ECLI:NL:OGHACMB:2026:54

ECLI:NL:OGHACMB:2026:54 text/xml public 2026-03-25T17:19:33 2026-03-25 Raad voor de Rechtspraak nl Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba 2026-03-24 CUR2024H00272 Uitspraak Hoger beroep NL Civiel recht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:OGHACMB:2026:54 text/html public 2026-03-25T17:18:22 2026-03-25 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:OGHACMB:2026:54 Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba , 24-03-2026 / CUR2024H00272 Curaçao. Huur landbouwgrond en bijbehorende woning. Hof wijst ontruiming alsnog af. BURGERLIJKE ZAKEN OVER 2026 UITSPRAAK: 24 maart 2026 ZAAKNR: CUR202403643 – CUR2024H00272 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba Vonnis in kort geding in de zaak van: [APPELLANT] , wonend in Curaçao, in eerste aanleg gedaagde in conventie, eiser in reconventie, thans appellant, gemachtigden: mrs. O.E. Kostrzewski en L. Delfgaauw, -tegen- de stichting STICHTING ONTWIKKELING LAND- EN TUINBOUW OP DE NEDERLANDSE ANTILLEN , gevestigd in Curaçao, in eerste aanleg eiseres in conventie, verweerster in reconventie, thans geïntimeerde, gemachtigden: mrs. K. Frielink en J.C. Maris. Partijen worden hierna (ook) aangeduid als [Appellant] en Soltuna. De zaak in het kort Deze zaak gaat over de huur door appellant van landbouwgrond en een bijbehorende woning. Het Gerecht heeft de ontruiming bevolen. Het Hof beoordeelt de zaak opnieuw en komt tot een andere uitkomst. 1 Verloop van de procedure 1.1 Voor hetgeen in eerste aanleg is gesteld en gevorderd, voor de procesgang aldaar en voor de overwegingen en beslissingen van het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao (hierna: het Gerecht), wordt verwezen naar het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 1 november 2024. 1.2 [ Appellant] is in hoger beroep gekomen van dat vonnis door indiening op 18 november 2024 van een daartoe strekkende akte ter griffie van het Gerecht. Bij een op 6 december 2024 ter griffie ingediende memorie van grieven, met producties (1 tot en met 26), heeft hij vijf grieven aangevoerd, deze toegelicht en geconcludeerd dat het Hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de vorderingen van Soltuna alsnog zal afwijzen en de reconventionele vorderingen van [Appellant] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van Soltuna in de kosten van beide instanties. 1.3 Soltuna heeft geen memorie van antwoord ingediend. 1.4 Op 17 oktober 2025 heeft [Appellant] een akte eiswijziging tevens overlegging producties (27 tot en met 33) ingediend. Op dezelfde datum heeft Soltuna producties (1 tot en met 10) en, op voorhand, schriftelijke pleitaantekeningen ingediend. 1.4 Op de zitting van 28 oktober 2025 heeft mondeling pleidooi plaatsgevonden. [Appellant] is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigden, van wie mr. Delfgaauw ter zitting aanwezig was terwijl mr. Kostrzewski via videoverbinding aan de zitting deelnam. Namens Soltuna is verschenen dhr. [persoonsnaam], directeur, bijgestaan door de gemachtigde van Soltuna. De gemachtigden hebben gepleit aan de hand van hun pleitaantekeningen, waarvan mr. Delfgaauw een exemplaar heeft overgelegd, en er zijn vragen van het Hof beantwoord. 1.5 In de namiddag van dezelfde dag heeft een descente ter plaatse van de landbouwgrond met woning plaatsgevonden. Aldaar zijn dezelfde personen verschenen als bij het mondeling pleidooi, behalve mr. Kostrzewski. Het Hof heeft op verschillende plekken van het totale landbouwterrein de toestand waargenomen en partijen hebben het Hof gewezen op bepaalde situaties. Ook zijn nadere vragen van het Hof beantwoord. 1.6 Uitspraak is nader bepaald op heden. 2 Feiten 2.1 Het Hof gaat uit van de volgende feiten. 