van die vergadering staat, voor zover van belang, het volgende: “(…) 3.

3.1. De VvE vordert, samengevat, [gedaagde] : I. te gebieden, per datum van dit vonnis, tot het stopzetten van alle werkzaamheden die leiden tot het omzetten van de berging in woonruimte; II. te gebieden, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, tot het verwijderen en verwijderd houden van het (al dan niet reeds volledig geïnstalleerde) keukenblok en de wc met stortbak uit de berging op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens; III. te gebieden, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis, tot het verwijderen en verwijderd te houden van de leidingen en afvoeren die (al dan niet reeds volledig) zijn aangelegd in de berging anders dan voor de toegestane wasmachine op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens; IV. te verbieden om een douche met (of zonder) betegeling in de berging aan te leggen op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens; V. te verbieden een cv/geiser met (of zonder) boiler en vloerverwarming in de berging aan te leggen op straffe van een dwangsom van € 15.000,00 ineens; VI. te gebieden om het bestuur van de VvE op eerste verzoek toe te laten voor een volledige en grondige inspectie om te kunnen beoordelen of is voldaan de gevorderde geboden c.q. verboden onder I tot en met V op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per keer dat [gedaagde] zich niet aan dit verzoek houdt tot een maximum van € 25.000,00; VII. te verbieden de berging als woonruimte in te richten/te verbouwen, te gebruiken, in gebruik te geven en/of te verhuren, niet separaat en niet in combinatie met verhuur van de kamers op de eerste verdieping op straffe van een dwangsom van € 100.000,00 ineens; VIII. te veroordelen in de proces- en nakosten, beide te vermeerderen met de wettelijke rente. 3.2. De VvE stelt daartoe, samengevat, het volgende. De werkzaamheden die [gedaagde] laat verrichten in de bergruimte hebben tot doel die ruimte te verbouwen tot woonruimte. [gedaagde] mag op grond van de beschikking van 11 februari 2021 in de bergruimte spullen opslaan en een wasmachine aansluiten. Ook als [gedaagde] niet zelf in de bergruimte gaat wonen of iemand daar laat wonen, mag hij die ruimte niet inrichten als woonruimte. De bergruimte moet worden ingericht conform de bestemming. De VvE wil niet weer worden verrast met een gereed zijnde verbouwing. Als er eenmaal een huurder in de bergruimte woont, dan is het voor de VvE haast onmogelijk om de huurder eruit te krijgen in verband met huurbescherming en het ontbreken van een contractuele relatie tussen de huurder en de VvE. [gedaagde] heeft leidingen laten aanleggen in/door muren/afscheidingen die tot de gemeenschappelijke delen behoren. Dat is niet toegestaan. Alle leden van de VvE, dus ook [gedaagde] , hebben op de vergadering van 8 december 2023 ingestemd met het starten van dit kort geding. Daarmee is het besluit unaniem en dus rechtsgeldig. Bovendien geldt dat voor het entameren van spoedeisende maatregelen geen machtiging van de vergadering nodig is. 3.3. [gedaagde] heeft, samengevat, als volgt verweer gevoerd. De procesvolmacht volgt uitsluitend de sommaties in de brief van de advocaat van de VvE van 6 december 2023, zoals blijkt uit de stemvraag uit de notulen. In die brief worden de in dit kort geding ingestelde vorderingen niet genoemd. De VvE is daarom niet-ontvankelijk, wegens het ontbreken van een procesmachtiging. In december 2023 heeft [gedaagde] werkzaamheden laten uitvoeren in de bergruimte met als doel deze ruimte wat op te frissen. Enkele wanden en het plafond van de bergruimte zijn afgewerkt met gipsplaten. De ruimte is gestuukt en geschilderd en er is nieuwe verlichting aangebracht. De afvoer van de douche en de schouw zijn verwijderd. Een nieuwe vloer met elektrische vloerverwarming is aangelegd. De werkzaamheden zijn afgerond. [gedaagde] is niet van plan de bergruimte als woonruimte te gebruiken dan wel in gebruik te geven. De VvE heeft daarom geen spoedeisend belang bij haar vorderingen. Toen [gedaagde] [appartement 2] kocht was in de bergruimte reeds een douche, toilet en keukenblok aanwezig en was de bergruimte ingericht als woonruimte. De VvE was daarvan op de hoogte en heeft gedoogd dat de vorige eigenaar in de