ECLI:NL:RBALK:2007:BB6516
RECHTBANK TE ALKMAAR
Sector civiel recht
NB / HW
KG nummer: 98077 / KG ZA 07-328
datum: 25 oktober 2007
Vonnis van de voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding
in de zaak van:
1. EISER SUB 1,
2. EISERES SUB 2,
3. EISER SUB 3,
4. EISER SUB 4,
5. EISER SUB 5,
allen wonende te Broek in Waterland,
EISERS IN KORT GEDING bij dagvaarding van 15 oktober 2007,
procureur mr. A.J. van der Veen,
advocaat mr. J. Blakborn te Amsterdam,
tegen:
de stichting STICHTING VOLKSHUISVESTING GROEP WOONCOMPAGNIE,
gevestigd te Hoorn,
GEDAAGDE IN KORT GEDING,
advocaat mr. A.G. Koster te Zaandam.
1. HET VERLOOP VAN HET GEDING
Ter terechtzitting van 18 oktober 2007 hebben eisers gesteld en gevorderd overeenkomstig de in fotokopie aan dit vonnis gehechte dagvaarding.
Gedaagde heeft de vordering bestreden.
Na verder debat hebben partijen de stukken, waaronder van de zijde van eisers de originele dagvaarding en van beide zijden pleitnotities, overgelegd en vonnis gevraagd.
De inhoud van alle stukken wordt als hier ingelast beschouwd.
2. DE UITGANGSPUNTEN
2.1 Gedaagde is een stichting als bedoeld in artikel 70 lid 1 van de Woningwet, die zich bezighoudt met het verhuren van woningen in de sociale sector.
2.2 Eisers huren allen van Wooncompagnie een woning aan de [adres]. Zij zijn ook allen lid van de bewonerscommissie Wagengouw.
2.3 De huurders van de [adres] en gedaagde zijn al enige tijd in gesprek over de verkoop van de woningen van gedaagde aan de huurders. In dit kader heeft de minister bij besluit van 4 juli 2007 ontheffing aan gedaagde verleend om in afwijking van artikel 11c lid 1 van het Besluit beheer sociale-huursector de woningen te verkopen met 30% korting met een antispeculatiebeding, inhoudende dat die korting wordt terugbetaald aan gedaagde indien verkoop binnen tien jaar plaatsvindt.
2.4 Op 19 juli 2007 heeft gedaagde aan deze huurders, waaronder eisers, een aanbod gedaan om de door hen gehuurde woning aan te kopen. De inhoud van het aanbod is, met inachtneming van hetgeen onder 2.3 is vermeld, gebaseerd op een taxatierapport dat op 27 oktober 2005 gezamenlijk is opgesteld door J.W.A. Schrijvers, werkzaam bij Teunisse Makelaars o.g. B.V. te Purmerend en L.A.B. Ruijs, werkzaam bij Hoekstra en van Eck Makelaars te Monnickendam. Het aanbod was aanvankelijk geldig tot en met 19 oktober 2007, maar gedaagde heeft ter terechtzitting toegezegd deze termijn te verlengen tot drie dagen na het wijzen van dit vonnis.
2.5 Bij brief van 30 juli 2007 heeft eiser sub 1 bezwaren geuit tegen de aanbieding van gedaagde en (onder meer) verzocht om een verbeterde aanbieding te doen en het rapport van De Vries en Van de Wiel, dat gedaagde heeft laten opstellen in het kader van bodemverontreiniging van de verhuurde percelen, openbaar te maken.
2.6 In reactie hierop heeft gedaagde bij brief van 24 augustus 2007 aan eiser sub 1 (onder meer) bericht dat zij geen aanleiding ziet de aanbieding te wijzigen en dat zij alle huurders individueel over het rapport van De Vries en Van de Wiel zal informeren.
2.7 Bij brief van 7 september 2007 heeft de advocaat van eisers de hiervoor genoemde verzoeken van eiser sub 1 herhaald. Gedaagde heeft hieraan niet voldaan.
3. DE VORDERING EN DE STANDPUNTEN VAN PARTIJEN
3.1 Eisers vorderen bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
(I) gedaagde op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot het meewerken aan het opstellen van een nieuw taxatierapport voor de onroerende zaken [adres], althans voor de onroerende zaken waar eisers woonachtig zijn, rekening houdend met bodemverontreiniging, op te stellen door een onafhankelijke taxateur binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis;
(II) gedaagde op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot het meewerken aan het binnen twee weken na het opstellen van het onder (I) genoemde taxatierapport doen van een nieuw aanbod aan de bewoners van [adres], althans aan eisers, waarbij rekening wordt gehouden met het nieuwe taxatierapport;
(III) gedaagde te veroordelen tot het verlengen van de aanbieding tot een datum gelegen drie maanden na de onder (II) gedane aanbieding;
(IV) gedaagde op straffe van verbeurte van een dwangsom te veroordelen tot openbaarmaking binnen zeven dagen na dagtekening van dit vonnis van het rapport van De Vries en Van de Wiel aan alle bewoners, althans aan eisers;
(V) gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2 Eisers stellen hiertoe, zakelijk weergegeven, dat gedaagde hun een ondeugdelijke en onrechtmatige aanbieding heeft gedaan om de door hen gehuurde woning te kopen. De bezwaren van eisers tegen het aanbod zijn dat het is gebaseerd op een taxatierapport waarin geen rekening is gehouden met bodemverontreiniging en dat het taxatierapport in strijd met het de regelgeving van het ministerie van VROM niet is opgesteld door een onafhankelijk makelaar en ouder was dan een jaar op het moment dat gedaagde de aanbieding deed. Ook zijn eisers het niet eens met het antispeculatiebeding dat in de aanbieding staat, omdat deze anders is ingekleed dan vooraf tussen de bewonerscommissie en gedaagde is besproken. De huurders, althans eisers, hebben er recht en belang bij dat zij op basis van een deugdelijk onderbouwd aanbod in staat worden gesteld om een afweging te maken of zij tot koop van de woning willen overgaan. Daarom hebben eisers recht en belang bij de gevorderde voorzieningen, aldus eisers.
