ECLI:NL:RBAMS:2024:277

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer / rolnummer: C/13/734831 / HA ZA 23-547 Vonnis van 17 januari 2024 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid INTERMOLEN B.V., gevestigd te Amsterdam, eiseres, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam, tegen de vereniging VVE [gedaagde], gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde, advocaat: mr. M.J. Drijftholt te Amsterdam. Partijen worden hierna Intermolen en de VvE genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 1 juni 2023, met producties, - de conclusie van antwoord, met producties, - het tussenvonnis van 6 september 2023 waarin de mondelinge behandeling is bepaald, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 december 2023, - de op 29 december 2023 binnengekomen brief van Intermolen met opmerkingen op het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 1 december 2023. 1.2. Daarna is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken. 1.3. Voor zover herstelverzoeken op het proces-verbaal worden gevolgd, zal dat blijken uit dit vonnis.

2.1. Bij notariële akte van 31 december 1986 zijn de panden aan de [locatie 1] gesplitst in zestien appartementsrechten. Op dat moment is ook de VvE opgericht. 2.2. In de splitsingsakte is een modelreglement van 22 november 1983 (hierna: het modelreglement) op de splitsing van toepassing verklaard. Het modelreglement bepaalt onder meer het volgende: “ C. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars Artikel 3 Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend: a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan; b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen onder a (…). Artikel 17 (…) 3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed.” 2.3. Het appartementsrecht [adres] (hierna: het appartement) bevindt zich op de begane grond van het pand aan de [locatie 2] . 2.4. Intermolen is eigenaar van het appartement. De heer [naam 1] is bestuurder van Intermolen. 2.5. Het appartementsrecht had een constructievloer die uit twee gedeelten bestond, te weten een betonnen constructievloer aan de voorzijde van het appartement (hierna: de betonnen constructievloer) en een houten constructievloer aan de achterzijde van het appartement (hierna: de houten constructievloer). 2.6. ( De rechtsvoorganger van) Intermolen heeft het appartement in de periode tussen 1 september 2008 en 1 september 2021 verhuurd aan [naam 2] Financial Planning (hierna: [naam 2] ). 2.7. Vanaf begin 2020 heeft [naam 2] bij Intermolen geklaagd over – samengevat – vochtproblemen in de kruipruimte onder het appartement. Eind maart 2020 zijn herstelwerkzaamheden in de kruipruimte uitgevoerd. Kort daarna is een gedeelte van de vloer van het appartement verzakt. 2.8. Op 17 augustus 2021 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Daarbij zijn de vochtproblemen in de kruipruimte onder het appartement aan de orde gekomen. Tijdens die vergadering is besloten de kosten van het herstel van die vochtproblemen bij helfte te verdelen tussen Intermolen en de VvE. 2.9. Daarna heeft (de beheerder van) Intermolen opdracht gegeven aan Bouwmanagement & Advies Toon van der Tak (hierna: Van der Tak) om onder meer de staat van de (constructie)vloer van het appartement te beoordelen. 2.10. Op 17 november 2021 is het rapport van Van der Tak verschenen. Daarin staat onder meer het volgende: “ 2. Bevindingen [locatie 2] op 17-11-2021 (…) 3e: De vloer van de kantoorruimte is uitgevoerd als (in het werk gestorte) betonvloer. Deze situatie is voornamelijk aan de voorzijde van toepassing. De, met name onder, wapening van deze vloer is behoorlijk aangetast door corrosie, een nader onderzoek m.b.t. draagkracht is hierin wenselijk te noemen. De situatie m.b.t. een houten balklaag in het linker achtergedeelte van de kantoorruimte is twijfelachtig/zorgelijk (…). Reden hiervoor is, vermoedelijk, een verzwakte balk. (…).” 2.11. Intermolen heeft op 22 november 2021 het rapport van Van der Tak aan de VvE gemaild. 