ECLI:NL:PHR:2025:731

W.L. Valk In de zaak Kennemerland Beheer B.V. tegen Gemeente Haarlemmermeer Partijen worden hierna verkort aangeduid als Kennemerland Beheer en de gemeente. 1Inleiding en samenvatting 1.1 Deze zaak betreft de begroting van de schadeloosstelling wegens onteigening van twee percelen grond. Centraal staat de vraag of sprake is van een concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend op grond waarvan de vigerende bestemmingen van de perceelsgedeelten (natuur en sport) moeten worden geëlimineerd, en bij de begroting van de schadeloosstelling uit moet worden gegaan van een agrarische bestemming. De deskundigen komen op grond van een analyse van de totstandkoming van de geldende bestemmingsplannen tot de conclusie dat een tussen de gemeente en andere regionale partijen en de Staat gesloten bestuursovereenkomst niet een dergelijk concreet plan vormt. Zij baseren deze conclusie op twee zelfstandig dragende gronden. In de eerste plaats bevat de bestuursovereenkomst slechts een algemene omschrijving van het werk en wijkt de verdere uitwerking van de plannen deels daarvan af. In de tweede plaats leiden de deskundigen uit de bestuursovereenkomst af dat de gemeente wel de mogelijkheid heeft om de plannen te realiseren, maar niet een verplichting daartoe. Een dergelijke mogelijkheid achten de deskundigen niet voldoende om te kunnen spreken van een concreet plan voor het werk waarvoor is onteigend. De rechtbank heeft het oordeel van de deskundigen overgenomen en daaraan een en ander toegevoegd. Tegen de tweede zelfstandig dragende grond richt het cassatiemiddel maar één, onvolkomen klacht. De eerste grond behoeft daarmee geen bespreking meer. Intussen meen ik (ten overvloede) dat ook die grond deugdelijk is. 1.2 Een andere kwestie die in de procedure aan de orde is, betreft een eventuele verwachtingswaarde van het onteigende. Deskundigen en rechtbank komen tot de conclusie dat geen sprake is van een (voor vergoeding in aanmerking komende) verwachtingswaarde. De daartegen gerichte klachten van het middel falen eveneens. 1.3 Ik adviseer uw Raad de zaak met toepassing van art. 81 RO af te doen.

2.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: (i) Bij Koninklijk Besluit van 3 april 2020 (Stcrt. 30 april 2020, nr. 23036) is ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan ‘Badhoevedorp De Veldpost’ ter onteigening aangewezen een gedeelte van een aan Kennemerland Beheer in eigendom toebehorend perceel, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer sectie AI nummer 205, ter grootte van 11.55.90 ha, gelegen in de gemeente (hierna wordt dat perceelsgedeelte aangeduid als De Veldpost). Het bestemmingsplan voorziet in de realisering van het nieuwe sportpark ‘De Veldpost’ in Badhoevedorp. (ii) Bij Koninklijk Besluit van 1 september 2020 (Stcrt. 30 september 2020, nr. 48545) is ten behoeve van de uitvoering van het bestemmingsplan ‘Badhoevedorp Lijnden-Oost’ ter onteigening aangewezen een gedeelte van een aan Kennemerland Beheer in eigendom toebehorend perceel, kadastraal bekend gemeente Haarlemmermeer sectie AI nummer 205, ter grootte van 3.98.20 ha, gelegen in de gemeente (hierna wordt dat perceelsgedeelte aangeduid als De Groene As). Het bestemmingsplan voorziet in de realisering van een deel van de Groene As, een ecologische verbindingszone aan de zuidzijde van de Schipholweg te Badhoevedorp. 2.2 Bij verzoekschriften van 15 juli 2020 heeft de gemeente op de voet van art. 54a Onteigeningswet verzocht om deskundigen te benoemen met bepaling van de dag waarop de opneming door de deskundige(n) van de ligging en gesteldheid van de te onteigenen perceelsgedeelten De Veldpost en De Groene As zal plaatsvinden. Bij beschikkingen van 14 oktober 2020 heeft de rechtbank Noord-Holland met betrekking tot beide perceelsgedeelten mr. J.R. Vermeulen, dhr. A. van Gellicum en ir. W.J. Ebbers als deskundigen benoemd. Bij beschikking van 5 juli 2021 heeft de rechtbank Noord-Holland dhr. A. van Gellicum als deskundige in deze procedure ontslagen en in zijn plaats benoemd mr. H.J.A. van Hoogmoed. 2.3 Bij inleidende dagvaarding van 3 september 2020 heeft de gemeente, kort samengevat, de vervroegde onteigening van De Veldpost gevorderd. Kennemerland Beheer heeft een incidentele vordering ingesteld, die ertoe strekt dat de gemeente het volledige bij de Kroon berustende dossier overlegt. 2.4 Bij vonnis van 10 februari 2021 heeft de rechtbank Noord-Holland in de hoofdzaak de vervroegde onteigening van De Veldpost uitgesproken, met bepaling van het voorschot op de schadeloosstelling op € 3.077.000. De rechtbank heeft Kennemerland Beheer niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering in het incident. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 14 oktober 2020 benoemde drie deskundigen zal gelden als een conceptdeskundigenrapport ter begroting van de schade in deze procedure, en dat het definitieve deskundigenrapport uiterlijk op 2 juli 2021 ter griffie van de rechtbank moet worden gedeponeerd. Kennemerland Beheer heeft tegen het vonnis beroep in cassatie ingesteld. Bij arrest van 1 juli 2022 heeft uw Raad het cassatieberoep verworpen. Het vonnis van 10 februari 2021 is ingeschreven in de daartoe bestemde registers op 11 augustus 2022. 2.5 Bij inleidende dagvaarding van 8 februari 2021 heeft de gemeente, kort samengevat, de vervroegde onteigening van De Groene As gevorderd. Kennemerland Beheer heeft een incidentele vordering ingesteld, die ertoe strekt dat de gemeente het volledige bij de Kroon berustende dossier overlegt. 2.6 Bij vonnis van 14 juli 2021 heeft de rechtbank Noord-Holland in de hoofdzaak de vervroegde onteigening van De Groene As uitgesproken, met bepaling van het voorschot op schadeloosstelling op € 1.100.000. De rechtbank heeft Kennemerland Beheer niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering in het incident. Verder heeft de rechtbank geoordeeld dat het voorlopig oordeel van de bij beschikking van 14 oktober 2020, in samenhang bezien met de beschikking van 5 juli 2021, benoemde drie deskundigen zal gelden als een conceptdeskundigenrapport ter begroting van de schade in deze procedure, en dat het definitieve deskundigenrapport uiterlijk op 26 november 2021 ter griffie van de rechtbank moet worden gedeponeerd. Kennemerland Beheer heeft tegen dit vonnis beroep in cassatie ingesteld. Bij arrest van 30 september 2022 heeft uw Raad het cassatieberoep verworpen. Het vonnis van 14 juli 2021 is ingeschreven in de daartoe bestemde registers op 7 november 2022. 2.7 Op 29 maart 2023 hebben de deskundigen hun definitieve rapporten uitgebracht ten aanzien van De Veldpost en De Groene As. In het rapport over De Veldpost wordt de schade begroot op € 2.485.185 voor vermogensschade en € 39.820 voor waardevermindering overblijvende, in totaal € 2.525.005. In het rapport over De Groene As wordt de schade begroot op € 388.245 voor vermogensschade. 2.8 Bij vonnis van 24 juli 2024 heeft de rechtbank Noord-Holland ten aanzien van De Veldpost en De Groene As tegelijkertijd eindvonnis gewezen en de schadeloosstelling bepaald op de door de deskundigen begrote bedragen. In hetzelfde vonnis heeft de rechtbank Kennemerland Beheer veroordeeld tot terugbetaling van € 624.340,59 en € 711.755. Dit is het verschil tussen het door Kennemerland Beheer ontvangen voorschot en de door de rechtbank vastgestelde schadeloosstelling voor De Veldpost en De Groene As. De dragende overwegingen van dit vonnis, voor zover in cassatie van belang, laten zich als volgt samenvatten: Uitgangspunten a. Niet ter discussie staat dat de realisatie van de bestemming ‘Natuur’ van De Groene As is aan te merken als een overheidswerk. Het antwoord op de vraag of de bestemming ‘Sport-2’ van De Veldpost een overheidswerk is, kan in het midden blijven, omdat hierna zal blijken dat er geen grond is om de bestemmingen te elimineren. (onder 2.12-2.13) b. De rechtbank sluit zich aan bij het uitgangspunt in de deskundigenrapporten van waardering van het onteigende in vrije en niet-verpachte staat. (onder 2.14) c. In De Veldpost is bodemverontreiniging geconstateerd. Partijen zijn overeengekomen dat dit een aftrek rechtvaardigt op de schadeloosstelling voor De Veldpost. (onder 2.15-2.16) d. Vanwege de eerdere inschrijving van het onteigeningsvonnis ten aanzien van De Veldpost, is De Groene As als overblijvende aangemerkt bij de waardebepaling van De Veldpost. (onder 2.17) Eliminatie e. Partijen verschillen van mening over de vraag of de bestemmingen ‘Sport-2’ van De Veldpost (op grond van bestemmingsplan Badhoevedorp De Veldpost) en ‘Natuur’ van De Groene As (op grond van bestemmingsplan Badhoevedorp Lijnden-Oost) moeten worden geëlimineerd. Bij bevestigende beantwoording moet de waardering van de percelen met inachtneming van de daarvóór geldende agrarische bestemming plaatsvinden. (onder 2.18-2.19) f. De kernvraag is of sprake is van een aan de bestemmingsplannen voorafgaand concreet plan. