ECLI:NL:PHR:2002:AE4550

1) Het gaat in deze zaak (alleen) om de vraag, welke regels van huurrecht van toepassing zijn op de huur/verhuur van percelen grond voor recreatief gebruik (nl. als zgn. "volkstuin"), waarbij zich op de verhuurde percelen als onroerende zaak aan te merken huisjes bevinden.

2) De rechtbank is in het vonnis a quo uitgegaan van feiten zoals weergegeven in rov. 5 van een op de voet van art. 116 Rv (oud) tussen partijen gegeven beslissing van 19 mei 1999, die zich bij de stukken bevindt. Ik verwijs daarnaar, maar geef gemakshalve een samenvatting van de betreffende feiten, voorzover die voor de beoordeling in cassatie (nog) van belang zijn:

3) De verweerder in cassatie, [verweerder], verhuurde sedert (op zijn vroegst) 1976(2) aan een groot aantal particulieren perceeltjes grond zoals die zojuist sub 1 werden aangeduid, in een complex dat in de stukken wel is aangeduid als "Paviljoen [verweerder]". De huurovereenkomsten strekken ertoe dat de huurders alleen de betreffende percelen grond van [verweerder] huren, terwijl zij tegelijkertijd de daarop aanwezige opstallen - de huisjes - van [verweerder] kopen. (Juridische) levering van de huisjes als onroerende zaken vindt echter niet plaats ([verweerder] heeft in dat verband aangevoerd dat de huisjes als roerende zaak moeten worden aangemerkt, zodat nadere leveringsformaliteiten niet aan de orde waren. In het in cassatie bestreden vonnis is echter beslist dat de huisjes als onroerende zaak, en de huurobjecten daarmee als "gebouwde onroerende zaak" in de zin van de Huurwet(3) moeten worden aangemerkt. Het oordeel over de kwalificatie als onroerende zaak wordt in cassatie niet ter discussie gesteld(4)).

4) In november 1998 heeft [verweerder] alle huurders de lopende huurovereenkomsten opgezegd. Vele huurders, verenigd in de als eerste eiseres tot cassatie optredende vereniging (ik zal de eisers tot cassatie hierna gemakshalve samen aanduiden als "De Haagse Lente c.s."), hebben zich daar niet bij neergelegd. Dat heeft geleid tot een reeks(je) procedures tussen partijen (die volgens mededelingen in de processtukken voor een deel nu nog in de feitelijke instantie(s) aanhangig zijn). In de onderhavige procedure is aan de orde een vordering van De Haagse Lente c.s. tegen [verweerder], waarvan de voornaamste strekking is, dat wordt vastgesteld dat de Huurwet op de huur/verhuur van de bedoelde percelen-met-huisjes van toepassing is, en dat de huurders uit hoofde van de Huurwet, en subsidiair uit hoofde van het BW, aanspraak hebben op bestendiging van hun huurgenot in weerwil van [verweerders] opzegging - oftewel dat de huurders aanspraak hebben op wat wel wordt aangeduid als "huurbescherming".

5) In appel heeft de rechtbank aan de zojuist omschreven vordering in beperkte mate gevolg gegeven. De rechtbank heeft vastgesteld dat de Huurwet op de onderwerpelijke huurovereenkomsten van toepassing is, en dat de huurders in aanmerking komen voor de - in omvang (zeer) beperkte - genotsbescherming waarin de artt. 28c e.v. Huurwet voorzien.

6) In cassatie komen De Haagse Lente c.s. hier tegen op, met argumenten die, zoals hiervoor al terloops aangegeven, ertoe strekken dat hetzij de "uitgebreide" huurbescherming van de artt. 18 e.v. Huurwet, hetzij de bescherming die krachtens het BW voor huur/verhuur van woonruimte geldt, op dit geval van toepassing is. [Verweerder] is in cassatie niet verschenen. Het cassatiemiddel is namens De Haagse Lente c.s. schriftelijk toegelicht.

