ECLI:NL:OGHACMB:2025:67

Burgerlijke zaken over 2025 Registratienummers: AUA201803035 – AUA2022H00264 en AUA2022H00269 Uitspraak: 1 april 2025 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba V O N N I S in de zaak van (AUA2022H00264): de naamloze vennootschap ISLAND ESTATES REALTY N.V., gevestigd in Aruba, in eerste aanleg eiseres, thans appellante, gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters, tegen de openbare rechtspersoon HET LAND ARUBA, zetelend in Aruba, in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde, gemachtigde: mr. V.M. Emerencia, en in de zaak van (AUA2022H00269): de openbare rechtspersoon HET LAND ARUBA, zetelend in Aruba, in eerste aanleg gedaagde, thans appellant, gemachtigde: mr. V.M. Emerencia, tegen de naamloze vennootschap ISLAND ESTATES REALTY N.V., gevestigd in Aruba, in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde, gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters. Partijen worden hierna weer IER en het Land genoemd. 1Het verdere verloop van de procedure Bij vonnis van 30 juli 2024 heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen voor akten. Op 2 oktober 2024 heeft elk van beide partijen een akte ingediend. Bij de akte van IER zijn twee producties overgelegd. Op 19 november 2024 heeft elk van beide partijen een antwoordakte ingediend. Vonnis is nader bepaald op vandaag. 2De verdere beoordeling

2.1 Het Hof gaat uit van de volgende feiten. 2.1.1 Het Land is eigenaar van een perceel domeingrond, gelegen aan de J.E. Irausquin Boulevard te Palm Beach in Aruba, met een oppervlakte van 5.737 m2 (hierna: het perceel). In het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 2009 (vastgesteld bij Landsbesluit van 7 mei 2009, no. 7, hierna: ROP 2009) is een deel van het perceel aangewezen als ‘groengebied’. 2.1.2 Op 13 augustus 2013 heeft [vertegenwoordiger IER 1] (hierna: [vertegenwoordiger IER 1]) namens IER een aanvraag om het perceel in erfpacht te verkrijgen ingediend bij de Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu (hierna: de minister). Deze functie werd bekleed door [minister] (hierna: [minister]). De aanvraag is op 15 augustus 2013 binnengekomen bij het bureau van de minister. Op dezelfde dag heeft [minister] op de aanvraag geschreven dat hij akkoord gaat. Op 16 augustus 2013 is de aanvraag met die aantekening doorgestuurd naar de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP). 2.1.3 Op 27 september 2013 waren er verkiezingen voor de Staten van Aruba. Op 30 oktober 2013 is het kabinet Eman II aangetreden als opvolger van het kabinet Eman I. In dit kabinet werd [minister] opnieuw minister, nu Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (eveneens hierna aangeduid als: de minister). 2.1.4 Bij brief van 1 april 2015, gestempeld als verzonden en ingekomen op 2 april 2015, en met het stempel ‘spoed’, heeft het management team van DIP een conceptbeschikking doen toekomen aan de minister. De conceptbeschikking houdt in dat een optierecht voor de duur van zes maanden op het perceel aan IER wordt verleend en dat daarvoor Afl. 7.353 verschuldigd is (vermeerderd met zegel, leges en administratiekosten). De beoogde bestemming van het perceel is volgens de conceptbeschikking de exploitatie van een condominiumcomplex. 2.1.5 [ [minister] heeft op 2 april 2015 op de brief aangetekend dat hij akkoord gaat. Op 7 april 2015 is de beschikking conform het concept, ondertekend door [minister], toegezonden aan IER. 2.1.6 Bij brieven van 25 juni 2015, 19 augustus 2015, 17 september 2015 en 14 maart 2016 heeft IER (telkens in de persoon van hetzij [vertegenwoordiger IER 1] (voornoemd), hetzij [vertegenwoordiger IER 2]) verzocht om de optie te verlengen en de omschrijving van het gebruik van het perceel te wijzigen. [minister] heeft telkens op de dag dat hij de brieven ontving, erop geschreven dat hij akkoord gaat. 2.1.7 Op 26 februari 2016 heeft IER een bouwvergunning aangevraagd bij de Dienst Openbare Werken (hierna: DOW). Na verzoeken om nadere informatie op 12 juli 2016 en 1 september 2016 heeft DOW de aanvraag bij beschikking van 7 februari 2017 namens de minister afgewezen. 2.1.8 Bij brief van 30 maart 2016, gestempeld als verzonden op 5 april 2016 en ingekomen op 6 april 2016, heeft het management team van DIP een nieuwe conceptbeschikking doen toekomen aan de minister. Deze conceptbeschikking houdt in dat de duur van het optierecht op het perceel wordt verlengd met twaalf maanden en dat daarvoor Afl. 23.220 verschuldigd is (vermeerderd met zegel, leges en administratiekosten). De beoogde bestemming van het perceel is volgens de conceptbeschikking gewijzigd in de exploitatie van ‘een commercieel pand, waarin worden ondergebracht winkels en horecagelegenheden’. [minister] heeft op 6 april 2016 op de brief aangetekend dat hij akkoord gaat. Op 7 april 2016 is de beschikking conform het concept, ondertekend door [minister], toegezonden aan IER. 2.1.9 Op 15 juli 2016 hebben [rapporteurs 1 en 2], verbonden aan Ace Firm Engineering in Aruba (hierna: Ace) een definitief rapport uitgebracht (na een concept op 13 juli 2016), getiteld “Environmental Study, Ocean Mall”. 