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat daar geen sprake van is. (onder 2.20) g. De deskundigen hebben in hun rapporten terecht overwogen dat de ‘Overeenkomst omlegging A9 Badhoevedorp’ van 31 oktober 2005 tussen de Staat, de Provincie Noord-Holland, de gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam, het Regionaal Orgaan Amsterdam en Schiphol Nederland B.V. (hierna: de Bestuursovereenkomst) en het daarin opgenomen Deelproject ontwikkellocaties niet kan worden aangemerkt als een concreet plan als bedoeld in art. 40c onder 3° Onteigeningswet. (onder 2.22) h. Het DSO Sportpark De Veldpost voorziet in een concrete en gedetailleerde invulling van het beoogde sportpark (onder 2.33) i. De rechtbank sluit zich aan bij de overwegingen van de deskundigen over de vraag of de bestemmingen moeten worden geëlimineerd en neemt deze overwegingen over als ware die haar eigen. (onder 2.34) j.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Het bestreden vonnis, Rb. Noord-Holland 24 juli 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:7384, bevat geen afzonderlijke weergave van de feiten. De uitspraak Rb. Noord-Holland 10 februari 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:1239 bevat onder 2.1-2.5 een weergave van de feiten ten aanzien van de Veldpost. De uitspraak Rb. Noord-Holland 14 juli 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:5855 bevat onder 2.1-2.7 een weergave van de feiten ten aanzien van de Groene As. Ik geef hier de feiten weer zoals die zijn opgenomen in de uitspraken van uw Raad in de door Kennemerland Beheer tegen deze vonnissen ingestelde cassatieberoepen: HR 1 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:981, NJ 2022/305 m.nt. E.W.J. de Groot, onder 2.1 voor De Veldpost en HR 30 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1340, onder 2.1 voor De Groene As, met toevoeging van kadastrale aanduiding en grootte van de onteigende perceelsgedeelten. Rb. Noord-Holland 14 oktober 2020, zaaknummer / rekestnummer: C/15/305248 / HA RK 20-131 (niet gepubliceerd) en Rb. Noord-Holland 14 oktober 2020, zaaknummer / rekestnummer: C/15/305250 / HA RK 20-132 (niet gepubliceerd). Beide beschikkingen zijn hersteld bij herstelbeschikkingen van de rechtbank Noord-Holland van 12 november 2020 (niet gepubliceerd). Rb. Noord-Holland 5 juli 2021, zaaknummer / rekestnummer C/15/305248 / HA RK 20-131 en C/15/305250 / HA RK 20-132 (niet gepubliceerd). Rb. Noord-Holland 10 februari 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:1239. HR 1 juli 2022, ECLI:NL:HR:2022:981, NJ 2022/305 m.nt. E.W.J. de Groot. Rb. Noord-Holland 24 juli 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:7384, onder 2.2. Rb. Noord-Holland 14 juli 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:5855. HR 30 september 2022, ECLI:NL:HR:2022:1340. Rb. Noord-Holland 24 juli 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:7384, onder 2.4. De twee deskundigenrapporten hebben deels een gelijkluidende inhoud. Rb. Noord-Holland 24 juli 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:7384, onder 3.1-3.2. Rb. Noord-Holland 24 juli 2024, ECLI:NL:RBNHO:2024:7384, onder 3.3. De procesinleiding verwijst naar rechtsoverweging 2.22, maar ik ga ervan uit dat rechtsoverweging 2.20 bedoeld is. Rechtsoverweging 2.22 bevat slechts een inleiding op de weergave van (de totstandkomingsgeschiedenis van) de bestemmingsplannen. Ik citeer hieronder uit het voorlopig oordeel en het definitieve rapport inzake De Veldpost. In het definitieve rapport inzake De Groene As staat grotendeels mutatis mutandis hetzelfde vermeld. Voor zover sprake is van verschillen die voor de behandeling van het cassatiemiddel van belang zijn, zal hierna op eventuele bijzonderheden ten aanzien van De Groene As worden ingegaan. Voorlopig oordeel deskundigen De Veldpost van 14 oktober 2021, p. 18. Voorlopig oordeel deskundigen De Veldpost van 14 oktober 2021, p. 19. Voorlopig oordeel deskundigen De Veldpost van 14 oktober 2021, p. 9-11. In de Bestuursovereenkomst worden de Regionale partijen gedefinieerd als alle partijen bij de Bestuursovereenkomst, behalve de Staat. Voetnoot in het origineel verwijst naar artikel 10.4 van de Bestuursovereenkomst. Voetnoot in het origineel verwijst naar artikel 10.3 van de Bestuursovereenkomst. Voorlopig oordeel deskundigen De Veldpost van 14 oktober 2021, p. 18. Definitieve deskundigenrapport De Veldpost van 29 maart 2023, p. 19-23. Voetnoot in het origineel verwijst naar conclusie van A-G Valk van 13 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:79, onder 3.7. Ik spreek hierna kortheidshalve ook over het oordeel van de rechtbank waar ik doel op het oordeel van de deskundigen dat door de rechtbank is overgenomen en tot het hare is gemaakt. Zie de reactie van Kennemerland Beheer op het voorlopig oordeel van de deskundigen, onder 22 (hierboven in ‎3.9 geciteerd), waarnaar voetnoot 16 van de procesinleiding verwijst. Ik merk op dat deze voetnoot verwijst naar ‘bijv. reactie op conceptadviezen van de deskundigen d.d. 5 december 2022, par. 22’. Het is echter aan de steller van het middel om, indien een motiveringsklacht steunt op in feitelijke instanties aangevoerde stellingen, de vindplaatsen van die stellingen te vermelden. In mijn bespreking van de klacht betrek ik daarom alleen de vindplaats waarnaar in de voetnoot uitdrukkelijk wordt verwezen. Vergelijk HR 5 februari 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0848, NJ 1995/716 m.nt. F.H. van der Burg (Rotterdamse Welzijnsovereenkomst), onder 4.3. Zie voor literatuur onder meer G. Snijders, Overheidsprivaatrecht, bijzonder deel, 2016, onder 14a en 20a; M. Scheltema & M.W. Scheltema, Gemeenschappelijk recht, 2013, p. 302; P.J. Huisman, De bevoegdhedenovereenkomst, 2012, par. 9.3.2; P.J. Huisman & F.J. van Ommeren, Hoofdstukken van privaatrechtelijk overheidshandelen, 2019 p. 645-646. Reactie van Kennemerland Beheer op het voorlopig oordeel van de deskundigen, onder 35. Pleitaantekeningen van Kennemerland Beheer voor de zitting van 7 november 2023, onder 16 Over dit element wordt in de Reactie van Kennemerland Beheer op het voorlopig oordeel van de deskundigen, onder 23 opgemerkt: ‘Anders dan de Gemeente in haar reactie (onder 6) suggereert, is het niet zo dat de Bestuursovereenkomst voorzag in mogelijkheden om ontwikkellocaties anders te ontwikkelen. De Bestuursovereenkomst bevat bindende afspraken – ook financiële – en het was voor de Gemeente pure noodzaak om die afspraken aan te gaan en na te komen om de omlegging van de A9 te kunnen realiseren. Dat er sprake was van inspanningsverplichtingen doet aan het verplichte karakter niet af.’ Het element onder (i) is hierboven in ‎3.18 aan de orde geweest, en het element onder (ii) in ‎3.17. Het element onder (iv) komt hieronder in ‎3.27-‎3.28 nog aan de orde. Voor zover geen sprake is van een verplichting van de gemeente om de genoemde locaties te ontwikkelen, acht ik ook niet van belang of de Bestuursovereenkomst uitdrukkelijk voorziet in de mogelijkheid van de gemeente om de ontwikkelingslocaties anders te ontwikkelen. Zie Reactie van Kennemerland Beheer op het voorlopig oordeel van de deskundigen, onder 11-12 en 16. Pleitaantekeningen van Kennemerland Beheer voor de zitting van 7 november 2023, onder 30. Zie Reactie van Kennemerland Beheer op het voorlopig oordeel van de deskundigen, onder 23 en pleitaantekeningen Kennemerland Beheer voor de zitting van 7 november 2023, onder 16. Kennemerland Beheer heeft in de reactie op het voorlopig oordeel onder 21 ook het ‘karakter’ van overeenkomsten zoals de Bestuursovereenkomst besproken, maar verwijst in de procesinleiding niet naar deze vindplaats. Met het beroep op de ‘aard’ van de Bestuursovereenkomst bedoelt Kennemerland Beheer dus kennelijk niet het ‘karakter’ van de bevoegdhedenovereenkomst. Overigens werkt Kennemerland Beheer op de genoemde vindplaats niet uit welke betekenis het karakter van de Bestuursovereenkomst zou hebben voor de uitleg ervan. Overigens bepaalt de Bestuursovereenkomst uitdrukkelijk dat de Staat geen partij is bij de afspraken over het Deelproject Ontwikkelingslocaties. Zie artikel 2.2 van de Bestuursovereenkomst. Overigens acht ik de gevolgtrekking van de deskundigen op dit punt in beginsel juist. Vergelijk mijn conclusie van 13 januari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:79, onder 3.7. Zie pleitaantekeningen Kennemerland Beheer voor de zitting van 7 november 2023, onder 24 (‘frappant is dat het in de Bestuursovereenkomst aangeduide perceel een afmeting heeft van circa 15 hectare en dat dit ook de oppervlakte is van het te verplaatsen sportpark’) en het definitieve deskundigenrapport De Veldpost van 29 maart 2023, p.

