ECLI:NL:RBAMS:2011:BP8960

vonnis RECHTBANK AMSTERDAM Sector civiel recht zaaknummer / rolnummer: 440511 / HA ZA 09-3304 Vonnis van 26 januari 2011 in de zaak van 1. [A], 2. [B], 3. [C], 4. [D], 5. [E], 6. [F], 7. [G], 8. [H], 9. [I], 10. [J], 11. [K], 12. [L], 13. [M], 14. [N], 15. [O], 16. [P], 17. [Q], 18. [R], 19. [S], 20. [T], 21. [U], 22. [V], 23. [W], 24. [X], 25. [Y], 26. [Z], 27. [AA], 28. [BB], 29. [CC], 30. [DD], 31. [EE], 32. [FF], 33. [GG], 34. [HH], 35. [II], 36. [JJ], 37. [KK], 38. [LL], 39. [MM], 40. [NN], 41. [OO], 42. [PP], 43. [QQ], 44. [RR], 45. [SS], 46. [TT], 47. [UU], 48. [VV], 49. [WW], 50. [XX], 51. [YY], 52. [ZZ], 53. [AAA], 54. [BBB], 55. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid COMBI VASTGOED B.V., 56. [CCC], 57. [DDD], 58. [EEE], 59. [FFF], 60. [GGG], 61. [HHH], 62. [III], 63. [JJJ], 64. [KKK], 65. [LLL], 66. [MMM], 67. [NNN], 68. [OOO], 69. [PPP], allen wonende dan wel gevestigd te --, eisers, advocaat mr. T.A. Nieuwenhuijsen te Amsterdam, tegen 1. de vennootschap onder firma [QQQ] BLOK -- V.O.F., gevestigd te --, 2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BOUWFONDS ONTWIKKELING B.V., gevestigd te Hoevelaken, 3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid AM WONEN B.V., gevestigd te Nieuwegein, gedaagden, advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam. Partijen zullen hierna de kopers en [QQQ] c.s. worden genoemd. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 2 oktober 2009, met producties, - de conclusie van eis in het bevoegdheidsincident, met producties, - de conclusie van antwoord in het bevoegdheidsincident, met producties, - het vonnis in het incident van 24 maart 2010, waarbij de vordering is afgewezen en de hoofdzaak naar de rol is verwezen voor conclusie van antwoord, - de conclusie van antwoord, met producties, - het tussenvonnis van 2 juni 2010, - het proces-verbaal van de op 9 november 2010 gehouden comparitie van partijen, met de daarin genoemde processtukken en/of proceshandelingen. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2.1. De kopers hebben ieder voor zich van [QQQ] c.s. een woonappartement en een privéparkeerplaats gekocht (twee afzonderlijke appartementsrechten), deel uitmakend van een gebouw, bij partijen bekend als blok -- in of bij de -- of de -- te --. De kopers hebben zich verenigd in de kopersvereniging [QQQ] (hierna: de kopersvereniging). 2.2. De overeenkomsten (hierna: de koopovereenkomst) tussen de kopers en [QQQ] luiden als volgt, voor zover hier relevant: “(…) Bouwtijd Artikel 5 1. De ondernemer (rechtbank: [QQQ] c.s.) verbindt zich het privé-gedeelte binnen 389 werkbare werkdagen na de aanvang van de bouw van het gebouw geheel voor bewoning gereed aan de verkrijger (rechtbank: de kopers) op te leveren in de zin van artikel 14 lid 4 van de algemene voorwaarden. 2. De bouw is begonnen op 1 februari 2006. (…) Garantie- en waarborgregeling Artikel 10 1. De ondernemer verklaart, dat het/de appartementsrecht(en), dat/die het onderwerp is/zijn van deze overeenkomst, deel uitmaakt/uitmaken van een door het GIW geregistreerd project en door deze instelling is ingeschreven (…) en verbindt zich tegenover de verkrijger ter zake van dit/deze appartementsrecht(en) de verplichtingen uit de Garantie- en waarborgregeling van deze instelling te zullen nakomen. (…) Van toepassing zijnde algemene voorwaarden/garantie- en waarborgregeling Artikel 16 1. Op de koop-/aannemingsovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door het GIW in augustus 2003. (…) Bijzondere bepalingen in afwijking