ECLI:NL:RBAMS:2021:1269

RECHTBANK AMSTERDAM Afdeling privaatrecht zaaknummer: 8759904 EA VERZ 20-684 beschikking van: 14 januari 2021 func.: 33806 beschikking van de kantonrechter I n z a k e 1. [verzoeker 1] 2. [verzoeker 2] beiden wonende te [woonplaats] verzoekers hierna te noemen [verzoeker 1] en [verzoeker 2] , tezamen nader te noemen: [verzoekers] gemachtigde: mr. P.W.O. Birnie t e g e n de vereniging [verweerder] gevestigd te [vestigingsplaats] verweerder nader te noemen: de [verweerder] gemachtigde: [naam 1] en [belanghebbende] wonende te [woonplaats] belanghebbende nader te noemen: [belanghebbende] procederend in persoon [verzoekers] heeft op 11 september 2020 een verzoekschrift met producties ingediend strekkend tot vernietiging dan wel nietigverklaring van een besluit van de [verweerder] en vervangende machtiging als na te melden. De [verweerder] heeft een verweerschrift ingediend. [belanghebbende] heeft een zienswijze met producties ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 november 2020 met een descente ter plaatse. [verzoeker 2] is verschenen namens [verzoekers] , vergezeld door de gemachtigde. De [verweerder] is vertegenwoordigd door haar voorzitter [naam 1] (nader te noemen: [naam 1] ). [belanghebbende] was aanwezig als belanghebbende. Partijen hebben de zaak nader toegelicht, de gemachtigde van [verzoekers] aan de hand van een overgelegde pleitnota, en [belanghebbende] heeft opmerkingen gemaakt. Daarna is beschikking bepaald op heden. GRONDEN VAN DE BESLISSING 1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast: 1.1. Het gebouw aan de [adres] is gesplitst in appartementsrechten bij de splitsingsakte van 10 juli 1996. In de akte van splitsing is het modelreglement van 2 januari 1992 van toepassing verklaard. 1.2. Het gebouw bestaat uit twee panden met een gemeenschappelijk trappenhuis en is gesplitst in zeven appartementsrechten. De eigenaren van die appartementsrechten vormen samen de [verweerder] . 1.3. [naam eigenaar 1] , [naam eigenaar 2] en [naam eigenaar 3] zijn eigenaar van de appartementsrechten van de bedrijfsruimte op de begane grond van de [adres bedrijfsruimte] . [verzoekers] is eigenaar van de appartementsrechten van de woningen aan de [woningen 1] . [naam 1] is eigenaar van het appartementsrecht van de woning aan de [woning] . [belanghebbende] is eigenaar van de appartementsrechten van de woningen aan de [woningen 2] . 1.4. De woningen B, D en E bevinden zich boven elkaar in hetzelfde pand, waarin zich ook het trappenhuis bevindt. De woningen A en C bevinden zich boven elkaar in het naastgelegen pand. De woning A komt uit op hetzelfde trappenhuis. 1.5. Het trappenhuis wordt ingevolge artikel 9 lid 1 sub a van het modelreglement tot het gemeenschappelijk gedeelte gerekend. Ingevolge het tweede lid is het een eigenaar zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten. 1.6. Bij e-mail van 23 september 2019 heeft [belanghebbende] aan [verzoekers] bericht dat zij in verband met de aankoop van woning E een verbinding wil maken door (tijdelijke en zonder wijziging van de constructie) afsluiting van het laatste stuk trappenhuis om te voorkomen dat zij steeds met sleutels van voordeur naar voordeur zou moeten gaan. Op het schuin aflopende stukje tussen de beide trapleuningen (schuin aflopend van hoogte E naar hoogte D) zal een glazen plaat komen zodat lichtinval behouden blijft. 1.7. Bij e-mail van 23 september 2019 heeft [verzoekers] aan [belanghebbende] bericht dat zij bedenkingen heeft bij voorgestelde aanpassing van het trappenhuis en dat zij daarover afspraken wil maken. 1.8. Bij e-mail van 3 oktober 2019 heeft [belanghebbende] aan [verzoekers] bericht dat er constructief niets verandert, maar dat het gaat om een tijdelijk wandje voor de laatste twee trappetjes en een tijdelijke sparing in een niet dragende wand in de woonkamer van woning D. 1.9. Bij e-mail van 3 oktober 2019 heeft [verzoekers] aan [belanghebbende] bericht dat zij geen beeld krijgt van de gegeven beschrijving. Zonder toestemming is het niet toegestaan om iets te bouwen in de gezamenlijke ruimte en het is niet geoorloofd om een gedeelte van de gezamenlijke ruimte af te schermen voor privé gebruik; daarvoor is wijziging van de splitsingsakte nodig, aldus [verzoekers] 1.10. Bij e-mail van 7 oktober 2019 aan [verzoekers] heeft [belanghebbende] haar standpunt herhaald dat constructief niets verandert en dat het om een tijdelijke maatregel gaat, zodat wijziging van de splitsingsakte niet nodig is. Volgens [belanghebbende] betreft de benodigde toestemming van de [verweerder] een gewone meerderheid, die haar (informeel) is gegeven. 