ECLI:NL:PHR:2008:BC5722

1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan((1)): (i) Eiseres tot cassatie [eiseres 1] (hierna: [eiseres 1]) huurt sinds maart 1990 woonruimte aan het [a-straat 1] te [woonplaats] van de Stichting Brabant Wonen (hierna: de Stichting). Sinds oktober 1995 is eiser tot cassatie [eiser 2] (hierna: [eiser 2]) door zijn huwelijk met [eiseres 1] van rechtswege medehuurder van de woning. ([Eiseres 1] en [eiser 2] worden hierna tezamen huurders genoemd.) (ii) In de woning woont ook de op [geboortedatum] 1988 geboren zoon van huurders. (iii) Op 18 maart 2004 wordt op de zolderverdieping van het gehuurde bij een politie-inval een hennepkwekerij aangetroffen. Deze is toen direct ontmanteld. Het ging om een grootschalige hennepkwekerij; er waren 300 hennepplanten en elektriciteit bleek in grote hoeveelheden te worden afgetapt. Dat gebeurde allemaal illegaal. Een werknemer van Essent, [betrokkene 2], heeft de bij huurders aangetroffen illegale elektriciteitsaansluiting als super gevaarlijk aangemerkt((2)). (iv) De Stichting dagvaardt huurders bij exploot van 19 mei 2004 voor de Rechtbank, sector Kanton, te 's-Hertogenbosch en vordert de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. (v) Dit optreden van de Stichting past in het door haar sinds de zomer van 2003 gevoerde, ruimschoots gepubliceerde en ook bij huurders bekende beleid, dat, wanneer in een huurwoning hennepteelt wordt aangetroffen, zonder meer wordt overgegaan tot een verzoek aan de rechter om de huurovereenkomst te ontbinden. Tot dit zogenaamde 'zero tolerance-beleid' is de Stichting overgegaan in nauwe samenwerking met de gemeente 's-Hertogenbosch en de woningbouwcorporaties, politie, het OM en sociaal-maatschappelijk werk in die gemeente. (vi) Het beleid inzake toewijzing van een woning in de sociale woningbouwsector, welk beleid stoelt op een op 2 oktober 2003 tussen de gemeente 's-Hertogenbosch en een aantal woningcorporaties gesloten Convenant Woonruimteverdeling Den Bosch, heeft tot gevolg dat een huurder, met wie een huurovereenkomst wegens in het gehuurde aangetroffen wietteelt is ontbonden, voor de gemiddelde duur van de normale inschrijvingsperiode voor woningzoekenden (ongeveer 3 jaar) niet in aanmerking komt voor toewijzing van een huurwoning van andere, bij het Convenant betrokken, corporaties. (vii) De Stichting heeft samen met de bij haar aangesloten woningcorporaties 75% van de totale sociale woningbouw in beheer. Op die sociale woningbouw zijn huurders vanwege hun financiële positie aangewezen. 1.2 De rechtbank, sector Kanton, ontbindt bij vonnis 27 januari 2005 de huurovereenkomst en veroordeelt huurders tot ontruiming van het gehuurde met al de hunnen en al het hunne. Dit vonnis bekrachtigt het hof 's-Hertogenbosch met zijn arrest van 22 augustus 2006. 1.3 Bij dagvaarding van 21 november 2006 - dus tijdig - komen huurders en hun zoon - laatstgenoemde daarbij vertegenwoordigd door zijn ouders - van 's hofs arrest in cassatie. Na de uitwisseling van de schriftelijke toelichtingen, is gefourneerd voor arrest. 2. Inleidende opmerkingen 2.1 Tussen partijen is niet zozeer in geschil of de huurders door zich in de huurwoning met hennepteelt bezig te houden tegenover de Stichting zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst als wel of dat tekortschieten de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde heeft kunnen rechtvaardigen. 