ECLI:NL:RBAMS:2024:285

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/733099 / HA ZA 23-421 Vonnis van 10 januari 2024 in de zaak van 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2] , beide te [woonplaats 1] , eisende partijen, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. K. van den Berg te Amsterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2] , beide te [woonplaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , advocaat: mr. C.N.M. Kras te Zwaagdijk-Oost.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding van 25 april 2023 met producties 1-50, - de conclusie van antwoord met producties 1-15,- het tussenvonnis van 30 augustus 2023 waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 22 november 2023, met de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagden] bewoonde vanaf 2000 en was vanaf 2005 eigenaar van het pand aan de [adres] , bestaande uit de beletage en het souterrain (hierna: de Woning). In het souterrain van de Woning heeft zich tijdens het gebruik door [gedaagden] een put bevonden met daarin een dompelpomp. De beletage heeft als bestemming ‘woning’ en het souterrain ‘bedrijfsruimte’. Tot 2015 heeft [gedaagden] in het souterrain een bloemenwinkel gedreven. Daarna heeft [gedaagden] het souterrain verbouwd en van 2015 tot 2021 als Bed and Breakfast geëxploiteerd. 2.2. [gedaagden] heeft in 2021 de Woning te koop aangeboden. In de verkoopbrochure staat onder meer vermeld momenteel is er in het souterrain een charmante B&B gevestigd, hier rust een bedrijfsfunctie op maar kan worden omgezet naar woonbestemming. Als bouwjaar van de Woning is vermeld 1869. 2.3. [gedaagden] heeft ook een NVM-vragenlijst over de Woning ingevuld, waarin onder meer is verklaard dat geen sprake is van vochtdoorslag in de gevels en geen sprake is van vochtdoorslag, optrekkend vocht of schimmelvorming in de vloeren, plafonds en/of wanden. Verder is verklaard dat er schade was aan de parketvloer in het souterrain. De vraag of de grondwaterstand in de afgelopen jaren waarneembaar gewijzigd is en of dat tot wateroverlast heeft geleid is bevestigend beantwoord. Dat heeft echter niet geleid tot water in de kruipruimte c.q. de kelder. 2.4. [eisers] heeft de Woning voorafgaand aan de verkoop aan haar bezichtigd. Tijdens de bezichtiging waren de muren in het souterrain droog. Na de bezichtiging heeft [eisers] een bod uitgebracht op de Woning onder voorbehoud van financiering en omzetting van de bedrijfsbestemming op het souterrain naar woonbestemming. 2.5. Op 4 juni 2021 is de Woning in opdracht van [eisers] bouwkundig gekeurd door ReinBouw Advies (hierna: Reinbouw). Bij de keuring waren aanwezig de heer [naam 2] vanuit Reinbouw, mevrouw [naam 1] vanuit het makelaarskantoor dat [gedaagden] bijstond en [eisers] In het bouwkundig rapport staat dat rekening moet worden gehouden met “regulerend onderhoud en nader onderzoek” en dat het pand achterstallig onderhoud heeft, maar zich in goede tot redelijke conditie bevindt. 2.6. Op 15 juni 2021 heeft [eisers] de koopovereenkomst getekend. In de koopovereenkomst staat dat [gedaagden] aan [eisers] verkopen het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de woning op de beletage en het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de bedrijfsruimte gelegen in het souterrain. In artikel 7 onder b staat als ontbindende voorwaarde dat de VvE geen toestemming verleent voor de omzetting van de bestemming van het souterrain van bedrijfsruimte naar woonruimte. 2.7. Op 2 augustus 2021 is in de splitsingsakte de bestemming van het souterrain gewijzigd naar woonruimte. Diezelfde dag is de Woning aan [eisers] geleverd. In oktober 2021 is de aannemer van [eisers] gestart met het verrichten van verbouwingswerkzaamheden in de Woning. De verbouwingswerkzaamheden bestonden onder meer uit het verwijderen van de houten vloer, de ondervloer en niet-dragende wanden en het ‘strippen’ van de ruimte. 