ECLI:NL:PHR:2020:50

W.L. Valk In de zaak 1. [eiser 1] 2. [eiser 2] 3. [eiser 3] 4. [eiseres 4] N.V. tegen Gemeente Heerlen Eisers in cassatie zullen gezamenlijk worden aangeduid als [eisers] en afzonderlijk als respectievelijk [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en [eiseres 4] . Verweerster in cassatie wordt aangeduid als de Gemeente. 1Inleiding en samenvatting 1.1 Niet voor de eerste maal treffen partijen elkaar in cassatie. Thans richt het cassatieberoep van [eisers] zich tegen enkele beslissingen van de rechtbank met betrekking tot de aan hen toekomende schadeloosstellingen, namelijk wat betreft de werkelijke waarde (onderdeel 1), waardevermindering van het overblijvende (onderdeel 2), inkomensschade (onderdeel 3), uitvoerbaarheid bij voorraad (onderdeel 4) en wettelijke rente (onderdeel 5). 1.2 Mijns inziens treft geen van de klachten van het middel doel.

2.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan: (i) Bij Koninklijk Besluit van 20 mei 2008 zijn ten behoeve van de aanleg van de weg […] , tussen de kruising […] in de gemeente Landgraaf en de kruising […] in de gemeente Heerlen, alsmede de aanleg van rotondes, parallelwegen en een fietspad, met bijkomende werken in de gemeenten Landgraaf en Heerlen ten name van de gemeente Heerlen ter onteigening aangewezen: ‒ een gedeelte ter grootte van 00.30.54 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Heerlen, sectie [X] , nummer [001] , Terrein (grasland), ter grootte van in totaal 00.50.40 ha (grondplannummer [002] ); ‒ een gedeelte ter grootte van 00.25.63 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Heerlen, sectie [Y] , nummer [003] , Terrein (akkerbouw), ter grootte van in totaal 01.24.30 ha (grondplannummer [004] ); ‒ een gedeelte ter grootte van 00.08.99 ha van het perceel, kadastraal bekend gemeente Heerlen, sectie [Y] , nummer [005] , Wonen (recreatie), ter grootte van in totaal 00.30.50 ha (grondplannummer [006] ). (ii) In het KB zijn [eiser 1] en [eiser 2] als eigenaren van het perceel met grondplannummer [002] aangewezen en [eiser 1] als eigenaar van de percelen met grondplannummers [004] en [006] (hierna: de perceelsgedeelten, dan wel het onteigende). 2.2 [eiser 3] heeft verzocht om als huurder van in de onteigening betrokken perceelsgedeelten tussen te komen in de hoofdzaak. Bij vonnis van 5 november 2008 heeft de rechtbank Maastricht die tussenkomst toegestaan. 2.3 Bij vonnis van 25 maart 2009 heeft de rechtbank vervroegd de onteigening van de perceelsgedeelten uitgesproken. De aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] toekomende voorschotten op de schadeloosstelling zijn vastgesteld op respectievelijk € 309.150,— € 10.710,— en € 377.100,—. Het tegen het vervroegde onteigeningsvonnis ingestelde cassatieberoep is bij arrest van 5 november 2010 door uw Raad verworpen. 2.4 [eiseres 4] heeft, voor zover thans nog van belang, verzocht als eigenaar van perceel [007] in de hoofdzaak tussen te komen. [eiser 1] en [eiser 2] hebben verzocht om als vruchtgebruikers van het perceel [007] in de hoofdzaak tussen te komen. Bij vonnis van 10 maart 2010 heeft de rechtbank Maastricht die tussenkomsten toegestaan. Andere verzoeken tot tussenkomst van [eiseres 4] , [eiser 1] , [eiser 2] en enkele andere partijen, zijn door de rechtbank afgewezen. Het tegen dit vonnis ingestelde cassatieberoep is bij arrest van 30 september 2011 door uw Raad verworpen. 2.5 Vervolgens is verder geprocedeerd over de aan [eisers] toekomende schadeloosstellingen. Deskundigen hebben in hun rapport van 13 februari 2012 geadviseerd de schade op de peildatum van 19 november 2010 te begroten op € 130.301,25 voor [eiser 1] en [eiser 2] , op € 101.423,05 voor [eiser 3] en op € 31.367,— voor [eiseres 4] . 2.6 Bij tussenvonnis van 3 september 2014 heeft de rechtbank vastgesteld dat de procedure gevoerd wordt tussen de Gemeente enerzijds en anderzijds: ‒ [eiser 1] als eigenaar van de percelen [008] en [009] ; ‒ [eiser 3] als huurder van de percelen [008] en [009] ; ‒ [eiseres 4] als eigenaar van perceel [007] , en ‒ [eiser 1] en [eiser 2] als vruchtgebruikers van perceel [007] . Bij hetzelfde vonnis heeft de rechtbank de deskundigen verzocht om nader te rapporteren over de aan [eiser 3] toekomende schadeloosstelling, een nader bijkomend aanbod aan [eiser 1] en [eiser 3] en de verkoop van (zilver)zand door de Gemeente. 2.7 De deskundigen hebben op 29 maart 2018 nader gerapporteerd. Vervolgens heeft op 21 augustus 2018 ten overstaan van de rechtbank een pleidooizitting plaatsgevonden. 2.8 De rechtbank heeft op 5 december 2018 eindvonnis gewezen. De rechtbank heeft de door de Gemeente verschuldigde schadeloosstelling vastgesteld op € 142.331,25 voor [eiser 1] en [eiser 2] , op € 218.613,06 voor [eiser 3] en op € 47.545,— voor [eiseres 4] . Zowel [eiser 1] en [eiser 2] , als [eiser 3] zijn veroordeeld tot terugbetaling van de te veel ontvangen bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente over die bedragen vanaf de vijftiende dag na het vonnis tot de dag van algehele voldoening. De Gemeente is voorts veroordeeld in de kosten van juridische en overige bijstand van [eisers] , begroot op € 200.000,—, te vermeerderen met het door [eisers] voldane griffierecht ad € 464,—. Ten slotte is de Gemeente veroordeeld tot betaling van het salaris en de verschotten van de door de rechtbank benoemde deskundigen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 2.9 Bij brief van mr. E.W.J. de Groot van 6 december 2018 heeft [eisers] de rechtbank verzocht om op grond van art. 31 Rv het vonnis te verbeteren wegens een kennelijke fout. De rechtbank heeft bij vonnis van 19 december 2018 dat verzoek afgewezen. 2.10 Op 7 december 2018 hebben [eisers] – gelet op art. 52 lid 2 en 3 Ow jo. art. 54t Ow tijdig – ter griffie van de rechtbank verklaard cassatieberoep in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank van 5 december 2018. 2.11 Op 28 januari 2019 hebben [eisers] een procesinleiding ingediend bij de Hoge Raad. Op 29 januari 2019 hebben [eisers] – gelet op art. 53 lid 1 Ow jo. art. 54t lid 1 Ow tijdig – de akte verklaring cassatie, de procesinleiding en het oproepingsbericht aan de Gemeente betekend. De Gemeente heeft een verweerschrift ingediend. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten door hun advocaten, waarna nog van re- en dupliek is gediend. Op aangeven van de advocaat-generaal zijn door de griffie van de Hoge Raad aan partijen vragen gesteld over de samenstelling van het procesdossier (zie hierna onder 3). Daarop is door de advocaten van partijen gereageerd. 3De samenstelling van het procesdossier 3.1 In deze zaak bestaat enige onduidelijkheid over de vraag of een akte van [eisers] gedateerd 7 november 2018 tot het procesdossier behoort. De akte is vermeld in een rolbeslissing van de rechtbank van eveneens 7 november 2018. Bij die rolbeslissing heeft de rechtbank beslist dat een eiswijziging zoals opgenomen in de akte door de Gemeente op 31 oktober 2018 genomen, buiten beschouwing zal worden gelaten. Bij de beschikking is bovendien een akte van de Gemeente geweigerd. Uit vergelijking van de opsomming van stukken in de rolbeslissing onder 1 met overweging 2.3 van die beslissing, volgt dat dit een andere akte betreft dan de akte waarbij de Gemeente reageerde op de kostenopgaves van [eisers] en waarbij de Gemeente haar eis wijzigde. Dat ook de akte van [eisers] van 7 november 2018 zou zijn geweigerd, vermeldt de rolbeslissing niet. In het eindvonnis van de rechtbank is de akte echter niet vermeld in de opsomming van gedingstukken (voorafgaande aan de beoordeling), wat de vraag oproept of de akte door de rechtbank mogelijk tóch buiten beschouwing is gelaten. De door partijen in cassatie gefourneerde procesdossiers bevatten de akte van 7 november 2018 van [eisers] niet. 3.2 Door tussenkomst van de griffie van de Hoge Raad heb ik aan partijen vragen gesteld. Ik heb hen gevraagd zich uit te laten over de vraag of de akte van [eisers] van 7 november 2018 tot de gedingstukken behoort en hoe dan ook die akte alsnog over te leggen. Ik heb partijen ook gevraagd mij aan te wijzen waar in het procesdossier het verweer van [eiser 1] en Merkelbagh jr. is te vinden dat door de rechtbank in het eindvonnis onder 2.96 en 2.97 wordt besproken. Dit verweer ziet op de door de Gemeente gewenste uitvoerbaarbijvoorraadverklaring. 3.3 [eisers] hebben bij monde van hun advocaat laten weten dat naar hun opvatting hun akte van 7 november 2018 van het procesdossier deel uitmaakt. Dat de akte in cassatie door hen niet was gefourneerd, berust op een vergissing. Zij hebben de akte alsnog overgelegd.