2.1.10 Op 25 mei 2017 heeft een medewerker van DIP op een formulier geschreven dat het perceel gedeeltelijk in groengebied ligt. 2.1.11 Bij brief van 20 juli 2017 heeft het management team van DIP een conceptovereenkomst van erfpachtverlening aan de minister doen toekomen, met de opmerking dat IER op 15 augustus 2016 aan de optievoorwaarden heeft voldaan. Op 10 augustus 2017 hebben het Land en IER dienovereenkomstig een overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat het Land, met inachtneming van hetgeen in de overeenkomst is bepaald, een recht van erfpacht op het perceel zal verlenen aan IER (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst is geparafeerd en ondertekend door [minister]. 2.1.12 Op 22 september 2017 waren er verkiezingen voor de Staten van Aruba. Op 17 november 2017 is het kabinet Wever-Croes aangetreden als opvolger van het kabinet Eman II. In dit nieuwe kabinet was [minister 2] (tot 2019) Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu. 2.1.13 Sinds het aantreden van het kabinet Wever-Croes heeft het Land geweigerd uitvoering te geven aan de overeenkomst. 2.1.14 Bij Landsbesluit van 17 juli 2019, no. 1, is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 2019 (hierna: ROP 2019) vastgesteld. In ROP 2019 is het gehele perceel aangewezen als vallend onder de categorie “natuur en landschap”. Bij Landsbesluit van 28 juli 2021, no. 123, is het Ruimtelijke Ontwikkelingsplan met voorschriften 2021 (hierna: ROPv 2021) vastgesteld. Op 8 september 2021 heeft IER bezwaar gemaakt tegen (onderdelen van) ROPv 2021. Bij beslissing van 15 maart 2022 heeft de Minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening dat bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Hiertegen heeft IER beroep ingesteld. Bij uitspraak van 18 januari 2023, ECLI:NL:OGEAA:2023:1, heeft het Gerecht dat beroep ongegrond verklaard. Het Gerecht heeft op 20 december 2023 verdere bestuursrechtelijke uitspraken gedaan. 2.1.15 Tegen [minister] is een strafzaak aanhangig gemaakt. Dit heeft geleid tot een strafvonnis in eerste aanleg van 14 april 2023 (ECLI:NL:OGEAA:2023:7) en een strafvonnis in hoger beroep van 12 juli 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:123). In laatstgenoemd strafvonnis is [minister] veroordeeld wegens oplichting in de zaken [zaaknaam 1] en [zaaknaam 2], passieve omkoping in de zaken [zaaknaam 1] en [zaaknaam 3], misbruik van functie in de zaken [zaaknaam 1], [zaaknaam 2] en [zaaknaam 3] en verduistering in de zaak [zaaknaam 4]. Het betreft de verlening van (opties op) overeenkomsten tot vestiging van erfpacht op commerciële percelen. De bewezenverklaring heeft geleid tot de oplegging van een gevangenisstraf voor de duur van 48 maanden, waarvan 12 maanden voorwaardelijk en de ontzetting van het recht om het ambt van ambtenaar te bekleden en om verkozen te worden als lid van de algemeen vertegenwoordigende organen, in beide gevallen voor de duur van zes jaren. 2.1.16 Deze veroordeling betreft echter niet het perceel waar het in deze civiele procedure om gaat. Ook in dat verband werd [minister] vervolgd en berecht door de strafrechter, maar dat heeft tot vrijspraak geleid. Het strafvonnis in hoger beroep vermeldt onder meer in de geanonimiseerde versie, zoals die op rechtspraak.nl staat (waarbij [medeverdachte 11] staat voor [vertegenwoordiger IER 1] en [rechtspersoon 8] staat voor IER): 8. Vrijspraak van de feiten 2, 3 partieel en 4 partieel (…) 8.2. Feit 3 partieel (passieve omkoping) en 4 partieel (misbruik van functie) inzake zaaksdossier [de stichting] Onder feit 3 is aan de verdachte een aantal verdenkingen van omkoping ten laste gelegd.

Op grond van alle hiervoor genoemde feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien kan naar het oordeel van het Hof niet worden vastgesteld dat de verdachte zich ten aanzien van het zaaksdossier [de stichting] ([medeverdachte 11] en [rechtspersoon 1]) schuldig heeft gemaakt aan de onder 3 ten laste gelegde passieve omkoping. Gelet hierop kan de onder 4 ten laste gelegde misbruik van functie ten aanzien van dit zaaksdossier evenmin wettig en overtuigend worden bewezen. Het Hof spreekt de verdachte daarom hiervan vrij. (…) 11. Bewijsoverwegingen 11.1. Feit 1 (medeplegen van oplichting), 3 partieel (passieve omkoping) en 4 partieel (misbruik van functie) inzake zaaksdossiers [rechtspersoon 4] en [rechtspersoon 5] (…) Het akkoord conform van de minister (…) Het Hof leidt uit de verklaringen van deze getuigen af dat de minister door middel van zijn geschreven “akkoord conform” op de aanvraagbrieven die rechtstreeks bij hem inkwamen, bepaalde welke aanvrager wel en welke niet in aanmerking kwam voor verlening van een optie, in welk geval niet of nauwelijks werd getoetst of de desbetreffende aanvragen al dan niet voldeden aan de volgens het beleid geldende voorwaarden. Ook leidt het Hof uit deze verklaringen af dat het, vanwege de achterstand in de behandeling van optie-aanvragen, uitzonderlijk was dat deze snel werden behandeld. [verdachte] heeft steeds ontkend dat hij aan bepaalde personen een voorkeursbehandeling gaf. Naar eigen zeggen gaf hij op alle aanvragen/verzoeken die bij hem binnenkwamen akkoord en had bij hem iedereen een gelijke kans om een optie/erfpachtrecht te verkrijgen. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de verdediging een lijst overgelegd met de verzoeken die in de periode 2009-2017 langs de minister zijn gegaan. Het Hof acht deze verklaring van [verdachte] niet aannemelijk geworden en in strijd met de hierboven weergegeven bewijsmiddelen. Het Hof constateert aan de hand van de lijst dat de minister slechts op enkele initiële aanvraagbrieven voor opties, die rechtstreeks bij hem binnenkwamen, “akkoord conform” noteerde en voorzag van zijn handtekening. Zo werd blijkens die lijst in de periode 2009-2017 slechts op 6 van de in totaal 205 initiële optie-aanvragen de ministeriële mededeling “akkoord cfm” geplaatst en in 5 gevallen: “akkoord cfm tekening”. Op een aantal aanvraagbrieven vroeg de minister de DIP om advies en op de meeste aanvraagbrieven schreef hij: “dezerzijds geen bezwaar”. Het Hof laat hierbij de akkoorden op andere dan initiële optie-aanvragen buiten beschouwing, aangezien het in die gevallen blijkens de lijst veelal ging om kwesties waarin de DIP, anders dan bij de initiële optie aanvragen in de onderhavige gevallen, de minister na toetsing aan het vigerende beleid, vooraf positief had geadviseerd. 2.1.17 Ook tegen [vertegenwoordiger IER 1] is een strafzaak aanhangig gemaakt. Dit heeft geleid tot een strafvonnis in eerste aanleg van 14 april 2023 en een strafvonnis in hoger beroep van 12 juli 2024. [vertegenwoordiger IER 1] is in eerste aanleg veroordeeld voor feit 1 (actieve omkoping van een minister) en vrijgesproken voor feit 2. In hoger beroep is het openbaar ministerie alsnog niet-ontvankelijk verklaard in de vervolging ter zake van feit 1 voor een deel (wegens verjaring) en vrijgesproken van feit 2 voor het overige. Het strafvonnis in hoger beroep vermeldt onder meer: Tegenprestatie Uit het dossier blijkt onvoldoende dat er een verband bestaat tussen de donaties en het verkrijgen/wijzigen van erfpachtrechten, dan wel het krijgen van een voorkeursbehandeling. (…) Wel kan worden vastgesteld dat [minister] het verzoek tot verlening van een erfpachtsrecht van de verdachte namens Island Estates heeft toegewezen. Uit de gang van zaken rond die aanvraag is het Hof echter niet gebleken van onregelmatigheden op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat de verdachte bij het doen van genoemde donaties enige begunstiging van zichzelf op het oog had. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat het meer dan vier jaar heeft geduurd voordat de overeenkomst tot erfpacht is gesloten. Ook overigens bevat het dossier onvoldoende bewijs dat er een verband bestaat tussen de donaties en al dan niet verkregen (wijzigingen van) erfpachtrechten, dan wel een voorkeursbehandeling van de aan de verdachte gelieerde vennootschappen. Vorderingen, verweer en beslissing van het Gerecht 2.2 In deze zaak heeft IER bij inleidend verzoekschrift van 25 september 2018 primair nakoming van de overeenkomst en subsidiair schadevergoeding gevorderd. Nadat het Land stelde dat nakoming onmogelijk was geworden, heeft IER in eerste aanleg uiteindelijk (bij akte van 1 juli 2022) schadevergoeding gevorderd van Afl. 12.971.150 aan gederfde winst en Afl. 212.283 aan gemaakte kosten, met rente. Hieraan heeft zij ten grondslag gelegd, verkort weergegeven, dat het Land toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat IER daardoor schade heeft geleden, begroot zoals gevorderd. 2.3 Het Land heeft het verweer gevoerd dat de overeenkomst nietig is wegens strijd met de openbare orde. Ook heeft het Land de hoogte van de gestelde schade betwist. 2.4 Het Gerecht heeft de vordering gedeeltelijk toegewezen. Het Gerecht heeft overwogen dat de overeenkomst niet in strijd is met de openbare orde (tussenvonnis van 25 augustus 2021, rov. 4.23 en tussenvonnis van 15 december 2021, rov. 2.23). Het Gerecht heeft de vordering ter zake van de gederfde winst afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing (eindvonnis van 9 november 2022, rov. 2.7.4-2.7.6) en de vordering ter zake van gemaakte kosten toegewezen tot Afl. 204.066 (eindvonnis, rov. 2.6.4-2.6.5 en 2.8). Verder heeft het Gerecht wettelijke rente toegewezen en het Land in de proceskosten veroordeeld. Eiswijziging in hoger beroep 2.5 IER heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd. Zij vordert dat de veroordeling door het Gerecht in stand blijft en dat het Land daarnaast wordt veroordeeld tot betaling van Afl. 11.901.826 aan gederfde winst en Afl. 25.699 aan (verder) gemaakte kosten.