van en/of aanvulling op de standaard-bepalingen van het model koop-/aannemingsovereenkomst. (…) Artikel 36 Verkrijger en ondernemer verklaren dat de navolgende contractstukken op onderhavige overeenkomst van toepassing zijn en daarvan onverbrekelijk deel uit maken. (…) 9. Technische omschrijving d.d. 17 januari 2006; (…)” 2.3. De algemene voorwaarden voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, vastgesteld door het GIW in augustus 2003, bevat de navolgende bepalingen, voor zover hier van belang: “(…) Artikel 14 Werkbare werkdagen en oplevering 1. Werkdagen2) worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door omstandigheden buiten de aansprakelijkheid van de ondernemer gedurende tenminste vijf uren door het grootste deel van de werknemers of machines niet kan worden gewerkt. Niet als werkdagen worden beschouwd de algemeen erkende, door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- en feestdagen, vakantiedagen en andere vrije dagen. (…) 3. De ondernemer is verplicht na aanvang van de bouw de werkzaamheden regelmatig voort te zetten. 4. Als datum van oplevering van het privé-gedeelte geldt in de koop-/aannemings-overeenkomst het tijdstip, waarop de verkrijger, nadat rapport van eventuele tekortkomingen is opgemaakt en door of namens beide partijen is getekend, de sleutels voor dat privé-gedeelte in ontvangst heeft genomen, en de ten dienste van dat privé-gedeelte staande gemeenschappelijke gedeelten en zaken veilig en blijvend benut kunnen worden. (…) 5. Bij overschrijding van het aantal werkbare werkdagen als omschreven in artikel 5 lid 1 van de koop-/aannemingsovereenkomst en ook, indien een door de ondernemer reeds aangekondigde oplevering van het privé-gedeelte wordt opgeschort, zal de ondernemer zonder ingebrekestelling aan de verkrijger een gefixeerde schadevergoeding van vijf/tiende promille van de koop-/aanneemsom per kalenderdag verschuldigd zijn. (…) 6. Onder algemene oplevering wordt in de koop-/aannemingsovereenkomst verstaan de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken door de ondernemer aan de verkrijgers, nadat rapport is opgemaakt van eventuele tekortkomingen, welk rapport door of namens partijen is getekend. Ook deze datum moet door de ondernemer tenminste veertien dagen tevoren schriftelijk aan de verkrijgers worden medegedeeld. (…)” 2.4. Omdat de technische omschrijving van 17 januari 2006 geen informatie bevatte over het opleveringsniveau van de algemene ruimten, heeft de kopersvereniging namens de kopers in september 2007 om een verduidelijking gevraagd. [RRR] (hierna: [RRR]), verkoopadviseur van [QQQ] c.s., heeft bij e-mail van 24 september 2007 aan de kopersvereniging bericht, voor zover hier relevant: “Zoals afgesproken stuur ik u hierbij de technische omschrijving van de algemene ruimten. Deze gegevens behoren niet tot de contractdocumentatie.” 2.5. De technische omschrijving van de algemene ruimten van blok -- van 20 september 2007 luidt als volgt, voor zover hier relevant: “(…) Trappenhuizen (…) Wanden Plint van natuursteen (…) Plafond Akoestische gipsplaat (…)” 2.6. Bij brief van 11 april 2008 heeft de advocaat van de kopers aan de advocaat van [QQQ] c.s. verzocht om een standpunt inzake de overschrijding van de overeengekomen bouwtijd in te nemen en tevens aanspraak gemaakt op wettelijke rente over de verschuldigde schadevergoeding. 2.7. Bij brief van 3 juni 2008 heeft de advocaat van [QQQ] c.s. aan de kopers medegedeeld dat uit een door een derde ingesteld onderzoek is gebleken dat de bouwtijd is overschreden met ingang van 8 februari 2008. [QQQ] c.s. heeft de overeengekomen boete van 0,5 promille per kalenderdag vanaf 8 februari 2008 tot en met de dag van oplevering aan de kopers voldaan. 