4.36 Onder 3.2 en 3.2.1 richt het onderdeel zich tegen rechtsoverweging 2.56. Die overweging luidt als volgt: ‘ [eiser 3] heeft verweer gevoerd en gesteld dat de aanname van de deskundigen dat de horeca-omzet van de campinggasten is begrepen in de omzet van de camping, onjuist is. [eiser 3] heeft daartoe aangevoerd dat uit de jaarrekeningen blijkt dat de horeca-omzet vele malen groter is dan de campingomzet, zodat deze niet is verdisconteerd in de cijfers voor het kamperen. Deze stelling snijdt naar het oordeel van de rechtbank evenwel geen hout, nu – zoals hiervoor reeds is overwogen – de camping een ondergeschikt onderdeel is van de bedrijfsvoering van [eiser 3] en met name ondergeschikt is aan de horeca: uit het feit dat de omzet van de camping veel kleiner is dan de omzet van de horeca kan dus niet (zonder meer) afgeleid worden dat de horeca-omzet van de camping niet in de cijfers is verwerkt. Daar komt bij dat er naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van een “aanname” door de deskundigen, zoals [eiser 3] heeft gesteld: blijkens het rapport en hetgeen ter zitting is aangevoerd hebben de deskundigen hun standpunt immers gebaseerd op de boekhouding/jaarcijfers van [eiser 3] , waarin de vijf economische activiteiten van de onderneming, waaronder (de omzet van) de camping, per onderdeel zijn uitgesplitst, en op het door [eiser 3] eerder in het geding gebrachte rapport van [betrokkene 1] van 1 oktober 2010. Op grond van het een en ander gaat de rechtbank voorbij aan dit verweer van [eiser 3] ’ 4.37 Het onderdeel richt een rechts- en motiveringsklacht tegen de verwerping door de rechtbank van het verweer van [eisers] tegen de aanname van deskundigen dat de horeca-omzet van de campinggasten is begrepen in de omzet van de camping. De rechtbank zou onvoldoende begrijpelijk hebben gerespondeerd op de stelling dat uit de jaarrekeningen blijkt dat de horeca-omzet vele malen groter is dan de campingomzet, zodat deze niet is verdisconteerd in de cijfers voor het kamperen. 4.38 De rechtsklacht is in het geheel niet toegelicht en kan reeds daarom niet tot cassatie leiden. 4.39 Met betrekking tot de motiveringsklacht geldt het volgende. Deskundigen zijn er vanuit gegaan dat de horeca-omzet van de campinggasten in de post ‘camping’ zijn verwerkt en niet in de post ‘horeca’. In dat verband vermelden de deskundigen dat door de partijdeskundige van [eisers] ( [betrokkene 1] ) informatie is aangeleverd waaruit blijkt dat de campinggerelateerde horeca-omzet in de post camping is verwerkt, mede in verband met de omstandigheid dat de campingplaatsen veelal gratis of tegen een zeer laag tarief ter beschikking werden gesteld. De rechtbank is deskundigen op dit punt gevolgd. Niet valt in te zien waarom dit feitelijk oordeel onbegrijpelijk zou zijn in het licht van de omstandigheid dat de horeca-omzet vele malen groter is dan de campingomzet. Volgens de vaststelling van de rechtbank is de camping een ondergeschikt onderdeel in de bedrijfsvoering van [eiser 3] 4.40 Onder 3.3, 3.3.1 en 3.3.2 stelt het onderdeel beslissingen in rechtsoverweging 2.58 ter discussie. De overweging luidt als volgt: ‘2.58. [eiser 3] heeft verder verweer gevoerd tegen het door de deskundigen gehanteerde percentage van 50% aan exploitatiekosten. Volgens [eiser 3] bedragen die kosten slechts 29% dan wel 36%. Hij heeft daartoe verwezen naar het rapport van [betrokkene 2] . Naar het oordeel van de rechtbank treft ook dit verweer geen doel. De rechtbank overweegt daartoe dat uit het rapport van [betrokkene 2] van 31 oktober 2016 blijkt dat hij voor het percentage van 26% heeft verwezen naar een internetsite met informatie over horeca, terwijl uit het nadere rapport van de deskundigen blijkt dat zij zich voor wat betreft de exploitatiekosten onder meer hebben gebaseerd op de gegevens uit het rapport van [betrokkene 1] en de daarbij behorende bijlagen en de berekeningen van de accountant van [eiser 3] , en aldus op de feitelijke cijfers. Daar komt bij dat, nu enkel wordt verwezen naar een internetsite voor de horeca, niet duidelijk is welke exploitatiekosten in het percentage van 29% zijn vervat: ziet dit percentage uitsluitend op de inkoop van de horeca (zoals de verwijzing naar de site doet vermoeden) of bevat dat percentage – zoals in het onderhavige geval is vereist – ook de exploitatiekosten van de camping? Aangezien [eiser 3] de opbouw van de door hem genoemde percentages niet inzichtelijk heeft gemaakt is de rechtbank van oordeel dat in hetgeen door [eiser 3] is aangevoerd geen aanleiding gevonden kan worden om af te wijken van het door de deskundigen genoemde percentage aan exploitatiekosten.’ 4.41 Onder 3.3.1 bevat het onderdeel de klacht dat de rechtbank niet voldoende begrijpelijk aan het verweer van [eiser 1] voorbij is gegaan, gelet op de stelling dat het percentage van 50% verband houdt met de onjuiste perceptie van deskundigen dat de horecaomzet onderdeel zou zijn van de camping-omzet, en dat de exploitatiekosten voor de camping juist laag zijn en zeker geen 50%. Aldus bouwt de klacht voort op de klachten onder 3.2 en 3.2.1 en deelt zij het lot van die klachten. 4.42 Hetzelfde geldt voor de klacht onder 3.3.2. De rechtbank mocht zich aansluiten bij het advies van deskundigen en de argumenten van de deskundigen tot de hare maken. Daarbij heeft de rechtbank voldoende gerespondeerd op het andersluidende standpunt van [eisers] 4.43 Onder 3.4, 3.4.1 en 3.4.2 richt het onderdeel klachten tegen rechtsoverweging 2.60. Deze luidt als volgt: ‘2.60. Anders dan door [eiser 3] (onder verwijzing naar het rapport van [betrokkene 2] ) is aangevoerd is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat het feit, dat de camping wordt doorsneden door de weg (het werk waarvoor is onteigend), waardoor sprake is van een noordelijk en een zuidelijk deel (met de horecavoorzieningen) van de camping, geen inkomensschade (als gevolg van een kleiner aantal gasten) met zich mee brengt. De rechtbank overweegt daartoe dat er adequate voorzieningen getroffen zijn voor de campinggasten die gebruik maken van het noordelijk deel van de camping; beide delen van de camping zijn immers met elkaar verbonden door een (fietsers- en voetgangers)brug over die weg en een toegangspoort, waardoor de campinggasten van het noordelijk deel op eenvoudige wijze het zuidelijk deel van het campingterrein – en daarmee de horecafaciliteiten – kunnen bereiken en de afstand feitelijk nagenoeg ongewijzigd is gebleven.’ 4.44 Onder 3.4. en 3.4.1 richt het onderdeel een rechtsklacht en een motiveringsklacht tegen de beslissing van de rechtbank dat het feit dat de camping wordt doorsneden door de weg, met een noordelijk en zuidelijk deel van de camping tot gevolg, geen inkomensschade voor [eiser 3] met zich brengt. 4.45 De rechtsklacht is op geen enkele wijze toegelicht en kan reeds daarom niet tot cassatie leiden. 4.46 Volgens de motiveringsklacht is de beslissing van de rechtbank niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd in verband met de essentiële stellingen van [eisers] dat: ‒ met de inkomensschade voor de camping niet alle inkomensschade is gedekt; ‒ uit de cijfers blijkt dat de horeca-omzet separaat van de omzetten van de camping wordt verantwoord; ‒ uit de cijfers blijkt dat het verlies van kampeerplaatsen en de splitsing van het terrein door de onteigening aanmerkelijke invloed heeft gehad op de horeca-omzet. 4.47 Ook deze klacht faalt, omdat zij klaarblijkelijk voortbouwt op de veronderstelling dat de campinggerelateerde horecaomzet niet in de post camping is verwerkt. De klacht tegen hetgeen de rechtbank daaromtrent heeft overwogen, faalt echter (zie hiervoor onder 3.39). 4.48 Ook de motiveringsklacht onder 3.4.2 bouwt op de bedoelde veronderstelling voort en faalt daarom.