Bespreking van het cassatiemiddel

7) De twee onderdelen van het cassatiemiddel behandelen twee geheel verschillende onderwerpen, namelijk: de vraag of, uitgaande van toepasselijkheid van de Huurwet, de in geding zijnde huurobjecten hebben te gelden als "geliberaliseerd"(5); en de vraag of de betreffende huurobjecten (niet) moeten worden aangemerkt als woonruimte waarop de relevante bepalingen over huur/verhuur van woonruimte uit het BW van toepassing zijn.

8) Doordat De Haagse Lente c.s. van begin af aan voorop stelden dat zij meenden dat de rechtsverhoudingen tussen de huurders en [verweerder] door de Huurwet werden beheerst (en zij hun vorderingen dan ook aanvankelijk geheel daarop hadden toegesneden) hebben De Haagse Lente c.s. enige ruimte voor misverstand in het leven geroepen. Voorwaarde voor toepasselijkheid van de Huurwet is immers dat het betreffende huurobject niet mag worden aangemerkt als woonruimte in de zin van de op woonruimtehuur betrekking hebbende afdeling uit (titel 4 van boek 7A van) het BW. Dat blijkt uit art. 1 lid 1, aanhef en sub b van de Huurwet, waarin bepaald wordt dat die wet niet van toepassing is op woonruimte als bedoeld in (art. 1 onder a van) de Huurprijzenwet woonruimte (HPW). Ofschoon art. 1 onder a HPW tekstueel kleine verschillen laat zien ten opzichte van art. 7A:1623 a lid 2 BW, waarin de definitie van woonruimte voor de toepassing van de regels voor huur/verhuur van woonruimte uit het BW is neergelegd, bestaat er geen voor de onderhavige zaak relevant verschil tussen de definities die beide wetsbepalingen geven(6). Met andere woorden: toepasselijkheid van de Huurwet veronderstelt gewoonlijk (ook) dat de woonruimtebepalingen uit het BW niet van toepassing zijn, en vice-versa.

Dat sluit natuurlijk niet uit dat een betrokkene zich op beide regelingen beroept, bijvoorbeeld primair/subsidiair dan wel alternatief; maar wie aanvankelijk alléén toepasselijkheid van de Huurwet verdedigt en zijn feitelijke stellingen er dan ook op inricht dat het betreffende object niet voldoet aan de omschrijving van woonruimte uit art. 1 HPW (zoals in alinea 22 nader te bespreken, hebben De Haagse Lente c.s. dat gedaan), plaatst de beoordelaar wel voor problemen als hij in een (veel) later stadium, en zonder een duidelijke nadere feitelijke onderbouwing voor het kennelijk inmiddels aan zijn zijde verruimde inzicht, naast onverkorte handhaving van zijn beroep op de Huurwet ook toepasselijkheid van de woonruimtebepalingen uit het BW gaat bepleiten.

Huurwet en Huurliberalisatie

9) Onderdeel I van het middel bestrijdt het oordeel van de rechtbank dat de in geding zijnde huurobjecten, uitgaand van toepasselijkheid van de Huurwet, moeten worden aangemerkt als "geliberaliseerd" ingevolge art. 28a Huurwet. De rechtbank heeft die objecten als "geliberaliseerd" aangemerkt, kort gezegd: omdat die objecten liggen in een gemeente waarvoor het in voetnoot 2 al genoemde Liberalisatiebesluit VI geldt, en die objecten per 30 juni 1971 niet verhuurd waren.

10) Het kost mij wel wat moeite om de redenering die het middel op dit punt ontwikkelt, te begrijpen. Ik meen dat die redenering erop neerkomt dat de gemeente waarin de in geding zijnde objecten liggen (aanvankelijk Wateringen, later Den Haag) blijkens de (impliciete) strekking van Liberalisatiebesluit VII(7) als niet-geliberaliseerd gebied moet worden aangemerkt, en dat daarom de regel die blijkt uit HR 16 juni 1989, NJ 1990, 653, voor de onderhavige huurobjecten niet zou gelden.

