ECLI:NL:PHR:2025:1086

T. Hartlief In de zaak 1 [notaris 1] (hierna: ‘ [notaris 1] ’) 2. [notaris 2] (hierna: ‘ [notaris 2] ’) (hierna gezamenlijk ook: ‘de notarissen’) tegen 1Jardiners III B.V. (hierna: ‘Jardiners’) 2. Harvest Vastgoed VI B.V. (hierna: ‘Harvest’) 3. Fair Dinkum Investments B.V. (hierna: ‘Fair Dinkum’) (hierna gezamenlijk ook: ‘de kopers’) [betrokkene 1] heeft zijn aandelen in een commanditaire vennootschap (hierna ook: ‘CV’) verkocht aan de kopers. De CV was eigenaar van een gebouw dat bestond uit twee intern met elkaar verbonden panden aan de [a-straat] in [plaats] . Onderdeel van de afspraken tussen [betrokkene 1] en de kopers was dat [betrokkene 1] een winstrecht toekwam indien het onroerend goed binnen een bepaalde afgebakende periode zou worden verkocht voor een bedrag hoger dan € 14 miljoen. Na de overdracht van de aandelen zijn de interne verbindingen tussen de panden van het gebouw aan de [a-straat] verwijderd en is één van beide panden verkocht. Naar aanleiding hiervan is tussen [betrokkene 1] en de kopers een geschil gerezen over de uitleg van de winstrechtbepaling: volgens de kopers geldt het winstrecht alleen indien beide panden worden verkocht, terwijl [betrokkene 1] meent al aanspraak te hebben op betaling van € 1.670.666,70 in geval van verkoop van één van beide panden. [betrokkene 1] en de kopers hebben een schikking getroffen waarbij aan [betrokkene 1] € 600.000 is betaald tegen finale kwijting. De onderhavige zaak is een vrijwaringsprocedure die samenhangt met de (hoofd)zaak die bij Uw Raad bekend is onder het nummer 24/04709. In de hoofdzaak verwijt [betrokkene 1] de bij de verkoop betrokken notarissen dat zij hun zorgplicht jegens hem hebben geschonden bij de totstandkoming van de winstrechtbepaling. Hij vordert vergoeding van de schade die bestaat uit het niet volledig hebben kunnen incasseren van zijn winstrecht. In de vrijwaringszaak vorderen de notarissen dat de kopers hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan de notarissen van al hetgeen waartoe de notarissen in de hoofdzaak worden veroordeeld. Aan deze vordering leggen zij ten grondslag dat de kopers ongerechtvaardigd zijn verrijkt ten koste van de notarissen, indien de notarissen in de hoofdzaak worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [betrokkene 1] . De rechtbank heeft de schadevergoedingsvordering van [betrokkene 1] toegewezen (in de hoofdzaak) en de vordering van de notarissen afgewezen (in de vrijwaringszaak). Omdat het hof de schadevergoedingsvordering in de hoofdzaak heeft afgewezen, heeft het hof (in arrest dat zowel betrekking heeft op de hoofdzaak als op de vrijwaringszaak) geoordeeld dat de grondslag van de vordering van de notarissen op de kopers in de vrijwaringszaak is komen te ontvallen en dat deze vordering (dus) niet kan worden toegewezen. De notarissen hebben dit cassatieberoep ingesteld voor het geval dat het door [betrokkene 1] ingestelde cassatieberoep in de hoofdzaak gegrond wordt geacht. Nu dit laatste wat mij betreft het geval is, meen ik dat het cassatieberoep in deze vrijwaringszaak slaagt.

1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. 1.2 [betrokkene 1] is een gepensioneerde particulier die, al dan niet via zijn vennootschappen, in bedrijven investeert door middel van het verstrekken van leningen. 1.3 [betrokkene 1] was tot 1 augustus 2017, eerst via zijn persoonlijke holding, later als natuurlijk persoon, commanditair vennoot in de commanditaire vennootschap Zonnewijser Vastgoed C.V. (hierna: ‘Zonnewijser’). 1.4 Bij de oprichting van Zonnewijser in 2013 waren de vennoten: - Millvest Beheer I B.V. (thans Zonnewijser Beheer B.V.), waarvan [betrokkene 2] (hierna: ‘ [betrokkene 2] ’) en [betrokkene 3] (indirect) bestuurders zijn, beherend vennoot; - Fair Dinkum, commanditaire vennoot; - Holding Harvest Vastgoed B.V., commanditaire vennoot; - [betrokkene 1] Holding B.V., commanditaire vennoot, voor 50% van het vennootschapsvermogen; - Millten Holding B.V., waarvan [betrokkene 2] (indirect) bestuurder is, commanditaire vennoot. 1.5 Jardiners is enig aandeelhouder van Sundial Participations B.V., een bedrijf waarvan [betrokkene 2] via zijn bedrijf Millcap B.V. bestuurder is. Via Millcap B.V. is [betrokkene 2] ook eigenaar en bestuurder van Jardiners. [betrokkene 2] is verder als ultimate beneficial owner betrokken bij Zonnewijser Beheer B.V. (voorheen Millvest Beheer I B.V.) en Millten Holding B.V. 1.6 Harvest houdt zich bezig met de handel in registergoederen en staat statutair ingeschreven op hetzelfde adres als Jardiners aan de [a-straat 1] te [plaats] . De aan Harvest gelieerde entiteiten Harvest Vastgoed B.V. en Holding Harvest Vastgoed B.V. waren als commanditaire vennoten verbonden aan Zonnewijser. 1.7 Fair Dinkum is een (investerings)bedrijf. 1.8 Zonnewijser heeft na oprichting het gebouw ‘De Zonnewijser’ aan de [a-straat 1/3] te [plaats] gekocht. De totale koopsom van de twee panden tezamen bedroeg in 2013 circa € 7.135.000 k.k. 1.9 Bij e-mail van 9 juni 2017 heeft [betrokkene 2] onder meer het volgende aan [betrokkene 1] geschreven: “Hierbij uiteenzetting van hetgeen we bespraken, vernemen graag of dit correct verwoord is: - Overname 50% van je aandelen in de Zonnewijser voor het totaalbedrag van € 2.000.000 k.k. - Eerste hypotheek Odeon Singapore mogelijk verhogen naar € 8.250 000 - Eerste hypotheek Odeon Singapore mogelijk nogmaals met € 2.000.000 verhogen, naar € 10.250.000, ten behoeve van herontwikkeling, mits vennoten ook zelf € 1.000.000 inbrengen Kan je ons je ideeën voorleggen, aangaande: - Voorwaarde hypotheek (rente, minimale looptijd en boete bij vervroegde aflossing); - Winstdeel in geval van verkoop geheel aan derden en voor welke termijn dat geldt;” 1.10 Bij de voorgenomen verkoop van de aandelen van [betrokkene 1] in Zonnewijser waren vier notarissen betrokken: [notaris 1] , [notaris 2] , [notaris 3] en [notaris 4] . 1.11 Bij e-mail van 5 juli 2017 heeft [betrokkene 2] onder meer het volgende aan [notaris 1] geschreven: “Inzake de Zonnewijser C.V., het volgende: Voor het einde van de maand (Juli, bij voorkeur maandag 31 juli), kopen we (de vennoten) de aandelen van vennoot [betrokkene 1] (50%) Koopsom is € 2.000.000 k.k. (...) [betrokkene 1] verkrijgt na de verkoop, het recht op een winstdeel van 10% van het bedrag boven een koopsom van 14miok.k. indien het geheel aan derden wordt verkocht. Dit winstrecht/-deel loopt t/m 31/12/2020.” 