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Zie: HR 25 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM5706, NJ 2010/375; HR 5 november 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN8530, RvdW 2010/1336; HR 30 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ8091, RvdW 2011/1184 en HR 5 oktober 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7359; NJ 2012/615. Vergelijk het vonnis van de rechtbank Maastricht van 25 maart 2009 onder 2.1. Nr. 08.001473, gepubliceerd in de Nederlandse Staatscourant van 16 juni 2008, nr. 113, p. 7. HR 5 november 2010, ECLI:NL:HR:2010:BN8530. HR 30 september 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ8091. Aldus de datering op het stuk. Op de rol/rekestkaart die van de rechtbank werd ontvangen (hierna onder 3.5) is aan de rolbeslissing de datum van 14 november 2018 verbonden, mogelijk omdat op die datum aan partijen een afschrift van de beschikking is verstrekt. Zie de rol/rekestkaart. De akte zelf vermeldt geen datum. Eveneens op 31 oktober 2018 genomen. De rol/rekestkaart is op dit punt onduidelijk. Die kaart lijkt slechts één op 31 oktober 2018 van de zijde van de Gemeente genomen akte. Vergelijk ook de vermelding in het eindvonnis onder 1 van ‘de reactie van de gemeente op de kostenopgaves’ als gedingstuk. Proces-verbaal van de pleitzitting op 21 augustus 2018, p. 7. Onder 2.8 e.v. HR 2 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2741, NJ 2017/273 m.nt. E.W.J. de Groot. De rechtbank houdt rekening met inkomensschade van [eiser 3] door een tijdelijke omzetdaling door een beperkte exploitatie als gevolg van de onteigening tot en met 2018, waarna de verdiencapaciteit weer volledig kan worden benut (het vonnis onder 2.45). Overigens heeft de WOZ-waarde van € 250.000,— waar [eisers] een beroep op doet een peildatum die ongeveer tien maanden voor de peildatum van 19 november 2010 is gelegen. C.H. Telders, Schadeloosstelling voor onteigening, Zwolle: W.E.J. Tjeenk Willink 1968, nr. 432; G.C.W. van der Feltz, Schadeloosstelling voor onteigening: Telders, nieuw voor oud, Deventer: Kluwer 2006, nr. 442; J.E.F.M. den Drijver-van Rijckevorsel e.a., Handboek onteigening, Deventer: Kluwer 2013, nr. 5.5.1; E. van der Schans & A.C.M.M. van Heesbeen, Onteigening: het spel en de knikkers, Reed Business 2011, nr. 4.6.4. Al deze auteurs verwijzen naar rechtspraak. Ik noem bij wijze van voorbeeld HR 28 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BE9104, NJ 2010/138 m.nt. P.C.E. van Wijmen. Aanvullend deskundigenrapport van 29 maart 2018, p. 41. Aanvullend advies van deskundigen na tussenvonnis van 3 september 2014, p. 25. HR 17 januari 2017, ECLI:NL:HR:2017:94, NJ 2017/205 m.nt. E.W.J. de Groot. Waarvoor volgens art. 2.9 Landelijk Procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de rechtbanken onder meer vereist is dat van de eiswijziging op duidelijk kenbare wijze in de titel van het desbetreffende processtuk melding wordt gemaakt. Vergelijk HR 19 april 2019, ECLI:NL:HR:2019:635, NJ 2019/191. HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5408, NJ 2000/499 m.nt. J.B.M. Vranken (B./Gemeente Haren). Dit spreekt nog extra omdat uit de overgelegde akte van 7 november 2018 blijkt dat [eisers] omtrent de door de Gemeente verzochte veroordeling tot het betalen van wettelijke rente in het geheel niets hebben willen aanvoeren.

Verder hebben [eisers] toegelicht dat het verweer met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad uitsluitend in de akte van [eisers] van 7 november 2018 voorkomt. 3.4 De Gemeente heeft bij monde van haar advocaat laten weten dat de status van de akte van 7 november 2018 in haar ogen ongewis is. Zij meent dat omdat de voorgaande akte van de Gemeente door de rechtbank is geweigerd, ook de akte van 7 november 2018 geen zelfstandige rol in de procedure meer speelt. Intussen laat ook de Gemeente weten dat het in de akte van 7 november 2018 is dat [eisers] verweer hebben gevoerd met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad. Ook van de zijde van de Gemeente is de akte van 7 november 2018 van [eisers] alsnog overgelegd. 3.5 Bij de rechtbank heb ik de rol/rekestkaart doen opvragen. De relevante pagina van dit stuk hecht ik aan mijn conclusie, zodat partijen in de gelegenheid zijn om in de Borgersbrief van hun advocaat op de inhoud ervan te reageren. De rol/rekestkaart vermeldt als aantekening bij de rolbeslissing ‘akte eis. d.d. 31-10-18 geweigerd’. Niet is vermeld dat ook een akte van [eisers] zou zijn geweigerd. 3.6 Ik meen dat ervan behoort te worden uitgegaan dat de akte van 7 november 2018 wél tot het procesdossier behoort. De rolbeslissing van 7 november 2018 houdt niet in dat de akte is geweigerd. In het eindvonnis heeft de rechtbank het door [eisers] in de akte gevoerde verweer met betrekking tot de uitvoerbaarheid bij voorraad besproken, wat vanzelfsprekend veronderstelt dat de rechtbank de akte als een deel van het procesdossier beschouwde. Aanwijzingen in tegengestelde zin, anders dan dat de akte in het eindvonnis niet is vermeld in de opsomming van gedingstukken voorafgaande aan de beoordeling, zijn er niet. Die niet-vermelding is een kennelijke vergissing. 4Bespreking van het cassatiemiddel 4.1 Het cassatiemiddel bestaat uit zes onderdelen. Het zesde onderdeel bevat uitsluitend een voortbouwklacht en laat ik daarom onbesproken. 4.2 Onderdeel 1 is gericht tegen rechtsoverwegingen 2.16 tot en met 2.21. Die overwegingen zien op de werkelijke waarde van de onteigende perceelsgedeelten en luiden als volgt: ‘2.16. Aan de eigenaren van het onteigende, zijnde [eiser 1] en [eiseres 4] , komt toe een vergoeding voor de werkelijke waarde van het onteigende, zijnde voor [eiser 1] een oppervlakte van in totaal 3.462 m2 en voor [eiseres 4] een oppervlakte van 3.054 m2. De deskundigen hebben de prijs voor de grond van [eiser 1] getaxeerd op € 11,25 per m2 in verhuurde staat (ingericht en verhuurd als camping) en de prijs voor de grond van [eiseres 4] (welke grond niet was verhuurd en niet als camping in gebruik was) op € 7,50 per m2. De rechtbank verwijst voor wat betreft (de hoogte van) de vergoeding (de grondprijs) naar hetgeen zij daarover heeft overwogen in haar vonnis van 3 september 2014 (punt 2.44 en verder). 2.17. Volgens [eisers] is de waarde van het onteigende ten onrechte gebaseerd op de door de deskundigen gehanteerde intuïtieve taxatiemethode. Die methode is volgens [eisers] echter onjuist, want niet controleerbaar en niet verifieerbaar. Bovendien is er volgens hen inmiddels sprake van een vergelijkingstransactie, waarmee rekening kan en dient te worden gehouden: de op 1 februari 2017 voor een bedrag van € 650.000,= (exclusief roerende zaken en goodwill) verkochte camping [A] , uitgesplitst in een bedrag van € 250.000,= voor het woongedeelte en € 400.000,= voor het bedrijfsgedeelte. Rekening houdend met een aftrek voor de voorzieningen en opstallen (geschat op € 100.000,=) is volgens [eisers] voor de grond een prijs van circa € 35,= per m2 betaald. Tegen die achtergrond blijven [eisers] en hun taxateurs van mening dat de door hen genoemde waarde van € 25,00 reëel is. 2.18. De rechtbank gaat aan deze stellingen voorbij. De rechtbank stelt daarbij voorop dat zij het standpunt van [eisers] inzake de taxatiemethode in beginsel onderschrijft: indien er beter controleerbare en beter verifieerbare taxatiemethoden voorhanden zijn, verdienen deze de voorkeur boven de intuïtieve methode. Dat betekent echter niet dat een taxatie niet op intuïtieve wijze kan en mag plaatsvinden. Indien er geen andere methoden resteren dan de intuïtieve zal, kan en mag die methode gehanteerd (moeten) worden. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat er in de onderhavige onteigening geen andere methoden voorhanden waren dan de intuïtieve taxatiemethode. Door [eisers] is weliswaar gewezen op de verkoop van camping [A] , maar de rechtbank is met de deskundigen - en op grond van hun uitvoerig onderbouwde argumenten, die de rechtbank overneemt en tot de hare maakt - van oordeel dat uit die transactie niet (zonder meer) een grondprijs kan worden gedestilleerd. In de transactie is immers sprake van een totaalprijs: al het verkochte - grond, gebouwen, onderneming - is vervat in één bedrag en er zijn geen aparte gegevens en/of taxaties voorhanden over bijvoorbeeld de waarde van de gebouwen. Gegeven de hoeveelheid variabelen - omvang grondoppervlak, aantal en grootte van de gebouwen, aantal standplaatsen, omzet- en winstcijfers van de onderneming - is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat vanuit die ene totaalprijs niet gekomen kan worden tot een concrete, betrouwbare prijs voor de grond. Daarmee vervalt de bruikbaarheid van die transactie als vergelijkingstransactie. 