3.3 Gedaagde heeft verweer gevoerd. Hierop wordt bij de gronden van de beslissing, voor zover van belang, ingegaan.
4. DE GRONDEN VAN DE BESLISSING
4.1 Aan de orde is de vraag of het aanbod dat gedaagde aan eisers heeft gedaan, onrechtmatig is jegens eisers. Uitgangspunt bij de beantwoording van deze vraag is dat het gedaagde vrij staat om de inhoud van haar aanbieding zelf te bepalen.
4.2 Eisers stellen in de eerste plaats dat het aanbod onrechtmatig is, omdat het taxatierapport waarop het aanbod is gebaseerd in strijd met een circulaire over het Besluit beheer sociale-huursector niet is opgesteld door een onafhankelijk makelaar en op het moment dat gedaagde de aanbieding deed ouder was dan een jaar. Nog afgezien van het feit dat gedaagde dit gemotiveerd heeft bestreden, komt aan eisers geen beroep toe op hetgeen is bepaald in genoemd besluit en de circulaire die daarover is opgesteld. Met gedaagde is de voorzieningenrechter namelijk van oordeel dat de betreffende bepalingen uit het besluit er niet toe strekken om de belangen van de huurders te beschermen, maar om te voorkomen dat woningstichtingen, zoals gedaagde, de huurwoningen tegen een te lage verkoopprijs op de particuliere markt aanbieden en verkopen. Dit betekent dat een eventuele schending van genoemde regelgeving door gedaagde er niet toe leidt dat gedaagde onrechtmatig handelt jegens eisers.
4.3 In de tweede plaats stellen eisers dat het aanbod onrechtmatig is, omdat in het taxatierapport waarop het aanbod van gedaagde is gebaseerd ten onrechte geen rekening is gehouden met de verontreiniging van de bodem op en rond de percelen die gedaagde te koop aanbiedt. Dit maakt echter niet dat het aanbod van gedaagde als onrechtmatig jegens eisers moet worden aangemerkt. Het staat gedaagde immers vrij zelf te bepalen welke prijs zij wenst te ontvangen voor de woningen. Indien eisers menen dat deze prijs te hoog is, kunnen zij het aanbod ofwel weigeren, ofwel zelf de woningen laten taxeren en met het resultaat daarvan in onderhandeling treden met gedaagde. Dit betekent overigens niet dat gedaagde verplicht is haar aanbod naar aanleiding hiervan te wijzigen.
4.4 Eisers kunnen zich ook niet verenigen met het antispeculatiebeding dat in het aanbod van gedaagde is opgenomen, omdat in het verleden met gedaagde is gesproken over een antispeculatiebeding met een glijdende schaal. Het enkele feit dat hierover gesproken is, brengt echter niet met zich dat gedaagde hieraan gebonden is.
4.5 Reeds op grond van het vorenstaande moeten de gevorderde voorzieningen die zijn genoemd in punt 3.1 onder (I) tot en met (III) worden geweigerd. De overige standpunten van partijen hieromtrent behoeven derhalve geen bespreking.
4.6 Eisers vorderen voorts afgifte van het rapport dat gedaagde heeft laten opstellen door De Vries en Van de Wiel. Ter terechtzitting heeft gedaagde toegezegd dat eisers een afschrift van dat rapport krijgen, indien zij aan de makelaar blijk doen geven van hun belangstelling voor het aankopen van de woning. De voorzieningenrechter gaat er derhalve vanuit dat eisers, die zelf stellen dat zij op zich wel belangstelling hebben om de woningen te kopen, op deze wijze een afschrift van het rapport kunnen krijgen. Eisers hebben derhalve thans geen belang meer bij toewijzing van dit onderdeel van de vordering.
4.7 Eisers worden als de in het ongelijk gestelde partijen hoofdelijk veroordeeld in de proceskosten.
5. DE BESLISSING
De voorzieningenrechter:
- weigert de gevorderde voorzieningen;
- veroordeelt eisers hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van gedaagde begroot op [euro] 251,- aan verschotten en op [euro] 816,- aan salaris advocaat;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Gewezen door mr. H. Warnink, voorzieningenrechter van de Rechtbank te Alkmaar en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 oktober 2007 in tegenwoordigheid van mr. N. Boots, griffier.