2.6 Bij GHvJ 1 maart 2002, ECLI:NL:OGHNAA:2002:2 (Court Yard/Eilandgebied Sint Maarten) heeft het Hof overwegingen gegeven over een verschijnsel dat het Hof heeft aangeduid als ‘afscheidsbeleid’ en dat het omschreven heeft, verkort weergegeven, als de praktijk dat een landsbestuur vlak vóór een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten neemt en toezeggingen doet om het volgende bestuur voor een fait accompli te stellen. Bij GHvJ 5 december 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:308 (Ocean Eco Cleaning/Land Aruba) heeft het Hof de vraag gesteld of geschillen over dergelijke besluiten en toezeggingen voortaan niet beter beoordeeld kunnen worden aan de hand van de maatstaven van HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam I). Inmiddels is HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 (Didam II) uitgesproken. Daarin heeft de Hoge Raad onder meer overwogen dat handelen door een overheidslichaam in strijd met de Didam-regels (waaronder in elk geval valt: verkoop van een onroerende zaak in strijd met het gelijkheidsbeginsel) geen strijd oplevert met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW, en dat de Didam-regels ook niet de strekking hebben om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. 2.7 Indien de overheid een onroerende zaak verkoopt (of grond in erfpacht uitgeeft) in strijd met het gelijkheidsbeginsel (zoals het geval is bij een voorkeursbehandeling), is die enkele omstandigheid blijkens de rechtspraak van de Hoge Raad niet voldoende om strijd met de openbare orde aan te nemen. Bijkomende omstandigheden kunnen ertoe leiden dat strijd met de openbare orde wel moet worden aangenomen. Hierbij kan acht worden geslagen op onder meer: a. de vraag of de overheid dit doet om een volgend bestuur voor een fait accompli te stellen; b. de ernst van de schending van het gelijkheidsbeginsel en de ernst van de gevolgen daarvan, onder meer voor de (schaarse) openbare goederen en middelen; c. de kennis die elk van partijen bij de verkoop of uitgifte in erfpacht (hierna: de transactie) hebben of behoren te hebben met betrekking tot de hiervoor onder a en b genoemde gezichtspunten; d. de ernst van het verwijt dat gemaakt kan worden aan degenen die betrokken zijn bij de totstandkoming van de transactie; e. de mate waarin belangen van derden en/of het algemeen belang door de transactie geschaad worden; f. de mate waarin de transactie politieke aspecten heeft; g. de mate waarin de transactie berust op onvoldoende voorbereiding aan de zijde van de overheid; h. de verdere omstandigheden van het geval. 2.8 In dit geval heeft het Land (naast strijd met het gelijkheidsbeginsel en het stellen van een opvolgend bestuur voor een fait accompli), verkort weergegeven, het volgende aangevoerd. Het perceel ligt voor één derde deel in groengebied als bedoeld in ROP 2009. Dat is prachtig en waardevol natuurgebied, vol met mangroven en pal aan de Bubaliplas. Hiervoor is veel aandacht geweest in de politiek en in de media. In het plan van IER worden daar parkeerplaatsen aangelegd. Het door Ace opgestelde milieueffectenrapport (MER) of environmental impact assessment (EIA) is, anders dan was voorgeschreven, niet opgesteld door een erkend en ervaren adviesbureau en niet in overleg met lokale deskundigen en milieugroepen tot stand gekomen. In het MER is niet onderzocht hoe groot het deel van het perceel is dat in groengebied ligt of wat de gevolgen zijn voor flora en fauna. Verder is de door IER overgelegde spreadsheet met geprojecteerde cijfers betreffende winst en vermogen geen deugdelijke haalbaarheidsstudie en de door IER overgelegde brief van een bank geen deugdelijke financieringsgarantie. De overeenkomst is dus tot stand is gekomen: a. in strijd met het gelijkheidsbeginsel; b. in de aanloop van verkiezingen; c. na onvoldoende voorbereiding; d. waarbij nakoming van de overeenkomst tot onverantwoorde milieuschade zou leiden. IER wist dit alles. Daarom acht het Land zich niet schadeplichtig. 2.9 Het betoog van het Land strekt tot nietigheid van de transactie. In het betoog van het Land ligt echter ook de feitelijke grondslag besloten van een beroep op de redelijkheid en billijkheid, in die zin dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat IER jegens het Land aanspraak maakt op schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Met aanvulling van de rechtsgronden vat het Hof het verweer van het Land mede zo op. 2.10 Tegenover het betoog van het Land staat (onder meer) het volgende. Zoals de strafrechter heeft overwogen, heeft het meer dan vier jaar geduurd voordat de overeenkomst tot erfpacht is gesloten. Over een concrete andere kandidaat-erfpachter voor het perceel of voor een deel daarvan is niets gesteld of gebleken. Mogelijk zitten er onvolkomenheden of zelfs gebreken in hetgeen IER vóór de totstandkoming van de overeenkomst heeft gepresenteerd als MER, haalbaarheidsstudie en financieringsgarantie, maar het is niet zo dat deze stukken geheel ontbreken. 2.11 Uit de strafvonnissen, zoals hiervoor onder 2.1.15-2.1.17 weergegeven, volgt dat [minister] strafrechtelijk veroordeeld is in verband met oplichting, passieve omkoping, misbruik van functie en verduistering. Het betreft deels vergelijkbare handelingen als waarvan [minister] ook werd verdacht met betrekking tot de transactie die in deze civiele procedure aan de orde is, maar voor de handelingen met betrekking tot deze specifieke transactie is hij vrijgesproken. Ook [vertegenwoordiger IER 1] is vrijgesproken voor zijn handelwijze met betrekking tot deze transactie (voor zover het recht op strafvervolging niet was verjaard). Het bewijs dat nodig is voor een bewezenverklaring in een strafzaak, was naar het oordeel van de strafrechter niet geleverd. 2.12 Ter vermijding van verrassingsbeslissingen zal het Hof partijen in de gelegenheid stellen zich over al het voorgaande uit te laten. De zaak zal naar de rol worden verwezen om beide partijen in de gelegenheid te stellen zich gelijktijdig bij akte uit te laten. Daarna zal gelegenheid worden geboden voor antwoordakten. B E S L I S S I N G Het Hof: verwijst de zaak naar de rol van 10 juni 2025 voor gelijktijdige akten aan beide zijden als bedoeld in 2.11, waarna gelegenheid zal worden geboden voor gelijktijdige antwoordakten aan beide zijden. Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.J.H.G. Bronzwaer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 1 april 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.