In aanvulling op de beoordeling door de deskundigen benadrukt de rechtbank dat ten tijde van de Bestuursovereenkomst nog niet vast lag waar de grenzen van het sportpark en de ecologische verbindingszone de Groene As zouden lopen. Omdat de intekening en afbakening van het sportpark nog niet vaststond, was ten tijde van de Bestuursovereenkomst nog geen sprake van een concreet plan ten aanzien van De Groene As en De Veldpost. Het mag zo zijn dat steeds sprake was van een sportpark in groene inbedding, maar om van een concreet plan te kunnen spreken moeten ook de contouren van dat plan overeenkomen met die van het werk waarvoor wordt onteigend. Daarvan is gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden geen sprake. (onder 2.35) k. De omstandigheid dat in de periode 2011 tot en met 2012 is gesproken tussen de gemeente en Kennemerland Beheer over de door de gemeente gewenste verwerving van het perceel van Kennemerland Beheer met het oog op de verplaatsing van de sportverenigingen, maakt dat niet anders. (onder 2.36) l. Dat in alle plannen na 2005 in enige vorm sprake is geweest van sportvoorzieningen op in ieder geval De Veldpost, doet evenmin af aan het voorgaande. (onder 2.37) m. Het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2017 (ECLI:NL:HR:2017:3148) over de omlegging van de A9 vormt ook geen reden om aan te nemen dat de Bestuursovereenkomst een voldoende concreet plan bevat ten aanzien van De Groene As en De Veldpost. (onder 2.38) n. De rechtbank schaart zich achter het oordeel van de deskundigen dat sprake is geweest van een in de ruimtelijke ordening gebruikelijk proces van onderzoek en planvorming na het maken van een principe-keus voor de locatie van de te verplaatsen sportverenigingen, waarbij op een later moment een deel van de locatie een natuurbestemming heeft gekregen. De Bestuursovereenkomst kan daarom niet worden gezien als concreet plan voor het werk waarvoor nu wordt onteigend waaruit de vigerende bestemming zo rechtsreeks is voortgevloeid dat die bestemming op grond van art. 40c Onteigeningswet moeten worden geëlimineerd. (onder 2.39) o. Voor zover Kennemerland Beheer nog heeft aangevoerd dat niet de Bestuursovereenkomst maar het DSO Sportpark De Veldpost heeft te gelden als een concreet plan voor het werk, volgt de rechtbank haar daarin evenmin. (onder 2.40) p. Er bestaat dus geen aanleiding om de vigerende bestemmingen van De Veldpost en De Groene As buiten beschouwing te laten. (onder 2.41) Verwachtingswaarde q. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een verwachtingswaarde. De kans dat de sport- en groenbestemming in de toekomst gewijzigd zullen worden in een meer lucratieve bestemming is te onzeker en zal geen rol spelen bij een veronderstelde (ver)koop tussen redelijk handelende partijen. (onder 2.42-2.44) Waardering r. De rechtbank sluit zich aan bij de waardering van De Veldpost door deskundigen. Uitgaande van een oppervlakte van het onteigende van 115.590 m2 en een waarde van € 21,50 per m2 wordt de werkelijke waarde van De Veldpost gesteld op € 2.485.185. (onder 2.46-2.54) s. Op de hiervoor vastgestelde waarde komt in mindering een bedrag van € 72.345,59 in verband met de (hierboven onder c genoemde) bodemverontreiniging. (onder 2.55) t. De rechtbank gaat ervan uit dat niet (meer) in geschil is dat geen sprake is van planschade. (onder 2.56) u. De rechtbank sluit zich aan bij de schatting door deskundigen van de waardevermindering van het overblijvende als gevolg van de onteigening van De Veldpost op een bedrag van € 39.820. (onder 2.57) v. De rechtbank sluit zich aan bij de waardering van De Groene As door deskundigen. Uitgaande van een oppervlakte van het onteigende van 39.820 m2 en een waarde van € 9,75 per m2 wordt de werkelijke waarde van De Groene As gesteld op € 388.245. (onder 2.58-2.64) w. De rechtbank veroordeelt Kennemerland Beheer tot terugbetaling aan de gemeente van het verschil tussen de schadeloosstelling en het ontvangen voorschot, van € 624.340,59 voor De Veldpost en € 711.755 voor De Groene As. (onder 2.65) Kosten x. Kennemerland Beheer vordert vergoeding van kosten ter hoogte van € 330.900,45 voor juridische en deskundige bijstand. Na toetsing van de gevorderde kosten aan art. 50 Onteigeningswet wordt de gemeente veroordeeld tot betaling van € 231.269,73 (inclusief btw en griffierechten). (onder 2.67-2.83) 2.9 Op 25 juli 2024 heeft Kennemerland Beheer – gelet op art. 52 lid 2 en 3 Onteigeningswet in verbinding met art. 80 Onteigeningswet tijdig – ter griffie van de rechtbank verklaard in beide zaken cassatieberoep in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank van 24 juli 2024. 2.10 Op 17 september 2024 heeft Kennemerland Beheer – gelet op art. 53 lid 1 Onteigeningswet in verbinding met art. 80 Onteigeningswet tijdig – de akten verklaring cassatie, de procesinleiding en het oproepingsbericht aan de gemeente betekend. De gemeente heeft verweer gevoerd. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna Kennemerland Beheer heeft gerepliceerd en de gemeente heeft gedupliceerd. 3Bespreking van het cassatiemiddel 3.1 Het cassatiemiddel bestaat uit de drie onderdelen. 3.2 Onderdeel I richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.18-2.41 dat geen sprake is van een aan de bestemmingsplannen voorafgaand concreet plan, zodat de bestemming ‘Natuur’ respectievelijk ‘Sport-2’ niet behoort te worden geëlimineerd. 3.3 Ik zie aanleiding om eerst de klachten van subonderdeel 1.2, tweede alinea, te behandelen. Bij het falen van deze klachten behoeven de overige klachten van onderdeel I geen bespreking meer. Ik licht dat hierna ‎3.4-‎3.11 en ‎3.29 toe. 3.4 Subonderdeel 1.2 richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.20 en 2.34 dat de Bestuursovereenkomst niet is aan te merken als een concreet plan als bedoeld in art. 40c Onteigeningswet. De rechtbank overwoog: ‘2.20. Gelet op de standpunten van partijen is de kernvraag of sprake is van een aan het bestemmingsplan voorafgaand concreet plan, zodat de bestemming “Natuur” respectievelijk “Sport-2’' moet worden geëlimineerd. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat daar geen sprake van is en zal dat hierna toelichten.’ ‘2.34. De rechtbank sluit aan bij de overwegingen van de deskundigen ten aanzien van de vraag of de vigerende bestemming op grond van een (voldoende) concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, zou moeten worden geëlimineerd en neemt deze over als ware die haar eigen.’ 3.5 De rechtbank sluit zich aldus in beide rechtsoverwegingen aan bij de overwegingen van de deskundigen, en neemt deze over. Voordat ik de overwegingen van de deskundigen uit hun definitieve rapport citeer, geef ik eerst een en ander weer uit het voorafgaande partijdebat vanaf het voorlopig oordeel van de deskundigen. 3.6 In hun voorlopig oordeel behandelden de deskundigen onder meer de vraag of de vigerende bestemmingen van De Veldpost en De Groene As moeten worden geëlimineerd op de grond dat sprake is van een aan de bestemmingsplannen voorafgaand concreet plan. De deskundigen hebben aan de hand van verschillende documenten geanalyseerd hoe de vigerende bestemmingen tot stand zijn gekomen. Op basis daarvan kwamen de deskundigen tot de conclusie dat sprake is geweest van een in de ruimtelijke ordening gebruikelijk proces van onderzoek en planvorming na het maken van een principe-keuze voor de locatie van de te verplaatsen sportverenigingen.

Volgens de deskundigen kan de Bestuursovereenkomst niet worden gezien als een (voldoende concreet) plan voor het werk waarvoor wordt onteigend waaruit de vigerende bestemmingen zo rechtstreeks zijn voortgevloeid, dat de bestemmingen op grond van art. 40c Onteigeningswet moeten worden geëlimineerd. 3.7 De deskundigen zijn in het kader van hun analyse ingegaan op de inhoud van de Bestuursovereenkomst. De deskundigen schrijven daarover: ‘Op 31 oktober 2005 is de “Overeenkomst omlegging A9 te Badhoevedorp” (…) tot stand gekomen tussen de Staat, de Provincie Noord-Holland, de gemeenten Haarlemmermeer en Amsterdam, het Regionaal Orgaan Amsterdam en Schiphol Nederland B.V. (…) In artikel 2 van de Bestuursovereenkomst is het doel daarvan vastgelegd: “de afspraken vast te leggen die Partijen hebben gemaakt aangaande de financiering van de omlegging van de A9 door middel van de realisatie van het Project op basis van de Projectscope alsook de wijze waarop Partijen zullen samenwerken tijdens de Uitwerkingsfase binnen de in deze Overeenkomst vastgelegde organisatorische, verkeerskundige, ruimtelijke, programmatische en financiële uitgangspunten.” Voorts heeft de Bestuursovereenkomst tot doel: “De afspraken die de regionale Partijen hebben gemaakt terzake de realisatie van het Deelproject ontwikkelingslocaties vast te leggen. Het Rijk is uitdrukkelijk geen partij bij deze afspraken betreffende het Deelproject ontwikkelingslocaties.” In artikel 5 van de Bestuursovereenkomst wordt het Deelproject ontwikkelingslocaties omschreven: “Om te komen tot verbetering van de ruimtelijke structuur in Badhoevedorp alsmede ter dekking van bijdragen van de Gemeente Haarlemmermeer leggen Regionale partijen zich voor de ontwikkelingslocaties vast op het navolgende bouwprogramma: - Locatie Badhoevedorp-West: 80.000 m2 (kavel) primair voor Schiphol-gebonden bedrijven. Regionale/lokale bedrijvigheid niet uitgesloten. - Locatie woon- en wandelbos en wegenwacht-locatie: minimaal 110 vrijstaande vrije sector woningen. - Locatie Centrum: 3.500 m2 commerciële functies en minimaal 450 gestapelde vrije sector woningen. - Locatie Schuilhoeve-Groene Zoom en locatie Schuilhoeve/sportvelden: 45.000 m2 b.v.o. kantoren en bedrijven (geluidwerende functie), minimaal 40 vrije sector woningen op de locatie Schuilhoeve-Groene zoom en minimaal 400 vrije sector woningen op de locatie Schuilhoeve-sportvelden. - Locatie Wildenhorst: een sportpark van circa 14 ha binnen de contouren van de Groene Carré- Noord.” (…) In artikel 6 van de Bestuursovereenkomst wordt de financiering van de omlegging van de A9 met bijbehorende werken geregeld. Naast bijdragen van het Rijk, de Provincie, het Regionaal Orgaan Amsterdam en Schiphol wordt afgesproken dat de gemeente Haarlemmermeer een bijdrage zal betalen van € 107,4 miljoen (prijspeil 1 januari 2005), waarvan een gedeelte ter grootte van € 90,9 miljoen moet komen uit de opbrengsten voor de gemeente uit het Deelproject ontwikkelingslocaties zoals hiervoor omschreven. Dit betekent dat de opbrengst van de diverse ontwikkelingslocaties de gemeente Haarlemmermeer in staat moet stellen haar bijdrage te leveren aan de kosten van omlegging van de A9. In artikel 10 van de Bestuursovereenkomst (welk artikel mede van toepassing is op het Deelproject ontwikkelingslocaties) is voor partijen een inspanningsverplichting opgenomen voor het verkrijgen van de noodzakelijke publiek- en privaatrechtelijke medewerking, zulks met behoud van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van partijen. Partijen spreken uit dat zij zich, voor zover dat in hun vermogen ligt, maximaal inspannen om de voor de realisatie van het project te voeren procedures, streekplanuitwerking, te verlenen vergunningen, grondverwervingen en de in het kader van de uitvoering te verrichten aanleg-en/of bouwactiviteiten te laten plaatsvinden, zodanig dat het Deelproject weg en Deelproject ontwikkelingslocaties zoveel mogelijk overeenkomstig de planning gerealiseerd kunnen worden. Alle in de Bestuursovereenkomst aangegane verplichtingen gelden binnen de beperkingen van de bevoegdheden van partijen en hun bestuursorganen en laten hun publiekrechtelijke verantwoordelijkheden en de uitoefening van hun publiekrechtelijke bevoegdheden onverlet.’ Over de inhoud van de Bestuursovereenkomst, en in het bijzonder de daaruit voortvloeiende verplichtingen voor de betrokken partijen, overwogen de deskundigen in het voorlopig oordeel onder meer: ‘Dit alles overziend zijn deskundigen van oordeel dat in de Bestuursovereenkomst door de daarbij betrokken partijen onder meer is afgesproken dat diverse locaties op en nabij het bestaande tracé van de A9 zullen worden herontwikkeld ten behoeve van woningbouw en dat hiertoe de bestaande ten noorden van de Schipholweg gevestigde sportverenigingen zullen worden verplaatst naar een nieuw (vervangend) sportpark ter grootte van circa 14 ha ten zuiden van de Schipholweg. Als locatie voor dat sportpark is in bijlage 1 van de Bestuursovereenkomst het perceel van Kennemerland aangeduid als “locatie 7 Wildenhorst”. De Bestuursovereenkomst voorziet in een inspanningsverplichting van de betrokken partijen, waaronder de Gemeente, om dit mogelijk te maken met inachtneming van de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid van partijen.’ [onderstreping toegevoegd, A-G] 3.8 In haar reactie op het voorlopig oordeel heeft de gemeente onder meer betoogd dat artikel 10 van de Bestuursovereenkomst aanleiding kan geven tot de gedachte dat op de gemeente een inspanningsverplichting zou rusten ten aanzien van het ‘Deelproject ontwikkelingslocaties’, maar dat dit toch niet het geval is. De gemeente voerde aan: ‘5. Zoals u ook overweegt, verplichtte de gemeente zich bij de Bestuursovereenkomst tot een aanzienlijke bijdrage aan de Staat in de kosten van de omlegging van de A9. In ruil daarvoor beoogde de Bestuursovereenkomst aan de gemeente de mogelijkheid te geven om die bijdrage terug te verdienen op de verschillende ontwikkelingslocaties. Daarbij was het voor de gemeente van belang zeker te stellen dat zij daarin gesteund zou worden althans niet gedwarsboomd door een van de andere partijen bij de overeenkomst. Daarop is artikel 10 geschreven: een verplichting voor de gemeente was niet nodig, want die had sowieso belang bij de beoogde ontwikkelingen. Een beperking van de bewegingsruimte van de gemeente – in de geest dat de gemeente de ontwikkelingslocaties slechts zou mogen ontwikkelen zoals in de Bestuursovereenkomst (uiterst indicatief) aangeven – is evenmin beoogd. 6. In werkelijkheid heeft de gemeente ook zelfstandig besloten ontwikkellocaties die in de Bestuursovereenkomst waren aangeduid, bij nader inzien niet te ontwikkelen resp. anders te ontwikkelen dan in de Bestuursovereenkomst voorzien, in mijn brief aan u van 22 januari 2021, onder 17, heb ik er bijvoorbeeld op gewezen dat de kantoorontwikkeling Schuilhoeve-De Groene Zoom helemaal nooit tot stand is gebracht en dat de woningbouwontwikkeling Quatrebras (locatie Woon- en wandelbos en wegenwachtlocatie in de Bestuursovereenkomst) is uitgebreid ten koste van de ontwikkellocatie Badhoevedorp-West (of – anders gezegd – dat een deel van Badhoevedorp-West, waar de Bestuursovereenkomst bedrijventerrein voorzag, bij nader inzien voor woningbouw is bestemd). Dit illustreert dat van een (inspannings)verplichting van de gemeente tegenover de andere Regiopartijen (of de Staat) om de ontwikkellocaties te bestemmen geen sprake was.’ 3.9 Kennemerland Beheer heeft in haar reactie op het voorlopig deskundigenbericht daarentegen betoogd dat de Bestuursovereenkomst bindende afspraken tussen de betrokken partijen bevat. Kennemerland Beheer voerde aan (voetnoten uit het origineel weggelaten): ‘21.

Voordat wordt toegekomen aan de beoordeling door deskundigen van de onderhavige Bestuursovereenkomst hecht Kennemerland Beheer eraan kort in te gaan op het karakter van een dergelijke overeenkomst. Overheden sluiten zeer vaak bestuursovereenkomsten. Het gaat daarbij om een bevoegdhedenovereenkomst tussen overheden. De bestuursovereenkomst heeft een gemengd, privaatrechtelijk en bestuursrechtelijk karakter en kan afdwingbare afspraken bevatten. Indien een van de partijen bij een bestuursovereenkomst zich niet houdt aan de hem ingevolge de bestuursovereenkomst opgelegde verplichtingen, kunnen de andere partijen hem daarop in rechte aanspreken. Dat is in het onderhavige geval niet anders. 22. De Bestuursovereenkomst bevat bindende afspraken tussen de partijen over de realisatie van de omlegging van de A9 bij Badhoevedorp. Uit de considerans van de Bestuursovereenkomst (p. 2) blijkt de duidelijke samenhang tussen de omlegging van de A9 en de gebiedsontwikkeling (waaronder de realisatie van het sportpark waarop de onderhavige onteigening betrekking heeft): “- door een integrale aanpak een passende en doelmatige omlegging van de A9 mogelijk is alsmede een kwalitatief hoogwaardige gebiedsontwikkeling die enerzijds noodzakelijk is voor de financiering van de A9 en anderzijds noodzakelijk is voor het realiseren van een hoogwaardige ruimtelijke oplossing zodat voldoende draagvlak voor de omlegging van de A9 wordt gecreëerd” Anders dan deskundigen hebben aangenomen, kan de door hen gestelde omstandigheid dat de Bestuursovereenkomst slechts een inspanningsverplichting van de betrokken partijen – waaronder de Gemeente – zou bevatten om de verplaatsing van het sportpark mogelijk te maken, er niet aan afdoen dat de Bestuursovereenkomst een concreet plan vormt dat tot eliminatie van het bestemmingsplan kan nopen. Deskundigen hebben er te weinig oog voor gehad dat de inspanningsverplichtingen slechts zien op het verkrijgen van de benodigde vergunningen en het met succes doorlopen van de verschillende procedures. Dat er in de Bestuursovereenkomst op dat punt slechts inspanningsverplichtingen zijn opgenomen, is begrijpelijk, omdat op voorhand niet viel te voorzien of de vereiste planologische procedures door de betrokken overheden succesvol (in die zin dat de in de Bestuursovereenkomst vermelde bestemmingen zouden worden gerealiseerd) zouden worden doorlopen en afgerond. Rechten van derden kunnen altijd nog roet in het eten gooien getuige de weerstand van KLM bij bijvoorbeeld het plan Schuilhoeve. Daarentegen blijkt uit de bewoordingen van art. 5 van de Bestuursovereenkomst, in welke bepaling is opgenomen dat de Gemeente zich “vastlegt” op het navolgende woningbouwprogramma, waarna ook het sportpark op locatie Wildenhorst c.q. De Veldpost wordt vermeld, dat er sprake is van uitdrukkelijke verplichting voor de Gemeente om op het ter onteigening aangewezen perceelsgedeelte een sportpark te realiseren. In zoverre is er derhalve geen sprake van een inspanningsverplichting en heeft de Gemeente zich uitdrukkelijk vastgelegd op de realisatie van het sportpark. De praktijk heeft ook uitgewezen dat de Gemeente de Bestuursovereenkomst in het algemeen en deze bepaling in het bijzonder heeft opgevat als een verplichting. Zij doet er immers werkelijk alles aan om het sportpark ter plaatse van het onteigende perceelsgedeelte te realiseren. 23. Daar komt nog bij dat ook de aard van de Bestuursovereenkomst voor de daarbij betrokken partijen, waaronder dus de Gemeente, verplichtingen meebrengt. Zij committeren zich aan de in de Bestuursovereenkomst vervatte maatregelen, die immers – zoals ook blijkt uit de considerans van de Bestuursovereenkomst – noodzakelijk zijn voor (de financiering van) de beoogde omlegging van de A9. Het verband tussen die omlegging en de Bestuursovereenkomst blijkt ook uit het raadsvoorstel waarbij het college van de Gemeente aan de raad heeft voorgesteld in te stemmen met het sluiten van de Bestuursovereenkomst door het college. Daarin is expliciet vermeld dat de regionale afspraken de Minister voldoende zekerheid bieden over de haalbaarheid van de omlegging van de A9 bij Badhoevedorp.’ Naar aanleiding van de reactie van de gemeente (hierboven in ‎3.8 geciteerd), merkte Kennemerland nog op (nog steeds onder 23, dikgedrukt in het origineel): ‘Anders dan de Gemeente in haar reactie (onder 6) suggereert, is het niet zo dat de Bestuursovereenkomst voorzag in mogelijkheden om ontwikkellocaties anders te ontwikkelen. De Bestuursovereenkomst bevat bindende afspraken – ook financiële – en het was voor de Gemeente pure noodzaak om die afspraken aan te gaan en na te komen om de omlegging van de A9 te kunnen realiseren. Dat er sprake was van inspanningsverplichtingen doet aan het verplichte karakter niet af.’ 3.10 In het definitieve deskundigenrapport hebben de deskundigen, naar aanleiding van de reacties van partijen en in aanvulling op het voorlopig oordeel, onder meer overwogen (onderstreping conform het origineel): ‘Naar aanleiding van het voorlopig oordeel heeft de Gemeente kenbaar gemaakt het vorenstaande uitgangspunt van deskundigen, dat de Bestuursovereenkomst 2005 niet kan worden gezien als een voldoende concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, te onderschrijven. Aanvullend stelt de Gemeente dat de overweging door deskundigen dat sprake is van een op de Gemeente rustende inspanningsplicht tegenover de andere bij de Bestuursovereenkomst betrokken partijen om de ontwikkellocaties te bestemmen, niet juist zou zijn. De Bestuursovereenkomst geeft volgens de Gemeente een mogelijkheid, en geen verplichting, om de diverse ontwikkelingslocaties te ontwikkelen teneinde aan de Gemeente in staat te stellen de op grond van de Bestuursovereenkomst verschuldigde bijdrage aan de Staat in de kosten van de omlegging van de A9 terug te verdienen. (…) Juist het algemene karakter van de omschrijving van de locatie Wildenhorst in de Bestuursovereenkomst 2005 en de deels daarvan afwijkende verdere uitwerking in de genoemde latere plannen, leidt deskundigen tot de conclusie dat de Bestuursovereenkomst niet is aan te merken als een voldoende concreet plan. Voorts volgen deskundigen de gemeente in de stelling dat de Bestuursovereenkomst de gemeente de mogelijkheid geeft ter plaatse een sportpark te ontwikkelen en niet een verplichting daartoe oplegt. Dat de Bestuursovereenkomst voorzag in de mogelijkheid van een werk zoals dat waarvoor uiteindelijk wordt onteigend en/of daarmee vergelijkbare of samenhangende werken, is onvoldoende om een concreet plan aan te nemen. Deskundigen onderkennen dat dit een kwestie van interpretatie is en uiteindelijk een oordeel van de rechter vergt. Zij zien in hetgeen namens Kennemerland naar voren is gebracht geen aanleiding op hun eerdere conclusie terug te komen. (…) Tot slot stelt Kennemerland, dat de Bestuursovereenkomst niet alleen inspanningsverplichtingen voor de Gemeente met zich zou brengen maar ook een uitdrukkelijke verplichting voor de Gemeente om op het ter onteigening aangewezen perceelsgedeelte een sportpark te realiseren. Zoals hiervoor al aangegeven heeft de Gemeente in haar reactie op het voorlopig oordeel aangegeven dat hiervan geen sprake was. Volgens de Gemeente gaf de Bestuursovereenkomst aan de Gemeente uitsluitend de mogelijkheid om de financiële bijdrage van de Gemeente aan de Staat in de kosten van de omlegging van de A9 terug te verdienen op de diverse ontwikkelingslocaties.