1.12 Bij e-mail van 17 juli 2017 heeft [notaris 4] een concept-akte aan [betrokkene 3] gestuurd – met [betrokkene 2] in de CC – en gevraagd of het concept ook aan de andere partijen mag worden gemaild. 1.13 Bij e-mail van 25 juli 2017 heeft [notaris 4] een concept-akte aan [betrokkene 1] gestuurd, met [notaris 3] en [betrokkene 2] in de CC. Deze e-mail hield, voor zover hier relevant, het volgende in: “Bijgaand treft u aan het concept van de akte van overdracht van uw 50% participatie in bovengenoemde cv. De koopsom bedraagt in totaal: 2.037.500 euro. (...) Tot slot is onder Afdeling 1 uw afspraak opgenomen mbt het verkrijgen van een winstrecht bij overdracht van het gehele vennootschapsvermogen voor 31-12-2020. Indien u akkoord bent, wilt u dan alstublieft de volmacht tekenen? De overdracht staat gepland op 31 juli.” 1.14 De winstrechtbepaling uit afdeling 4 van hoofdstuk 3 van de concept-akte luidde als volgt: “Partijen verklaren tenslotte dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper, indien het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap voor eenendertig december tweeduizend twintig aan een derde wordt overgedragen, een winstrecht krijgt van tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (€ 14.000.000,00) kosten koper (k.k.).” 1.15 Hierop heeft [betrokkene 1] op 26 juli 2017 het volgende geantwoord: “Artikel 4 moet luiden dat winstrecht ook geld[t] als project voor 31/12/20 beschikbaar word[t] gesteld ter verkoop” 1.16 Eveneens op 26 juli 2017 heeft [betrokkene 1] per e-mail aan [notaris 3] , met [betrokkene 2] in CC, een volmacht gestuurd. Hierbij merkte [betrokkene 1] op: “U kunt deze volmacht slechts gebruiken na mijn email bevestiging niet eerder” 1.17 Naar aanleiding van de e-mail van [betrokkene 1] heeft [notaris 3] op 26 juli 2017 aan [betrokkene 2] een voorstel voor een aanpassing van het concept gedaan en [betrokkene 2] gevaagd of hij akkoord ging met een toevoeging. Dit voorstel luidde: “Partijen verklaren tenslotte dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper, indien het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap voor eenendertig december tweeduizend twintig aan een derde wordt overgedragen, +dan wel beschikbaar wordt gesteld ter verkoop, een winstrecht krijgt van tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (14.000.000,00) kosten koper (k k.).” 1.18 Bij e-mail van 27 juli 2017 heeft [notaris 3] onder meer het volgende aan [betrokkene 2] met in de CC [betrokkene 3] en Harvest gestuurd: “In overleg met notaris [notaris 2] hebben we de bepaling van artikel 4 wat uitgebreider omschreven. Aan de ene kant dient een ‘opzetje’ te worden voorkomen en aan de andere kant kan het niet zo zijn dat wanneer jullie niet overdragen er toch een winstrecht verschuldigd is aan [betrokkene 1] . Er dient wel daadwerkelijk een transactie plaats te vinden. Er blijft echter altijd ruimte voor discussie over en weer. Dat is naar onze mening niet te voorkomen.” 1.19 Op 27 juli 2017 heeft [notaris 3] een aangepaste versie van de concept-akte aan [betrokkene 1] gestuurd. De begeleidende e-mail hield onder meer het volgende in: “Bijgaand zend ik u de volgende concept documenten: - de aangepaste akte levering participatie De Zonnewijser Vastgoed C.V. Het artikel inzake het ‘winstrecht’ heb ik in overleg met notaris [notaris 2] en [betrokkene 2] anders verwoord en op deze manier voldoet het naar onze mening het meeste aan hetgeen er tussen partijen is overeengekomen. Uiteraard blijft er in een dergelijke bepaling altijd ruimte voor discussie, maar dat is helaas niet te voorkomen.

Eerste aanleg 2.1 Bij incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring hebben de (vier) notarissen gevorderd dat zij de kopers in vrijwaring mochten oproepen. 2.2 Bij vonnis van 28 april 2021 heeft de rechtbank deze oproeping toegestaan. 2.3 Bij dagvaarding van 27 mei 2021 hebben de (vier) notarissen de kopers in rechte betrokken. Zij hebben gevorderd dat de kopers hoofdelijk worden veroordeeld om aan de notarissen te betalen al datgene waartoe de notarissen jegens [betrokkene 1] worden veroordeeld in de hoofdzaak. 2.4 De inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] uit de hoofdzaak hebben de notarissen bij akte overlegging producties van 9 juni 2021 in het geding gebracht. In die dagvaarding heeft [betrokkene 1] gevorderd dat de vier notarissen die betrokken waren bij de verkoop van zijn belang in Zonnewijser, werden veroordeeld tot betaling aan [betrokkene 1] van een hoofdsom van € 1.070.666,70. Dit betreft het hiervoor in randnummer ‎1.30 genoemde bedrag van € 1.670.666,70 waarop [betrokkene 1] aanspraak meent te hebben op grond van de winstrechtbepaling, verminderd met het hiervoor in randnummer ‎1.31 genoemde bedrag van € 600.000,00 van de schikking die [betrokkene 1] met de kopers heeft getroffen. 2.5 In de vrijwaringszaak hebben de notarissen verweer gevoerd bij conclusie van antwoord in vrijwaring van 1 september 2021. 2.6 De hoofdzaak en de vrijwaringszaak zijn in eerste aanleg afzonderlijk van elkaar behandeld. 2.7 In de hoofdzaak heeft de rechtbank [plaats] bij vonnis van 23 februari 2022 [notaris 1] en [notaris 2] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 1.070.666,70. De rechtbank heeft geoordeeld dat (kandidaat-notarissen, A-G) [notaris 3] en [notaris 4] niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de door [betrokkene 1] geleden schade, omdat zij in de zin van art. 6:76 BW hebben gefungeerd als hulppersoon. 2.8 In de vrijwaringszaak heeft de rechtbank [plaats] bij vonnis van 20 april 2022 de vordering van de notarissen op de kopers afgewezen. Hoger beroep 2.9 Bij appeldagvaarding van 18 mei 2022 hebben de notarissen hoger beroep ingesteld in de hoofdzaak en bij appeldagvaarding van 17 mei 2022 in de vrijwaringszaak. 2.10 Zij hebben bij incidentele memorie tot voeging gevorderd de hoofdzaak en de vrijwaringszaak gevoegd te behandelen. 2.11 Zowel [betrokkene 1] als de kopers hebben bezwaar gemaakt tegen de voeging. 2.12 Bij tussenarrest van 14 maart 2023 heeft het hof [plaats] de incidentele vorderingen tot voeging toegewezen. 2.13 Bij arrest van 24 september 2024 heeft het hof [plaats] in de hoofdzaak [notaris 3] en [notaris 4] niet-ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep, op de grond dat de grieven van de notarissen vanzelfsprekend niet strekten tot vernietiging van het deel van het dictum van het rechtbankvonnis waarin de vorderingen jegens [notaris 3] en [notaris 4] waren afgewezen. Verder heeft het hof in de hoofdzaak het rechtbankvonnis vernietigd en de vorderingen van [betrokkene 1] jegens [notaris 1] en [notaris 2] alsnog afgewezen. 