ECLI:NL:RBAMS:2023:4336

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 10090315 CV EXPL 22-11636 vonnis van: 18 juli 2023 fno.: 33806 vonnis van de kantonrechter I n z a k e de stichting Woonstichting Lieven De Key gevestigd te Amsterdam eiseres in conventie, verweerster in reconventie nader te noemen: Lieven De Key gemachtigde: mr. L.F. Birnie t e g e n 1. [gedaagde 1] 2. [gedaagde 2] beiden wonende te Amsterdam gedaagden in conventie, eisers in reconventie hierna te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , tezamen nader te noemen: [gedaagden] gemachtigde: mr. E. Swart

- dagvaarding van 2 september 2022 met producties;- antwoord/eis in reconventie met producties;- instructievonnis;- dagbepaling mondelinge behandeling. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 juni 2023. Lieven de Key is vertegenwoordigd door [naam] (gebiedsbeheerder bedrijfs onroerend goed), vergezeld door de gemachtigde. Voor [gedaagden] is [gedaagde 2] verschenen, vergezeld door de gemachtigde. Lieven De Key heeft een conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijzigen eis met nadere producties ingediend. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. De zaak is aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen om een schikking te beproeven. Lieven de Key heeft vervolgens meegedeeld dat geen schikking is bereikt en om vonnis gevraagd. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. GRONDEN VAN DE BESLISSING

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast. 1.1. Tussen de rechtsvoorgangster van Lieven de Key en Twin Film/Kinderfilmotheek is met ingang van 1 juni 1988 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de bedrijfsruimte met aan- en toebehoren aan de [adres] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst draagt als titel “HUUROVEREENKOMST (bedrijfsruimte)” en is ondertekend op 1 september 1989. Het gehuurde is volgens de huurovereenkomst bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor de uitoefening van het verhuren van kinderfilms. 1.2. In de huurovereenkomst is, voor zover relevant, het volgende bepaald: “Artikel 5: verplichtingen van de huurder 5.1. Huurder verplicht zich de bedrijfsruimte waarin begrepen alle aan- en toebehoren overeenkomstig de bestemming te gebruiken en deze bestemming niet te veranderen. (…) Artikel 9: aansprakelijkheid 9.1. Behalve indien de korporatie nalatig is geweest, is zij niet aansprakelijk voor schade, ontstaan aan de persoon van huurder en de door hem tot het gehuurde toegelaten persoenen, danwel aan zaken die hen toebehoren, als gevolg van het geheel of gedeeltelijk teniet gaan van de bedrijfsruimte, alsmede als gevolg van gebreken aan de bedrijfsruimte (…). 9.2. Huurder kan van de korporatie geen vergoeding eisen wegens verminderd huurgenot tengevolge van gebreken aan de bedrijfsruimte (…), behalve wanneer de korportatie ernstige nalatigheid kan worden verweten.” 1.3. Op 28 mei 2002 is in een allonge bij de huurovereenkomst overeengekomen dat het huurder is toegestaan maximaal 39% van het gehuurde te gebruiken als woning. Daarbij is overeengekomen dat het juridisch regime zoals van toepassing op kantoor en/of opslagruimte van toepassing is en blijft. De allonge is namens Twin Film ondertekend door [gedaagde 1] , als eigenaar van de eenmanszaak Twin Film. 1.4. [gedaagde 2] is met ingang van 4 december 2002 ingeschreven op het adres van het gehuurde. 1.5. De huurprijs bedraagt thans € 2.299,16 per maand. 1.6. Op 6 september 2019 is in het handelsregister van de Kamer van Koophandel geregistreerd dat de onderneming Twin Film is opgeheven met ingang van 1 juni 2018. 