bergruimte woonde/sliep. [gedaagde] heeft het toilet en douche laten verwijderen en de stortbak van de douche laten afkoppelen. Het keukenblok staat niet vast en wordt niet gebruikt. Hij heeft de keuken bewust niet verwijderd, zodat voor het geval in de toekomst de verhoudingen binnen de VvE anders zijn, de bergruimte met instemming van de VvE alsnog als woning gebruikt kan worden. De VvE heeft dan ook geen belang bij de gevorderde verwijdering van zaken uit de bergruimte. Uit de beschikking van 11 februari 2021 volgt niet dat [gedaagde] in de bergruimte alleen spullen mag opslaan en een wasmachine mag aansluiten. Het staat [gedaagde] vrij om de bergruimte te verbouwen tot woonruimte, als hij daar maar niet daadwerkelijk gaat wonen of de ruimte gaat verhuren. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

4.1. Het verweer van [gedaagde] dat de VvE niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen, faalt. Bij de uitleg van een (besluit tot) machtiging is een zuiver taalkundige lezing niet zonder meer doorslaggevend. Er zal moeten worden bezien hoe de bewoordingen van de machtiging in redelijkheid zijn te verstaan, bezien in hun context, waarbij tevens acht mag worden geslagen op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen. In de notulen van de algemene ledenvergadering van de VvE (zie 2.14) staat dat als [gedaagde] geen gehoor geeft aan de brief van de advocaat van de VvE, een kort geding zal worden gestart. De brief waarnaar in de notulen naar wordt verwezen, is de onder 2.13 aangehaalde brief. Het besluit van de vergadering kan redelijkerwijs niet zo (beperkt) worden opgevat dat uitsluitend de in die brief genoemde sommaties aan de rechter in kort geding mochten worden voorgelegd, maar dient redelijkerwijs zo te worden begrepen dat vorderingen die verband houden met het verbouwen van de bergruimte van [gedaagde] tot woonruimte aan de rechter mochten worden voorgelegd. Dit betekent dat de VvE ontvankelijk is in haar vorderingen. 4.2. Op grond van het besluit van 3 juni 2020 van de VvE is het [gedaagde] niet toegestaan de bergruimte op de zolderverdieping als woonruimte te gebruiken. Bij beschikking van 11 februari 2021, die in kracht van gewijsde is gegaan, heeft de kantonrechter de bezwaren van [gedaagde] tegen dat besluit afgewezen. Dit betekent dat het besluit definitief is, totdat op enig moment de vergadering van de VvE anders beslist. Het niet mogen gebruiken van de bergruimte als woonruimte houdt ook in dat het [gedaagde] niet is toegestaan de bergruimte als woonruimte te verhuren. 4.3. De VvE stelt terecht dat [gedaagde] de bergruimte niet mag inrichten als een volwaardige woonruimte, omdat dit in strijd is met de bestemming. Tijdens de descente is duidelijk geworden dat de verbouwingswerkzaamheden die [gedaagde] heeft (laten) verricht(en) minst genomen tot doel hebben bewoning van de bergruimte op den duur mogelijk te maken. Er stonden spullen die bedoeld lijken voor de bewoning van de bergruimte. [gedaagde] wil deze spullen niet weghalen, omdat hij hoopt in de toekomst, bij een andere samenstelling van de VvE, op een besluit van de vergadering van de VvE op grond waarvan het wel is toegestaan de bergruimte als woonruimte te gebruiken. 4.4. Tijdens de descente is ook duidelijk geworden dat de bergruimte op dit moment niet kan worden bewoond. Het keukenblok was niet op waterleidingen en/of afvoeren aangesloten, er was geen douche en alleen een constructie voor een toilet, maar geen toiletpot. [gedaagde] heeft gelijk dat de spullen op dit moment nog min of meer los in de bergruimte staan. Dat kan hem niet worden verboden, omdat hij daar spullen mag opslaan. 4.5. Het is voorstelbaar dat de VvE zich zorgen maakt dat [gedaagde] de bergruimte toch zal verhuren, omdat hij bij het ondersplitsen en het verhuren van zijn appartement ook op de zaken vooruit is gelopen. Ook de zorgen van de VvE dat, als de bergruimte eenmaal als woonruimte is verhuurd, het heel lastig zal zijn de huurder eruit te krijgen, omdat die huurbescherming geniet, zijn terecht. 4.6. Bovenstaande betekent het volgende voor de vorderingen van de VvE. 4.7. De vordering onder I zal worden toegewezen, omdat het [gedaagde] niet is toegestaan van de bergruimte een woonruimte te maken. Dit betekent niet dat [gedaagde] helemaal geen werkzaamheden mag (laten) verrichten in de bergruimte. Hij mag het netter (laten) maken dan dat het nu is, maar er geen woonruimte van maken. Aan deze veroordeling zal geen dwangsom worden verbonden, vanwege mogelijke executiegeschillen. 