2.8. Bij brief van 26 maart 2009 heeft De Lairesse Bouwmanagement B.V., de deskundige van de kopersvereniging, aan [QQQ] c.s. als volgt verslag gedaan van de verkregen inzage in het bouwlogboek, voor zover hier relevant: “(…) De discussie over de aantallen onwerkbare dagen betreft de volgende perioden en data: (…) E. 6 dagen die door bouwkosten.nl op basis van meetgegevens van het meetstation Schiphol niet als onwerkbaar zijn vastgesteld maar die eventueel onwerkbaar kunnen zijn. Aangetoond zal moeten worden dat de weersomstandigheden op de bouwlocatie in relatie tot de geplande werkzaamheden van invloed zijn geweest op de planning. - 2006: 29 augustus, 24 oktober, 14 december. - 2007: 11 mei, 14 juni, 8 november. (…)” De hiervoor genoemde data zullen hierna worden aangeduid als de 6 dagen. 3.1. De kopers vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: 1. uitsluitend voor zover nog vereist het arbitragebeding opgenomen in artikel 15 lid 1 van de tussen partijen bestaande koop-/aannemingsovereenkomst te vernietigen, 2. een verklaring voor recht dat de tussen partijen overeengekomen bouwtijd is verstreken met ingang van 11 december 2007, of een zodanige datum als juist wordt geacht, doch in ieder geval met ingang van 8 februari 2008, 3. veroordeling van [QQQ] c.s. tot betaling aan elk van de kopers van de gefixeerde schadevergoeding van 0,5 promille per dag over de koop-/aanneemsom van de door ieder van hen gekochte privéparkeerplaats met ingang van de dag waarop de bouwtijd is verstreken tot en met 11 september 2008, de dag van oplevering, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 april 2008, 4. veroordeling van [QQQ] c.s. tot betaling aan ieder van de kopers van de gefixeerde schadevergoeding van 0,5 promille per dag over de koop-/aanneemsom van het door elk van hen gekochte woonappartement met ingang van de dag waarop de bouwtijd is verstreken tot en met de dag van oplevering van dat woonappartement, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 april 2008 en onder vermindering van dit bedrag met hetgeen aan elk van de kopers reeds aan schadevergoeding is betaald, 5. veroordeling van [QQQ] c.s. om binnen één maand na dit vonnis een aanvang te maken met de werkzaamheden om de trappenhuizen in blok --, die de appartementen van de kopers ontsluiten, te voorzien van hardstenen plinten en akoestische gipsplaten, een en ander als weergegeven in de technische omschrijving van 20 september 2007 van [QQQ] c.s., en deze werkzaamheden ononderbroken voort te zetten en te voltooien, dan wel, indien [QQQ] c.s. hiermee in gebreke blijft, de kopers te machtigen deze werkzaamheden te laten uitvoeren door een derde, op kosten en voor rekening van [QQQ] c.s., 6. veroordeling van [QQQ] c.s. in de kosten van het geding. 3.2. De kopers leggen aan hun vordering samengevat het volgende ten grondslag. Volgens de door de kopers ingeschakelde deskundige zijn 34 werkdagen ten onrechte als onwerkbaar wegens weersomstandigheden aangemerkt. Verder is [QQQ] c.s. er niet in geslaagd om ten aanzien van nog eens 6 werkdagen aan te tonen dat deze als onwerkbaar hebben te gelden, ook al waren de weersomstandigheden werkbaar. Dit leidt tot de conclusie dat de overeengekomen 389 werkbare werkdagen vanaf 1 februari 2006 waren verstreken op 11 december 2007. Derhalve was de bouwtijd op 11 december 2007 verstreken, dan wel op een andere datum die juist