Teneinde de locatie Schuilhoeve/Sportvelden te kunnen bebouwen dienden de bestaande sportvoorzieningen verplaatst te worden naar elders, waarvoor de locatie Wildenhorst werd aangeduid. Wat hiervan ook zij, naar het oordeel van deskundigen volgt noch uit de interpretatie door Kennemerland noch uit de interpretatie door de Gemeente dat de Bestuursovereenkomst 2005 ten aanzien van het onteigende heeft te gelden als een voldoende concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend.’ 3.11 Deze overwegingen van de deskundigen kunnen redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan dat hun oordeel dat geen sprake is van een concreet plan voor het werk waarvoor wordt onteigend, steunt op twee zelfstandig dragende gronden. In de eerste plaats leidt het algemene karakter van de omschrijving van de locatie Wildenhorst in de Bestuursovereenkomst en de deels daarvan afwijkende verdere uitwerking in de genoemde latere plannen, de deskundigen tot de conclusie dat de Bestuursovereenkomst niet is aan te merken als een voldoende concreet plan. In de tweede plaats volgen de deskundigen de gemeente in de stelling dat de Bestuursovereenkomst de gemeente de mogelijkheid geeft ter plaatse een sportpark te ontwikkelen en niet een verplichting daartoe oplegt én oordelen de deskundigen dat een dergelijke mogelijkheid niet voldoende is om te kunnen spreken van een concreet plan voor het werk waarvoor is onteigend. 3.12 Het subonderdeel klaagt in de tweede alinea dat, voor zover de rechtbank mede van belang heeft geacht dat de Bestuursovereenkomst de gemeente de mogelijkheid geeft om ter plaatse van het onteigende een sportpark te ontwikkelen en niet een verplichting daartoe oplegt, dit oordeel blijk geeft van een onjuiste of onbegrijpelijke uitleg van de Bestuursovereenkomst. Daartoe voert Kennemerland Beheer het volgende aan: (I) De inspanningsverplichtingen uit de Bestuursovereenkomst zien slechts op het verkrijgen van de benodigde vergunningen en het met succes doorlopen van de procedures, terwijl uit artikel 5 van de Bestuursovereenkomst expliciet volgt dat de gemeente zich ‘vastlegt’ op (onder meer) het sportpark op de locatie Wildenhorst c.q. De Veldpost. (II) Het stond de gemeente als gevolg van de Bestuursovereenkomst niet vrij om op De Veldpost iets anders aan te leggen dan een sportpark, zodat het bestemmingsplan in zoverre niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld. (III) Het bestaande sportpark moest weg vanwege de beoogde woningbouw die ook was voorzien in de Bestuursovereenkomst. Het bestemmingsplan speelde ook om die reden geen normale rol in de ruimtelijke ordening, maar gaf inhoud en vorm aan een gedwongen verplaatsing van een sportpark naar de onderhavige locatie om op de andere locatie woningbouw mogelijk te maken. (IV) De gemeente heeft vanaf het sluiten van de Bestuursovereenkomst consequent en planmatig aangestuurd op het voldoen aan haar uit de Bestuursovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Volgens het subonderdeel heeft de rechtbank haar beslissing dat de Bestuursovereenkomst geen verplichting aan de gemeente oplegt, in het licht van deze essentiële stellingen onvoldoende (begrijpelijk) gemotiveerd en een onbegrijpelijke uitleg aan (de considerans en artikel 5 van) de Bestuursovereenkomst gegeven. Voorts heeft de rechtbank de aard van de Bestuursovereenkomst in onvoldoende mate bij de uitleg van die overeenkomst betrokken. 3.13 Zoals hierboven opgemerkt, heeft de rechtbank in rechtsoverweging 2.34 de overwegingen van de deskundigen overgenomen. Uit wat ik hiervoor ‎3.11 opmerkte, volgt dat de rechtbank bij haar oordeel dat geen sprake is van een concreet plan niet slechts ‘mede van belang’ heeft geacht dat de Bestuursovereenkomst de gemeente de mogelijkheid en geen verplichting geeft om ter plaatse van het onteigende een sportpark te ontwikkelen, maar dat dit een zelfstandig dragende grond is voor het oordeel van de rechtbank. 3.14 Vervolgens constateer ik dat de deskundigen in hun rapport en de rechtbank in haar vonnis niet uitdrukkelijk aangeven welke uitlegmaatstaf zij hebben toegepast, maar ook dat het subonderdeel niet klaagt dat de rechtbank een onjuiste maatstaf heeft toegepast. 3.15 Dan kom ik toe aan de klachten. De eerste volzin van de tweede alinea van het subonderdeel suggereert dat het rechts- en motiveringsklachten bevat (‘onjuiste en onbegrijpelijke uitleg’). In het vervolg van de tweede alinea van het subonderdeel lees ik echter alleen motiveringsklachten. Deze kunnen mijns inziens alleen dan slagen als redelijkerwijs geen andere uitleg van de Bestuursovereenkomst mogelijk is dan dat daaruit voor de gemeente meer dan alleen een mogelijkheid volgt om de in de Bestuursovereenkomst genoemde locaties te (her)ontwikkelen. Cassatie is immers – ook in onteigeningszaken, waarin hoger beroep niet mogelijk is – geen feitelijke instantie. 3.16 Ik begrijp de stellingen onder (I) zo dat Kennemerland Beheer heeft willen benadrukken dat de Bestuursovereenkomst inspanningsverplichtingen bevat ten aanzien van het verkrijgen van de benodigde vergunningen en het met succes doorlopen van de procedures, terwijl de gemeente zich met artikel 5 van de Bestuursovereenkomst wel uitdrukkelijk heeft ‘vastgelegd’ op onder meer de realisatie van het sportpark op de locatie Wildenhorst c.q. De Veldpost. Die verplichting uit artikel 5 van de Bestuursovereenkomst is dus geen inspanningsverplichting maar een resultaatsverplichting, zo begrijp ik Kennemerland Beheer. Het is volgens Kennemerland Beheer begrijpelijk dat de Bestuursovereenkomst ten aanzien van vergunningen en procedures slechts inspanningsverplichtingen bevat, omdat op voorhand niet is te voorzien of de vereiste planologische procedures door de betrokken overheden succesvol zullen worden doorlopen en afgerond. 3.17 Kennelijk is Kennemerland Beheer van mening dat de onzekerheid die begrijpelijk maakt dat slechts een inspanningsverplichting is opgenomen ten aanzien van vergunningen en procedures die nodig zijn om het eindresultaat te bereiken, er niet aan in de weg staat dat op de gemeente wel een resultaatsverplichting rust ten aanzien van het eindresultaat als zodanig. Wat daarvan ook zij, het onderscheid tussen inspanningsverplichtingen en resultaatsverplichtingen lijkt mij niet werkelijk van belang, omdat de rechtbank het oordeel van de deskundigen heeft overgenomen dat in het geheel geen sprake is van een verplichting om het Deelproject ontwikkelingslocaties uit te voeren. De genoemde inspanningsverplichtingen worden pas geactiveerd als de gemeente ervoor kiest om (onderdelen van) het Deelproject ontwikkelingslocaties uit te voeren, en daartoe is de gemeente op grond van de Bestuursovereenkomst niet verplicht. 3.18 Ook het tweede element van de stelling – dat de gemeente zich met artikel 5 van de Bestuursovereenkomst heeft ‘vastgelegd’ op onder meer de realisatie van het sportpark op de locatie Wildenhorst c.q. De Veldpost – op zichzelf beschouwd kan mijns inziens niet afdoen aan de uitleg die de rechtbank aan de Bestuursovereenkomst heeft gegeven. Het betreft een louter tekstueel argument voor de uitleg van die bepaling. Het gebruik van het woord ‘vastleggen’ in artikel 5 van de Bestuursovereenkomst kan inderdaad een aanwijzing vormen dat er verplichtingen uit het artikel voortvloeien. Maar taalkundige argumenten geven bij de uitleg van de Bestuursovereenkomst niet noodzakelijkerwijs de doorslag. Ook bij dit soort overeenkomsten geldt als uitgangspunt de Haviltex-maatstaf, waarbij het aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De bijzondere positie van de overheid kan bij uitleg volgens de Haviltex-maatstaf als één van de omstandigheden van het geval een rol spelen.

