ECLI:NL:RBAMS:2023:6999

RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 10500471 EA VERZ 23-480 beschikking van: 9 november 2023 func.: 452 beschikking van de kantonrechter I n z a k e [verzoeker] wonende te [woonplaats] verzoeker nader te noemen: [verzoeker] procederend in persoon t e g e n de vereniging Vereniging van eigenaars [adres 1] gevestigd te [vestigingsplaats] verweerster nader te noemen: de VvE gemachtigde: [naam 1] , bestuurder

Bij verzoekschrift met producties, ingekomen op 10 mei 2023, heeft [verzoeker] een verzoek ingediend ex artikel 5:130 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De VvE heeft op 29 augustus 2023 een verweerschrift, met producties, ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 september 2023. De griffier heeft de stemgerechtigden opgeroepen. [verzoeker] is in persoon verschenen. De VvE werd ter zitting vertegenwoordigd door haar bestuurder [naam 1] , bijgestaan door zijn gemachtigde [naam 2] , tevens belanghebbende. Voorts was aanwezig [naam 3] , belanghebbende (hierna: [naam 3] ). Partijen hebben hun standpunten toegelicht. [verzoeker] heeft een schriftelijke reactie en producties ingediend. De VvE heeft zich niet tegen overlegging van deze stukken verzet. De kantonrechter heeft bepaald dat deze stukken tot het procesdossier behoren.

Vervolgens is beschikking bepaald op heden. Uitgangspunten 1. Uitgegaan wordt van het volgende. a. Bij notariële akte van 30 juli 1993 (hierna: de splitsingsakte) is het gebouw met de daarbij behorende grond aan de [adres 1] gesplitst in vier appartementsrechten. Bij de hiervoor bedoelde splitsing is het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten 2006 met wijzigingen en aanvullingen van toepassing verklaard en in de akte opgenomen (hierna: het splitsingsreglement) en de VvE opgericht. In artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement is bepaald: “Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.” In artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement is bepaald: “Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.” [naam 3] is eigenaar van de appartementsrechten, bekend als [adres 2] . Deze appartementsrechten zijn in de splitsingsakte en bijbehorende tekening aangeduid met de indexnummers [x-x 3] en [x-x 4] en in de akte als volgt omschreven: “1. het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen in het sousterrain van het gebouw en plaatselijk bekend als [adres 5] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam sektie E nummer [xxxx-x-x 1] ; 2. het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het gebouw en plaatselijk bekend als [adres 6] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie E nummer [xxxx-x-x 2] .” [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht, bekend als [adres 3] . Dit appartementsrecht is in de splitsingsakte en bijbehorende tekening aangeduid met indexnummer [x-x 1] . [naam 1] en [naam 2] zijn medio 2022 eigenaars geworden van het appartementsrecht, bekend als [adres 4] . Dit appartementsrecht is in de splitsingsakte en bijbehorende tekening aangeduid met indexnummer [x-x 2] . Op 29 april 2019 zijn funderingswerkzaamheden aan het pand opgeleverd. i. Op de algemene ledenvergadering van de VvE van 5 januari 2021 is over het agendapunt ‘Herstel in oorspronkelijke staat lichthof’ het volgende besluit genomen: Het is vastgesteld door de meerderheid van de VvE dat Appartement [adres 2] heeft afgezien van de overname van de vierkante meters van de lichthof toebehorend aan de VvE. Tevens is vastgesteld door de meerderheid van de VvE dat er geen inhoudelijke besluiten aanwezig zijn betreffende de inhoud van de vergunning en de instemming van de VvE bij het bijtrekken van de lichthof bij het souterrain van appartement [adres 2] . De meerderheid van de VvE besluit dat de lichthof per direct in oorspronkelijke staat wordt hersteld. De begroting voor het herstel in oorspronkelijke (kantonrechter: staat) van de lichthof wordt door de meerderheid van de VvE geaccordeerd. De meerderheid van de VvE heeft besloten dat de kosten van het herstel in oorspronkelijke staat van de muren en het overdekken van de lichthof volledig voor rekening van appartement [adres 2] zijn. Tevens is met meerderheid van de VvE besloten dat met de werkzaamheden van het herstel in oorspronkelijke staat van