2.8. In december 2021 openbaarden zich vochtproblemen in het souterrain. [eisers] dan wel de VvE heeft Premiumkeur B.V. (hierna: Premiumkeur) ingeschakeld om een rapport op te laten stellen over de bouwkundige staat van het souterrain. In het rapport staat onder meer dat de kelder lek is, dat in de bouwmuren sprake is van optrekkend vocht en dat de vochtproblemen al langer spelen. Volgens Premiumkeur is de enige manier om de kelder waterdicht te maken het plaatsen van een nieuwe betonnen kelderbak. 2.9. Daarnaast heeft [eisers] Duyts Bouwconstructies B.V. (hierna: Duyts) ingeschakeld om een rapport op te laten stellen over de problemen van de vloerconstructie van het souterrain en het uitbrengen van een hersteladvies hiervoor. In het rapport van 21 december 2021 staat onder meer dat in het souterrain, in een hiervoor gecreëerde uitsparing in de betonvloer, een dompelpomp aanwezig is met een vlotter die is ingesteld op de bovenzijde van de betonvloer om overtollig water en grondwater weg te pompen. Duyts heeft op de bouwmuren sporen van langdurige vochtproblemen aangetroffen, bestaande uit optrekkend vocht vanuit de fundering. Duyts komt tot de conclusie dat een lage grondwaterstand ongeveer 60 millimeter onder de bestaande keldervloer ligt en een hoge grondwaterstand 250 millimeter boven de keldervloer uitkomt. Dat grondwater wordt weggepompt door de dompelpomp. Duyts adviseert om de hele fundering van het pand te vervangen door een nieuwe fundering met rondom een plintconstructie tot een hoogte van minimaal 0,20 meter plus N.A.P. aan te brengen en het injecteren van het metselwerk achter de plintconstructie. 2.10. Per e-mail van 12 december 2021 heeft [eisers] [gedaagden] ingelicht over de geconstateerde vochtproblemen in het souterrain en dat dit volgens een bouwkundig expert kan worden opgelost door het injecteren van de kimnaden/scheuren en de muren of het vervangen van de kelderbak. [eisers] heeft [gedaagden] aansprakelijk gesteld voor de schade die zij lijdt als gevolg van de vochtproblemen en biedt [gedaagden] de mogelijkheid om de Woning te laten herstellen overeenkomstig het advies van de constructeur. 2.11. In reactie hierop heeft [gedaagden] aan [eisers] bericht dat zij nooit last heeft gehad van vochtproblemen en niet bekend is met vocht in de kimnaden en schuren in het beton. [gedaagden] brengt [eisers] in herinnering dat zij heeft aangegeven dat de dompelpomp aanwezig is om het overtollig water weg te pompen. [gedaagden] wijst iedere aansprakelijkheid af. 2.12. Verder heeft [eisers] CMG Vochtinspecties (hierna: CMG) een rapport laten opstellen over de wateroverlast in het souterrain van de Woning. In haar rapport van 13 januari 2022 verklaart CMG dat de wateroverlast wordt veroorzaakt doordat de verbinding tussen de vloer en het metselwerk (kimaansluiting) niet bestand is tegen piekende grondwaterstanden. Gelet op de gebrekkige kwaliteit van de kimaansluiting speelt dit probleem al jaren. 2.13. In de hierna tussen partijen gevoerde correspondentie is [eisers] zich op het standpunt blijven stellen dat [gedaagden] aansprakelijk is voor de schade als gevolg van de vochtproblemen in het souterrain. [eisers] heeft een voorstel tot schikking gedaan en [gedaagden] uitgenodigd om samen met een deskundige van Duyts de schade in de Woning te bekijken. [gedaagden] heeft haar aansprakelijkheid en het voorstel tot schikking afgewezen en aangegeven dat Duyts volgens haar niet de aangewezen partij is om (weer) een onderzoek uit te laten voeren. 2.14. Partijen hebben gezamenlijk een onderzoeksbureau ingeschakeld, Aveco de Bondt, om antwoord te geven op vragen die zowel [eisers] als [gedaagden] hebben geformuleerd over de vochtproblemen. Beide partijen waren aanwezig tijdens het onderzoek van Aveco de Bondt, dat plaatsvond op 26 oktober 2022. In het rapport van 22 december 2022 staat onder meer het volgende: “De oorzaak van de geconstateerde aanwezigheid van vocht is in mijn optiek tweeledig: 1. Een defect aan de pomp(…) Het water op de vloer in het najaar van 2021 is vermoedelijk eveneens het gevolg geweest van een defect/onvoldoende functioneren van de pomp. 2.