2.12. In november 2021 is tussen Intermolen en de VvE gecorrespondeerd over de situatie met de constructievloer. Intermolen heeft vervolgens onderzoek laten verrichten naar de kruipruimte door Inspectus B.V. (hierna: Inspectus). Op 23 december 2021 is het rapport van Inspectus verschenen. Daarin staat onder meer het volgende: “ 1.2 Waarnemingen en inventarisatie De vloer van de winkel en open keuken bestaat uit zwevend beton. Hier is op diverse plaatsen betonrot en bekistingshout aangetroffen (…). 3Plan van aanpak Om de geconstateerde aantastingen goed op te lossen adviseren wij onderstaand plan van aanpak minimaal uit te voeren. 3.1 Destructief/montage: (…)  Nader onderzoek uit laten voeren naar de betonrot.” 2.13. Vervolgens zijn UFA Bouw B.V. (hierna: UFA) en Duyts Bouw Constructies (hierna: Duyts) ingeschakeld om de constructievloer van het appartement (nader) te beoordelen en een offerte uit te brengen. 2.14. Op 12 januari 2022 heeft Duyts in een brief aan UFA onder meer het volgende geschreven: “Bij het aanbrengen van deze betonvloer is er onvoldoende betondekking gehouden op de onderwapening, welke door het vochtige milieu in de kruipruimte ernstig is aangetast door roestvorming, wat weer de betonvloer als geheel heeft verzwakt. Deze betonvloer moet als verloren worden beschouwd, omdat herstel van een dergelijke kleine vloer te kostbaar is én het vochtige milieu en de ventilatie in de kruipruimte als moeilijk moeten worden beschouwd. hersteladvies Om de vloerconstructie van de gehele ruimte te herstellen adviseren wij u om hier een geïsoleerde systeemvloer aan te brengen bestaande uit een droge renovatie vloer van bijvoorbeeld VBI of een Compofloor (…)” 2.15. Op 21 januari 2022 heeft UFA een offerte voor herstelwerkzaamheden van de gehele constructievloer van het appartement aan (de beheerder van) de VvE uitgebracht. Vervolgens heeft UFA – op verzoek van de VvE – voornoemde offerte aangepast. Daarbij zijn de herstelwerkzaamheden aan de betonnen constructievloer uit de oorspronkelijke offerte geschrapt en zijn alleen de herstelwerkzaamheden aan de houten constructievloer blijven staan. 2.16. Op 8 maart 2022 heeft een vergadering van eigenaars plaatsgevonden. Tijdens die vergadering is de aangepaste offerte van UFA aan de orde gekomen. In dat kader hebben partijen – samengevat – gediscussieerd over de vragen of de betonnen constructievloer ook gemeenschappelijk is en voor wiens rekening de kosten van eventueel herstel daarvan zouden moeten komen. Daarna is de aangepaste offerte van UFA in stemming gebracht en met een meerderheid van stemmen aangenomen. 2.17. Daarna heeft de VvE opdracht gegeven aan UFA om de houten constructievloer te herstellen. 2.18. In een brief van 4 juli 2022 heeft (de advocaat van) Intermolen de VvE onder meer verzocht te bevestigen dat de VvE 1) de kosten draagt voor het herstel van de betonnen constructievloer 2) leegstandschade vanaf februari tot en met juni 2022 aan Intermolen vergoedt en 3) de aan de op- en afbouw gerelateerde kosten draagt.

3.1. Intermolen vordert na eisvermindering – samengevat – dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: verklaart voor recht dat de VvE: I. voor eigen rekening en risico gehouden is tot vervanging van de gebrekkige constructievloer van het pand gelegen aan de [locatie 2] , II. verplicht is de kosten te dragen van de werkzaamheden (zoals op- en afbouwwerkzaamheden) in de privégedeelten van het appartement welke verband houden, ofwel inherent zijn aan de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten van het pand gelegen aan de [locatie 2] , III. de huurderving aan de zijde van Intermolen dient te vergoeden gedurende de periode dat zij bekend was met de constructieve problemen aan de constructievloer van het pand, te weten vanaf 1 september 2021 tot en met 1 juli 2023, en de VvE veroordeelt tot betaling van: IV. een voorschot op een schadevergoeding van € 31.597,56, vermeerderd met rente, V. de proceskosten. 3.2. De VvE voert verweer. De VvE concludeert tot afwijzing van de vorderingen van Intermolen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Intermolen in de proceskosten, vermeerderd met rente. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, indien nodig, ingegaan.