de lichthof pas wordt aangevangen op het moment dat appartement [adres 2] het bedrag uit de begroting ad. 33.694,48 Euro heeft voldaan. De meerderheid van de VvE besluit dat Appartement [adres 2] het bedrag van de begroting ad. 33.694,48 Euro direct zal moeten voldoen.” Tussen de VvE en [naam 3] en [naam 4] is bij team Handel van deze Rechtbank onder zaaknummer C/13/692298 / HA ZA 20-1100 een procedure aanhangig geweest, die is geëindigd met een schikking. De daartoe door partijen op 2 respectievelijk 9 juni 2022 ondertekende vaststellingsovereenkomst (hierna: de vaststellingsovereenkomst) is gehecht aan het proces-verbaal van niet gehouden mondelinge behandeling van 20 juli 2022, waardoor de minnelijke regeling deel uitmaakt van het proces-verbaal. Partijen zijn daarbij tevens overeengekomen de lopende procedures bij team Kanton onder de zaakkenmerken 9102657 EA VERZ 21-188 EN 9281982 EA VERZ 21-407 te royeren. In de vaststellingsovereenkomst zijn zij -voor zover in deze procedure van belang- het volgende overeengekomen: “(…) 4. Partijen komen overeen dat zij deze balansen en jaarrekeningen ondertekend door alle partijen zullen toevoegen aan deze overeenkomst waarna er door alle partijen binnen een redelijke termijn doch uiterlijk 31 december 2022 aan de daaruit voortvloeiende verplichtingen uitvoering zal worden gegeven, tenzij partijen anders schriftelijk overeenkomen. Zodra uitvoering is gegeven aan de verplichtingen zullen partijen in overleg treden over de partijen genoegzaam bekende kwestie patio en/of lichthof en/of serre. Dit binnen de twee bestaande mogelijkheden: Optie 1 De juridische situatie wordt in overeenstemming gebracht met de feitelijke. Dit betekent dat de vierkante meters van de VvE (zijnde volgens het Kadaster 7,13 vierkante meter voor het binnenhof en/of plus 7,13 vierkante meter voor de extra ontstane ruimte in het souterrain op de grond van de VvE: totaal 14,26 vierkante meter) in eigendom èn tegen betaling aan [naam 3] wordt overgedragen. Dit wordt vastgelegd in een overeenkomst waarbij tevens uitgangspunten (wetenschap ten aanzien van de standpunten van de gemeente over het terugbrengen in oorspronkelijke staat, de verplichting hiertoe alsmede de draagplicht voor deze kosten) alsmede de gemaakte afspraken (prijs en betaling) worden opgenomen. Daarbij wordt door partijen het bestuur gemandateerd om de transactie met [naam 3] tot stand te brengen en daarbij alle benodigde (juridische) handelingen te verrichten. Optie 2 De grond blijft eigendom van de VvE in welk geval de oorspronkelijke situatie dient te worden hersteld. (…)” Bij brief van 15 augustus 2022 heeft de advocaat van de VvE [naam 3] verzocht binnen twee weken een keuze te maken tussen optie 1 of 2. Bij factuur van 17 augustus 2022 heeft de VvE bij [naam 3] een bedrag van € 33.694,48 in rekening gebracht voor ‘bijdrage in kosten herstel muren en lichthof’. Bij brief van 9 september 2022 heeft [verzoeker] , in zijn hoedanigheid van voorzitter, [naam 3] bericht dat, nu [naam 3] niet heeft gereageerd op het verzoek om een keuze te maken tussen optie 1 en optie 2, optie 2 van toepassing is en dat de lichthof/de patio wordt hersteld in oorspronkelijke staat en dat gelet op het besluit dat in de algemene ledenvergadering van 5 januari 2021 is genomen de kosten van herstel voor rekening van [naam 3] zijn. In de ledenvergadering van de VvE van 11 april 2023 zijn met een meerderheid van stemmen de volgende besluiten genomen: Besluit a: “Voorgenomen besluit: Appartement [adres 4] geeft aan. Punt 4 van de vaststellingsovereenkomst wordt vervangen door: De juridische situatie wordt in overeenstemming gebracht met de feitelijke. Dit betekent dat de vierkante meters (7.13 volgens het Kadaster) voor de patio op de bel-etage en de vrijgekomen extra ruimte in het souterrain (eveneens 7.13 vierkante meter) eigendom zal worden van appartement [adres 2] voor 1,- Euro. Er zal geen verder onderzoek plaatsvinden door het bestuur. De splitsingsakte zal conform dit besluit worden aangepast.” “Genomen besluit: de vergadering gaat met een meerderheid van stemmen akkoord met de voorgenomen besluitvorming.” Besluit b:“ Voorgenomen besluit: Appartement [adres 4] stelt het volgende voor. De VVE heeft geen bezwaar als appartement [adres 2] een serre laat bouwen, zoals vergund door de gemeente Amsterdam.