1.11. Bij e-mail van 14 oktober 2019 aan [belanghebbende] heeft [verzoekers] bericht dat ondanks het redelijke verzoek om inzien van de plannen en zonder het beleggen van een vergadering [belanghebbende] is begonnen met de uitvoering en dat deze gang van zaken onacceptabel is als persoon en als buurman. [belanghebbende] wordt verzocht de gang weer in de oorspronkelijke staat te brengen. 1.12. Bij e-mail van 17 oktober 2019 heeft [belanghebbende] aan [verzoekers] bericht dat zij niet verplicht is de aanpassing terug te draaien en dat zij open staat voor een gesprek om de kou uit de lucht te halen. 1.13. In een e-mail van [naam 2] aan [belanghebbende] van 17 juni 2020 is het volgende vermeld: Bij deze bevestig ik u dat wij de nieuw geplaatste wand neer hebben gezet 60 minuten brandwerend conform bouw- en brandvoorschriften. Tevens is er door een 60 minuten gelaagd glazen paneel geplaatst tussen de trappen sparing in. Er zijn geen constructieve aanpassingen gedaan in en aan het pand en geen aanpassingen aan andere bestaande onderdelen. De sparing is brandwerend afgewerkt en op u verzoek en verantwoording geplaatst. Met vriendelijke groet, [naam 2] Projectleider 1.14. In een e-mail van [naam 3] aan [belanghebbende] van 18 juni 2020 is het volgende vermeld: Geachte mevrouw [belanghebbende] , Wij hebben onderstaande bericht in goede orde ontvangen. De aangebrachte verbeteringen hebben geen invloed op de dekking van opstalverzekering. (…) Met vriendelijke groet, [naam 3] | Accountbeheerder (…) Aon 1.15. In een memo van [belanghebbende] ten behoeve van vergadering van de [verweerder] op 14 augustus 2020 is het volgende vermeld: Eind augustus 2019 werd ik eigenaar van 99E. Sindsdien bewoon ik de bovenste twee appartementen en maak alleen ik gebruik van de laatste drie trappen in het trappenhuis. Om te voorkomen dat ik steeds van gesloten voordeur naar gesloten voordeur zou moeten bij elke gang van D naar E en andersom en voorts om een constructieve ingreep te voorkomen heb ik in aan alle [verweerder] -leden gevraagd of zij akkoord zouden kunnen gaan met de volgende, tijdelijke voorziening in het deel van het trappenhuis dat alleen door mij wordt gebruikt: een wandje op het bordes van D vóór de laatste twee trappen naar E en een sparing in een niet dragende wand van D, die toegang biedt aan genoemde laatste twee trappen. Na toezegging dat die conform bouw- en brandvoorschriften zou worden uitgevoerd (voor mij een vanzelfsprekendheid) heb ik dit akkoord gekregen, behalve van de eigenaren van A en C. Omdat de meerderheid akkoord was (vijf van de zeven stemmen) heb ik de voorziening laten uitvoeren. [verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn het daar niet mee eens en daarom staat dit punt op de agenda. (…) Formalisering besluit: op 27 september 2019 had ik toestemming van alle eigenaren behalve van [verzoeker 1] en [verzoeker 2] . Daarmee was toestemming gegeven door vijf van de zeven stemmen. Op dat moment heeft niemand zich gerealiseerd dat waar dit besluit tijdens een [verweerder] vergadering met gewone meerderheid kan worden genomen, dit buiten zo’n vergadering unaniem moet zijn. Dit gebrek kan tijdens de vergadering van 14/8/20 worden hersteld. 1.16. Op 14 augustus 2020 heeft een ledenvergadering van de [verweerder] plaatsgevonden. Op de agenda stond onder meer (onder agendapunt 6.)“Formalisering toestemming tijdelijke voorziening trappenhuis * Besluitvorming tijdelijke voorziening trappenhuis. Zie bijlage”. 