Burgerlijke zaken over 2025 Registratienummers: AUA201803035 – AUA2022H00264 en AUA2022H00269 Uitspraak: 1 april 2025 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba V O N N I S in de zaak van (AUA2022H00264): de naamloze vennootschap ISLAND ESTATES REALTY N.V., gevestigd in Aruba, in eerste aanleg eiseres, thans appellante, gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters, tegen de openbare rechtspersoon HET LAND ARUBA, zetelend in Aruba, in eerste aanleg gedaagde, thans geïntimeerde, gemachtigde: mr. V.M. Emerencia, en in de zaak van (AUA2022H00269): de openbare rechtspersoon HET LAND ARUBA, zetelend in Aruba, in eerste aanleg gedaagde, thans appellant, gemachtigde: mr. V.M. Emerencia, tegen de naamloze vennootschap ISLAND ESTATES REALTY N.V., gevestigd in Aruba, in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde, gemachtigde: mr. T.L.H. Peeters. Partijen worden hierna weer IER en het Land genoemd. 1Het verdere verloop van de procedure Bij vonnis van 30 juli 2024 heeft het Hof de zaak naar de rol verwezen voor akten. Op 2 oktober 2024 heeft elk van beide partijen een akte ingediend. Bij de akte van IER zijn twee producties overgelegd. Op 19 november 2024 heeft elk van beide partijen een antwoordakte ingediend. Vonnis is nader bepaald op vandaag. 2De verdere beoordeling

2.1 Het Hof gaat uit van de volgende feiten. 2.1.1 Het Land is eigenaar van een perceel domeingrond, gelegen aan de J.E. Irausquin Boulevard te Palm Beach in Aruba, met een oppervlakte van 5.737 m2 (hierna: het perceel). In het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 2009 (vastgesteld bij Landsbesluit van 7 mei 2009, no. 7, hierna: ROP 2009) is een deel van het perceel aangewezen als ‘groengebied’. 2.1.2 Op 13 augustus 2013 heeft [vertegenwoordiger IER 1] (hierna: [vertegenwoordiger IER 1]) namens IER een aanvraag om het perceel in erfpacht te verkrijgen ingediend bij de Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu (hierna: de minister). Deze functie werd bekleed door [minister] (hierna: [minister]). De aanvraag is op 15 augustus 2013 binnengekomen bij het bureau van de minister. Op dezelfde dag heeft [minister] op de aanvraag geschreven dat hij akkoord gaat. Op 16 augustus 2013 is de aanvraag met die aantekening doorgestuurd naar de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP). 2.1.3 Op 27 september 2013 waren er verkiezingen voor de Staten van Aruba. Op 30 oktober 2013 is het kabinet Eman II aangetreden als opvolger van het kabinet Eman I. In dit kabinet werd [minister] opnieuw minister, nu Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (eveneens hierna aangeduid als: de minister). 2.1.4 Bij brief van 1 april 2015, gestempeld als verzonden en ingekomen op 2 april 2015, en met het stempel ‘spoed’, heeft het management team van DIP een conceptbeschikking doen toekomen aan de minister. De conceptbeschikking houdt in dat een optierecht voor de duur van zes maanden op het perceel aan IER wordt verleend en dat daarvoor Afl. 7.353 verschuldigd is (vermeerderd met zegel, leges en administratiekosten). De beoogde bestemming van het perceel is volgens de conceptbeschikking de exploitatie van een condominiumcomplex. 2.1.5 [ [minister] heeft op 2 april 2015 op de brief aangetekend dat hij akkoord gaat. Op 7 april 2015 is de beschikking conform het concept, ondertekend door [minister], toegezonden aan IER. 2.1.6 Bij brieven van 25 juni 2015, 19 augustus 2015, 17 september 2015 en 14 maart 2016 heeft IER (telkens in de persoon van hetzij [vertegenwoordiger IER 1] (voornoemd), hetzij [vertegenwoordiger IER 2]) verzocht om de optie te verlengen en de omschrijving van het gebruik van het perceel te wijzigen. [minister] heeft telkens op de dag dat hij de brieven ontving, erop geschreven dat hij akkoord gaat. 2.1.7 Op 26 februari 2016 heeft IER een bouwvergunning aangevraagd bij de Dienst Openbare Werken (hierna: DOW). Na verzoeken om nadere informatie op 12 juli 2016 en 1 september 2016 heeft DOW de aanvraag bij beschikking van 7 februari 2017 namens de minister afgewezen. 2.1.8 Bij brief van 30 maart 2016, gestempeld als verzonden op 5 april 2016 en ingekomen op 6 april 2016, heeft het management team van DIP een nieuwe conceptbeschikking doen toekomen aan de minister. Deze conceptbeschikking houdt in dat de duur van het optierecht op het perceel wordt verlengd met twaalf maanden en dat daarvoor Afl. 23.220 verschuldigd is (vermeerderd met zegel, leges en administratiekosten). De beoogde bestemming van het perceel is volgens de conceptbeschikking gewijzigd in de exploitatie van ‘een commercieel pand, waarin worden ondergebracht winkels en horecagelegenheden’. [minister] heeft op 6 april 2016 op de brief aangetekend dat hij akkoord gaat. Op 7 april 2016 is de beschikking conform het concept, ondertekend door [minister], toegezonden aan IER. 2.1.9 Op 15 juli 2016 hebben [rapporteurs 1 en 2], verbonden aan Ace Firm Engineering in Aruba (hierna: Ace) een definitief rapport uitgebracht (na een concept op 13 juli 2016), getiteld “Environmental Study, Ocean Mall”. 