ECLI:NL:PHR:2013:756

inzake 1. [verzoeker 1] en 2. [verzoekster 2] (hierna gezamenlijk: [verzoekers]) tegen [verweerder] (hierna: [verweerder])

1.1 De Rechtbank Breda heeft in eerste aanleg onder meer de volgende feiten vastgesteld: (a) [verweerder] heeft op 25 augustus 2007 zijn woonhuis aan de [a-straat 1] te [plaats] verkocht aan [verzoekers] voor een koopprijs van € 240.000. Partijen hebben daartoe een schriftelijke koopakte ondertekend. (b) In de koopakte is een financieringsvoorbehoud opgenomen inhoudende dat [verzoekers] uiterlijk op 10 september 2007 de koopovereenkomst konden ontbinden indien zij de daarin genoemde financiering niet rond konden krijgen. (c) [verzoekers] kregen de financiering niet rond en konden als gevolg hiervan de woning niet afnemen op de overeengekomen leveringsdatum van 27 september 2007. [verzoekers] hebben geen rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. (d) Op 25 oktober 2007 zijn [verzoekers] in gebreke gesteld. Op 15 november 2007 heeft [verweerder] de koopovereenkomst vervolgens ontbonden. [verweerder] heeft daarbij aanspraak gemaakt op de in de koopakte overeengekomen boete van € 24.000. (e) Daarna zijn partijen opnieuw in overleg getreden, hetgeen is uitgemond in een vaststellingsovereenkomst van 2 januari 2008 (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In deze vaststellingsovereenkomst is in de considerans, onder letter (j), vastgelegd dat tussen partijen een nieuwe koopovereenkomst werd overeengekomen (met een koopprijs van € 230.000). (f) In de vaststellingsovereenkomst is als transportdatum 1 mei 2008 overeengekomen. Voorts is overeengekomen dat [verzoekers] van 1 januari 2008 tot aan de transportdatum [verweerder] maandelijks een bedrag van € 1.000 dienden te betalen als onkostenvergoeding. [verzoekers] hebben daartoe in totaal € 4.000 aan [verweerder] betaald. (g) Voorts is overeengekomen dat [verweerder] zou afzien van de inmiddels verbeurde boete van € 24.000 onder de voorwaarde dat [verzoekers] hun verplichtingen uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst zouden nakomen. (h) [verzoekers] hebben de woning op 1 mei 2008 wederom niet afgenomen, omdat zij de financiering van de koopsom opnieuw niet rond kregen. (i) Bij brief van 9 juni 2008 heeft [verweerder] zich beroepen op art. 4 van de vaststellingsovereenkomst en heeft hij de koopovereenkomst van 25 augustus 2007 ontbonden. In diezelfde brief heeft [verweerder] aanspraak gemaakt op de boete van € 24.000 en heeft hij [verzoekers] aansprakelijk gesteld voor alle door hem geleden en nog te lijden schade. (j) [verweerder] heeft vervolgens zijn woning opnieuw te koop gezet tegen een vraagprijs van € 230.000. In juli 2008 lieten [verzoekers] aan [verweerder] weten dat zij alsnog de financiering van een bedrag van € 230.000 rond zouden kunnen krijgen. Voor de derde keer werd de woning aan [verzoekers] verkocht. (k) Wederom kwam de financiering niet rond. Daarom heeft [verweerder] aan [verzoekers] een bedrag van € 13.640,42 geleend zodat [verzoekers] de koopprijs zouden kunnen financieren. Vervolgens heeft op 11 augustus 2008 het transport van de woning plaatsgehad. In de overeenkomst van geldlening van 11 augustus 2008 is onder meer bepaald dat het geleende bedrag uiterlijk op 10 september 2009 aan [verweerder] terugbetaald diende te zijn. In die overeenkomst is opschorting van enige ingevolge die overeenkomst geldende betalingsverplichting uitgesloten. (l) [verzoekers] hebben het geleende bedrag niet terugbetaald en hebben zich daarbij beroepen op het recht van opschorting. 1.2 Uit ’s Hofs arrest blijkt niet heel duidelijk welke feiten worden vastgesteld; evenmin heeft het Hof de feitenvaststelling van de Rechtbank overgenomen. Wél wordt in rov. 4 een aantal feiten en omstandigheden genoemd; deze komen in essentie overeen met enkele kernelementen van hetgeen door de Rechtbank aan feiten is vastgesteld. Ook de algemene inleiding op het middel gaat van de in rov. 4 genoemde feiten en omstandigheden uit.

2.1 [verweerder] heeft [verzoekers] op 7 december 2009 gedagvaard voor de Rechtbank Breda. [verweerder] heeft daarbij, kort samengevat, gevorderd: (i) betaling van € 27.034,95 (boete van € 24.000 + rente tot en met 1 december 2009 ad € 3.034,95), althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 december 2009; (ii) betaling van € 15.604,84 (lening van € 13.640,82 + rente tot en met 1 december 2009 ad € 964,02 + contractuele boete ad € 1.000), althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 december 2009; (iii) betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.190, althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt en (iv) betaling van de kosten van de onderhavige procedure. 2.2 [verzoekers] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd (zie vonnis van 21 juli 2010, rov. 2.1, 2.2). In reconventie hebben [verzoekers], samengevat, het volgende gevorderd: (I) primair: te verklaren voor recht dat [verzoekers] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 lid 1 sub b BW en subsidiair: te verklaren voor recht dat [verzoekers] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 lid 1 sub c BW; (II) het nadeel voor [verzoekers] wegens de hiervoor bedoelde dwaling voortvloeiende uit de waardevermindering van de woning aan de [a-straat 1] te [plaats] als gevolg van de aanleg van de rondweg op te heffen, in dier voege dat de koopprijs van die door hen van [verweerder] gekochte woning zodanig zal worden verminderd, op te maken bij staat; (III) te verklaren voor recht dat [verzoekers] gerechtigd zijn hun eventuele opeisbare verbintenissen jegens [verweerder] op te schorten en opgeschort te houden totdat het nadeel als hierboven bedoeld bij kracht van gewijsde is vastgesteld; en (IV) indien en voor zover het in conventie gevorderde sub (i) geheel of ten dele voor toewijzing vatbaar mocht zijn, [verweerder] te veroordelen tot restitutie van € 4.000 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 juni 2008. 2.3 [verweerder] heeft tegen de reconventionele vorderingen verweer gevoerd. 2.4.1 De Rechtbank heeft in haar vonnis van 21 juli 2010 in conventie geoordeeld dat [verweerder] geen aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete van € 24.000. Naar oordeel van de Rechtbank was bij [verzoekers] namelijk het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat deze aanspraak niet meer geldend zou worden gemaakt (zie rov. 3.4 t/m 3.8). Ten aanzien van de geldlening oordeelde de Rechtbank onder meer dat [verzoekers] geen beroep op opschorting toekomt. De vordering van [verweerder] tot betaling van € 15.604,84 ter zake van de geldlening is toegewezen (zie rov. 3.9 - 3.10). Voor het overige zijn [verzoekers] in conventie veroordeeld tot betaling van € 904 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten. Het in conventie meer of anders gevorderde is afgewezen. 2.4.2 In reconventie oordeelde de Rechtbank over de gestelde dwaling dat er, gelet op de onzekere situatie ten aanzien van de (eventuele) aanleg van de rondweg zoals deze bestond in de periode rond augustus 2008, voor [verweerder] een verplichting geweest kon zijn om daarvan mededeling te doen indien hij uit verklaringen van [verzoekers] had moeten opmaken dat zij een bijzonder belang aan de woonomgeving hechtten. Volgens de Rechtbank is echter gesteld noch gebleken dat van dergelijke verklaringen van [verzoekers] sprake was. Naar oordeel van de Rechtbank is ook geen sprake van wederzijdse dwaling. Het beroep op dwaling is daarom verworpen (zie rov. 3.15 t/m 3.18). 2.4.3 De Rechtbank kwam niet toe aan een beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde vordering tot terugbetaling van € 4.000 (zie rov. 3.19). Slotsom was derhalve dat de vorderingen in reconventie alle werden afgewezen. 2.5.1 [verzoekers] hebben hoger beroep ingesteld bij het Hof ’s-Hertogenbosch. In hoger beroep hebben zij hun eis in reconventie gewijzigd. In reconventie vorderen zij – zo overweegt het Hof – “primair en subsidiair voor recht te verklaren dat [verzoeker 1] heeft gedwaald, met opheffing van het als gevolg van de dwaling door [verzoeker 1] geleden nadeel, alsmede voor recht te verklaren dat [verzoeker 1] gerechtigd is eventuele verplichtingen op te schorten en voorts [verweerder] te veroordelen tot restitutie van een bedrag van € 4.000, te vermeerderen met wettelijke rente, indien en voor zover de vorderingen van [verweerder] alsnog worden afgewezen” (zie arrest van 25 september 2012, p. 1-2). 2.5.2 [verweerder] heeft het beroep bestreden en heeft incidenteel beroep ingesteld. 2.6.1 Het Hof heeft in zijn arrest van 25 september 2012 in conventie geoordeeld dat [verweerder] wel degelijk aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete van € 24.000. Het Hof oordeelde, anders dan de Rechtbank, dat het beroep van [verzoekers] op rechtsverwerking niet kan slagen (zie rov. 2 t/m 7). In reconventie heeft het Hof het beroep van [verzoekers] op dwaling verworpen (zie rov. 8 t/m 13). Het Hof kwam niet toe aan beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde vordering tot restitutie van € 4.000, nu de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld niet is vervuld (zie rov. 7). 2.6.2 Het Hof heeft het in conventie gewezen vonnis van de Rechtbank vernietigd, en, in zoverre opnieuw rechtdoende, [verzoekers] veroordeeld tot betaling van € 24.000 (ter zake van de contractuele boete) en € 15.604,84 (ter zake van de lening), beide vermeerderd met wettelijke rente en tot betaling van € 904 (ter zake van buitengerechtelijke incassokosten). Het in reconventie gewezen vonnis is bekrachtigd. Het Hof heeft [verzoekers] veroordeeld in de proceskosten. 2.7 [verzoekers] hebben – gezien de daaraan voorafgaande kerstdagen tijdig – cassatieberoep ingesteld. [verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping. [verweerder] heeft zijn standpunt vervolgens nog schriftelijk toegelicht. 3Inleiding 3.1 Deze zaak stemt tot weinig vreugde. Uit het (ook door het Hof in rov. 4 weergegeven) feitenrelaas blijkt genoegzaam dat [verzoekers] keer op keer afspraken niet zijn nagekomen. Dat heeft [verzoekers] bij het Hof opgebroken. 3.2 Volgens [verzoekers] is [verweerder] tekortgeschoten in het doen van relevante mededelingen. Juridisch vertaald: zij hebben gedwaald. Daartegen brengen de onderdelen 1 en 2 een reeks klachten in stelling. Blijkens de algemene inleiding op het middel is het [verzoekers] in cassatie met name om dit aspect te doen. 3.3 Onderdeel 3 ventileert een reeks klachten tegen het “niet opheffen van de boete als nadeel”. 4Bespreking van het cassatiemiddel 4.1 Onderdeel 1.1 richt zich tegen het oordeel van het Hof in rov. 10 van het bestreden arrest. Deze rechtsoverweging luidt: “10. Ten aanzien van de vraag of op [verweerder] de plicht rustte [verzoeker 1] te informeren over de plannen van de gemeente een rondweg aan te leggen, acht het hof beslissend over welke wetenschap [verweerder] vóór of op 25 augustus 2007 beschikte of kon worden geacht te beschikken. Voor de gevolgen van het feit dat levering van de woning uiteindelijk pas op 11 augustus [2008] heeft plaatsgevonden, draagt [verzoeker 1] immers het risico.” 4.2 Volgens onderdeel 1.1 is ’s Hofs oordeel onjuist dan wel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het onderdeel noemt daarvoor twee redenen.

4.7.4 Voor de goede orde stip ik reeds thans aan dat onderdeel 2 opkomt tegen het oordeel dat van waardevermindering geen sprake is. Die klachten worden hieronder besproken. 4.8 Onderdeel 1.2 luidt: “Indien en voor zover het Hof met zijn ‘voor risico van [verzoeker 1]’-oordeel in rov. 10 (impliciet) geoordeeld zou hebben dat ex art. 6:228, tweede lid, BW de derde, in juli 2008 gesloten koopovereenkomst niet wegens dwaling vernietigbaar is (in verband met de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval), is dit oordeel in het licht van subonderdeel 1.1 onjuist en/of onbegrijpelijk en/of ten onrechte niet, althans onvoldoende (toereikend), gemotiveerd.” 4.9 Voor zover het onderdeel al een voldoende duidelijke en specifieke klacht inhoudt, faalt deze op de hiervoor vermelde gronden. 4.10 Onderdeel 1.3 biedt geen nieuwe gezichtspunten en is daarom gedoemd het lot van zijn voorgangers te delen. 4.11 Onderdeel 1.4 gaat uit van de veronderstelling dat het Hof (kennelijk in rov. 10 en 13) heeft aangenomen dat zich in de periode na het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007) toch geen relevante ontwikkelingen hebben voorgedaan. Dat oordeel wordt als onjuist dan wel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd aan de kaak gesteld. Het onderdeel wijst er in dit verband op dat het Hof in rov. 12 juist uitdrukkelijk vaststelt dat: (a) de gemeente in november 2007 zogeheten inloopmiddagen en -avonden hield om de burgers te informeren over de plannen voor een zuidelijke rondweg; (b) een buurtcomité in die tijd een heftig protest voerde tegen de zuidelijke variant van de rondweg; en (c) dit buurtcomité de leden van de gemeenteraad ervan probeerde te overtuigen dat de noordelijke variant van de rondweg, waarvan lange tijd ook de gemeente was uitgegaan, de voorkeur verdiende. Volgens het onderdeel zijn deze laatste omstandigheden in elk geval van wezenlijk belang bij de beantwoording van de vraag of de koopovereenkomst van juli 2008 vernietigbaar is op grond van dwaling. 4.12 Het onderdeel wijst er terecht op dat uit de in rov. 12 genoemde vaststellingen blijkt dat zich in de maanden na het sluiten van de eerste koopovereenkomst ontwikkelingen hebben voorgedaan die van invloed kunnen zijn op hetgeen [verweerder] destijds wist of behoorde te weten omtrent de plannen voor de aanleg van de rondweg. Ook dit onderdeel stuit echter af op de vaststelling dat niet aangenomen kan worden dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning, zoals nader toegelicht bij de bespreking van onderdeel 1.1. 4.13 De klachten van onderdeel 2 richten zich hoofdzakelijk tegen rov. 13. Deze rechtsoverweging luidt: “13. Indien het voor [verweerder] in augustus 2007 duidelijk was of kon zijn dat aspecten die samenhingen of voortvloeiden uit de aanleg van een rondweg voor [verzoeker 1] van belang waren in het kader van een aankoop van de woning, had [verweerder] over een mogelijke aanleg van een zuidelijke variant van de rondweg niet tegenover [verzoeker 1] mogen zwijgen. Of deze situatie zich voordeed, dient aan de hand van de concrete feiten en omstandigheden te worden beantwoord. Op dit punt acht het hof van belang dat de woning, zoals blijkt uit een door [A] opgesteld rapport van 28 december 2010 en een daarvan deel uitmakende kadastrale kaart, op de kruising van twee wegen ligt, waarvan één weg, de [a-straat], volgens [verweerder] een provinciale weg is die als verbindingsweg tussen Oudenbosch en Bosschenhoofd dient. Verder is van belang dat niet zozeer de (verwachte) verkeersintensiteit ten grondslag ligt aan de schatting van de waarde van de woning op € 175.000,- door [A], alswel de bouwkundige aspecten en het volgens [A] ontbreken van voldoende onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging. Dit betreft echter aspecten die in dit geding niet aan de orde zijn. Bovendien wordt in het rapport uitgegaan van een prijsverval vanaf 2008, terwijl de datum 25 augustus 2007 bepalend is, en wordt over mogelijke verkeersintensiteit of geluidshinder door verkeer als gevolg van een rondweg geen concrete informatie verstrekt. Uit het vorenstaande vloeit voort dat [verzoeker 1] te weinig feiten en omstandigheden heeft gesteld en te bewijzen aangeboden om te kunnen concluderen dat er sprake is van een waardevermindering van de gekochte woning waarvoor [verweerder] dient op te komen.” 4.14 Onderdeel 2.1 komt op tegen ’s Hofs oordeel (in rov. 13) dat [verzoekers] te weinig feiten en omstandigheden gesteld hebben en hebben aangeboden om te bewijzen, om tot de conclusie te kunnen komen dat sprake is van een waardevermindering van de woning waarvoor [verweerder] dient op te komen. Volgens het onderdeel is dit oordeel onjuist althans onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd, voor zover het Hof daarmee geoordeeld heeft dat het voor [verweerder] in augustus 2007 niet voldoende duidelijk was of kon zijn dat de aspecten die samenhingen met een aanleg van de rondweg, voor [verzoekers] van belang waren in het kader van de aankoop van de woning. Het onderdeel stelt in dat verband onder meer dat het gegeven dat [verweerder] op of omstreeks 25 augustus 2007 ernstig rekening moest houden met een keuze voor de zuidelijke variant rondweg, reeds impliceert dat [verweerder] hierover bij het aangaan van de op die dag gesloten koopovereenkomst niet had mogen zwijgen tegenover [verzoekers] Volgens het onderdeel dient in elk geval tot uitgangspunt te worden genomen dat [verweerder] niet over de rondweg had mogen zwijgen, omdat evident is dat in het algemeen alles wat van betekenis is voor de woonomgeving, voor de kopers van een woning van belang is en ook aan de kopers meegedeeld moet worden. Dat geldt volgens het onderdeel met name indien het gaat om ontwikkelingen zoals de aanleg van een rondweg of provinciale weg in de directe nabijheid van de woning. 4.15 Onderdeel 2.2 (eerste deel) voegt aan het voorgaande onderdeel toe dat ‘dit’ “temeer resp. althans” klemt in het licht van een aantal nader genoemde stellingen en omstandigheden. 4.16 Deze klachten mislukken omdat ze langs ’s Hofs gedachtegang heengaan. Ze verliezen immers uit het oog dat het Hof in rov. 13 geoordeeld heeft dat de aan de orde zijnde vorderingen – (I), (II) en (III) in reconventie – niet voor toewijzing vatbaar zijn omdat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning (zie de bespreking van onderdeel 1.1). Dat oordeel wordt door deze onderdelen niet bestreden. 4.17 Onderdeel 2.2 (tweede deel, vanaf “Ten onrechte passeren”) richt zich tegen het oordeel van het Hof in rov. 14 dat voorbijgegaan dient te worden aan het bewijsaanbod van [verzoekers] omdat dit geen betrekking heeft op concrete zich voor bewijslevering lenende feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Volgens het onderdeel is het Hof daarmee ten onrechte voorbijgegaan aan het bewijsaanbod dat [verzoekers] in hun memorie van grieven (op p. 2 en op p. 4) hebben gedaan. 4.18 Deze klacht is ongegrond. In de eerste plaats omdat niet wordt bestreden dat [verzoekers] niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Voorts omdat het bewijsaanbod laboreert aan nietszeggendheid en ten dele op een geheel andere kwestie ziet dan waar het in het licht van het voorafgaande om gaat. [verzoekers] hebben op pagina 2 van hun memorie van grieven slechts in algemene zin aangeboden om, voor zover op hen de bewijslast rust, bewijs te leveren van hun stellingen met alle middelen rechtens en in het bijzonder door het horen van getuigen.