2.2 Soltuna is een stichting die als doel heeft de land- en tuinbouw op Curaçao te bevorderen. Zij heeft op verschillende locaties gronden ter beschikking die worden verhuurd aan land- en tuinbouwers. Naast de beschikking over grond, krijgen de boeren en tuinders ook toegang tot water om de gewassen te laten groeien en levert Soltuna producten en diensten aan haar boeren en tuinders om de lokale productie van gewassen te bevorderen. Gelet op het doel van Soltuna om lokaal gewassen te produceren, is de huursom gedeeltelijk in geld verschuldigd en voor het overige in de vorm van productienormen voor groente en fruit. Die opbrengsten worden vervolgens tegen vaste prijzen door Soltuna afgenomen. 2.3 Op 11 mei 1992 hebben Soltuna als verhuurster en [Appellant] als huurder een huurovereenkomst gesloten betreffende 3,71 hectare tuinbouwgrond (Perceel 1) en een bedrijfswoning (Bedrijfswoning 1) te De Savaan (hierna: de huurovereenkomst). 2.4 De artikelen 3, 4, 10, 13, 14, 15 en 20 lid 1 van de huurovereenkomst luiden, voor zover van belang, als volgt: Artikel 3. 1. Huurder mag het terrein voor geen ander doel gebruiken dan voor het hoofdzakelijk verbouwen van fruit, onder de verdere voorwaarden zoals opgenomen in de aan deze overeenkomst gehechte “Leveringsovereenkomst gezuiverd afvalwater voor gebruik in de tuinbouw”. 2. Huurder mag het bedrijfsgebouw voor geen ander doel gebruiken dan voor bewoning door huurder en zijn gezin alsmede voor bewoning door naar het oordeel van verhuurster daarvoor in aanmerking komend personeel alsmede voor opslag van door huurder te gebruiken produktiemiddelen en werktuigen. Artikel 4 Huurder wordt geacht het gehuurde volkomen te kennen. Zij heeft derhalve nooit enige aanspraak op ontbinding van deze overeenkomst, op vermindering van de huurprijs of enige andere tegemoetkoming inzake verborgen gebreken of onjuiste of onvolledige opgave van het gehuurde of van de aard, ligging of grootte ervan, tenzij zou blijken dat verhuurder te kwader trouw handelde. Artikel 10. Huurder is verplicht voor het verbouwen van de te telen gewassen uitsluitend gebruik te maken van het beschikbaar gestelde gezuiverde afvalwater, geleverd via door verhuurster daartoe aangelegde leidingen. In andere gevallen beslist de verhuurster en zal hiervan schriftelijk aan huurder kennis geven. Het is huurder verboden putten of enige andere konstrukties bestemd voor het oppompen van grondwater aan te leggen, te laten aanleggen of te gebruiken. Eventueel op het terrein aanwezige putten en inzijgsloten mogen niet door huurder worden gebruikt en staan slechts ter beschikking van verhuurster. Artikel 13. Huurder zal zelf het gehuurde gebruiken volgens de bestemming daarvan en zal het gehuurde noch geheel, noch gedeeltelijk aan een ander onderverhuren, wederverhuren of in gebruik of genot afstaan, of de huurrechten aan derden overdragen zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurster. (…) Artikel 14. Verhuurster is niet aansprakelijk voor de levering van drinkwater, elektriciteit of gezuiverd afvalwater noch voor enige belemmering in de levering of aanvoer daarvan, evenmin voor schade tengevolge hiervan of door lekkage door welke oorzaak ook ontstaan. Verhuurster neemt op zich het onderhoud van de binnen het tuinbouwcentrum Groot Piscadera gelegen transportleidingen voor het gezuiverd afvalwater. Artikel 15. Huurder is verplicht alle door hem verbouwde gewassen uitsluitend te verkopen en te leveren aan verhuurster tegen daarvoor door haar maandelijks vast te leggen voorwaarden, tenzij schriftelijk anders wordt overeengekomen. Artikel 20. 1. Deze overeenkomst zal van rechtswege en zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn bij: (...) -overtreding, niet-nakoming of niet behoorlijke nakoming van een of meerdere voor huurder uit deze overeenkomst, de wet of plaatselijk gebruik voortvloeiende verplichtingen, (…) -het, op het terrein, in twee achtereenvolgende jaren, voor minder dan een tegenwaarde van f. 60.000 aan opbrengst aan landbouwprodukten per jaar produceren door de huurder. 2.5 Bij de huurovereenkomst hoort een “Overeenkomst tot het leveren van gezuiverd afvalwater voor gebruik in land- en tuinbouw”, waarin Soltuna is gedefinieerd als “de leverancier” (hierna: de leveringsovereenkomst). Art.