1.7. In een e-mail van [gedaagde 2] aan Lieven de Key van 29 juli 2021 is het volgende vermeld: “Zoals u weet woon ik sinds jaren samen met mijn vader de heer [gedaagde 1] aan de [adres] . Wij hebben in deze tijd een gemeenschappelijke huishouding gevoerd en onze financiële lasten gedeeld. Bekend bij De Key is dat de huur voor het van u gehuurde direct van mijn rekening wordt overgemaakt en dat tevens de correspondentie via mij verloopt. Er heeft zich zeer recent een nare situatie voorgedaan; mijn vader is opgenomen in het [naam tehuis] en wordt daar verzorgd. Ik ben coach en wil mijn coachingsactiviteiten verder gaan uitbreiden op dit adres, onder de naam [gedaagde 2] Coaching & Consulting (…). Om bovenstaande redenen wil ik graag het huurcontract overnemen en op mijn naam laten zetten. (…)” 1.8. In een e-mail van Lieven de Key aan [gedaagde 2] van 22 oktober 2021 is het volgende vermeld: “U heeft ons verzocht om de huurovereenkomst die wij hebben met het – in 2018 opgeheven – bedrijf van uw vader, Twin Film, over te nemen. Uw vader is opgenomen in het [naam tehuis] en u heeft ons medegedeeld dat hij hoogstwaarschijnlijk niet zal terugkeren op de bedrijfsruimte en de daaraan gekoppelde woning. U wenst op het adres te wonen en consulting werkzaamheden uit te oefenen onder de naam [gedaagde 2] Coaching & Consulting. De Key wil niet akkoord gaan met het overdragen van de huurovereenkomst op uw naam of op naam van uw bedrijf. De huurovereenkomst is niet overdraagbaar van vader op dochter en De Key wenst de bedrijfsruimte en de daaraan gekoppelde woning weer tot haar beschikking te krijgen omdat uw vader (zowel als persoon als zijn bedrijf) geen gebruik meer maakt van het gehuurde. Graag gaan wij met u, mede als vertegenwoordiger van uw vader, in gesprek om in goed overleg (op termijn) tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. (…)” 1.9. Bij brief van 27 januari 2022 heeft Lieven de Key de huurovereenkomst met [gedaagde 1] (Twin Film/Kinderfilmotheek) opgezegd tegen 1 februari 2023 en hem tevens tegen deze datum de ontruiming aangezegd. Een kopie van deze brief is ook aan [gedaagde 2] gestuurd. Er is geen verzoek als bedoeld in artikel; 7:230a BW ingediend. 1.10. Op 28 april 2022 is door het CIZ een indicatie afgegeven voor [gedaagde 1] om als gevolg dementie voor onbepaalde tijd in het [naam tehuis] te verblijven. Vordering en verweer In conventie 2. Lieven De Key vordert, na wijziging van eis, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: jegens [gedaagde 2] primair 2.1. een verklaring voor recht dat [gedaagde 2] geen zelfstandig huurrecht toekomt en als één van ‘de zijnen’ kan worden ontruimd op grond van een ontruimingstitel jegens [gedaagde 1] ; subsidiair 2.2. de huurovereenkomst voor het gehuurde te ontbinden of voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst op 31 januari 2023 eindigt of het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt; 2.3. [gedaagde 2] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot oplevering van het gehuurde aan De Key binnen twee weken na vonnis, geheel ontruimd (met medeneming van al het hare en de haren en met achterlating van al hetgeen aan Lieven de Key toebehoort), vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt, onder afgifte van alle sleutels en conform de opleveringsverplichting die volgt uit de huurovereenkomst; 2.4. [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling aan Lieven de Key van een bedrag gelijk aan de huurprijs (thans € 2.299,16) voor elke maand (een gedeelte van een maand daaronder begrepen) tot en met de maand waarin het gehuurde ontruimd wordt; 2.5. primair en subsidiair: met veroordeling van [gedaagde 2] in de proceskosten; jegens [gedaagde 1] 2.6. de huurovereenkomst voor het gehuurde te ontbinden of voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst op 31 januari 2023 eindigt of het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt; 2.7. [gedaagde 1] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde en tot oplevering van het gehuurde aan De Key binnen twee weken na vonnis, geheel ontruimd (met medeneming van al het zijne en de zijnen en met achterlating van al hetgeen aan Lieven de Key toebehoort), vrij van gebruik en gebruiksrechten, behoorlijk schoongemaakt, onder afgifte van alle sleutels en conform de opleveringsverplichting die volgt uit de huurovereenkomst; 2.8. [gedaagde 1] te veroordelen tot betaling aan De Key van een bedrag gelijk aan de huurprijs (thans € 2.299,16) voor elke maand (een gedeelte van een maand daaronder begrepen) tot en met de maand waarin het gehuurde ontruimd wordt; 2.9. veroordeling van [gedaagde 1] in de proceskosten. 3. Lieven de Key legt aan haar vordering ten grondslag dat er tussen partijen sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot een artikel 7:230a-bedrijfsruimte en dat zij deze huurovereenkomst heeft opgezegd in haar brief van 27 januari 2022.