Deze conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden, Advocaat-Generaal

Opgemerkt zij dat het Hof de huidige eisers in cassatie gezamenlijk aanduidt als ‘[verzoeker 1]’ (en derhalve niet als ‘[verzoekers]’). Ook in de cassatiedagvaarding worden deze partijen gezamenlijk aangeduid als ‘[verzoeker 1]’. In rov. 3 geeft het Hof het betoog van [verzoekers] aldus weer dat beroep wordt gedaan op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Het Hof vermeldt in rov. 13 dat de levering van de woning heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2009. Het betreft hier een kennelijke verschrijving; tussen partijen staat niet ter discussie dat de levering heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2008 (zie ook hierboven, onder 1.1, sub (k)). Zie verder onder meer de cassatiedagvaarding van [verzoekers], p. 5, voetnoot 13 en de schriftelijke toelichting van de zijde van [verweerder], p. 7, onder 22. Zo houdt het petitum ten aanzien van vordering (I) onder meer in: “primair: zal verklaren voor recht dat [verzoeker 1] en [verzoekster 2] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 sub 1. b. B.W. doordat [verweerder] heeft verzuimd hen mede te delen al hetgeen in verband met de aanleg van een rondweg ter plaatse van de woning [a-straat 1] te [plaats] van belang was, welke aanleg een waardevermindering van de gekochte woning met zich brengt;” (zie memorie van grieven houdende wijziging van eis, p. 12; cursivering A-G). Overigens gold ook vóór de eiswijziging in hoger beroep reeds dat voor toewijzing van de vorderingen in reconventie nrs. (I), (II) en (III) noodzakelijk was dat kwam vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg tot een waardevermindering van de woning leidt. Zie de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie, p. 9, petitum. Opgemerkt zij dat ik bij het citeren van passages uit het cassatiemiddel omwille van de leesbaarheid de cursiveringen en onderstrepingen uit het origineel veelal achterwege heb gelaten. Zie over de eisen die gesteld mogen worden aan een aanbod van getuigenbewijs in hoger beroep, onder meer HR 9 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7817, NJ 2005/270 DA, rov. 3.6; HR 27 mei 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP9991, NJ 2011/512 H.B. Krans, rov. 3.7; en HR 26 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ8766, NJ 2013/261, rov. 3.7. Zie voorts Asser Procesrecht/Asser 3 2013, nr. 217 e.v. Het onderdeel verwijst in dit verband naar HR 15 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1806, NJ 1996/20 en HR 10 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2452, NJ 1998/473. Zie hierna onder 4.32. Het onderdeel verwijst in dit verband naar HR 19 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9559, NJ 2001/159. Zie het in de vorige noot genoemde arrest. Ik neem aan dat dit is bedoeld. Zie het rapport van [A] d.d. 28 december 2010, p. 2 (door [verzoekers] in hoger beroep overgelegd als productie 9). De cassatiedagvaarding vermeldt dat de stelling te vinden is in “MvG-§ 28”. Het onderdeel verwijst kennelijk per abuis naar de memorie van grieven in plaats van naar de ‘conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie’. Het is intussen zeer wel mogelijk op dit punt minder welwillend te zijn, zeker nu [verzoekers] deze vergissing/fout niet hebben hersteld in de s.t. of repliek. In dat geval mist de klacht feitelijke grondslag. Volledig zeker ben ik niet van deze interpretatie, mede gezien de niet helemaal duidelijke passage in het rapport onder Planologische ontwikkelingen. Die passage kan zo worden gelezen dat de tekening ziet op een weg die er nog niet lag.

inzake 1. [verzoeker 1] en 2. [verzoekster 2] (hierna gezamenlijk: [verzoekers]) tegen [verweerder] (hierna: [verweerder])

1.1 De Rechtbank Breda heeft in eerste aanleg onder meer de volgende feiten vastgesteld: (a) [verweerder] heeft op 25 augustus 2007 zijn woonhuis aan de [a-straat 1] te [plaats] verkocht aan [verzoekers] voor een koopprijs van € 240.000. Partijen hebben daartoe een schriftelijke koopakte ondertekend. (b) In de koopakte is een financieringsvoorbehoud opgenomen inhoudende dat [verzoekers] uiterlijk op 10 september 2007 de koopovereenkomst konden ontbinden indien zij de daarin genoemde financiering niet rond konden krijgen. (c) [verzoekers] kregen de financiering niet rond en konden als gevolg hiervan de woning niet afnemen op de overeengekomen leveringsdatum van 27 september 2007. [verzoekers] hebben geen rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. (d) Op 25 oktober 2007 zijn [verzoekers] in gebreke gesteld. Op 15 november 2007 heeft [verweerder] de koopovereenkomst vervolgens ontbonden. [verweerder] heeft daarbij aanspraak gemaakt op de in de koopakte overeengekomen boete van € 24.000. (e) Daarna zijn partijen opnieuw in overleg getreden, hetgeen is uitgemond in een vaststellingsovereenkomst van 2 januari 2008 (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In deze vaststellingsovereenkomst is in de considerans, onder letter (j), vastgelegd dat tussen partijen een nieuwe koopovereenkomst werd overeengekomen (met een koopprijs van € 230.000). (f) In de vaststellingsovereenkomst is als transportdatum 1 mei 2008 overeengekomen. Voorts is overeengekomen dat [verzoekers] van 1 januari 2008 tot aan de transportdatum [verweerder] maandelijks een bedrag van € 1.000 dienden te betalen als onkostenvergoeding. [verzoekers] hebben daartoe in totaal € 4.000 aan [verweerder] betaald. (g) Voorts is overeengekomen dat [verweerder] zou afzien van de inmiddels verbeurde boete van € 24.000 onder de voorwaarde dat [verzoekers] hun verplichtingen uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst zouden nakomen. (h) [verzoekers] hebben de woning op 1 mei 2008 wederom niet afgenomen, omdat zij de financiering van de koopsom opnieuw niet rond kregen. (i) Bij brief van 9 juni 2008 heeft [verweerder] zich beroepen op art. 4 van de vaststellingsovereenkomst en heeft hij de koopovereenkomst van 25 augustus 2007 ontbonden. In diezelfde brief heeft [verweerder] aanspraak gemaakt op de boete van € 24.000 en heeft hij [verzoekers] aansprakelijk gesteld voor alle door hem geleden en nog te lijden schade. (j) [verweerder] heeft vervolgens zijn woning opnieuw te koop gezet tegen een vraagprijs van € 230.000. In juli 2008 lieten [verzoekers] aan [verweerder] weten dat zij alsnog de financiering van een bedrag van € 230.000 rond zouden kunnen krijgen. Voor de derde keer werd de woning aan [verzoekers] verkocht. (k) Wederom kwam de financiering niet rond. Daarom heeft [verweerder] aan [verzoekers] een bedrag van € 13.640,42 geleend zodat [verzoekers] de koopprijs zouden kunnen financieren. Vervolgens heeft op 11 augustus 2008 het transport van de woning plaatsgehad. In de overeenkomst van geldlening van 11 augustus 2008 is onder meer bepaald dat het geleende bedrag uiterlijk op 10 september 2009 aan [verweerder] terugbetaald diende te zijn. In die overeenkomst is opschorting van enige ingevolge die overeenkomst geldende betalingsverplichting uitgesloten. (l) [verzoekers] hebben het geleende bedrag niet terugbetaald en hebben zich daarbij beroepen op het recht van opschorting. 1.2 Uit ’s Hofs arrest blijkt niet heel duidelijk welke feiten worden vastgesteld; evenmin heeft het Hof de feitenvaststelling van de Rechtbank overgenomen. Wél wordt in rov. 4 een aantal feiten en omstandigheden genoemd; deze komen in essentie overeen met enkele kernelementen van hetgeen door de Rechtbank aan feiten is vastgesteld. Ook de algemene inleiding op het middel gaat van de in rov. 4 genoemde feiten en omstandigheden uit.

2.1 [verweerder] heeft [verzoekers] op 7 december 2009 gedagvaard voor de Rechtbank Breda. [verweerder] heeft daarbij, kort samengevat, gevorderd: (i) betaling van € 27.034,95 (boete van € 24.000 + rente tot en met 1 december 2009 ad € 3.034,95), althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 december 2009; (ii) betaling van € 15.604,84 (lening van € 13.640,82 + rente tot en met 1 december 2009 ad € 964,02 + contractuele boete ad € 1.000), althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 december 2009; (iii) betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.190, althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt en (iv) betaling van de kosten van de onderhavige procedure. 2.2 [verzoekers] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd (zie vonnis van 21 juli 2010, rov. 2.1, 2.2). In reconventie hebben [verzoekers], samengevat, het volgende gevorderd: (I) primair: te verklaren voor recht dat [verzoekers] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 lid 1 sub b BW en subsidiair: te verklaren voor recht dat [verzoekers] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 lid 1 sub c BW; (II) het nadeel voor [verzoekers] wegens de hiervoor bedoelde dwaling voortvloeiende uit de waardevermindering van de woning aan de [a-straat 1] te [plaats] als gevolg van de aanleg van de rondweg op te heffen, in dier voege dat de koopprijs van die door hen van [verweerder] gekochte woning zodanig zal worden verminderd, op te maken bij staat; (III) te verklaren voor recht dat [verzoekers] gerechtigd zijn hun eventuele opeisbare verbintenissen jegens [verweerder] op te schorten en opgeschort te houden totdat het nadeel als hierboven bedoeld bij kracht van gewijsde is vastgesteld; en (IV) indien en voor zover het in conventie gevorderde sub (i) geheel of ten dele voor toewijzing vatbaar mocht zijn, [verweerder] te veroordelen tot restitutie van € 4.000 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 juni 2008. 2.3 [verweerder] heeft tegen de reconventionele vorderingen verweer gevoerd. 2.4.1 De Rechtbank heeft in haar vonnis van 21 juli 2010 in conventie geoordeeld dat [verweerder] geen aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete van € 24.000. Naar oordeel van de Rechtbank was bij [verzoekers] namelijk het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat deze aanspraak niet meer geldend zou worden gemaakt (zie rov. 3.4 t/m 3.8). Ten aanzien van de geldlening oordeelde de Rechtbank onder meer dat [verzoekers] geen beroep op opschorting toekomt. De vordering van [verweerder] tot betaling van € 15.604,84 ter zake van de geldlening is toegewezen (zie rov. 3.9 - 3.10). Voor het overige zijn [verzoekers] in conventie veroordeeld tot betaling van € 904 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten. Het in conventie meer of anders gevorderde is afgewezen. 2.4.2 In reconventie oordeelde de Rechtbank over de gestelde dwaling dat er, gelet op de onzekere situatie ten aanzien van de (eventuele) aanleg van de rondweg zoals deze bestond in de periode rond augustus 2008, voor [verweerder] een verplichting geweest kon zijn om daarvan mededeling te doen indien hij uit verklaringen van [verzoekers] had moeten opmaken dat zij een bijzonder belang aan de woonomgeving hechtten. Volgens de Rechtbank is echter gesteld noch gebleken dat van dergelijke verklaringen van [verzoekers] sprake was. Naar oordeel van de Rechtbank is ook geen sprake van wederzijdse dwaling. Het beroep op dwaling is daarom verworpen (zie rov. 3.15 t/m 3.18). 2.4.3 De Rechtbank kwam niet toe aan een beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde vordering tot terugbetaling van € 4.000 (zie rov. 3.19). Slotsom was derhalve dat de vorderingen in reconventie alle werden afgewezen. 2.5.1 [verzoekers] hebben hoger beroep ingesteld bij het Hof ’s-Hertogenbosch. In hoger beroep hebben zij hun eis in reconventie gewijzigd. In reconventie vorderen zij – zo overweegt het Hof – “primair en subsidiair voor recht te verklaren dat [verzoeker 1] heeft gedwaald, met opheffing van het als gevolg van de dwaling door [verzoeker 1] geleden nadeel, alsmede voor recht te verklaren dat [verzoeker 1] gerechtigd is eventuele verplichtingen op te schorten en voorts [verweerder] te veroordelen tot restitutie van een bedrag van € 4.000, te vermeerderen met wettelijke rente, indien en voor zover de vorderingen van [verweerder] alsnog worden afgewezen” (zie arrest van 25 september 2012, p. 1-2). 2.5.2 [verweerder] heeft het beroep bestreden en heeft incidenteel beroep ingesteld. 2.6.1 Het Hof heeft in zijn arrest van 25 september 2012 in conventie geoordeeld dat [verweerder] wel degelijk aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete van € 24.000. Het Hof oordeelde, anders dan de Rechtbank, dat het beroep van [verzoekers] op rechtsverwerking niet kan slagen (zie rov. 2 t/m 7). In reconventie heeft het Hof het beroep van [verzoekers] op dwaling verworpen (zie rov. 8 t/m 13). Het Hof kwam niet toe aan beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde vordering tot restitutie van € 4.000, nu de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld niet is vervuld (zie rov. 7). 2.6.2 Het Hof heeft het in conventie gewezen vonnis van de Rechtbank vernietigd, en, in zoverre opnieuw rechtdoende, [verzoekers] veroordeeld tot betaling van € 24.000 (ter zake van de contractuele boete) en € 15.604,84 (ter zake van de lening), beide vermeerderd met wettelijke rente en tot betaling van € 904 (ter zake van buitengerechtelijke incassokosten). Het in reconventie gewezen vonnis is bekrachtigd. Het Hof heeft [verzoekers] veroordeeld in de proceskosten. 2.7 [verzoekers] hebben – gezien de daaraan voorafgaande kerstdagen tijdig – cassatieberoep ingesteld. [verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping. [verweerder] heeft zijn standpunt vervolgens nog schriftelijk toegelicht. 3Inleiding 3.1 Deze zaak stemt tot weinig vreugde. Uit het (ook door het Hof in rov. 4 weergegeven) feitenrelaas blijkt genoegzaam dat [verzoekers] keer op keer afspraken niet zijn nagekomen. Dat heeft [verzoekers] bij het Hof opgebroken. 3.2 Volgens [verzoekers] is [verweerder] tekortgeschoten in het doen van relevante mededelingen. Juridisch vertaald: zij hebben gedwaald. Daartegen brengen de onderdelen 1 en 2 een reeks klachten in stelling. Blijkens de algemene inleiding op het middel is het [verzoekers] in cassatie met name om dit aspect te doen. 3.3 Onderdeel 3 ventileert een reeks klachten tegen het “niet opheffen van de boete als nadeel”. 4Bespreking van het cassatiemiddel 4.1 Onderdeel 1.1 richt zich tegen het oordeel van het Hof in rov. 10 van het bestreden arrest. Deze rechtsoverweging luidt: “10. Ten aanzien van de vraag of op [verweerder] de plicht rustte [verzoeker 1] te informeren over de plannen van de gemeente een rondweg aan te leggen, acht het hof beslissend over welke wetenschap [verweerder] vóór of op 25 augustus 2007 beschikte of kon worden geacht te beschikken. Voor de gevolgen van het feit dat levering van de woning uiteindelijk pas op 11 augustus [2008] heeft plaatsgevonden, draagt [verzoeker 1] immers het risico.” 4.2 Volgens onderdeel 1.1 is ’s Hofs oordeel onjuist dan wel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het onderdeel noemt daarvoor twee redenen.