De gemeente heeft aangevoerd dat met het woord ‘vastleggen’ de bedoeling van de partijen bij de Bestuursovereenkomst niet geheel correct wordt weergegeven, omdat het niet de bedoeling was om aan de gemeente een verplichting op te leggen om de genoemde locaties te ontwikkelen, maar alleen een verplichting voor de andere partijen om de gemeente daarbij te helpen althans de gemeente daarin niet te belemmeren. De deskundigen en rechtbank hebben kennelijk meer betekenis toegekend aan deze door de gemeente gestelde bedoeling van partijen (die op zichzelf door Kennemerland Beheer niet gemotiveerd lijkt te worden bestreden). Het enkele feit dat het gebruik van het woord ‘vastleggen’ wijst op de mogelijkheid van een andere uitleg van de Bestuursovereenkomst, maakt de door de rechtbank gegeven uitleg nog niet onbegrijpelijk. 3.19 De stelling onder (II) houdt in dat het de gemeente als gevolg van de Bestuursovereenkomst niet vrij stond om op De Veldpost iets anders aan te leggen dan een sportpark, zodat het bestemmingsplan in zoverre niet zijn normale rol in de ruimtelijke ordening heeft vervuld. Die stelling – in het bijzonder het element dat het de gemeente als gevolg van de Bestuursovereenkomst niet meer vrijstond om iets anders aan te leggen dan een sportpark – wordt op de eerste in de procesinleiding aangeduide vindplaats echter niet nader toegelicht of uitgewerkt. Op de tweede plaats die wordt genoemd, betoogt Kennemerland Beheer dat de deskundigen in het definitieve deskundigenrapport hebben miskend dat de Bestuursovereenkomst bindende afspraken voor de gemeente bevat om ter plaatse van De Veldpost een sportpark te realiseren, en dat zij er ‘onder uitvoerige motivering’ op heeft gewezen (i) dat uit de bewoordingen van (de considerans) van de Bestuursovereenkomst blijkt dat sprake is van bindende afspraken, (ii) dat de omstandigheid dat sprake is van een inspanningsverplichting daaraan niet afdoet, (iii) dat de Bestuursovereenkomst niet voorzag in mogelijkheden voor de gemeente om de ontwikkellocaties anders te ontwikkelen, en (iv) bovendien ook noodzakelijk was voor de gemeente om bindende afspraken te maken om de omlegging van de A9 te realiseren. Voor de ‘uitvoerige motivering’ wordt in de pleitnota verwezen naar de reactie van Kennemerland Beheer op de conceptadviezen, onder 21-23 (hierboven in ‎3.9 geciteerd). Van de onder (i) tot en met (iv) genoemde elementen die Kennemerland Beheer aanhaalt, is hier alleen het element onder (iii) van belang. 3.20 Het element onder (iii) lijkt te veronderstellen dat sprake is van een verplichting van de gemeente om de genoemde locaties te ontwikkelen. Bij dat uitgangspunt zou inderdaad relevant kunnen zijn of de Bestuursovereenkomst (uitdrukkelijk) voorziet in een mogelijkheid om de ontwikkellocaties anders te ontwikkelen, en zou aan het ontbreken van een daartoe strekkende bepaling betekenis kunnen toekomen. In het oordeel van de rechtbank is echter die veronderstelling al onjuist, zodat de stelling niet kan afdoen aan de uitleg van de rechtbank. Voor zover is beoogd de genoemde veronderstelling te bestrijden, is dat evenmin overtuigend. In het oordeel van de rechtbank dat uit de Bestuursovereenkomst geen verplichting voortvloeit om de ontwikkellocaties te ontwikkelen, ligt immers een voldoende begrijpelijke verwerping van de andersluidende (en op de in de procesinleiding genoemde plaats niet nader onderbouwde) stelling van Kennemerland Beheer besloten. 3.21 De stelling onder (III) houdt in dat het bestaande sportpark weg moest vanwege de beoogde woningbouw die ook was voorzien in de Bestuursovereenkomst (het zal gaan om de in artikel 5 van de Bestuursovereenkomst vermelde woningbouw op locatie Schuilhoeve/sportvelden). Het bestemmingsplan speelde daarom volgens Kennemerland Beheer geen normale rol in de ruimtelijke ordening, maar gaf inhoud en vorm aan een gedwongen verplaatsing van een sportpark naar locatie De Veldpost om op locatie De Schuilhoeve woningbouw mogelijk te maken. 3.22 Ook deze stelling kan niet afdoen aan het oordeel van de rechtbank. De beoogde woningbouw was evenals het sportpark opgenomen in de Bestuursovereenkomst. De rechtbank heeft geoordeeld dat de Bestuursovereenkomst de gemeente de mogelijkheid en niet de verplichting geeft om de in artikel 5 genoemde locaties te (her)ontwikkelen. Er is geen reden om ten aanzien van de daarin genoemde woningbouw op locatie De Schuilhoeve een andere uitleg te geven aan de Bestuursovereenkomst dan ten aanzien van locatie De Veldpost (reeds omdat beide ontwikkelingslocaties onderdeel vormen van dezelfde opsomming die wordt voorafgegaan door dezelfde aanhef; de stellingen van de gemeente in de reactie op de conceptadviezen, onder 6 (hierboven in ‎3.8 geciteerd) zien niet uitsluitend op het sportpark, maar ook op andere in de opsomming aangeduide ontwikkelingslocaties). Als wordt aangenomen dat de Bestuursovereenkomst geen verplichting bevat om woningbouw te realiseren op locatie De Schuilhoeve, dan kan dit ook geen argument opleveren voor de uitleg van de Bestuursovereenkomst dat wel sprake zou zijn van een verplichting ten aanzien van de verplaatsing van het sportpark die nodig zou zijn voor de realisatie van de woningbouw. Ook als zou worden aangenomen dat de gemeente wel verplicht was om woningbouw te realiseren op locatie De Schuilhoeve, en dat het sportpark moet worden verplaatst, maakt dit nog niet dat ook sprake is van een gedwongen verplaatsing van het sportpark naar locatie De Veldpost. 3.23 De stelling onder (IV) komt erop neer dat de gemeente vanaf het sluiten van de Bestuursovereenkomst consequent en planmatig heeft aangestuurd op het voldoen aan haar uit de Bestuursovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Op de vindplaats waarnaar wordt verwezen, lees ik dat er volgens Kennemerland Beheer tal van redenen zijn die (in onderling verband beschouwd) tot de conclusie nopen dat de Bestuursovereenkomst een concreet plan vormt ten aanzien van het onteigende, onder meer dat de Bestuursovereenkomst verplichtingen bevat voor de gemeente ten aanzien van de ontwikkellocaties en dat de gemeente vanaf het sluiten van de Bestuursovereenkomst consequent en planmatig heeft aangestuurd op het voldoen aan die verplichtingen, hetgeen onder meer heeft uitgemond in de onteigeningen die in deze zaak aan de orde zijn. 3.24 Mijns inziens kan deze stelling niet afdoen aan de uitleg die de rechtbank aan de Bestuursovereenkomst heeft gegeven, reeds omdat iedere onderbouwing van die stelling op de in de procesinleiding aangeduide plaats ontbreekt. Zo blijkt niet waaruit zou dat de gemeente na het sluiten van de Bestuursovereenkomst consequent en planmatig heeft aangestuurd op het voldoen aan haar uit de Bestuursovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. 3.25 Ook overigens kan deze stelling niet aan het oordeel van de rechtbank afdoen. Als de gemeente inderdaad na het sluiten van de Bestuursovereenkomst voortvarend aan de slag is gegaan met onderzoek naar en realisatie van in de Bestuursovereenkomst genoemde ontwikkellocaties, dan zegt dat nog niets over de vraag of de gemeente daartoe op grond van de Bestuursovereenkomst ook verplicht was of meende te zijn.