Het is overigens maar van zijdelings belang of ik de gedachtegang van het middel goed heb begrepen of niet; de vaststellingen uit de feitelijke instanties maken het immers mogelijk om rechtstreeks te beoordelen of de rechtbank op het hier aangevochten punt tot een juiste beslissing is gekomen. Dat blijkt dan inderdaad het geval te zijn, zodat de tegen deze beslissing gerichte klachten in elk geval moeten worden afgewezen. Ik licht dat als volgt toe:

11) Het staat vast dat de in geding zijnde objecten per 30 juni 1971 niet verhuurd waren. [Verweerder] is immers pas in 1976 met verhuren van percelen in het complex begonnen; en er is niets gesteld over eerder geldende huurovereenkomsten.

In de al genoemde beschikking HR 16 juni 1989, NJ 1990, 653 rov. 3.4, verwierp de Hoge Raad klachten, gericht tegen de beslissing van de lagere rechter die inhield dat de beschermende bepalingen van de artt. 18 e.v. Huurwet waarop De Haagse Lente c.s.

zich in deze zaak beroepen, slechts van toepassing blijven op die objecten, gelegen in door Liberalisatiebesluit VI bestreken gemeenten (zoals Wateringen en Den Haag), ten aanzien waarvan op 30 juni 1971 een huurovereenkomst bestond (met een huurprijs van niet meer dan ƒ 100,- per maand); en dat die bepalingen dus niet van toepassing zijn als het gaat om objecten die per 30 juni 1971 niet verhuurd waren. Dat is dezelfde regel die de rechtbank in de onderhavige zaak heeft toegepast.

12) Liberalisatiebesluit VII heeft daarin geen verandering gebracht. Dat Besluit strekte er niet toe, de bij eerdere Liberalisatiebesluiten verkregen liberalisatie weer gedeeltelijk terug te draaien, maar om die liberalisatie verder uit te breiden(8). De strekking van Liberalisatiebesluit VII is dan ook zeker niet, dat bij eerdere besluiten partieel geliberaliseerde gemeenten (zoals Wateringen en Den Haag) daarna voor de toepassing van de Huurwet of voor de uitleg van in verband met de Huurwet gegeven regels, alsnog als (in het geheel) niet-geliberaliseerd zouden moeten worden aangemerkt(9). Zoals A-G Remmelink in zijn conclusie vóór HR 16 februari 1979, NJ 1980, 6 opmerkte, zou het van ongebruikelijke wetgevingstechniek getuigen om als het ware stilzwijgend door de invoering van latere regelgeving het effect van daarbij in stand gelaten eerdere regelgeving ongedaan te maken.

((Mogelijk) ten overvloede: de beschikking van HR 16 juni 1989, NJ 1990, 653, betrof een object in de gemeente Albrandswaard, waarvoor hetzelfde geldt als voor Wateringen en Den Haag, namelijk: dat dezelfde regels uit de Liberalisatiebesluiten VI en VII daar van toepassing waren (en nog van toepassing zijn). De in onderdeel I van het middel verdedigde opvatting leidt tot de weinig aannemelijke consequentie dat de Hoge Raad, in navolging van de partijen en de A-G, in de beschikking van 1989 het effect van Liberalisatiebesluit VII over het hoofd zou hebben gezien).

13) De argumenten die De Haagse Lente c.s. aanvoeren om een andere uitkomst te verdedigen zijn van onvoldoende gewicht om aan het zojuist gezegde af te kunnen doen. Dat de hier te beoordelen regels uitzonderingsregels zijn, rechtvaardigt misschien een restrictieve uitleg, maar niet een geheel ongerijmde uitleg. Anders dan in het middelonderdeel wordt gesuggereerd, levert HR 1 juni 1984, NJ 1985, 31 m.nt. PAS geen argument voor een beperkte toepassing van de Liberalisatiebesluiten op. Deze beslissing - in rov. 3.3 - komt erop neer dat aan Liberalisatiebesluit VI een ruimere toepassing wordt gegeven dan bij het aldaar besproken onderdeel III van het middel bepleit was - en dus niet een maximaal restrictieve toepassing.