wordt geacht, maar niet later dan 8 februari 2008, omdat [QQQ] c.s. zelf laatstgenoemde datum aanhoudt. [QQQ] c.s. is over de te late oplevering overeenkomstig artikel 14 lid 5 van haar algemene voorwaarden een boete van 0,5 promille per kalenderdag verschuldigd. De privéparkeerplaatsen zijn pas op 11 september 2008 opgeleverd. De kopers hebben hun auto’s in een parkeergarage moeten stallen tegen een 24-uurs tarief van EUR 21,--. [QQQ] c.s. dient de overeengekomen boete ook te betalen over de aanneemsom van de parkeerplaatsen, hetgeen neerkomt op een vergoeding van EUR 17,65 per dag. De kopers stellen verder dat de trappenhuizen blijkens de technische omschrijving van 20 september 2007 moeten worden opgeleverd met hardstenen plinten en akoestische gipsplaten tegen het plafond. In werkelijkheid zijn echter houten plinten en gewone gipsplaten aangebracht. De enkele mededeling in de e-mail van 24 september 2007 van [QQQ] c.s. dat de technische omschrijving van 20 september 2007 niet tot de contractstukken behoort, maakt niet dat zij daar niet aan gebonden is. [QQQ] c.s. dient de toegezegde hardstenen plinten en akoestische gipsplaten dan ook alsnog aan te brengen. 3.3. [QQQ] c.s. heeft de vordering gemotiveerd weersproken. Haar verweer zal, voor zover nodig, hierna aan de orde komen. 4.1. De vordering onder 3.1.1. behoeft geen bespreking meer, omdat bij het incidentele vonnis van 24 maart 2010 de vordering tot onbevoegdverklaring van deze rechtbank is afgewezen. 4.2. De vorderingen onder 3.1.2. en 3.1.4. hebben betrekking op de bouwtijd-overschrijding van de woonappartementen. Partijen verschillen daarbij van mening over het aantal onwerkbare werkdagen. Volgens de kopers zijn 34 werkdagen ten onrechte als onwerkbaar wegens weersomstandigheden aangemerkt en is ten aanzien van 6 werkdagen niet aangetoond dat deze als onwerkbaar hebben te gelden, ook al waren de weersomstandigheden werkbaar, zodat de woonappartementen op 11 december 2007 opgeleverd hadden moeten worden. Met [QQQ] c.s. wordt geoordeeld dat bij het bepalen van het aantal onwerkbare dagen in beginsel aansluiting moet worden gezocht bij de registratie die de opzichter zelf van de onwerkbare dagen heeft bijgehouden, omdat deze registratie is gebaseerd op het bouwlogboek en daarom exact is afgestemd op de bouwlocatie. Dit logboek getuigt van overeenstemming tussen de aannemer en opzichter over het aantal onwerkbare dagen, waarbij, gelet op het belang van [QQQ] c.s. bij een spoedige oplevering, mag worden aangenomen dat de opzichter zo weinig mogelijk onwerkbare dagen opgetekend wil zien. Die registratie dient echter wel met nadere stukken te worden onderbouwd. [QQQ] c.s. heeft met betrekking tot de door de kopers bedoelde 34 dagen, die in de stukken nader zijn gespecificeerd, de registratie van het bouwlogboek gemotiveerd onderbouwd, door overlegging van logboeken en weerrapporten. Dit verweer is door de kopers onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat het ervoor moet worden gehouden dat die 34 dagen als onwerkbare werddagen moeten worden aangemerkt. Met betrekking tot de hiervoor onder 2.8. genoemde 6 dagen heeft [QQQ] c.s. samengevat aangevoerd dat op 2 dagen sprake was van onwerkbare dagen wegens na-ijleffecten van veel neerslag op de dagen ervoor, op 2 dagen wegens veel neerslag, op 1 dag wegens een stormalarm en op 1 dag omdat de opzichter en de aannemer het eens waren over de onwerkbaarheid daarvan. In het licht van de stellingen van de kopers heeft [QQQ] c.s. hiermee echter onvoldoende aangetoond dat ondanks de omstandigheid