ECLI:NL:OGHACMB:2025:359

Burgerlijke zaken over 2025 Registratienummer: AUA202000146 - AUA2023H00014 Uitspraak: 1 april 2025 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curacao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba VONNIS In de zaak van: de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid PRIME VIEW EAGLE BEACH RESORT VBA, gevestigd in Aruba, oorspronkelijk eiseres, thans appellante, gemachtigde: mr. P.R.C. Brown, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon het LAND ARUBA, zetelende in Aruba, oorspronkelijk gedaagde, thans geIntimeerde, gemachtigde: mr. V.M. Emerencia. De partijen worden hierna PVEBR respectievelijk het Land genoemd. De zaak in het kort Het Land heeft aan PVEBR een optierecht verleend tot verkrijging van het recht van erfpacht op een aantal percelen. PVEBR verzoekt in deze procedure dat het Land de erfpachtovereenkomsten met haar aangaat. Het Gerecht heeft de vordering afgewezen. Het Hof beoordeelt de zaak opnieuw. 1 Het verloop van de procedure 1.1 Bij akte van appel, ingekomen ter griffie op 22 februari 2023 is PVEBR in hoger beroep gekomen tegen het vonnis van 11 januari 2023 van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba, hierna: het Gerecht. 1.2 Bij memorie van grieven met producties, ingekomen ter griffie op 3 april 2023, heeft PVEBR twee grieven gericht tegen het bestreden vonnis en geconcludeerd dat het Hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad het Land zal bevelen om uiterlijk binnen een maand na het 1 vonnis ten aanzien van de percelen kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, nummers [nummer], [nummer], [nummer], [nummer] de erfpachtovereenkomst aan te gaan met PVEBR onder de gebruikelijke voorwaarden voor een verblijfsaccomodatie, op straffe van een dwangsom, met veroordeling van het Land in de proceskosten in beide instanties. 1.3 Het Land heeft op 15 mei 2023 een document, genaamd "conclusie van antwoord", ingediend, dat het Hof opvat als memorie van antwoord. Daarin heeft het Land de grieven bestreden en geconcludeerd dat het Hof het verzoek van PVEBR zal afwijzen en haar zal veroordelen in de proceskosten. 1.4 Op 6 februari 2024 hebben de gemachtigden van partijen pleitnotities ingediend. 1.5 Vonnis is nader bepaald op vandaag. 2 De feiten 2.1 Het Hof gaat uit van de volgende feiten. 2.2 Op 21 oktober 2011 heeft een vergadering plaatsgevonden waarbij onder meer aanwezig waren de Minister van Integratie, Infrastructuur en Milieu en de heer J. van Schaik, directeur van PVEBR, in verband met een optieverlening uitbreiding erfpachtsterrein ten noorden van het hotel van Manor Beach Resort. In de notulen van die besprekeng staat onder meer het volgende: "(. Het land Aruba zal aan Manor Beach Resort een nieuwe optie verlenen met betrekking tot haar verzoek om uitbreiding van het erfpachtsterrein gelegen ten noorden naast haar hotel. Alle overige, onder meer de reeds aan partijen bekende, voorwaarden zullen worden genoemd in de uiteindelijk door de DIP namens het Land Aruba of te geven optieverlening. (...)" 2.3 Bij Ministeriele Beschikking van 31 oktober 2016 (hiema: de MB) heeft de Minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie (hierna: de minister) aan PVEBR het recht van optie verleend tot het verkrijgen van het recht van erfpacht op een complex van vier percelen domeingrond, totaal groot 15.271 m2 gelegen te Eagle Beach in Aruba, kadastraal bekend als Land Aruba, Eerste Afdeling, Sectie K, genummerd [nummer], [nummer], [nummer] en [nummer] (de percelen), voor de bouw van een hotel c.q. condominium resort. 2.4 De MB luidt, voor zover van belang, als volgt: (•) 1. Het recht van optie zvordt verleend tot het verkrijgen van hetrecht van erfpacht op vermeld complex percelen domeingrond met als bestemming voor het daarop optrekken, hebben en exploiteren van een hotel, c.q. condominium-resort, conform een door de Dienst Openbare Werken of te geven bouzvvergunning. 