2.14 Omdat daarmee de grondslag was komen te ontvallen aan de vordering van de notarissen in de vrijwaringszaak, heeft het hof die vordering afgewezen: “5.16 De notarissen hebben in hoger beroep één grief aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Met deze grief betogen de notarissen dat, indien zij door het hof worden veroordeeld tot betaling van de door [betrokkene 1] gevorderde schadevergoeding, sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van de kopers ten koste van de notarissen. Nu in de zaak 200.311.983 [de hoofdzaak, A-G] de notarissen niet zijn veroordeeld tot vergoeding van de door [betrokkene 1] gestelde schade, is daarmee de grondslag voor hun vordering op de kopers komen te ontvallen. Die vordering kan dan ook niet worden toegewezen. De hierboven vermelde grief kan aldus niet tot een ander dictum leiden en faalt daarmee. 5.17 De notarissen worden in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in het hoger beroep. (…)” Cassatie 2.15 [notaris 1] en [notaris 2] hebben bij procesinleiding van 23 januari 2025 tijdig cassatieberoep ingesteld. De kopers zijn niet verschenen en tegen hen is verstek verleend. [notaris 1] en [notaris 2] hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht. 3Bespreking van het cassatiemiddel 3.1 Het cassatiemiddel bevat twee onderdelen: onderdelen 2.1 en 2.2 (randnummer 1 is in de procesinleiding gebruikt voor de inleiding). 3.2 Onderdeel 2.1 betoogt dat, indien het cassatieberoep in de hoofdzaak leidt tot vernietiging van het bestreden arrest in de hoofdzaak, de beslissing van het hof in de vrijwaringszaak in rov. 5.16 van het bestreden arrest (zie hiervoor in randnummer ‎2.14) niet in stand kan blijven. Na verwijzing zal op de grief van de notarissen in het hoger beroep tegen de beslissing van de rechtbank [plaats] in de vrijwaringszaak alsnog moeten worden beslist. 3.3 In de zaak die bij Uw Raad bekend is onder het nummer 24/04709 concludeer ik vandaag dat het oordeel van het hof [plaats] in de hoofdzaak niet in stand kan blijven en dat de vordering van [betrokkene 1] op de notarissen na verwijzing opnieuw zal moeten worden beoordeeld. Nu het oordeel van het hof in de vrijwaringszaak in rov. 5.16 van het bestreden arrest erop is gegrond dat de notarissen in de hoofdzaak niet zijn veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [betrokkene 1] , zal de grief van de notarissen in de vrijwaringszaak na verwijzing opnieuw moeten worden beoordeeld. 3.4 Het onderdeel treft doel. 3.5 Onderdeel 2.2 bevat slechts een voortbouwklacht. Volgens dit onderdeel brengt gegrondbevinding van onderdeel 2.1 mee dat de hierop voortbouwende beslissing van het hof in rov. 5.17 en in het dictum van het bestreden arrest niet in stand kan blijven. 3.6 Dit onderdeel treft doel in het spoor van onderdeel 2.1 en behoeft geen zelfstandige toelichting.

De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Deze feiten zijn, met redactionele aanpassingen, ontleend aan het bestreden arrest: hof Amsterdam 24 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2676, rov. 3.3-3.32. In het bestreden arrest wordt in rov. 3.9 gesproken over een ‘pand’ in plaats van over een ‘gebouw’ en meteen in de volzin erna over twee panden. Ter voorkoming van misverstanden spreek ik (net als in de inleiding van deze conclusie) over een gebouw dat bestaat uit twee panden (die intern met elkaar verbonden waren). Productie 1 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Verscheidene e-mails hebben meerdere vindplaatsen in het procesdossier, ik volsta steeds met vermelding van één vindplaats. Vergelijk Rb. Amsterdam 23 februari 2022, zaaknummer/rolnummer C/13/698093 / HA ZA 21-210 (niet gepubliceerd), rov. 2.5.: “[betrokkene 1] die inmiddels in persoon commanditair vennoot was geworden, heeft op 1 augustus 2017 zijn 50% belang in Zonnewijser verkocht aan de overige drie commanditair vennoten (…).” Productie 2 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Deze dagvaarding is in deze vrijwaringsprocedure overgelegd als productie 1 bij de akte overlegging producties ten behoeve van de zitting van 9 juni 2021. Productie 3 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 5 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 6 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 9 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 10 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. De kopers zijn Jardiners III B.V., Fair Dinkum Investments B.V. en Harvest Vastgoed Beheer VI B.V. Productie 2 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 6 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Soms is dit verslag aangeduid als ‘notulen’ van de jaarvergadering van 17 april 2018. Zie onder meer in het bestreden arrest, rov. 3.26. Kamer voor het notariaat Amsterdam 9 februari 2021, ECLI:NL:TNORAMS:2021:13. Productie 1 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Kamer voor het notariaat Amsterdam 4 november 2021, ECLI:NL:TNORAMS:2021:26. Ook is in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak een afzonderlijke mondelinge behandeling gehouden. Rb. Amsterdam 23 februari 2022, zaaknummer/rolnummer C/13/698093 / HA ZA 21-210, beslissing (niet gepubliceerd). De beslissing van de rechtbank in de hoofdzaak is geciteerd in het rechtbankvonnis uit de vrijwaringszaak. Zie Rb. Amsterdam 20 april 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:2212, rov. 2.33. Rb. Amsterdam 23 februari 2022, zaaknummer/rolnummer C/13/698093 / HA ZA 21-210, rov. 4.10. (niet gepubliceerd). Rb. Amsterdam 20 april 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:2212, beslissing. De datum van de appeldagvaarding in de hoofdzaak is kenbaar uit het bestreden arrest, rov. 2. Hof Amsterdam 21 maart 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:666, beslissing. Bestreden arrest, rov. 5.2 en beslissing. Bestreden arrest, rov. 5.15 en beslissing. Bestreden arrest, rov. 5.16, 5.17 en beslissing. Zie in gelijke zin bijvoorbeeld HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB4772, RvdW 2008/189 (Taxicentrale Nijverdal), rov. 3.2.2, HR 11 januari 2019, ECLI:NL:HR:2019:3, NJ 2019/48, rov. 4.1 en HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:20, RvdW 2024/114 en JA 2024/45 m.nt. J. Verstoep, rov. 3.2 (Afzinkkelder – vrijwaring).