dat volgens informatie op bouwkosten.nl op de 6 dagen geen sprake was van onwerkbare dagen wegens weersomstandigheden, welke informatie als een algemeen objectieve bron in de branche voor het bepalen van werkbare dagen kan worden beschouwd, op deze dagen vertraging is opgelopen in de planning. Met betrekking tot de 6 dagen is de registratie in het bouwlogboek dan ook onvoldoende nader onderbouwd, zodat de 6 dagen als onwerkbare dagen dienen te gelden. Op grond van het voorgaande is de conclusie dat de overeengekomen bouwtijd is verstreken met ingang van 2 februari 2008. Dit brengt mee dat de vorderingen onder 3.1.2. en 3.1.4. toewijsbaar zijn als hierna in het dictum is vermeld. Als onvoldoende betwist zal de wettelijke rente worden toegewezen vanaf 11 april 2008, op welke datum aanspraak is gemaakt op de wettelijke rente (zie hiervoor onder 2.6.). 4.3. Met betrekking tot de vordering onder 3.1.3. geldt dat partijen verder van mening verschillen over de opleveringsdatum van de privéparkeerplaatsen. Volgens de kopers zijn de privéparkeerplaatsen op 11 september 2008 opgeleverd. [QQQ] c.s. stelt echter dat 21 juli 2008 als opleveringsdatum heeft te gelden, omdat op die datum de handzenders aan de kopers zijn verstrekt, dat de handzenders op die datum door de kopers in ontvangst zijn genomen en dat de parkeerplaatsen vervolgens zonder enig voorbehoud op die datum ook feitelijk in gebruik zijn genomen. Geconstateerd wordt dat artikel 14 lid 4 van de toepasselijke algemene voorwaarden van [QQQ] c.s. de datum waarop de sleutels zijn overhandigd als opleveringsdatum aanmerkt. Met [QQQ] c.s. wordt geoordeeld dat 21 juli 2008, de datum waarop onweersproken aan de kopers de handzenders zijn overhandigd, als datum van oplevering heeft te gelden. De kopers hebben daartegen ingebracht dat sprake was van niet geïndividualiseerde parkeerplaatsen en dat de parkeerplaatsen wegens water en goederen van de aannemer soms niet en soms wel te gebruiken waren. [QQQ] c.s. heeft daartegen aangevoerd dat de garage weliswaar gedeeltelijk was afgesloten maar dat er genoeg ruimte was om de auto’s te parkeren. De kopers hebben dit verweer onvoldoende weersproken, zodat het ervoor moet worden gehouden dat de parkeerplaatsen in ieder geval vanaf 21 juli 2008 konden worden gebruikt. Met betrekking tot de periode vanaf 2 februari 2008, de datum van overschrijding van de overeengekomen bouwtijd, tot 21 juli 2008 geldt dat [QQQ] c.s. niet dan wel onvoldoende weersproken heeft aangevoerd dat zij vlakbij blok -- gratis voorzieningen heeft getroffen voor het parkeren van de auto’s van de kopers, van welke voorzieningen de kopers ook daadwerkelijk gebruik hebben gemaakt. Dat (sommige) kopers hun auto’s desondanks in een parkeergarage hebben gestald met alle kosten van dien is hun eigen keuze, nog daargelaten dat van eventuele parkeerkosten geen bewijsstukken zijn overgelegd. Verder geldt dat niet is aangevoerd door de kopers dat [QQQ] c.s. niet voldoende parkeerplaatsen ter beschikking heeft gesteld dan wel dat zij om andere redenen geen gebruik konden of wilden maken van die gratis parkeerplaatsen. De slotsom op grond van het voorgaande is dat de vordering onder 3.1.3. zal worden afgewezen. 