ECLI:NL:RBAMS:2024:2242

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/735349 / HA ZA 23-573 Vonnis van 10 april 2024 in conventie en (voorwaardelijke) reconventie in de zaak van [eiser] , wonende te [woonplaats 1] , eisende partij in conventie, verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. G.J.A. Wiekart te Amsterdam, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats 2] ,2. [gedaagde 2], wonende te [woonplaats 2] , gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in (voorwaardelijke) reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] (mannelijk, enkelvoud), advocaat: mr. M.O. Klaassen te Amsterdam.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 8 november 2023, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald, - de nagezonden productie 20 aan de zijde van [eiser] , - de nagezonden producties 12 t/m 19 aan de zijde van [gedaagden] , - het proces-verbaal van de plaatsopneming van 26 februari 2024, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 februari 2024 en de daarbij overgelegde spreekaantekeningen van [eiser] en [gedaagden] 1.2. Ten slotte is bepaald dat er een vonnis zal worden uitgesproken.

de kern van de zaak 2.1. [gedaagden] heeft in 2021 het appartement op de begane grond gekocht gelegen op het perceel dat naast het perceel van [eiser] ligt. De percelen van partijen zijn van elkaar gescheiden door een schutting die in ieder geval al sinds 1997 met 16 centimeter op het perceel van [eiser] staat. [gedaagden] heeft de bestaande veranda omgebouwd tot een afgesloten uitbouw en een nieuw tuinhuis in zijn achtertuin geplaatst. [eiser] meent dat zowel de uitbouw als het tuinhuis deels op zijn perceel zijn gebouwd en vordert verwijdering van de bouwwerken. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] de strook grond tussen de kadastrale erfgrens en de schutting (hierna: de strook grond) door verjaring heeft verkregen. Omdat de uitbouw binnen de strook grond is gebouwd, is er geen sprake van een onrechtmatig inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] . Het tuinhuis staat wel 23 centimeter verder dan de strook grond en daarmee op het perceel van [eiser] , zodat dat in beginsel moet worden verwijderd. [gedaagden] doet echter een geslaagd beroep op artikel 5:54 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [eiser] moet daarom de eigendom van de grond waarop de overbouw heeft plaatsgevonden aan [gedaagden] overdragen tegen een schadeloosstelling van € 4.715,-. wat is er gebeurd? 2.2. [eiser] is sinds 1997 eigenaar van het perceel gelegen aan de [adres 1] (bekend in het Kadaster als [sectie + nummer 1] ) en het daarop gelegen woonhuis met meerdere woonlagen. De onderste woonlaag is over het hele perceel uitgebouwd. 2.3. [gedaagden] heeft in april 2021 het appartement op de begane grond gelegen op het perceel aan de [adres 2] (bekend in het Kadaster als [sectie + nummer 2] ) gekocht. Het appartement was op dat moment voorzien van een veranda en een bijgebouw achterin de tuin. 2.4. Op 14 juni 2021 heeft [gedaagden] toestemming van de Vereniging van Eigenaren [locatie] gekregen om de veranda te verbouwen tot een afgesloten uitbouw en om wijzigingen aan te brengen aan het tuinhuis. Voor deze aanpassingen heeft [gedaagden] op 29 september 2021 een omgevingsvergunning gekregen. 2.5. [gedaagden] heeft de veranda omgebouwd tot een afgesloten uitbouw aan zijn appartement. Het bijgebouw heeft [gedaagden] vervangen door een tuinhuis, waarin hij onder andere een badkamer heeft aangelegd. 2.6. Het Kadaster heeft op verzoek van [eiser] op 30 januari 2023 een grensconstructie uitgevoerd. In het ‘relaas van bevindingen’ zijn de volgende metingen van de uitbouw en het tuinhuis van [gedaagden] vastgelegd: Uit deze bevindingen volgt dat de veranda 16 cm en het tuinhuis 5 cm over de oorspronkelijke erfgrens met het perceel van [eiser] steken. 