4.8. De vordering onder II zal worden afgewezen. Hij mag het keukenblok en de constructie voor het toilet in de bergruimte opslaan. Hij mag deze zaken echter niet aansluiten, omdat dat valt onder het verbouwen van de bergruimte tot woonruimte. 4.9. De vordering onder III zal eveneens worden afgewezen. Het verwijderen van de leidingen en afvoeren anders dan voor de toegestane wasmachine zou kapitaalvernietiging zijn. [gedaagde] heeft ook belang bij het behouden van de reeds aangelegde waterleidingen en afvoeren, voor het geval in de toekomst een nieuw besluit van de VvE er wel toe leidt dat bewoning van de bergruimte is toegestaan. 4.10. De vordering onder IV zal worden toegewezen, omdat het aanleggen van een douche en in de bergruimte ertoe zal leiden dat de bergruimte kan worden bewoond. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd op de wijze zoals in de beslissing vermeld. 4.11. De vordering onder V zal worden toegewezen in die zin dat het [gedaagde] wordt verboden een cv/geiser in de bergruimte aan te leggen, omdat dit ertoe zal leiden dat de bergruimte kan worden bewoond. Het gevorderde verbod om vloerverwarming aan te leggen zal worden afgewezen. De vloerverwarming is reeds gerealiseerd en heeft een functie in de bergruimte, omdat de huurders van de appartementen van [gedaagde] daar de was te drogen hangen. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. 4.12. De vordering onder VI zal bij gebrek aan belang worden afgewezen. Aan [gedaagde] wordt geen gebod op gelegd om zaken weg te halen, maar een gebod om zaken niet te installeren. Het is daarom niet noodzakelijk voor het bestuur van de VvE om toegang te krijgen tot de bergruimte van [gedaagde] om te kunnen beoordelen of is voldaan aan de gevorderde geboden. Bovendien heeft het bestuur van de VvE tijdens de descente de bergruimte gezien. 4.13. De vordering onder VII zal deels worden toegewezen. De VvE heeft geen belang bij een verbod de berging als woonruimte in te richten, omdat dit reeds volgt uit het toewijzen van de vorderingen onder I, IV en V. Wel zal het [gedaagde] worden verboden de bergruimte als woonruimte aan derden in gebruik te geven en/of te verhuren, niet separaat en niet in combinatie met de verhuur van een van zijn appartementen. De dwangsom zal als gevorderd worden toegewezen. Een hoge dwangsom is – in verband met het risico voor de VvE als [gedaagde] dit verbod overtreedt – op zijn plaats. 4.14. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op: - griffierecht € 688,00 - salaris advocaat € 1.107,00 - nakosten € 178,00 Totaal € 1.973,00

De voorzieningenrechter 5.1. gebiedt [gedaagde] te stoppen met alle werkzaamheden die leiden tot het omzetten van de bergruimte tot woonruimte, 5.2. verbiedt [gedaagde] een douche met (of zonder) betegeling in de bergruimte aan te leggen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat hij in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van € 15.000,00, 5.3. verbiedt [gedaagde] een cv/geiser met (of zonder) boiler in de bergruimte aan te leggen, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag, een deel van een dag daaronder begrepen, dat hij in strijd handelt met dit verbod, met een maximum van € 15.000,00, 5.4. verbiedt [gedaagde] de bergruimte als woonruimte aan derden in gebruik te geven en/of te verhuren, niet separaat en niet in combinatie met de verhuur van een van zijn appartementen, op straffe van een dwangsom van € 100.000,00, 5.5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.973,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 en de kosten van betekening indien [gedaagde] niet tijdig aan deze proceskostenveroordeling voldoet en dit vonnis moet worden betekend, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf vijftien dagen na heden, tot aan de voldoening, 5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Dudok van Heel, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.F. van Grootheest, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 maart 2024. Vgl ECLI:NL:PHR:2020:563, onder 2.8 type: MvG coll: mb