2 2. Het recht van optie wordt verleend voor de duur van zes (6 27 februari 2019 verzocht om het optierecht zoals vastgelegd in de ministeriele beschikking van 31 oktober 2016 (no. DIP/6173) tebeeindigen en derhalve zal het verzoek afgedaan worden beschouwd en het dossier zal worden gedeponeerd. Daarnevens de Prime View Eagle Beach resort VBA verzoek d.d. 27 februari 2019 genoemde percelen te gebruiken voor het oprichten van een boutique hotel. Uw verzoek te Eagle Beach, voor het oprichten van een boutique hotel, kan niet worden ingezvilligd aangezien er een moratorium is ingesteld vanaf 1 december 2018." 2.13 PVEBR heeft de minister vervolgens bij brief van 20 juni 2019 onder meer verzocht om het optierecht te verlengen tot 31 december 2019 om de documenten en gegevens ten aanzien van het gewijzigde plan, het boutique resort, in te kunnen dienen. 4 2.14 Het Gerecht heeft bij vonnis in kort geding van 20 november 2019, voor zover hier van belang, (i) het Land bevolen om geen rechtsgevolgen te verbinden aan de brief van de minister van 6 mei 2019, (ii) het Land verboden de percelen aan een ander dan PVEBR in erfpacht uit te geven en (iii) het Land bevolen om binnen drie maanden na het vonnis concreet aan te geven aan welke voorwaarde (n) niet is voldaan en waarom of in hoeverre daar niet aan is voldaan, en PVEBR toe te laten om uiterlijk binnen zes maanden daarna alsnog aan die voorwaarden(n) te voldoen. 2.15 Voormeld vonnis is op 27 november 2019 aan het Land betekend. 2.16 Bij brief van 26 februari 2020 berichtte de minister PVEBR onder meer als volgt: "Ten vervolge op ons schrijven d. d. 6 mei 2019 aan Prime View Eagle Beach Resort VBA en met referte aan het vonnis in IRV zaak tegen het Land, KG no. A UA201903294, aan het Land betekend op 27 november 2019, bericht ik u het volgende. (. . .) Meer concreet wordt u hierbij bericht dat niet aan de optievoonvaarde onder I, lid 4, sub i van Ministeriele Beschikking van optie is voldaan. Er zijn door u namelijk geen authentieke bewijsstukken ingediend van een lokale bank of financiele instelling dat de financiering van het project gegarandeerd is. (...).,, 2.17 Bij brief van 5 maart 2020 berichtte PVEBR de minister onder meer als volgt: ,, (. .) Eerst en vooral is 1271) brief gedateerd en ontvangen nadat drie maanden het vonnis zijn verstreken, dus na 20 februari 2020. Tezamen met het feit dat het Land geen beroep heeft aangetekend tegen dit vonnis en dat het vonnis dus in kracht van gewijsde is gegaan, kan de conclusie geen andere zijn dan dat U niet tijdig heeft kunnen of zvillen aangegeven aan welke voorzvaarden in de optie niet is voldaan en dat het er dus voor moet warden gehouden dat aan alle voorzvaarden is voldaan. (. •) Indien en voor zover wel acht moet worden geslagen op UW brief van 26 februari 2020 geldt dat deze in het licht van het vonnis van 20 november 2019 geen verder effect heeft dan dat u PVEBR aangeeft dat zij nog moet voldoen aan de optievoorwaarde onder I, lid 4, sub i van de Ministeriele Beschikking. Daarvoor geldt echter dat de optievoorwaarde zoals verwoord ("dat deze financiering gegarandeerd is") een onmogelijke voorwaarde is onidat geen enkele financiele instelling een dergelijke garantie zal gaan afgeven zonder dat op zijn minister eerst het recht van erfpacht is uitgegeven (daarmee ontstaat een 'kip-of-het ei' situatie). PVEBR heeft in het kader van deze optievoorwaarde voldoende bewijs geleverd dat financiering mogelijk is en dat meerdere banken daartoe bereid zijn (zie ook r.o. 4.7 van het vonnis van 20 november 2019). Dezelfde bankverklaringen die PVEBR in dit kader heeft ingediend hebben u en DIP in het verleden herhaaldelijk als acceptabel genoeg beoordeeld als bewijs van financiering om op basis daarvan een erfpachtovereenkomst met de betreffende optiehouders aan le gaan. U dient zich in dit kader redelijk op te stellen en het bewijs van financiering te beoordelen naar hetgeen in de praktijk mogelijk is en niet naar hetgeen in de letterlijke tekst van de optievoorwaarde staat. PVEBR meent dus