14) Daarom meen ik dat de klachten over het oordeel dat de in geding zijnde objecten in "geliberaliseerd" gebied zijn gelegen, ondeugdelijk zijn.

Kwalificatie als woonruimte

15) Zoals in (de kanttekening bij) onderdeel 2.4 van het middel wordt onderkend, is een eerste probleem bij de beoordeling van het hier aangeduide argument van De Haagse Lente c.s., dat de rechtbank in rov. 3.16 heeft vastgesteld dat de in appel aangevoerde incidentele Grief 2 kennelijk niet werd gehandhaafd, gezien een volgens de rechtbank daarmee onverenigbare stelling die namens De Haagse Lente c.s. bij pleidooi was aangevoerd (of eigenlijk: was herhaald(10)).

De uitleg van de namens partijen aangevoerde stellingen vergt feitelijke beoordeling, en kan dus in cassatie alleen op begrijpelijkheid worden getoetst. Mede gezien het eerder in alinea 8 besprokene, vind ik het allerminst onbegrijpelijk dat de rechtbank de opstelling van De Haagse Lente c.s. zo heeft uitgelegd als zij in feite heeft gedaan. De argumenten uit onderdeel 2.4 slagen dan ook niet, voorzover daarin anders wordt betoogd.

16) Dit is overigens van ondergeschikt belang, nu de rechtbank het door De Haagse Lente c.s. in de incidentele Grief 3 verdedigde betoog zo heeft uitgelegd, dat daarmee de vraag van de kwalificatie van de onderhavige objecten als woonruimte alsnog in zijn volle breedte ter beoordeling werd voorgelegd.

17) Over de vraag wanneer een huurobject als "woonruimte" moet worden aangemerkt, heeft de wetgever zich blijkens de wordingsgeschiedenis van o.a. art. 7A:1623 a BW niet in de vorm van een nauwkeurige definitie willen uitspreken(11). Het is welbewust aan de rechtspraak (en doctrine) overgelaten om nadere uitleg aan dit begrip te geven.

De wetsgeschiedenis geeft daarbij wel deze vingerwijzing, dat het van belang kan zijn of het gehuurde bestemd is voor een naar spraakgebruik als "wonen" aangemerkt gebruik(12).

18) In HR 8 januari 1999, NJ 1999, 495 m.nt. PAS (over de langdurige huur van zomerhuisjes) is, anders dan namens De Haagse Lente c.s. wordt gesuggereerd, geen uitspraak gedaan over het begrip "woonruimte": in rov. 3.3 van dit arrest stelt de Hoge Raad vast dat de rechtbank tot uitgangspunt heeft genomen dat de toen te beoordelen zomerwoningen als woonruimte moesten worden aangemerkt. Er was in cassatie niet aangevoerd dat deze zomerwoningen niet als woonruimte mochten worden aangemerkt. Dat is dan ook in die zaak in cassatie niet nader onderzocht.

19) Het probleem waarvoor de wetgever destijds is teruggedeinsd - namelijk het vinden van een sluitende definitie van "woonruimte" - is er met het verloop van de tijd niet gemakkelijker op geworden. Het lijkt mij dan ook dat ook de rechter niet zou moeten proberen, alsnog een sluitende omschrijving of definitie te vinden.

Wel lijkt het mij mogelijk een aantal "topoi" aan te wijzen, waarvan de aanwezigheid een (belangrijke) aanwijzing voor de bestemming als woonruimte vormt, en omgekeerd: waarvan de afwezigheid geredelijk kan meebrengen dat niet van gebruik als woonruimte sprake is.

Als dergelijke "topoi" noem ik, dat het te onderzoeken huurobject ingevolge de huurovereenkomst bestemd is voor, en ook faciliteiten biedt(13) voor, een aantal bezigheden die aan het normale gebruik als woning inherent zijn: overnachten, met enige regelmaat bereiden en gebruiken van maaltijden, wassen/reinigen van zichzelf, van kook- en eetgerei en van textiel. Een relevante aanwijzing lijkt mij ook de aanwezigheid van een minimum aan bergingsruimte voor de zaken die men bij gebruik als woning bij zich pleegt te hebben - waaronder kleding, beddengoed, dagelijkse benodigheden, etc..

