ECLI:NL:PHR:2020:932

E.B. Rank-Berenschot In de zaak 1. [eiser 1] 2. [eiseres 2] eisers tot cassatie advocaat: mr. N.C. van Steijn tegen 1. [verweerder 1] 2. [verweerster 2] verweerders in cassatie advocaten: K. Aantjes en F.I. van Dorsser 3. Stichting Wooncompagnie verweerster in cassatie advocaat: J.P. Heering Eisers tot cassatie sub 1 en 2 (hierna: [eisers]) en verweerders in cassatie sub 1 en 2 (hierna: [verweerders]) zijn buren van elkaar. [eisers] zijn sinds 2007 eigenaar van een pand (bruidswinkel en bovenwoning) aan de [a-straat 1a] . [verweerders] hebben in 2010 van verweerster in cassatie sub 3 (hierna: Wooncompagnie) de naastgelegen woning aan de [a-straat 1] gekocht en in eigendom verkregen. Volgens [verweerders] hebben [eisers] na 2007 (onder meer) onrechtmatig overbouw gepleegd boven hun perceel. Zij hebben verwijdering daarvan gevorderd. Bij memorie van antwoord in incidenteel appel hebben [eisers] als verweer aangevoerd dat [verweerders] geen eigenaar zijn van het stukje grond waarover de overbouw is gepleegd, zodat zij geen vorderingen tot verwijdering tegen [eisers] kunnen instellen. Daartoe wordt aangevoerd dat Wooncompagnie dit stukje grond (het zou gaan om ca 20 m², onmiddellijk gelegen naast de zijgevel van de woning van [eisers] en het verlengde daarvan) in 2010 niet aan [verweerders] heeft verkocht en geleverd. Nadat Wooncompagnie als partij in het geding was opgeroepen, is het hof bij eindarrest van 18 juni 2019 tot het oordeel gekomen dat de bewuste grond destijds wel door Wooncompagnie aan [verweerders] in eigendom is overgedragen. In cassatie richten de klachten zich tegen dit oordeel van het hof en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen. Verder wordt geklaagd dat het hof [eisers] ten onrechte niet in de gelegenheid heeft gesteld tegenbewijs te leveren. Deze zaak hangt samen met zaak 19/04285. In die zaak hebben [verweerders] cassatie ingesteld tegen het oordeel van het hof (en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen) in rov. 2.13 van het eindarrest van 18 juni 2019 dat de vordering van [verweerders] tot verwijdering en het verwijderd houden van de (op hun erf) aanwezige (riolerings)buizen en de (erfgrens)put en het in de oorspronkelijke staat terugbrengen van de grond, een en ander op kosten van [eisers] , alsnog zal worden afgewezen.

1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: (i) [eisers] hebben in 2007 gekocht en in eigendom verkregen een perceel met opstal, staande en gelegen aan de [a-straat 1a] , te [plaats] , [gemeente] , sectie [001] , perceel [002] , hierna aan te duiden als [a-straat 1a]. (ii) [verweerders] hebben in 2010 gekocht van Wooncompagnie en in eigendom verkregen een perceel met opstal, staande en gelegen aan de [a-straat 1] , te [plaats] , [gemeente] , sectie [001] , perceel [003] en een achtererf met loods, kadastraal bekend als [gemeente] , sectie [001] , perceel [004] . Hierna zal dit tezamen worden aangeduid als [a-straat 1]. (iii) [a-straat 1] en [a-straat 1a] liggen naast elkaar. Partijen zijn buren van elkaar. [verweerders] bewonen de woning op [a-straat 1] . [eisers] gebruiken het pand op [a-straat 1a] als bruidswinkel met atelier, met op de bovenverdieping een appartement. (iv) De eigendom van [a-straat 1] lag tot 1975 bij de gemeente en van 1975 tot 2010 bij Wooncompagnie als opvolgend verkrijger. [a-straat 1] werd tot 1991 verhuurd aan [betrokkene 1] (hierna: [betrokkene 1]), die het pand (ook) heeft laten bewonen door zijn werknemer(s). Vanaf 1991 hebben [verweerders] het pand ter bewoning gehuurd van Wooncompagnie, tot het moment dat zij in 2010 tot aankoop ervan overgingen. (v) Op [a-straat 1a] staat een pand dat in 1970 daar is gebouwd. De oorspronkelijke zijgevel hiervan bestond uit een stenen muur en kruist op een bepaald punt de kadastrale erfgrens. Dientengevolge ligt het pand van [a-straat 1a] deels tegen de kadastrale erfgrens aan (het deel aan de achterzijde) en deels over de kadastrale erfgrens heen ten nadele van [a-straat 1] (het deel aan de voorzijde). Aan de uiterste voorzijde van het pand van [a-straat 1a] in huidige vorm bedraagt de overbouw op grondniveau 32 centimeter. (vi) De eigendom van [a-straat 1a] lag van 1984 tot 2004 in handen van [betrokkene 1] (en/of diens zoon). [verweerders] huurden [a-straat 1a] van 1992 tot 2004 van [betrokkene 1] en gebruikten het pand als bloemisterij. (vii) Op 11 september 2007 heeft de gemeente aan [eisers] een bouwvergunning verleend voor het veranderen van de gevels (en de indeling) van het pand op [a-straat 1a] . Het besluit van de gemeente vermeldt onder het kopje ‘Aandachtspunten ten aanzien van het Bouwbesluit’ onder meer onder 1. en 4. algemene aanwijzingen van vereisten waaraan deuren op tekening die dienst moeten doen als nooduitgang moeten voldoen. (viii) In 2011 hebben [eisers] een tweede vergunning aangevraagd voor het bouwen van een bovenverdieping, tegen welke aanvraag [verweerders] geen bezwaar hebben gemaakt en welke vergunning op 25 augustus 2011 is verleend. Daarna hebben [eisers] in september 2012 nogmaals een vergunning aangevraagd, welke aanvraag in 2014 weer is ingetrokken en heeft geleid tot een intrekkingsbesluit van de gemeente. De wijzigingen die [eisers] hebben doorgevoerd aan het pand van [a-straat 1a] wijken af van de vergunning van 25 augustus 2011. (ix) Bij e-mailbericht van 29 juli 2012 hebben [verweerders] onder meer aan [eisers] geschreven dat de oorspronkelijke stenen zijgevel van het pand van [a-straat 1a] de erfgrens is en dat alles wat daarbuiten steekt moet worden verwijderd. Op 18 december 2013 heeft een kadastrale grensreconstructie plaatsgevonden. De daarbij vastgestelde erfgrens (hierna: de kadastrale