2.7. One Expertise B.V. (hierna: One) heeft in opdracht van [eiser] beoordeeld of er sprake is van overbouw door [gedaagden] en de mate van deze overbouw bepaald. In haar rapport van 14 september 2023 staat daarover – voor zover voor deze zaak van belang – het volgende: “(…) blijkt dat er bij de aansluiting van de uitbouw op de achtergevel sprake is van een grensoverschrijding van 18 centimeter (…). Foto 4 geeft een zijaanzicht van het separate verblijf (lees: het tuinhuis) achter op het perceel [locatie] (…) De zijgevel valt 2 centimeter terug vanaf de dakrand en komt uit op 5 centimeter overschrijding (…). Wanneer echter de rand van de hemelwaterafvoer wordt aangehouden, is er op dat punt een overschrijding van 16 centimeter (…). In het interieur van de uitbouw (lees: van [eiser] ) hebben wij eveneens een overschrijding gemeten. (…) Waterpas gemeten vanaf de buitenzijde van de buis is de afstand tot de zijgevel van het verblijf 23 centimeter. Samen met de 5 cm overschrijding van deze wand is de erfgrensoverschrijding op dit punt 28 centimeter. (…)Resumerend hebben wij bij de aanbouw een grensoverschrijding gemeten tot 18 centimeter (rode pijl op onderstaande tekening) en bij het separate verblijf achter op het perceel een overschrijding tot 28 centimeter (blauwe pijl). wat willen partijen? 2.8. [eiser] wil dat de feitelijke erfgrens weer wordt teruggebracht naar de erfgrens zoals deze is in het Kadaster is vastgelegd. Daarom vordert hij – kort samengevat – [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot verwijdering (en verwijderd houden) van de grensoverschrijdende bouw en/of aangebrachte voorzieningen op, boven of in het perceel van [eiser] op straffe van een dwangsom en de kosten van deze procedure. 2.9. [gedaagden] stelt dat hij grond waarvan [eiser] meent eigenaar te zijn door verkrijgende verjaring in eigendom heeft verkregen, zodat geen sprake is van grensoverschrijdende overbouw van zijn uitbouw en tuinhuis. Althans dat de vordering van [eiser] tot het beëindigen van het bezit van grond door [gedaagden] is verjaard. In ieder geval dat [eiser] geen redelijk belang heeft bij toewijzing van zijn vordering, aldus [gedaagden] 2.10. Wanneer de rechtbank anders oordeelt, dan vordert [gedaagden] dat aan hem de grond waarop de naar het oordeel van de rechtbank grensoverschrijdende bouw staat in eigendom wordt overgedragen of dat hem een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend, tegen schadeloosstelling van [eiser] . Daarnaast vordert [gedaagden] om [eiser] te veroordelen zijn volledige medewerking daaraan te verlenen en mee te werken aan het kadastraal doen vastleggen van de eigendom en de erfgrens op straffe van een dwangsom en [eiser] te veroordelen in de kosten van deze procedure. [gedaagden] is door verkrijgende verjaring eigenaar geworden van de strook grond 2.11. Partijen verschillen allereerst van mening over de vraag of [gedaagden] door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond tussen de kadastrale erfgrens en de oorspronkelijke schutting. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] eigenaar is geworden van deze strook grond en licht dit hierna toe. 2.12. De rechtbank stelt daarbij het volgende voorop. Op grond van artikel 3:105 lid 1 BW verkrijgt degene die een goed bezit dat goed op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering (dat het doel heeft het bezit te beëindigen) wordt voltooid, ook al was zijn bezit niet te goeder trouw. De in artikel 3:105 BW bedoelde verjaringstermijn is twintig jaar (artikel 3:306 BW) en vangt aan op de dag nadat een niet-rechthebbende bezitter is geworden (artikel 3:314 lid 2 BW). 2.13. De vraag of sprake is van bezit moet worden beantwoord aan de hand van de maatstaven van artikel 3:107 BW en volgende. Artikel 3:107 BW omschrijft bezit als het houden van een goed voor zichzelf, dat wil zeggen het uitoefenen van de feitelijke macht over een goed met het idee rechthebbende te zijn. Artikel 3:108 BW bepaalt dat de vraag of iemand een goed voor zichzelf houdt, wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen rekening houdende met de in de artikelen 3:108 BW en volgende gegeven regels en bovendien op grond van de uiterlijke feiten. Het komt aan op uiterlijke omstandigheden waaruit naar verkeersopvattingen een wilsuiting kan worden afgeleid om als rechthebbende op te treden. Er is pas sprake van (ondubbelzinnig) bezit wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert eigenaar te zijn.