2.1 van de leveringsovereenkomst luidt als volgt: 2.1 De leverancier verplicht zich om effluent afkomstig van de Rioolwaterzuiveringsinstallatie van het Eilandgebied Curaçao te Klein Hofje te leveren aan de gebruiker en de gebruiker verplicht zich het effluent af te nemen en te gebruiken in voormeld bedrijf, (…) 2.6 Op een latere datum, als uitbreiding op de huurovereenkomst, heeft [Appellant] de beschikking gekregen over een additioneel perceel grond (3,65 ha) (Perceel 2) en een tweede bedrijfswoning (Bedrijfswoning 2). Per oktober 2014 zijn partijen een huurovereenkomst aangegaan voor een teeltkas van 1.944 m2 die op Perceel 1 is gebouwd. 2.7 Bij brief van 18 september 2006 heeft het Hoofd van het Bureau Domeinbeheer [Appellant] laten weten dat het bestuurscollege op 31 augustus 2006 bij Erfpachtbesluit BC 2005/28291 akkoord is gegaan met de splitsing en overdracht aan hem van het perceel grond van 1.219 m2, meetbrief 350/2006. In de brief staat, voor zover van belang: U dient het getekende erfpachtbesluit, BC 2005/28291 en de inningsopdracht, af te halen bij mevrouw Jansen van het Bureau Domeinbeheer. Met dit besluit laat U door een notaris van uw keuze de notariële akte opmaken. U dient hierbij rekening te houden met het feit dat het erfpachtbesluit vervalt op 28 februari 2007. U dient dus voor of uiterlijk op deze dag de betreffende notariële akte te passeren. 2.8 Vanaf 14 oktober 2019 is [Appellant] meermalen aangeschreven dat er sprake is van ondergebruik en onderproductie. Om die reden is hem aangezegd de extra toegekende grond en de extra bedrijfswoning te ontruimen. 2.9 Bij brief van 9 december 2019 van de gemachtigde van [Appellant] aan Soltuna heeft [Appellant] onder meer meegedeeld – samengevat – dat Soltuna tekortschiet voor wat betreft waterlevering, levering van papayaplantjes en reparatie van de hekken rondom de plantage waardoor oogst wordt gestolen, en dat dit de oorzaak is van de onderproductie en de teruglopende verkoopopbrengst c.q. huursomverrekening. 2.10 In een brief van 31 mei 2024 van de gemachtigde van Soltuna aan [Appellant] is de huurovereenkomst ontbonden, voor zover nodig opgezegd en is aangezegd dat het gehuurde per 1 september 2024 ontruimd dient te zijn. Als reden is in de brief genoemd dat de overeengekomen productienormen al jaren niet worden behaald, er ook geen inspanningen worden verricht om die productienormen te halen en dat [Appellant] naar Nederland is verhuisd. 2.11 Bij brieven van 9 juli 2024 zijn ook de dochter en zoon van [Appellant] aangeschreven om tot ontruiming over te gaan. 3 Vorderingen over en weer 3.1 Soltuna heeft gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad: 1) [Appellant] te veroordelen om het gehuurde binnen een week na betekening van het vonnis in dit geding en met alle personen en zaken die zich van de kant van [Appellant] en diegenen die hij het feitelijk gebruik heeft verstrekt, in en om het gehuurde bevinden, te verlaten en te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Soltuna te stellen; 2) te bepalen dat, indien Soltuna niet binnen de door het Gerecht bij vonnis bepaalde termijn aan de veroordeling tot ontruiming voldoet, Soltuna wordt gemachtigd om de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de deurwaarder, door wie de gedwongen ontruiming zal dienen te geschieden, met de bevoegdheid tot het inroepen van de sterke arm, met veroordeling van [Appellant] tot betaling van de proceskosten, het gemachtigdensalaris daaronder begrepen. 