erfgrens) is niet in geschil tussen partijen. (x) [eisers] hebben over de gehele lengte van de oorspronkelijk stenen zijgevel van het pand [a-straat 1a] heen een betimmering aangebracht, bestaande uit kunststof schroten. De buitenkant van deze schroten steken in het horizontale vlak 4 centimeter uit, gemeten vanaf de oorspronkelijke stenen muur. De voormalige etalageruiten in de zijgevel zijn dichtgemaakt met gipsplaten. Aan de buitenkant van het pand zijn daaroverheen voornoemde schroten aangebracht. (xi) In de zijgevel van het pand op [a-straat 1a] bevindt zich een deur, die naar buiten opent over de kadastrale erfgrens heen, ten nadele van [a-straat 1] . [eisers] gebruiken deze deur als nooddeur en als secundaire in- en uitgang, alsmede voor ventilatie voor het daarachter gelegen atelier. (xii) Aan de zijgevel van het pand op [a-straat 1a] bevindt zich boven het erf van [a-straat 1] een brievenbus en een afvoerpijp van de centrale verwarming, die beide niet meer in gebruik zijn. Tevens is op de zijgevel een klein ventilatierooster aangebracht, waar de wc van [a-straat 1a] op uitkomt. Dit rooster is nog in gebruik. (xiii) Tegen de zijgevel van het pand op [a-straat 1a] hebben [eisers] een camera bevestigd, die zich boven het erf van [a-straat 1] bevindt, is gericht naar de nooddeur en zicht geeft op een deel van het perceel van [verweerders] (xiv) Op het erf van [a-straat 1] liggen in de grond rioolbuizen met een putje die vanuit het pand op [a-straat 1a] komen. Deze zijn rond 1992/1993 door [betrokkene 1] aangebracht, toen in pand [a-straat 1a] een wc is gebouwd. Voordien werd voor het pand op [a-straat 1a] gebruik gemaakt van de wc van het pand op [a-straat 1] . (xv) In de huidige situatie bevindt zich onder het pand van [a-straat 1a] een eigen riolering. In het pand ligt een oliedichte betonvloer. (xvi) [eisers] hebben bovenop het oorspronkelijke, tegen de muur vlak aangebrachte boeideel zoals dat was ten tijde van de huur van [a-straat 1a] door [verweerders] (groen op de foto van productie D bij het proces-verbaal van 2 maart 2015) in 2008 voor het eerst een boeideel aangebracht en daar nog weer bovenop in 2012 een tweede boeideel. (xvii) Bij brief van 16 april 2014 heeft de advocaat van [verweerders] , kort gezegd, [eisers] gesommeerd de overbouw te staken en gestaakt te houden. (xviii) Vanaf medio mei 2014 hebben [eisers] een dakopbouw laten plaatsen. (xix) Verweerster in cassatie sub 2 ([verweerster 2]) heeft een progressieve ziekte, die op termijn tot gebondenheid aan een rolstoel zal leiden. [verweerders] willen een aanbouw maken aan hun woning om daar een mantelzorgkamer te bouwen. 1.2 Bij dagvaarding van 20 mei 2014 hebben [verweerders] [eisers] gedagvaard voor de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar. Na vermeerdering van eis hebben zij in conventie gevorderd, voor zover in cassatie van belang, dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: “I. wordt verklaard voor recht dat het geel gemarkeerde perceel op het relaas van bevindingen van het kadaster (productie 3 bij inleidende dagvaarding) de volle en onbelaste eigendom is van [verweerders] en hij met uitsluiting van eenieder bevoegd is om van dit perceel gebruik te maken; en II. [eisers] hoofdelijk worden veroordeeld om (…) op eigen kosten de navolgende (bouw)werken en/of objecten te verwijderen en verwijderd te houden (…): (…); III. (…); IV. (…): V. (…); VI. (…).” 1.3 [verweerders] leggen aan hun vorderingen (onder meer) ten grondslag dat de kadastrale erfgrens en de juridische erfgrens samenvallen en dat zij onbelast eigendom hebben van [a-straat 1] overeenkomstig de vastgestelde kadastrale erfgrens. Volgens [verweerders] maken [eisers] onrechtmatig inbreuk op hun eigendomsrecht, door met werken en objecten overbouw te plegen. Tevens maken [eisers] zich aldus schuldig aan onrechtmatige hinder en overlast. 1.4 [eisers] menen dat alle vorderingen in conventie moeten worden afgewezen.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Ontleend aan rov. 2.1 van het tussenarrest van het Hof Amsterdam van 17 mei 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1947, waarnaar wordt verwezen in rov. 2.1 van het tussenarrest van het Hof Amsterdam van 25 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3490. De dagvaarding bevat tevens een incidentele vordering tot het treffen van een provisionele voorziening. De vordering heeft geleid tot een vonnis in het incident van de Rb. Noord-Holland van 9 juli 2014 zaak/rolnummer: C/14/154647 HA ZA 14-190. Nu dit incident voor de cassatieprocedure niet van belang is, wordt op (het procesverloop van) dit incident niet (nader) ingegaan. Ter verduidelijking: dit is perceel [003] tot aan de kadastrale erfgrens. Zie ook bijlage A bij het p-v van comparitie van 2 maart 2015 (in kleur in het procesdossier zijdens [verweerders] ) Ontleend aan rov. 3.1 van het eindvonnis van de Rb. Noord-Holland van 8 juli 2015, zaak/rolnummer: C/14/154647 HA ZA 14-190. Ontleend aan rov. 4.2 van het eindvonnis. Ontleend aan rov. 3.2 van het eindvonnis. Ontleend aan rov. 3.3 van het eindvonnis. Ter verduidelijking: dit is het driehoekige gedeelte van de overbouw (als gevolg van zowel (i) de bouw van de zijgevel van [a-straat 1a] in 1970, als (ii) de na 2007 aangebrachte wijzigingen). Zie ook bijlage B bij het p-v van comparitie van 2 maart 2015 (in kleur in het procesdossier zijdens [verweerders] ). Rb. Noord-Holland 3 september 2014, zaak/rolnummer: C/14/154647 HA ZA 14-190. Zie het proces-verbaal van descente en comparitie gehouden op 2 maart 2015, zaak/rolnummer: C/14/154647 HA ZA 14-190, p. 1. Rb. Noord-Holland 8 juli 2015, zaak/rolnummer: C/14/154647 HA ZA 14-190. [eisers] hebben