In conventie Stichting geen partij 9. Naar aanleiding van het verweer van [gedaagden] dat de huurovereenkomst niet is aangegaan met [gedaagde 1] , maar met de stichting, heeft Lieven de Key gemotiveerd gesteld dat [gedaagde 1] huurder was van het gehuurde. De huurovereenkomst en de allonge staan allebei op naam van Twin Film, de eenmanszaak van [gedaagde 1] die met [gedaagde 1] moet worden vereenzelvigd. Verder is de allonge bij de huurovereenkomst niet door de stichting, maar door [gedaagde 1] ondertekend. De naam van de stichting komt in de huurovereenkomst noch in de allonge voor en de huur is niet betaald door de stichting maar door Twin Film. Dit is vervolgens door [gedaagden] niet weersproken, zodat aan dit verweer van [gedaagden] voorbij wordt gegaan. Gemengde huurovereenkomst 10. In de huurovereenkomst die partijen hebben gesloten staat dat het gehuurde een bedrijfsruimte is. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte voor de uitoefening van het verhuren van kinderfilms. Daarnaast is het [gedaagde 1] op grond van de allonge bij de huurovereenkomst toegestaan maximaal 39% van het gehuurde te gebruiken als woning. 11. De kantonrechter is van oordeel dat het hier gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a Burgerlijk Wetboek (BW), namelijk: een gebouwde onroerende zaak die niet is een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Daarnaast is een gedeelte van het gehuurde bestemd als woonruimte. Het gaat in deze zaak dus om een gemengde huurovereenkomst. 12. Voor de huur van woonruimte en de huur van 230a-bedrijfsruimte gelden verschillende, overwegend dwingendrechtelijke regels. Lieven de Key stelt zich op het standpunt dat het huurregime dat geldt voor de bedrijfsruimte ook op de woonruimte van toepassing is. [gedaagden] stelt dat het huurregime voor woonruimte van toepassing is dan wel dat splitsing mogelijk is. 13. Gemengde huurovereenkomsten vallen onder artikel 6:215 BW. Dit artikel brengt met zich dat de bepalingen van de twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten cumulatief van toepassing zijn, tenzij deze bepalingen niet verenigbaar zijn of de strekking daarvan in verband met de aard van de overeenkomst zich tegen toepassing verzet. Uitgangspunt is dus het toepassen van de regels van de twee of meer door de wet geregelde bijzondere overeenkomsten. In dit geval is cumulatie van de verschillende, toepasselijke en overwegend dwingendrechtelijke bepalingen van de afzonderlijke huurregimes (woonruimte en 230a-bedrijfsruimte) echter niet goed mogelijk. Beoordeeld moet daarom worden of splitsing van de gemengde huurovereenkomst mogelijk is. Splitsing niet mogelijk 14. Voor de beantwoording van de vraag of in een geval als hier, waarin partijen een gemengde huurovereenkomst hebben gesloten die betrekking heeft op zowel woonruimte als 230a-bedrijfsruimte, splitsing van de overeenkomst mogelijk is in afzonderlijke huurovereenkomsten voor de verschillende categorieën ruimten, dient de rechter acht te slaan op alle omstandigheden van het geval, waaronder het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder (HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737). 15. Beoordeeld moet dus worden of, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van de zaak voor ogen stond, splitsing aan de hand van het feitelijk gebruik van de afzonderlijke ruimtes (bedrijfsruimte en woonruimte) mogelijk is. De kantonrechter is van oordeel dat dit hier niet het geval is en overweegt daarover het volgende. 16. Bij de ondertekening van de huurovereenkomst op 1 september 1989 stond het gebruik als bedrijfsruimte centraal. De huurovereenkomst is door partijen betiteld als bedrijfsruimte en [gedaagde 1] is de huurovereenkomst aangegaan onder de handelsnaam van zijn eenmanszaak Twin Film. Op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst werd het gehuurde al ruim een jaar, met ingang van 1 juni 1988, door Twin Film gebruikt als bedrijfsruimte volgens de bestemming, namelijk het verhuren van kinderfilms. 17. Op grond van de allonge bij de huurovereenkomst is het huurder weliswaar toegestaan maximaal 39% van het gehuurde te gebruiken als woning, maar in de allonge zijn partijen expliciet overeengekomen dat de huurovereenkomst met betrekking tot de casco bedrijfsruimte wordt verlengd en dat het juridisch regime zoals van toepassing op kantoor en/of opslagruimte van toepassing is en blijft. 