3.2 Soltuna heeft hieraan ten grondslag gelegd dat [Appellant] ernstig tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. In de eerste plaats haalt [Appellant] al jaren de voorgeschreven productienormen niet meer. Hij haalt gemiddeld over de jaren 2018 tot en met 2023 nog geen 7,5% van zijn productienorm, hetgeen ertoe leidt dat de doelstellingen van Soltuna niet worden gehaald en zij inkomsten misloopt doordat zij geen te verkopen producten van [Appellant] ontvangt. Bedoelde productienorm maakt (naast een lage huur) een wezenlijk deel uit van [Appellant]’s verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voorts laat [Appellant] derden (zijn zoon en dochter) zonder toestemming van Soltuna in de bedrijfswoningen wonen terwijl hijzelf naar Nederland is verhuisd. Deze tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst en, daarop vooruitlopend, de ontruiming van het gehuurde. 3.3 [ Appellant] heeft in reconventie, na eiswijziging in hoger beroep, gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad: A. ten aanzien van de bedrijfswoning: 1. Soltuna te bevelen om binnen een door het Hof te stellen termijn, op eerste verzoek van [Appellant] of de handelende notaris, haar medewerking te verlenen aan het passeren van de nodige aktes om uitvoering te geven aan het erfpachtsbesluit van 2006, dan wel het aanvragen en uitvoeren van een nieuw erfpachtsbesluit van gelijke strekking, met de bepaling dat indien Soltuna niet binnen die gestelde termijn meewerkt, vervangende toestemming wordt verleend voor het passeren van de betreffende aktes en/of het aanvragen van een nieuw erfpachtsbesluit met gelijke strekking, waarbij geldt dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats zal treden van de toestemming of medewerking die vereist is van Soltuna voor het passeren van de aktes en/of aanvragen van een nieuwe erfpachtsbeschikking en nadere uitvoering te geven aan het betreffende erfpachtsbesluit; 2. Soltuna te veroordelen tot betaling aan [Appellant] van Cg 97.839,- als voorschot op vergoeding van door [Appellant] geleden schade ten gevolge van ten onrechte door hem betaalde huur, zulks binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening; 3. Soltuna te veroordelen tot betaling aan [Appellant] van Cg 154.686,- als voorschot op vergoeding van door [Appellant] geleden schade ten gevolge van de ontruiming, zulks binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening; 4. Soltuna te veroordelen om [Appellant] met zijn gezin weer toe te laten tot de woning binnen uiterlijk 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van Cg 25.000,- per dag(deel) dat Soltuna nalatig zal zijn om aan dit gebod te voldoen, met een maximum van Cg 1.000.000,- althans, subsidiair, indien en voor zover het Hof Soltuna niet zal veroordelen tot het toelaten van [Appellant] tot de woning, Soltuna te veroordelen tot betaling aan [Appellant] van een voorschot op schadevergoeding van Cg 440.000,- zulks binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening. B. ten aanzien van het productieverlies: 1. Soltuna te veroordelen tot het betalen van een voorschot op schadevergoeding ten bedrage van Cg 643.717,62, zulks binnen 14 dagen na het in deze te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening; 2. Soltuna te bevelen om binnen een door uw Hof te stellen termijn aan [Appellant] ongestoord toegang te verschaffen tot voldoende irrigatiewater al dan niet middels het slaan van een eigen put, dan wel middels het verstrekken van water van de bestaan de putten en de gronden van [Appellant] waar er kleigrond aanwezig is, zodanig te verbeteren, dat het bruikbaar wordt voor landbouw, alles op straffe van het verbeuren van een dwangsom van Cg 25.000,- per dag of dagdeel dat Soltuna niet, niet correct of niet volledig voldoet aan het gegeven bevel, tot een maximum van Cg 1.000.000,-; C. kostenveroordeling: Soltuna te veroordelen in de kosten van onderhavige procedure in beide instanties, met de bepaling dat indien Soltuna niet binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis de kostenveroordeling zal hebben voldaan, daarover wettelijke rente verschuldigd zal zijn tot aan de dag der algehele voldoening. 3.4 Op hetgeen [Appellant] hieraan ten grondslag heeft gelegd, zal hieronder, voor zover van belang, worden ingegaan.