tevens twee incidentele vorderingen ingediend, ieder strekkend tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 8 juli 2015 totdat het hof in appel arrest heeft gewezen. De eerste incidentele vordering heeft geleid tot een arrest van het Hof Amsterdam van 17 mei 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:1947. De tweede incidentele vordering tot de arresten van het Hof Amsterdam van 31 januari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:258 en 15 augustus 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:3280. In beide incidenten is de vordering van [eisers] afgewezen. De voornoemde arresten zijn niet van belang voor deze cassatieprocedure. Op (het procesverloop van) deze incidentele vorderingen wordt dan ook niet (nader) ingegaan. Bij memorie van antwoord in incidenteel appel hebben [eisers] tevens hun eis gewijzigd. Bij arrest van 25 september 2018 heeft het hof die eiswijziging - in cassatie niet bestreden - ontoelaatbaar geoordeeld en beslist recht te zullen doen op de eis zoals vervat in de memorie van grieven van [eisers] (rov. 2.3). De gewijzigde eis is in deze conclusie dus niet weergegeven. Hof Amsterdam 28 november 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:4956. De overgelegde akte vermeldt kennelijk abusievelijk als roldatum 19 december 2018. Zie o.m. de hierna onder 1.18 genoemde antwoordakte van [verweerders] , onder 13. Hof Amsterdam 25 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3490. Ontleend aan rov. 2.4.1 van het tussenarrest van het Hof Amsterdam van 25 september 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3490. Hof Amsterdam 18 juni 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2047. HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350 m.nt. W.M. Kleijn (Eelder Woningbouw/ […]). Zie ook HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 m.nt. F.M.J. Verstijlen ([…] / […]). Aldus HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511, NJ 2016/325 (Melber/Goede c.s.). Zie hierover ook: W.L. Valk, Uitleg van rechtshandelingen, Preadvies Vereniging voor Burgerlijk recht 2016, p. 59 en de conclusie van A-G De Vries Lentsch-Kostense (onder 9) voor HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350 m.nt. W.M. Kleijn (Eelder Woningbouw/ […]). Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019/194. HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 m.nt. C.J.H. Brunner. H.W. Heyman e.a., Vastgoedtransacties – Overdracht 2019/200. HR 22 april 1994, ECLI:NL:HR:1994:ZC1345, NJ 1995/560 m.nt. W.M. Kleijn (Bouwmeester/Van Leeuwen), rov. 3.3. Arrest Bouwmeester/Van Leeuwen, rov. 3.8. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 m.nt. F.M.J. Verstijlen ([…] / […]), rov. 4.2.3. Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019/194b. HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 m.nt. F.M.J. Verstijlen ([…] / […]), rov. 4.2.3. Zie daarover H.W. Heyman e.a., Vastgoedtransacties – Overdracht 2019/186. W.L. Valk, a.w., p. 63. S.A.M. de Loos-Wijker, GS Vermogensrecht, titel 2 Boek 3 BW, aant. 8.1.2.3. De randnummers 1 en 2 bevatten slechts inleidende opmerkingen. In de procesinleiding wordt tevens (naast de stellingen in randnummer 2) verwezen naar rov. 2.2 van het eindarrest: “Tussen partijen is niet in geschil dat de totale omvang van het door Wooncompagnie aan [verweerders] geleverde perceel, als de bewuste grond wordt meegeteld, 270 m² bedraagt, wel verschillen zij van mening over de vraag of de bewuste grond (20 m²) wel (Wooncompagnie en [verweerders] ) of niet ( [eisers] ) in de verkoop en levering was begrepen”. Ook Wooncompagnie heeft dit, aldus de klacht, kennelijk zo opgevat. Verwezen wordt naar nr. 7 van de akte van Wooncompagnie van 20 november 2018: ‘'Wooncompagnie meent dat het ook niet aangaat voor [eiser 1] om zich te beroepen op een gebrekkige levering tussen Wooncompagnie en [verweerder 1] , terwijl er tussen haar en [verweerder 1] helemaal geen geschil is over wat er verkocht en geleverd is.” Onder verwijzing naar de memorie van antwoord in incidenteel appel, nrs. 2 t/m 5, het tussenarrest (van 25 september 2018, toev. A-G), rov. 2.8.2 en het eindarrest, rov. 2.2, de akte van [eisers] van 18 december 2018, nrs. 2 en 3 en (de laatste 2 pagina’s van) het taxatierapport dat is overgelegd als productie 1 bij memorie van antwoord in incidenteel appel. Onder verwijzing naar de memorie van antwoord in incidenteel appel, nr. 3, de akte van [eisers] van 18 december 2018, nr. 2 en het eindarrest, rov. 2.2, waarin volgens [eisers] wordt verwezen naar deze e-mail. Onder verwijzing naar de akte van [eisers] van 18 december 2018, nr. 5 en het taxatierapport, p. 6 (G.2.A) en 17. Onder verwijzing naar prod. 3 bij de memorie van antwoord in incidenteel appel (het advies van prof. Van Velten). Onder verwijzing naar prod. 2 bij memorie van antwoord in incidenteel appel (de koopovereenkomst). Onder verwijzing naar de memorie van antwoord in incidenteel appel, nr. 7. De klacht verwijst naar het bewijsaanbod van [eisers] in de memorie van antwoord in incidenteel appel, nr. 9, en naar bewijsaanbod in de memorie van grieven, voorlaatste pagina. De koopovereenkomst is overgelegd als prod. 2 bij antwoord memorie in incidenteel appel. Akte na arrest 28 november 2017, nr. 10 resp. 49-51. Akte uitlaten eigendom d.d. 20 november 2018, nr. 5. Akte na arrest 28 november 2017, nrs. 1-9. Akte na arrest 28 november 2017, nrs. 40-47. Antwoord memorie in incidenteel appel, nr. 9. Het bewijsaanbod in de memorie van grieven, voorlaatste pagina, heeft geen betrekking op de gestelde niet-verkoop van het pad door Wooncompagnie aan [verweerders] ; in die fase was dit verweer nog niet naar voren gebracht.