2.19. Daar komt bij dat ter zitting door de deskundigen is aangevoerd dat zij de [A-transactie] , anders dan door [eisers] is verondersteld, niet volledig buiten beschouwing hebben gelaten: de prijs, die de deskundigen op intuïtieve wijze hebben gevonden, is vervolgens namelijk wel nog getoetst, niet alleen aan de hand van vorenbedoelde [A-transactie] maar ook aan de hand van transacties in [plaats] (hetgeen eveneens een motorcamping betrof) en in [plaats 2] . Die toetsingen hebben, zoals door de deskundigen is betoogd, de door hen getaxeerde waarde bevestigd in die zin, dat de prijzen in die transacties – globaal bezien – geen indicaties gaven om te veronderstellen dat de door de deskundigen intuïtief getaxeerde grondwaarde niet juist zou zijn. 2.20. Maar ook overigens zijn er naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende argumenten om de grondprijs te bepalen op een bedrag van € 25,= per m2, zoals is bepleit door [eisers] De rechtbank overweegt daartoe dat de stellingname van [eisers] uitsluitend is gebaseerd op het rapport van [betrokkene 2] , waarin wordt verwezen naar het taxatierapport van ing. [betrokkene 1] (verder: [betrokkene 1] ). De getaxeerde waarde is echter ook door deze taxateur niet onderbouwd met (meer dan één) vergelijkingstransacties, zoals de deskundigen terecht opmerken op pagina 39 van hun nadere rapport, maar door [betrokkene 1] slechts afgeleid uit één all-in-transactie (de transactie Vinkenhof), die volgens [betrokkene 1] qua oppervlakte en omzetpotentieel “enigszins” vergelijkbaar is met de onderhavige camping. Van belang is daarbij dat niet nader uit de doeken is gedaan in welk opzicht wel en in welk opzicht geen sprake is van vergelijkbaarheid, waarmee de door de betrokken taxateur gevolgde redenering geen aanknopingspunten biedt voor een beoordeling van de bruikbaarheid van die transactie als vergelijkingsmateriaal voor de onderhavige begroting. Zoals hiervoor overwogen is de rechtbank van oordeel dat uit een dergelijke veelomvattende transactie niet zonder meer een grondprijs kan worden gedestilleerd. 2.21. Op grond van al het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de grondprijs, naar aanleiding van hetgeen door partijen daarover is aangevoerd, geen aanpassing behoeft.

4.49 De laatste twee onderdelen bespreek ik gezamenlijk. Onderdeel 4 keert zich tegen rechtsoverwegingen 2.96 en 2.97 en de onder 3.9 van het dictum uitgesproken uitvoerbaarbijvoorraadverklaring. Onderdeel 5 keert zich tegen rechtsoverweging 2.95 en de onder 3.4 en 3.5 van het dictum neergelegde veroordeling van [eiser 1] en [eiser 3] tot betaling van wettelijke rente over het door hen terug te betalen bedrag. 4.50 De rechtsoverweging 2.94 tot en met 2.97 luiden als volgt: ‘2.94. [eiser 1] en [eiser 3] zullen veroordeeld worden tot terugbetaling van hetgeen door hen teveel is ontvangen (het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijk vastgestelde schadeloosstelling). 2.95. Gelet op hetgeen is overwogen in het arrest van de Hoge Raad van 27 januari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:94) zijn [eiser 1] en [eiser 3] over het te hoge voorschot thans nog geen wettelijke rente verschuldigd. Uit de stellingen van de gemeente in haar akte uitlating juridische kosten volgt naar het oordeel van de rechtbank echter een verzoek van de gemeente om bij vonnis te bepalen dat over de terug te betalen bedragen wettelijke rente is verschuldigd indien die bedragen niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn terugbetaald. De rechtbank zal aldus beslissen. 2.96. [eiser 1] en [eiser 3] hebben uitdrukkelijk verzocht dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij hebben daartoe gewezen op de verstrekkende gevolgen van een vonnis waarin zij gehouden worden om een deel van het voorschot terug te betalen en daartoe aangevoerd dat een aanzienlijke vordering tot terugbetaling mogelijk zal leiden tot noodzakelijke bedrijfsstaking. 2.97. De rechtbank ziet in hetgeen door [eisers] is aangevoerd evenwel geen aanleiding om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De rechtbank overweegt daartoe dat niet is gebleken dat terugbetaling van een deel van het voorschot zal leiden tot financiële problemen, nu niet inzichtelijk is gemaakt dat het voorschot, dat indertijd aan [eiser 1] en [eiser 3] is betaald, thans niet meer beschikbaar zou zijn.’ 4.51 Voor de beoordeling van deze onderdelen is van belang dat de Gemeente op 31 oktober 2018 een akte uitlating juridische kosten tevens akte wijziging eis heeft genomen. Hierin is opgenomen: ‘Nu in het finale rapport van de Commissie van Deskundigen de begrote schadeloosstelling aanzienlijk lager uitvalt dan het aanbod van de gemeente van Euro 774.000,-- waarvan 90% ingevolge het vonnis van de rechtbank als voorschot aan [eisers] is uitgekeerd, verzoekt de gemeente om wijziging van haar eis als volgt: De gemeente verzoekt uw rechtbank [eisers] te veroordelen – voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – het bedrag dat indertijd ten titel van voorschot op de schadeloosstelling meer is uitgekeerd dan het bedrag dat de rechtbank vaststelt als schadeloosstelling binnen veertien dagen na het in deze te wijzen vonnis terug te betalen aan de gemeente Heerlen, vermeerderd met de wettelijke rente. Waarvan akte!’ 4.52 De Gemeente vorderde dus dat [eisers] zouden worden veroordeeld, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot terugbetaling van het te veel betaalde bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente. Bij rolbeslissing van 7 november 2018 heeft de rechtbank ten aanzien van de eiswijziging echter geoordeeld: ‘De eiswijziging 2.1. Het onderhavige geschil betreft een onteigening. Taak van de rechter is om te beslissen op de gevorderde onteigening en, zo die vordering voor toewijzing vatbaar is, die onteigening uit te spreken en (onder meer) een voorschot op de aan de onteigende en eventuele (derden)belanghebbende(n) toekomende schadeloosstelling te bepalen. Na de onteigening rust op de rechtbank de wettelijke taak om zelfstandig onderzoek te doen naar de aan de onteigende en eventuele derden toekomende schadeloosstelling en deze vast te stellen: daartoe is in beginsel geen vordering noodzakelijk en gelet op die taakstelling past daarbij ook geen eiswijziging zoals door de gemeente gevorderd (te weten terugbetaling van het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijk toe te kennen schadeloosstelling). 2.2. Op grond van het vorenstaande zal de eiswijziging buiten beschouwing worden gelaten.’ 4.53 Uit deze rolbeslissing volgt dat de rechtbank de eiswijziging buiten beschouwing heeft gelaten, omdat zij de vordering, gelet op haar zelfstandige taak als onteigeningsrechter niet noodzakelijk en passend achtte. Dat een vordering van de onteigenaar tot terugbetaling niet nodig is, volgt inderdaad uit art. 54t lid 3 Ow, dat de onteigeningsrechter voorschrijft dat wanneer de onteigende een hoger voorschot heeft ontvangen dan het bedrag van de schadeloosstelling, hij de onteigende veroordeelt tot terugbetaling aan de onteigende partij van het verschil. Het is de vraag of de rechter ook zonder daartoe strekkende vordering over het terug te betalen bedrag wettelijke rente kan toewijzen, en ook of de veroordeling zonder daartoe strekkende vordering uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard. Met de onderdelen 4 en 5 bepleit de steller van het middel dat de rechter dit niet mag, en dat de rechtbank in strijd daarmee heeft gehandeld. Ik bespreek eerst onderdeel 5 en daarna onderdeel 4. 4.54 Volgens de klachten onder 5.1 tot en met 5.3 heeft de rechtbank de regels uit het arrest van uw Raad van 27 januari 2017 miskend, dan wel niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd dat door de Gemeente om de wettelijke rente is verzocht. 