De rechtbank in conventie 3.1. wijst de vorderingen af, 3.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.020,-, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,- plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 3.3. verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, in reconventie 3.4. veroordeelt [eiser] binnen vier weken na betekening van dit vonnis de strook grond behorende tot het kadastraal perceel gemeente Amsterdam sectie [sectie + nummer 1] ( [adres 1] ) waarop het tuinhuis van [gedaagden] staat, met een afmeting van 23 cm bij 2,50 meter in eigendom aan [gedaagden] over te dragen tegen schadeloosstelling van € 4.715,- door [gedaagden] direct na overdracht aan [eiser] te betalen, 3.5. veroordeelt [eiser] alle nodige medewerking te verlenen aan het, kadastraal vastleggen van de eigendomsoverdracht en de erfgrens op kosten van [gedaagden] , binnen drie weken na de in r.o. 3.4 genoemde overdracht zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte van een dag dat [eiser] daarmee in verzuim is, met een maximum van € 10.000,-, 3.6. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, begroot op nihil, 3.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 3.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. B.M. Visser, rechter, bijgestaan door mr. C.M. Achekar, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 10 april 2024.

Het idee hierachter is dat op deze wijze verzekerd is dat van verjaring pas sprake kan zijn als de rechthebbende tegen wie de verjaring is gericht (in dit geval [eiser] ), uit gedragingen van degene zich op verjaring beroept (in dit geval (de rechtsvoorganger(s) van) [gedaagden] ) duidelijk kan opmaken dat deze pretendeert eigenaar te zijn, zodat hij ( [eiser] ) tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. 2.14. [gedaagden] stelt dat hij door verkrijgende verjaring eigenaar is geworden van de strook grond. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft [gedaagden] aangevoerd dat hij de uitbouw op exact dezelfde locatie heeft gebouwd als de veranda stond toen hij het appartement kocht, namelijk tegen de oorspronkelijke schutting aan. Uit een door [gedaagden] ingebrachte verklaring van de vorige eigenaar van het appartement, mevrouw [naam] (hierna: [naam] ), blijkt verder dat de oorspronkelijke schutting en de daartegen aangebouwde veranda er al in 2005 stonden toen zij het appartement kocht. Deze situatie was ook al zo toen zij in 1997 het appartement op de eerste verdieping huurde, zodat de strook grond al 20 jaar in bezit en gebruik is geweest door (de rechtsvoorgangers van) [gedaagden] Allen hebben zich ook als bezitter gepresenteerd aan [eiser] en/of aan zijn rechtsvoorganger door de strook grond onderdeel te laten vormen van de tuin en er deels een veranda op te plaatsen, aldus nog steeds [gedaagden] 2.15. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] voldoende onderbouwd heeft gesteld dat de oorspronkelijke schutting er al vóór 1997 stond. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] erkend dat de situatie zoals het er nu uitziet, met zijn uitbouw direct tegen de oorspronkelijke schutting aan, al bestond toen hij zijn perceel in 1997 kocht en dat hij nooit toegang heeft gehad tot de strook grond vanaf zijn perceel. Kijkend naar de huidige situatie, zoals de rechtbank die bij de plaatsopneming heeft geconstateerd, heeft de oorspronkelijke schutting (die nog zichtbaar is achter een nieuw door [gedaagden] geplaatste schutting) gediend als feitelijke afscheiding, waardoor de strook grond zowel feitelijk als visueel geheel werd afgescheiden van het perceel van [eiser] en deel is gaan uitmaken van het perceel van de rechtsvoorgangster(s) van [gedaagden] Door de geplaatste schutting heeft [eiser] vanuit