Zij menen aanspraak te kunnen maken op gebruik van het in geschil zijnde stuk grond, primair omdat zij door verjaring daarvan eigenaar zijn geworden, subsidiair omdat het [verweerders] niet vrijstaat zich als eigenaar daartegen te verzetten, omdat de ingestelde vorderingen misbruik van recht opleveren althans in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid. 1.5 [eisers] hebben in reconventie (onder meer) een verklaring voor recht gevorderd dat zij eigenaar zijn van het litigieuze stukje grond. 1.6 Bij vonnis van 3 september 2014 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast. De comparitie, voorafgegaan door een rechterlijke plaatsopneming van de erven [a-straat 1] en [a-straat 1a] te [plaats] , heeft op 2 maart 2015 plaatsgevonden. Ter zitting hebben [verweerders] een conclusie van antwoord in reconventie, tevens vermeerdering van eis ingediend. Van de comparitie van partijen, tevens descente, is proces-verbaal opgemaakt. 1.7 Bij eindvonnis van 8 juli 2015 heeft de rechtbank als volgt beslist: “De rechtbank: in conventie 5.1. verklaart voor recht dat het gehele perceel [a-straat 1] tot aan de stenen zijgevel van het oorspronkelijke pand uit 1970 gelegen op [a-straat 1a] de volle en onbelaste eigendom is van [verweerders] en hij met uitsluiting van eenieder bevoegd is om van dit perceel gebruik te maken, 5.2. gebiedt [eisers] hoofdelijk om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis op eigen kosten de navolgende (bouw)werken en/of objecten te verwijderen en verwijderd te houden: (…) (…) 5.9. verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.10. wijst het meer of anders gevorderde af. in reconventie 5.11. verklaart voor recht dat [eisers] eigenaar is van de onder zijn pand op [a-straat 1a] gelegen grond tot en met de oorspronkelijke stenen zijgevel gelegen langs perceel [a-straat 1] , zoals gebouwd in 1970, 5.12. compenseert de proceskosten, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt. 5.13. wijst het meer of anders gevorderde af.” 1.8 In dit verband heeft de rechtbank, voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen: (i) [eisers] hebben aan de vordering in reconventie een beroep op verkrijgende verjaring ex art. 3:99 BW ten grondslag gelegd (rov. 4.28); (ii) De reconventionele vordering heeft betrekking op het stuk grond, zoals dat zijdens [eisers] in bijlage B bij het proces-verbaal van comparitie is aangehecht. Dit betreft in elk geval ook de overbouw van het oorspronkelijke pand zoals dat in 1970 is gebouwd (rov. 4.28); (iii) [verweerders] bestrijden dat sprake is van voltooide verjaring, maar hun betoog faalt (rov. 4.29); (iv) Geconcludeerd moet worden dat voor zover bij het oorspronkelijke pand uit 1970 met de stenen zijgevel ten opzichte van de kadastrale erfgrens sprake is van overbouw, de eigendom van de daaronder gelegen grond door verjaring in 1980 is overgegaan op de toenmalige eigenaar van perceel [a-straat 1a] (rov. 4.29); (v) Dit brengt mee dat [eisers] rechtsgeldig de eigendom van die grond heeft overgedragen gekregen en in zoverre de gevraagde verklaring van recht toewijsbaar is (rov. 4.29); (vi) Het beroep op verkrijgende verjaring faalt voor zover het in het bijzonder ook betreft de grond onder de overbouw die sinds 2007 door [eisers] is gepleegd en de verklaring voor recht moet in zoverre worden afgewezen (rov. 4.30). 1.9 [eisers] zijn van het eindvonnis van 8 juli 2015 in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof Amsterdam, onder aanvoering van acht grieven, met conclusie in het principaal appel – zakelijk weergegeven – dat het hof het vonnis van 8 juli 2015 vernietigt en, opnieuw rechtdoende, de in de inleidende dagvaarding van [verweerders] ingestelde vordering afwijst en de eis van [eisers] toewijst, met veroordeling van [verweerders] in de kosten van beide instanties. 1.10 [verweerders] hebben de grieven in het principaal appel bestreden. Zij hebben op hun beurt incidenteel appel ingesteld, met conclusie - na vermeerdering van eis - het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 8 juli 2015 te vernietigen en opnieuw rechtdoende (onder meer): “1. te verklaren voor recht dat het geel gemarkeerde perceel op het relaas van bevindingen van het kadaster (bijlage A bij proces-verbaal descente en comparitie, gehouden op 2 maart 2015), inclusief de grond onder het pand van [eiser 1] , de volle en onbelaste eigendom is van [verweerder 1] en dat [verweerder 1] met uitsluiting van eenieder bevoegd is om van dit perceel (met uitzondering van de grond onder het gebouw van [eiser 1] ) gebruik te maken. (….)” 1.11 [eisers] hebben bij memorie van antwoord in incidenteel appel d.d. 26 september 2017 de grieven in het incidenteel appel bestreden. 1.12 Bij tussenarrest van 28 november 2017 heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, [verweerders] in de gelegenheid gesteld te reageren op de producties als door [eisers] in het geding gebracht bij memorie van antwoord in incidenteel appel. 1.13 [verweerders] hebben vervolgens op 19 december 2017 een “akte na arrest 28 november 2017” ingediend. 1.14 In zijn tussenarrest van 25 september 2018 heeft het hof overwogen dat grief I in het incidenteel appel – gericht tegen de in reconventie in rov. 5.11 toegewezen verklaring voor recht (zie hiervoor, onder 1.7) en de daaraan ten grondslag gelegde rov. 4.29 (zie hiervoor, onder 1.8) alsmede tegen de in rov. 5.12 bedoelde kostencompensatie in reconventie (zie hiervoor, onder 1.7) – faalt. Verder heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, overwogen: “2.8.1. Alle hiervoor nog niet besproken vorderingen van [verweerders] (toegewezen of niet, al in eerste aanleg ingesteld of pas in appel) berusten, voor zover nog van belang na het oordeel van het hof over de eigendom van de grond onder het in 1970 gebouwde pand op [a-straat 1a] , in het bijzonder op de stelling dat [verweerders] , kort gezegd, eigenaar zijn van het gehele perceel [a-straat 1] tot aan de stenen zijgevel van het oorspronkelijke pand uit 1970 op [a-straat 1a] . In eerste aanleg hebben [eisers] dit op zichzelf niet betwist maar zich op andere gronden tegen de vorderingen verweerd. Ook in hun memorie van grieven hebben [eisers] zich niet op het standpunt gesteld dat [verweerders] geen eigenaar van de betrokken grond zijn. Integendeel, zij beroepen zich er (onder meer) op dat door verjaring een aantal erfdienstbaarheden zijn ontstaan die geheel of gedeeltelijk aan de door [verweerders] ingestelde verwijderingsvorderingen in de weg staan, hetgeen (juist) veronderstelt dat [verweerders] (wel) eigenaar van de grond zijn. Pas bij memorie van antwoord in incidenteel appel hebben [eisers] zich op het standpunt gesteld dat [verweerders] geen eigenaar zijn van de grond van hun perceel, voor zover hierop in het verleden een - aan partijen bekend - (ontsluitings)pad heeft gelegen.