2.1.10 Op 25 mei 2017 heeft een medewerker van DIP op een formulier geschreven dat het perceel gedeeltelijk in groengebied ligt. 2.1.11 Bij brief van 20 juli 2017 heeft het management team van DIP een conceptovereenkomst van erfpachtverlening aan de minister doen toekomen, met de opmerking dat IER op 15 augustus 2016 aan de optievoorwaarden heeft voldaan. Op 10 augustus 2017 hebben het Land en IER dienovereenkomstig een overeenkomst gesloten waarin is bepaald dat het Land, met inachtneming van hetgeen in de overeenkomst is bepaald, een recht van erfpacht op het perceel zal verlenen aan IER (hierna: de overeenkomst). De overeenkomst is geparafeerd en ondertekend door [minister]. 2.1.12 Op 22 september 2017 waren er verkiezingen voor de Staten van Aruba. Op 17 november 2017 is het kabinet Wever-Croes aangetreden als opvolger van het kabinet Eman II. In dit nieuwe kabinet was [minister 2] (tot 2019) Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu. 2.1.13 Sinds het aantreden van het kabinet Wever-Croes heeft het Land geweigerd uitvoering te geven aan de overeenkomst. 2.1.14 Bij Landsbesluit van 17 juli 2019, no. 1, is het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan 2019 (hierna: ROP 2019) vastgesteld. In ROP 2019 is het gehele perceel aangewezen als vallend onder de categorie “natuur en landschap”. Bij Landsbesluit van 28 juli 2021, no. 123, is het Ruimtelijke Ontwikkelingsplan met voorschriften 2021 (hierna: ROPv 2021) vastgesteld. Op 8 september 2021 heeft IER bezwaar gemaakt tegen (onderdelen van) ROPv 2021. Bij beslissing van 15 maart 2022 heeft de Minister van Algemene Zaken, Innovatie, Overheidsorganisatie, Infrastructuur en Ruimtelijke Ordening dat bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Hiertegen heeft IER beroep ingesteld. Bij uitspraak van 18 januari 2023, ECLI:NL:OGEAA:2023:1, heeft het Gerecht dat beroep ongegrond verklaard. Het Gerecht heeft op 20 december 2023 verdere bestuursrechtelijke uitspraken gedaan. 2.1.15 Tegen [minister] is een strafzaak aanhangig gemaakt. Dit heeft geleid tot een strafvonnis in eerste aanleg van 14 april 2023 (ECLI:NL:OGEAA:2023:7) en een strafvonnis in hoger beroep van 12 juli 2024 (ECLI:NL:OGHACMB:2024:123). In laatstgenoemd strafvonnis is [minister] veroordeeld wegens oplichting in de zaken [zaaknaam 1] en [zaaknaam 2], passieve omkoping in de zaken [zaaknaam 1] en [zaaknaam 3], misbruik van functie in de zaken [zaaknaam 1], [zaaknaam 2] en [zaaknaam 3] en verduistering in de zaak [zaaknaam 4]. Het betreft de verlening van (opties op) overeenkomsten tot vestiging van erfpacht op commerciële percelen. De bewezenverklaring heeft geleid tot de oplegging van een gevangenisstraf voor de duur van 48 maanden, waarvan 12 maanden voorwaardelijk en de ontzetting van het recht om het ambt van ambtenaar te bekleden en om verkozen te worden als lid van de algemeen vertegenwoordigende organen, in beide gevallen voor de duur van zes jaren. 2.1.16 Deze veroordeling betreft echter niet het perceel waar het in deze civiele procedure om gaat. Ook in dat verband werd [minister] vervolgd en berecht door de strafrechter, maar dat heeft tot vrijspraak geleid. Het strafvonnis in hoger beroep vermeldt onder meer in de geanonimiseerde versie, zoals die op rechtspraak.nl staat (waarbij [medeverdachte 11] staat voor [vertegenwoordiger IER 1] en [rechtspersoon 8] staat voor IER): 8. Vrijspraak van de feiten 2, 3 partieel en 4 partieel (…) 8.2. Feit 3 partieel (passieve omkoping) en 4 partieel (misbruik van functie) inzake zaaksdossier [de stichting] Onder feit 3 is aan de verdachte een aantal verdenkingen van omkoping ten laste gelegd.

Op grond van alle hiervoor genoemde feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien kan naar het oordeel van het Hof niet worden vastgesteld dat de verdachte zich ten aanzien van het zaaksdossier [de stichting] ([medeverdachte 11] en [rechtspersoon 1]) schuldig heeft gemaakt aan de onder 3 ten laste gelegde passieve omkoping. Gelet hierop kan de onder 4 ten laste gelegde misbruik van functie ten aanzien van dit zaaksdossier evenmin wettig en overtuigend worden bewezen. Het Hof spreekt de verdachte daarom hiervan vrij. (…) 11. Bewijsoverwegingen 11.1. Feit 1 (medeplegen van oplichting), 3 partieel (passieve omkoping) en 4 partieel (misbruik van functie) inzake zaaksdossiers [rechtspersoon 4] en [rechtspersoon 5] (…) Het akkoord conform van de minister (…) Het Hof leidt uit de verklaringen van deze getuigen af dat de minister door middel van zijn geschreven “akkoord conform” op de aanvraagbrieven die rechtstreeks bij hem inkwamen, bepaalde welke aanvrager wel en welke niet in aanmerking kwam voor verlening van een optie, in welk geval niet of nauwelijks werd getoetst of de desbetreffende aanvragen al dan niet voldeden aan de volgens het beleid geldende voorwaarden. Ook leidt het Hof uit deze verklaringen af dat het, vanwege de achterstand in de behandeling van optie-aanvragen, uitzonderlijk was dat deze snel werden behandeld. [verdachte] heeft steeds ontkend dat hij aan bepaalde personen een voorkeursbehandeling gaf. Naar eigen zeggen gaf hij op alle aanvragen/verzoeken die bij hem binnenkwamen akkoord en had bij hem iedereen een gelijke kans om een optie/erfpachtrecht te verkrijgen. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft de verdediging een lijst overgelegd met de verzoeken die in de periode 2009-2017 langs de minister zijn gegaan. Het Hof acht deze verklaring van [verdachte] niet aannemelijk geworden en in strijd met de hierboven weergegeven bewijsmiddelen. Het Hof constateert aan de hand van de lijst dat de minister slechts op enkele initiële aanvraagbrieven voor opties, die rechtstreeks bij hem binnenkwamen, “akkoord conform” noteerde en voorzag van zijn handtekening. Zo werd blijkens die lijst in de periode 2009-2017 slechts op 6 van de in totaal 205 initiële optie-aanvragen de ministeriële mededeling “akkoord cfm” geplaatst en in 5 gevallen: “akkoord cfm tekening”. Op een aantal aanvraagbrieven vroeg de minister de DIP om advies en op de meeste aanvraagbrieven schreef hij: “dezerzijds geen bezwaar”. Het Hof laat hierbij de akkoorden op andere dan initiële optie-aanvragen buiten beschouwing, aangezien het in die gevallen blijkens de lijst veelal ging om kwesties waarin de DIP, anders dan bij de initiële optie aanvragen in de onderhavige gevallen, de minister na toetsing aan het vigerende beleid, vooraf positief had geadviseerd. 2.1.17 Ook tegen [vertegenwoordiger IER 1] is een strafzaak aanhangig gemaakt. Dit heeft geleid tot een strafvonnis in eerste aanleg van 14 april 2023 en een strafvonnis in hoger beroep van 12 juli 2024. [vertegenwoordiger IER 1] is in eerste aanleg veroordeeld voor feit 1 (actieve omkoping van een minister) en vrijgesproken voor feit 2. In hoger beroep is het openbaar ministerie alsnog niet-ontvankelijk verklaard in de vervolging ter zake van feit 1 voor een deel (wegens verjaring) en vrijgesproken van feit 2 voor het overige. Het strafvonnis in hoger beroep vermeldt onder meer: Tegenprestatie Uit het dossier blijkt onvoldoende dat er een verband bestaat tussen de donaties en het verkrijgen/wijzigen van erfpachtrechten, dan wel het krijgen van een voorkeursbehandeling. (…) Wel kan worden vastgesteld dat [minister] het verzoek tot verlening van een erfpachtsrecht van de verdachte namens Island Estates heeft toegewezen. Uit de gang van zaken rond die aanvraag is het Hof echter niet gebleken van onregelmatigheden op grond waarvan zou kunnen worden geconcludeerd dat de verdachte bij het doen van genoemde donaties enige begunstiging van zichzelf op het oog had. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat het meer dan vier jaar heeft geduurd voordat de overeenkomst tot erfpacht is gesloten. Ook overigens bevat het dossier onvoldoende bewijs dat er een verband bestaat tussen de donaties en al dan niet verkregen (wijzigingen van) erfpachtrechten, dan wel een voorkeursbehandeling van de aan de verdachte gelieerde vennootschappen. Vorderingen, verweer en beslissing van het Gerecht 2.2 In deze zaak heeft IER bij inleidend verzoekschrift van 25 september 2018 primair nakoming van de overeenkomst en subsidiair schadevergoeding gevorderd. Nadat het Land stelde dat nakoming onmogelijk was geworden, heeft IER in eerste aanleg uiteindelijk (bij akte van 1 juli 2022) schadevergoeding gevorderd van Afl. 12.971.150 aan gederfde winst en Afl. 212.283 aan gemaakte kosten, met rente. Hieraan heeft zij ten grondslag gelegd, verkort weergegeven, dat het Land toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat IER daardoor schade heeft geleden, begroot zoals gevorderd. 2.3 Het Land heeft het verweer gevoerd dat de overeenkomst nietig is wegens strijd met de openbare orde. Ook heeft het Land de hoogte van de gestelde schade betwist. 2.4 Het Gerecht heeft de vordering gedeeltelijk toegewezen. Het Gerecht heeft overwogen dat de overeenkomst niet in strijd is met de openbare orde (tussenvonnis van 25 augustus 2021, rov. 4.23 en tussenvonnis van 15 december 2021, rov. 2.23). Het Gerecht heeft de vordering ter zake van de gederfde winst afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing (eindvonnis van 9 november 2022, rov. 2.7.4-2.7.6) en de vordering ter zake van gemaakte kosten toegewezen tot Afl. 204.066 (eindvonnis, rov. 2.6.4-2.6.5 en 2.8). Verder heeft het Gerecht wettelijke rente toegewezen en het Land in de proceskosten veroordeeld. Eiswijziging in hoger beroep 2.5 IER heeft in hoger beroep haar eis gewijzigd. Zij vordert dat de veroordeling door het Gerecht in stand blijft en dat het Land daarnaast wordt veroordeeld tot betaling van Afl. 11.901.826 aan gederfde winst en Afl. 25.699 aan (verder) gemaakte kosten.