zijn perceel nooit toegang gehad tot de strook grond achter de schutting. [gedaagden] en zijn rechtsvoorgangers hadden dus het exclusieve gebruik van de strook grond. Naar verkeersopvattingen is dan sprake van bezit. Dat een hemelwaterafvoer vanaf de uitbouw van [eiser] afwaterde boven de strook grond maakt dat niet anders. Ook speelt hierbij geen rol of vanuit de scheidingslijnen van de balkons al dan niet kenbaar had kunnen zijn dat de kadastrale erfgrens op de begane grond anders liep dan de feitelijke afscheiding van de percelen op de hogere woonlagen. Goede trouw is voor verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:105 BW immers geen vereiste. 2.16. De conclusie is dat de rechtsvoorganger van [gedaagden] door onafgebroken bezit gedurende een periode van 20 jaar in ieder geval in 2018 eigenaar is geworden van de strook grond tussen de kadastrale erfgrens en de oorspronkelijke schutting. [gedaagden] heeft vervolgens het hele perceel, dus inclusief de strook grond, onder algemene titel verkregen. Dat de uitbouw verder is gebouwd dan waar de oorspronkelijke schutting stond is door [eiser] niet (voldoende onderbouwd) gesteld en evenmin feitelijk waar te nemen door de rechtbank tijdens de plaatsopneming. Dit betekent dat bij de uitbouw geen sprake is van overbouw en dat de vordering van [eiser] die strekt tot verwijdering daarvan, wordt afgewezen. Het tuinhuis staat deels op het perceel van [eiser] 2.17. De situatie is anders voor wat betreft het tuinhuis. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagden] het tuinhuis deels op het perceel van [eiser] heeft gebouwd, zodat [gedaagden] de overbouw in beginsel moet verwijderen. 2.18. De rechtbank heeft tijdens de plaatsopneming geconstateerd dat een uitstekend gedeelte van de buitenmuur aan de zijkant van het tuinhuis en de daarvoor liggende PVC buizen verder in het perceel van [eiser] steken dan dat de strook grond die [gedaagden] door verjaring heeft verkregen breed is. De rechtbank heeft toen feitelijk waargenomen dat deze onderdelen van het tuinhuis de grenslijn van de oorspronkelijke schutting overschrijden. In het rapport van One wordt deze overschrijding van de nieuwe door verjaring verkregen erfgrens vastgesteld op 23 centimeter (zie 2.7) . Omdat [gedaagden] de resultaten van het rapport niet voldoende gemotiveerd heeft betwist, gaat de rechtbank uit van een overbouw van 23 centimeter. Daarmee staat vast dat [gedaagden] onrechtmatig heeft gehandeld door met de overbouw inbreuk te maken op het eigendomsrecht van [eiser] . [eiser] hoeft deze inbreuk niet te dulden en heeft, anders dan [gedaagden] stelt, belang bij toewijzing van zijn vordering. Dat de vordering van [eiser] zou zijn verjaard, wordt niet gevolgd omdat vaststaat dat [gedaagden] het tuinhuis pas in 2021 heeft geplaatst. Dat betekent dat [gedaagden] in beginsel de overbouw moet verwijderen. geslaagd beroep van [gedaagden] op artikel 5:54 BW 2.19. Dat betekent dat de voorwaarde voor de reconventionele vordering van [gedaagden] is vervuld. [gedaagden] heeft gesteld dat hij met het verwijderen van het uitstekende gedeelte van het tuinhuis onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt dan [eiser] door handhaving daarvan, zodat hij vordert dat hem een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen of een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend, tegen schadeloosstelling van [eiser] . 2.20. [eiser] heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagden] geen beroep kan doen op artikel 5:54 BW omdat sprake is van grove schuld aan de zijde van [gedaagden] [eiser] heeft in dat verband aangevoerd dat [gedaagden] voorafgaand aan de bouw het Kadaster niet heeft geraadpleegd en heeft verzocht de erfgrenzen aan te wijzen. Daarnaast heeft [gedaagden] de oorspronkelijke buitenmuur van de uitbouw van [eiser] naast het tuinhuis weggehaald tijdens de bouw daarvan dus hij wist dat hij aan het bouwen was op grond die niet van hem is. Dit maakt dat [gedaagden] grove schuld kan worden verweten, aldus [eiser] . 