2.2 Ingevolge art. 7:231 BW((3)) kan de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, slechts geschieden door de rechter. Het kader waarbinnen de rechter een verzoek tot ontbinding wegens een tekortschieten van de huurder dient te beoordelen, wordt geboden door artikel 6:265 e.v. BW. Ingevolge lid 1 van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt((4)). 2.3 De formulering en ook de wetsgeschiedenis van artikel 6:265, lid 1 BW wijzen er op dat bij een wederkerige overeenkomst iedere tekortkoming van de schuldenaar aan de schuldeiser het recht verschaft om de overeenkomst te ontbinden. Ingevolge lid 2 ontstaat de ontbindingsbevoegdheid overigens pas, wanneer de schuldenaar, voor zover de nakoming niet blijvend of tijdelijk onmogelijk is, in verzuim is. Tot uitoefening van het recht van ontbinding is de schuldeiser gerechtigd, tenzij de zich aan het slot van lid 1 omschreven uitzondering voordoet dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en/of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Nu het gaat om een - uit overwegingen van redelijkheid en billijkheid voortvloeiende((5)) - uitzondering zal de huurder zich op de gelding daarvan moeten beroepen onder aanvoering van de benodigde omstandigheden. Vooral de rechtzekerheid in het handelsverkeer wordt aangevoerd als grond voor de aanvaarding van een 'recht op ontbinding'((6)). Er bestaan ook andere opvattingen over de ontbindingsbevoegdheid en de mate waarin van die bevoegdheid gebruik mag worden gemaakt. Verdedigd wordt, kort samengevat, dat van de ontbindingsbevoegdheid pas dan gebruik mag worden gemaakt, wanneer andere minder ingrijpende sancties niet een adequate reactie op het tekortschieten blijken te zijn of wanneer er sprake is van een ernstig tekortschieten((7)). De Hoge Raad heeft evenwel in constante rechtspraak vastgehouden aan de visie dat ingevolge artikel 6:265, lid 1 BW in beginsel ieder tekortschieten van de schuldenaar een recht op ontbinding geeft. Ten aanzien van de uitzondering heeft de Hoge Raad aangegeven dat daarbij alle omstandigheden van het geval, waaronder ook de aard van de overeenkomst is te begrijpen, in aanmerking moeten worden genomen, maar tevens dat voor de werking van de redelijkheid en billijkheid slechts een beperkte ruimte is opengelaten((8)). 2.4 Bij overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte speelt de vraag of voor de ontbinding toch niet een gekwalificeerd tekortschieten is vereist. P. Abas merkt in Asser-Abas, 5-IIA (Huur), 2007, nr. 90 op dat uit de rechtspraak inzake ontbinding van huurovereenkomsten valt af te leiden dat de vordering tot ontbinding pas toewijsbaar is wanneer de huurder in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen. Volgens E.E. de Wijkerslooth-Vinke wijst daarentegen de recent gepubliceerde huur-jurisprudentie er op dat de leer van de Hoge Raad inmiddels door de feitenrechter wordt gevolgd; zie losbladige bundel Huurrecht, Art. 231, aant. 74. Het is niet helemaal duidelijk waarin dit verschil in appreciatie van de rechtspraak zijn grond vindt. De rechtspraak van de Hoge Raad biedt geen duidelijke steun aan de visie van P. Abas. Intussen is een wat grotere terughoudendheid met het ontbinden van een huurovereenkomst in geval het gaat om woonruimte wel voorstelbaar. Het kunnen beschikken over woonruimte betreft een groot belang. Nu bij de uitzondering van lid 1 van artikel 6:265 BW én de aard van de contractuele relatie én de gevolgen van een ontbinding in aanmerking kunnen worden genomen, kan bij een vordering tot ontbinding van een overeenkomst van huur