3.1. [eisers] vordert, samengevat en na wijziging van eis, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:primair: I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 259.809,67 te vermeerderen met de wettelijke rente; subsidiair: II. de koopovereenkomst partieel ontbindt, in die zin dat de koopprijs van de Woning met € 259.809,67 wordt verminderd, te vermeerderen met de wettelijke rente; III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van het onder II. genoemde bedrag; meer subsidiair: IV. de gevolgen van de koopovereenkomst wijzigt, ter opheffing van door [eisers] geleden nadeel, door de koopprijs van de Woning met € 259.809,67 te verminderen, te vermeerderen met de wettelijke rente; V. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van het onder IV. genoemde bedrag; in alle gevallen: VI. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot voldoening van de overige schade, vast te stellen in een schadestaat procedure; VII. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten van deze procedure. 3.2. [eisers] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat de Woning niet de eigenschappen bezit die zij mocht verwachten op grond van de koopovereenkomst en mededelingen die [gedaagden] over de Woning heeft gedaan, en die voor normaal gebruik nodig zijn (non-conformiteit). Daarnaast heeft [gedaagden] haar mededelingsplicht geschonden door [eisers] niet te informeren over de vochtproblemen in het souterrain. Omdat herstel van de gebreken na ingebrekestelling is uitgebleven is [gedaagden] in verzuim. Daarom vordert [eisers] gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst op grond van artikel 7:17 en 6:270 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in die zin dat de door [eisers] betaalde koopprijs wordt verminderd met de door haar geleden schade. [eisers] stelt verder dat zij heeft gedwaald omtrent wat zij mocht verwachten en vordert op grond van artikel 6:228 jo. 6:230 lid 2 BW dat de gevolgen van de koopovereenkomst zodanig worden gewijzigd dat het nadeel dat [eisers] lijdt bij instandhouding van de overeenkomst wordt opgeheven. Het bedrag van € 259.809,67 dat [eisers] vordert is opgebouwd uit de volgende posten: herstel van de gebreken, vervangende woonruimte, verhuiskosten, onderzoekskosten, verlies van vierkante meters, misgelopen waardestijging verkoop eigen woonhuis en advocaatkosten. Omdat diverse aanvullende schadefactoren nog niet vaststaan, moet de definitieve schade nader worden opgemaakt bij staat. 3.3. [gedaagden] voert verweer en concludeert tot het niet-ontvankelijk verklaren van [eisers] dan wel tot het afwijzen van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling van [eisers] in de proceskosten. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.1. Partijen twisten over de vraag of de Woning, specifiek het souterrain, gebreken vertoont en of deze gebreken aan een normaal gebruik van het souterrain als woning in de weg staan. Met andere woorden: is sprake van non-conformiteit? De (meer) subsidiaire vorderingen zijn gebaseerd op tekortkoming en dwaling. Normaal gebruik 4.2. Artikel 7:17 BW bepaalt dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen van de verkoper, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. In beginsel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de koopovereenkomst is voorzien. Artikel 7:17 BW is bij de koop van een woning van regelend recht. Het staat partijen vrij het bovengenoemd wettelijk kader verder in te vullen, of daarvan af te wijken. Verder geldt bij de koop van een woning dat niet elke onvolkomenheid maakt dat het gekochte niet beantwoordt aan de verwachtingen uit de koopovereenkomst. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen of op termijn te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe op het moment van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Gaat het om ernstige gebreken dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen. De verkoper heeft een mededelingsplicht. De koper kan zich er niet op beroepen dat een woning niet aan de overeenkomst beantwoordt wanneer hem dit ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bekend was of redelijkerwijs bekend kon zijn. De koper heeft een onderzoekplicht. 4.3. De rechtbank neemt als uitgangspunt dat het souterrain ten tijde van de verkoop als bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. In de verkoopbrochure wordt expliciet vermeld dat het souterrain dienst doet als B&B en dat daarop een bedrijfsfunctie rust. Ook in de splitsingsakte stond dat het souterrain een bedrijfsbestemming heeft. Tot slot staat in artikel 2aa van de koopovereenkomst dat Abel c.s. de Woning uitsluitend heeft gebruikt voor bewoning/bedrijfsmatig. Het enkele feit dat [eisers] aan [gedaagden] kenbaar heeft gemaakt dat zij het souterrain wenste te gaan bewonen, maakt niet dat zij ervan uit mocht gaan dat de bedrijfsruimte geschikt was voor bewoning. Het normale gebruik in de zin van artikel 7:17 BW waar [gedaagden] voor had in te staan is dan ook het gebruik als bedrijfsruimte en niet als woonruimte. Mededelingsplicht 4.4. [eisers] voert aan dat uit de rapportages van de deskundigen volgt dat de vochtproblemen al geruime tijd voor levering van de Woning aanwezig waren, zodat het niet anders kan dan dat [gedaagden] op de hoogte was van de vochtproblemen. Aan [eisers] is niet meegedeeld dat de put met dompelpomp ook diende om overtollig grondwater af te voeren om zo het souterrain droog te houden, terwijl [gedaagden] hiervan wel op de hoogte moet zijn geweest. Door deze cruciale informatie niet met [eisers] te delen heeft [gedaagden] zijn mededelingsplicht geschonden, aldus [eisers] 4.5. [gedaagden] betwist dit en voert aan dat hij niet op de hoogte was van andere vochtproblemen dan gemeld in het vragenformulier (2.3). Er hebben zolang de Woning bij [gedaagden] in gebruik was altijd voorzetwanden voor de bouwmuren gestaan, zodat eventueel optrekkend vocht niet zichtbaar was. Ook de muur in het souterrain aan de voorzijde onder de ramen was beperkt zichtbaar, omdat daar leidingen liepen waar later een koof omheen is geplaatst. Bij het verbouwen van de bloemenwinkel naar de B&B zijn de bestaande muren geschilderd en behangen. Ook Reinbouw heeft bij de bouwkundige keuring de vochtproblemen waarover [eisers] nu klaagt, niet waargenomen. Wat betreft de dompelpomp stelt [gedaagden] dat hij [eisers] wel juist heeft ingelicht over de functie daarvan. Op vragen van Reinbouw bij gelegenheid van de bouwkundige keuring (2.5) naar de functie van de dompelpomp heeft [gedaagde 1] geantwoord dat deze regenwater afvoert en bij een verhoogde grondwaterstand onder de Woning ook het overtollige grondwater afvoert. Om die reden moest de pomp altijd aan staan, zo heeft [gedaagde 1] aan Reinbouw verklaard. 