Inleiding 4.1. In deze zaak twisten partijen – samengevat – over drie vragen namelijk of de VvE gehouden is tot 1) vervanging van de constructievloer 2) het dragen van kosten voor bepaalde werkzaamheden in het appartement en 3) betaling van een schadevergoeding aan Intermolen wegens huurderving. De rechtbank zal die vragen hierna behandelen. Vervanging van de constructievloer? 4.2. Intermolen vordert onder meer dat de rechtbank voor recht verklaart dat de VvE voor eigen rekening en risico is gehouden tot vervanging van de gebrekkige constructievloer van het pand aan de [locatie 2] . Naar het oordeel van de rechtbank is deze vordering niet toewijsbaar. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. 4.3. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de constructievloer inmiddels is vervangen. Intermolen betoogt dat de wijze waarop de constructievloer is vervangen, niet duurzaam is. Volgens Intermolen was het beter geweest om de constructievloer te vervangen door een composietvloer, in plaats van door een houten vloer zoals hier is gebeurd. Intermolen heeft toegelicht dat de houten constructievloer die er nu ligt, in de toekomst voor problemen zou kunnen zorgen. Zij heeft erop gewezen dat een houten vloer op den duur zal gaan rotten en dat een eventuele vervanging van die vloer grote kosten voor haar zou kunnen meebrengen. Verder heeft Intermolen toegelicht dat zij bij eventuele problemen aan de constructievloer verwikkeld zou kunnen raken in discussies met eventuele huurders van het appartement. 4.4. Dit leidt niet tot toewijzing van de vordering. Op grond van artikel 3 van het modelreglement is de VvE aansprakelijk voor kosten van onderhoud, behoud en noodzakelijk herstelwerk aan of vernieuwing van (in dit geval) een constructievloer, maar hieruit volgt niet dat voor de meest duurzame oplossing gekozen moet worden. Intermolen heeft niet aannemelijk gemaakt dat de VvE met de huidige keuze redelijkerwijs niet voldoet aan haar verplichtingen op grond van het modelreglement. Het enkele feit dat bij de vervanging van de constructievloer is gekozen voor een houten vloer – en niet door de door Intermolen gewenste composietvloer – maakt nog niet dat op dit moment voldoende concreet is dat de door Intermolen gestelde problemen, zich ook daadwerkelijk zullen voordoen. Het is in ieder geval geen reden om op dit moment voor recht te verklaren dat de VvE de vloer moet vervangen. 4.5. Bij deze stand van zaken valt niet in te zien dat de VvE gehouden is tot vervanging van de constructievloer. Dit betekent dat de door Intermolen gevorderde verklaring voor recht – zoals weergegeven in 3.1 onder I – wordt afgewezen. Kosten voor werkzaamheden in het appartement? 4.6. Intermolen vordert daarnaast dat de rechtbank voor recht verklaart dat de VvE verplicht is de kosten te dragen van de werkzaamheden (zoals op- en afbouwwerkzaamheden) in de privégedeelten van het appartement, welke verband houden, ofwel inherent zijn aan de werkzaamheden aan de gemeenschappelijke gedeelten van het pand gelegen aan de [locatie 2] . Deze vordering van Intermolen wordt afgewezen. Daartoe is het volgende redengevend. 4.7. De VvE heeft de kosten voor reeds verrichte afbouwwerkzaamheden (inmiddels) gedragen. Intermolen heeft tijdens de zitting toegelicht dat deze vordering niet beperkt is tot de kosten voor op- en afbouwwerkzaamheden, maar ook ziet op de kosten die zij heeft moeten maken voor het inschakelen van deskundigen die de vloer in het appartement hebben beoordeeld. 4.8. Intermolen grondt deze vordering op artikel 3 van het modelreglement. Zonder een concrete toelichting van Intermolen, valt niet in te zien dat de door haar bedoelde kosten onder artikel 3 van het modelreglement vallen. Intermolen heeft op geen enkele wijze onderbouwd waarom kosten van deskundigen volgens haar moeten worden beschouwd als kosten die verband houden met onderhoud, behoud of noodzakelijk herstelwerk aan of vernieuwing van (in dit geval) een constructievloer. Dit brengt mee dat de door Intermolen gevorderde verklaring voor recht – zoals weergegeven in 3.1 onder II – wordt afgewezen. Huurderving? 