van woonruimte in het kader van de uitzondering aan het woonbelang van de huurder een bijzonder gewicht worden toegekend. Langs deze weg kunnen aan de uitoefening van het recht van ontbinding de in het concrete geval gewenste beperkingen worden gesteld. De huurder zal wel een onderbouwd beroep op zijn woonbelang bij het gehuurde moeten doen. 2.5 Ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte in verband met hennepkweek heeft de nodige jurisprudentie opgeleverd((9)). H.J. 2. Zie de producties 7 en 8 bij de brief d.d. 7 december 2004 van de Stichting aan de Griffie van de sector Kanton. 3. Per 1 augustus 2003 (Stb. 2003, 230) is het in titel 7 van boek 7 BW neergelegde nieuwe huurrecht in werking getreden. Dit nieuwe huurrecht heeft in beginsel onmiddellijke werking en is derhalve ook op de onderhavige, vóór 1 augustus 2003 afgesloten huurovereenkomst van toepassing. 4. Zie over ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van de artikelen 7:231 jo. 6:265 BW in het algemeen: H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, serie Recht en Praktijk nr. 155, 2007, blz. 208, e.v.; Asser-Abas, 5-IIA(Huur), 2007, nr. 89 e.v.; losbladige Kluwer bundel Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), Art. 231, aant. 21 e.v. 5. Zie in dit verband HR 10 augustus 1992, NJ 1992, 715, rov. 3.3, tweede alinea. 6. Zie Parl. Gesch. Boek 6 NBW, blz. 1005. 7. Zie in dit verband met het verschil in visie op de ontbindingsbevoegdheid onder (veel) meer: Asser-Hartkamp, 4-II, 2005, nr. 516; F.B. Bakels, Inzake het redelijk alternatief, WPNR 2007/6693, blz. 12 e.v.; M.M. Stolp, Ontbinding, schadevergoeding en nakoming, De remedies voor wanprestatie in het licht van de beginselen van subsidiariteit en proportionaliteit, diss. Nijmegen, 2007, in het bijzonder blz. 119 e.v., 152 e.v., 203 e.v. en 261 e.v. (Conclusie). 8. Zie meer in het bijzonder HR 27 november 1998, NJ 1999, 197, rov. 3.4 (huur bedrijfsruimte); HR 5 maart 1999, NJ 1999, 444, rov. 3.5.2; HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 208, m.nt. JH, rov. 3.4.4 en 3.4.1 (huur van gedeelte van een marktplein); HR 4 februari 2000, NJ 2000, 562, m.nt. JBMV, rov. 3.4; HR 22 juni 2007, NJ 2007, 343, rov. 5.2. Zie ook conclusie A-G Langemeijer, onder 2.3 en 2.4, voor HR 17 december 2004, WR-Tijdschrift voor huurrecht, 2005, 24 en conclusie A-G Keus, onder 2.4 - 2.8, voor HR 4 november 2005, Rechtspraak.nl, LJN: AT9062. 9. Zie voor overzichten: H.J. ter Meulen, Hennepkweek, WR-Tijdschrift voor huurrecht, 2004, blz. 310 e.v. en Hennepkweek, de stand van zaken, WR-Tijdschrift voor huurrecht, 2007, blz. 1 e.v.; de losbladige bundel Huurrecht (E.E. de Wijkerslooth-Vinke), Art. 231, aant. 57 en 72; Asser-Abas, 5-IIA (huur), 2007, nr. 91a ; H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, blz. 243 e.v.. Zie ook nog F. Boom, Vastgoedrecht, 2005-4, blz. 111-113. 10. Zie met name grief I met toelichting in de memorie van grieven van huurders en hun zoon. 11. De Nederlandse tekst van het verdrag is gepubliceerd in Trb. 1990, 170. Het verdrag is voor Nederland vanaf 8 maart 1995 van kracht (Rijkswet d.d. 24 november 1994, Stb. 1994, 862). Zie voor meer recente beschouwingen over en naar aanleiding van het Verdrag: G.C.A.M. Ruitenberg, Het Internationaal Kinderrechtenverdrag in de Nederlandse rechtspraak, 2003, uitgeverij SWP Amsterdam en haar bijdrage De uitdaging van het kinderrechtenverdrag voor de Nederlandse rechtspraak in Tijdschrift Familie- en Jeugdrecht, 2004, 9, blz. 30 e.v. 12. Zie met name grief II met toelichting in de memorie van grieven van huurders en de zoon. 13. Zie in dit verband H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, blz. 216. 