ECLI:NL:PHR:2025:1086 text/xml public 2026-02-14T00:00:40 2025-10-07 Raad voor de Rechtspraak nl Parket bij de Hoge Raad 2025-10-10 25/00227 Conclusie NL Civiel recht Arrest Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2026:238 Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:PHR:2025:1086 text/html public 2025-10-16T16:33:03 2025-10-16 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:PHR:2025:1086 Parket bij de Hoge Raad , 10-10-2025 / 25/00227 Vrijwaringszaak; cassatieberoep voor geval dat cassatieberoep in hoofdzaak (24/04709) slaagt. Beroepsaansprakelijkheid notaris in hoofdzaak: vordering tot schadevergoeding verkoper aandelen in commanditaire vennootschap wegens schending zorgplicht notarissen bij formulering winstrechtbepaling in akte. Vrijwaring tussen notarissen en kopers. PROCUREUR-GENERAAL BIJ DE HOGE RAAD DER NEDERLANDEN Nummer 25/00227 Zitting 10 oktober 2025 CONCLUSIE T. Hartlief In de zaak 1 [notaris 1] (hierna: ‘ [notaris 1] ’) 2. [notaris 2] (hierna: ‘ [notaris 2] ’) (hierna gezamenlijk ook: ‘de notarissen’) tegen 1 Jardiners III B.V. (hierna: ‘Jardiners’) 2. Harvest Vastgoed VI B.V. (hierna: ‘Harvest’) 3. Fair Dinkum Investments B.V. (hierna: ‘Fair Dinkum’) (hierna gezamenlijk ook: ‘de kopers’) [betrokkene 1] heeft zijn aandelen in een commanditaire vennootschap (hierna ook: ‘CV’) verkocht aan de kopers. De CV was eigenaar van een gebouw dat bestond uit twee intern met elkaar verbonden panden aan de [a-straat] in [plaats] . Onderdeel van de afspraken tussen [betrokkene 1] en de kopers was dat [betrokkene 1] een winstrecht toekwam indien het onroerend goed binnen een bepaalde afgebakende periode zou worden verkocht voor een bedrag hoger dan € 14 miljoen. Na de overdracht van de aandelen zijn de interne verbindingen tussen de panden van het gebouw aan de [a-straat] verwijderd en is één van beide panden verkocht. Naar aanleiding hiervan is tussen [betrokkene 1] en de kopers een geschil gerezen over de uitleg van de winstrechtbepaling: volgens de kopers geldt het winstrecht alleen indien beide panden worden verkocht, terwijl [betrokkene 1] meent al aanspraak te hebben op betaling van € 1.670.666,70 in geval van verkoop van één van beide panden. [betrokkene 1] en de kopers hebben een schikking getroffen waarbij aan [betrokkene 1] € 600.000 is betaald tegen finale kwijting. De onderhavige zaak is een vrijwaringsprocedure die samenhangt met de (hoofd)zaak die bij Uw Raad bekend is onder het nummer 24/04709. In de hoofdzaak verwijt [betrokkene 1] de bij de verkoop betrokken notarissen dat zij hun zorgplicht jegens hem hebben geschonden bij de totstandkoming van de winstrechtbepaling. Hij vordert vergoeding van de schade die bestaat uit het niet volledig hebben kunnen incasseren van zijn winstrecht. In de vrijwaringszaak vorderen de notarissen dat de kopers hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling aan de notarissen van al hetgeen waartoe de notarissen in de hoofdzaak worden veroordeeld. Aan deze vordering leggen zij ten grondslag dat de kopers ongerechtvaardigd zijn verrijkt ten koste van de notarissen, indien de notarissen in de hoofdzaak worden veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [betrokkene 1] . De rechtbank heeft de schadevergoedingsvordering van [betrokkene 1] toegewezen (in de hoofdzaak) en de vordering van de notarissen afgewezen (in de vrijwaringszaak). Omdat het hof de schadevergoedingsvordering in de hoofdzaak heeft afgewezen, heeft het hof (in arrest dat zowel betrekking heeft op de hoofdzaak als op de vrijwaringszaak) geoordeeld dat de grondslag van de vordering van de notarissen op de kopers in de vrijwaringszaak is komen te ontvallen en dat deze vordering (dus) niet kan worden toegewezen. De notarissen hebben dit cassatieberoep ingesteld voor het geval dat het door [betrokkene 1] ingestelde cassatieberoep in de hoofdzaak gegrond wordt geacht. Nu dit laatste wat mij betreft het geval is, meen ik dat het cassatieberoep in deze vrijwaringszaak slaagt. 1 Feiten 1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan. 1.2 [betrokkene 1] is een gepensioneerde particulier die, al dan niet via zijn vennootschappen, in bedrijven investeert door middel van het verstrekken van leningen. 1.3 [betrokkene 1] was tot 1 augustus 2017, eerst via zijn persoonlijke holding, later als natuurlijk persoon, commanditair vennoot in de commanditaire vennootschap Zonnewijser Vastgoed C.V. (hierna: ‘Zonnewijser’). 1.4 Bij de oprichting van Zonnewijser in 2013 waren de vennoten: - Millvest Beheer I B.V. (thans Zonnewijser Beheer B.V.), waarvan [betrokkene 2] (hierna: ‘ [betrokkene 2] ’) en [betrokkene 3] (indirect) bestuurders zijn, beherend vennoot; - Fair Dinkum, commanditaire vennoot; - Holding Harvest Vastgoed B.V., commanditaire vennoot; - [betrokkene 1] Holding B.V., commanditaire vennoot, voor 50% van het vennootschapsvermogen; - Millten Holding B.V., waarvan [betrokkene 2] (indirect) bestuurder is, commanditaire vennoot. 1.5 Jardiners is enig aandeelhouder van Sundial Participations B.V., een bedrijf waarvan [betrokkene 2] via zijn bedrijf Millcap B.V. bestuurder is. Via Millcap B.V. is [betrokkene 2] ook eigenaar en bestuurder van Jardiners. [betrokkene 2] is verder als ultimate beneficial owner betrokken bij Zonnewijser Beheer B.V. (voorheen Millvest Beheer I B.V.) en Millten Holding B.V. 1.6 Harvest houdt zich bezig met de handel in registergoederen en staat statutair ingeschreven op hetzelfde adres als Jardiners aan de [a-straat 1] te [plaats] . De aan Harvest gelieerde entiteiten Harvest Vastgoed B.V. en Holding Harvest Vastgoed B.V. waren als commanditaire vennoten verbonden aan Zonnewijser. 1.7 Fair Dinkum is een (investerings)bedrijf. 1.8 Zonnewijser heeft na oprichting het gebouw ‘De Zonnewijser’ aan de [a-straat 1/3] te [plaats] gekocht. De totale koopsom van de twee panden tezamen bedroeg in 2013 circa € 7.135.000 k.k. 1.9 Bij e-mail van 9 juni 2017 heeft [betrokkene 2] onder meer het volgende aan [betrokkene 1] geschreven: “ Hierbij uiteenzetting van hetgeen we bespraken, vernemen graag of dit correct verwoord is: - Overname 50% van je aandelen in de Zonnewijser voor het totaalbedrag van € 2.000.000 k.k. - Eerste hypotheek Odeon Singapore mogelijk verhogen naar € 8.250 000 - Eerste hypotheek Odeon Singapore mogelijk nogmaals met € 2.000.000 verhogen, naar € 10.250.000, ten behoeve van herontwikkeling, mits vennoten ook zelf € 1.000.000 inbrengen Kan je ons je ideeën voorleggen, aangaande: - Voorwaarde hypotheek (rente, minimale looptijd en boete bij vervroegde aflossing); - Winstdeel in geval van verkoop geheel aan derden en voor welke termijn dat geldt; ” 1.10 Bij de voorgenomen verkoop van de aandelen van [betrokkene 1] in Zonnewijser waren vier notarissen betrokken: [notaris 1] , [notaris 2] , [notaris 3] en [notaris 4] . 1.11 Bij e-mail van 5 juli 2017 heeft [betrokkene 2] onder meer het volgende aan [notaris 1] geschreven: “ Inzake de Zonnewijser C.V., het volgende: Voor het einde van de maand (Juli, bij voorkeur maandag 31 juli), kopen we (de vennoten) de aandelen van vennoot [betrokkene 1] (50%) Koopsom is € 2.000.000 k.k. (...) [betrokkene 1] verkrijgt na de verkoop, het recht op een winstdeel van 10% van het bedrag boven een koopsom van 14miok.k. indien het geheel aan derden wordt verkocht. Dit winstrecht/-deel loopt t/m 31/12/2020. ” 1.12 Bij e-mail van 17 juli 2017 heeft [notaris 4] een concept-akte aan [betrokkene 3] gestuurd – met [betrokkene 2] in de CC – en gevraagd of het concept ook aan de andere partijen mag worden gemaild. 1.13 Bij e-mail van 25 juli 2017 heeft [notaris 4] een concept-akte aan [betrokkene 1] gestuurd, met [notaris 3] en [betrokkene 2] in de CC. Deze e-mail hield, voor zover hier relevant, het volgende in: “ Bijgaand treft u aan het concept van de akte van overdracht van uw 50% participatie in bovengenoemde cv. De koopsom bedraagt in totaal: 2.037.500 euro. (...) Tot slot is onder Afdeling 1 uw afspraak opgenomen mbt het verkrijgen van een winstrecht bij overdracht van het gehele vennootschapsvermogen voor 31-12-2020. Indien u akkoord bent, wilt u dan alstublieft de volmacht tekenen? De overdracht staat gepland op 31 juli.