4.55 Bij het arrest van 27 januari 2017 heeft uw Raad overwogen dat een rechter ‘desverzocht’ kan bepalen dat het terug te betalen bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente daarover na het verstrijken van een door hem te bepalen redelijke betalingstermijn van bijvoorbeeld veertien dagen. Uw Raad heeft vervolgens de zaak zelf afgedaan door de wettelijke rente toe te wijzen vanaf veertien dagen na de uitspraak. Daarvoor achtte u voldoende dat de onteigenaar bij pleidooi bij de rechtbank aanspraak had gemaakt op terugbetaling van ‘het teveel ontvangen voorschot, vermeerderd met de wettelijke rente’. Hieruit volgt dat voor een veroordeling tot betaling van de wettelijke rente over het terug te betalen bedrag geen (formele) eiswijziging vereist is, en dat een informeel verzoek volstaat. 4.56 Een zodanig verzoek heeft de rechtbank gelezen in de akte uitlating juridische kosten van de Gemeente. Dat is niet onjuist en behoefde geen nadere motivering. De rechtbank is niet buiten de rechtsstrijd getreden. De rolbeslissing van 7 november 2018 maakt niet dat over een en ander anders moet worden geoordeeld, reeds omdat die beslissing uitsluitend ziet op het instellen van een (formele) eis. De klachten van het onderdeel worden dus vergeefs opgeworpen. 4.57 Ik lees in het slot van alinea 5.1.2 van het onderdeel nog een beroep op schending van het beginsel van hoor en wederhoor. [eisers] voeren aan dat zij zich in het geding ten overstaan van de rechtbank niet over de ‘vordering’ tot vergoeding van wettelijke rente hebben kunnen uitlaten. 4.58 Ook deze klacht treft geen doel. [eisers] hebben zich over het verzoek van de Gemeente tot vergoeding van wettelijke rente wél kunnen uitlaten. Zij hadden dit immers kunnen doen bij hun akte van 7 november 2018. Bij die akte hebben zij onder meer verweer gevoerd met betrekking tot door de Gemeente verzochte uitvoerbaarbijvoorraadverklaring (welk verweer door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.96 en 2.97 is verworpen), maar niet met betrekking tot de door de Gemeente eveneens verzochte veroordeling tot betaling van wettelijke rente.

De rechtbank blijft bij haar oordeel in haar vonnis van 3 september 2014, in welk vonnis de waarde van het onteigende is vastgesteld overeenkomstig het advies van de deskundigen.’ 4.3 Het onderdeel houdt onder 1.1 in dat de rechtbank ten onrechte, althans niet voldoende begrijpelijk gemotiveerd, heeft beslist dat in de onderhavige onteigening geen andere methoden voorhanden waren dan de intuïtieve taxatiemethode en dat ten aanzien van de waarde van de onteigende gronden het advies van de deskundigen is gevolgd. Voor zover alinea 1.1 bedoeld is als een zelfstandige klacht, kan zij bij gebrek aan een behoorlijke toelichting niet tot cassatie leiden. 4.4 Waarschijnlijker is de lezing dat de alinea is bedoeld als een inleiding op de eigenlijke klachten van het onderdeel, zoals die volgen onder 1.1.2 tot en met 1.1.4. Die eigenlijke klachten, althans die onder 1.1.2 en 1.1.4, berusten op de lezing die de steller van het middel onder 1.1.1 aan rechtsoverweging 2.19 geeft. Die lezing houdt in dat de rechtbank het kennelijk voor de uiteindelijk aangenomen aanvaardbaarheid van de intuïtieve waarderingsmethode relevant heeft geacht dat deskundigen de intuïtief getaxeerde grondwaarde hebben getoetst aan de [A-transactie] en transacties in [plaats] en [plaats 2] . Naar mijn mening berust deze uitleg op een onjuiste lezing van het vonnis en stuiten hierop de klachten van het onderdeel af, althans die onder 1.1.2 en 1.1.4. 4.5 De rechtbank had reeds in rechtsoverweging 2.46 van haar tussenvonnis van 3 september 2014 de keuze van de deskundigen voor een intuïtieve taxatiemethode gebillijkt. Naar aanleiding van het vervolgens door partijen gevoerde debat en de reactie daarop van deskundigen, heeft de rechtbank in het eindvonnis nadere overwegingen gegeven. Die overwegingen komen erop neer dat de rechtbank weliswaar onderschrijft dat indien beter controleerbare en beter verifieerbare taxatiemethoden voorhanden zijn, die de voorkeur verdienen boven de intuïtieve methode, maar dat dit zich niet voordoet, omdat bruikbare vergelijkingstransacties niet voorhanden zijn. Wat betreft de [A-transactie] werkt de rechtbank dit uit in rechtsoverweging 2.18 en wat betreft de transactie Vinkenhof in rechtsoverweging 2.20. In rechtsoverweging 2.21 sluit de rechtbank de kwestie af met de overweging dat zij blijft bij haar oordeel in het tussenvonnis. 4.6 Rechtsoverweging 2.19 is in de redeneerlijn van de rechtbank niet meer dan een zijstap. De strekking van die overweging begrijp ik als volgt. Als taxateurs zich laten leiden door hun intuïtieve oordeel omtrent de waarde van het onteigende op de peildatum, wil dit zeggen dat zij zich laten leiden door hun kennis en ervaring in algemene zin. In die kennis en ervaring is uiteraard mede begrepen de kennis van de deskundigen omtrent grondprijzen in de regio, en de ontwikkeling van die prijzen in de loop der tijd, ook al betreffen die prijzen transacties die als vergelijkingstransactie ongeschikt zijn. In dit verband hebben de deskundigen ter gelegenheid van de pleitzitting laten weten dat zij van de [A-transactie] , evenals van twee andere door hen genoemde transacties, kennis hebben genomen en zichzelf de vraag hebben gesteld of die transacties aanleiding gaven om te veronderstellen dat de door hen intuïtief gevonden waarde niet juist was, maar dat dit niet het geval is. Dit is iets wezenlijk anders dan de door het onderdeel veronderstelde lezing, als zou volgens de rechtbank toepassing van de intuïtieve methode (mede) gerechtvaardigd zijn op de grond dat de deskundigen de aanvankelijk door hen gevonden waarde aan de [A-transactie] en de beide andere transacties hebben getoetst, wat in feite erop neer zou komen dat de deskundigen een gemengde taxatiemethode hebben toegepast. 4.7 Ik geef aan de steller van het middel toe dat de deskundigen en de rechtbank voor de bedoelde lezing enige aanleiding hebben gegeven door te spreken van ‘toetsen’ en ‘toetsing(en)’. Uit wat beiden, deskundigen en rechtbank, verder zeggen, is echter duidelijk dat dit in feite te grote woorden zijn voor wat is bedoeld, en dat de deskundigen zich slechts de vraag hebben gesteld of de prijzen van de door hen genoemde transacties aanleiding gaven voor een andere intuïtieve waardering dan door hen gegeven. Een ‘toetsing’ aan een bepaald gegeven veronderstelt immers, althans in enige mate, de eenduidigheid van dat gegeven en de mogelijkheid van een vergelijking. Volgens de deskundigen en de rechtbank leveren de bedoelde transacties echter juist niet voldoende eenduidige gegevens op omtrent de relevante waarde (de grondprijs) en is een vergelijking niet mogelijk. 4.8 Aanvullend maak ik over elk van de klachten nog enkele nadere opmerkingen. 4.9 Onder 1.1.2 klaagt het onderdeel dat het oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk is in het licht van hetgeen [eisers] omtrent de samenstelling van de [A-transactie] hebben aangevoerd. Het verschil tussen de door [eisers] genoemde waarde van € 35 per m2 en de door de deskundigen intuïtief bepaalde waarde zou te groot zijn. Mijns inziens hebben deskundigen en de rechtbank alleszins begrijpelijk geoordeeld dat, eenvoudig en duidelijk gezegd, de door [eisers] genoemde prijs van € 35 per m2 een slag in de lucht was, klaarblijkelijk vooral omdat bij de [A-transactie] behalve onroerend goed een lopende onderneming is overgedragen en niet kan worden vastgesteld welk deel van de prijs ziet op de overgedragen oppervlakte grond. 4.10 Onder 1.1.3 klaagt het onderdeel dat de rechtbank op grond van de door [eisers] aangereikte concrete en geschikte vergelijkingstransactie zelfstandig de schadeloosstelling diende te begroten. Deze klacht miskent dat de rechtbank heeft geoordeeld dat van een geschikte vergelijkingstransactie geen sprake was. 4.11 Onder 1.1.4 klaagt het onderdeel dat het oordeel van de rechtbank onjuist is dan wel onvoldoende is gemotiveerd in het licht van de essentiële stelling van [eisers] dat de ‘toetsing’ waarover de deskundigen ter zitting hadden verklaard niet controleerbaar is. In deze stelling ligt volgens de steller van het middel besloten dat [eisers] meenden dat zij zich over die toetsing nog onvoldoende hadden kunnen uitlaten, wat hij in verband brengt met de eisen die art. 6 EVRM aan een eerlijke proces stelt. 