4.7.4 Voor de goede orde stip ik reeds thans aan dat onderdeel 2 opkomt tegen het oordeel dat van waardevermindering geen sprake is. Die klachten worden hieronder besproken. 4.8 Onderdeel 1.2 luidt: “Indien en voor zover het Hof met zijn ‘voor risico van [verzoeker 1]’-oordeel in rov. 10 (impliciet) geoordeeld zou hebben dat ex art. 6:228, tweede lid, BW de derde, in juli 2008 gesloten koopovereenkomst niet wegens dwaling vernietigbaar is (in verband met de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval), is dit oordeel in het licht van subonderdeel 1.1 onjuist en/of onbegrijpelijk en/of ten onrechte niet, althans onvoldoende (toereikend), gemotiveerd.” 4.9 Voor zover het onderdeel al een voldoende duidelijke en specifieke klacht inhoudt, faalt deze op de hiervoor vermelde gronden. 4.10 Onderdeel 1.3 biedt geen nieuwe gezichtspunten en is daarom gedoemd het lot van zijn voorgangers te delen. 4.11 Onderdeel 1.4 gaat uit van de veronderstelling dat het Hof (kennelijk in rov. 10 en 13) heeft aangenomen dat zich in de periode na het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007) toch geen relevante ontwikkelingen hebben voorgedaan. Dat oordeel wordt als onjuist dan wel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd aan de kaak gesteld. Het onderdeel wijst er in dit verband op dat het Hof in rov. 12 juist uitdrukkelijk vaststelt dat: (a) de gemeente in november 2007 zogeheten inloopmiddagen en -avonden hield om de burgers te informeren over de plannen voor een zuidelijke rondweg; (b) een buurtcomité in die tijd een heftig protest voerde tegen de zuidelijke variant van de rondweg; en (c) dit buurtcomité de leden van de gemeenteraad ervan probeerde te overtuigen dat de noordelijke variant van de rondweg, waarvan lange tijd ook de gemeente was uitgegaan, de voorkeur verdiende. Volgens het onderdeel zijn deze laatste omstandigheden in elk geval van wezenlijk belang bij de beantwoording van de vraag of de koopovereenkomst van juli 2008 vernietigbaar is op grond van dwaling. 4.12 Het onderdeel wijst er terecht op dat uit de in rov. 12 genoemde vaststellingen blijkt dat zich in de maanden na het sluiten van de eerste koopovereenkomst ontwikkelingen hebben voorgedaan die van invloed kunnen zijn op hetgeen [verweerder] destijds wist of behoorde te weten omtrent de plannen voor de aanleg van de rondweg. Ook dit onderdeel stuit echter af op de vaststelling dat niet aangenomen kan worden dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning, zoals nader toegelicht bij de bespreking van onderdeel 1.1. 4.13 De klachten van onderdeel 2 richten zich hoofdzakelijk tegen rov. 13. Deze rechtsoverweging luidt: “13. Indien het voor [verweerder] in augustus 2007 duidelijk was of kon zijn dat aspecten die samenhingen of voortvloeiden uit de aanleg van een rondweg voor [verzoeker 1] van belang waren in het kader van een aankoop van de woning, had [verweerder] over een mogelijke aanleg van een zuidelijke variant van de rondweg niet tegenover [verzoeker 1] mogen zwijgen. Of deze situatie zich voordeed, dient aan de hand van de concrete feiten en omstandigheden te worden beantwoord. Op dit punt acht het hof van belang dat de woning, zoals blijkt uit een door [A] opgesteld rapport van 28 december 2010 en een daarvan deel uitmakende kadastrale kaart, op de kruising van twee wegen ligt, waarvan één weg, de [a-straat], volgens [verweerder] een provinciale weg is die als verbindingsweg tussen Oudenbosch en Bosschenhoofd dient. Verder is van belang dat niet zozeer de (verwachte) verkeersintensiteit ten grondslag ligt aan de schatting van de waarde van de woning op € 175.000,- door [A], alswel de bouwkundige aspecten en het volgens [A] ontbreken van voldoende onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging. Dit betreft echter aspecten die in dit geding niet aan de orde zijn. Bovendien wordt in het rapport uitgegaan van een prijsverval vanaf 2008, terwijl de datum 25 augustus 2007 bepalend is, en wordt over mogelijke verkeersintensiteit of geluidshinder door verkeer als gevolg van een rondweg geen concrete informatie verstrekt. Uit het vorenstaande vloeit voort dat [verzoeker 1] te weinig feiten en omstandigheden heeft gesteld en te bewijzen aangeboden om te kunnen concluderen dat er sprake is van een waardevermindering van de gekochte woning waarvoor [verweerder] dient op te komen.” 4.14 Onderdeel 2.1 komt op tegen ’s Hofs oordeel (in rov. 13) dat [verzoekers] te weinig feiten en omstandigheden gesteld hebben en hebben aangeboden om te bewijzen, om tot de conclusie te kunnen komen dat sprake is van een waardevermindering van de woning waarvoor [verweerder] dient op te komen. Volgens het onderdeel is dit oordeel onjuist althans onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd, voor zover het Hof daarmee geoordeeld heeft dat het voor [verweerder] in augustus 2007 niet voldoende duidelijk was of kon zijn dat de aspecten die samenhingen met een aanleg van de rondweg, voor [verzoekers] van belang waren in het kader van de aankoop van de woning. Het onderdeel stelt in dat verband onder meer dat het gegeven dat [verweerder] op of omstreeks 25 augustus 2007 ernstig rekening moest houden met een keuze voor de zuidelijke variant rondweg, reeds impliceert dat [verweerder] hierover bij het aangaan van de op die dag gesloten koopovereenkomst niet had mogen zwijgen tegenover [verzoekers] Volgens het onderdeel dient in elk geval tot uitgangspunt te worden genomen dat [verweerder] niet over de rondweg had mogen zwijgen, omdat evident is dat in het algemeen alles wat van betekenis is voor de woonomgeving, voor de kopers van een woning van belang is en ook aan de kopers meegedeeld moet worden. Dat geldt volgens het onderdeel met name indien het gaat om ontwikkelingen zoals de aanleg van een rondweg of provinciale weg in de directe nabijheid van de woning. 4.15 Onderdeel 2.2 (eerste deel) voegt aan het voorgaande onderdeel toe dat ‘dit’ “temeer resp. althans” klemt in het licht van een aantal nader genoemde stellingen en omstandigheden. 4.16 Deze klachten mislukken omdat ze langs ’s Hofs gedachtegang heengaan. Ze verliezen immers uit het oog dat het Hof in rov. 13 geoordeeld heeft dat de aan de orde zijnde vorderingen – (I), (II) en (III) in reconventie – niet voor toewijzing vatbaar zijn omdat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning (zie de bespreking van onderdeel 1.1). Dat oordeel wordt door deze onderdelen niet bestreden. 4.17 Onderdeel 2.2 (tweede deel, vanaf “Ten onrechte passeren”) richt zich tegen het oordeel van het Hof in rov. 14 dat voorbijgegaan dient te worden aan het bewijsaanbod van [verzoekers] omdat dit geen betrekking heeft op concrete zich voor bewijslevering lenende feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Volgens het onderdeel is het Hof daarmee ten onrechte voorbijgegaan aan het bewijsaanbod dat [verzoekers] in hun memorie van grieven (op p. 2 en op p. 4) hebben gedaan. 4.18 Deze klacht is ongegrond. In de eerste plaats omdat niet wordt bestreden dat [verzoekers] niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Voorts omdat het bewijsaanbod laboreert aan nietszeggendheid en ten dele op een geheel andere kwestie ziet dan waar het in het licht van het voorafgaande om gaat. [verzoekers] hebben op pagina 2 van hun memorie van grieven slechts in algemene zin aangeboden om, voor zover op hen de bewijslast rust, bewijs te leveren van hun stellingen met alle middelen rechtens en in het bijzonder door het horen van getuigen.

Deze conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden, Advocaat-Generaal

Opgemerkt zij dat het Hof de huidige eisers in cassatie gezamenlijk aanduidt als ‘[verzoeker 1]’ (en derhalve niet als ‘[verzoekers]’). Ook in de cassatiedagvaarding worden deze partijen gezamenlijk aangeduid als ‘[verzoeker 1]’. In rov. 3 geeft het Hof het betoog van [verzoekers] aldus weer dat beroep wordt gedaan op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Het Hof vermeldt in rov. 13 dat de levering van de woning heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2009. Het betreft hier een kennelijke verschrijving; tussen partijen staat niet ter discussie dat de levering heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2008 (zie ook hierboven, onder 1.1, sub (k)). Zie verder onder meer de cassatiedagvaarding van [verzoekers], p. 5, voetnoot 13 en de schriftelijke toelichting van de zijde van [verweerder], p. 7, onder 22. Zo houdt het petitum ten aanzien van vordering (I) onder meer in: “primair: zal verklaren voor recht dat [verzoeker 1] en [verzoekster 2] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 sub 1. b. B.W. doordat [verweerder] heeft verzuimd hen mede te delen al hetgeen in verband met de aanleg van een rondweg ter plaatse van de woning [a-straat 1] te [plaats] van belang was, welke aanleg een waardevermindering van de gekochte woning met zich brengt;” (zie memorie van grieven houdende wijziging van eis, p. 12; cursivering A-G). Overigens gold ook vóór de eiswijziging in hoger beroep reeds dat voor toewijzing van de vorderingen in reconventie nrs. (I), (II) en (III) noodzakelijk was dat kwam vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg tot een waardevermindering van de woning leidt. Zie de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie, p. 9, petitum. Opgemerkt zij dat ik bij het citeren van passages uit het cassatiemiddel omwille van de leesbaarheid de cursiveringen en onderstrepingen uit het origineel veelal achterwege heb gelaten. Zie over de eisen die gesteld mogen worden aan een aanbod van getuigenbewijs in hoger beroep, onder meer HR 9 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7817, NJ 2005/270 DA, rov. 3.6; HR 27 mei 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP9991, NJ 2011/512 H.B. Krans, rov. 3.7; en HR 26 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ8766, NJ 2013/261, rov. 3.7. Zie voorts Asser Procesrecht/Asser 3 2013, nr. 217 e.v. Het onderdeel verwijst in dit verband naar HR 15 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1806, NJ 1996/20 en HR 10 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2452, NJ 1998/473. Zie hierna onder 4.32. Het onderdeel verwijst in dit verband naar HR 19 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9559, NJ 2001/159. Zie het in de vorige noot genoemde arrest. Ik neem aan dat dit is bedoeld. Zie het rapport van [A] d.d. 28 december 2010, p. 2 (door [verzoekers] in hoger beroep overgelegd als productie 9). De cassatiedagvaarding vermeldt dat de stelling te vinden is in “MvG-§ 28”. Het onderdeel verwijst kennelijk per abuis naar de memorie van grieven in plaats van naar de ‘conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie’. Het is intussen zeer wel mogelijk op dit punt minder welwillend te zijn, zeker nu [verzoekers] deze vergissing/fout niet hebben hersteld in de s.t. of repliek. In dat geval mist de klacht feitelijke grondslag. Volledig zeker ben ik niet van deze interpretatie, mede gezien de niet helemaal duidelijke passage in het rapport onder Planologische ontwikkelingen. Die passage kan zo worden gelezen dat de tekening ziet op een weg die er nog niet lag.

inzake 1. [verzoeker 1] en 2. [verzoekster 2] (hierna gezamenlijk: [verzoekers]) tegen [verweerder] (hierna: [verweerder])

1.1 De Rechtbank Breda heeft in eerste aanleg onder meer de volgende feiten vastgesteld: (a) [verweerder] heeft op 25 augustus 2007 zijn woonhuis aan de [a-straat 1] te [plaats] verkocht aan [verzoekers] voor een koopprijs van € 240.000. Partijen hebben daartoe een schriftelijke koopakte ondertekend. (b) In de koopakte is een financieringsvoorbehoud opgenomen inhoudende dat [verzoekers] uiterlijk op 10 september 2007 de koopovereenkomst konden ontbinden indien zij de daarin genoemde financiering niet rond konden krijgen. (c) [verzoekers] kregen de financiering niet rond en konden als gevolg hiervan de woning niet afnemen op de overeengekomen leveringsdatum van 27 september 2007. [verzoekers] hebben geen rechtsgeldig beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. (d) Op 25 oktober 2007 zijn [verzoekers] in gebreke gesteld. Op 15 november 2007 heeft [verweerder] de koopovereenkomst vervolgens ontbonden. [verweerder] heeft daarbij aanspraak gemaakt op de in de koopakte overeengekomen boete van € 24.000. (e) Daarna zijn partijen opnieuw in overleg getreden, hetgeen is uitgemond in een vaststellingsovereenkomst van 2 januari 2008 (hierna: de vaststellingsovereenkomst). In deze vaststellingsovereenkomst is in de considerans, onder letter (j), vastgelegd dat tussen partijen een nieuwe koopovereenkomst werd overeengekomen (met een koopprijs van € 230.000). (f) In de vaststellingsovereenkomst is als transportdatum 1 mei 2008 overeengekomen. Voorts is overeengekomen dat [verzoekers] van 1 januari 2008 tot aan de transportdatum [verweerder] maandelijks een bedrag van € 1.000 dienden te betalen als onkostenvergoeding. [verzoekers] hebben daartoe in totaal € 4.000 aan [verweerder] betaald. (g) Voorts is overeengekomen dat [verweerder] zou afzien van de inmiddels verbeurde boete van € 24.000 onder de voorwaarde dat [verzoekers] hun verplichtingen uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst zouden nakomen. (h) [verzoekers] hebben de woning op 1 mei 2008 wederom niet afgenomen, omdat zij de financiering van de koopsom opnieuw niet rond kregen. (i) Bij brief van 9 juni 2008 heeft [verweerder] zich beroepen op art. 4 van de vaststellingsovereenkomst en heeft hij de koopovereenkomst van 25 augustus 2007 ontbonden. In diezelfde brief heeft [verweerder] aanspraak gemaakt op de boete van € 24.000 en heeft hij [verzoekers] aansprakelijk gesteld voor alle door hem geleden en nog te lijden schade. (j) [verweerder] heeft vervolgens zijn woning opnieuw te koop gezet tegen een vraagprijs van € 230.000. In juli 2008 lieten [verzoekers] aan [verweerder] weten dat zij alsnog de financiering van een bedrag van € 230.000 rond zouden kunnen krijgen. Voor de derde keer werd de woning aan [verzoekers] verkocht. (k) Wederom kwam de financiering niet rond. Daarom heeft [verweerder] aan [verzoekers] een bedrag van € 13.640,42 geleend zodat [verzoekers] de koopprijs zouden kunnen financieren. Vervolgens heeft op 11 augustus 2008 het transport van de woning plaatsgehad. In de overeenkomst van geldlening van 11 augustus 2008 is onder meer bepaald dat het geleende bedrag uiterlijk op 10 september 2009 aan [verweerder] terugbetaald diende te zijn. In die overeenkomst is opschorting van enige ingevolge die overeenkomst geldende betalingsverplichting uitgesloten. (l) [verzoekers] hebben het geleende bedrag niet terugbetaald en hebben zich daarbij beroepen op het recht van opschorting. 1.2 Uit ’s Hofs arrest blijkt niet heel duidelijk welke feiten worden vastgesteld; evenmin heeft het Hof de feitenvaststelling van de Rechtbank overgenomen. Wél wordt in rov. 4 een aantal feiten en omstandigheden genoemd; deze komen in essentie overeen met enkele kernelementen van hetgeen door de Rechtbank aan feiten is vastgesteld. Ook de algemene inleiding op het middel gaat van de in rov. 4 genoemde feiten en omstandigheden uit.

2.1 [verweerder] heeft [verzoekers] op 7 december 2009 gedagvaard voor de Rechtbank Breda. [verweerder] heeft daarbij, kort samengevat, gevorderd: (i) betaling van € 27.034,95 (boete van € 24.000 + rente tot en met 1 december 2009 ad € 3.034,95), althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 december 2009; (ii) betaling van € 15.604,84 (lening van € 13.640,82 + rente tot en met 1 december 2009 ad € 964,02 + contractuele boete ad € 1.000), althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 2 december 2009; (iii) betaling van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.190, althans een bedrag dat de Rechtbank redelijk oordeelt en (iv) betaling van de kosten van de onderhavige procedure. 2.2 [verzoekers] hebben tegen deze vorderingen verweer gevoerd (zie vonnis van 21 juli 2010, rov. 2.1, 2.2). In reconventie hebben [verzoekers], samengevat, het volgende gevorderd: (I) primair: te verklaren voor recht dat [verzoekers] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 lid 1 sub b BW en subsidiair: te verklaren voor recht dat [verzoekers] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 lid 1 sub c BW; (II) het nadeel voor [verzoekers] wegens de hiervoor bedoelde dwaling voortvloeiende uit de waardevermindering van de woning aan de [a-straat 1] te [plaats] als gevolg van de aanleg van de rondweg op te heffen, in dier voege dat de koopprijs van die door hen van [verweerder] gekochte woning zodanig zal worden verminderd, op te maken bij staat; (III) te verklaren voor recht dat [verzoekers] gerechtigd zijn hun eventuele opeisbare verbintenissen jegens [verweerder] op te schorten en opgeschort te houden totdat het nadeel als hierboven bedoeld bij kracht van gewijsde is vastgesteld; en (IV) indien en voor zover het in conventie gevorderde sub (i) geheel of ten dele voor toewijzing vatbaar mocht zijn, [verweerder] te veroordelen tot restitutie van € 4.000 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 juni 2008. 2.3 [verweerder] heeft tegen de reconventionele vorderingen verweer gevoerd. 2.4.1 De Rechtbank heeft in haar vonnis van 21 juli 2010 in conventie geoordeeld dat [verweerder] geen aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete van € 24.000. Naar oordeel van de Rechtbank was bij [verzoekers] namelijk het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat deze aanspraak niet meer geldend zou worden gemaakt (zie rov. 3.4 t/m 3.8). Ten aanzien van de geldlening oordeelde de Rechtbank onder meer dat [verzoekers] geen beroep op opschorting toekomt. De vordering van [verweerder] tot betaling van € 15.604,84 ter zake van de geldlening is toegewezen (zie rov. 3.9 - 3.10). Voor het overige zijn [verzoekers] in conventie veroordeeld tot betaling van € 904 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en tot betaling van de proceskosten. Het in conventie meer of anders gevorderde is afgewezen. 2.4.2 In reconventie oordeelde de Rechtbank over de gestelde dwaling dat er, gelet op de onzekere situatie ten aanzien van de (eventuele) aanleg van de rondweg zoals deze bestond in de periode rond augustus 2008, voor [verweerder] een verplichting geweest kon zijn om daarvan mededeling te doen indien hij uit verklaringen van [verzoekers] had moeten opmaken dat zij een bijzonder belang aan de woonomgeving hechtten. Volgens de Rechtbank is echter gesteld noch gebleken dat van dergelijke verklaringen van [verzoekers] sprake was. Naar oordeel van de Rechtbank is ook geen sprake van wederzijdse dwaling. Het beroep op dwaling is daarom verworpen (zie rov. 3.15 t/m 3.18). 2.4.3 De Rechtbank kwam niet toe aan een beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde vordering tot terugbetaling van € 4.000 (zie rov. 3.19). Slotsom was derhalve dat de vorderingen in reconventie alle werden afgewezen. 2.5.1 [verzoekers] hebben hoger beroep ingesteld bij het Hof ’s-Hertogenbosch. In hoger beroep hebben zij hun eis in reconventie gewijzigd. In reconventie vorderen zij – zo overweegt het Hof – “primair en subsidiair voor recht te verklaren dat [verzoeker 1] heeft gedwaald, met opheffing van het als gevolg van de dwaling door [verzoeker 1] geleden nadeel, alsmede voor recht te verklaren dat [verzoeker 1] gerechtigd is eventuele verplichtingen op te schorten en voorts [verweerder] te veroordelen tot restitutie van een bedrag van € 4.000, te vermeerderen met wettelijke rente, indien en voor zover de vorderingen van [verweerder] alsnog worden afgewezen” (zie arrest van 25 september 2012, p. 1-2). 2.5.2 [verweerder] heeft het beroep bestreden en heeft incidenteel beroep ingesteld. 2.6.1 Het Hof heeft in zijn arrest van 25 september 2012 in conventie geoordeeld dat [verweerder] wel degelijk aanspraak kan maken op betaling van de contractuele boete van € 24.000. Het Hof oordeelde, anders dan de Rechtbank, dat het beroep van [verzoekers] op rechtsverwerking niet kan slagen (zie rov. 2 t/m 7). In reconventie heeft het Hof het beroep van [verzoekers] op dwaling verworpen (zie rov. 8 t/m 13). Het Hof kwam niet toe aan beoordeling van de voorwaardelijk ingestelde vordering tot restitutie van € 4.000, nu de voorwaarde waaronder deze vordering is ingesteld niet is vervuld (zie rov. 7). 2.6.2 Het Hof heeft het in conventie gewezen vonnis van de Rechtbank vernietigd, en, in zoverre opnieuw rechtdoende, [verzoekers] veroordeeld tot betaling van € 24.000 (ter zake van de contractuele boete) en € 15.604,84 (ter zake van de lening), beide vermeerderd met wettelijke rente en tot betaling van € 904 (ter zake van buitengerechtelijke incassokosten). Het in reconventie gewezen vonnis is bekrachtigd. Het Hof heeft [verzoekers] veroordeeld in de proceskosten. 2.7 [verzoekers] hebben – gezien de daaraan voorafgaande kerstdagen tijdig – cassatieberoep ingesteld. [verweerder] heeft geconcludeerd tot verwerping. [verweerder] heeft zijn standpunt vervolgens nog schriftelijk toegelicht. 3Inleiding 3.1 Deze zaak stemt tot weinig vreugde. Uit het (ook door het Hof in rov. 4 weergegeven) feitenrelaas blijkt genoegzaam dat [verzoekers] keer op keer afspraken niet zijn nagekomen. Dat heeft [verzoekers] bij het Hof opgebroken. 3.2 Volgens [verzoekers] is [verweerder] tekortgeschoten in het doen van relevante mededelingen. Juridisch vertaald: zij hebben gedwaald. Daartegen brengen de onderdelen 1 en 2 een reeks klachten in stelling. Blijkens de algemene inleiding op het middel is het [verzoekers] in cassatie met name om dit aspect te doen. 3.3 Onderdeel 3 ventileert een reeks klachten tegen het “niet opheffen van de boete als nadeel”. 4Bespreking van het cassatiemiddel 4.1 Onderdeel 1.1 richt zich tegen het oordeel van het Hof in rov. 10 van het bestreden arrest. Deze rechtsoverweging luidt: “10. Ten aanzien van de vraag of op [verweerder] de plicht rustte [verzoeker 1] te informeren over de plannen van de gemeente een rondweg aan te leggen, acht het hof beslissend over welke wetenschap [verweerder] vóór of op 25 augustus 2007 beschikte of kon worden geacht te beschikken. Voor de gevolgen van het feit dat levering van de woning uiteindelijk pas op 11 augustus [2008] heeft plaatsgevonden, draagt [verzoeker 1] immers het risico.” 4.2 Volgens onderdeel 1.1 is ’s Hofs oordeel onjuist dan wel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. Het onderdeel noemt daarvoor twee redenen.

4.7.4 Voor de goede orde stip ik reeds thans aan dat onderdeel 2 opkomt tegen het oordeel dat van waardevermindering geen sprake is. Die klachten worden hieronder besproken. 4.8 Onderdeel 1.2 luidt: “Indien en voor zover het Hof met zijn ‘voor risico van [verzoeker 1]’-oordeel in rov. 10 (impliciet) geoordeeld zou hebben dat ex art. 6:228, tweede lid, BW de derde, in juli 2008 gesloten koopovereenkomst niet wegens dwaling vernietigbaar is (in verband met de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval), is dit oordeel in het licht van subonderdeel 1.1 onjuist en/of onbegrijpelijk en/of ten onrechte niet, althans onvoldoende (toereikend), gemotiveerd.” 4.9 Voor zover het onderdeel al een voldoende duidelijke en specifieke klacht inhoudt, faalt deze op de hiervoor vermelde gronden. 4.10 Onderdeel 1.3 biedt geen nieuwe gezichtspunten en is daarom gedoemd het lot van zijn voorgangers te delen. 4.11 Onderdeel 1.4 gaat uit van de veronderstelling dat het Hof (kennelijk in rov. 10 en 13) heeft aangenomen dat zich in de periode na het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007) toch geen relevante ontwikkelingen hebben voorgedaan. Dat oordeel wordt als onjuist dan wel onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd aan de kaak gesteld. Het onderdeel wijst er in dit verband op dat het Hof in rov. 12 juist uitdrukkelijk vaststelt dat: (a) de gemeente in november 2007 zogeheten inloopmiddagen en -avonden hield om de burgers te informeren over de plannen voor een zuidelijke rondweg; (b) een buurtcomité in die tijd een heftig protest voerde tegen de zuidelijke variant van de rondweg; en (c) dit buurtcomité de leden van de gemeenteraad ervan probeerde te overtuigen dat de noordelijke variant van de rondweg, waarvan lange tijd ook de gemeente was uitgegaan, de voorkeur verdiende. Volgens het onderdeel zijn deze laatste omstandigheden in elk geval van wezenlijk belang bij de beantwoording van de vraag of de koopovereenkomst van juli 2008 vernietigbaar is op grond van dwaling. 4.12 Het onderdeel wijst er terecht op dat uit de in rov. 12 genoemde vaststellingen blijkt dat zich in de maanden na het sluiten van de eerste koopovereenkomst ontwikkelingen hebben voorgedaan die van invloed kunnen zijn op hetgeen [verweerder] destijds wist of behoorde te weten omtrent de plannen voor de aanleg van de rondweg. Ook dit onderdeel stuit echter af op de vaststelling dat niet aangenomen kan worden dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning, zoals nader toegelicht bij de bespreking van onderdeel 1.1. 4.13 De klachten van onderdeel 2 richten zich hoofdzakelijk tegen rov. 13. Deze rechtsoverweging luidt: “13. Indien het voor [verweerder] in augustus 2007 duidelijk was of kon zijn dat aspecten die samenhingen of voortvloeiden uit de aanleg van een rondweg voor [verzoeker 1] van belang waren in het kader van een aankoop van de woning, had [verweerder] over een mogelijke aanleg van een zuidelijke variant van de rondweg niet tegenover [verzoeker 1] mogen zwijgen. Of deze situatie zich voordeed, dient aan de hand van de concrete feiten en omstandigheden te worden beantwoord. Op dit punt acht het hof van belang dat de woning, zoals blijkt uit een door [A] opgesteld rapport van 28 december 2010 en een daarvan deel uitmakende kadastrale kaart, op de kruising van twee wegen ligt, waarvan één weg, de [a-straat], volgens [verweerder] een provinciale weg is die als verbindingsweg tussen Oudenbosch en Bosschenhoofd dient. Verder is van belang dat niet zozeer de (verwachte) verkeersintensiteit ten grondslag ligt aan de schatting van de waarde van de woning op € 175.000,- door [A], alswel de bouwkundige aspecten en het volgens [A] ontbreken van voldoende onderzoek naar eventuele bodemverontreiniging. Dit betreft echter aspecten die in dit geding niet aan de orde zijn. Bovendien wordt in het rapport uitgegaan van een prijsverval vanaf 2008, terwijl de datum 25 augustus 2007 bepalend is, en wordt over mogelijke verkeersintensiteit of geluidshinder door verkeer als gevolg van een rondweg geen concrete informatie verstrekt. Uit het vorenstaande vloeit voort dat [verzoeker 1] te weinig feiten en omstandigheden heeft gesteld en te bewijzen aangeboden om te kunnen concluderen dat er sprake is van een waardevermindering van de gekochte woning waarvoor [verweerder] dient op te komen.” 4.14 Onderdeel 2.1 komt op tegen ’s Hofs oordeel (in rov. 13) dat [verzoekers] te weinig feiten en omstandigheden gesteld hebben en hebben aangeboden om te bewijzen, om tot de conclusie te kunnen komen dat sprake is van een waardevermindering van de woning waarvoor [verweerder] dient op te komen. Volgens het onderdeel is dit oordeel onjuist althans onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd, voor zover het Hof daarmee geoordeeld heeft dat het voor [verweerder] in augustus 2007 niet voldoende duidelijk was of kon zijn dat de aspecten die samenhingen met een aanleg van de rondweg, voor [verzoekers] van belang waren in het kader van de aankoop van de woning. Het onderdeel stelt in dat verband onder meer dat het gegeven dat [verweerder] op of omstreeks 25 augustus 2007 ernstig rekening moest houden met een keuze voor de zuidelijke variant rondweg, reeds impliceert dat [verweerder] hierover bij het aangaan van de op die dag gesloten koopovereenkomst niet had mogen zwijgen tegenover [verzoekers] Volgens het onderdeel dient in elk geval tot uitgangspunt te worden genomen dat [verweerder] niet over de rondweg had mogen zwijgen, omdat evident is dat in het algemeen alles wat van betekenis is voor de woonomgeving, voor de kopers van een woning van belang is en ook aan de kopers meegedeeld moet worden. Dat geldt volgens het onderdeel met name indien het gaat om ontwikkelingen zoals de aanleg van een rondweg of provinciale weg in de directe nabijheid van de woning. 4.15 Onderdeel 2.2 (eerste deel) voegt aan het voorgaande onderdeel toe dat ‘dit’ “temeer resp. althans” klemt in het licht van een aantal nader genoemde stellingen en omstandigheden. 4.16 Deze klachten mislukken omdat ze langs ’s Hofs gedachtegang heengaan. Ze verliezen immers uit het oog dat het Hof in rov. 13 geoordeeld heeft dat de aan de orde zijnde vorderingen – (I), (II) en (III) in reconventie – niet voor toewijzing vatbaar zijn omdat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning (zie de bespreking van onderdeel 1.1). Dat oordeel wordt door deze onderdelen niet bestreden. 4.17 Onderdeel 2.2 (tweede deel, vanaf “Ten onrechte passeren”) richt zich tegen het oordeel van het Hof in rov. 14 dat voorbijgegaan dient te worden aan het bewijsaanbod van [verzoekers] omdat dit geen betrekking heeft op concrete zich voor bewijslevering lenende feiten die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden. Volgens het onderdeel is het Hof daarmee ten onrechte voorbijgegaan aan het bewijsaanbod dat [verzoekers] in hun memorie van grieven (op p. 2 en op p. 4) hebben gedaan. 4.18 Deze klacht is ongegrond. In de eerste plaats omdat niet wordt bestreden dat [verzoekers] niet aan hun stelplicht hebben voldaan. Voorts omdat het bewijsaanbod laboreert aan nietszeggendheid en ten dele op een geheel andere kwestie ziet dan waar het in het licht van het voorafgaande om gaat. [verzoekers] hebben op pagina 2 van hun memorie van grieven slechts in algemene zin aangeboden om, voor zover op hen de bewijslast rust, bewijs te leveren van hun stellingen met alle middelen rechtens en in het bijzonder door het horen van getuigen.

Deze conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden, Advocaat-Generaal

Opgemerkt zij dat het Hof de huidige eisers in cassatie gezamenlijk aanduidt als ‘[verzoeker 1]’ (en derhalve niet als ‘[verzoekers]’). Ook in de cassatiedagvaarding worden deze partijen gezamenlijk aangeduid als ‘[verzoeker 1]’. In rov. 3 geeft het Hof het betoog van [verzoekers] aldus weer dat beroep wordt gedaan op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Het Hof vermeldt in rov. 13 dat de levering van de woning heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2009. Het betreft hier een kennelijke verschrijving; tussen partijen staat niet ter discussie dat de levering heeft plaatsgevonden op 11 augustus 2008 (zie ook hierboven, onder 1.1, sub (k)). Zie verder onder meer de cassatiedagvaarding van [verzoekers], p. 5, voetnoot 13 en de schriftelijke toelichting van de zijde van [verweerder], p. 7, onder 22. Zo houdt het petitum ten aanzien van vordering (I) onder meer in: “primair: zal verklaren voor recht dat [verzoeker 1] en [verzoekster 2] hebben gedwaald in de zin van art. 6:228 sub 1. b. B.W. doordat [verweerder] heeft verzuimd hen mede te delen al hetgeen in verband met de aanleg van een rondweg ter plaatse van de woning [a-straat 1] te [plaats] van belang was, welke aanleg een waardevermindering van de gekochte woning met zich brengt;” (zie memorie van grieven houdende wijziging van eis, p. 12; cursivering A-G). Overigens gold ook vóór de eiswijziging in hoger beroep reeds dat voor toewijzing van de vorderingen in reconventie nrs. (I), (II) en (III) noodzakelijk was dat kwam vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg tot een waardevermindering van de woning leidt. Zie de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie, p. 9, petitum. Opgemerkt zij dat ik bij het citeren van passages uit het cassatiemiddel omwille van de leesbaarheid de cursiveringen en onderstrepingen uit het origineel veelal achterwege heb gelaten. Zie over de eisen die gesteld mogen worden aan een aanbod van getuigenbewijs in hoger beroep, onder meer HR 9 juli 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO7817, NJ 2005/270 DA, rov. 3.6; HR 27 mei 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP9991, NJ 2011/512 H.B. Krans, rov. 3.7; en HR 26 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ8766, NJ 2013/261, rov. 3.7. Zie voorts Asser Procesrecht/Asser 3 2013, nr. 217 e.v. Het onderdeel verwijst in dit verband naar HR 15 september 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1806, NJ 1996/20 en HR 10 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2452, NJ 1998/473. Zie hierna onder 4.32. Het onderdeel verwijst in dit verband naar HR 19 januari 2001, ECLI:NL:HR:2001:AA9559, NJ 2001/159. Zie het in de vorige noot genoemde arrest. Ik neem aan dat dit is bedoeld. Zie het rapport van [A] d.d. 28 december 2010, p. 2 (door [verzoekers] in hoger beroep overgelegd als productie 9). De cassatiedagvaarding vermeldt dat de stelling te vinden is in “MvG-§ 28”. Het onderdeel verwijst kennelijk per abuis naar de memorie van grieven in plaats van naar de ‘conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie’. Het is intussen zeer wel mogelijk op dit punt minder welwillend te zijn, zeker nu [verzoekers] deze vergissing/fout niet hebben hersteld in de s.t. of repliek. In dat geval mist de klacht feitelijke grondslag. Volledig zeker ben ik niet van deze interpretatie, mede gezien de niet helemaal duidelijke passage in het rapport onder Planologische ontwikkelingen. Die passage kan zo worden gelezen dat de tekening ziet op een weg die er nog niet lag.