Graag uw akkoord.” 1.20 Hierop heeft [betrokkene 1] op 28 juli 2017 als volgt gereageerd: “Akkoord indien onder artikel 4 word[t] bedoeld OG [onroerend goed, A-G] van de CV. Indien nodig verduidelijken” 1.21 [notaris 3] heeft hierop op 28 juli 2017 de volgende e-mail aan [betrokkene 2] gestuurd: “We zouden de heer [betrokkene 1] nog wat extra comfort kunnen geven door de onderstaande toevoeging, zie geel gearceerde (...) Laat maar weten. Uiteraard een email bevestiging van jou aan [betrokkene 1] dat uitdrukkelijk het OG daaronder wordt verstaan zou ook voldoende zijn denk ik.” 1.22 De toevoeging waarnaar in deze e-mail wordt verwezen, luidde als volgt: “Partijen verklaren dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper een deel van de opbrengst, groot tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (€ 14.000.000,00) kosten koper (k.k.) (hierna genoemd: ‘ winstrecht’ ) krijgt, indien: a. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig een overeenkomst wordt gesloten (mondeling of schriftelijk). waarbij het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap, waar onder meer is begrepen alle onroerende zaken op naam van de Vennootschap, wordt verkocht [arceringen komen uit het origineel, A-G]; of b. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig onderhandelingen worden gestart met derden inzake de verkoop en overdracht van het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap, waar onder meer is begrepen alle onroerende zaken op naam van de Vennootschap. Voordat een beroep kan worden gedaan op het winstrecht dienen de onder a. en b. genoemde situaties te leiden tot een daadwerkelijke overdracht van het gehele vennootschapsvermogen.” 1.23 Bij e-mail van 28 juli 2017 heeft [betrokkene 2] onder meer het volgende op de e-mail van [notaris 3] geantwoord: “[betrokkene 1] heb ik al gesproken en hem aangegeven dat het zo goed verwoord is, dat het idd ook het OG betreft. Waarop hij akkoord heeft gegeven. Dus het is compleet zoals in de laatst naar hem verzonden versie (...)” 1.24 [notaris 3] heeft hierna op 28 juli 2017 de volgende e-mail aan [betrokkene 1] gestuurd: “Ik begreep dat u de heer [betrokkene 2] heeft gesproken en dat hij u heeft aangegeven dat ook het OG onder het gemelde in artikel 4 valt. Kunt u mij nog uw bankrekeningnummer doorgeven waar wij de gelden naartoe mogen overmaken?” 1.25 [betrokkene 1] heeft dezelfde dag op deze e-mail gereageerd door zijn bankgegevens aan [notaris 3] te verzenden. 1.26 De notariële akte waarmee [betrokkene 1] zijn 50% belang in Zonnewijser heeft verkocht en geleverd aan de kopers (hierna: ‘de akte’) is op 1 augustus 2017 gepasseerd. In de akte is een bepaling opgenomen over het winstrecht. Deze bepaling is als volgt geformuleerd: “Hoofdstuk 3 (…) Afdeling 4 Winstrecht Partijen verklaren dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper een deel van de opbrengst, groot tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (14.000.000,00) kosten koper (k.k.) (hierna genoemd: ‘ winstrecht ’) krijgt, indien: a. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig een overeenkomst wordt gesloten (mondeling of schriftelijk), waarbij het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap wordt verkocht; of b. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig onderhandelingen worden gestart met derden inzake de verkoop en overdracht van het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap. Voordat een beroep kan worden gedaan op het winstrecht dienen de onder a. en b. genoemde situaties te leiden tot een daadwerkelijke overdracht van het gehele vennootschapsvermogen.” 1.27 In een vertrouwelijk verslag van de beherend vennoot over 2017, dat is gevoegd bij de agenda van de jaarvergadering van Zonnewijser die op 17 april 2018 is gehouden, staat het volgende: “(…) In Q3 2017 is de [a-straat 3] , conform strategie, leeg gekomen. (...) In navolging van de besluiten/jaarvergadering in 2017, worden de panden conform vergunning autonoom benaderd en ingericht. Dit betekent dat er fysiek geen onderlinge verbanden meer zijn en de panden als twee separate objecten worden benaderd. (…)” 1.28 In opdracht van de kopers is vervolgens [a-straat 3] verbouwd en zijn de interne verbindingen tussen [a-straat 1] en [a-straat 3] verwijderd. Hierdoor zijn de panden niet meer middels deuren in de tussenmuur met elkaar verbonden. 1.29 Op 3 september 2019 heeft [betrokkene 2] per e-mail aan [betrokkene 1] medegedeeld dat [a-straat 3] is verkocht en dat [a-straat 1] nog steeds eigendom is van Zonnewijser. 1.30 De verkoopprijs van het pand [a-straat 3] bedroeg € 30.706.667,00. [betrokkene 1] heeft vervolgens bij Zonnewijser gewezen op de winstrechtbepaling en aanspraak gemaakt op betaling van € 1.670.666,70. Zonnewijser heeft betaling geweigerd omdat niet het gehele vennootschapsvermogen is verkocht, zoals in de winstrechtbepaling staat vermeld. 1.31 [betrokkene 1] heeft met de kopers op 25 december 2019 een schikking getroffen, inhoudende dat aan [betrokkene 1] een bedrag van € 600,000,00 wordt betaald tegen finale kwijting (hierna: ‘de vaststellingsovereenkomst’). 1.32 [betrokkene 1] heeft bij de kamer voor het notariaat een tuchtklacht ingediend tegen [notaris 1] en [notaris 2] . De kamer voor het notariaat heeft in haar beslissing van 9 februari 2021 de klacht jegens [notaris 1] ongegrond bevonden. De klacht jegens [notaris 2] is gegrond bevonden en hem is een waarschuwing opgelegd. De kamer voor het notariaat heeft onder meer het volgende overwogen: “5.5. De kamer ziet aanleiding om het klachtonderdeel vermeld in 3.4, de gebrekkige formulering van de winstrechtclausule, als eerste te behandelen. Dàt deze bepaling onduidelijk en onzorgvuldig is geformuleerd, behoeft nauwelijks toelichting. De redactie is juridisch ronduit gebrekkig. Verkoop door de C.V. van haar hele vennootschapsvermogen is een zo niet onmogelijke, dan toch moeilijk denkbare figuur. Allerlei discussies over wat precies bedoeld is laten zich raden[.] (...) 5.6. De gebrekkigheid van de formulering klemt te meer nu klager naar aanleiding van het eerste en tweede concept een bemerking op de winstrechtclausule heeft gemaakt. Daarbij heeft klager aangegeven dat het hem ging om de verkoop van het onroerend goed en hij op verduidelijking heeft aangedrongen, hetgeen niet is gebeurd. Daaraan doet niet af dat klagers opmerking bij het eerste concept (primair) op een ander aspect (de mogelijkheid van schuiven met de overdrachtsdatum) betrekking had. Een en ander had aanleiding moeten zijn om met klager contact op te nemen om achtergrond, details, gevolgen en risico’s nader in kaart te brengen en zo nodig hem te waarschuwen voor risico’s en gevolgen, zeker nu niet eerder met klager was gesproken. Ook dit is niet gebeurd. Daarnaast hadden de behandelend (kandidaat-)notarissen kunnen en moeten voorzien dat, gegeven de mogelijkheid om slechts één van de twee panden en/of een deel van het gebouw te verkopen, of een deel vóór en een deel na 31 december 2020, de vraag wat dan heeft te gelden, zich zou kunnen voordoen.