1.17. In de notulen van de vergadering is onder meer het volgende vermeld: 6. Formalisering toestemming tijdelijke voorziening trappenhuis (…) Het merendeel van de leden is akkoord en daarvan uitgaande was de eigenaar in de veronderstelling dat de voorziening gerealiseerd kon worden. Echter bij een schriftelijk akkoord dient er een unaniem akkoord te zijn, waardoor er officieel geen akkoord is voor de inmiddels gerealiseerde voorziening. De eigenaren van de appartementen 97A en 97C accepteren de in hun ogen illegale aanpassing in het trappenhuis niet. Ze voelen zich, door de geplaatste wand, in hun woongenot aangetast en zijn van mening doordat ze geen gebruik meer kunnen maken van de laatste twee trappen, er een gedeelte van de gemeenschappelijke ruimte is weggenomen en dat door het plaatsen van de wand, de lichtinval in het trappenhuis is verminderd, waardoor de ruimte een kleiner benauwend gevoel geeft. De eigenaar van de betreffende appartementen 99-D en E biedt haar excuus aan dat ze inmiddels de wand in het trappenhuis gerealiseerd heeft, omdat ze in de veronderstelling was, dat dit bij een meerderheid van stemmen akkoord is en geeft aan dat bij verkoop van één van de appartementen of van beide, het trappenhuis in oude staat wordt teruggebracht. De eigenaren van 97-A en C eisen in eerste instantie, dat het trappenhuis in oude staat wordt teruggebracht, maar als hiervoor in de vorm van een boete een dusdanig bedrag aan de [verweerder] betaald wordt, waarmee het trappenhuis opgeknapt kan worden, ze mogelijk akkoord gaan met de situatie. * Besluitvorming tijdelijke voorziening trappenhuis Op de vraag aan de leden of de tijdelijk voorziening ongedaan moet worden gemaakt en het trappenhuis in oude staat teruggebracht dient te worden, geven (bij een Quorum van 100%), vijf van de zeven stemmen aan geen probleem te hebben met de tijdelijke voorziening in het trappenhuis en gaan akkoord met de huidige situatie en twee stemmen willen dat het trappenhuis in oude staat wordt teruggebracht of dat het wordt beboet. Verzoek 2. [verzoekers] verzoekt de kantonrechter om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren beschikking: primaira. het besluit van de [verweerder] van 14 augustus 2020 ter zake het in gebruik nemen van een deel van de gemeenschappelijke ruimte nietig te verklaren; subsidiair b. het besluit van de [verweerder] van 14 augustus 2020 ter zake van het in gebruik nemen van een deel van de gemeenschappelijke ruimte te vernietigen; primair en subsidiairc. een vervangende machtiging te geven om zelf de situatie in oude staat te herstellen met een veroordeling van [belanghebbende] in de kosten hiervan; d. [belanghebbende] en de [verweerder] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten. 3. [verzoekers] stelt hiertoe dat het verzoek ziet op de nietig verklaring dan wel vernietiging van het besluit van de [verweerder] tot “formalisering toestemming tijdelijke voorziening trappenhuis”. Door de voorziening wordt een gedeelte van het gemeenschappelijke trappenhuis binnen de begrenzing van het privégedeelte van [belanghebbende] getrokken. Hierdoor is sprake is van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie waarvoor wijziging van de splitsingsakte nodig is. Nu geen toestemming van alle eigenaren is verkregen, is het besluit nietig. 3. Het besluit is vernietigbaar, omdat het in strijd met de redelijkheid en billijkheid tot stand is gekomen. Er zijn immers geen afspraken gemaakt over onderhoudskosten en aansprakelijkheid ten aanzien van het gewijzigde gemeenschappelijke gedeelte. De doorgang vanuit woning D naar het trappenhuis voldoet mogelijk niet aan de eisen op grond van het Bouwbesluit. De voorziening heeft volgens [verzoekers] een negatief effect op de beleving van de hal en doet de hal beklemmend lijken. Verweer 4. De [verweerder] verweert zich tegen het verzoek en voert hiertoe aan dat geen sprake is van een wijziging van de goederenrechtelijke situatie, omdat de voorziening tijdelijk is en geen verandering brengt in de eigendomsverhouding. Er is daarom geen wijziging van de splitsingsakte nodig. Het besluit kon worden genomen met een gewone meerderheid van stemmen en is dus niet nietig. 5. Het besluit is evenmin vernietigbaar wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. De voorziening bevindt zich op een etage boven het bovenste appartement van [verzoekers] Zij heeft alleen zicht op de voorziening als zij haar appartement verlaat en omhoog kijkt. [belanghebbende] heeft een gerechtvaardigd woonbelang, terwijl de voorziening van tijdelijke aard is en conform bouw- en brandvoorschriften uitgevoerd. 