20) Daarbij denk ik dat aan de genoemde "topoi" gewicht toekomt, maar geen doorslaggevend gewicht, in die zin dat soms, afhankelijk van de context, ook bij afwezigheid van sommige daarvan nog van "wonen" en van "woonruimte" kan worden gesproken. Zo werd in HR 15 maart 1974, NJ 1974, 393 m.nt. ARB aangenomen dat een zgn. "gastarbeiderspension" als woonruimte in de zin van de Huurwet moest worden aangemerkt, niettegenstaande het feit dat de bewoners geen "eigen" slaapplaatsen hadden, maar bedden met elkaar deelden(14). Aan de andere kant werd bij HR 17 mei 1974, NJ 1975, 238 een legeringsplaats (kazerne) voor militairen niet als woonruimte aangemerkt, hoewel in de rede ligt dat daar alle functies die normaal met "wonen" plegen te worden geassocieerd in meerdere of mindere mate door de feitelijke gebruikers in praktijk werden gebracht.

In de wetsgeschiedenis is wel het met enige regelmaat ter plaatse overnachten genoemd als typerend voor het begrip wonen(15).

21) Deze beschouwingen leiden ertoe dat kwalificatie als woonruimte moet plaatsvinden aan de hand van weging van de omstandigheden van het geval; waarbij van belang is of het voor het gehuurde beoogde gebruik beantwoordt aan wat naar spraakgebruik en naar verkeersopvattingen (nog) als "wonen" kan worden aangemerkt. In grensgevallen kan daarbij, denk ik, ook gewicht in de schaal leggen of het betreffende gebruik van dien aard is dat aan te nemen valt dat daarvoor de tamelijk verstrekkende bescherming die de wet aan woonruimtehuur verbindt, bestemd of aangewezen is(16).

22) In de onderhavige zaak zou men kunnen menen dat reeds de stellingen van De Haagse Lente c.s.

De vereniging De Hobby-tuinvereniging de Haagse Lente

en

[Eiser 2] c.s.(1),

eisers tot cassatie

tegen

[Verweerder]

verweerder in cassatie

Ik meen dat het cassatieberoep moet worden verworpen.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

1 Blijkens de cassatiedagvaarding treden achttien op een aan die dagvaarding gehechte lijst vermelde personen, mede als eisers in cassatie op.

2 Dat wil zeggen: na 30 juni 1971, de "peildatum" genoemd in het KB van 26 april 1971, S. 251 (het zgn. Liberalisatiebesluit VI).

3 Zie art. 1 lid 3 sub c Huurwet.

4 In de schriftelijke toelichting sub 2.2 wordt de Hoge Raad uitgenodigd om aan dit aspect van de zaak beschouwingen ten overvloede te wijden. Ik zou menen dat de Hoge Raad daar niet op in moest gaan.

5 Het thans nog bestaande onderscheid tussen huurobjecten die voor toepassing van de Huurwet als wel of niet geliberaliseerd moeten worden aangemerkt (dat berust op art. 28a van de Huurwet) zal komen te vervallen als, met de invoering van het op dit ogenblik bij de Eerste Kamer aanhangige wetsontwerp 26 932, art. 7:230A BW zijn intrede doet en de Huurwet wordt ingetrokken. Er wordt rekening mee gehouden dat dit per 1 januari a.s. het geval zal zijn.

6 Zie bijvoorbeeld Handboek Huurrecht (losbl.), Rueb, art.1 HPW, aant. 6; Dozy-Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht etc., 1999, p. 256 - 257; De Wijkerslooth-Vinke, Woonruimte en Huurbescherming, 1987, p. 42 - 43.

7 KB van 13 juni 1972, S. 297.

8 Zie bijvoorbeeld HR 16 februari 1979, NJ 1980, 6.

9 Dat wordt, anders dan namens De Haagse Lente c.s. wordt gesuggereerd, ook niet verdedigd door De Vries, NJB 1985 p. 1089 e.v.

10 Zie voor overeenkomstige stellingen van De Haagse Lente c.s.bijvoorbeeld de pleitnota in de voorlopige voorzieningen-procedure op de voet van art 116 Rv (oud), onder nr. 2.3, en al. 3.1 van de Memorie van Antwoord.

11 De discussie uit de wordingsgeschiedenis is o.a. weergegeven in Handboek Huurrecht (losbl.), De Wijkerslooth-Vinke, art. 1623 a, aant. 21 en aant. 23a. Over het begrip "woonruimte" verder: Zuidema, Recht voor de huurder, 2001, p. 4 - 5; De Wijkerslooth-Vinke, Woonruimte en Huurbescherming, 1987, p. 42 - 45.

12 Handelingen II 1971/1972 p. 2345, in het Handboek Huurrecht t.a.p. geciteerd.

13 Zulke faciliteiten hoeven intussen niet zelf deel van het gehuurde uit te maken. Bij kamerverhuur is bijvoorbeeld aanwezigheid van was- en kookgelegenheid in de buurt van de gehuurde kamer gebruikelijk, en is er ongetwijfeld sprake van "wonen".

14 Zie ook Hof Arnhem 23 oktober 1978, NJ 1980, 123 en Rb. Arnhem 8 november 1984, WR 1985, 2.

15 Maar er zijn ook in dat opzicht uitzonderingsgevallen te bedenken, zoals dat van de eigenaar van een (te) klein appartement die het appartement daarnaast "erbij huurt" om dat (alleen) als woonkamer of als studeer- en eetgelegenheid te gebruiken.

16 Ik vind voor die gedachte steun in de al aangehaalde beslissing HR15 maart 1974, NJ 1974, 393 m.nt. ARB, p. 1074 r.k., eerste volle alinea.

17 In onderdeel 2.4 van het cassatiemiddel wordt gesuggereerd dat De Haagse Lente c.s. deze stellingen in hun primaire beroep op de Huurwet zouden hebben verdedigd, en in hun subsidiaire beroep op bescherming ingevolge het BW niet. Ik vraag mij af of, als De Haagse Lente c.s. dat inderdaad zouden hebben gedaan, dat de mogelijkheden die voor een primaire en subsidiaire opstelling bestaan niet tot niet-aanvaardbare proporties zou oprekken. Men kan primair een feitelijk standpunt betrekken, en voor het geval dat feitelijke standpunt als niet aannemelijk wordt beoordeeld, een subsidiair standpunt verdedigen dat uitgaat van die premisse - dus van de onaannemelijkheid van de betreffende stelling uit het primaire standpunt. Men kan niet een feitelijke stelling die men primair heeft verdedigd en die bij de beoordeling van dat primaire standpunt ook wordt aanvaard (i.c. al daarom, omdat die niet betwist was), in een subsidiaire benadering desavoueren en vragen dat die, hoewel al juist bevonden, in het subsidiaire kader aan de hand van een alsnog aangevoerde betwisting wordt herbeoordeeld. De rechtbank moest dan ook de (onbetwiste) stelling van De Haagse Lente c.s. dat de huisjes bestemd noch geschikt waren voor gebruik als woonruimte, zowel bij de beoordeling van het primaire als het subsidiaire betoog van De Haagse Lente c.s. tot uitgangspunt nemen.

Overigens: ik heb in de stukken namens De Haagse Lente c.s. geen stellingen aangetroffen die de rechtbank zou hebben moeten opvatten als een op dit punt gerichte (maar subsidiaire) betwisting.

18 Memorie van Antwoord, alinea 3.1.

19 Pleitnota in appel, alinea 3.1. Gezien het late stadium waarin deze stelling is aangevoerd is het niet verantwoord om die als onweersproken te kwalificeren.

20 Memorie van Antwoord, alinea 3.3.1.

21 Ofschoon men licht anders zou kunnen denken, levert beoordeling "aan de hand van" dezelfde uitkomst op als "op de voet van".