2.21. Dit verweer gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op en wel vanwege het volgende. Het feit dat [gedaagden] het Kadaster niet heeft geraadpleegd voorafgaand aan de bouw, is op zichzelf onvoldoende om grove schuld aan te nemen. Het is niet verplicht om voorafgaand aan de bouw in de buurt van de erfgrens het Kadaster te raadplegen of de erfgrenzen te laten aanwijzen. Ook overigens heeft [eiser] onvoldoende gesteld om te kunnen oordelen dat [gedaagden] ter zake van de overbouw een ernstig verwijt te maken valt. Dat [gedaagden] de zijmuur van de uitbouw van [eiser] heeft weggehaald wordt door [gedaagden] betwist en is door [eiser] niet voldoende onderbouwd. [eiser] stelt niet meer dan dat aanleg van de PVC afvoer niet kon worden verricht zonder die muur weg te halen. Dat is niet voldoende. [gedaagden] heeft op de in het geding gebrachte foto gewezen waarop zichtbaar is dat de muur nog intact was toen de betonnen fundering van het tuinhuis al was gelegd. In het licht hiervan had het op de weg van [eiser] gelegen om zijn stelling nader te onderbouwen en dat heeft hij niet gedaan. Gelet op de door de rechtbank waargenomen vervallen staat van de uitbouw van [eiser] is een andere oorzaak voor het verdwijnen van de muur bovendien niet uit te sluiten. Het verval van de uitbouw van [eiser] maakt verder dat de feitelijke situatie niet makkelijk te duiden is.

Zo kon de rechtbank ter hoogte van het tuinhuis pas na het verwijderen van een houten plaat en een stuk isolatiemateriaal van de uitbouw van [eiser] aan de resterende delen van de oorspronkelijk schutting zien waar de feitelijke erfgrens had gelopen. In het licht van die situatie ter plaatse kan op basis van wat [eiser] heeft gesteld niet worden geoordeeld dat [gedaagden] wist dat hij op de grond van zijn buurman bouwde laat staan dat hem daarover een ernstig verwijt te maken valt. De rechtbank is daarmee van oordeel dat geen sprake is van kwade trouw of grove schuld. Het beroep van [gedaagden] op artikel 5:54 BW kan daarom niet op voorhand worden afgewezen. 2.22. Dat betekent dat een belangenafweging moet worden gemaakt. Die afweging valt in het voordeel uit van [gedaagden] De rechtbank is van oordeel dat voldoende is gebleken dat [gedaagden] onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt door afbraak van het overstekende gedeelte van de uitbouw dan [eiser] door handhaving daarvan. Daarbij wordt vooropgesteld dat het om een kleine overschrijding gaat van 23 cm over de breedte van het tuinhuis (2,50 meter). De inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser] bedraagt in totaal dus slechts 0,575 vierkante meter. [gedaagden] heeft daarnaast voldoende onderbouwd dat afbraak, dan wel aanpassing van het tuinhuis een ingrijpende en kostbare verbouwing tot gevolg zal hebben. Zo zal [gedaagden] de nieuwe badkamer moeten afbreken en opnieuw moeten aanleggen. Ook zal de betonnen fundering van het tuinhuis aangepast moeten worden. [eiser] heeft geen ander belang gesteld dan dat hij voornemens is om zijn uitbouw opnieuw te bouwen en dan niet in staat zal zijn om de muur in één rechte lijn te plaatsen. Dat betekent dat hij over de gehele lengte van de uitbouw 23 cm minder oppervlakte kan creëren, althans dat hij in de muur van de uitbouw een knik moet realiseren. Het appartement met de nieuwe uitbouw zal door [eiser] vervolgens verhuurd worden, zo heeft hij toegelicht. Het belang van [eiser] is dus niet gelegen in de aantasting van zijn eigen woongenot maar het