4.6. [eisers] verwijt [gedaagden] dat hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden door niet mee te delen dat de kelder lek was en dat sprake was van optrekkend vocht in de muren. De rechtbank volgt [eisers] niet in dit standpunt. Vast staat dat tijdens de bezichtiging de muren in het souterrain droog waren. [gedaagden] zegt de vochtproblemen nooit te hebben waargenomen. Deze verklaring wordt bevestigd door het bouwkundig rapport van Reinbouw en het rapport van Aveco de Bondt. Reinbouw heeft bij het onderdeel ‘vloeren, plafonds en wanden’ – maar ook elders in het rapport - geen melding gemaakt van vochtplekken op de muren of andere aanwijzingen van vocht in het souterrain. Op de vraag of de aanwezigheid van vocht ten tijde van de verkoop van de Woning eenvoudig kenbaar was, heeft Aveco de Bondt geantwoord dat dit niet het geval was. Om de aanwezigheid van vocht vast te stellen moesten volgens Aveco de Bondt de voorzetwanden en plinten worden verwijderd. Hieruit volgt dat [gedaagden] niet kon opmerken dat de bouwmuren nat waren en dat sprake was van schimmelvorming. De vochtproblemen bevonden zich immers achter de voorzetwanden en plinten. Pas nadat [eisers] na levering van de woning niet-dragende muren en voorzetwanden had verwijderd, werden de vochtproblemen zichtbaar. [gedaagden] heeft de NVM-vragenlijst naar waarheid ingevuld door ‘nee’ aan te kruisen bij de vragen ‘Is er bij het appartement sprake (geweest) van vochtdoorslag of aanhoudend vochtige plekken op de gevels’ en ‘Is er in het appartement sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden’. Verder is relevant dat de Woning een oud pand is van tenminste 150 jaar oud. Bij een dergelijk oud pand mag worden verwacht dat onderdelen zoals de kelder niet in optimale staat verkeren en dat het metselwerk in de muren in de loop der tijd poreus is geworden. Bekend was dat alleen de fundering van de aan weerszijde naastgelegen panden was/werd vernieuwd, maar dat de bouwmuren waren niet vernieuwd. Aangezien [gedaagden] ten tijde van de verkoop van de Woning niet bekend was met de lekke kelder en het optrekkende vocht in de muren, is geen sprake van schending van de mededelingsplicht door [gedaagden] 4.7. Bij een verhoogd grondwaterpeil stroomde overtollig grondwater het souterrain in indien de dompelpomp uit stond of defect was. De put met dompelpomp was cruciaal om het souterrain droog te houden. Het tweede verwijt dat [eisers] aan [gedaagden] maakt is dat [gedaagden] niet heeft meegedeeld dat de put met dompelpomp ook diende voor het afvoeren van grondwater. Volgens [eisers] is aan haar alleen meegedeeld dat de dompelpomp hemelwater afvoerde. De rechtbank volgt [eisers] ook op dit punt niet. [eisers] hebben een bouwkundige keuring laten uitvoeren door Reinbouw. Reinbouw heeft de put met dompelpomp opgemerkt en daar vragen over gesteld. Mevrouw [naam 1] heeft verklaard dat zij hierover contact heeft opgenomen met [gedaagden] en hem op de speaker heeft gezet. [gedaagde 1] heeft toen verklaard dat via de put en de dompelpomp regenwater wordt afgevoerd en bij een verhoogde grondwaterstand onder de Woning ook het overtollige grondwater.

4.11. De slotsom is dat [gedaagden] niet zijn mededelingsplicht jegens [eisers] heeft geschonden. Evenmin is sprake van non-conformiteit of heeft [eisers] gedwaald bij de aankoop van de Woning. Dit betekent dat de vorderingen van Van de Graaf c.s. zullen worden afgewezen. 4.12. [eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld: - griffierecht € 2.277,00 - salaris advocaat € 5.290,00 (2,00 punten × € 2.645,00) Totaal € 7.567,00 4.13. Nakosten worden begroot en zijn toewijsbaar op de wijze als hierna onder de beslissing is vermeld.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 7.567,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf acht dagen na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling, 5.3. veroordeelt [eisers] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 90,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, 5.4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. N.C.H. Blankevoort, rechter, bijgestaan door mr. S.P.F. Sneeboer, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024.