reeds aan deze 3 De beoordeling Vorderingen 3.1 In deze rechtszaak heeft PVEBR in eerste aanleg gevorderd, verkort aangegeven, het Land te bevelen met PVEBR de erfpachtovereenkomst ten aanzien van de percelen aan te gaan onder de gebruikelijke voorwaarden voor een verblijfsaccomodatie op straffe van een dwangsom dan wel enige andere beslissing te nemen. Beslissing van het Gerecht 3.2 Het Gerecht heeft de vorderingen van PVEBR afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten. 3.3 Hiertoe heeft het Gerecht, verkort weergegeven, onder meer als volgt overwogen. Het Land heeft onzorgvuldig gehandeld door niet te reageren op de verzoeken van PVEBR om verlenging van de optietermijn. Ook onzorgvuldig was dat de minister het wijzigingsverzoek van PVEBR heeft aangemerkt als een verzoek om beeindiging van het optierecht en het verzoek van PVEBR om uitgifte van de percelen in erfpacht als afgedaan te beschouwen. Dat het Land in strijd met het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft gehandeld betekent echter niet dat PVEBR bij wijze van schadevergoeding aanspraak heeft op uitgifte van het recht van erfpacht op de percelen. Gesteld noch gebleken is dat PVEBR naar aanleiding van de brief van de minister van 26 februari 2020 haar zienswijze aan het Land te kennen heeft gegeven en de gelegenheid te baat heeft genomen de bezwaren van het Land weg te nemen door de gewenste documentatie alsnog in te dienen (r.o.v. 4.5). PVEBR heeft hiermee niet voldaan aan de voorwaarde in de optie dat moet worden aangetoond dat de financiering van het project is gegarandeerd (r.o.v. 4.7 en 4.8). Beoordeling in hoger beroep 3.4 De grieven van PVEBR zijn gericht tegen voormelde rechtsoverwegingen van het Gerecht en zullen door het Hof gezamenlijk worden behandeld. De optieduur van vijfjaren en de optietermijn van zes maanden 3.5 Het Land voert als meest verstrekkende verweer dat op grond van artikel 25 lid 2 van de Landsverordening Uitgifte Eigendommen (Lye) een optie niet verleend 7 kan worden voor langer dan vijf jaren en dat indien optie is verleend voor minder dan vijf jaren, aansluitende verlenging mogelijk is tot maximaal vijf jaren. Ook stelt het Land dat de optietermijn van zes maanden is verstreken. Dit alles staat, aldus het Land, aan toewijzing van de vordering van Prime View in de weg. 3.6 De Minister van Publieke Werken en Volksgezondheid is op grond van artikel 1 van de Landsverordening Uitgifte Eigendommen bevoegd tot uitgifte van gronden in erfpacht volgens de bepalingen van de navolgende artikelen van de Lve. Ingevolge artikel 25a Lve is voormelde minister bevoegd tot het verlenen van optie op de uitgifte van gronden in erfpacht. De ministeriele beschikking waarbij optie wordt verleend, vermeldt de duur van de optie (artikel 25b Lve). Optie wordt niet verleend voor langer dan vijf jaren. Indien optie is verleend voor een periode van minder dan vijf jaren, is aansluitende verlenging tot vijf jaren mogelijk. 3.7 De vordering strekt tot uitgifte in erfpacht en niet tot verlenen of verlengen van een optie. Uit artikel 1 Lve valt niet of te leiden dat, voordat een perceel in erfpacht kan worden uitgegeven, een optie verleend moet zijn. Reeds hieruit volgt dat het enkele feit dat een optietermijn is verstreken niet meebrengt dat PVEBR reeds op die grond geen recht meer kan hebben op uitgifte van de betreffende grond in erfpacht. Moratorium 3.8 Het Land stelt dat PVEBR geen belang meer heeft bij haar vordering omdat op 1 december 2018 een moratorium van kracht is geworden en daarna het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan (ROP) en het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan met voorschriften (ROPV) zijn afgekondigd. Op grond daarvan is het PVEBR niet meer toegestaan een resort/ condominium te bouwen. Het moratorium is van toepassing op PVEBR omdat zij niet aan de optievoorwaarden heeft voldaan, aldus het Land. 3.9 Het Hof overweegt als volgt. Het Land doelt met haar verwijzing naar een moratorium