[eisers] betogen onder meer op grond van een aantal bij die gelegenheid door hen overgelegde stukken, dat de rechtsvoorganger van [verweerders] , Wooncompagnie, dit stukje grond (het zou gaan om 20 m², onmiddellijk gelegen naast de zijgevel van de woning van [eisers] en het verlengde daarvan) destijds (in 2010) niet aan [verweerders] heeft verkocht en geleverd, zodat [verweerders] daarvan geen eigenaar zijn geworden en dus niet op die grond de onderhavige vorderingen tegen [eisers] kunnen instellen. [verweerders] hebben deze stelling en de inhoud van de daaraan door [eisers] ten grondslag gelegde stukken bij hun nadien (ingevolge het tussenarrest van 28 november 2017) genomen akte gemotiveerd betwist. 2.8.2. Het hof laat in het midden of het [eisers] vrijstond deze stelling, die als een nieuwe grief tegen de bij het bestreden vonnis in conventie uitgesproken verklaring voor recht en de daarop gebaseerde verwijderingsveroordelingen moet worden aangemerkt, pas bij memorie van antwoord in incidenteel appel te poneren en eveneens of [verweerders] er uitdrukkelijk mee hebben ingestemd dat deze grief in de rechtsstrijd wordt betrokken. Waar het thans allereerst om gaat is dat [eisers] niet hebben gesteld dat zijzelf eigenaar zijn van de bewuste grond maar hebben gesteld dat Wooncompagnie dat is (gebleven). Gesteld nu dat het hof, zonder het standpunt van Wooncompagnie ter zake te kennen, zou oordelen dat Wooncompagnie (ook) deze grond - anders dan [eisers] thans stellen - aan [verweerders] heeft verkocht en geleverd en op basis daarvan het bestreden vonnis in conventie ten aanzien van de uitgesproken verklaring voor recht zou bekrachtigen, dan zou een dergelijke uitspraak, indien onherroepelijk, slechts gelding hebben tussen partijen, maar Wooncompagnie niet regarderen. Dit is, met het oog op eventuele vorderingen ter zake van Wooncompagnie jegens [verweerders] , de mogelijkheid van tegenstrijdige uitspraken en de goederenrechtelijke gevolgen van een en ander, niet alleen ongewenst maar kan er bovendien toe leiden dat thans ook overigens tussen partijen zou worden beslist op basis van een ondeugdelijke feitelijke en/of juridische grondslag. 2.8.3. Op grond hiervan acht het hof noodzakelijk dat [eisers] Wooncompagnie op de voet van art. 118 lid 1 j° art. 353 Rv - onder betekening van het door de rechtbank Noord-Holland in deze zaak gewezen eindvonnis van 8 juli 2015 alsmede van de in deze zaak gewezen arresten van dit hof - in het geding oproepen, opdat Wooncompagnie bij conclusie gemotiveerd haar standpunt kenbaar maakt over de vraag of zij in 2010 of op enig ander moment (ook) de grond aan [verweerders] heeft verkocht en geleverd waarvan [eisers] thans stellen dat zij dit niet heeft gedaan en, bij een ontkennend standpunt ter zake, duidelijk maakt welke gevolgen zij hieraan verbindt voor het onderhavige geschil tussen [verweerders] en [eisers] , in het bijzonder of en, zo ja, in hoeverre zij bereid is de (bouw)werken en/of objecten te dulden tot verwijdering waarvan [eisers] bij het genoemde eindvonnis (zie dictum onder 5.2, 5.3 en 5.4) zijn veroordeeld. (…)” Het hof heeft [eisers] op grond van voornoemde overwegingen gelast Wooncompagnie op de voet van art. 118 Rv in het geding op te roepen teneinde een conclusie te nemen als bedoeld in de hiervoor geciteerde rov. 2.8.3 en het heeft de zaak naar de rol verwezen opdat [eisers] bij akte - zonder nader commentaar - een afschrift van het door hen uitgebrachte exploot in het geding konden brengen. 1.15 [eisers] hebben bij akte het namens hen ingevolge het tussenarrest van 25 september 2018 aan Wooncompagnie uitgebrachte oproepingsexploot overgelegd. 1.16 Nadat zij in het geding was verschenen, heeft Wooncompagnie op 20 november 2018 onder overlegging van producties een “Akte uitlaten eigendom” genomen. 1.17 Vervolgens hebben [eisers] op 18 december 2018 een “Akte houdende reactie terzake akte uitlaten eigendom door Stichting Wooncompagnie” genomen, onder overlegging van producties. 1.18 Tot slot hebben [verweerders] een antwoordakte genomen. 1.19 Bij eindarrest van 18 juni 2019 heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 8 juli 2015 bekrachtigd (onder meer) voor zover het de onder 5.1 (in conventie) en onder 5.11 (in reconventie) uitgesproken verklaring voor recht betreft. 1.20 Het hof heeft daartoe, voor zover in cassatie van belang, het volgende overwogen: “2.1. In haar “Akte uitlaten eigendom” heeft Wooncompagnie gemotiveerd uiteengezet, samengevat, dat zowel zij als [verweerders] de wil hebben gehad dat - op grond van de door hen (kennelijk) op 27 april 2010 gesloten koopovereenkomst - (ook) de grond waarop in het verleden een (ontsluitings)pad heeft gelegen door Wooncompagnie aan [verweerders] in eigendom zou worden overgedragen en dat dit bij de leveringsakte van 29 april 2010 ook daadwerkelijk is gebeurd. In hun antwoordakte hebben [eisers] dit betwist, terwijl [verweerders] in die van hen te kennen hebben gegeven het met het standpunt van Wooncompagnie eens te zijn. 2.2. Zoals reeds in (overweging 2.8.2 van) het tussenarrest van 25 september 2018 is vermeld, hebben [eisers] zich niet op het standpunt gesteld dat zij eigenaar zijn van de bewuste grond, maar hebben zij gesteld dat Wooncompagnie dat is (gebleven). Wooncompagnie en [verweerders] zijn het echter erover eens dat eerstgenoemde (ook) deze grond aan laatstgenoemden heeft verkocht en geleverd. Tussen partijen is