ontvankelijkheid 5. Ingevolge artikel 5:130 BW is een besluit van de VvE vernietigbaar als dit in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is genomen en de vernietiging daarvan binnen een maand wordt verzocht. Onbetwist is gebleven dat het verzoek tot vernietiging van het besluit tijdig is gedaan. [verzoeker] is dan ook ontvankelijk in zijn verzoek. juridisch kader 6. [verzoeker] verzoekt in deze procedure om nietigverklaring dan wel vernietiging van besluiten van de VvE. 7. Op grond van artikel 5:130 BW is de kantonrechter bevoegd te oordelen over een verzoek tot vernietiging van een VvE-besluit. Een verklaring voor recht dat een besluit nietig is, dient in beginsel bij de rechtbank en niet bij de kantonrechter te worden ingediend. In zijn arrest van 10 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1275) heeft de Hoge Raad echter overwogen dat in een verzoekschriftprocedure bij de kantonrechter tot vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE op de voet van artikel 5:130 lid 1 BW in verbinding met artikel 2:15 BW tevens een beroep op de nietigheid van dat besluit aan de orde kan worden gesteld. De kantonrechter kan zich derhalve ook buigen over de vraag of het besluit nietig is en zal dat ook doen. 8. Op grond van artikel 2:14 lid 1 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit. 9. Op grond van artikel 2:15 BW is een besluit van een orgaan van een rechtspersoon, onverminderd het elders in de wet omtrent de mogelijkheid van een vernietiging bepaalde, vernietigbaar wegens (a) strijd met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, (b) strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist of (c) strijd met een reglement. 10. Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt dat een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, zich als zodanig jegens elkaar moeten gedragen naar hetgeen door de redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Een besluit is vernietigbaar indien het naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de voornoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf is of de vergadering van de VvE bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en naar billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Het gaat daarbij om een marginale toetsing van het besluit. 11. Daarbij komt dat de redelijkheid en billijkheid in de relatie tussen vergadering van eigenaars en lid mede ingevuld wordt door het feit dat (ook) het lidmaatschap van een vereniging van eigenaars met zich mee kan brengen dat een minderheid van de leden van die vereniging zich geconfronteerd ziet met een haar onwelgevallig besluit. Die mogelijke confrontatie is inherent aan het democratische karakter van de vereniging. Dat karakter brengt bovendien met zich mee dat de minderheid zich in beginsel, ook al is ze het er niet mee eens, heeft te voegen naar het besluit. Dat neemt niet weg dat bij de belangenafweging door de vergadering van eigenaars daar rekening mee dient te worden gehouden. besluit a 12. [verzoeker] verzoekt nietigverklaring dan wel vernietiging van het besluit tot toedeling van gemeenschappelijke gedeelten (in de vaststellingsovereenkomst aangeduid als ‘de kwestie patio en/of lichthof en/of serre’) aan [naam 3] voor € 1,00 en wijziging van de splitsingsakte. 13. Partijen zijn het erover eens dat de bedoelde vierkante meters gemeenschappelijke gedeelten zijn. 14. Bij de beoordeling van dit verzoek stelt de kantonrechter het volgende voorop. Volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewerking van alle appartementseigenaars. Vaststaat dat het besluit tot wijziging van de splitsingsakte is genomen met 4 stemmen voor en 1 stem tegen. Lid 2 van artikel 5:139 BW bepaalt in de eerste volzin dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier vijfden van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. In het arrest van 24 februari 2023 (ECLI:NL:HR:2023:286) heeft de Hoge Raad echter – samengevat – geoordeeld dat een wijziging van de akte van splitsing die inhoudt dat een gemeenschappelijk gedeelte in een appartementencomplex wordt toegedeeld aan een van de appartementseigenaars, slechts volgens de hoofdregel van artikel 5:139 lid 1 BW, en dus met medewerking van alle appartementseigenaars, kan worden geëffectueerd, zo nodig met machtiging van de kantonrechter (artikel 5:140 BW). 