6. [belanghebbende] voert aan dat sprake is van twee zelfstandige appartementen met ieder een eigen voordeur. De gekozen voorziening is niet constructief en eenvoudig te herstellen. Bij verkoop van de woning 99D en/of 99E zal [belanghebbende] de voorziening ongedaan maken. De laatste twee trappen van 99D naar 99Ee zijn geen vluchtweg en bieden geen toegang tot het dak. De voorziening heeft geen gevolgen voor de goederenrechtelijke situatie. Gelet op de aard en de tijdelijkheid van de voorziening is een wijziging van de splitsingsakte niet aan de orde. De [verweerder] heeft het besluit in redelijkheid kunnen nemen. Inleiding 7. De kantonrechter stelt bij de beoordeling van het verzoek voorop dat een besluit van de algemene ledenvergadering van een vereniging van eigenaars nietig is, wanneer het (voor zover in deze zaak van belang) strijdig is met de wet, statuten en/of akte van splitsing, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:14 BW in verbinding met artikel 5:129 BW). Een besluit van de algemene leden vergadering van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar wanneer het strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, dan wel met de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:15 BW in verbinding met artikel 5:130 BW). Een rechtspersoon en degene die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, moeten zich als zodanig jegens elkaar gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd (artikel 2:8 BW). Of een besluit wat betreft de totstandkoming daarvan strijdig is met de redelijkheid en billijkheid wordt door de rechter integraal getoetst. Wat betreft de inhoud van het besluit is de toetsingsmaatstaf of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Vernietiging kan worden verzocht door een ieder die een redelijk belang heeft bij naleving van de verplichting die niet is nagekomen. 8. De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het besluit nietig dan wel vernietigbaar is, rusten op [verzoekers] Nietigheid 9. Met haar stelling dat de voorziening mogelijk in strijd met het Bouwbesluit tot stand is gekomen, heeft [verzoekers] een beroep willen doen op nietigheid wegens strijd met de wet, namelijk met het Bouwbesluit (artikel 2:14 lid 1 BW). Een mogelijke strijd met het Bouwbesluit kan echter niet meebrengen dat het besluit nietig is. Het Bouwbesluit is geen wet in formele zin binnen de context van Boek 2 BW, maar betreft een publiekrechtelijk stelsel van regels met betrekking tot bouwwerken die door het bevoegd gezag worden gehandhaafd. Het Bouwbesluit heeft niet de strekking de geldigheid van het besluit aan te tasten (zie de beschikking van het gerechtshof Amsterdam van 1 december 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:5079). 10. [verzoekers] voert aan dat door de voorziening een inbreuk wordt gemaakt op haar mede-eigendomsrecht. Een gedeelte van het gemeenschappelijke trappenhuis wordt binnen de begrenzing van het privégedeelte van [belanghebbende] getrokken en dit leidt tot wijziging van de goederenrechtelijke situatie van de twee appartementen D en E. Voor een zodanige wijziging is daarom de medewerking van alle appartementseigenaars vereist, aldus [verzoekers] 11. De kantonrechter overweegt dat in geval van een verandering in de constructie of de omgrenzing van een appartement een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening niet altijd is vereist. Dat is pas nodig, indien er in de constructie of de omgrenzing van het appartement een verandering wordt aangebracht die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie. Het gaat erom dat de akte van splitsing een juist beeld geeft van de omvang van de rechten (en verplichtingen) van de appartementsgerechtigden. Daaruit volgt dat alleen feiten die voor de goederenrechtelijke toestand van een appartement van belang zijn, tot wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening kunnen noodzaken (zie het arrest van de Hoge Raad van 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405). 12. In dit geval zijn door de aanpassing de laatste twee trappen, die oorspronkelijk voor alle appartementseigenaren toegankelijk waren, aan [belanghebbende] in exclusief gebruik gegeven. Onbetwist is dat alleen [belanghebbende] feitelijk gebruik maakte van deze trappen, als zijnde de toegang naar appartementen D en E. De door [belanghebbende] aangebrachte voorziening in het trappenhuis verandert weliswaar de toegang tot appartement E, maar de omvang van de appartementen is door de voorziening niet gewijzigd. De gemaakte opening in appartement D die toegang geeft tot het trappenhuis naar appartement E brengt niet mee dat dit deel van het trappenhuis bij de beide appartementen is gevoegd. 