niet in geschil dat de totale omvang van het door Wooncompagnie aan [verweerders] geleverde perceel, als de bewuste grond wordt meegeteld, 270 m² bedraagt, wel verschillen zij van mening over de vraag of de bewuste grond (20 m²) wel (Wooncompagnie en [verweerders] ) of niet ( [eisers] ) in de verkoop en levering was begrepen. Het hof overweegt dat voor het antwoord op de vraag wat is geleverd, de in de akte neergelegde feitelijke omschrijving van het geleverde van doorslaggevend belang is. Cruciaal is de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving, van de onroerende zaak. Die omschrijving is zowel beslissend voor het antwoord op de vraag op welk stuk grond de levering betrekking heeft als op die naar de omvang respectievelijk begrenzing van dat stuk grond. In de onderhavige akte van levering (van 29 april 2010) is het geleverde - op exact dezelfde wijze als in de daaraan ten grondslag liggende koopovereenkomst - als volgt omschreven: “het woonhuis [a-straat 1] (...) met ondergrond., erf en verdere aanhorigheden te [plaats] , kadastraal bekend [gemeente] sectie [001] nummer [003] , groot twee are en zeventig centiare” Daarvan uitgaande constateert het hof dat in het onderhavige geval uit de desbetreffende akte van levering, naar objectieve maatstaven gemeten, niet anders kan worden afgeleid dan dat de bewuste grond aan [verweerders] is overgedragen, omdat deze zowel wordt omvat - daarover zijn partijen het overigens ook eens - door het perceel volgens de kadastrale aanduiding en daarbij behorende kaart als, en met name, in de formulering van de omvang van het overgedragen stuk grond is begrepen: twee are en zeventig (en dus geen vijftig) centiare. Er zijn geen aanwijzingen die tot een andere conclusie nopen. Het hof zal dus ervan uitgaan dat [verweerders] (ook) eigenaar van de bewuste grond zijn.

De omstandigheden dat het met betrekking tot [a-straat 1] door [A] opgemaakte taxatierapport van 1 maart 2010 vermeldt dat de feitelijke grootte van dit perceel minder is dan de bij het kadaster bekende grootte van 270 m² en dat dit taxatierapport volgens een e-mail van 12 april 2017 van de directeur van Wooncompagnie “ten grondslag (heeft) gelegen” aan de verkoop door Wooncompagnie aan [verweerders] zijn, gelet op het voorgaande, niet relevant voor het antwoord op de vraag of de bewuste grond in de verkoop en levering was begrepen. Ook de notitie van prof. mr. A.A. van Velten van 24 oktober 2006 legt onvoldoende gewicht in de schaal ten gunste van [eisers] , reeds omdat de daarin getrokken conclusie dat voormeld pad niet onder de levering kan zijn begrepen, een “voorlopige” is en niet duidelijk is op welke stukken hij deze conclusie baseert. Overigens hebben [eisers] niets aangevoerd wat tot een ander oordeel leidt. 2.3. Op grond van het voorgaande, zal het hof (voor alle duidelijkheid) het bestreden vonnis in conventie bekrachtigen, voor zover daarbij (onder 5.1) voor recht is verklaard dat het gehele perceel [perceel] tot aan de stenen zijgevel van het oorspronkelijke pand uit 1970 gelegen op [a-straat 1a] (telkens te [plaats] ) de volle en onbelaste eigendom is van, [verweerders] en zij met uitsluiting van eenieder bevoegd zijn om van dit perceel gebruik te maken. (…)” 1.21 [eisers] zijn van dit arrest van het hof van 18 juni 2019 in cassatie gekomen en hebben daartoe op 17 september 2019 (en dus tijdig) een procesinleiding ingediend. [verweerders] en Woningcompagnie hebben geconcludeerd tot verwerping. Partijen hebben hun standpunt schriftelijk toegelicht, waarna [eisers] hebben gerepliceerd. 2Bespreking van het cassatiemiddel 2.1 Het cassatiemiddel bestaat uit één onderdeel dat uiteenvalt in verschillende – niet afzonderlijk genummerde – klachten, die alle zijn gericht tegen rov. 2.2 van eindarrest en de daarop voortbouwende overwegingen. 2.2 Alvorens de klachten te behandelen, schets ik het relevante juridische kader. Juridisch kader 2.3 Art. 3:89 BW schrijft voor dat de voor de overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte, notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de daartoe bestemde openbare registers. 2.4 Sinds het arrest Stichting Eelder Woningbouw/ […] is het vaste rechtspraak dat het voor de uitleg van de goederenrechtelijke overeenkomst die besloten ligt in een notariële akte waarbij een onroerende zaak wordt geleverd, aankomt op de partijbedoeling voor zover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht, en dat deze partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. 2.5 De ratio van deze uitlegmaatstaf is gelegen in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed. 2.6 De omschrijving in de ingeschreven leveringsakte is zowel beslissend voor het antwoord op de vraag op welk stuk grond de levering betrekking heeft, als op die naar de omvang respectievelijk begrenzing van dat stuk. 2.7 De hiervoor genoemde objectieve uitlegmaatstaf is beperkt tot de uitleg van de goederenrechtelijke overeenkomst tot levering. Voor uitleg van de eveneens voor overdracht van een registergoed benodigde titel (de onderliggende koopovereenkomst) geldt de Haviltex-maatstaf. Dat geldt ook indien de titel in de leveringsakte is vermeld. 2.8 Toepassing van de verschillende uitlegmaatstaven voor de goederenrechtelijke overeenkomst en de onderliggende titel kan leiden tot een discrepantie tussen de partijbedoeling afgeleid uit de koopovereenkomst (titel) enerzijds en de notariële leveringsakte anderzijds. 