14. Hetgeen niet wil zeggen dat het belang van het kind steeds boven andere belangen gaat. Zie G.C.A.M. Ruitenberg, Het Internationaal Kinderrechtenverdrag in de Nederlandse rechtspraak, 2003, uitgeverij SWP Amsterdam, blz. 61, 62. 15. Zie grief III en de toelichting daarop in de memorie van grieven van huurders en de zoon. 16. Ontbinding en ontruiming toegestaan: Hof 's-Hertogenbosch 17 juni 2003, LJN: AH9657, WR-Tijdschrift voor huurrecht, 2003, 59, m.nt. S.F.M. Wortmann; Hof 's-Gravenhage 15 augustus 2003, LJN: AO1069, Prg. 2003, 6125; Rechtbank Arnhem, sector Kanton, 27 oktober 2003, LJN: AR7009, WR-Tijdschrift voor huurrecht, 2004, 295; Hof 's-Hertogenbosch 28 september 2004, LJN: AR7499,, Praktijkgids 2005, 39; Hof Arnhem 19 oktober 2004, LJN: AR6994, WR-Tijdschrift voor huurrecht, 2004, 290. Ontbinding en/of ontruiming niet toegestaan: Hof 's-Hertogenbosch 30 oktober 2007, LJN: BB7987 (schorsing in kort geding van een ontruiming in verband met een noodsituatie bij een kind). 17. Aldus ook H.J. Rossel, Huurrecht algemeen, 2007, blz. 217. 18. Zie bijvoorbeeld Hof Amsterdam 13 oktober 2005 en 6 april 2006, WR-Tijdschrift voor huurrecht, 2007, blz. 14, nr. 4; Hof 's-Hertogenbosch 7 november 206, Praktijkgids, 2007, blz. 193, nr. 49. ter Meulen merkt in de conclusie van zijn bijdrage in WR-Tijdschrift voor huurrecht van 2004 op: "Na deze uitvoerige uiteenzetting kan de conclusie kort zijn. In de meeste gevallen zal de exploitatie van hennepkwekerij beoordeeld kunnen worden als een daad van gevaarzetting en dientengevolge als niet goed huurderschap. Het meestal aanwezige commerciële karakter van een hennepkwekerij kan daarnaast tot een ongeoorloofde bestemmingswijziging leiden. Gevolg is dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst annex ontruiming, voor toewijzing gereed ligt, nu deze tekortkomingen niet bijzonder van aard of gering van betekenis zijn. Enkel (zeer) bijzondere woonomstandigheden, die overtuigend moeten blijken, kunnen er nog toe leiden dat de rechter vaststelt dat een ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, met als gevolg dat de vordering tot ontbinding niet wordt toegewezen." (blz. 324) In zijn bijdrage in WR-Tijdschrift voor huurrecht van 2007 sluit hij hierop aan met: "In de afgelopen twee jaar is evenwel weer een behoorlijk aantal hennepuitspraken verschenen (die onder meer betrekking hadden op bijkomende kwesties zoals het beleid van verhuurder) zodat het interessant is om te bezien of de bestendige lijn in de jurisprudentie is doorgetrokken. Dan blijkt dat bij de meeste gerechtelijke instanties (......) de toetsingscriteria (goed huurderschap, bestemming woonruimte, bewijslastverdeling) inderdaad zijn aangescherpt, zij het dat Gerechtshof Amsterdam alsmede enkele kantonrechters nog wel eens wat meer coulance betrachten met de hennep kwekende huurder. ......... . Voorts blijkt dat het beleid van de collectieve verhuurder (nagenoeg altijd een woningcorporatie) een steeds grotere rol gaat spelen. Dit beleid wordt zo langzaam aan niet alleen de toetssteen waaraan 'goed huurderschap' wordt opgehangen maar het geeft de huurder ook de mogelijkheid om met een kritische beoordeling van dat beleid aan een ontbinding te ontkomen. ..... Maar het geheel overziende moet toch geconcludeerd worden dat afgezien van enkele