15. Levering van de gemeenschappelijke gedeelten aan [naam 3] vereist derhalve een wijziging van de akte van splitsing die slechts volgens de hoofdregel van art. 5:139 lid 1 BW kan worden geëffectueerd, dus met de medewerking van alle appartementseigenaars (en toestemming van de eventueel beperkt gerechtigden: art. 5:139 lid 3 BW). Nu [verzoeker] heeft tegengestemd is er geen sprake van medewerking van alle appartementseigenaars. 16. De kantonrechter zal het besluit dan ook nietig verklaren. Een nietig besluit kan niet ook nog eens worden vernietigd, zodat de kantonrechter niet toekomt aan de beoordeling van de vraag of het besluit (ook) in strijd met de redelijkheid en billijkheid is genomen. 17. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat partijen op grond van de vaststellingsovereenkomst opnieuw in overleg zullen moeten treden. Nu gebleken is dat zij niet tot overeenstemming kunnen komen over het door [naam 3] aan de VvE te betalen bedrag geeft de kantonrechter partijen in overweging daarover gezamenlijk een deskundige te raadplegen of een mediaton te starten. Daarbij dient de VvE zich te realiseren dat een symbolisch bedrag van € 1,00 geen recht doet aan de situatie. [verzoeker] dient zich echter ook te realiseren dat het uitgangspunt voor het bepalen van de vergoeding die door [naam 3] zal moeten worden betaald aan de VvE de waarde is die wordt onttrokken, dat wil zeggen de waarde die de betreffende gemeenschappelijke gedeelten hadden voor de gezamenlijke eigenaars. Die waarde is niet gelijk aan de m2-prijs die [naam 3] zal krijgen bij de verkoop van zijn appartement. besluit b 18. Partijen zijn het er allereerst niet over eens of de VvE toestemming heeft verleend voor de bouw van de serre. De VvE voert aan dat de toestemming bij dit besluit is verleend, nu de tekst luidt: “De VVE heeft geen bezwaar als appartement [adres 2] een serre laat bouwen, zoals vergund door de gemeente Amsterdam”. Alhoewel het wenselijk was geweest dat de toestemming explicieter was vermeld, zal de kantonrechter er -anders dan [verzoeker] - van uitgaan dat met dit besluit is bedoeld (alsnog) de gewenste toestemming voor de bouw van de serre te verlenen. Dat er in de ledenvergadering van 22 oktober 2018 geen toestemming is gegeven doet daar niet aan af. In een volgende vergadering kan immers alsnog toestemming worden verleend. 19. Vervolgens zijn partijen verdeeld over het antwoord op de vraag of de grond waarop de serre zal worden gebouwd gemeenschappelijk is of niet. De VvE heeft aangevoerd dat de serre zal worden geplaatst ‘op het patio waar geen andere bewoner toegang toe heeft’ en dat het dus geen gemeenschappelijke ruimte is. Deze redenering gaat mank en zal niet worden gevolgd. Nu de VvE niet aan de hand van de splitsingstekening heeft onderbouwd dat de serre niet op gemeenschappelijke grond zal worden gebouwd, is het verweer onvoldoende onderbouwd en zal ervan worden uitgegaan dat dit wel het geval is. Het besluit kan niet in stand blijven. Immers, als gebouwd wordt op gemeenschappelijke grond zal sprake zijn van een wijziging in de goederenrechtelijke situatie en dient de akte van splitsing te worden gewijzigd. Daar is geen besluit over genomen. 20.

De kantonrechter: verklaart de hierboven genoemde besluiten a en b van de vergadering van de VvE van 11 april 2023 nietig; compenseert de proceskosten in die zin dat elk der partijen de eigen kosten draagt; wijst het meer of anders verzochte af. Deze beschikking is gegeven door mr. E. Pennink, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 november 2023 in tegenwoordigheid van mr. B.A. Terwee, griffier.