2.9 Die discrepantie kan bijvoorbeeld aan de orde zijn wanneer een verkoper stelt dat minder is verkocht dan volgens de akte is geleverd. Indien die stelling juist is, dan zal de eigendom van hetgeen meer is geleverd niet zijn overgegaan omdat voor overdracht van dat meerdere een geldige titel ontbrak. 2.10 In die situatie kan bewijs van inhoud van de titel – de daarbij overeengekomen omvang van het verkochte – dus relevant zijn. 2.11 Indien de titel wordt vermeld in de notariële akte van levering, vormt de akte tussen partijen bij die akte dwingend bewijs van de inhoud van de titel (art. 157 lid 2 Rv). Er kan echter tegenbewijs worden geleverd (art. 151 lid 2 Rv). Dit tegenbewijs kan, gelet op de toepasselijke Haviltex-maatstaf, op alle omstandigheden van het geval betrekking hebben. 2.12 Indien een ingeschreven akte van levering effect mist door gebrek aan een geldige titel, worden derden daartegen tot op zekere hoogte beschermd. Indien de in de akte weergegeven titel de levering volledig dekt, maar dat in werkelijkheid niet het geval is, is er sprake van een inschrijving van een onjuist feit als bedoeld in art. 3:26 BW en is onder de daar genoemde omstandigheden tegenover derden geen beroep op deze onjuistheid mogelijk. 2.13 De discrepantie tussen titel en levering behoeft er niet steeds in te bestaan dat ‘meer’ of ‘minder’ is geleverd dan overeengekomen. In het geval dat leidde tot het arrest […] / […] was sprake van de vestiging van een opstalrecht, waarbij (mogelijk) een discrepantie bestond tussen de beweerdelijke obligatoir overeengekomen duur van het te vestigen opstalrecht enerzijds en de in de (objectief uitgelegde) akte van vestiging vermelde duur anderzijds. In dat arrest sprak uw Raad van een ‘voor de in de akte vermelde duur gevestigd opstalrecht’, waarin ‘geen verandering’ zou komen door de eventuele vaststelling dat partijen in de obligatoire overeenkomst een afwijkende duur zijn overeengekomen. Wel zou die vaststelling repercussies hebben tussen partijen. Deze uitspraak heeft aanleiding gegeven tot de lezing dat de Hoge Raad hier differentieert tussen de goederenrechtelijke en de obligatoire rechtsverhouding en dat, nu “de rechtsstrijd (...) door partijen onderling [werd] gevoerd, zonder betrokkenheid van derden”, alleen recht kon worden gedaan door aan hetgeen obligatoir is overeengekomen gevolgen te verbinden voor de vorderingen van partijen, “zonder dat daarmee iets wordt afgedaan aan het vertrouwen dat derden aan de in de openbare registers ingeschreven vestigingsakte hebben kunnen ontlenen (want ten opzichte van deze derden is uiteraard de goederenrechtelijke rechtsverhouding bepalend)”. Anders gezegd: er moet worden uitgegaan van een verschil in benadering al naar gelang het gaat om partijen dan wel om de positie van derden: tussen partijen dient van de obligatoire rechtsverhouding te worden uitgegaan, terwijl voor derden de goederenrechtelijke overeenkomst bepalend is. 2.14 De vraag rijst of een en ander ook zou moeten gelden voor een situatie van ‘meer/minder-levering’, in die zin dat derden zich erop kunnen beroepen dat rechtens is overgedragen hetgeen in de akte van levering is vermeld. Ik meen dat die vraag ontkennend moet worden beantwoord. Een positief antwoord miskent het causaal stelsel van overdracht en het negatief registerstelsel.

Derden kunnen ten hoogste onder omstandigheden bescherming genieten tegen leveringen die als gevolg van een titelgebrek gedeeltelijk effect missen. 2.15 Omgekeerd betekent dit mijns inziens ook dat hetgeen in de leveringsakte is vermeld, niet als goederenrechtelijk effectief aan een derde kan worden tegengeworpen. In het geval van een geschil tussen (een van) de bij de verkoop en levering betrokken partijen A en B enerzijds en een derde X anderzijds, staat het die derde X vrij zich erop te beroepen dat de levering A-B niet door een titel tussen partijen A en B wordt gedekt. Hij kan stellen en zonodig bewijzen dat partijen A en B bij de obligatoire overeenkomst minder hebben willen (ver)kopen dan blijkens de (objectief uitgelegde) akte is geleverd, zodat het meerdere niet is overgedragen. Behandeling van de klachten 2.16 Uit de randnummers 3 t/m 6 van de procesinleiding, in samenhang bezien, meen ik drie klachten te kunnen afleiden, die alle berusten op het uitgangspunt dat [eisers] – gelet op de in randnummer 2 weergegeven stellingen – in essentie hebben gesteld dat meer is geleverd dan partijen bij de koopovereenkomst (die aan de overdracht ten grondslag lag) voor ogen stond en waaruit, aldus [eisers] , voortvloeit dat de koopovereenkomst niet op het meerdere toezag waardoor voor overdracht van het meerdere een geldige titel ontbrak. 2.17 In randnummer 2 van de procesinleiding hebben [eisers] op de volgende stellingen gewezen: (i) In het taxatierapport van 1 maart 2010 werd in de berekening van de verkoopprijs uitgegaan van een grootte van 250 m² i.p.v. 270 m²; (ii) Het taxatierapport vermeldt dat de feitelijke grootte van het perceel minder is dan de bij het kadaster bekende grootte van 270 m²; (iii) Wooncompagnie heeft aangegeven dat het taxatierapport ten grondslag heeft gelegen aan de verkoop; (iv) In het taxatierapport wordt tot twee keer toe vermeld dat wordt geadviseerd om het perceel opnieuw kadastraal in te meten; (v) Prof. Van Velten heeft verklaard – kort gezegd – dat de grond in zijn ogen niet is overgedragen gelet op (onder meer) de omschrijving in de akte en (art. 5 lid 1 van) de koopovereenkomst waarnaar wordt verwezen in de notariële akte; (vi) Uit de stellingen van Gemeente Hollands Kroon blijkt dat het pad nog immer eigendom is van Wooncompagnie. 