” 1.14 De winstrechtbepaling uit afdeling 4 van hoofdstuk 3 van de concept-akte luidde als volgt: “ Partijen verklaren tenslotte dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper, indien het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap voor eenendertig december tweeduizend twintig aan een derde wordt overgedragen, een winstrecht krijgt van tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (€ 14.000.000,00) kosten koper (k.k.) .” 1.15 Hierop heeft [betrokkene 1] op 26 juli 2017 het volgende geantwoord: “ Artikel 4 moet luiden dat winstrecht ook geld [t] als project voor 31/12/20 beschikbaar word [t] gesteld ter verkoop ” 1.16 Eveneens op 26 juli 2017 heeft [betrokkene 1] per e-mail aan [notaris 3] , met [betrokkene 2] in CC, een volmacht gestuurd. Hierbij merkte [betrokkene 1] op: “ U kunt deze volmacht slechts gebruiken na mijn email bevestiging niet eerder ” 1.17 Naar aanleiding van de e-mail van [betrokkene 1] heeft [notaris 3] op 26 juli 2017 aan [betrokkene 2] een voorstel voor een aanpassing van het concept gedaan en [betrokkene 2] gevaagd of hij akkoord ging met een toevoeging. Dit voorstel luidde: “ Partijen verklaren tenslotte dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper, indien het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap voor eenendertig december tweeduizend twintig aan een derde wordt overgedragen, +dan wel beschikbaar wordt gesteld ter verkoop, een winstrecht krijgt van tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (14.000.000,00) kosten koper (k k.). ” 1.18 Bij e-mail van 27 juli 2017 heeft [notaris 3] onder meer het volgende aan [betrokkene 2] met in de CC [betrokkene 3] en Harvest gestuurd: “ In overleg met notaris [notaris 2] hebben we de bepaling van artikel 4 wat uitgebreider omschreven. Aan de ene kant dient een ‘opzetje’ te worden voorkomen en aan de andere kant kan het niet zo zijn dat wanneer jullie niet overdragen er toch een winstrecht verschuldigd is aan [betrokkene 1] . Er dient wel daadwerkelijk een transactie plaats te vinden. Er blijft echter altijd ruimte voor discussie over en weer. Dat is naar onze mening niet te voorkomen. ” 1.19 Op 27 juli 2017 heeft [notaris 3] een aangepaste versie van de concept-akte aan [betrokkene 1] gestuurd. De begeleidende e-mail hield onder meer het volgende in: “ Bijgaand zend ik u de volgende concept documenten: - de aangepaste akte levering participatie De Zonnewijser Vastgoed C.V. Het artikel inzake het ‘winstrecht’ heb ik in overleg met notaris [notaris 2] en [betrokkene 2] anders verwoord en op deze manier voldoet het naar onze mening het meeste aan hetgeen er tussen partijen is overeengekomen. Uiteraard blijft er in een dergelijke bepaling altijd ruimte voor discussie, maar dat is helaas niet te voorkomen. Graag uw akkoord. ” 1.20 Hierop heeft [betrokkene 1] op 28 juli 2017 als volgt gereageerd: “ Akkoord indien onder artikel 4 word [t] bedoeld OG [onroerend goed, A-G ] van de CV. Indien nodig verduidelijken ” 1.21 [notaris 3] heeft hierop op 28 juli 2017 de volgende e-mail aan [betrokkene 2] gestuurd: “ We zouden de heer [betrokkene 1] nog wat extra comfort kunnen geven door de onderstaande toevoeging, zie geel gearceerde (...) Laat maar weten. Uiteraard een email bevestiging van jou aan [betrokkene 1] dat uitdrukkelijk het OG daaronder wordt verstaan zou ook voldoende zijn denk ik. ” 1.22 De toevoeging waarnaar in deze e-mail wordt verwezen, luidde als volgt: “Partijen verklaren dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper een deel van de opbrengst, groot tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (€ 14.000.000,00) kosten koper (k.k.) (hierna genoemd: ‘ winstrecht’ ) krijgt, indien: a. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig een overeenkomst wordt gesloten (mondeling of schriftelijk). waarbij het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap, waar onder meer is begrepen alle onroerende zaken op naam van de Vennootschap, wordt verkocht [arceringen komen uit het origineel, A-G ]; of b. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig onderhandelingen worden gestart met derden inzake de verkoop en overdracht van het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap, waar onder meer is begrepen alle onroerende zaken op naam van de Vennootschap. Voordat een beroep kan worden gedaan op het winstrecht dienen de onder a. en b. genoemde situaties te leiden tot een daadwerkelijke overdracht van het gehele vennootschapsvermogen. ” 1.23 Bij e-mail van 28 juli 2017 heeft [betrokkene 2] onder meer het volgende op de e-mail van [notaris 3] geantwoord: “ [betrokkene 1] heb ik al gesproken en hem aangegeven dat het zo goed verwoord is, dat het idd ook het OG betreft. Waarop hij akkoord heeft gegeven. Dus het is compleet zoals in de laatst naar hem verzonden versie (...)” 1.24 [notaris 3] heeft hierna op 28 juli 2017 de volgende e-mail aan [betrokkene 1] gestuurd: “ Ik begreep dat u de heer [betrokkene 2] heeft gesproken en dat hij u heeft aangegeven dat ook het OG onder het gemelde in artikel 4 valt. Kunt u mij nog uw bankrekeningnummer doorgeven waar wij de gelden naartoe mogen overmaken? ” 1.25 [betrokkene 1] heeft dezelfde dag op deze e-mail gereageerd door zijn bankgegevens aan [notaris 3] te verzenden. 1.26 De notariële akte waarmee [betrokkene 1] zijn 50% belang in Zonnewijser heeft verkocht en geleverd aan de kopers (hierna: ‘de akte’) is op 1 augustus 2017 gepasseerd. In de akte is een bepaling opgenomen over het winstrecht. Deze bepaling is als volgt geformuleerd: “ Hoofdstuk 3 (…) Afdeling 4 Winstrecht Partijen verklaren dat zij zijn overeengekomen dat Verkoper een deel van de opbrengst, groot tien procent (10%) van het bedrag boven een koopsom van veertien miljoen euro (14.000.000,00) kosten koper (k.k.) (hierna genoemd: ‘ winstrecht ’) krijgt, indien: a. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig een overeenkomst wordt gesloten (mondeling of schriftelijk), waarbij het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap wordt verkocht; of b. voor of op eenendertig december tweeduizend twintig onderhandelingen worden gestart met derden inzake de verkoop en overdracht van het gehele vennootschapsvermogen van de Vennootschap. Voordat een beroep kan worden gedaan op het winstrecht dienen de onder a. en b. genoemde situaties te leiden tot een daadwerkelijke overdracht van het gehele vennootschapsvermogen. ” 1.27 In een vertrouwelijk verslag van de beherend vennoot over 2017, dat is gevoegd bij de agenda van de jaarvergadering van Zonnewijser die op 17 april 2018 is gehouden, staat het volgende: “(…) In Q3 2017 is de [a-straat 3] , conform strategie, leeg gekomen. (...) In navolging van de besluiten/jaarvergadering in 2017, worden de panden conform vergunning autonoom benaderd en ingericht. Dit betekent dat er fysiek geen onderlinge verbanden meer zijn en de panden als twee separate objecten worden benaderd. (…)” 1.28 In opdracht van de kopers is vervolgens [a-straat 3] verbouwd en zijn de interne verbindingen tussen [a-straat 1] en [a-straat 3] verwijderd. Hierdoor zijn de panden niet meer middels deuren in de tussenmuur met elkaar verbonden. 1.29 Op 3 september 2019 heeft [betrokkene 2] per e-mail aan [betrokkene 1] medegedeeld dat [a-straat 3] is verkocht en dat [a-straat 1] nog steeds eigendom is van Zonnewijser. 1.30 De verkoopprijs van het pand [a-straat 3] bedroeg € 30.706.667,00. [betrokkene 1] heeft vervolgens bij Zonnewijser gewezen op de winstrechtbepaling en aanspraak gemaakt op betaling van € 1.670.666,70. Zonnewijser heeft betaling geweigerd omdat niet het gehele vennootschapsvermogen is verkocht, zoals in de winstrechtbepaling staat vermeld. 1.31 [betrokkene 1] heeft met de kopers op 25 december 2019 een schikking getroffen, inhoudende dat aan [betrokkene 1] een bedrag van € 600,000,00 wordt betaald tegen finale kwijting (hierna: ‘de vaststellingsovereenkomst’). 1.32 [betrokkene 1] heeft bij de kamer voor het notariaat een tuchtklacht ingediend tegen [notaris 1] en [notaris 2] . De kamer voor het notariaat heeft in haar beslissing van 9 februari 2021 de klacht jegens [notaris 1] ongegrond bevonden.