succesjes voor de huurder, de in de Hennepspecial beschreven lijn in de jurisprudentie, in de afgelopen twee jaar grotendeels is bevestigd." (blz. 1) 3. Bespreking cassatiemiddel 3.1 Huurders en hun zoon hebben drie cassatiemiddelen voorgedragen, die ieder een onderdeel A en een onderdeel B omvatten. cassatiemiddel I 3.2 Huurders en hun zoon hebben de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde bestreden onder meer op de grond dat die vordering voortspruit uit het door de Stichting gevolgde 'zero tolerance'-beleid tegen hennepkwekende huurders en dat dit beleid onrechtmatig is. Volgens hen vervult de Stichting op het vlak van volkshuisvesting een publieke taak, en is zij daarbij gebonden aan in de grondwet verankerde beginselen als het gelijkheidsbeginsel en het verbod van discriminatie en willekeur. Met het 'zero tolerance'-beleid tegenover hennepkwekende huurders handelt de Stichting niet dienovereenkomstig. Zij treedt immers niet op dezelfde voet op tegen andere huurders, die zich in hun woningen aan ernstige levens- of geweldsdelicten schuldig maken, of die daarin xtc-laboratoria exploiteren, drank stoken of gevaarlijk vuurwerk opslaan((10)). Dit verweer behandelt en verwerpt het hof in de rov. 4.2.1 t/m 4.2.9. 3.3 In onderdeel A, derde alinea, wordt er over geklaagd dat het hof miskent dat de Stichting bij de uitoefening van haar publieke taak op het elementaire vlak van huisvesting gebonden is aan publiekrechtelijke normen als artikel 1 Grondwet, althans dat het hof zijn impliciete oordeel dat van die gebondenheid geen sprake is, niet althans niet voldoende heeft gemotiveerd. 3.4 De klacht faalt bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof verwerpt nl. het beroep op schending van het gelijkheidsbeginsel niet door de gebondenheid van de Stichting aan dat beginsel te ontkennen maar door een ongelijke behandeling niet aanwezig te achten. In rov. 4.2.4 acht het hof een ongelijke behandeling ten opzichte van plegers van levens- en geweldsdelicten in een huurwoning niet aanwezig, omdat naar zijn oordeel een vergelijking met deze personen niet opgaat. De reden voor ontbinding van een huurovereenkomst in geval van hennepteelt in een huurwoning is namelijk niet zozeer gelegen in het strafbare karakter van die teelt als wel in de strijdigheid van die teelt met de woonbestemming van het gehuurde en in de aan de teelt verbonden gevaarzetting voor de woning en omgeving. In rov. 4.2.5 geeft het hof te kennen dat van een ongelijk optreden tegenover huurders die een xtc-laboratorium exploiteren, gevaarlijk vuurwerk in hun woning opslaan of illegaal drank stoken geen sprake is, omdat de stelling van huurders en de zoon dat ook zulke lieden tot het huurdersbestand van de Stichting behoren en dat tegen hen niet wordt opgetreden, niet voor juist kan worden gehouden. Deze stelling is immers, aldus het hof, door de Stichting betwist en bovendien op geen enkele wijze onderbouwd. Zij vormt daardoor een onvoldoende basis om de beweerde schending van het gelijkheidsbeginsel aannemelijk te achten. Daarenboven merkt het hof geheel terecht nog op, dat die stelling op geen enkele wijze kan afdoen aan het gegeven dat de huurders toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, en aan de ernst van die tekortkoming. 3.5 De klacht in de laatste alinea van onderdeel A is te onduidelijk om voor behandeling in aanmerking te komen. 