13. De kantonrechter heeft bij gelegenheid van de descente vastgesteld dat nog steeds sprake is van twee zelfstandige appartementen met ieder een eigen voordeur. Naar uiterlijke kenmerken gaat het om een wijziging van het trappenhuis die eenvoudig kan worden hersteld in de oorspronkelijke toestand. Ter plaatse heeft [belanghebbende] toegelicht en heeft de kantonrechter waargenomen dat de opening vanuit appartement D naar de trap is gemaakt in een niet-dragende wand. In het licht van deze vaststellingen heeft [verzoekers] onvoldoende argumenten of stukken aangedragen die aanknopingspunt bieden voor het oordeel dat de constructie van het pand door de voorziening blijvend is gewijzigd. Dat thans geen zicht bestaat op de duur van die tijdelijkheid maakt niet dat de voorziening niet tijdelijk is. Gelet op het voorgaande is geen sprake van een wijziging in de constructie of de omgrenzing van (delen van) de appartementen die gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie waarvoor een wijziging van de akte van splitsing is vereist. 14. De kantonrechter concludeert dat het met meerderheid van stemmen door de [verweerder] genomen besluit tot het geven van toestemming voor de tijdelijke voorziening voor het trappenhuis rechtsgeldig is genomen. Het beroep op nietigheid slaagt niet. Vernietigbaarheid 15. [verzoekers] beroept zich voorts op vernietigbaarheid van de verleende toestemming wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. 16. Volgens [verzoekers] heeft de voorziening een negatieve invloed op de beleving van het trappenhuis. In plaats van naar een open ruimte met direct daglicht, kijkt [verzoekers] tegen een dicht blok aan. [verzoeker 2] heeft claustrofobie en dit gevoel wordt verergerd doordat zij geen gebruik meer kan maken van de laatste twee trappen tussen de appartement D en E. 17. Aan [verzoekers] kan worden toegegeven dat de voorziening enige inbreuk maakt op het open karakter van het trappenhuis. Dit maakt echter nog niet dat de voorziening een zodanige rechtens relevante hinder veroorzaakt dat het besluit van de [verweerder] daarom in strijd met de hiervoor bedoelde redelijkheid en billijkheid is. Hetgeen [verzoekers] over de hinder heeft aangevoerd, is onvoldoende voor dat oordeel. Ter toelichting geldt het volgende. 18. De kantonrechter heeft tijdens de descente waargenomen dat de ruimte in het trappenhuis waar het om gaat, bestond uit het gedeelte tussen de verdieping waar de voordeur tot de woning van [verzoekers] zich bevindt en de daarboven gelegen verdiepingen waar de voordeuren van de woningen van [belanghebbende] zich bevinden. In de oorspronkelijke toestand eindigde het trappenhuis met een dwarse wand naast de voordeur van woning E (zie foto productie 6 bij verweerschrift van [belanghebbende] ). Anders dan [verzoekers] suggereert was er geen vluchtweg mogelijk via dit deel van het trappenhuis. Er is immers geen toegang tot het dak vanuit het trappenhuis. Een vlucht was (en is) evenmin mogelijk via het dakraam. Dit dakraam is vanaf de trap niet uit te klimmen, omdat het te hoog zit, zo heeft de kantonrechter tijdens de descente vastgesteld. 19. Vanaf de voordeur was (en is) het zicht van [verzoekers] gericht op de voordeur van appartement D van [belanghebbende] (zie ook eerste foto productie 7 bij verzoekschrift). Het verschil tussen de oude en de nieuwe situatie is dat door de nieuwe dwarse wand naast de voordeur van appartement D van [belanghebbende] het trappenhuis één verdieping lager eindigt en er geen open verbinding meer is met het dakraam. Er is nog wel verbinding met het daglicht via het verticale raam in de schuine wand waarop [verzoekers] zicht heeft. Deze wand betreft de onderkant van de trap en was ook aanwezig in de oude situatie. De kantonrechter: wijst de verzoeken af; veroordeelt [verzoekers] in de proceskosten die aan de zijde van de [verweerder] en [belanghebbende] tot op heden begroot worden op nihil. Deze beschikking is gegeven door mr. F.J. Lourens, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.