kennelijk op het landsbesluit van 21 december 2018 waarbij ten aanzien van het gehele 3.20 Als regel van publiekrecht heeft volgens vaste rechtspraak (vergelijk onder meer GHvJ 22 november 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:191) te gelden dat het bestuursorgaan handelt overeenkomstig het gevoerde beleid. Voor afwijking van beleidsregels is alleen plaats, indien de toepassing daarvan voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen doelen. Het bestuursorgaan dient alle omstandigheden van het geval te betrekken in zijn beoordeling en dient te bezien of deze op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden, moeten worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden die maken dat het handelen overeenkomstig de beleidsregel gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Ook als regels van bestuursrecht hebben te gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het vertrouwens-, gelijkheids- en rechtszekerheidsbeginsel. Dit betekent dat bij het uitoefenen van de bevoegdheid om al dan niet een overeenkomst tot vestiging van erfpacht aan te gaan, het Land deze beginselen in acht moet nemen (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778). Beleid van het Land is niet in strijd met de wet of onrechtmatig 3.21 Het Land heeft onbestreden gesteld dat voorafgaand aan het aangaan van de erfpacht overeenkomst moet zijn voldaan aan de voorwaarden van het optierecht en dat anders het optierecht verloopt. Een van de voorwaarden is: 4. Binnen de optietermijn dient het volgende ter goedkeuring aan de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Integratie te worden overgelegd; (—) i. een omschrijving van de wijze waarop de financiering van het project zal geschieden en authentieke bewzjsstukken van een lokale bank of financiele instelling dat deze financiering gegarandeerd is; Het Land legt deze voorwaarde zo uit dat financiering moet zijn gegarandeerd. Als door de financiele instelling een bereidheidsverklaring wordt uitgesproken waarbij enig voorbehoud wordt gemaakt levert dat volgens het Land niet de vereiste garantie op. 3.22 Het Hof begrijpt dit aldus dat het Land als vaste gedragslijn het beleid voert dat het recht van erfpacht alleen wordt verleend indien de aanvrager authentieke bewijsstukken van een financiele instelling overlegt waaruit blijkt dat de financiering van het project van de aanvrager zonder enig voorbehoud is gegarandeerd. 3.23 Niet is komen vast te staan dat dit beleid in zijn algemeenheid als onredelijk moet worden beschouwd. Daarvan zou sprake kunnen zijn als Arubaanse banken nooit een verklaring afgeven dat een project financieel is gegarandeerd. Dat is echter niet gebleken. Het Land heeft immers onbestreden gesteld dat diverse keren opties zijn verleend waarbij de optiehouders authentieke bewijzen van een financiele instelling hebben ingeleverd dat hun project financieel gegarandeerd is, zonder dat daarbij enig voorbehoud is gemaakt. Gelet hierop kan niet gezegd worden dat het door het Land gehanteerde beleid in zijn algemeenheid onredelijk is. De door PVEBR overgelegde verklaring van Reliant Corporate Finance and Accountancy (zie onder 10 2.19) maakt dit niet anders. Het bewijsaanbod van PVEBR dat het bij leningsovereenkomsten bij dergelijke grote projecten standaardpraktijk is dat de geldlener een aantal voorwaarden stelt, wordt gepasseerd. Los van het feit dat PVEBR niet uitlegt wat precies wordt bedoeld met standaardpraktijk, neemt dat niet weg dat er, gelet op voormelde onbestreden stelling van het Land, ook gevallen zijn waarbij door banken financiele garanties zonder voorbehoud zijn afgegeven. 3.24 Het Land handelt dus overeenkomstig het beleid door van PVEBR een financiele garantie te eisen zoals vermeld in de optievoorwaarden. Strijd met het evenredigheidsbeginsel? 3.25 PVEBR stelt dat zij zeer hoge kosten heeft moeten maken om aan de optievoorwaarden te voldoen, niet in de laatste plaats de optievergoeding van Afl. 41.232,- die PVEBR heef