4.12 Met betrekking tot de [A-transactie] spreekt na het voorgaande mijns inziens vanzelf dat geen sprake is van enig gebrek aan hoor en wederhoor. Die transactie is door [eisers] zelf voor het eerst genoemd en niet wordt aangevoerd dat de deskundigen of de rechtbank met betrekking tot die transactie over andere gegevens beschikten dan [eisers] zelf. 4.13 In de schriftelijke toelichting van hun advocaat werken [eisers] de klacht nog nader uit wat betreft de door de deskundigen (en in navolging van hen door de rechtbank) zeer terloops genoemde transacties in [plaats] en [plaats 2] . Ervan uitgaande dat deze nadere uitwerking van de in de procesinleiding opgenomen klacht toelaatbaar is, geldt daarvoor het volgende. 4.14 Voor de stand van het recht verwijst de schriftelijke toelichting op zichzelf terecht naar het arrest inzake de onteigening ‘Beuningse Plas/Uitbreiding Waterplas’. Ik citeer de rechtsoverwegingen 5.1.3 en 5.1.4 van dat arrest: ‘5.1.3 Ook in het onteigeningsgeding mag de rechter zijn oordeel ten nadele van een partij niet baseren op bescheiden of andere gegevens waarover die partij zich niet voldoende heeft kunnen uitlaten. Dit volgt uit de art. 19 Rv en 6 EVRM, die ook in het onteigeningsgeding van toepassing zijn. Dit brengt mee dat de desbetreffende partij de gelegenheid moet hebben gehad om effectief commentaar te leveren op een deskundigenbericht dat aan de rechterlijke beslissing ten grondslag wordt gelegd (vgl.

EHRM 18 maart 1997, ECLI:NL:XX:1997:AD4449, NJ 1998/278, Mantovanelli/Frankrijk). 5.1.4 Om effectief commentaar te kunnen leveren op een deskundigenbericht, behoeven partijen niet steeds de beschikking te hebben over alle (onderliggende) bescheiden en andere gegevens waarop het deskundigenbericht mede is gebaseerd. Een partij die een deskundigenbericht, bij gebreke van de onderliggende gegevens of bescheiden, onvoldoende inzichtelijk of controleerbaar acht, kan daarvan desgewenst blijk geven in haar commentaar, waarna de rechter beoordeelt of het deskundigenbericht zonder schending van het beginsel van hoor en wederhoor aan de beslissing ten grondslag kan worden gelegd. (HR [006] maart 2015, ECLI:NL:HR:2015:599, rov. 3.4)’ 4.15 Uit deze overwegingen volgt dat de omgrenzing van de gegevens waarop partijen moeten kunnen reageren niet vooraf is gegeven en dat hiertoe niet zomaar alles behoort waarnaar de deskundigen hebben verwezen. De transacties [plaats] en [plaats 2] zijn in het rapport van de deskundigen niet genoemd. Ter zitting zijn die transacties alsnog door de deskundigen genoemd, maar niet als gegevens waarop hun taxatie van de werkelijke waarde van het onteigende (mede) was gebaseerd. Die taxatie is integendeel gebaseerd op een intuïtieve waardering door deskundigen. Mijns inziens heeft de rechtbank kunnen oordelen dat [eisers] op de bevindingen van de deskundigen voldoende effectief commentaar hebben kunnen leveren en dat daartoe niet nodig was om met betrekking tot de transacties [plaats] en [plaats 2] een extra debatronde in te lassen. Ook behoefde dat (impliciete) oordeel mijns inziens geen nadere motivering. 4.16 Onderdeel 2 richt zich tegen rechtsoverwegingen 2.34 tot en met 2.38. Deze overwegingen zien op de waardering van het overblijvende. Ik citeer ook de voorafgaande rechtsoverweging 2.33: ‘2.33. [eisers] hebben aangevoerd dat niet alleen de verdiencapaciteit van de opstallen ten grondslag mag liggen aan de waarde daarvan, maar tevens de situering van die opstallen. Daartoe is aangevoerd dat de nieuwe rijweg thans zeer dicht langs de opstallen gesitueerd is en dat niet denkbaar is dat dit geen negatieve gevolgen heeft voor die waarde. Dat die waarde feitelijk is gedaald blijkt naar de mening van [eisers] reeds uit de verlaging van de WOZ-waarde van de opstallen in 2010 met 48% (tot € 251.000,=). 2.34. De rechtbank onderschrijft het standpunt van [eisers] niet. Hoewel de ligging van onroerende zaken zonder meer van invloed is op de waarde, is de rechtbank met de deskundigen van oordeel dat voor de waarde van verhuurde onroerende zaken de verdiencapaciteit de meest bepalende factor is: de (ver)koopprijs voor zulke panden wordt doorgaans immers bepaald aan de hand van de jaarlijkse huuropbrengst. Dit geldt naar het oordeel van de rechtbank temeer nu in het onderhavige geval de kampeerplaatsen en andere vormen van slaapgelegenheid veelal gratis of tegen een zeer laag tarief beschikbaar worden gesteld om zodoende de horecaomzet (de verdiencapaciteit) te vergroten. Hoewel er een sterk verband bestaat tussen horeca en camping (in die zin dat door [eiser 3] als ondernemer de kampeerplaatsen en andere vormen van slaapgelegenheid veelal gratis of tegen een zeer laag tarief beschikbaar worden gesteld om zodoende de horecaomzet (de verdiencapaciteit) te vergroten, is niet gebleken dat de (potentiële) verdiencapaciteit van de verhuurde onroerende zaken is verminderd als gevolg van de door de onteigening veroorzaakte verkleining van de oppervlakte van de camping. Niet gebleken is aldus dat het standpunt van de deskundigen, te weten dat de verdiencapaciteit van de bedrijfspanden als gevolg van de onteigening niet is afgenomen, onjuist is. Afname van die verdiencapaciteit ligt ook niet voor de hand nu – met inachtneming van het schadebeperkend aanbod – er uiteindelijk geen sprake is van een afname van het aantal standplaatsen op de camping. Aan hetgeen door [eisers] is aangevoerd ten aanzien van de WOZ-waarde van de opstallen in 2010 gaat de rechtbank voorbij. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat, wat er ook zij van (de reden van verlaging van) daarvan, die WOZ-waarde (van € 251.000,= voor het geheel) is achterhaald door de feitelijke verkoopwaarde van een deel van de onroerende zaken waarop de WOZ-waarde betrekking had voor een bedrag van € 370.000,=, derhalve voor een substantieel hoger bedrag dan de WOZ-waarde voor het geheel. Dat de onroerende zaken in familieverband en zonder onderliggende taxatie zijn verkocht, zoals door [eisers] ter zitting is aangevoerd, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat om die reden voor de waardebepaling van de onroerende zaken uitgegaan kan worden van de WOZ-waarde: reeds gelet op het grote verschil tussen beide bedragen kan de WOZ-waarde niet als betrouwbare factor voor de waardebepaling van de betreffende onroerende zaken worden aangemerkt. Op grond van het vorenstaande neemt de rechtbank de conclusies van de deskundigen ten aanzien van de waarde van de bedrijfspanden van [eiser 1] en de daaraan ten grondslag liggende argumentatie over en maakt deze tot de hare. 2.35. [eisers] hebben verder bepleit dat als het overblijvende dient te worden aangemerkt het gehele campingcomplex; voor een correcte vergelijking dient volgens [eisers] de waarde van de eigendommen van [eiser 1] mede te worden bepaald door de waarde van de eigendommen van [eiser 3] , zijnde de onroerende zaak op het (niet in de onteigening betrokken) perceel 8264. 2.36. De rechtbank onderschrijft ook dit standpunt van [eisers] niet, reeds op grond van hetgeen hiervoor onder 2.34. is overwogen. De rechtbank stelt daarnaast voorop dat de uitgangspunten voor het bepalen van de waardevermindering van het overblijvende, zoals door de deskundigen weergegeven op pagina 44 van hun nadere rapport, juist zijn. De rechtbank stelt verder voorop dat door de deskundigen is gerapporteerd en uit de in het geding gebrachte stukken blijkt er – ondanks de familierelatie tussen [eiser 1] en [eiser 3] – sprake van een zakelijke verhouding tussen beiden, te weten die van verhuurder-huurder dan wel eigenaar-exploitant. 2.37. Dat er desondanks sprake is van één complex, in die zin dat er sprake is van een gezamenlijke bedrijfsuitoefening doordat a) de percelen als gezamenlijk bezit dienen te worden aangemerkt en/of b) de onderneming door beiden gezamenlijk wordt geëxploiteerd, waardoor beider eigendommen als het ware niet los van elkaar gewaardeerd kunnen worden en dus als complex beschouwd dienen te worden, is naar het oordeel van de rechtbank niet gebleken. Uit de boekhouding van [eiser 3] volgt immers dat hij (een marktconforme) huurprijs betaalt aan [eiser 1] voor de door [eiser 3] gehuurde grond en opstallen en dat de huurkosten als bedrijfskosten ten laste van de onderneming van [eiser 3] worden gebracht. De eigendoms- en financiële posities van beiden zijn daardoor naar het oordeel van de rechtbank overzichtelijk van elkaar gescheiden in juridische zin en ook gescheiden in bedrijfseconomische zin en kunnen in beginsel los van elkaar bestaan (in die zin dat de verhuur door [eiser 1] aan de onderneming van [eiser 3] in wezen ook door respectievelijk aan een willekeurige derde zou kunnen plaatsvinden). Reeds gelet daarop kan de eigendom van de een en die van de ander in het kader van de onderhavige onteigening niet als één complex en dus als onlosmakelijk met elkaar verbonden worden aangemerkt. Daar komt bij dat de onderneming van [eiser 3] niet uitsluitend wordt gevoerd op aaneengesloten eigendommen van [eiser 1] en van [eiser 3] tezamen; de camping (het gestelde complex) werd en wordt ook thans nog doorsneden door eigendom van de gemeente, die deels onmiddellijk grenst aan de percelen met opstallen van [eisers] De gemeente heeft deze eigendom (voor zover als camping in gebruik) om niet aan [eiser 3] ter beschikking gesteld.