De klacht jegens [notaris 2] is gegrond bevonden en hem is een waarschuwing opgelegd. De kamer voor het notariaat heeft onder meer het volgende overwogen: “5.5. De kamer ziet aanleiding om het klachtonderdeel vermeld in 3.4, de gebrekkige formulering van de winstrechtclausule, als eerste te behandelen. Dàt deze bepaling onduidelijk en onzorgvuldig is geformuleerd, behoeft nauwelijks toelichting. De redactie is juridisch ronduit gebrekkig. Verkoop door de C.V. van haar hele vennootschapsvermogen is een zo niet onmogelijke, dan toch moeilijk denkbare figuur. Allerlei discussies over wat precies bedoeld is laten zich raden[.] (...) 5.6. De gebrekkigheid van de formulering klemt te meer nu klager naar aanleiding van het eerste en tweede concept een bemerking op de winstrechtclausule heeft gemaakt. Daarbij heeft klager aangegeven dat het hem ging om de verkoop van het onroerend goed en hij op verduidelijking heeft aangedrongen, hetgeen niet is gebeurd. Daaraan doet niet af dat klagers opmerking bij het eerste concept (primair) op een ander aspect (de mogelijkheid van schuiven met de overdrachtsdatum) betrekking had. Een en ander had aanleiding moeten zijn om met klager contact op te nemen om achtergrond, details, gevolgen en risico’s nader in kaart te brengen en zo nodig hem te waarschuwen voor risico’s en gevolgen, zeker nu niet eerder met klager was gesproken. Ook dit is niet gebeurd. Daarnaast hadden de behandelend (kandidaat-)notarissen kunnen en moeten voorzien dat, gegeven de mogelijkheid om slechts één van de twee panden en/of een deel van het gebouw te verkopen, of een deel vóór en een deel na 31 december 2020, de vraag wat dan heeft te gelden, zich zou kunnen voordoen. Zij hadden dit uitdrukkelijk bij de partijen aan de orde moeten stellen, al dan niet met een tekstvoorstel voor een voorziening hiervoor. Het behoort immers tot de kerntaken van het notariaat om in het belang van de rechtszekerheid akten en contractuele bepalingen zodanig te redigeren, dat deze zo min mogelijk aanleiding kunnen geven tot geschillen. In plaats daarvan is klager, waarmee dus geen enkel contact is geweest en ten aanzien van wie geen enkele indicatie over zijn deskundigheid bestond, afgewimpeld met een mededeling van mr. [notaris 3] over wat [betrokkene 2] , zijn contractuele wederpartij, had medegedeeld over de clausule: te weten dat “ook” het OG onder het gemelde in artikel 4 valt. Dit zonder dat aan klager werd gevraagd of dit juist was, laat staan te verifiëren of hiermee naar zijn oordeel de onduidelijkheid was weggenomen. Vervolgens is de akte gepasseerd met gebruikmaking van de volmacht, zonder aan klager, in strijd met wat deze uitdrukkelijk kenbaar had gemaakt, nog afzonderlijke toestemming te vragen. Dit alles is vergaand onzorgvuldig.” 1.33 [betrokkene 1] heeft vervolgens een tweede klacht ingediend bij de Kamer voor het Notariaat. Deze klacht is gericht tegen alle vier de notarissen die bij de verkoop van de aandelen van [betrokkene 1] in de CV betrokken waren (zie hiervoor in randnummer ‎1.10). De Kamer heeft op 4 november 2021 uitspraak gedaan. De klacht is tegen alle vier notarissen ongegrond bevonden omdat – kort gezegd – niet is gebleken dat de belangen van [betrokkene 1] opzettelijk zijn genegeerd. 2 Procesverloop Eerste aanleg 2.1 Bij incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring hebben de (vier) notarissen gevorderd dat zij de kopers in vrijwaring mochten oproepen. 2.2 Bij vonnis van 28 april 2021 heeft de rechtbank deze oproeping toegestaan. 2.3 Bij dagvaarding van 27 mei 2021 hebben de (vier) notarissen de kopers in rechte betrokken. Zij hebben gevorderd dat de kopers hoofdelijk worden veroordeeld om aan de notarissen te betalen al datgene waartoe de notarissen jegens [betrokkene 1] worden veroordeeld in de hoofdzaak. 2.4 De inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] uit de hoofdzaak hebben de notarissen bij akte overlegging producties van 9 juni 2021 in het geding gebracht. In die dagvaarding heeft [betrokkene 1] gevorderd dat de vier notarissen die betrokken waren bij de verkoop van zijn belang in Zonnewijser, werden veroordeeld tot betaling aan [betrokkene 1] van een hoofdsom van € 1.070.666,70. Dit betreft het hiervoor in randnummer ‎1.30 genoemde bedrag van € 1.670.666,70 waarop [betrokkene 1] aanspraak meent te hebben op grond van de winstrechtbepaling, verminderd met het hiervoor in randnummer ‎1.31 genoemde bedrag van € 600.000,00 van de schikking die [betrokkene 1] met de kopers heeft getroffen. 2.5 In de vrijwaringszaak hebben de notarissen verweer gevoerd bij conclusie van antwoord in vrijwaring van 1 september 2021. 2.6 De hoofdzaak en de vrijwaringszaak zijn in eerste aanleg afzonderlijk van elkaar behandeld. 2.7 In de hoofdzaak heeft de rechtbank [plaats] bij vonnis van 23 februari 2022 [notaris 1] en [notaris 2] hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een hoofdsom van € 1.070.666,70. De rechtbank heeft geoordeeld dat (kandidaat-notarissen, A-G ) [notaris 3] en [notaris 4] niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor de door [betrokkene 1] geleden schade, omdat zij in de zin van art. 6:76 BW hebben gefungeerd als hulppersoon. 2.8 In de vrijwaringszaak heeft de rechtbank [plaats] bij vonnis van 20 april 2022 de vordering van de notarissen op de kopers afgewezen. Hoger beroep 2.9 Bij appeldagvaarding van 18 mei 2022 hebben de notarissen hoger beroep ingesteld in de hoofdzaak en bij appeldagvaarding van 17 mei 2022 in de vrijwaringszaak. 2.10 Zij hebben bij incidentele memorie tot voeging gevorderd de hoofdzaak en de vrijwaringszaak gevoegd te behandelen. 2.11 Zowel [betrokkene 1] als de kopers hebben bezwaar gemaakt tegen de voeging. 2.12 Bij tussenarrest van 14 maart 2023 heeft het hof [plaats] de incidentele vorderingen tot voeging toegewezen. 2.13 Bij arrest van 24 september 2024 heeft het hof [plaats] in de hoofdzaak [notaris 3] en [notaris 4] niet-ontvankelijk verklaard in hun hoger beroep, op de grond dat de grieven van de notarissen vanzelfsprekend niet strekten tot vernietiging van het deel van het dictum van het rechtbankvonnis waarin de vorderingen jegens [notaris 3] en [notaris 4] waren afgewezen. Verder heeft het hof in de hoofdzaak het rechtbankvonnis vernietigd en de vorderingen van [betrokkene 1] jegens [notaris 1] en [notaris 2] alsnog afgewezen. 