3.6 De klacht in onderdeel B, eerste alinea, dat onbegrijpelijk is dat het hof voorbijgaat aan de stelling van [eiseres 1] dat zich onder het huurdersbestand evenzeer huurders bevinden die op vergelijkbare wijze jegens de Stichting wanpresteren etc. faalt eveneens bij gebrek aan feitelijke grondslag. Bij die stelling staat het hof, zoals hierboven al vermeld, in rov. 4.2.5 stil. 3.7 In de tweede alinea van onderdeel B wordt er over geklaagd dat het hof ten onrechte niet de Stichting maar de huurders en hun zoon belast hebben met het bewijs dat de Stichting op gelijke wijze optreedt tegen huurders die in hun huurwoning een xtc-laboratorium exploiteren, illegaal drank stoken of gevaarlijk vuurwerk opslaan. Bij de klacht wordt er van uitgegaan dat de Stichting heeft erkend dat zij dergelijke huurders onder haar clientèle heeft. Van een dergelijke erkenning is echter geen sprake. In haar memorie van antwoord merkt de Stichting op blz. 3, tweede alinea, niet meer op dan dat zij bij ontdekking van zulke criminele activiteiten, die ook een gevaar voor de omgeving opleveren, wel degelijk hard zou optreden en voorts dat zulke activiteiten bovenal in afgelegen schuren en loodsen - dus niet in woningen - blijken te worden ontplooid. Dit houdt niet een erkenning in als waarvan bij de klacht wordt uitgegaan, zodat de klacht op een ondeugdelijke grondslag berust. 3.8 In de derde alinea van onderdeel B keren de huurders en hun zoon zich tegen rov. 4.2.7, waar het hof stilstaat bij hun stelling dat er sprake is van zeer uiteenlopend beleid bij andere woningstichtingen. Anders dan wordt betoogd, gaat het hof niet zonder enige motivering voorbij aan het feit dat in omliggende gemeenten een volledig ander (overheids)-beleid wordt gevoerd. Het hof geeft in rov. 4.2.7 te kennen, kort samengevat, dat dit feit aan een optreden van de Stichting conform het 'zero tolerance'-beleid niet in de weg staat, aangezien dit beleid aan de huurders in [woonplaats] bekend is gemaakt, zodat zij er rekening mee hebben kunnen houden. De erkenning door het hof van de vrijheid voor de Stichting om in samenspraak met de Gemeente 's-Hertogenbosch een beleid te voeren dat afwijkt van het beleid in nabijgelegen gemeentes, geeft, naar het voorkomt, geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Dit geldt te meer, nu gesteld noch gebleken is dat de situatie in 's-Hertogenbosch en de nabijgelegen gemeentes gelijk is. cassatiemiddel II 3.9 De rechtmatigheid van het ontbindings- en ontruimingsbeleid van de Stichting ten aanzien van hennepkwekende huurders en daarmee ook de in de onderhavige zaak doorgevoerde ontbinding en ontruiming hebben huurders en hun zoon mede bestreden met een beroep op artikel 3 van het Verdrag inzake de rechten van het kind((11)). In lid 1 van`dat artikel is bepaald dat bij alle maatregelen betreffende kinderen, ongeacht of deze worden genomen door openbare of particuliere instellingen voor maatschappelijk welzijn of door rechterlijke instanties, bestuurlijke autoriteiten of wetgevende lichamen, de belangen van het kind de eerste overweging vormen. De huurders en de zoon betogen dat uit niets blijkt dat de Stichting bij het ontwikkelen van haar beleid enige betekenis aan de belangen van het kind heeft toegekend, laat staan dat die belangen voor haar de eerste overweging zijn geweest((12)). 