is vooral een geldelijk belang. Dat is een gerechtvaardigd belang, maar dat legt vanwege de verstrekkende gevolgen voor [gedaagden] minder gewicht in de schaal. Hierbij is ook van belang dat [eiser] de (grootschalige) verbouwing van de uitbouw nog moet starten en in het werk nog rekening kan worden gehouden met de nieuwe situatie. Dat alles leidt tot het oordeel dat [gedaagden] onevenredig veel zwaarder wordt benadeeld door afbraak van het tuinhuis dan [eiser] wordt bij handhaving van de situatie. De vordering van [eiser] in conventie tot afbraak van het tuinhuis wordt dan ook afgewezen. De vordering van [gedaagden] tot overdracht van het stuk grond van [eiser] waarop het tuinhuis deels is gebouwd wordt toegewezen tegen een schadeloosstelling van [eiser] . [gedaagden] moet een bedrag van € 4.715,- aan [eiser] betalen 2.23. De strook grond waarop het tuinhuis over het perceel van [eiser] steekt is 2,50 m lang en 23 centimeter breed. [gedaagden] heeft gevorderd dat de grond zal worden overgedragen tegen een schadeloosstelling van € 8.200,- per m². Hij is daarbij uitgegaan van de grondprijs die hij voor de koop van het appartement betaald heeft. [eiser] wenst vergoeding in natura – in die zin dat een even groot stuk grond van [gedaagden] in eigendom aan hem zal worden overgedragen - en subsidiair een geldelijke vergoeding. De rechtbank is van oordeel dat zich geen bijzondere redenen voordoen om af te wijken van de hoofdregel dat schadevergoeding wordt voldaan in geld. [eiser] heeft niet voldoende toegelicht welk belang hij heeft bij verkrijging van een halve vierkante meter van de tuin van O ‘Higgins c.s. dat hij vanuit zijn perceel niet zal kunnen bereiken. In het kader van de geldelijke vergoeding meent [eiser] dat de grondprijs per m² ergens tussen € 8.000,- en € 9.000,- moet liggen. Dat de grond meer waard is dan dat [gedaagden] ervoor heeft betaald is door [eiser] echter niet onderbouwd, zodat de rechtbank uitgaat van € 8.200,- per m². De oppervlakte van de uitbouw op het perceel van [eiser] is 0,575 m². Met een grondprijs van € 8.200,- per m² komt dat uit op een bedrag van € 4.715,-. De rechtbank bepaalt dat dit bedrag gelijk met de overdracht moet worden betaald. [eiser] moet meewerken aan de overdracht van de strook grond 2.24. [gedaagden] heeft gevorderd dat [eiser] wordt veroordeeld om medewerking te verlenen aan (i) de overdracht van de eigendom van de grond waarop het tuinhuis nu deels gebouwd is en (ii) vastlegging van de nieuwe erfgrens in het kadaster op kosten van [gedaagden] Daarbij heeft hij gevorderd dat aan [eiser] een dwangsom van € 250,- per dag wordt opgelegd. De rechtbank wijst de vorderingen toe. De termijn waarbinnen [eiser] moet meewerken aan overdracht van de omschreven grond is vier weken na betekening van dit vonnis. [gedaagden] moet direct na levering € 4.715,- aan [eiser] betalen. De termijn waarbinnen [eiser] moet meewerken aan het vastleggen van de eigendomsoverdracht en de nieuwe erfgrens in het kadaster is drie weken na de overdracht. Als [eiser] dit niet binnen deze termijn doet, verbeurt hij een dwangsom van € 250,- per dag of gedeelte daarvan, met een maximum van € 10.000,-. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een voldoende prikkel tot nakoming van dit vonnis. [eiser] moet proceskosten van [gedaagden] betalen 2.25. [eiser] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie en reconventie betalen. De proceskosten van [gedaagden] in conventie worden begroot op: - salaris advocaat € 1.842,00 (3,00 punten × € 614,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.020,00 2.26. Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiser] in reconventie veroordeeld in de proceskosten, die vanwege de samenhang met de conventie worden begroot op nihil.