4 Beslissingen in eerste aanleg Bij het bestreden vonnis heeft het Gerecht de conventionele vorderingen toegewezen en de reconventionele vorderingen afgewezen. 5 Beoordeling door het Hof In conventie: Onderproductie 5.1 Voor wat betreft de onderproductie heeft [Appellant] een beroep gedaan op overmacht en/of schuldeisersverzuim. Hij erkent dat de productie vanaf eind 2018 sterk is teruggelopen, maar stelt dat dit niet aan zijn schuld of toedoen is te wijten maar aan de stilgevallen c.q. sterk gereduceerde waterlevering door Soltuna. Soltuna heeft de waterproblematiek erkend, maar acht die niet doorslaggevend. De onderproductie is volgens haar niet (alleen) daaraan te wijten maar (ook en vooral) aan een verminderde inzet en een gebrek aan aanpassingsvermogen van [Appellant]. 5.2 Het Hof overweegt allereerst het volgende. Uit art. 10 huurovereenkomst in verbinding met art. 2.1 leveringsovereenkomst blijkt dat [Appellant] voor wat betreft de waterlevering is veroordeeld tot en afhankelijk is van Soltuna. [Appellant] is contractueel verplicht – net als andere tuinders te De Savaan – uitsluitend water van Soltuna af te nemen. Soltuna is verplicht tot levering hiervan. Soltuna is op dit punt een monopolist met leveringsverplichting. 5.3 Verder moet een en ander gezien worden tegen de achtergrond van het feit van algemene bekendheid dat Curaçao een droog en heet (aride) klimaat heeft, waardoor de neerslag bijna nihil is en land-/tuinbouw onmogelijk is zonder bevloeiing. 5.4 [ Appellant] heeft in hoger beroep verschillende producties overgelegd ter ondersteuning van zijn stellingen. Dit betreft onder meer twee rapporten over de beplantings- en waterleveringssituatie, één van 9 september 2020 van het Ministerie van Gezondheid, Milieu en Natuur en één van 16 oktober 2024 van C. Johanns, een ontslagbrief van gewezen Soltuna-bestuurslid T. La Cruz, uitgebreide e-mailcorrespondentie tussen partijen over de waterproblematiek/noodoplossingen en twee verklaringen van andere land- en tuinbouwers. In de brief van T. La Cruz is onder meer vermeld dat een in september 2019 met [Appellant] gemaakte afspraak om een grote watertank op te zetten door Soltuna niet is nagekomen, terwijl de onderdelen daarvan al in 2013/2014 waren aangeschaft. 5.5 Soltuna heeft in hoger beroep, naast de erkenning dat er inderdaad van verminderde waterlevering c.q. droogteproblematiek sprake is geweest, de deskundigheid van de opstellers van de rapporten in twijfel getrokken en betoogd dat de terugloop in productie ligt aan onvoldoende kennis, inzet en tekort aan werknemers aan de kant van [Appellant]. Volgens Soltuna zou dat blijken uit het feit dat andere land- en tuinbouwers op dezelfde plantage het wel goed doen. 5.6 Het betoog van Soltuna overtuigt het Hof niet. De waterleveringsproblematiek en de ernst daarvan blijken afdoende uit de vele producties, waarvan een deel hierboven is genoemd. Verder is de stelling van [Appellant] dat bij papayateelt – waarop hij zich met name toelegt zoals tussen partijen vast staat – onderbreking in de watertoevoer in de beginfase van de negen maanden durende groeicyclus fataal is ten gevolge van zelfabortering van de vruchten, door Soltuna niet betwist. Een en ander vindt bevestiging in de descente. Daar is allereerst een watertank van 1500m3 aanschouwd, waarvan de directeur van Soltuna zelf heeft gezegd dat die er pas sinds 2021 staat. Deze tank vormt sindsdien een buffer tussen de aanvoer van water van waterzuiveringsinstallatie Klein Hofje en de eindgebruikers en is ook aangesloten op een put, waardoor tijdelijke tekorten kunnen worden opgevangen. Daarvoor was geen sprake van een dergelijke voorziening. Verder heeft het Hof waargenomen dat de plantage er verlaten en dor bij ligt. Een educatieve proefopstelling van geringe omvang met een eigen put ten behoeve van een landbouwopleiding is het enige stukje dat er florissant uit ziet. Ook waren er andere land- en tuinbouwers aanwezig die de watertekorten beaamden en bevestigden dat de waterleveringsproblematiek pas sinds 2021 (enigszins) is verlicht. 