3.10 Het hof schenkt aan dit verweer van huurders en hun zoon aandacht in de rov. 4.2.10 t/m 4.2.13. In rov. 4.2.11 neemt het hof directe werking van artikel 3 van het Verdrag aan en oordeelt het verder dat het belang van het kind ook een rol speelt bij maatregelen die op de huisvesting van kinderen betrekking hebben((13)). In rov. 4.2.12 geeft het hof als zijn oordeel, dat in het midden kan worden gelaten of de Stichting bij het ontwikkelen van haar beleid al dan niet met het belang van het minderjarige kind rekening heeft gehouden. Immers, de rechter betrekt de belangen van het minderjarige kind bij de beoordeling van de vordering tot ontbinding en ontruiming. In rov. 4.2.13 concludeert het hof dat hetgeen huurders en de zoon ten aanzien van het woonbelang van laatstgenoemde hebben gesteld niet aan de ontbinding en de ontruiming in de weg staat. Anders gezegd, ook indien de Stichting bij het ontwikkelen van haar beleid geen rekening met de belangen van minderjarige kinderen zou hebben gehouden, dan brengt dat niet mee dat de ontbinding en ontruiming in het onderhavige geval wegens miskenning van het belang van de minderjarige zoon als onrechtmatig zou moeten worden aangemerkt. 3.11 In onderdeel A wordt betoogd dat het hof ten onrechte in rov. 4.2.12 in het midden laat of de Stichting bij het ontwikkelen van haar beleid al dan niet rekening heeft gehouden met belangen van minderjarigen en of zij daartoe gehouden was. Het Verdrag schrijft de weging van het belang van de minderjarige dwingend voor, ook in casu aan de Stichting, en het nalaten daarvan kan niet achteraf worden gecorrigeerd door een rechterlijke instantie. 3.12 Het in onderdeel A verdedigde standpunt impliceert dat het enkele feit dat de Stichting bij de vorming van haar 'zero tolerance'-beleid niet het belang van het kind 'als eerste overweging' in aanmerking heeft genomen, een op dat beleid afgestemde ontbinding en ontruiming reeds onrechtmatig doet zijn. Dat standpunt komt onjuist voor. De door de verhuurder gewenste ontbinding en ontruiming zijn, zoals het hof terecht in rov. 4.2.12 opmerkt, onderworpen aan een rechterlijke toets. Bij die toets wordt het belang van het minderjarige kind meegewogen door een onafhankelijke instantie met inachtneming van het gegeven uit artikel 3 van het Verdrag dat het belang een 'eerste overweging' of 'primary consideration'((14)) vormt. Indien die toets uitwijst dat de verzochte ontbinding en ontruiming te billijken zijn ook in het licht van het belang van het minderjarige kind dat door de ontbinding en ontruiming zal worden getroffen, dan valt niet in te zien waarom de ontbinding en ontruiming toch als onrechtmatig zouden moeten worden aangemerkt om de enkele reden dat degene die om de ontbinding en de toestemming voor ontruiming verzoekt, de weging van het belang van het kind bij de beleidsvorming achterwege heeft gelaten. Het achterwege gebleven zijn van die weging leidt in het concrete geval niet er toe dat met de ontbinding en de ontruiming afbreuk wordt gedaan aan de met artikel 3 van het Verdrag beoogde bescherming van het belang van het minderjarige kind. Er zou aanleiding zijn anders te oordelen, indien redelijkerwijs zou mogen worden aangenomen dat een weging van het belang van het kind door de Stichting bij de bepaling van haar beleid zou leiden tot een voor de huurder en het kind in het algemeen gunstiger beleid dan het 'zero tolerance'-beleid. In onderdeel A wordt echter niets aangevoerd wat daarop wijst. Ook los daarvan, een gematigder beleid in geval van weging van het belang van het minderjarige kind door de Stichting zelf valt niet te verwachten, nu in de rechtspraak het 'zero tolerance'-beleid ook bij aanwezigheid van minderjarige kinderen niet in zijn algemeenheid wordt afgewezen. Zie in dit