Dat impliceert naar het oordeel van de rechtbank dat er slechts van “de camping met bedrijfsgebouwen als één complex” gesproken kan worden mede vanwege dat gebruik van die gemeentegrond (welke grond in het schadebeperkende aanbod aan [eiser 3] te koop is aangeboden, hetgeen leidt tot een vergroting van de grond rondom de opstallen). Dat de gemeente vervolgens – bezien in het licht van het vorenstaande – gehouden zou zijn tot voldoening van een hogere schadeloosstelling vanwege een waardevermindering van het overblijvende als “complex” acht de rechtbank een niet houdbaar standpunt. 2.38. Voor de vraag naar de waardevermindering van het overblijvende impliceert het vorenstaande naar het oordeel van de rechtbank, dat enkel rekening gehouden dient te worden met de eventuele waardevermindering van de eigendommen van [eiser 1] en [eiseres 4] .’ 4.17 Onder 2.1. en 2.1.1 klaagt het onderdeel over de begrijpelijkheid van de beslissing van de rechtbank in rechtsoverweging 2.34 dat een waardevermindering van de opstallen Musschenbroek 27, 29, bedrijfsgebouwen en direct aanpalende gronden, toebehorend aan [eiser 1] , zich niet voordoet, omdat de kern van de waarde in de verdiencapaciteit van de gebouwen zit. De beslissing van de rechtbank zou niet voldoende begrijpelijk zijn gemotiveerd, gelet op de essentiële stellingen van [eisers] dat: a. de feiten laten zien dat de verdiencapaciteit na de onteigening is gewijzigd; b. de situering van de opstallen relevant is voor de waarde en de nieuwe weg zeer dicht langs de opstallen is gesitueerd; c. de waarde daadwerkelijk is gedaald, hetgeen volgt uit de scherpe daling van de WOZ-waarde volgens peildatum 1 januari 2010 van € 480.000,— naar € 251.000,—. 4.18 De klacht faalt. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 2.34 kort gezegd overwogen dat, hoewel de ligging van invloed is op de waarde van onroerende zaken, voor verhuurde onroerende zaken de verdiencapaciteit voor de waarde de meest bepalende factor is, nu immers de (ver)koopprijs voor zulke panden doorgaans wordt bepaald aan de hand van de jaarlijkse huuropbrengst. Aangezien niet gebleken is dat de verdiencapaciteit van de verhuurde onroerende zaken is gewijzigd, is er volgens de rechtbank geen sprake van waardevermindering van het overblijvende. Ten aanzien van de WOZ-waarde overweegt de rechtbank, kort gezegd, dat deze niet als betrouwbare factor voor de waardebepaling van de betreffende onroerende zaken kan worden aangemerkt. Voornoemde feitelijke oordelen van de rechtbank zijn, ook in het licht van voornoemde stellingen, voldoende begrijpelijk gemotiveerd. De rechtbank acht de verdiencapaciteit bepalend voor de waarde, en daarmee dus niet de situering van de opstallen langs de nieuwe weg of de scherpe daling van de WOZ-waarde. 4.19 Wat betreft de stelling onder a van [eisers] merk ik nog op dat met ‘de feiten’ kennelijk wordt verwezen naar de omzetcijfers van [eiser 3] als huurder. Voor de waardevermindering van het overblijvende voor de eigenaar is echter niet doorslaggevend of de verdiencapaciteit van de huurder is verminderd. Het gaat hier immers om de waardevermindering van het overblijvende voor [eiser 1] als eigenaar/verhuurder van de onroerende zaken. De rechtbank stelt dit ook in rechtsoverweging 2.34 voorop, door te overwegen dat de waarde van een verhuurd pand wordt bepaald door de jaarlijkse huuropbrengst, zijnde de verdiencapaciteit van de verhuurder. Een wijziging in de verdiencapaciteit van de huurder betekent niet zonder meer dat de verdiencapaciteit van de verhuurder is gewijzigd. En een omzetdaling betekent niet zonder meer dat de verdiencapaciteit is gedaald. De beslissing van de rechtbank behoefde geen nadere motivering. 4.20 Onder 2.1.2 richt het onderdeel motiveringsklachten tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.34 dat de WOZ-waarde niet als betrouwbare factor voor de waardebepaling van de betreffende onroerende zaken kan worden aangemerkt. Er wordt over geklaagd dat de rechtbank niet voorbij had mogen gaan aan de aangedragen WOZ-waarden door een feitelijke verkoopprijs van € 370.000,— uit 2011, die zag op een deel van de onroerende zaken, in het oordeel te betrekken. 4.21 De steller van het middel beroept zich er in de eerste plaats op dat de verkoop een jaar na de peildatum van 19 november 2010 heeft plaatsgevonden. Dit maakt het oordeel van de rechtbank echter niet onbegrijpelijk. Ook een verkoop na (of voor) de peildatum kan immers iets zeggen over waarde op de peildatum, alsmede over de juistheid en betrouwbaarheid van de vastgestelde WOZ-waarden. Een tijdsverloop van één jaar is in dit verband geen reden om een transactie buiten beschouwing te laten. 4.22 Het onderdeel klaagt in de tweede plaats dat de rechtbank voorbij is gegaan aan de stelling van [eisers] dat de verkoopprijs van € 370.000,— tot stand is gekomen in het kader van een transactie in de familiesfeer en dat de bedoelde prijs nodig was om een vervangend appartement voor een gelijke prijs te kunnen aankopen. Ook in zoverre kan het onderdeel niet slagen. De rechtbank heeft onder ogen gezien dat de verkoop in familieverband plaatsvond en zonder onderliggende taxatie. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil tussen de WOZ-waarde van € 251.000,— (voor het geheel) en de verkoopprijs van € 370.000,— (voor niet meer dan een deel) echter zó groot, dat daarom die WOZ-waarde niet kan worden aangemerkt als een betrouwbare factor voor de waardebepaling. Dit feitelijk oordeel is niet onbegrijpelijk. 4.23 Onder 2.2 en 2.2.1 richt het onderdeel een rechts- en motiveringsklacht tegen het oordeel van de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.34 tot en met 2.38 dat geen rekening hoeft te worden gehouden met een eventuele waardevermindering van de eigendommen van [eiser 3] , omdat geen sprake is van een complex vanwege de zakelijke huurverhouding en de omstandigheid dat de camping ook gronden van de Gemeente om niet in gebruik had. 4.24 Wat betreft het betoog van [eisers] dat sprake is van een complex heeft de rechtbank overwogen dat de eigendoms- en financiële posities van [eiser 3] en [eiser 1] in juridische zin en in bedrijfseconomische zin van elkaar gescheiden zijn en in beginsel los van elkaar kunnen bestaan. Dit oordeel berust kennelijk op de opvatting dat een waardering als complex niet alleen veronderstelt dat sprake is van een functioneel en economisch verband tussen het overblijvende en het onteigende, maar óók dat een juridisch verband bestaat, in de zin dat beide zaken van hetzelfde vermogen onderdeel uitmaken. Die opvatting is volkomen juist en het oordeel van de rechtbank is niet onbegrijpelijk. 4.25 Ik merk nog op dat de rechtbank haar beslissing niet alleen heeft gebaseerd op de overweging dat van een complex geen sprake is, maar in navolging van deskundigen ook op de overweging dat niet is gebleken dat de verdiencapaciteit van de bedrijfspanden als gevolg van de onteigening is afgenomen (gelet op rechtsoverweging 2.36). De deskundigen hebben daarover in hun definitieve advies het volgende opgenomen: ‘De Commissie van deskundigen is van oordeel dat objectief bezien, er geen waardevermindering opstallen Musschenbroek 27, 29, bedrijfsgebouwen en de direct daaraan aanpalende gronden, optreedt c.q. zich geen waardevermindering overblijvende hier voordoet.