2.6 Bij GHvJ 1 maart 2002, ECLI:NL:OGHNAA:2002:2 (Court Yard/Eilandgebied Sint Maarten) heeft het Hof overwegingen gegeven over een verschijnsel dat het Hof heeft aangeduid als ‘afscheidsbeleid’ en dat het omschreven heeft, verkort weergegeven, als de praktijk dat een landsbestuur vlak vóór een bestuurswisseling inhoudelijk twijfelachtige of onvoldoende voorbereide besluiten neemt en toezeggingen doet om het volgende bestuur voor een fait accompli te stellen. Bij GHvJ 5 december 2023, ECLI:NL:OGHACMB:2023:308 (Ocean Eco Cleaning/Land Aruba) heeft het Hof de vraag gesteld of geschillen over dergelijke besluiten en toezeggingen voortaan niet beter beoordeeld kunnen worden aan de hand van de maatstaven van HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778 (Didam I). Inmiddels is HR 15 november 2024, ECLI:NL:HR:2024:1661 (Didam II) uitgesproken. Daarin heeft de Hoge Raad onder meer overwogen dat handelen door een overheidslichaam in strijd met de Didam-regels (waaronder in elk geval valt: verkoop van een onroerende zaak in strijd met het gelijkheidsbeginsel) geen strijd oplevert met een dwingende wetsbepaling zoals bedoeld in art. 3:40 lid 2 BW, en dat de Didam-regels ook niet de strekking hebben om de geldigheid van daarmee strijdige rechtshandelingen met nietigheid of vernietigbaarheid te treffen. 2.7 Indien de overheid een onroerende zaak verkoopt (of grond in erfpacht uitgeeft) in strijd met het gelijkheidsbeginsel (zoals het geval is bij een voorkeursbehandeling), is die enkele omstandigheid blijkens de rechtspraak van de Hoge Raad niet voldoende om strijd met de openbare orde aan te nemen. Bijkomende omstandigheden kunnen ertoe leiden dat strijd met de openbare orde wel moet worden aangenomen. Hierbij kan acht worden geslagen op onder meer: a. de vraag of de overheid dit doet om een volgend bestuur voor een fait accompli te stellen; b. de ernst van de schending van het gelijkheidsbeginsel en de ernst van de gevolgen daarvan, onder meer voor de (schaarse) openbare goederen en middelen; c. de kennis die elk van partijen bij de verkoop of uitgifte in erfpacht (hierna: de transactie) hebben of behoren te hebben met betrekking tot de hiervoor onder a en b genoemde gezichtspunten; d. de ernst van het verwijt dat gemaakt kan worden aan degenen die betrokken zijn bij de totstandkoming van de transactie; e. de mate waarin belangen van derden en/of het algemeen belang door de transactie geschaad worden; f. de mate waarin de transactie politieke aspecten heeft; g. de mate waarin de transactie berust op onvoldoende voorbereiding aan de zijde van de overheid; h. de verdere omstandigheden van het geval. 2.8 In dit geval heeft het Land (naast strijd met het gelijkheidsbeginsel en het stellen van een opvolgend bestuur voor een fait accompli), verkort weergegeven, het volgende aangevoerd. Het perceel ligt voor één derde deel in groengebied als bedoeld in ROP 2009. Dat is prachtig en waardevol natuurgebied, vol met mangroven en pal aan de Bubaliplas. Hiervoor is veel aandacht geweest in de politiek en in de media. In het plan van IER worden daar parkeerplaatsen aangelegd. Het door Ace opgestelde milieueffectenrapport (MER) of environmental impact assessment (EIA) is, anders dan was voorgeschreven, niet opgesteld door een erkend en ervaren adviesbureau en niet in overleg met lokale deskundigen en milieugroepen tot stand gekomen. In het MER is niet onderzocht hoe groot het deel van het perceel is dat in groengebied ligt of wat de gevolgen zijn voor flora en fauna. Verder is de door IER overgelegde spreadsheet met geprojecteerde cijfers betreffende winst en vermogen geen deugdelijke haalbaarheidsstudie en de door IER overgelegde brief van een bank geen deugdelijke financieringsgarantie. De overeenkomst is dus tot stand is gekomen: a. in strijd met het gelijkheidsbeginsel; b. in de aanloop van verkiezingen; c. na onvoldoende voorbereiding; d. waarbij nakoming van de overeenkomst tot onverantwoorde milieuschade zou leiden. IER wist dit alles. Daarom acht het Land zich niet schadeplichtig. 2.9 Het betoog van het Land strekt tot nietigheid van de transactie. In het betoog van het Land ligt echter ook de feitelijke grondslag besloten van een beroep op de redelijkheid en billijkheid, in die zin dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat IER jegens het Land aanspraak maakt op schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst. Met aanvulling van de rechtsgronden vat het Hof het verweer van het Land mede zo op. 2.10 Tegenover het betoog van het Land staat (onder meer) het volgende. Zoals de strafrechter heeft overwogen, heeft het meer dan vier jaar geduurd voordat de overeenkomst tot erfpacht is gesloten. Over een concrete andere kandidaat-erfpachter voor het perceel of voor een deel daarvan is niets gesteld of gebleken. Mogelijk zitten er onvolkomenheden of zelfs gebreken in hetgeen IER vóór de totstandkoming van de overeenkomst heeft gepresenteerd als MER, haalbaarheidsstudie en financieringsgarantie, maar het is niet zo dat deze stukken geheel ontbreken. 2.11 Uit de strafvonnissen, zoals hiervoor onder 2.1.15-2.1.17 weergegeven, volgt dat [minister] strafrechtelijk veroordeeld is in verband met oplichting, passieve omkoping, misbruik van functie en verduistering. Het betreft deels vergelijkbare handelingen als waarvan [minister] ook werd verdacht met betrekking tot de transactie die in deze civiele procedure aan de orde is, maar voor de handelingen met betrekking tot deze specifieke transactie is hij vrijgesproken. Ook [vertegenwoordiger IER 1] is vrijgesproken voor zijn handelwijze met betrekking tot deze transactie (voor zover het recht op strafvervolging niet was verjaard). Het bewijs dat nodig is voor een bewezenverklaring in een strafzaak, was naar het oordeel van de strafrechter niet geleverd. 2.12 Ter vermijding van verrassingsbeslissingen zal het Hof partijen in de gelegenheid stellen zich over al het voorgaande uit te laten. De zaak zal naar de rol worden verwezen om beide partijen in de gelegenheid te stellen zich gelijktijdig bij akte uit te laten. Daarna zal gelegenheid worden geboden voor antwoordakten. B E S L I S S I N G Het Hof: verwijst de zaak naar de rol van 10 juni 2025 voor gelijktijdige akten aan beide zijden als bedoeld in 2.11, waarna gelegenheid zal worden geboden voor gelijktijdige antwoordakten aan beide zijden. Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, C.J.H.G. Bronzwaer en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Aruba uitgesproken op 1 april 2025 in tegenwoordigheid van de griffier.