2.18 De eerste klacht (randnrs. 4-5) begrijp ik aldus dat het hof in rov. 2.2 – vanwege de miskenning van het in 2.16 bedoelde betoog – ten onrechte (uitsluitend) uitleg heeft gegeven – naar objectieve maatstaven – aan de notariële akte van levering. Het hof had (ook) uitleg moeten geven aan de titel die ten grondslag lag aan de levering van de onroerende zaak, en wel aan de hand van de Haviltex-maatstaf. 2.19 De tweede klacht (randnr. 5) brengt naar voren dat het hof, nu [eisers] in essentie hebben gesteld dat er (20 m²) meer is geleverd dan partijen bij de koopovereenkomst voor ogen stond, [eisers] “aldus” ex art. 151 lid 2 Rv tot tegenbewijs had behoren toe te laten. Het hof heeft dit ten onrechte niet gedaan, danwel is het onbegrijpelijk waarom het hof zonder motivering is voorbijgegaan aan het bewijsaanbod van [eisers] 2.20 Volgens de derde klacht (randnr. 6) is “in dit licht” – naar ik aanneem de stelling van [eisers] dat meer is geleverd dan partijen bij de koopovereenkomst voor ogen stond – onbegrijpelijk dat het hof in rov. 2.2 heeft overwogen dat: (i) de omstandigheden (i) dat het met betrekking tot [a-straat 1] door [A] opgemaakte taxatierapport van 1 maart 2010 vermeldt dat de feitelijke grootte van dit perceel minder is dan de bij het kadaster bekende grootte van 270 m² en (ii) dat dit taxatierapport volgens een e-mail van 12 april 2017 van de directeur van Wooncompagnie “ten grondslag (heeft) gelegen” aan de verkoop door Wooncompagnie aan [verweerders] , gelet op het voorgaande, niet relevant zijn voor het antwoord op de vraag of de bewuste grond in de verkoop en levering was begrepen; (ii) ook de notitie van prof. mr. A.A. van Velten van 24 oktober 2006 onvoldoende gewicht in de schaal legt ten gunste van [eisers] , reeds omdat de daarin getrokken conclusie dat voormeld pad niet onder de levering kan zijn begrepen, een “voorlopige” is en niet duidelijk is op welke stukken hij deze conclusie baseert; en, (iii) [eisers] overigens niets hebben aangevoerd wat tot een ander oordeel leidt. Voor zover deze overwegingen voortbouwen op de onjuiste uitleg naar objectieve maatstaven kunnen deze overwegingen, aldus de klacht, niet in stand blijven. Daarnaast betreft het hier stellingen die relevant kunnen zijn in het kader van het gestelde gebrek aan de titel en het aanbod tot tegenbewijs, waar het hof op had behoren te responderen. Het oordeel dat [eisers] niets hebben aangevoerd wat tot een ander oordeel leidt is verder onbegrijpelijk in het licht van de in randnummer 2 van de procesinleiding aangehaalde stellingen. 2.21 De klachten lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Ik meen dat zij alle falen. 2.22 Allereerst is twijfelachtig of het hof uit de hiervoor onder 2.17 weergegeven stellingen het betoog had moeten afleiden dat meer is geleverd dan partijen bij de koopovereenkomst voor ogen stond, waaruit voortvloeit dat de koopovereenkomst niet op het meerdere toezag waardoor voor overdracht van het meerdere een geldige titel ontbrak. Ik wijs erop dat [eisers] in hun memorie van antwoord in incidenteel appel (nr. 5) aan het taxatierapport (nr. 2) en de koopovereenkomst (nr. 3) slechts de gevolgtrekking verbinden dat in de koopovereenkomst en in de leveringsakte ten onrechte sprake is geweest van het vermelden van 270 m², zijnde “een ‘slip of the pen’ althans een typefout, dan wel een hinderlijke slordigheid aan de zijde van de notaris.” Ik lees hierin niet het betoog dat de (objectief uitgelegde) levering niet wordt gedekt door de titel. 2.23 Verder ligt in het oordeel van het hof besloten dat het hof wel degelijk heeft onderzocht of de – objectief uitgelegde – akte van levering volledig door de titel wordt gedekt. Het hof heeft immers vastgesteld – in cassatie als zodanig onbestreden – dat het object in de koopovereenkomst op exact dezelfde wijze wordt omschreven als in de akte van levering. Dat daarmee volgens het hof geen sprake was van een discrepantie tussen titel en levering, blijkt uit de gevolgtrekking van het hof dat [verweerders] “(ook) eigenaar” van de bewuste grond zijn. 2.24 Uit het arrest blijkt niet dat het hof heeft miskend dat de titel moet worden uitgelegd aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Het hof heeft vastgesteld dat op grond van een tekstuele uitleg van de schriftelijke koopovereenkomst in beginsel moet worden aangenomen dat het (gehele) kadastrale perceel nr. [003] ter grootte van twee are en zeventig centiare is verkocht. In het vervolg van rov. 2.2 (vanaf “De omstandigheden”) ligt het oordeel besloten dat hetgeen [eisers] overigens hebben aangevoerd, niet kan afdoen aan voormelde uitleg van hetgeen “in de verkoop (…) was begrepen”. 2.25 Dit feitelijke oordeel is niet onbegrijpelijk. Wat betreft het taxatierapport hebben [verweerders] immers gemotiveerd betwist dat dit de basis heeft gevormd voor de koopovereenkomst en dat het daarin genoemde verschil (20 m²) betrekking zou kunnen hebben op het in geschil zijnde ontsluitingspad, terwijl Wooncompagnie er voorts op heeft gewezen dat in datzelfde taxatierapport gewag wordt gemaakt van een “in de praktijk gebleken erfdienstbaarheid van voetpad”. Verder is het oordeel omtrent het gewicht van de notitie van prof.