2.14 Omdat daarmee de grondslag was komen te ontvallen aan de vordering van de notarissen in de vrijwaringszaak, heeft het hof die vordering afgewezen: “5.16 De notarissen hebben in hoger beroep één grief aangevoerd tegen het bestreden vonnis. Met deze grief betogen de notarissen dat, indien zij door het hof worden veroordeeld tot betaling van de door [betrokkene 1] gevorderde schadevergoeding, sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van de kopers ten koste van de notarissen. Nu in de zaak 200.311.983 [de hoofdzaak, A-G ] de notarissen niet zijn veroordeeld tot vergoeding van de door [betrokkene 1] gestelde schade, is daarmee de grondslag voor hun vordering op de kopers komen te ontvallen. Die vordering kan dan ook niet worden toegewezen. De hierboven vermelde grief kan aldus niet tot een ander dictum leiden en faalt daarmee. 5.17 De notarissen worden in het hoger beroep in het ongelijk gesteld en zullen daarom worden veroordeeld in de proceskosten in het hoger beroep. (…)” Cassatie 2.15 [notaris 1] en [notaris 2] hebben bij procesinleiding van 23 januari 2025 tijdig cassatieberoep ingesteld. De kopers zijn niet verschenen en tegen hen is verstek verleend. [notaris 1] en [notaris 2] hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht. 3 Bespreking van het cassatiemiddel 3.1 Het cassatiemiddel bevat twee onderdelen: onderdelen 2.1 en 2.2 (randnummer 1 is in de procesinleiding gebruikt voor de inleiding). 3.2 Onderdeel 2.1 betoogt dat, indien het cassatieberoep in de hoofdzaak leidt tot vernietiging van het bestreden arrest in de hoofdzaak, de beslissing van het hof in de vrijwaringszaak in rov. 5.16 van het bestreden arrest (zie hiervoor in randnummer ‎2.14) niet in stand kan blijven. Na verwijzing zal op de grief van de notarissen in het hoger beroep tegen de beslissing van de rechtbank [plaats] in de vrijwaringszaak alsnog moeten worden beslist.

3.3 In de zaak die bij Uw Raad bekend is onder het nummer 24/04709 concludeer ik vandaag dat het oordeel van het hof [plaats] in de hoofdzaak niet in stand kan blijven en dat de vordering van [betrokkene 1] op de notarissen na verwijzing opnieuw zal moeten worden beoordeeld. Nu het oordeel van het hof in de vrijwaringszaak in rov. 5.16 van het bestreden arrest erop is gegrond dat de notarissen in de hoofdzaak niet zijn veroordeeld tot betaling van schadevergoeding aan [betrokkene 1] , zal de grief van de notarissen in de vrijwaringszaak na verwijzing opnieuw moeten worden beoordeeld. 3.4 Het onderdeel treft doel. 3.5 Onderdeel 2.2 bevat slechts een voortbouwklacht. Volgens dit onderdeel brengt gegrondbevinding van onderdeel 2.1 mee dat de hierop voortbouwende beslissing van het hof in rov. 5.17 en in het dictum van het bestreden arrest niet in stand kan blijven. 3.6 Dit onderdeel treft doel in het spoor van onderdeel 2.1 en behoeft geen zelfstandige toelichting. 4 Conclusie De conclusie strekt tot vernietiging van het bestreden arrest en tot verwijzing. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Deze feiten zijn, met redactionele aanpassingen, ontleend aan het bestreden arrest: hof Amsterdam 24 september 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2676, rov. 3.3-3.32. In het bestreden arrest wordt in rov. 3.9 gesproken over een ‘pand’ in plaats van over een ‘gebouw’ en meteen in de volzin erna over twee panden. Ter voorkoming van misverstanden spreek ik (net als in de inleiding van deze conclusie) over een gebouw dat bestaat uit twee panden (die intern met elkaar verbonden waren). Productie 1 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Verscheidene e-mails hebben meerdere vindplaatsen in het procesdossier, ik volsta steeds met vermelding van één vindplaats. Vergelijk Rb. Amsterdam 23 februari 2022, zaaknummer/rolnummer C/13/698093 / HA ZA 21-210 (niet gepubliceerd), rov. 2.5.: “ [betrokkene 1] die inmiddels in persoon commanditair vennoot was geworden, heeft op 1 augustus 2017 zijn 50% belang in Zonnewijser verkocht aan de overige drie commanditair vennoten (…).” Productie 2 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Deze dagvaarding is in deze vrijwaringsprocedure overgelegd als productie 1 bij de akte overlegging producties ten behoeve van de zitting van 9 juni 2021. Productie 3 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 5 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 6 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 9 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 10 bij de conclusie van antwoord van de kopers. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 9 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. De kopers zijn Jardiners III B.V., Fair Dinkum Investments B.V. en Harvest Vastgoed Beheer VI B.V. Productie 2 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Productie 6 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Soms is dit verslag aangeduid als ‘notulen’ van de jaarvergadering van 17 april 2018. Zie onder meer in het bestreden arrest, rov. 3.26. Kamer voor het notariaat Amsterdam 9 februari 2021, ECLI:NL:TNORAMS:2021:13. Productie 1 bij de inleidende dagvaarding van [betrokkene 1] in de hoofdzaak. Kamer voor het notariaat Amsterdam 4 november 2021, ECLI:NL:TNORAMS:2021:26. Ook is in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak een afzonderlijke mondelinge behandeling gehouden. Rb. Amsterdam 23 februari 2022, zaaknummer/rolnummer C/13/698093 / HA ZA 21-210, beslissing (niet gepubliceerd). De beslissing van de rechtbank in de hoofdzaak is geciteerd in het rechtbankvonnis uit de vrijwaringszaak. Zie Rb. Amsterdam 20 april 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:2212, rov. 2.33. Rb. Amsterdam 23 februari 2022, zaaknummer/rolnummer C/13/698093 / HA ZA 21-210, rov. 4.10. (niet gepubliceerd). Rb. Amsterdam 20 april 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:2212, beslissing. De datum van de appeldagvaarding in de hoofdzaak is kenbaar uit het bestreden arrest, rov. 2. Hof Amsterdam 21 maart 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:666, beslissing. Bestreden arrest, rov. 5.2 en beslissing. Bestreden arrest, rov. 5.15 en beslissing. Bestreden arrest, rov. 5.16, 5.17 en beslissing. Zie in gelijke zin bijvoorbeeld HR 1 februari 2008, ECLI:NL:HR:2008:BB4772, RvdW 2008/189 ( Taxicentrale Nijverdal ), rov. 3.2.2, HR 11 januari 2019, ECLI:NL:HR:2019:3, NJ 2019/48, rov. 4.1 en HR 12 januari 2024, ECLI:NL:HR:2024:20, RvdW 2024/114 en JA 2024/45 m.nt. J. Verstoep, rov. 3.2 ( Afzinkkelder – vrijwaring ).