4.9. Intermolen vordert verder dat de rechtbank – samengevat – 1) voor recht verklaart dat de VvE huurderving moet vergoeden gedurende de periode dat zij bekend was met de constructieve problemen aan de constructievloer van het pand, te weten vanaf 1 september 2021 tot en met 1 juli 2023 en 2) de VvE veroordeelt tot betaling van een voorschot op een schadevergoeding van € 31.597,56 ter zake van de hiervoor bedoelde huurderving. Intermolen heeft aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat de VvE aansprakelijk is voor de door haar geleden huurderving op grond van artikel 3 van het modelreglement, artikel 17 lid 3 van het modelreglement, onrechtmatig handelen (artikel 6:162 BW) en een gebrekkig opstal (artikel 6:174 BW). Naar het oordeel van de rechtbank kunnen deze vorderingen niet worden toegewezen op de door Intermolen aangevoerde gronden. Dat oordeel wordt hierna toegelicht. Artikel 3 modelreglement? 4.10. Zonder enige toelichting van Intermolen, valt niet in te zien dat de door haar gestelde huurderving onder de in artikel 3 van het modelreglement genoemde schulden en kosten valt. Deze vorderingen van Intermolen kunnen dan ook niet op grond van artikel 3 van het modelreglement worden toegewezen. Artikel 17 lid 3 modelreglement? 4.11. Naar aanleiding van het proces-verbaal van de zitting heeft (de advocaat van) Intermolen bij brief onder meer opgemerkt dat zij terzake de grondslagen ook artikel 17 lid 3 van het modelreglement heeft genoemd. Voor zover Intermolen hiermee bedoelt dat deze vorderingen mede zijn gegrond op artikel 17 lid 3 van het modelreglement, geldt het volgende. Artikel 17 lid 3 van het modelreglement ziet – samengevat – op het verlenen van toegang tot privégedeelten voor het verrichten van onderhoud aan de gemeenschappelijke gedeelten. Verder bepaalt artikel 17 lid 3 van het modelreglement dat eventuele schade die daaruit voortvloeit door de vereniging wordt vergoed. Zonder enige toelichting van Intermolen valt niet in te zien dat de in artikel 17 lid 3 van het modelreglement bedoelde situatie zich hier voordoet. Deze vorderingen van Intermolen kunnen dan ook niet op grond van artikel 17 lid 3 van het modelreglement worden toegewezen. Onrechtmatig handelen? 4.12. Intermolen grondt haar vorderingen mede op onrechtmatig handelen aan de zijde van de VvE. Intermolen heeft in dit verband toegelicht dat de VvE te lang heeft stilgezeten voordat de problemen aan de constructievloer werden verholpen en dat de VvE daarom de schade die zij als gevolg daarvan heeft geleden – in de vorm van huurderving – moet vergoeden. 4.13. Het enkele feit dat de VvE bekend was met constructieve problemen aan de constructievloer van het pand, maakt nog niet dat de VvE aansprakelijk is voor eventueel door Intermolen geleden schade als gevolg van die constructieve problemen. Bij de beoordeling van de vraag of de VvE in dit geval onrechtmatig heeft gehandeld tegenover Intermolen, komt het erop aan wat de VvE in de periode vanaf 1 september 2021 tot en met 1 juli 2023 heeft gedaan.

4.19. De conclusie is dat de vorderingen van Intermolen worden afgewezen. 4.20. Intermolen krijgt dus ongelijk en moet daarom de proceskosten van de VvE betalen. Die kosten worden begroot op: - griffierecht: € 2.837,00 - salaris advocaat: € 1.532,00 (2,0 punten x tarief III: € 766,00) - nakosten: € 173,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) - totaal: € 4.542,00 4.21. De proceskosten worden nog vermeerderd met de wettelijke rente zoals hierna in de beslissing vermeld. 4.22. De veroordelingen worden uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat de veroordelingen ook moet worden uitgevoerd als tegen dit vonnis hoger beroep wordt ingesteld.

De rechtbank 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt Intermolen in de proceskosten, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 4.542,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als Intermolen niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet Intermolen € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening, 5.3. veroordeelt Intermolen in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. R.C.J. Hamming, rechter, bijgestaan door mr. L.J.P.C. Silven, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024.