4.4. De vordering onder 3.1.5. heeft betrekking op de afwerking van de trappenhuizen. Als bijlage bij de e-mail van 24 september 2007 van [RRR] is aan de kopersvereniging de technische omschrijving van 20 september 2007 verstrekt, waarin wordt vermeld dat de trappenhuizen zullen worden opgeleverd met hardstenen plinten en akoestische gipsplaten (zie hiervoor onder 2.4. en 2.5.). Vast staat dat in werkelijkheid houten plinten en gewone gipsplaten in de trappenhuizen zijn aangebracht. [QQQ] c.s. heeft hiertegen aangevoerd dat de technische omschrijving van 20 september 2007 niet tot de contractstukken behoort, zoals ook in voornoemde e-mail is vermeld, zodat zij daar niet aan gebonden is. Dit verweer gaat niet op. De kopers hebben onweersproken gesteld dat de technische omschrijving van 17 januari 2006, genoemd in artikel 36 van de koop-/aannemingsovereenkomst, geen informatie over het opleveringsniveau van de algemene ruimten bevatte en dat de kopersvereniging aan [QQQ] c.s. daarom om een verduidelijking heeft gevraagd. Die verduidelijking is vervolgens ontvangen als bijlage bij voornoemde e-mail. De technische omschrijving van 20 september 2007 dient dan ook als een nadere invulling van de technische omschrijving van 17 januari 2006 te worden gezien en maakt dus wel degelijk onderdeel uit van de overeenkomst. Niet valt in te zien waarom [QQQ] c.s. niet gebonden zou zijn aan haar eigen mededelingen met betrekking tot het opleveringsniveau van de trappenhuizen. [QQQ] c.s. heeft op geen enkele wijze duidelijk gemaakt dat zij gerechtigd was om de trappenhuizen anders op te leveren dan uit de technische omschrijving van 20 september 2007 volgt. Zij heeft ook geen enkel voorbehoud gemaakt. Het verweer van [QQQ] c.s. ter comparitie, dat haar verkoopadviseur [RRR] die gegevens ten onrechte namens haar heeft verstrekt, kan haar niet baten. De kopers hebben er gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat de door de verkoopadviseur van [QQQ] c.s. verstrekte informatie juist was. Verder maakt de omstandigheid dat de technische omschrijving aan de kopersvereniging en niet aan de kopers is verstrekt, zoals [QQQ] c.s. ook heeft aangevoerd, het voorgaande niet anders. Op grond van het voorgaande is [QQQ] c.s. gehouden om alsnog over te gaan tot het aanbrengen van hardstenen plinten en akoestische gipsplaten van de trappenhuizen. De rechtbank 5.1. verklaart voor recht dat de tussen partijen overeengekomen bouwtijd is verstreken met ingang van 2 februari 2008, 5.2. veroordeelt [QQQ] c.s. tot betaling aan ieder van de kopers van de gefixeerde schadevergoeding van 0,5 promille per kalenderdag over de koop-/aanneemsom van het door elk van hen gekochte woonappartement met ingang van 2 februari 2008 tot en met de dag van oplevering van dat woonappartement, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 april 2008 en onder vermindering van dit bedrag met hetgeen aan ieder van de kopers reeds aan schadevergoeding is betaald, 5.3. veroordeelt [QQQ] c.s. om binnen twee maanden na dit vonnis een aanvang te maken met de werkzaamheden om de trappenhuizen in bouwblok --, die de appartementen van de kopers ontsluiten, te voorzien van hardstenen plinten en akoestische gipsplaten, een en ander als weergegeven in de technische omschrijving van 20 september 2007 van [QQQ] c.s., en deze werkzaamheden ononderbroken voort te zetten en te voltooien, dan wel, indien [QQQ] c.s. hiermee in gebreke blijft, de kopers te machtigen deze werkzaamheden te laten uitvoeren door een derde, voor rekening van [QQQ] c.s., 5.4. veroordeelt [QQQ] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van de kopers tot op heden begroot op EUR 1.251,98, 5.5. verklaart dit vonnis met betrekking tot de veroordelingen onder 5.2., 5.3. en 5.4. uitvoerbaar bij voorraad, 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Vrakking en in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2011.?