verband hetgeen hierna in 3.16 wordt opgemerkt over de lagere rechtspraak inzake vorderingen tot ontbinding wegens hennepteelt van huurovereenkomsten betreffende woningen, waarin ook minderjarige kinderen woonachtig zijn. 3.13 In onderdeel B wordt opgekomen tegen de weging van het hof van het belang van de zoon in rov. 4.2.13. Hetgeen aldaar wordt opgemerkt, valt in hoge mate samen met wat in het kader van cassatiemiddel III wordt aangevoerd. Dit geeft aanleiding om onderdeel B te samen met cassatiemiddel III te bespreken. cassatiemiddel III 3.14 Voor de onrechtmatigheid van de ontbinding en de ontruiming hebben huurders en de zoon ook nog een beroep gedaan op de omstandigheid dat, nu zij op huisvesting in de sociale woningsector zijn aangewezen, zij vanwege het toelatingsbeleid van de Stichting en andere woningcorporaties, die tezamen 75% van de sociale woningen in 's-Hertogenbosch en omgeving in bezit hebben, de eerstkomende drie jaren niet voor vervangende woonruimte in aanmerking komen. De ontbinding en ontruiming hebben onder deze omstandigheden een onaanvaardbaar gevolg, in het bijzonder voor de zoon. De Stichting had met een meer proportionele maatregel moeten volstaan, zoals het verwerven van een ontruimingstitel met slechts als doel deze als stok achter de deur te gebruiken voor het afdwingen van correct gedrag van de huurders voor de toekomst((15)). Het hof beoordeelt een en ander in de rov. 4.2.13 en 4.2.14 t/m 4.2.16, maar komt tot de slotsom dat het probleem van het vinden van nieuwe huisvesting geen aanleiding geeft om de ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd te achten, ook niet wanneer het belang van de minderjarige zoon in aanmerking wordt genomen. Een en ander wordt met onderdeel B van cassatiemiddel II en de onderdelen A en B van cassatiemiddel III bestreden. 3.15 Allereerst is van belang dat, zoals hierboven in 2.3 uiteengezet, hier tot uitgangspunt dient te worden genomen dat de verhuurder bij een tekortschieten van de huurder in beginsel het recht heeft om de huurovereenkomst te ontbinden en dat de bijzondere aard of de geringe betekenis van de tekortkoming weliswaar de ontbinding met haar gevolgen niet kunnen rechtvaardigen, maar dat aan deze uitzondering niet te spoedig toepassing kan worden gegeven. Verder vormt het antwoord op de vraag of bij een tekortschieten van de huurder wel of niet van het recht van ontbinding gebruik mag worden gemaakt een sterk feitelijk oordeel, aangezien het de resultante is van een weging van de omstandigheden van het concrete geval. Hierdoor is de ruimte voor toetsing in cassatie van een dergelijk oordeel beperkt. Veelal zal niet meer of niet veel meer dan de begrijpelijkheid van het oordeel kunnen worden getoetst. 3.16 Verder is van belang dat in lagere rechtspraak inzake ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in verband met ongeoorloofde hennepkweek al meermalen de vraag onder ogen is gezien welk gewicht aan het belang van de aanwezigheid van minderjarige kinderen moet worden toegekend((16)). [Eiseres 1], [Eiser 2], optredende voor zichzelf en in hun hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordigers van hun minderjarige zoon [betrokkene 1], eisers tot cassatie, advocaat: Mr. R.A. Kaarls. tegen de stichting Stichting Brabant Wonen, verweerster in cassatie, advocaat: Mr. K.G.W. van Oven. Daar geen van de aangevoerde cassatiemiddelen doel treft, strekt de conclusie tot verwerping van het cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden