ECLI:NL:PHR:1983:AG4575

eb No. 12 017Zitting 11 maart 1983 Mr. Biegman-Hartogh Conclusie inzake: [eisers] tegen [verweerder] Edelhoogachtbaar College, 1. Verweerder in cassatie [verweerder] heeft ontbinding gevorderd van de overeenkomst tussen hem als verhuurder en eisers tot cassatie, de echtelieden [eisers] , als huurders, met veroordeling tot ontruiming, betaling van achterstallige huurpenningen ten bedrage van f 5.978,58, vermeerderd met wettelijke rente en voorts van een bedrag van f 477.- per maand vanaf 1 mei 1981 tot het tijdstip van ontruiming. De Kantonrechter heeft deze vorderingen, uitvoerbaar bij voorraad, toegewezen. Toen [verweerder] tot ontruiming krachtens dit vonnis wilde overgaan, vorderden thans eisers tot cassatie van de President in kort geding staking van de executie totdat bij gewijsde in de hoofdzaak - inmiddels was door hen hoger beroep ingesteld - zou zijn beslist. De President weigerde deze voorziening bij vonnis van 31 augustus 1981, welk vonnis in hoger beroep is bekrachtigd; en tegen laatstgenoemde beslissing van het Hof voorzien [eisers] zich thans van beroep in cassatie. 2. Als ik goed zie, worden in middel I twee hoofdvragen aan de orde gesteld: in de onderdelen 2 t/m 4 (onderdeel 1 wijst slechts als de bestreden beslissingen van het Hof aan rov. 4 en rov. 5) de vraag of voor toewijzing van een vordering tot ontbinding van een overeenkomst, behalve aan de algemene regels betreffende wanprestatie, tevens voldaan moet zijn aan de wettelijke vereisten voor opzegging van een huurovereenkomst m.b.t. woonruimte; en in de onderdelen 5 t/m 9 de vraag of het Hof onder de omstandigheden van het onderhavige geval wel tot het oordeel kon komen dat de ernst van de wanprestatie ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. 3. De eerste vraag (over de tweede zie hieronder sub 9 e.v.) wordt in onderdeel 2 van het middel aldus geformuleerd, dat het Hof zijn beslissing omtrent de ontbinding met ontruiming niet uitsluitend had mogen afhankelijk stellen van de geconstateerde wanprestatie, maar daarbij tevens (onderdeel 3) de regels omtrent opzegging en beëindiging neergelegd in de artikelen 1623b t/m 1623e BW in acht had moeten nemen, althans (onderdeel 4) had behoren vast te stellen dat de huurders zich niet hebben gedragen zoals een goed huurder betaamt, alsmede dat het woonbelang van de huurders zich niet tegen ontruiming verzet. 4. Het komt mij voor dat de door eisers in onderdeel 2 en 3 neergelegde stelling geen steun vindt in het recht. 5. In HR 24 september 1976 NJ 1977, 115 P.Z. heeft Uw Raad, zowel op grond van de wetsgeschiedenis als op grond van de tekst van de artt. 1623b e.v. BW beslist dat de regeling van deze artikelen er zich niet tegen verzet de geldigheid aan te nemen van een beding, inhoudend dat onder meer niet tijdige betaling van de huurpenningen de verhuurder het recht geven de huurovereenkomst als ontbonden te beschouwen. Dit arrest heeft na het van kracht worden van art. 1623n in zoverre zijn geldigheid verloren, dat ontbinding van een huurcontract wegens wanprestatie niet meer mogelijk is enkel op grond van een desbetreffend beding, maar dat daartoe steeds rechterlijke tussenkomst is vereist; de regel echter dat de artt. 1623b e.v. zich niet verzetten tegen ontbinding wegens wanprestatie - zij het dan wel door de rechter - is in stand gebleven, zie de conclusie van de Adv. Gen. ten Kate voor HR 21 mei 1982 NJ 1982, 404 op p. 1398, Bockwinkel, Verkenningen omtrent het nieuwe huurrecht woonruimte, 1982 p. 277 en Contractenrecht VI (H.C. Grootveld) nrs. 1037 en 1078. Zie over de wetsgeschiedenis van art. 1623e BW (weliswaar met name betreffende het in lid 1 sub 2° gestelde vereiste, maar m.i. geldt het evenzeer voor dat sub 1°) nog: HR 4 juli 1978 NJ 1978, 645 op p. 2166 l.k. met de conclusie van de Adv. Gen. ten Kate op p. 2167 l.k., terwijl recentelijk in HR 7 december 1982, rolno. 11994 inzake De Goede Woning sub 3.4 werd overwogen: "Ernstige schending van een zodanige verplichting" (namelijk het aan omwonenden last, hinder of schade veroorzaken) "kan grond opleveren voor ontbinding van de huurovereenkomst"; en zie over de geschiedenis van art. 1623n BW kamerstukken T.K. 1978-1979 - 14249 no. 11 p. 3, tweede alinea, ook te vinden in Van den Heuvel, Huurrecht in het BW, aant. 2 ad art. 1623n: "…..Vooropgesteld moet worden dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens wanprestatie van de huurder gevorderd kan worden .....", en E.K. 1978-1979 no. 113a p. 11 ad art. 1623n: "Dat in het eerste lid een andere formulering is gekozen dan in art. 1623e, eerste lid, onder 1°, vindt zijn oorzaak in het feit dat het in het eerste lid gaat om een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie". 6. De in art. 1623n neergelegde regeling van de wanprestatie bij huur staat derhalve naast, en los van de in de artt. 1623b e.v. BW geregelde opzegging. Weliswaar zal een gedraging, die voldoende ernstig is om als wanprestatie te worden aangemerkt, tevens kunnen komen onder het bereik van art. 1623e lid 1 aanhef en sub 1°, op grond waarvan de rechter een verzoek tot beëindiging van de huur kan toewijzen omdat de huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt, maar het omgekeerde: aanwezigheid van deze beëindigingsgrond behoeft niet zonder meer de vordering van 1623n voor toewijzing vatbaar te doen zijn (zie Bockwinkel, Verkenningen p. 110/111, De Mol, Huurrecht, 1980 p. 200/201, Asser-Abas-Van Andel 5, II 1981 p. 105 en 137 e.v.). 7. De door de raadsman van eisers in zijn pleitnota geciteerde passages uit de wetsgeschiedenis tonen inderdaad aan dat art. 1632e lid 1 sub 1° BW een vervolg is op art. 18 tweede lid onder a van de Huurwet, maar zij behelzen niets over de vraag die ons thans bezig houdt: of óók bij toepasselijkheid van art. 1623n BW aan de in art. 1623e neergelegde voorwaarden voor opzegging moet zijn voldaan. 8. Ook de door eisers uit de M.v.T. op de Huurwet (zitting 1949-1950 - 1529 p. 3 en p. 9) geciteerde gedeelten betreffen slechts de in art. 18 Huurwet neergelegde wanbetaling en zijn voor de thans omstreden vraag niet relevant. Voor zover eisers ermee willen aantonen dat wanbetaling eerst mag worden aangenomen indien aan de betrokkene daarvan een verwijt kan worden gemaakt, zijn zij hierin m.i. niet geslaagd. Immers om te voorkómen dat men reeds bij een geschil over de hoogte van de betalingsverplichting "wanbetaling” in de zin van art. 11 lid 1 ontwerp Huurwet aanwezig zou achten, noemde men een dergelijke niet-betaling: "niet-laakbare wanbetaling" (m.i. een contradictio in terminis), en werd in lid 2 van dit artikel een uitzondering gemaakt op het in lid 1 bepaalde als het betrof "wanbetaling, uitsluitend " (de onderstreping heb ik aangebracht) "te wijten aan een geschil over de betalingsverplichting".In de M.v.A. (p. 25 ad art. 11 lid 2, d.i. art. 23 lid 2 gewijzigd ontwerp) achtte men het echter voldoende als de huurder in een dergelijk geval een recht op uitstel van tenminste één maand zou krijgen om alsnog aan zijn - alsdan door de rechter vastgestelde - betalingsverplichtingen te voldoen. En zo geschiedde, zie art. 23 lid 2 Huurwet (waarover De Mol a.w. p. 98/99). Thans bestaat nog slechts de discretionaire "terme de grâce" in art. 1623e lid 8 en in art. 1623n lid 2 BW. 9. Nu naar mijn mening moet worden verworpen de in onderdeel 3 van middel I neergelegde stelling dat ontbinding van een huurcontract eerst mag worden uitgesproken indien tevens aan de in art. 1623e neergelegde voorwaarden is voldaan, kan ik over onderdeel 4 kort zijn: met de vaststelling dat de huurder wanprestatie heeft gepleegd, is weliswaar tevens beslist dat hij zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, maar het beroep op het derde lid van art. 1623e, inhoudend dat de rechter het woonbelang van de huurder mede in aanmerking moet nemen bij zijn beslissing, heeft de wanpresterende huurder verspeeld. 10. In de onderdelen 5 t/m 9 van middel I meen ik als tweede (hoofd)vraag te mogen lezen (zie boven sub 2) of "aard, karakter en hoedanigheid", kortom de ernst van de wanprestatie, mede gelet op de bijzondere omstandigheden van het geval, ontbinding van het huurcontract wel kon rechtvaardigen (onderdeel 5), terwijl, nu van toetsing van een en ander door het Hof niet, althans onvoldoende duidelijk, blijkt, het Hof zijn arrest onvoldoende heeft gemotiveerd (onderdeel 6). De bijzondere omstandigheden worden in de onderdelen 7. 8 en 9 nader gepreciseerd. 11. In het algemeen kan, hoewel in beginsel wanprestatie voldoende is om een vordering tot ontbinding van een overeenkomst toe te wijzen, niettemin de rechter een wanprestatie van geringe betekenis daartoe ongenoegzaam achten, zie Contractenrecht VI (Grootveld) nrs, 1090-1099, met name no. 1095. En het past in het huurbeschermingsrecht (evenals in het arbeidsrecht) om bij ontbinding van huur- (en arbeids-)contracten strengere maatstaven aan te leggen dan bij andere contracten vereist is, nu immers de gevolgen van contractsbeëindiging in dergelijke gevallen voor de minst weerbare van de partijen zo ernstig kunnen zijn (zie Asser-Abas-Van Andel a.w. p. 43. Van Wijngaarden-Van Zeben (de Wijkerslooth-Vinke), Compendium bijzondere overeenkomsten 1982 p. 104/5, D. Hartkamp c.s. Recht voor de huurder, 1981 p. 56 e.v.). 12. In het onderhavige geval echter was vastgesteld dat de huurders van de aanvang (van de huurovereenkomst) af geen enkele huurpenning hebben betaald, en het schijnt mij toe dat een zo volstrekt niet-nakomen van één van de hoofdverplichtingen van de huurder op zichzelf genomen voldoende reden kan vormen om het huurcontract te ontbinden. 13. De bijzondere omstandigheden van dit geval kunnen, naar mijn mening, hieraan niet afdoen. De in onderdeel 7 genoemde omstandigheid dat een beroep was gedaan op compensatie van de te betalen huurpenningen met een tegenvordering op de verhuurder, kan niet van invloed zijn gezien 's Hofs vaststelling dat de huurders het bestaan van de beweerde tegenvordering niet konden aantonen of zelfs maar aannemelijk maken. 14. De in onderdeel 8 vermelde omstandigheid dat het voor Vandeberg onmogelijk was op korte termijn een andere (zelfstandige) woning te verkrijgen, heeft het Hof blijkens rov. 9 en 10 bij het geven van zijn beslissing in aanmerking genomen, maar bij afweging van de wederzijdse belangen van onvoldoende gewicht geacht. Dit oordeel lijkt mij feitelijk van aard en niet voor toetsing in cassatie vatbaar, zie Grootveld, a.w. no. 1098 met de door hem vermelde rechtspraak; vergl. ook HR 4 juli 1978 NJ 1978, 645. 15. In onderdeel 9 tenslotte wordt er op gewezen dat Vandeberg slechts door het in werking treden van art. 1623g nà het sluiten van het huurcontract mede-aansprakelijk is geworden voor de huurbetaling, maar dat de niet-betaling aan haar niet kan worden verweten of toegerekend. Blijkens de pleitnota bedoelen eisers hiermee dat de huur niet betaald is vanaf 1 april 1979, terwijl Vandeberg volgens de wet slechts mede-aansprakelijk was sinds 1 juli 1979. 16. Ik meen echter dat het Hof een verschil van drie maanden huur op de totale achterstand van bijna f 6.000,- van onvoldoende gewicht kon achten om zijn oordeel omtrent de wanbetaling te wijzigen. 17. De stelling dat het Hof had behoren te onderzoeken of de niet-betaling van Vandeberg verwijtbaar of laakbaar was, vindt m.i. geen steun in het recht, mede gelet op de boven sub 8 vermelde wetsgeschiedenis van de regels omtrent huurbescherming. 18. Voorts schijnt het mij toe dat eisers aan de motivering van een uitspraak in kort geding als de onderhavige wel wat overtrokken eisen stellen; m.i. heeft het Hof zijn beslissing genoegzaam met redenen omkleed. 19. Middel I acht ik derhalve ongegrond. 20. Voor de beantwoording van middel II en onderdeel 4 van middel III moge ik verwijzen naar het boven sub 15, 16, 17 en 18 vermelde, waaruit volgt dat geen van beide klachten m.i. tot cassatie kunnen leiden. 21. Bij het in middel III betoogde hebben eisers, dunkt mij, geen belang. Immers, ongeacht of het op 16 september 1981 gedeponeerde bedrag was bestemd ter voldoening van de verschuldigde rente, dan wel van de hoofdsom plus een symbolisch bedrag aan rente, aan het feit dat op de dag van de uitspraak van de Kantonrechter (12 juni 1981) en op die van de President in kort geding (31 augustus 1981) nog in het geheel niets was betaald, kon dit toch niet meer afdoen. En de vraag in hoeverre de na betaling van bedoeld bedrag nog resterende schuld bestond uit hoofdsom, en in hoeverre uit rente, maakt hierbij m.i., mede gelet op de door het Hof genoemde onbetaald gebleven termijnen ad f 2.385.-, heel weinig verschil. 22. Daar ik geen van de aangevoerde middelen gegrond acht, concludeer ik tot verwerping van het beroep met veroordeling van eisers tot cassatie in de kosten op de voorziening gevallen. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,