Ten eerste: het doet helemaal niet ter zake wanneer de levering van de woning heeft plaatsgevonden; vraag is – aldus het onderdeel – of de derde koopovereenkomst (van juli 2008) wegens dwaling vernietigbaar is. Ten tweede valt, volgens het onderdeel, niet in te zien, althans niet zonder meer, waarom [verzoekers] het risico dragen van een eventuele schending van een ten tijde van het sluiten van deze koopovereenkomst voor [verweerder] bestaande spreekplicht. Het onderdeel stelt in dit verband dat de koopovereenkomst van 25 augustus 2007 ontbonden was en dat de koopovereenkomst van juli 2008 in zoverre een nieuwe en zelfstandige overeenkomst is. Het stond [verzoekers] vrij om al dan niet nogmaals met [verweerder] te contracteren. Volgens het onderdeel is dan ook niet in te zien, in elk geval niet zonder meer, waarom er bij het sluiten van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) tussen [verweerder] en [verzoekers] niet zou hebben gegolden wat ook bij een verkoop aan een andere partij zou hebben gegolden, namelijk dat men door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst zijn gedrag mede moet laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij en men aldus een gehoudenheid heeft om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat de wederpartij onder invloed van onjuiste veronderstellingen een wilsverklaring aflegt. Het onderdeel stelt dat de ontwikkelingen in de onderlinge verhouding tussen [verweerder] en [verzoekers] die voorafgaand aan het sluiten van de derde koopovereenkomst hadden plaatsgevonden, niet althans niet zonder meer, meebrachten dat [verweerder] geheel of gedeeltelijk ontheven was van een op hem rustende spreekplicht. 4.3 ’ s Hofs redengeving om als “peilmoment” de datum van het sluiten van de eerste overeenkomst te kiezen, is gelegen in de cryptische mededeling dat [verzoekers] “immers het risico” dragen van deze late levering (rov. 10). Ik denk dat wel te bevroeden valt wat het Hof aldus tot uitdrukking wil brengen. [verzoekers] hebben eindeloos getalmd; zij zijn hun verplichtingen telkens niet nagekomen. Onder deze omstandigheden bestaat een zodanige samenhang tussen de verschillende overeenkomsten dat het redelijk is om uit te gaan van het tijdstip waarop de eerste overeenkomst is gesloten. Daarbij heeft het Hof allicht in aanmerking genomen dat het steeds ging om verkoop (en levering) van dezelfde onroerende zaak. 4.4 Mogelijk – het valt uit de uiterst summiere motivering niet op te maken – bedoelt het Hof tot uitdrukking te brengen dat [verweerder] [verzoekers] keer op keer tegemoetgekomen is. Dat tegemoetkomen is dan allicht daarin gelegen dat [verweerder] bereid was om af te zien van de boete, de koopprijs te verlagen en uiteindelijk ook nog een zeker bedrag te lenen om de verlaagde koopprijs te kunnen voldoen. 4.5.1 Zou het Hof dit alles hebben uitgeschreven, dan zou dat zijn oordeel wellicht hebben kunnen dragen. Ik benadruk “wellicht” omdat hetgeen onder 4.4 werd vermeld niet hele verhaal is. In de visie van [verweerder], die door het Hof is gehonoreerd, moeten [verzoekers] wel degelijk de boete betalen. Het moge dus zo zijn dat [verweerder] op een tussengelegen moment bereid was om af te zien van inning van de boete, later was dat niet meer zo. Bij die stand van zaken is aanzienlijk minder evident dat en waarom de onder 4.3 en 4.4 aan het Hof toegeschreven oordelen voldoende klemmend zijn om tot het door het Hof genoemde resultaat te komen. 4.5.2 Ik voeg hieraan nog toe – het is geen dragend argument, want enigszins speculatief – dat men zich niet geheel aan de indruk kan onttrekken dat weinig animo bestond voor de litigieuze onroerende zaak. Ook wanneer we ons losmaken van de problematiek van de ringweg, is dat niet onbegrijpelijk gezien de weinig aantrekkelijke ligging zoals vermeld in rov. 13. Ook en vooral de bevindingen zoals vermeld in het rapport van [A] (verouderde bouwkundige constructie, matige tot slechte onderhoudstoestand, dekking met asbesthoudende platen en mogelijk bodemverontreiniging) doen vermoeden dat de litigieuze onroerende zaak geen erg aantrekkelijk object was. Hiervan uitgaande, dringt zich niet op dat de “largesse” van [verweerder] pure goedertierenheid was. 4.6 In het licht van dit een en ander is de klacht gegrond. ‘s Hofs oordeel dat voor de beantwoording van de vraag of bij het sluiten van de derde koopovereenkomst (in juli 2008) op [verweerder] de plicht rustte om [verzoekers] te informeren over de plannen voor de aanleg van de rondweg, beslissend is over welke wetenschap [verweerder] vóór of op 25 augustus 2007 – de datum van het sluiten van de eerste koopovereenkomst – beschikte of geacht kan worden te hebben beschikt, is (in elk geval) ontoereikend gemotiveerd. Uit het oordeel van het Hof blijkt namelijk onvoldoende op welke gronden bij de beoordeling van het beroep op dwaling ter zake van het sluiten van de derde koopovereenkomst, de ‘eventuele ontwikkelingen’ uit de periode tussen het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007) en het sluiten van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) voor rekening van [verzoekers] dienen te komen. 4.7.1 Nochtans kan de klacht m.i. wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Het Hof heeft namelijk aangenomen dat het voornemen om de rondweg te realiseren op of omstreeks 25 augustus 2007 zo ver geconcretiseerd was, dat op dat moment ernstig rekening gehouden moest worden met de mogelijkheid van een rondweg in het zuidelijk deel van Oudenbosch (zie rov. 12). 4.7.2 Dat laatste oordeel van het Hof kan, gezien de in rov. 13 gegeven motivering, redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan aldus dat onvoldoende is gesteld en is aangeboden om te bewijzen, om tot de conclusie te kunnen komen dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg tot waardevermindering van de woning (de onroerende zaak) leidt. Uitgaande van deze laatste vaststelling kan men slechts tot de slotsom komen dat de hier aan de orde zijnde vorderingen van [verzoekers] – de vorderingen in reconventie (I), (II) en (III) (na eiswijziging in hoger beroep) – niet voor toewijzing vatbaar zijn. Voor toewijzing van deze vorderingen is namelijk in elk geval vereist dat komt vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning (zie de memorie van grieven houdende wijziging van eis, p. 12, petitum). Het Hof heeft – in cassatie niet bestreden – geoordeeld dat [verzoekers] onvoldoende hebben gesteld of te bewijzen aangeboden dat als gevolg van de nieuwe ringweg sprake zou zijn van een waardevermindering (rov. 13 in fine, enigszins geparafraseerd weergegeven). Uit de gedingstukken blijkt niet dat [verzoekers] naast een belang bij betaling van een vergoeding voor waardevermindering van de woning, nog een ander belang zouden hebben bij een verklaring voor recht dat er bij het aangaan van de koopovereenkomst sprake is geweest van dwaling, nog daargelaten dat hun vordering op een dergelijk niet gesteld belang niet inhaakt; zie voetnoot 5. 4.7.3

Het oordeel van het Hof dat zij daarmee, voor zover zij op dat punt al voldoende gesteld hebben, geen voldoende concreet en specifiek aanbod hebben gedaan om bewijs te leveren van hun stelling dat de aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning, geeft, voor zover nodig mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van die stelling door [verweerder] (zie conclusie van antwoord in reconventie, p. 7-8, onder 20-21) en in het licht van hetgeen de Rechtbank in haar vonnis van 21 juli 2010 (in rov. 3.18) op dat punt reeds had geoordeeld, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is zeker niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.19 Met het bewijsaanbod zoals dat vermeld is op pagina 4 van de memorie van grieven, hebben [verzoekers] slechts bewijs aangeboden van de stelling dat [verweerder] en diens makelaar op de hoogte waren van de komende aanleg van een rondweg in de directe nabijheid van de verkochte woning, althans van de reële mogelijkheid van de aanleg van die rondweg. Dit bewijsaanbod is derhalve in het onderhavige kader irrelevant. De aan de orde zijnde vorderingen van [verzoekers] stuiten immers reeds af op het gegeven dat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning (zie rov. 13). Op dat laatste punt hebben [verzoekers] geen (nuttig) bewijsaanbod gedaan. 4.20 Onderdeel 2.3 voert aan: “Voor zover het door subonderdeel 2.1 bestreden oordeel daarop berust, dat [verweerder] bij het aangaan van de eerste, op 25 augustus 2007 aangegane koopovereenkomst weliswaar wist of behoorde te weten dat ernstig rekening gehouden moest worden met de mogelijkheid van een rondweg in het zuidelijk deel van Oudenbosch (waarbij de litigieuze woning bovendien gesitueerd zou zijn in de directe nabijheid van deze rondweg), maar dat uit ‘de concrete feiten en omstandigheden’ volgt dat [verweerder] desniettemin geen spreekplicht had, is dat oordeel onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd.” Het onderdeel werkt deze klacht vervolgens uit aan de hand van een reeks verdere stellingen. 4.21 Ook deze klacht sneeft omdat wordt miskend dat het oordeel van het Hof (in rov. 13) gebaseerd is op de vaststelling dat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning. Dat oordeel wordt door het onderdeel niet op adequate wijze bestreden. 4.22 Onderdeel 2.4 wijst er op dat het Hof (in rov. 13) overweegt dat de woning op de kruising van twee wegen ligt, “waarvan één weg, de [a-straat], volgens [verweerder] een provinciale weg is die als verbindingsweg tussen Oudenbosch en Bosschenhoofd dient.” Volgens het onderdeel baseert het Hof zich daarbij kennelijk op een stelling die [verweerder] in zijn memorie van antwoord (in §§ 6 en 7) heeft ingenomen en waarop [verzoekers] niet meer hebben kunnen reageren. Volgens het onderdeel had het Hof “de juistheid van deze stellingen van [verweerder]” dan ook niet, althans niet zonder meer, aan zijn oordeel ten grondslag mogen leggen. 4.23 De klacht berust op een verkeerde lezing van het bestreden arrest. Het Hof heeft – anders dan de klacht veronderstelt – het bedoelde, door [verweerder] gestelde feit, in rov. 13 niet als vaststaand aangenomen. Dat blijkt heel duidelijk uit de tekst van de genoemde rechtsoverweging (“volgens [verweerder]”). 4.24.1 Ten overvloede: het Hof vermeldt de hier bedoelde stelling van [verweerder] enkel als één van de omstandigheden die in aanmerking worden genomen bij de beantwoording van de vraag of [verzoekers] voldoende gesteld hebben en hebben aangeboden te bewijzen om tot het oordeel te kunnen komen dat er als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is van waardevermindering van de woning. Het Hof heeft daarmee, naar ik meen, geen rechtsregel geschonden. Bij de beantwoording van de vraag of een partij voldaan heeft aan haar stelplicht, zal de betwisting van de wederpartij immers niet buiten beschouwing kunnen blijven, ook niet als die betwisting heeft plaatsgevonden in een memorie van antwoord waarop de eerstbedoelde partij niet meer gereageerd heeft. 4.24.2 Dat klemt eens te meer nu [verzoekers] de mogelijkheid hadden om des verkiezend op deze stelling te reageren, bijvoorbeeld door pleidooi te vragen. Daaraan doet niet af dat zij daartoe niet waren gehouden. 4.24.3 Belangrijker is dat in procedures onvermijdelijk is dat één partij als het ware het laatste woord heeft. Iedere andere oplossing zou van procedures in voorkomende gevallen een soort perpetuum mobile maken (een zegen voor (een deel van) de balie maar funest voor een goede rechtsbedeling). De gedachte dat alle stellingen in het “laatste processtuk” of de laatste mondelinge bijdrage aan een pleidooi of comparitie door de rechter buiten beschouwing zouden moeten worden gelaten, is weinig praktisch. Ik haast mij hieraan toe te voegen dat de rechter de nodige voorzichtigheid zal moeten betrachten ten aanzien van stellingen die zijn ingenomen in een gedingstuk als een memorie van antwoord waarop niet meer is gereageerd. Met name zal de rechter dergelijke stellingen niet als vaststaand mogen aannemen. Het bestreden arrest biedt geen aanknopingspunt voor de gedachte dat het Hof dit alles heeft miskend. Voor zover nodig valt daarbij nog te bedenken dat [verzoekers] in cassatie ook niet stellen dat de in rov. 13 vermelde stelling van [verweerder] onjuist zou zijn. 4.24.4 Ten slotte, maar ik zeg dat met een slag om de arm: m.i. valt uit de tekening bij het rapport van [A] op te maken dat de stelling van [verweerder] juist is. 4.25 Onderdeel 2.5 klaagt dat het Hof (in rov. 13) miskend heeft dat voor een succesvol beroep op de in art. 3:44 BW en in art. 6:228 BW vermelde vernietigingsgronden niet vereist is dat degene die zich daarop beroept, door het aangaan van de overeenkomst onder invloed van het wilsgebrek, benadeeld is. Daarnaast klaagt het onderdeel dat het Hof miskend heeft dat uit het gegeven dat achteraf blijkt dat de dwalende partij niet of niet ernstig benadeeld is, niet afgeleid kan worden dat zijn wederpartij destijds bij het aangaan van de overeenkomst niet gehouden was om van de betreffende omstandigheid mededeling te doen. 4.26 Het juridisch uitgangspunt van de klacht is juist. Maar het kan [verzoekers] niet baten. Zij zien andermaal voorbij aan hun eigen vordering. Deze is, zoals hiervoor onder 4.7 al uiteengezet, gestoeld op waardevermindering. Bij die stand van zaken kan blijven rusten of sprake is geweest van dwaling en van schending van een informatieplicht. Het onderdeel stuit daarop af. 4.27.1 Onderdeel 2.6 veronderstelt dat “‘s Hofs door subonderdeel 2.1 bestreden oordeel dat uit ‘het vorenstaande’ voortvloeit dat [verzoeker 1] te weinig feiten en omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden heeft om te kunnen concluderen aldus verstaan moet worden: (1) dat er [niet] (in voldoende mate) sprake is van een waardevermindering van de gekochte woning; en/of (2) dat [verzoeker 1] onvoldoende belang bij zijn (reconventionele) eis heeft, is dit oordeel onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd […].” Deze algemene klacht wordt vervolgens nader uitgewerkt in onderdelen 2.6.1 t/m 2.6.4. 4.27.2 Onderdeel 2.6.1 klaagt dat ’s Hof (veronderstelde) oordeel onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd is omdat het Hof (in rov. 13) uitgaat van een waardedaling van de woning vanaf 2008 en daarbij níet vaststelt dat die waardedaling niet mede het gevolg is van de (mogelijke) aanleg van de rondweg. Volgens het onderdeel heeft het Hof in rov.