Immers in de kern zit de verdiencapaciteit in de gebouwen, welke de waarde van die gebouwen bepaalt; deze verdiencapaciteit is niet veranderd noch negatief beïnvloed door afsplitsing van het noordelijk deel van het perceel B [003] thans B 8377. Ook de verdiencapaciteit middels de exploitatie van de opstallen/ gebouwen is in de visie van de Commissie niet veranderd of aangetast, zodanig, dat zulks leidt tot een waardevermindering van het overblijvende, indien al zou moeten worden aangenomen dat de gebouwen, deel uitmakende van het object B 8264, eigendom van [eiser 3] (jr.) in de schadeaspecten (waardevermindering) zou moeten worden betrokken ter zake de onteigening van gronden ten laste van [eiser 1] (sr.). De onteigening heeft geen ingreep tot gevolg gehad in de eigendommen van [eiser 3] (jr.) noch enige invloed op de verhuur van studentenwoningen, overige verhuur van woning en/of de bedrijfswoning.’ 4.26 Het voorgaande brengt dan mee dat ook indien wél sprake zou zijn geweest van een complex, de verdiencapaciteit en daarmee de waarde van de gebouwen ongewijzigd is. Ook hierom kunnen de klachten niet tot cassatie leiden. 4.27 Onderdeel 3 ziet op inkomensschade. 4.28 Onder 3.1 richt het onderdeel een rechts- en motiveringsklacht tegen rechtsoverwegingen 2.43 tot en met 2.45, 2.50 tot en met 2.52, 2.59 en 2.71 waarin de rechtbank zou hebben overwogen en beslist dat de inkomstenderving voor [eiser 3] tot en met 2018 dient te worden berekend en dat geen sprake is van blijvende inkomensschade. Deze klachten zijn in het geheel niet toegelicht, en voldoen daarom niet aan de aan een cassatieklacht te stellen eisen. 4.29 Onder 3.1.1 tot en met 3.1.3 richt het onderdeel zich tegen rechtsoverweging 2.52. Die overweging luidt als volgt: ‘2.52 De rechtbank gaat aan de stellingen van [eiser 3] inzake het feitelijke gebruik van de ligweide voorbij. Naar het oordeel van de rechtbank is door [eiser 3] niet inzichtelijk gemaakt dat het gebruik van de ligweide voor tentkampeerders structureel dan wel meer dan incidenteel is geweest en evenmin dat het gebruik door de gemeente werd gedoogd. Het mag zo zijn dat er incidenteel kampeerders hebben gestaan op de grond met de beperkte bestemming ligweide, maar dat betekent niet dat er inkomsten op die gronden zijn gegenereerd die niet door de deskundigen zijn meegenomen in de inkomstenderving. Zoals door de deskundigen aangevoerd hebben zij alle inkomsten uit de camping (en de daaraan gerelateerde horeca) meegenomen in hun berekening. Op welke plek de betreffende kampeerder heeft gestaan is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet relevant, nu niet inzichtelijk is gemaakt dat er elders op de camping geen plek was voor de betreffende kampeerders. Daar komt bij dat de deskundigen hebben aangevoerd dat zij op basis van alle gegevens een berekening hebben gemaakt van de inkomsten per m2 grond van de camping waarop gekampeerd kon en mocht worden, dus exclusief de ligweiden. In dat licht bezien is door de deskundigen terecht opgemerkt dat de inkomsten per m2 oppervlakte dalen indien rekening gehouden dient te worden met een groter oppervlakte waarop die inkomsten gegenereerd zijn. Met andere woorden: als de ligweiden inkomstengenererend zijn dan dienen de totale inkomsten gedeeld te worden door een grotere oppervlakte, zodat er een kleiner bedrag per m2 overblijft. Nu er evenwel naar het oordeel van de rechtbank geen redenen zijn om uit te gaan van een aanvullend inkomsten-genererend gebruik van de ligweiden, zal de rechtbank uitgaan van de berekening zoals die door de deskundigen is gemaakt.’ 4.30 Onder 3.1.1 van het onderdeel is te lezen dat, voor zover de rechtbank in rechtsoverweging 2.52 aan de stellingen van [eiser 3] inzake het feitelijk gebruik van de ligweide voorbij is gegaan omdat niet inzichtelijk zou zijn gemaakt dat dit gebruik door de Gemeente werd gedoogd, dit in strijd is met het recht. De rechtbank had dienen te onderzoeken of het gebruik van de ligweide illegaal was en zo ja of dit gebruik zou zijn gelegaliseerd en/of het bestuursorgaan al dan niet handhavend zou zijn opgetreden. 4.31 De klacht faalt. De klacht veronderstelt dat het gebruik als kampeerterrein publiekrechtelijk niet was toegestaan. Het betreft echter, zoals de rechtbank onbetwist heeft vastgesteld, een ‘privaatrechtelijke bestemming als ligweide’, waarmee het gebruik als kampeerterrein in strijd was (rechtsoverweging 2.51). Of gebruik als kampeerterrein daarnaast ook illegaal was (in publiekrechtelijke zin) en of dit gebruik gelegaliseerd kon worden en of handhavend zou worden opgetreden, is dus niet van belang. Overigens volgt uit de omstandigheid dat de grond na eigendomsoverdracht door de Gemeente aan [eiser 3] wél als zodanig gebruikt kan worden, dat het gebruik publiekrechtelijk was toegestaan. 4.32 Ik merk nog op dat de beslissing van de rechtbank nog op een andere pijler rust, namelijk de overweging dat het gebruik van de ligweide als kampeerterrein niet tot meer inkomsten heeft geleid, omdat niet inzichtelijk is gemaakt dat er elders op de camping geen plek was voor de betreffende kampeerders (vijfde volzin van rechtsoverweging 2.52). Ook daarom kan de klacht niet slagen. 4.33 Onder 3.1.2 klaagt het onderdeel dat voor zover de rechtbank aan de stellingen van [eiser 1] inzake het feitelijk gebruik voorbij is gegaan omdat niet inzichtelijk is gemaakt dat dit gebruik van de ligweide voor tentkampeerders structureel dan wel meer dan incidenteel is geweest, dit niet voldoende begrijpelijk is gemotiveerd in het licht van de getoonde foto’s uit 2006 en 2010, het ontbreken van verweer zijdens de Gemeente en het ontbreken van een betwisting door deskundigen. 4.34 Dat ook deze klacht niet slaagt, volgt reeds uit wat onder 3.32 is gezegd. Verder geldt dat de steller van het middel ten onrechte doet voorkomen alsof het standpunt van de onteigenaar en het advies van deskundigen de grenzen van de rechtsstrijd zouden bepalen. Dit is uiteraard niet juist; de onteigeningsrechter stelt de schadeloosstelling zelfstandig vast. Ook kunnen twee foto’s, uit 2006 en 2010, niet onbegrijpelijk maken het oordeel van de rechtbank dat niet inzichtelijk is gemaakt dat het gebruik als kampeerterrein structureel, althans meer dan incidenteel is geweest. 4.35