Het kan immers evengoed zo zijn dat de woningbouw op locatie De Schuilhoeve en verplaatsing van het daarop gevestigde sportpark naar locatie De Veldpost voor de gemeente een interessante mogelijkheid vormde (al dan niet gelet op de verplichting van de gemeente om bij te dragen in de kosten van de omlegging van de A9), waarmee de gemeente na het sluiten van de Bestuursovereenkomst serieus aan de slag is gegaan. 3.26 Gelet op het voorgaande kan het subonderdeel niet worden gevolgd in de klacht dat in het licht van de hierboven onder (I)-(IV) genoemde stellingen van Kennemerland Beheer de beslissing dat de Bestuursovereenkomst geen verplichting aan de gemeente oplegt onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd is. 3.27 Blijft over de vraag of de rechtbank de aard van de Bestuursovereenkomst in voldoende mate bij de uitleg van die overeenkomst heeft betrokken. Allereerst is van belang om vast te stellen waarop de steller van het middel precies het oog heeft als hij het heeft over ‘de aard van de Bestuursovereenkomst’. Op de in de procesinleiding genoemde vindplaatsen heeft Kennemerland Beheer betoogd dat de aard van de Bestuursovereenkomst voor contractspartijen, waaronder de gemeente, verplichtingen meebrengt. Kennelijk heeft Kennemerland Beheer hier alleen het oog op het verband tussen de omlegging van de A9 en de ontwikkelingslocaties, omdat de ontwikkeling van de in de Bestuursovereenkomst genoemde locaties wordt aangemerkt als noodzakelijk voor de financiering van de beoogde omlegging van de A9. 3.28 Aan de steller van het middel kan worden toegegeven dat uit de Bestuursovereenkomst volgt dat sprake is van samenhang tussen het Deelproject Weg en het Deelproject Ontwikkelingslocaties. Deze samenhang bestaat onder meer erin dat de opbrengsten van het Deelproject Ontwikkelingslocaties de gemeente in staat moet stellen om haar bijdrage in de kosten van het Deelproject Weg aan de Staat te kunnen voldoen. Die samenhang dwingt echter niet tot de conclusie dat aan de gemeente een verplichting wordt opgelegd om het Deelproject Ontwikkelingslocaties geheel conform de in de Bestuursovereenkomst gegeven omschrijving te realiseren. Ook biedt deze samenhang voldoende ruimte voor de door de gemeente verdedigde en door de rechtbank aangenomen uitleg dat de gemeente de mogelijkheid en niet de verplichting heeft om de in de Bestuursovereenkomst genoemde locaties te (her)ontwikkelen, dat met de Bestuursovereenkomst werd zeker gesteld dat in voorkomend geval andere betrokken partijen deze (her)ontwikkeling niet zouden belemmeren maar een inspanningsverplichting op zich nemen om de gemeente in staat te stellen de locaties te (her)ontwikkelen en dat de gemeente de vrijheid had om ervoor te kiezen de locaties niet of anders te (her)ontwikkelen. Uit de Bestuursovereenkomst volgt niet dat de gemeente (een deel van) haar bijdrage aan het Deelproject Weg alleen mocht voldoen uit de opbrengsten van het Deelproject Ontwikkelingslocaties. Uit het een en ander volgt naar mijn mening niet noodzakelijkerwijs dat de gemeente met de ondertekening van de Bestuursovereenkomst al haar vrijheid om te beslissen over de ontwikkeling van de genoemde locaties heeft opgegeven (bijvoorbeeld als de gemeente andere mogelijkheden zou zien om haar bijdrage in de kosten van het Deelproject Weg te voldoen). Wel zou de gemeente bij eventuele andere plannen niet meer verzekerd zijn van de medewerking (in de vorm van een inspanningsverplichting), van de andere partijen bij de Bestuursovereenkomst. Al met al doet het betoog van Kennemerland Beheer dus niet werkelijk af aan de uitleg die de gemeente heeft verdedigd en de rechtbank in navolging van de deskundigen heeft aanvaard. De rechtbank behoefde ‘de aard van de Bestuursovereenkomst’ – in de door Kennemerland Beheer bedoelde zin, zie ‎3.27 hierboven – niet meer of anders bij haar beoordeling te betrekken dan zij heeft gedaan. 3.29 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de klachten die zijn gericht tegen de uitleg van de Bestuursovereenkomst niet slagen, zodat het oordeel dat uit de Bestuursovereenkomst een mogelijkheid en geen verplichting voortvloeit voor de gemeente om het sportpark te realiseren blijft staan. Kennemerland Beheer heeft in cassatie geen klacht gericht tegen het oordeel van de deskundigen, overgenomen door de rechtbank, dat de mogelijkheid om ter plaatse van het onteigende een sportpark te realiseren niet voldoende is om te kunnen spreken van een concreet plan voor het werk waarvoor is onteigend. Daarom blijft in ieder geval deze – zelfstandig dragende (hiervoor ‎3.11) – grond voor het oordeel van de rechtbank dat geen sprake is van een voldoende concreet plan voor het werk waarvoor is onteigend, overeind, zodat ook het eindoordeel van de rechtbank in stand kan blijven. Dit betekent dat de overige klachten van het onderdeel, die betrekking hebben op de andere zelfstandig dragende grond voor dat oordeel, geen bespreking behoeven. 3.30 Ten overvloede zeg ik nog dat mijns inziens ook de tweede reden die deskundigen en rechtbank voor het niet-elimineren van de overeenkomst geven, deugdelijk is. De intekening en afbakening van het sportpark stond bij de Bestuursovereenkomst nog niet vast. De uitwerking in latere plannen wijkt ook gedeeltelijk van de globaal geformuleerde Bestuursovereenkomst af. In de Bestuursovereenkomst werd nog geen rekening gehouden met de bestemming ‘Natuur’ en de intekening en afbakening van de verschillende bestemmingen is nog diverse malen gewijzigd. De omstandigheid dat sprake is van verplaatsing van een bestaande voorziening (hier een sportpark) maakt dat niet anders. De voorstelling die de steller van het middel geeft, alsof sprake is van een één-op-één verplaatsing van het sportpark, zonder nadere beoordeling of afweging, is niet houdbaar. Dat blijkt reeds uit vergelijking van de oorspronkelijke en vervangende oppervlaktes van het sportpak. Naar eigen zeggen van Kennemerland Beheer is de oppervlakte van locatie De Schuilhoeve circa 15 ha, terwijl in de Bestuursovereenkomst de oppervlakte van locatie De Veldpost wordt gesteld op circa 14 ha en uiteindelijk aan een gebied met een oppervlakte van circa 11,5 ha een sportbestemming is gegeven. 3.31 Onderdeel I faalt. 3.32 Onderdeel II richt zich tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.43 en 2.44 dat geen sprake is van een verwachtingswaarde. De rechtbank overwoog: ‘2.42. Kennemerland Beheer heeft voor beide onteigende percelen aangevoerd dat de deskundigen de waarde van het onteigende te laag inschatten omdat de onteigende perceelgedeelten vanwege hun locatie altijd een potentiële ontwikkellocatie blijven vormen gezien de strategische ligging in de zogenaamde “Gouden Driehoek”. Deze locatie is verschoond van voor woningbouw relevante milieuhygiënische en planologische belemmeringen vanwege Schiphol. Een potentiële koper zou op de peildatum rekening houden met de mogelijkheid dat de sportbestemming en de groenbestemming in de toekomst gewijzigd zouden kunnen worden in een meer lucratieve bestemming en dat heeft een waardevermeerderende invloed. Er is dan ook sprake van een natuurlijke verwachtingswaarde van het onteigende, omdat het gebied op termijn tot ontwikkeling voor woningbouwdoeleinden zou kunnen worden gebracht, aldus nog steeds Kennemerland Beheer. 2.43. Anders dan Kennemerland Beheer heeft betoogd, is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat geen sprake is van een verwachtingswaarde.

Van een verwachtingswaarde is sprake als er op de peildatum al zodanige concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (“lucratieve”) ontwikkeling van het gebied waarin het onteigende is gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer in geval van verkoop hiermee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden (…). 2.44. Wat betreft de door Kennemerland Beheer aangehaalde conclusie van A-G Valk inzake Groningen/[…] (ECLI:NL:PHR:2022:542), sluit de rechtbank zich aan bij het oordeel van de deskundigen dat die casus niet vergelijkbaar is met deze zaak. In de onderhavige situatie zal de kans op een meer lucratieve bestemming in de nabije of verre toekomst geen rol spelen bij een veronderstelde (ver)koop tussen een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper. Daarvoor is die kans te ongewis. De rechtbank begrijpt dat Kennemerland Beheer een andere verwachting heeft omdat woningbouw op locatie [De Schuilhoeve] vooralsnog niet mogelijk is, waardoor volgens Kennemerland Beheer de kans allerminst denkbeeldig is dat er geen sportpark zal worden gerealiseerd op het onteigende, maar dat betekent niet dat er op grond hiervan bij de vaststelling van de schade rekening moet worden gehouden met een verwachtingswaarde. In dat geval is immers sprake van het niet uitvoeren van het werk waarvoor artikel 61 Onteigeningswet een regeling biedt tot teruglevering of aanvullende schadevergoeding.’ 3.33 De rechtbank overweegt in rechtsoverwegingen 2.43 en 2.44 dat zij op het punt van de verwachtingswaarde het oordeel van de deskundigen volgt. Ik citeer daarom ook wat daarover in het definitieve deskundigenbericht wordt opgemerkt (in het voorlopig oordeel was de vraag over verwachtingswaarde niet aan de orde): ‘Voorts stelt Kennemerland, dat ook als geen sprake is van eliminatie, voor het onteigende sprake zou zijn van verwachtingswaarde. Daarbij wordt gewezen op de ligging nabij Schiphol, plannen om de Noord/Zuidlijn via Schiphol door te trekken naar Hoofddorp en een rapportage van het EWIB uit oktober 2022 met verwachtingen over eventuele woningbouw in de “buik van de A9”. Ook verwijst Kennemerland naar een conclusie van de AG Valk voor HR 21 oktober 2022 inzake Groningen/[…]. Ten aanzien van de casus Groningen/[…] overwegen deskundigen dat daar sprake was van onteigening voor een ecologische verbindingszone, met in de nabijheid allerlei lucratieve bestemmingswijzigingen, waarbij voor het onteigende een meer lucratieve ontwikkeling op termijn niet uitgesloten is. Dat leidde tot een zeer beperkte meerwaarde van € 1,00 per m2. In de onderhavige situatie is sprake van de beoogde realisering van een Sportpark, waarbij de kans op een meer lucratieve bestemming in de nabije toekomst geen rol zal spelen bij een veronderstelde (ver)koop tussen redelijke handelende koper en redelijk handelende verkoper gelet op de investering die noodzakelijk is in relatie tot kans op winst. Er zijn per peildatum geen indicaties dat het Sportpark niet zal worden gerealiseerd.’ 3.34 Het onderdeel klaagt, in de eerste alinea, dat het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.43 blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting of onbegrijpelijk is. Vervolgens wordt echter alleen een motiveringsklacht ontwikkeld, die erop neerkomt dat de rechtbank ten onrechte zonder motivering is voorbijgegaan aan de (essentiële) stellingen van Kennemerland Beheer (I) dat het onteigende nabij Schiphol en in de ‘gouden driehoek’ ligt en dat een redelijk handelend koper daarmee rekening zal houden, ook als bij de waardering wordt uitgegaan van de vigerende bestemming, (II) dat de ligging van het onteigende uniek is en, (III) dat de gronden een natuurlijke verwachtingswaarde hebben. Verder klaagt het onderdeel dat de rechtbank niet heeft gemotiveerd waarom de door Kennemerland Beheer genoemde zaak Groningen/[…] niet vergelijkbaar is. 3.35 Voordat ik deze stellingen naloop, schets ik eerst de uitgangspunten die uit de rechtspraak van uw Raad volgen ten aanzien van de vraag wanneer sprake is van verwachtingswaarde. Op grond van art. 40b lid 2 Onteigeningswet moet bij het bepalen van de werkelijke waarde van de onteigende zaak worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Het komt daarbij in beginsel aan op de omstandigheden zoals die aanwezig zijn op de peildatum van art. 40a Onteigeningswet (veelal het moment dat het vervroegde onteigeningsvonnis wordt ingeschreven). Of en zo ja in welke mate rekening moet worden gehouden met een niet bestaande, te verwachten bestemming is afhankelijk van de omstandigheden van het concrete geval. Het is vaste rechtspraak dat zo’n redelijk handelende koper ook rekening zal houden met bij hem bestaande, voldoende reële, verwachtingen over een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming. Dat over een bestemmingswijziging geen zekerheid bestaat staat daaraan niet in de weg: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Wel moeten er op de peildatum enige aanknopingspunten voor een dergelijke verwachting voorhanden zijn; tot pure speculatie zal een redelijk handelend koper niet overgaan. 3.36 Tegen deze achtergrond loop ik de onder (I)-(III) genoemde stellingen langs, die intussen alle op hetzelfde neerkomen, namelijk dat het perceel van Kennemerland Beheer gunstig gelegen is. 3.37 In de reactie op het voorlopig oordeel van de deskundigen heeft Kennemerland Beheer, in het kader van haar betoog over eliminatie, aangevoerd dat de gronden van Kennemerland Beheer vanwege de ligging in de zogenaamde ‘gouden driehoek’, de uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening en milieuoverwegingen eigenlijk veel geschikter zijn voor woningbouw dan locatie De Schuilhoeve. In voetnoot 1 van die reactie wordt nader toegelicht dat luchthaven Schiphol klem ligt tussen Aalsmeer, Amstelveen, Badhoevedorp en Hoofddorp. De ‘gouden driehoek’ ligt tussen Amsterdam en het centrum van Schiphol en wordt omsloten door drie snelwegen, vrijwel zonder de belemmeringen/beperkingen en overlast ten gevolge van de aanvliegroutes van Schiphol; volgens Kennemerland Beheer een droom voor iedere projectontwikkelaar. Verderop in de reactie op het voorlopig oordeel valt met name te lezen dat ook aanleiding kan bestaan om verwachtingswaarde te vergoeden als geen sprake is van eliminatie. Verder merkt Kennemerland Beheer op dat bij het oordeel over verwachtingswaarde de locatie van het onteigende, in de nabijheid van Schiphol en in de ‘gouden driehoek’ van belang is, omdat een redelijk handelend koper daarmee zonder twijfel rekening zal houden. In de pleitaantekeningen ten behoeve van de mondelinge behandeling heeft Kennemerland Beheer opgemerkt dat de deskundigen met hun constatering dat er op de peildatum geen indicaties waren dat het sportpark niet zou worden gerealiseerd, te kort door de bocht gaan en dat zij niet meewegen dat het onteigende vanwege de geografische ligging per definitie natuurlijke verwachtingswaarde zal hebben. Uit het proces-verbaal van die mondelinge behandeling blijkt dat zijdens Kennemerland Beheer (nogmaals) is opgemerkt dat de locatie van het onteigende bekend staat als de ‘gouden driehoek’, dat die locatie geen milieutechnische en planologische beperkingen van Schiphol ondervindt, en dat de hoogtebeperking die daar geldt dermate hoog is dat er woningbouw kan plaatsvinden. 3.38 Uit het definitieve deskundigenrapport en het vonnis blijkt dat de deskundigen en de rechtbank de door Kennemerland Beheer aangevoerde argumenten onder ogen hebben gezien.