Ten eerste: het doet helemaal niet ter zake wanneer de levering van de woning heeft plaatsgevonden; vraag is – aldus het onderdeel – of de derde koopovereenkomst (van juli 2008) wegens dwaling vernietigbaar is. Ten tweede valt, volgens het onderdeel, niet in te zien, althans niet zonder meer, waarom [verzoekers] het risico dragen van een eventuele schending van een ten tijde van het sluiten van deze koopovereenkomst voor [verweerder] bestaande spreekplicht. Het onderdeel stelt in dit verband dat de koopovereenkomst van 25 augustus 2007 ontbonden was en dat de koopovereenkomst van juli 2008 in zoverre een nieuwe en zelfstandige overeenkomst is. Het stond [verzoekers] vrij om al dan niet nogmaals met [verweerder] te contracteren. Volgens het onderdeel is dan ook niet in te zien, in elk geval niet zonder meer, waarom er bij het sluiten van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) tussen [verweerder] en [verzoekers] niet zou hebben gegolden wat ook bij een verkoop aan een andere partij zou hebben gegolden, namelijk dat men door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst zijn gedrag mede moet laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij en men aldus een gehoudenheid heeft om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat de wederpartij onder invloed van onjuiste veronderstellingen een wilsverklaring aflegt. Het onderdeel stelt dat de ontwikkelingen in de onderlinge verhouding tussen [verweerder] en [verzoekers] die voorafgaand aan het sluiten van de derde koopovereenkomst hadden plaatsgevonden, niet althans niet zonder meer, meebrachten dat [verweerder] geheel of gedeeltelijk ontheven was van een op hem rustende spreekplicht. 4.3 ’ s Hofs redengeving om als “peilmoment” de datum van het sluiten van de eerste overeenkomst te kiezen, is gelegen in de cryptische mededeling dat [verzoekers] “immers het risico” dragen van deze late levering (rov. 10). Ik denk dat wel te bevroeden valt wat het Hof aldus tot uitdrukking wil brengen. [verzoekers] hebben eindeloos getalmd; zij zijn hun verplichtingen telkens niet nagekomen. Onder deze omstandigheden bestaat een zodanige samenhang tussen de verschillende overeenkomsten dat het redelijk is om uit te gaan van het tijdstip waarop de eerste overeenkomst is gesloten. Daarbij heeft het Hof allicht in aanmerking genomen dat het steeds ging om verkoop (en levering) van dezelfde onroerende zaak. 4.4 Mogelijk – het valt uit de uiterst summiere motivering niet op te maken – bedoelt het Hof tot uitdrukking te brengen dat [verweerder] [verzoekers] keer op keer tegemoetgekomen is. Dat tegemoetkomen is dan allicht daarin gelegen dat [verweerder] bereid was om af te zien van de boete, de koopprijs te verlagen en uiteindelijk ook nog een zeker bedrag te lenen om de verlaagde koopprijs te kunnen voldoen. 4.5.1 Zou het Hof dit alles hebben uitgeschreven, dan zou dat zijn oordeel wellicht hebben kunnen dragen. Ik benadruk “wellicht” omdat hetgeen onder 4.4 werd vermeld niet hele verhaal is. In de visie van [verweerder], die door het Hof is gehonoreerd, moeten [verzoekers] wel degelijk de boete betalen. Het moge dus zo zijn dat [verweerder] op een tussengelegen moment bereid was om af te zien van inning van de boete, later was dat niet meer zo. Bij die stand van zaken is aanzienlijk minder evident dat en waarom de onder 4.3 en 4.4 aan het Hof toegeschreven oordelen voldoende klemmend zijn om tot het door het Hof genoemde resultaat te komen. 4.5.2 Ik voeg hieraan nog toe – het is geen dragend argument, want enigszins speculatief – dat men zich niet geheel aan de indruk kan onttrekken dat weinig animo bestond voor de litigieuze onroerende zaak. Ook wanneer we ons losmaken van de problematiek van de ringweg, is dat niet onbegrijpelijk gezien de weinig aantrekkelijke ligging zoals vermeld in rov. 13. Ook en vooral de bevindingen zoals vermeld in het rapport van [A] (verouderde bouwkundige constructie, matige tot slechte onderhoudstoestand, dekking met asbesthoudende platen en mogelijk bodemverontreiniging) doen vermoeden dat de litigieuze onroerende zaak geen erg aantrekkelijk object was. Hiervan uitgaande, dringt zich niet op dat de “largesse” van [verweerder] pure goedertierenheid was. 4.6 In het licht van dit een en ander is de klacht gegrond. ‘s Hofs oordeel dat voor de beantwoording van de vraag of bij het sluiten van de derde koopovereenkomst (in juli 2008) op [verweerder] de plicht rustte om [verzoekers] te informeren over de plannen voor de aanleg van de rondweg, beslissend is over welke wetenschap [verweerder] vóór of op 25 augustus 2007 – de datum van het sluiten van de eerste koopovereenkomst – beschikte of geacht kan worden te hebben beschikt, is (in elk geval) ontoereikend gemotiveerd. Uit het oordeel van het Hof blijkt namelijk onvoldoende op welke gronden bij de beoordeling van het beroep op dwaling ter zake van het sluiten van de derde koopovereenkomst, de ‘eventuele ontwikkelingen’ uit de periode tussen het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007) en het sluiten van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) voor rekening van [verzoekers] dienen te komen. 4.7.1 Nochtans kan de klacht m.i. wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Het Hof heeft namelijk aangenomen dat het voornemen om de rondweg te realiseren op of omstreeks 25 augustus 2007 zo ver geconcretiseerd was, dat op dat moment ernstig rekening gehouden moest worden met de mogelijkheid van een rondweg in het zuidelijk deel van Oudenbosch (zie rov. 12). 4.7.2 Dat laatste oordeel van het Hof kan, gezien de in rov. 13 gegeven motivering, redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan aldus dat onvoldoende is gesteld en is aangeboden om te bewijzen, om tot de conclusie te kunnen komen dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg tot waardevermindering van de woning (de onroerende zaak) leidt. Uitgaande van deze laatste vaststelling kan men slechts tot de slotsom komen dat de hier aan de orde zijnde vorderingen van [verzoekers] – de vorderingen in reconventie (I), (II) en (III) (na eiswijziging in hoger beroep) – niet voor toewijzing vatbaar zijn. Voor toewijzing van deze vorderingen is namelijk in elk geval vereist dat komt vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning (zie de memorie van grieven houdende wijziging van eis, p. 12, petitum). Het Hof heeft – in cassatie niet bestreden – geoordeeld dat [verzoekers] onvoldoende hebben gesteld of te bewijzen aangeboden dat als gevolg van de nieuwe ringweg sprake zou zijn van een waardevermindering (rov. 13 in fine, enigszins geparafraseerd weergegeven). Uit de gedingstukken blijkt niet dat [verzoekers] naast een belang bij betaling van een vergoeding voor waardevermindering van de woning, nog een ander belang zouden hebben bij een verklaring voor recht dat er bij het aangaan van de koopovereenkomst sprake is geweest van dwaling, nog daargelaten dat hun vordering op een dergelijk niet gesteld belang niet inhaakt; zie voetnoot 5. 4.7.3

Het oordeel van het Hof dat zij daarmee, voor zover zij op dat punt al voldoende gesteld hebben, geen voldoende concreet en specifiek aanbod hebben gedaan om bewijs te leveren van hun stelling dat de aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning, geeft, voor zover nodig mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van die stelling door [verweerder] (zie conclusie van antwoord in reconventie, p. 7-8, onder 20-21) en in het licht van hetgeen de Rechtbank in haar vonnis van 21 juli 2010 (in rov. 3.18) op dat punt reeds had geoordeeld, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is zeker niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.19 Met het bewijsaanbod zoals dat vermeld is op pagina 4 van de memorie van grieven, hebben [verzoekers] slechts bewijs aangeboden van de stelling dat [verweerder] en diens makelaar op de hoogte waren van de komende aanleg van een rondweg in de directe nabijheid van de verkochte woning, althans van de reële mogelijkheid van de aanleg van die rondweg. Dit bewijsaanbod is derhalve in het onderhavige kader irrelevant. De aan de orde zijnde vorderingen van [verzoekers] stuiten immers reeds af op het gegeven dat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning (zie rov. 13). Op dat laatste punt hebben [verzoekers] geen (nuttig) bewijsaanbod gedaan. 4.20 Onderdeel 2.3 voert aan: “Voor zover het door subonderdeel 2.1 bestreden oordeel daarop berust, dat [verweerder] bij het aangaan van de eerste, op 25 augustus 2007 aangegane koopovereenkomst weliswaar wist of behoorde te weten dat ernstig rekening gehouden moest worden met de mogelijkheid van een rondweg in het zuidelijk deel van Oudenbosch (waarbij de litigieuze woning bovendien gesitueerd zou zijn in de directe nabijheid van deze rondweg), maar dat uit ‘de concrete feiten en omstandigheden’ volgt dat [verweerder] desniettemin geen spreekplicht had, is dat oordeel onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd.” Het onderdeel werkt deze klacht vervolgens uit aan de hand van een reeks verdere stellingen. 4.21 Ook deze klacht sneeft omdat wordt miskend dat het oordeel van het Hof (in rov. 13) gebaseerd is op de vaststelling dat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning. Dat oordeel wordt door het onderdeel niet op adequate wijze bestreden. 4.22 Onderdeel 2.4 wijst er op dat het Hof (in rov. 13) overweegt dat de woning op de kruising van twee wegen ligt, “waarvan één weg, de [a-straat], volgens [verweerder] een provinciale weg is die als verbindingsweg tussen Oudenbosch en Bosschenhoofd dient.” Volgens het onderdeel baseert het Hof zich daarbij kennelijk op een stelling die [verweerder] in zijn memorie van antwoord (in §§ 6 en 7) heeft ingenomen en waarop [verzoekers] niet meer hebben kunnen reageren. Volgens het onderdeel had het Hof “de juistheid van deze stellingen van [verweerder]” dan ook niet, althans niet zonder meer, aan zijn oordeel ten grondslag mogen leggen. 4.23 De klacht berust op een verkeerde lezing van het bestreden arrest. Het Hof heeft – anders dan de klacht veronderstelt – het bedoelde, door [verweerder] gestelde feit, in rov. 13 niet als vaststaand aangenomen. Dat blijkt heel duidelijk uit de tekst van de genoemde rechtsoverweging (“volgens [verweerder]”). 4.24.1 Ten overvloede: het Hof vermeldt de hier bedoelde stelling van [verweerder] enkel als één van de omstandigheden die in aanmerking worden genomen bij de beantwoording van de vraag of [verzoekers] voldoende gesteld hebben en hebben aangeboden te bewijzen om tot het oordeel te kunnen komen dat er als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is van waardevermindering van de woning. Het Hof heeft daarmee, naar ik meen, geen rechtsregel geschonden. Bij de beantwoording van de vraag of een partij voldaan heeft aan haar stelplicht, zal de betwisting van de wederpartij immers niet buiten beschouwing kunnen blijven, ook niet als die betwisting heeft plaatsgevonden in een memorie van antwoord waarop de eerstbedoelde partij niet meer gereageerd heeft. 4.24.2 Dat klemt eens te meer nu [verzoekers] de mogelijkheid hadden om des verkiezend op deze stelling te reageren, bijvoorbeeld door pleidooi te vragen. Daaraan doet niet af dat zij daartoe niet waren gehouden. 4.24.3 Belangrijker is dat in procedures onvermijdelijk is dat één partij als het ware het laatste woord heeft. Iedere andere oplossing zou van procedures in voorkomende gevallen een soort perpetuum mobile maken (een zegen voor (een deel van) de balie maar funest voor een goede rechtsbedeling). De gedachte dat alle stellingen in het “laatste processtuk” of de laatste mondelinge bijdrage aan een pleidooi of comparitie door de rechter buiten beschouwing zouden moeten worden gelaten, is weinig praktisch. Ik haast mij hieraan toe te voegen dat de rechter de nodige voorzichtigheid zal moeten betrachten ten aanzien van stellingen die zijn ingenomen in een gedingstuk als een memorie van antwoord waarop niet meer is gereageerd. Met name zal de rechter dergelijke stellingen niet als vaststaand mogen aannemen. Het bestreden arrest biedt geen aanknopingspunt voor de gedachte dat het Hof dit alles heeft miskend. Voor zover nodig valt daarbij nog te bedenken dat [verzoekers] in cassatie ook niet stellen dat de in rov. 13 vermelde stelling van [verweerder] onjuist zou zijn. 4.24.4 Ten slotte, maar ik zeg dat met een slag om de arm: m.i. valt uit de tekening bij het rapport van [A] op te maken dat de stelling van [verweerder] juist is. 4.25 Onderdeel 2.5 klaagt dat het Hof (in rov. 13) miskend heeft dat voor een succesvol beroep op de in art. 3:44 BW en in art. 6:228 BW vermelde vernietigingsgronden niet vereist is dat degene die zich daarop beroept, door het aangaan van de overeenkomst onder invloed van het wilsgebrek, benadeeld is. Daarnaast klaagt het onderdeel dat het Hof miskend heeft dat uit het gegeven dat achteraf blijkt dat de dwalende partij niet of niet ernstig benadeeld is, niet afgeleid kan worden dat zijn wederpartij destijds bij het aangaan van de overeenkomst niet gehouden was om van de betreffende omstandigheid mededeling te doen. 4.26 Het juridisch uitgangspunt van de klacht is juist. Maar het kan [verzoekers] niet baten. Zij zien andermaal voorbij aan hun eigen vordering. Deze is, zoals hiervoor onder 4.7 al uiteengezet, gestoeld op waardevermindering. Bij die stand van zaken kan blijven rusten of sprake is geweest van dwaling en van schending van een informatieplicht. Het onderdeel stuit daarop af. 4.27.1 Onderdeel 2.6 veronderstelt dat “‘s Hofs door subonderdeel 2.1 bestreden oordeel dat uit ‘het vorenstaande’ voortvloeit dat [verzoeker 1] te weinig feiten en omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden heeft om te kunnen concluderen aldus verstaan moet worden: (1) dat er [niet] (in voldoende mate) sprake is van een waardevermindering van de gekochte woning; en/of (2) dat [verzoeker 1] onvoldoende belang bij zijn (reconventionele) eis heeft, is dit oordeel onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd […].” Deze algemene klacht wordt vervolgens nader uitgewerkt in onderdelen 2.6.1 t/m 2.6.4. 4.27.2 Onderdeel 2.6.1 klaagt dat ’s Hof (veronderstelde) oordeel onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd is omdat het Hof (in rov. 13) uitgaat van een waardedaling van de woning vanaf 2008 en daarbij níet vaststelt dat die waardedaling niet mede het gevolg is van de (mogelijke) aanleg van de rondweg. Volgens het onderdeel heeft het Hof in rov.

Ten eerste: het doet helemaal niet ter zake wanneer de levering van de woning heeft plaatsgevonden; vraag is – aldus het onderdeel – of de derde koopovereenkomst (van juli 2008) wegens dwaling vernietigbaar is. Ten tweede valt, volgens het onderdeel, niet in te zien, althans niet zonder meer, waarom [verzoekers] het risico dragen van een eventuele schending van een ten tijde van het sluiten van deze koopovereenkomst voor [verweerder] bestaande spreekplicht. Het onderdeel stelt in dit verband dat de koopovereenkomst van 25 augustus 2007 ontbonden was en dat de koopovereenkomst van juli 2008 in zoverre een nieuwe en zelfstandige overeenkomst is. Het stond [verzoekers] vrij om al dan niet nogmaals met [verweerder] te contracteren. Volgens het onderdeel is dan ook niet in te zien, in elk geval niet zonder meer, waarom er bij het sluiten van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) tussen [verweerder] en [verzoekers] niet zou hebben gegolden wat ook bij een verkoop aan een andere partij zou hebben gegolden, namelijk dat men door in onderhandeling te treden over het sluiten van een overeenkomst zijn gedrag mede moet laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van de wederpartij en men aldus een gehoudenheid heeft om binnen redelijke grenzen maatregelen te nemen om te voorkomen dat de wederpartij onder invloed van onjuiste veronderstellingen een wilsverklaring aflegt. Het onderdeel stelt dat de ontwikkelingen in de onderlinge verhouding tussen [verweerder] en [verzoekers] die voorafgaand aan het sluiten van de derde koopovereenkomst hadden plaatsgevonden, niet althans niet zonder meer, meebrachten dat [verweerder] geheel of gedeeltelijk ontheven was van een op hem rustende spreekplicht. 4.3 ’ s Hofs redengeving om als “peilmoment” de datum van het sluiten van de eerste overeenkomst te kiezen, is gelegen in de cryptische mededeling dat [verzoekers] “immers het risico” dragen van deze late levering (rov. 10). Ik denk dat wel te bevroeden valt wat het Hof aldus tot uitdrukking wil brengen. [verzoekers] hebben eindeloos getalmd; zij zijn hun verplichtingen telkens niet nagekomen. Onder deze omstandigheden bestaat een zodanige samenhang tussen de verschillende overeenkomsten dat het redelijk is om uit te gaan van het tijdstip waarop de eerste overeenkomst is gesloten. Daarbij heeft het Hof allicht in aanmerking genomen dat het steeds ging om verkoop (en levering) van dezelfde onroerende zaak. 4.4 Mogelijk – het valt uit de uiterst summiere motivering niet op te maken – bedoelt het Hof tot uitdrukking te brengen dat [verweerder] [verzoekers] keer op keer tegemoetgekomen is. Dat tegemoetkomen is dan allicht daarin gelegen dat [verweerder] bereid was om af te zien van de boete, de koopprijs te verlagen en uiteindelijk ook nog een zeker bedrag te lenen om de verlaagde koopprijs te kunnen voldoen. 4.5.1 Zou het Hof dit alles hebben uitgeschreven, dan zou dat zijn oordeel wellicht hebben kunnen dragen. Ik benadruk “wellicht” omdat hetgeen onder 4.4 werd vermeld niet hele verhaal is. In de visie van [verweerder], die door het Hof is gehonoreerd, moeten [verzoekers] wel degelijk de boete betalen. Het moge dus zo zijn dat [verweerder] op een tussengelegen moment bereid was om af te zien van inning van de boete, later was dat niet meer zo. Bij die stand van zaken is aanzienlijk minder evident dat en waarom de onder 4.3 en 4.4 aan het Hof toegeschreven oordelen voldoende klemmend zijn om tot het door het Hof genoemde resultaat te komen. 4.5.2 Ik voeg hieraan nog toe – het is geen dragend argument, want enigszins speculatief – dat men zich niet geheel aan de indruk kan onttrekken dat weinig animo bestond voor de litigieuze onroerende zaak. Ook wanneer we ons losmaken van de problematiek van de ringweg, is dat niet onbegrijpelijk gezien de weinig aantrekkelijke ligging zoals vermeld in rov. 13. Ook en vooral de bevindingen zoals vermeld in het rapport van [A] (verouderde bouwkundige constructie, matige tot slechte onderhoudstoestand, dekking met asbesthoudende platen en mogelijk bodemverontreiniging) doen vermoeden dat de litigieuze onroerende zaak geen erg aantrekkelijk object was. Hiervan uitgaande, dringt zich niet op dat de “largesse” van [verweerder] pure goedertierenheid was. 4.6 In het licht van dit een en ander is de klacht gegrond. ‘s Hofs oordeel dat voor de beantwoording van de vraag of bij het sluiten van de derde koopovereenkomst (in juli 2008) op [verweerder] de plicht rustte om [verzoekers] te informeren over de plannen voor de aanleg van de rondweg, beslissend is over welke wetenschap [verweerder] vóór of op 25 augustus 2007 – de datum van het sluiten van de eerste koopovereenkomst – beschikte of geacht kan worden te hebben beschikt, is (in elk geval) ontoereikend gemotiveerd. Uit het oordeel van het Hof blijkt namelijk onvoldoende op welke gronden bij de beoordeling van het beroep op dwaling ter zake van het sluiten van de derde koopovereenkomst, de ‘eventuele ontwikkelingen’ uit de periode tussen het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007) en het sluiten van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) voor rekening van [verzoekers] dienen te komen. 4.7.1 Nochtans kan de klacht m.i. wegens gebrek aan belang niet tot cassatie leiden. Het Hof heeft namelijk aangenomen dat het voornemen om de rondweg te realiseren op of omstreeks 25 augustus 2007 zo ver geconcretiseerd was, dat op dat moment ernstig rekening gehouden moest worden met de mogelijkheid van een rondweg in het zuidelijk deel van Oudenbosch (zie rov. 12). 4.7.2 Dat laatste oordeel van het Hof kan, gezien de in rov. 13 gegeven motivering, redelijkerwijs niet anders worden begrepen dan aldus dat onvoldoende is gesteld en is aangeboden om te bewijzen, om tot de conclusie te kunnen komen dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg tot waardevermindering van de woning (de onroerende zaak) leidt. Uitgaande van deze laatste vaststelling kan men slechts tot de slotsom komen dat de hier aan de orde zijnde vorderingen van [verzoekers] – de vorderingen in reconventie (I), (II) en (III) (na eiswijziging in hoger beroep) – niet voor toewijzing vatbaar zijn. Voor toewijzing van deze vorderingen is namelijk in elk geval vereist dat komt vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning (zie de memorie van grieven houdende wijziging van eis, p. 12, petitum). Het Hof heeft – in cassatie niet bestreden – geoordeeld dat [verzoekers] onvoldoende hebben gesteld of te bewijzen aangeboden dat als gevolg van de nieuwe ringweg sprake zou zijn van een waardevermindering (rov. 13 in fine, enigszins geparafraseerd weergegeven). Uit de gedingstukken blijkt niet dat [verzoekers] naast een belang bij betaling van een vergoeding voor waardevermindering van de woning, nog een ander belang zouden hebben bij een verklaring voor recht dat er bij het aangaan van de koopovereenkomst sprake is geweest van dwaling, nog daargelaten dat hun vordering op een dergelijk niet gesteld belang niet inhaakt; zie voetnoot 5. 4.7.3