18. Vast staat dat de onderneming Twin Film is opgeheven met ingang van 1 juni 2018. Op grond van de allonge bij de huurovereenkomst mag maximaal 39% van het gehuurde worden gebruikt als woning, zodat er in overwegende mate sprake is van bedrijfsruimte. [gedaagde 2] bewoont met haar zesjarige dochter de eerste verdieping en de bedrijfsruimte op de begane grond wordt gebruikt als opslag van het filmarchief van [gedaagde 1] . De eerste verdieping heeft geen zelfstandige opgang. [gedaagde 2] stelt dat zij vanaf 4 december 2002 met [gedaagde 1] een gezamenlijke huishouding in het gehuurde heeft gevoerd, maar dat is door Lieven de Key gemotiveerd betwist en vervolgens door [gedaagde 2] onvoldoende concreet onderbouwd. Uit het indicatiebesluit van 28 april 2022 blijkt in ieder geval dat [gedaagde 1] al geruime tijd niet meer in het gehuurde woont. 19. Gelet op dit alles is een splitsing van het gehuurde, waarbij op het onderdeel woonruimte het woonruimteregime van toepassing is en op het onderdeel bedrijfsruimte het huurregime van 230a-bedrijfsruimte van toepassing is, niet mogelijk. Welk huurregime? 20. Omdat splitsing niet mogelijk is, moet de vraag worden beantwoord welk huurregime van toepassing is op de gemengde huurovereenkomst. Bij samenloop van woonruimte en 230a-bedrijfsruimte moet het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte worden aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, bij welke afweging in het bijzonder betekenis toekomt aan het vloeroppervlak en het aantal vertrekken. 21. Zoals hierboven al is overwogen, hebben partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst gebruik van het gehuurde als bedrijfsruimte beoogd en is de begane grond ook thans nog in gebruik als bedrijfsruimte ten behoeve van de opslag van het filmarchief van [gedaagde 1] . Dat het gehuurde op grond van de allonge bij de huurovereenkomst voor een ondergeschikt deel een woonbestemming heeft gekregen, betekent niet dat het huurregime van artikel 7:230a BW niet meer van toepassing is. Van medehuurderschap van woonruimte als bedoeld in artikel 7:267 BW kan dan ook geen sprake zijn. [gedaagde 2] heeft geen zelfstandig huurrecht met betrekking tot het gehuurde en is niet meer gerechtigd in het gehuurde te verblijven. Opzegging leidt tot einde huurovereenkomst en toewijzing ontruiming 22. In haar brief van 27 januari 2022 heeft Lieven de Key de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar opgezegd tegen 1 januari 2023. Vast staat dat deze opzegbrief [gedaagden] heeft bereikt en dat daarmee de huurovereenkomst in beginsel is geëindigd. Een huurder die een 230a-bedrijfsruimte huurt, geniet alleen ontruimingsbescherming en geen huurbescherming. Hierdoor vindt er geen belangenafweging plaats in het kader van de opzegging van de huurovereenkomst. Vast staat voorts dat [gedaagden] niet tijdig een verzoek heeft ingediend om verlenging van de ontruimingstermijn op grond van artikel 7:230a lid 1 BW.

De kantonrechter: In conventie: verklaart voor recht dat [gedaagde 2] geen zelfstandig huurrecht toekomt; verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak aan de [adres] met ingang van 1 februari 2023 is geëindigd; veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om deze onroerende zaak met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagden] bevindt, binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van Lieven de Key te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde; veroordeelt [gedaagden] om tegen bewijs van kwijting te betalen aan Lieven de Key € 2.299,16 per maand vanaf 1 februari 2023 tot en met het eind van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden; veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Lieven De Key begroot op:exploot € 125,03salaris € 398,00griffierecht € 128,00 -----------------totaal € 651,03voor zover van toepassing, inclusief btw; In reconventie wijst de vorderingen af; veroordeelt [gedaagden] in de kosten van het geding aan de zijde van Lieven De Key gevallen, tot heden begroot op € 199,00 aan salaris van de gemachtigde, voor zover van toepassing, inclusief btw; in conventie en reconventie verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. van der Molen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2023 in tegenwoordigheid van mr. S.M.P. Mulder, griffier.