De deskundigen hebben in het definitieve deskundigenrapport (hierboven in ‎3.33 geciteerd) overwogen dat Kennemerland Beheer zich in verband met de verwachtingswaarde beroept op onder meer de ligging nabij Schiphol, plannen om de Noord/Zuidlijn via Schiphol door te trekken naar Hoofddorp, en een rapportage van het Economisch Instituut voor de Bouw met verwachtingen over eventuele woningbouw in de ‘buik van de A9’. Ook de rechtbank heeft in rechtsoverweging 2.42 (hierboven in ‎3.32 geciteerd) aangegeven dat Kennemerland Beheer zich beroept op de locatie van de onteigende percelen. De rechtbank heeft vervolgens in rechtsoverweging 2.43 overwogen dat geen sprake is van een verwachtingswaarde, omdat daarvan alleen sprake is als op de peildatum al zodanige concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (‘lucratieve’) ontwikkeling van het gebied waarin het onteigende is gelegen, dat redelijk handelende partijen in het vrije economisch verkeer daarmee bij hun prijsonderhandelingen rekening zouden houden. In rechtsoverweging 2.44 overweegt de rechtbank vervolgens dat in de onderhavige situatie de kans op een meer lucratieve bestemming in de nabije of verre toekomst geen rol zal spelen bij een veronderstelde (ver)koop tussen een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper, omdat die kans daarvoor te ongewis is. Dit betreft een afweging van feitelijke aard die is voorbehouden aan de rechtbank als rechter die over de feiten oordeelt. Het oordeel van de rechtbank is mijns inziens niet onbegrijpelijk, mede gelet op de constatering van de deskundigen dat er op de peildatum geen indicaties waren dat het sportpark niet zou worden gerealiseerd. Bij die stand van zaken lijken er vooral aanknopingspunten te zijn voor een (langdurige) voortzetting van de sportbestemming op het onteigende, althans is in ieder geval niet onbegrijpelijk het oordeel dat geen sprake is van zodanige concrete verwachtingen ten aanzien van een toekomstige lucratieve bestemming van het onteigende dat redelijk handelende partijen daarmee in het geval van (ver)koop rekening zouden houden. 3.39 Uit de weergave in rechtsoverweging 2.42 van het betoog van Kennemerland Beheer over de natuurlijke verwachtingswaarde volgt dat de rechtbank ook dit betoog bij de beoordeling onder ogen heeft gezien en in haar oordeel dat de kans op een meer lucratieve bestemming in de nabije of verre toekomst geen rol zal spelen bij een veronderstelde (ver)koop tussen redelijk handelende partijen, ligt een verwerping van dat betoog besloten. Een andere motivering van de rechtbank was niet nodig, mede gelet op de beperkte onderbouwing van dit betoog. 3.40 Ook de klacht dat de rechtbank niet heeft gemotiveerd waarom de genoemde casus Groningen/[…] niet vergelijkbaar is, faalt. De deskundigen hebben in hun definitieve deskundigenrapport toegelicht dat en waarom de zaak Groningen/[…] niet vergelijkbaar is met de onderhavige zaak: ‘Ten aanzien van de casus Groningen/[…] overwegen deskundigen dat daar sprake was van onteigening voor een ecologische verbindingszone, met in de nabijheid allerlei lucratieve bestemmingswijzigingen, waarbij voor het onteigende een meer lucratieve ontwikkeling op termijn niet uitgesloten is. Dat leidde tot een zeer beperkte meerwaarde van € 1,00 per m2. In de onderhavige situatie is sprake van de beoogde realisering van een Sportpark, waarbij de kans op een meer lucratieve bestemming in de nabije toekomst geen rol zal spelen bij een veronderstelde (ver)koop tussen redelijke handelende koper en redelijk handelende verkoper gelet op de investering die noodzakelijk is in relatie tot kans op winst. Er zijn per peildatum geen indicaties dat het Sportpark niet zal worden gerealiseerd.’ 3.41 De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2.44 overwogen dat zij zich aansluit bij het oordeel van de deskundigen de casus Groningen/[…] niet vergelijkbaar is met de zaak die voorligt. Omdat Kennemerland Beheer naar aanleiding van het definitieve deskundigenrapport kennelijk niet heeft toegelicht waarom de overwegingen van de deskundigen op dit punt niet juist waren – althans de procesinleiding verwijst niet naar de vindplaats van een dergelijke toelichting – valt niet in te zien wat de rechtbank, die de beoordeling van de deskundigen heeft overgenomen, meer of anders had moeten motiveren. 3.42 Het onderdeel klaagt, in de tweede alinea, dat de rechtbank heeft miskend dat als ‘allerminst denkbeeldig’ is dat er geen sportpark (maar woningbouw) wordt gerealiseerd op het onteigende, ook voldaan is aan het criterium dat op de peildatum zodanig concrete verwachtingen bestonden ten aanzien van een toekomstige (lucratieve) ontwikkeling in het gebied dat redelijk handelende partijen bij hun prijsonderhandelingen daarmee rekening zouden houden, zodat er verwachtingswaarde moet worden toegekend. Voor zover de rechtbank heeft aangenomen dat slechts sprake is van een subjectieve verwachting bij Kennemerland Beheer, is dat onbegrijpelijk in het licht van de door Kennemerland Beheer naar voren gebrachte omstandigheden omtrent de ligging en de thans bestaande onmogelijkheid om woningbouw te realiseren op locatie De Schuilhoeve, welke omstandigheden immers veeleer duiden op een objectieve verwachting ten aanzien van een toekomstige lucratieve ontwikkeling op het onteigende. 3.43 Nadat de rechtbank in rechtsoverweging 2.44 (hierboven in ‎3.32 geciteerd) heeft geoordeeld dat in de onderhavige situatie de kans op een meer lucratieve bestemming in de nabije of verre toekomst geen rol zal spelen bij een veronderstelde (ver)koop tussen redelijk handelende partijen, overweegt zij dat Kennemerland Beheer een andere verwachting heeft omdat woningbouw op locatie de Schuilhoeve vooralsnog niet mogelijk is, waardoor volgens Kennemerland Beheer de kans allerminst denkbeeldig is dat geen sportpark zal worden gerealiseerd op het onteigende. Aldus heeft de rechtbank slechts het standpunt van Kennemerland Beheer weergegeven en niet zelf een oordeel gegeven over de kans dat het sportpark zal worden gerealiseerd. In verband met de klacht dat dit onbegrijpelijk is, merk ik op dat in de procesinleiding bij deze klacht niet wordt verwezen naar vindplaatsen van de genoemde omstandigheden in de processtukken uit de feitelijke instanties, zodat de klacht in zoverre niet voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Voor zover de steller van het middel heeft bedoeld aan te sluiten bij de stellingen (en vindplaatsen daarvan) die eerder in het onderdeel zijn genoemd, faalt de klacht om de hierboven genoemde redenen, behoudens de hierna te bespreken omstandigheid dat het thans onmogelijk is om woningbouw te realiseren op locatie De Schuilhoeve. 3.44 Ik acht aannemelijk dat de steller van het middel in dat verband voornamelijk het oog zal hebben gehad op het volgende betoog van Kennemerland Beheer (voetnoten weggelaten): ‘Van belang is in dit verband dat de deskundigen onderkennen dat als een kans op een meer lucratieve bestemming op termijn niet is uitgesloten, ook in het geval van eliminatie, sprake kan zijn van verwachtingswaarde. Zij constateren vervolgens echter dat er op de peildatum geen indicaties zijn dat het sportpark niet zal worden gerealiseerd. Daarmee gaan de deskundigen wel erg kort door de bocht en wegen zij niet mee dat de onteigende vanwege hun geografische ligging per definitie natuurlijke verwachtingswaarde hebben. Bovendien is in dit verband relevant dat de beoogde woningbouw op locatie de Schuilhoeve vooralsnog niet mogelijk is, omdat de Afdeling het bestemmingsplan op 14 december 2022 heeft vernietigd. Kennemerland Beheer wees al op deze procedure en de mogelijke vernietiging in haar reactie op de conceptrapporten.