Het oordeel van het Hof dat zij daarmee, voor zover zij op dat punt al voldoende gesteld hebben, geen voldoende concreet en specifiek aanbod hebben gedaan om bewijs te leveren van hun stelling dat de aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning, geeft, voor zover nodig mede in het licht van de gemotiveerde betwisting van die stelling door [verweerder] (zie conclusie van antwoord in reconventie, p. 7-8, onder 20-21) en in het licht van hetgeen de Rechtbank in haar vonnis van 21 juli 2010 (in rov. 3.18) op dat punt reeds had geoordeeld, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is zeker niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.19 Met het bewijsaanbod zoals dat vermeld is op pagina 4 van de memorie van grieven, hebben [verzoekers] slechts bewijs aangeboden van de stelling dat [verweerder] en diens makelaar op de hoogte waren van de komende aanleg van een rondweg in de directe nabijheid van de verkochte woning, althans van de reële mogelijkheid van de aanleg van die rondweg. Dit bewijsaanbod is derhalve in het onderhavige kader irrelevant. De aan de orde zijnde vorderingen van [verzoekers] stuiten immers reeds af op het gegeven dat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning (zie rov. 13). Op dat laatste punt hebben [verzoekers] geen (nuttig) bewijsaanbod gedaan. 4.20 Onderdeel 2.3 voert aan: “Voor zover het door subonderdeel 2.1 bestreden oordeel daarop berust, dat [verweerder] bij het aangaan van de eerste, op 25 augustus 2007 aangegane koopovereenkomst weliswaar wist of behoorde te weten dat ernstig rekening gehouden moest worden met de mogelijkheid van een rondweg in het zuidelijk deel van Oudenbosch (waarbij de litigieuze woning bovendien gesitueerd zou zijn in de directe nabijheid van deze rondweg), maar dat uit ‘de concrete feiten en omstandigheden’ volgt dat [verweerder] desniettemin geen spreekplicht had, is dat oordeel onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd.” Het onderdeel werkt deze klacht vervolgens uit aan de hand van een reeks verdere stellingen. 4.21 Ook deze klacht sneeft omdat wordt miskend dat het oordeel van het Hof (in rov. 13) gebaseerd is op de vaststelling dat niet aangenomen kan worden dat de aanleg van de rondweg leidt tot een waardevermindering van de woning. Dat oordeel wordt door het onderdeel niet op adequate wijze bestreden. 4.22 Onderdeel 2.4 wijst er op dat het Hof (in rov. 13) overweegt dat de woning op de kruising van twee wegen ligt, “waarvan één weg, de [a-straat], volgens [verweerder] een provinciale weg is die als verbindingsweg tussen Oudenbosch en Bosschenhoofd dient.” Volgens het onderdeel baseert het Hof zich daarbij kennelijk op een stelling die [verweerder] in zijn memorie van antwoord (in §§ 6 en 7) heeft ingenomen en waarop [verzoekers] niet meer hebben kunnen reageren. Volgens het onderdeel had het Hof “de juistheid van deze stellingen van [verweerder]” dan ook niet, althans niet zonder meer, aan zijn oordeel ten grondslag mogen leggen. 4.23 De klacht berust op een verkeerde lezing van het bestreden arrest. Het Hof heeft – anders dan de klacht veronderstelt – het bedoelde, door [verweerder] gestelde feit, in rov. 13 niet als vaststaand aangenomen. Dat blijkt heel duidelijk uit de tekst van de genoemde rechtsoverweging (“volgens [verweerder]”). 4.24.1 Ten overvloede: het Hof vermeldt de hier bedoelde stelling van [verweerder] enkel als één van de omstandigheden die in aanmerking worden genomen bij de beantwoording van de vraag of [verzoekers] voldoende gesteld hebben en hebben aangeboden te bewijzen om tot het oordeel te kunnen komen dat er als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is van waardevermindering van de woning. Het Hof heeft daarmee, naar ik meen, geen rechtsregel geschonden. Bij de beantwoording van de vraag of een partij voldaan heeft aan haar stelplicht, zal de betwisting van de wederpartij immers niet buiten beschouwing kunnen blijven, ook niet als die betwisting heeft plaatsgevonden in een memorie van antwoord waarop de eerstbedoelde partij niet meer gereageerd heeft. 4.24.2 Dat klemt eens te meer nu [verzoekers] de mogelijkheid hadden om des verkiezend op deze stelling te reageren, bijvoorbeeld door pleidooi te vragen. Daaraan doet niet af dat zij daartoe niet waren gehouden. 4.24.3 Belangrijker is dat in procedures onvermijdelijk is dat één partij als het ware het laatste woord heeft. Iedere andere oplossing zou van procedures in voorkomende gevallen een soort perpetuum mobile maken (een zegen voor (een deel van) de balie maar funest voor een goede rechtsbedeling). De gedachte dat alle stellingen in het “laatste processtuk” of de laatste mondelinge bijdrage aan een pleidooi of comparitie door de rechter buiten beschouwing zouden moeten worden gelaten, is weinig praktisch. Ik haast mij hieraan toe te voegen dat de rechter de nodige voorzichtigheid zal moeten betrachten ten aanzien van stellingen die zijn ingenomen in een gedingstuk als een memorie van antwoord waarop niet meer is gereageerd. Met name zal de rechter dergelijke stellingen niet als vaststaand mogen aannemen. Het bestreden arrest biedt geen aanknopingspunt voor de gedachte dat het Hof dit alles heeft miskend. Voor zover nodig valt daarbij nog te bedenken dat [verzoekers] in cassatie ook niet stellen dat de in rov. 13 vermelde stelling van [verweerder] onjuist zou zijn. 4.24.4 Ten slotte, maar ik zeg dat met een slag om de arm: m.i. valt uit de tekening bij het rapport van [A] op te maken dat de stelling van [verweerder] juist is. 4.25 Onderdeel 2.5 klaagt dat het Hof (in rov. 13) miskend heeft dat voor een succesvol beroep op de in art. 3:44 BW en in art. 6:228 BW vermelde vernietigingsgronden niet vereist is dat degene die zich daarop beroept, door het aangaan van de overeenkomst onder invloed van het wilsgebrek, benadeeld is. Daarnaast klaagt het onderdeel dat het Hof miskend heeft dat uit het gegeven dat achteraf blijkt dat de dwalende partij niet of niet ernstig benadeeld is, niet afgeleid kan worden dat zijn wederpartij destijds bij het aangaan van de overeenkomst niet gehouden was om van de betreffende omstandigheid mededeling te doen. 4.26 Het juridisch uitgangspunt van de klacht is juist. Maar het kan [verzoekers] niet baten. Zij zien andermaal voorbij aan hun eigen vordering. Deze is, zoals hiervoor onder 4.7 al uiteengezet, gestoeld op waardevermindering. Bij die stand van zaken kan blijven rusten of sprake is geweest van dwaling en van schending van een informatieplicht. Het onderdeel stuit daarop af. 4.27.1 Onderdeel 2.6 veronderstelt dat “‘s Hofs door subonderdeel 2.1 bestreden oordeel dat uit ‘het vorenstaande’ voortvloeit dat [verzoeker 1] te weinig feiten en omstandigheden gesteld en te bewijzen aangeboden heeft om te kunnen concluderen aldus verstaan moet worden: (1) dat er [niet] (in voldoende mate) sprake is van een waardevermindering van de gekochte woning; en/of (2) dat [verzoeker 1] onvoldoende belang bij zijn (reconventionele) eis heeft, is dit oordeel onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd […].” Deze algemene klacht wordt vervolgens nader uitgewerkt in onderdelen 2.6.1 t/m 2.6.4. 4.27.2 Onderdeel 2.6.1 klaagt dat ’s Hof (veronderstelde) oordeel onbegrijpelijk dan wel onvoldoende gemotiveerd is omdat het Hof (in rov. 13) uitgaat van een waardedaling van de woning vanaf 2008 en daarbij níet vaststelt dat die waardedaling niet mede het gevolg is van de (mogelijke) aanleg van de rondweg. Volgens het onderdeel heeft het Hof in rov.

13 bovendien tot uiting gebracht dat de (verwachte) verkeersintensiteit mede ten grondslag ligt aan de geschatte waarde van de woning. 4.28.1 Onderdeel 2.6.1 faalt. Het is juist dat het Hof in rov. 13 vermeldt dat in het rapport van [A] wordt uitgegaan van een prijsverval vanaf 2008. Uit zijn rapport blijkt echter dat met dat prijsverval uitsluitend gedoeld is op “de neerwaartse ontwikkelingen op de woningmarkt zoals die zijn opgetreden sedert het uitbreken van de bankencrisis”. Het oordeel van het Hof hieromtrent dient aldus verstaan te worden dat het genoemde prijsverval geen aanwijzing vormt dat er destijds als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is geweest van een waardevermindering van de woning. Dat oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.28.2 Het onderdeel wijst er terecht op dat het Hof in rov. 13 mogelijk heeft aangenomen dat de (verwachte) verkeersintensiteit mede ten grondslag ligt aan de geschatte waarde van de woning. Het onderdeel ziet er echter aan voorbij dat het Hof in rov. 13 tevens heeft vastgesteld dat het rapport van genoemde [A] geen concrete informatie verschaft over vraag wat de invloed is van de aanleg van de rondweg op deze verkeersintensiteit. Het oordeel van het Hof dat [verzoekers] onvoldoende hebben aangedragen en hebben aangeboden te bewijzen om tot de conclusie te kunnen komen dat sprake is van een ook maar enigszins relevante waardedaling van de woning is derhalve, ook in het licht van de hier besproken stellingen, niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.28.3 Daar komt nog bij dat het Hof er kennelijk en zeker niet onbegrijpelijk vanuit is gegaan dat zo aannemelijk is dat de verwachte verkeersintensiteit er in de gegeven omstandigheden, zoals uitvoerig geschetst in het vaker genoemde rapport van [A], er niet wezenlijk toe doet, dat het eens te meer op de weg van [verzoekers] had gelegen om concrete gegevens te verstrekken. 4.29 Onderdeel 2.6.2 kant zich tegen het oordeel (in rov. 13) dat het rapport van [A] uitgaat van een prijsverval vanaf 2008 “terwijl de datum 25 augustus 2007 bepalend is”. 4.30 Deze klacht faalt om twee zelfstandige redenen: a. het in het rapport van [A] bedoelde prijsverval heeft betrekking op “de neerwaartse ontwikkelingen op de woningmarkt zoals die zijn opgetreden sinds het uitbreken van de bankencrisis” (zie de bespreking van onderdeel 2.6.1). Het oordeel van het Hof dient aldus verstaan te worden dat dit prijsverval geen aanwijzing vormt dat er destijds als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is geweest van een waardevermindering van de woning. Dat oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en behoefde ook geen nadere motivering; b. hoe dan ook blijft overeind dat [verzoekers] op dit punt te weinig hebben gesteld, zoals bij de bespreking van onderdeel 1.1 nader is uiteengezet. 4.31 Onderdeel 2.6.3 verwijt het Hof niet te hebben gerespondeerd op de stelling van [verzoekers] zoals deze, naar ik begrijp, is te vinden in § 28 van de ‘conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie’. Het gaat dan om de stelling dat “turbo-rotonde, geluidschermen e.d.” zijn voorzien “als gevolg van de rondweg”. Daaruit zou blijken dat ook de “fraaie landelijke omgeving” ingrijpend wordt veranderd. 4.32 Ik mocht er al op wijzen dat uit een bijlage bij het rapport van [A] m.i. kan worden opgemaakt dat de woning ([a-straat 1], zoals ook op de tekening aangegeven) aan een brede verkeersweg lag. In dat geval mislukt de klacht reeds omdat van zulk een omgeving geen sprake was. 4.33 Hoe dit ook zij, de stellingen zijn te vaag en te algemeen. Reeds omdat niet wordt aangegeven waar de “turbo-rotonde” en de schermen zouden worden geplaatst. 4.34 Ten overvloede merk ik nog op dat de Rechtbank in eerste aanleg in een overweging ten overvloede heeft geoordeeld dat niets is gebleken van enige waardevermindering van de woning (zie vonnis van 21 juli 2010, rov. 3.18). [verzoekers] hebben dat oordeel met grief 6 bestreden. Met deze grief wordt betoogd (i) dat voor een beroep op dwaling niet vereist is dat men door de dwaling benadeeld is; en (ii) dat uit het rapport van [A] blijkt dat ‘de projectie en de aanleg’ van de rondweg wel degelijk tot een substantiële waardevermindering hebben geleid en wel tot een waardevermindering van € 55.000,- (p. 11, grief 6). De eerstgenoemde stelling miskent dat, als gezegd, de aan de orde zijnde vorderingen slechts toewijsbaar kunnen zijn indien komt vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning. De tweede stelling is in het geheel niet onderbouwd en is reeds daarom door het Hof terecht ongegrond bevonden. 4.35 Onderdeel 2.6.4 vertolkt enkel een voortbouwende klacht. Deze behoeft geen bespreking meer. 4.36 Onderdeel 3.1 betoogt, in heel veel woorden, in de eerste plaats dat de eis van [verzoekers] in reconventie, zoals gewijzigd in appel, “zich onmiskenbaar niet anders laat verstaan, dan dat deze niet slechts betreft de opheffing van nadeel dat bestaat in waardevermindering van de litigieuze woning als gevolg van de aanleg van de rondweg in de zuidelijke variant (in de directe nabijheid van de litigieuze woning), doch ziet op opheffing van àl het nadeel dat [verzoeker 1] geleden heeft […].” Daarom is volgens het onderdeel “’s Hofs oordeelsvorming resp. hetgeen het Hof beslist heeft in rov. 13 (laatste zin) resp. zijn arrest onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd.” De strekking van het betoog is – zo begrijp ik – dat het Hof ten onrechte niet beslist heeft op de vordering tot opheffing van het nadeel bestaande in het verschuldigd zijn van de contractuele boete aan [verweerder], althans dat het oordeel van het Hof op dat punt onbegrijpelijk is of onvoldoende gemotiveerd. 4.37 Deze klacht faalt. De vordering zoals geformuleerd in het petitum van de mvg ziet nadrukkelijk en uitsluitend op waardevermindering die wordt nader toegesneden op de aanleg van de rondweg. Dat geldt zowel voor de primaire als voor de subsidiaire vordering onder I en onder II. Vordering III bouwt hierop voort. In elk geval is ’s Hofs oordeel, dat klaarblijkelijk op deze lezing is gestoeld, alleszins begrijpelijk. 4.38 Het onderdeel betoogt in de tweede plaats dat [verzoekers] in hoger beroep tevens aan hun reconventionele vordering ten grondslag hebben gelegd dat zij gedwaald hebben bij het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007). Volgens het onderdeel ging het derhalve ook om de vraag of de koopovereenkomst van 25 oktober 2007 wegens dwaling vernietigbaar is en in het bijzonder om de vraag of de verschuldigdheid van de contractuele boete daardoor kwam te vervallen. Het onderdeel stelt dat indien het Hof de vordering van [verzoekers] niet in deze zin heeft uitgelegd, het oordeel van het Hof op dat punt onbegrijpelijk althans onvoldoende gemotiveerd is. 4.39 Ook dit onderdeel mislukt reeds op de onder 4.37 genoemde grond. Daar komt bij dat het Hof de vorderingen van [verzoekers] in reconventie klaarblijkelijk en allerminst onbegrijpelijk aldus heeft opgevat dat [verzoekers] hun vorderingen baseren op een gestelde dwaling bij het aangaan van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) en niet tevens op dwaling bij het aangaan van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007). 4.40 Het betoog van onderdelen 3.2 en 3.3 sluit aan bij het betoog van onderdeel 3.1.