5.7 Gezien het bovenstaande levert een eventuele tekortkoming van [Appellant] in de productie voorshands oordelend in ieder geval geen grond op voor ontruiming van het gehuurde. Gezien de aard van deze kort geding-procedure kan de vraag naar ontbinding van de huurovereenkomst in het midden blijven. Bedrijfswoning 5.8 Het staat tussen partijen vast dat [Appellant] van omstreeks medio 2023 tot begin 2025 naar Nederland is vertrokken, met uitschrijving uit het bevolkingsregister, en dat zijn volwassen dochter en zoon in die periode in de bedrijfswoning zijn blijven wonen. Volgens Soltuna levert dit een tekortkoming van [Appellant]’s verplichtingen en een ontbindingsgrond op, in de zin van art. 3 lid 2 en art. 20 lid 1 van de huurovereenkomst. Volgens [Appellant] was zijn vertrek tijdelijk en had het als doel om in Nederland alternatieve inkomsten te genereren om zijn twee overgebleven werknemers te kunnen blijven betalen, nadat hij de overige drie noodgedwongen heeft moeten ontslaan ten gevolge van de terugloop van de plantage. 5.9 Bij de descente heeft het Hof ook de bedrijfswoning in ogenschouw genomen. Daarbij heeft het Hof waargenomen dat die is uitgebreid en verbeterd conform de door [Appellant] ingebrachte plattegrond (prod. 6 [Appellant] in hoger beroep), zoals door hem en zijn dochter mondeling nader toegelicht. Voor de beslissingen doet dit niet ter zake, zoals hieronder zal blijken. De dochter van [Appellant] heeft tijdens de bezichtiging van de bedrijfswoning verteld dat zij daar als klein kind is opgegroeid en toentertijd speelde in de tuin en de plantage. 5.10 Naar het voorshands oordeel van het Hof moet de gestelde tekortkoming op het punt van zelfbewoning gezien worden tegen de achtergrond van een huurrelatie van zo’n 30 jaar en het feit dat de zoon en dochter kleine kinderen waren toen de huurovereenkomst werd aangegaan. In hoeverre in die omstandigheden bij tijdelijk vertrek van [Appellant] sprake is van schending van zijn verplichting de bedrijfswoning te gebruiken “voor bewoning door huurder en zijn gezin” conform art. 3 lid 1 huurovereenkomst, en wel een die ontbinding rechtvaardigt, kan ook hier in het midden blijven. In ieder geval kan een mogelijke tekortkoming van [Appellant] op het punt van zelfbewoning van de bedrijfswoning in genoemde omstandigheden niet de ontruiming rechtvaardigen. Dit geldt evenzeer in samenhang met de mogelijke tekortkoming op het punt van de onderproductie. Tussenconclusie 5.11 Uit het voorgaande volgt dat het hoger beroep in zoverre slaagt en het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen niet in stand kan blijven. In reconventie: Toelating tot de bedrijfswoning 5.12 Uit het hiervoor ten aanzien van het in conventie overwogene volgt dat de in reconventie onder A sub 4 gevorderde toelating tot de bedrijfswoning voor toewijzing in aanmerking komt. Het Hof zal hieraan een gematigde en gemaximeerde dwangsom verbinden. Toegang tot irrigatiewater 5.13 Hetzelfde geldt voor het onder B sub 1 gevorderde bevel aan Soltuna om [Appellant] voldoende toegang tot irrigatiewater te verschaffen. Ook hieraan zal een gematigde en gemaximeerde dwangsom worden verbonden. De daarbij ook gevorderde verbetering van de kleigrond stuit af op art. 4 van de huurovereenkomst. Erfpachtbesluit en huurschade 5.14 Het Gerecht heeft in rov. 5.7. en 5.8. met juistheid overwogen dat en waarom de – thans onder A sub 1 en 2 – gevorderde medewerking door Soltuna aan de uitvoering van het erfpachtbesluit van 31 augustus 2006 en vergoeding van gesteld teveel betaalde huur, niet voor toewijzing in aanmerking komt. Het Hof volstaat kortheidshalve met deze verwijzing. Het hoger beroep faalt in zoverre. Ontruimingsschade 5.15 Het onder A sub 3 gevorderde wordt afgewezen bij gebrek aan onderbouwing. In zoverre faalt het appel. Schade ten gevolge van productieverlies 5.16 Deze vordering leent zich niet voor beoordeling in kort geding, mede doordat partijen elk eigen cijfers hanteren en nader onderzoek dan wel bewijslevering nodig is, en zal daarom worden afgewezen.