13 bovendien tot uiting gebracht dat de (verwachte) verkeersintensiteit mede ten grondslag ligt aan de geschatte waarde van de woning. 4.28.1 Onderdeel 2.6.1 faalt. Het is juist dat het Hof in rov. 13 vermeldt dat in het rapport van [A] wordt uitgegaan van een prijsverval vanaf 2008. Uit zijn rapport blijkt echter dat met dat prijsverval uitsluitend gedoeld is op “de neerwaartse ontwikkelingen op de woningmarkt zoals die zijn opgetreden sedert het uitbreken van de bankencrisis”. Het oordeel van het Hof hieromtrent dient aldus verstaan te worden dat het genoemde prijsverval geen aanwijzing vormt dat er destijds als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is geweest van een waardevermindering van de woning. Dat oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.28.2 Het onderdeel wijst er terecht op dat het Hof in rov. 13 mogelijk heeft aangenomen dat de (verwachte) verkeersintensiteit mede ten grondslag ligt aan de geschatte waarde van de woning. Het onderdeel ziet er echter aan voorbij dat het Hof in rov. 13 tevens heeft vastgesteld dat het rapport van genoemde [A] geen concrete informatie verschaft over vraag wat de invloed is van de aanleg van de rondweg op deze verkeersintensiteit. Het oordeel van het Hof dat [verzoekers] onvoldoende hebben aangedragen en hebben aangeboden te bewijzen om tot de conclusie te kunnen komen dat sprake is van een ook maar enigszins relevante waardedaling van de woning is derhalve, ook in het licht van de hier besproken stellingen, niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.28.3 Daar komt nog bij dat het Hof er kennelijk en zeker niet onbegrijpelijk vanuit is gegaan dat zo aannemelijk is dat de verwachte verkeersintensiteit er in de gegeven omstandigheden, zoals uitvoerig geschetst in het vaker genoemde rapport van [A], er niet wezenlijk toe doet, dat het eens te meer op de weg van [verzoekers] had gelegen om concrete gegevens te verstrekken. 4.29 Onderdeel 2.6.2 kant zich tegen het oordeel (in rov. 13) dat het rapport van [A] uitgaat van een prijsverval vanaf 2008 “terwijl de datum 25 augustus 2007 bepalend is”. 4.30 Deze klacht faalt om twee zelfstandige redenen: a. het in het rapport van [A] bedoelde prijsverval heeft betrekking op “de neerwaartse ontwikkelingen op de woningmarkt zoals die zijn opgetreden sinds het uitbreken van de bankencrisis” (zie de bespreking van onderdeel 2.6.1). Het oordeel van het Hof dient aldus verstaan te worden dat dit prijsverval geen aanwijzing vormt dat er destijds als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is geweest van een waardevermindering van de woning. Dat oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en behoefde ook geen nadere motivering; b. hoe dan ook blijft overeind dat [verzoekers] op dit punt te weinig hebben gesteld, zoals bij de bespreking van onderdeel 1.1 nader is uiteengezet. 4.31 Onderdeel 2.6.3 verwijt het Hof niet te hebben gerespondeerd op de stelling van [verzoekers] zoals deze, naar ik begrijp, is te vinden in § 28 van de ‘conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie’. Het gaat dan om de stelling dat “turbo-rotonde, geluidschermen e.d.” zijn voorzien “als gevolg van de rondweg”. Daaruit zou blijken dat ook de “fraaie landelijke omgeving” ingrijpend wordt veranderd. 4.32 Ik mocht er al op wijzen dat uit een bijlage bij het rapport van [A] m.i. kan worden opgemaakt dat de woning ([a-straat 1], zoals ook op de tekening aangegeven) aan een brede verkeersweg lag. In dat geval mislukt de klacht reeds omdat van zulk een omgeving geen sprake was. 4.33 Hoe dit ook zij, de stellingen zijn te vaag en te algemeen. Reeds omdat niet wordt aangegeven waar de “turbo-rotonde” en de schermen zouden worden geplaatst. 4.34 Ten overvloede merk ik nog op dat de Rechtbank in eerste aanleg in een overweging ten overvloede heeft geoordeeld dat niets is gebleken van enige waardevermindering van de woning (zie vonnis van 21 juli 2010, rov. 3.18). [verzoekers] hebben dat oordeel met grief 6 bestreden. Met deze grief wordt betoogd (i) dat voor een beroep op dwaling niet vereist is dat men door de dwaling benadeeld is; en (ii) dat uit het rapport van [A] blijkt dat ‘de projectie en de aanleg’ van de rondweg wel degelijk tot een substantiële waardevermindering hebben geleid en wel tot een waardevermindering van € 55.000,- (p. 11, grief 6). De eerstgenoemde stelling miskent dat, als gezegd, de aan de orde zijnde vorderingen slechts toewijsbaar kunnen zijn indien komt vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning. De tweede stelling is in het geheel niet onderbouwd en is reeds daarom door het Hof terecht ongegrond bevonden. 4.35 Onderdeel 2.6.4 vertolkt enkel een voortbouwende klacht. Deze behoeft geen bespreking meer. 4.36 Onderdeel 3.1 betoogt, in heel veel woorden, in de eerste plaats dat de eis van [verzoekers] in reconventie, zoals gewijzigd in appel, “zich onmiskenbaar niet anders laat verstaan, dan dat deze niet slechts betreft de opheffing van nadeel dat bestaat in waardevermindering van de litigieuze woning als gevolg van de aanleg van de rondweg in de zuidelijke variant (in de directe nabijheid van de litigieuze woning), doch ziet op opheffing van àl het nadeel dat [verzoeker 1] geleden heeft […].” Daarom is volgens het onderdeel “’s Hofs oordeelsvorming resp. hetgeen het Hof beslist heeft in rov. 13 (laatste zin) resp. zijn arrest onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd.” De strekking van het betoog is – zo begrijp ik – dat het Hof ten onrechte niet beslist heeft op de vordering tot opheffing van het nadeel bestaande in het verschuldigd zijn van de contractuele boete aan [verweerder], althans dat het oordeel van het Hof op dat punt onbegrijpelijk is of onvoldoende gemotiveerd. 4.37 Deze klacht faalt. De vordering zoals geformuleerd in het petitum van de mvg ziet nadrukkelijk en uitsluitend op waardevermindering die wordt nader toegesneden op de aanleg van de rondweg. Dat geldt zowel voor de primaire als voor de subsidiaire vordering onder I en onder II. Vordering III bouwt hierop voort. In elk geval is ’s Hofs oordeel, dat klaarblijkelijk op deze lezing is gestoeld, alleszins begrijpelijk. 4.38 Het onderdeel betoogt in de tweede plaats dat [verzoekers] in hoger beroep tevens aan hun reconventionele vordering ten grondslag hebben gelegd dat zij gedwaald hebben bij het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007). Volgens het onderdeel ging het derhalve ook om de vraag of de koopovereenkomst van 25 oktober 2007 wegens dwaling vernietigbaar is en in het bijzonder om de vraag of de verschuldigdheid van de contractuele boete daardoor kwam te vervallen. Het onderdeel stelt dat indien het Hof de vordering van [verzoekers] niet in deze zin heeft uitgelegd, het oordeel van het Hof op dat punt onbegrijpelijk althans onvoldoende gemotiveerd is. 4.39 Ook dit onderdeel mislukt reeds op de onder 4.37 genoemde grond. Daar komt bij dat het Hof de vorderingen van [verzoekers] in reconventie klaarblijkelijk en allerminst onbegrijpelijk aldus heeft opgevat dat [verzoekers] hun vorderingen baseren op een gestelde dwaling bij het aangaan van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) en niet tevens op dwaling bij het aangaan van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007). 4.40 Het betoog van onderdelen 3.2 en 3.3 sluit aan bij het betoog van onderdeel 3.1.

13 bovendien tot uiting gebracht dat de (verwachte) verkeersintensiteit mede ten grondslag ligt aan de geschatte waarde van de woning. 4.28.1 Onderdeel 2.6.1 faalt. Het is juist dat het Hof in rov. 13 vermeldt dat in het rapport van [A] wordt uitgegaan van een prijsverval vanaf 2008. Uit zijn rapport blijkt echter dat met dat prijsverval uitsluitend gedoeld is op “de neerwaartse ontwikkelingen op de woningmarkt zoals die zijn opgetreden sedert het uitbreken van de bankencrisis”. Het oordeel van het Hof hieromtrent dient aldus verstaan te worden dat het genoemde prijsverval geen aanwijzing vormt dat er destijds als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is geweest van een waardevermindering van de woning. Dat oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.28.2 Het onderdeel wijst er terecht op dat het Hof in rov. 13 mogelijk heeft aangenomen dat de (verwachte) verkeersintensiteit mede ten grondslag ligt aan de geschatte waarde van de woning. Het onderdeel ziet er echter aan voorbij dat het Hof in rov. 13 tevens heeft vastgesteld dat het rapport van genoemde [A] geen concrete informatie verschaft over vraag wat de invloed is van de aanleg van de rondweg op deze verkeersintensiteit. Het oordeel van het Hof dat [verzoekers] onvoldoende hebben aangedragen en hebben aangeboden te bewijzen om tot de conclusie te kunnen komen dat sprake is van een ook maar enigszins relevante waardedaling van de woning is derhalve, ook in het licht van de hier besproken stellingen, niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd. 4.28.3 Daar komt nog bij dat het Hof er kennelijk en zeker niet onbegrijpelijk vanuit is gegaan dat zo aannemelijk is dat de verwachte verkeersintensiteit er in de gegeven omstandigheden, zoals uitvoerig geschetst in het vaker genoemde rapport van [A], er niet wezenlijk toe doet, dat het eens te meer op de weg van [verzoekers] had gelegen om concrete gegevens te verstrekken. 4.29 Onderdeel 2.6.2 kant zich tegen het oordeel (in rov. 13) dat het rapport van [A] uitgaat van een prijsverval vanaf 2008 “terwijl de datum 25 augustus 2007 bepalend is”. 4.30 Deze klacht faalt om twee zelfstandige redenen: a. het in het rapport van [A] bedoelde prijsverval heeft betrekking op “de neerwaartse ontwikkelingen op de woningmarkt zoals die zijn opgetreden sinds het uitbreken van de bankencrisis” (zie de bespreking van onderdeel 2.6.1). Het oordeel van het Hof dient aldus verstaan te worden dat dit prijsverval geen aanwijzing vormt dat er destijds als gevolg van de (voorgenomen) aanleg van de rondweg sprake is geweest van een waardevermindering van de woning. Dat oordeel is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk en behoefde ook geen nadere motivering; b. hoe dan ook blijft overeind dat [verzoekers] op dit punt te weinig hebben gesteld, zoals bij de bespreking van onderdeel 1.1 nader is uiteengezet. 4.31 Onderdeel 2.6.3 verwijt het Hof niet te hebben gerespondeerd op de stelling van [verzoekers] zoals deze, naar ik begrijp, is te vinden in § 28 van de ‘conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie’. Het gaat dan om de stelling dat “turbo-rotonde, geluidschermen e.d.” zijn voorzien “als gevolg van de rondweg”. Daaruit zou blijken dat ook de “fraaie landelijke omgeving” ingrijpend wordt veranderd. 4.32 Ik mocht er al op wijzen dat uit een bijlage bij het rapport van [A] m.i. kan worden opgemaakt dat de woning ([a-straat 1], zoals ook op de tekening aangegeven) aan een brede verkeersweg lag. In dat geval mislukt de klacht reeds omdat van zulk een omgeving geen sprake was. 4.33 Hoe dit ook zij, de stellingen zijn te vaag en te algemeen. Reeds omdat niet wordt aangegeven waar de “turbo-rotonde” en de schermen zouden worden geplaatst. 4.34 Ten overvloede merk ik nog op dat de Rechtbank in eerste aanleg in een overweging ten overvloede heeft geoordeeld dat niets is gebleken van enige waardevermindering van de woning (zie vonnis van 21 juli 2010, rov. 3.18). [verzoekers] hebben dat oordeel met grief 6 bestreden. Met deze grief wordt betoogd (i) dat voor een beroep op dwaling niet vereist is dat men door de dwaling benadeeld is; en (ii) dat uit het rapport van [A] blijkt dat ‘de projectie en de aanleg’ van de rondweg wel degelijk tot een substantiële waardevermindering hebben geleid en wel tot een waardevermindering van € 55.000,- (p. 11, grief 6). De eerstgenoemde stelling miskent dat, als gezegd, de aan de orde zijnde vorderingen slechts toewijsbaar kunnen zijn indien komt vast te staan dat de (voorgenomen) aanleg van de rondweg leidt tot waardevermindering van de woning. De tweede stelling is in het geheel niet onderbouwd en is reeds daarom door het Hof terecht ongegrond bevonden. 4.35 Onderdeel 2.6.4 vertolkt enkel een voortbouwende klacht. Deze behoeft geen bespreking meer. 4.36 Onderdeel 3.1 betoogt, in heel veel woorden, in de eerste plaats dat de eis van [verzoekers] in reconventie, zoals gewijzigd in appel, “zich onmiskenbaar niet anders laat verstaan, dan dat deze niet slechts betreft de opheffing van nadeel dat bestaat in waardevermindering van de litigieuze woning als gevolg van de aanleg van de rondweg in de zuidelijke variant (in de directe nabijheid van de litigieuze woning), doch ziet op opheffing van àl het nadeel dat [verzoeker 1] geleden heeft […].” Daarom is volgens het onderdeel “’s Hofs oordeelsvorming resp. hetgeen het Hof beslist heeft in rov. 13 (laatste zin) resp. zijn arrest onjuist en/of onbegrijpelijk en/of onvoldoende (toereikend) gemotiveerd.” De strekking van het betoog is – zo begrijp ik – dat het Hof ten onrechte niet beslist heeft op de vordering tot opheffing van het nadeel bestaande in het verschuldigd zijn van de contractuele boete aan [verweerder], althans dat het oordeel van het Hof op dat punt onbegrijpelijk is of onvoldoende gemotiveerd. 4.37 Deze klacht faalt. De vordering zoals geformuleerd in het petitum van de mvg ziet nadrukkelijk en uitsluitend op waardevermindering die wordt nader toegesneden op de aanleg van de rondweg. Dat geldt zowel voor de primaire als voor de subsidiaire vordering onder I en onder II. Vordering III bouwt hierop voort. In elk geval is ’s Hofs oordeel, dat klaarblijkelijk op deze lezing is gestoeld, alleszins begrijpelijk. 4.38 Het onderdeel betoogt in de tweede plaats dat [verzoekers] in hoger beroep tevens aan hun reconventionele vordering ten grondslag hebben gelegd dat zij gedwaald hebben bij het sluiten van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007). Volgens het onderdeel ging het derhalve ook om de vraag of de koopovereenkomst van 25 oktober 2007 wegens dwaling vernietigbaar is en in het bijzonder om de vraag of de verschuldigdheid van de contractuele boete daardoor kwam te vervallen. Het onderdeel stelt dat indien het Hof de vordering van [verzoekers] niet in deze zin heeft uitgelegd, het oordeel van het Hof op dat punt onbegrijpelijk althans onvoldoende gemotiveerd is. 4.39 Ook dit onderdeel mislukt reeds op de onder 4.37 genoemde grond. Daar komt bij dat het Hof de vorderingen van [verzoekers] in reconventie klaarblijkelijk en allerminst onbegrijpelijk aldus heeft opgevat dat [verzoekers] hun vorderingen baseren op een gestelde dwaling bij het aangaan van de derde koopovereenkomst (van juli 2008) en niet tevens op dwaling bij het aangaan van de eerste koopovereenkomst (van 25 augustus 2007). 4.40 Het betoog van onderdelen 3.2 en 3.3 sluit aan bij het betoog van onderdeel 3.1.