ECLI:NL:OGHACMB:2024:30

Burgerlijke zaken over 2024 Registratienummer: AUA201801988 – AUA2021H00218 Uitspraak: 6 februari 2024 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba VONNIS in de zaak van: [APPELLANT], wonende in Aruba, oorspronkelijk gedaagde in conventie, eiser in reconventie, thans appellant, gemachtigde: mr. G. de Hoogd, tegen de naamloze vennootschap SAHYLL REAL ESTATE & CONSTRUCTION N.V., gevestigd in Aruba, oorspronkelijk eiseres in conventie, verweerster in reconventie, thans geïntimeerde, gemachtigden: mr. M.A. Ellis-Schipper. Partijen worden hierna aangeduid als [appellant] en Sahyll. 1. Het verloop van de procedure 1.1 Bij akte van appel, ingediend op 27 oktober 2021 is [appellant] in hoger beroep gekomen tegen het vonnis in het vrijwaringsincident van 22 mei 2019, het tussenvonnis van 18 november 2020 en het eindvonnis van 15 september 2021 van het Gerecht in eerste aanleg van Aruba, hierna: het Gerecht. 1.2 Op 8 december 2021 heeft [appellant] een memorie van grieven ingediend waarbij zeven grieven zijn voorgedragen en toegelicht. [appellant] heeft geconcludeerd dat het Hof de bestreden vonnissen zal vernietigen en opnieuw rechtdoende uitvoerbaar bij voorraad Sahyll alsnog in haar vorderingen niet-ontvankelijk zal verklaren, althans haar deze zal ontzeggen, met veroordeling van Sahyll in de proceskosten in beide instanties. 1.3 Sahyll heeft geen memorie van antwoord ingediend. 1.4 Op de nader voor pleidooi bepaalde dag hebben partijen een pleitnota overgelegd. 1.5 Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

2.1 Partijen hebben op 3 september 2013 een huurovereenkomst ondertekend. 2.2 De huurovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt: SAHYLL (…), hereby duly represented by its director the limited liability company ADMANCO TRUST N.V., hereinafter referred to as “Landlord”; Mr. [appellant] (…) hereinafter referred to as “Tenant”; CONSIDERING - That Landlord is the owner of a restaurant building and operation, situated at [adres], San Nicolas Zuid, in which the “SOUL CITY” operates; - That Tenant is prepared to lease the aforementioned building and operation, which hereinafter shall be called “the leased premises”, for the purpose of continuing to operate the premises as a restaurant, cocktail lounge and or dinner dansant hall. (...) 1LEASE PREMISES AND EQUIPMENT, FURNITURE AND FIXTURES a. Landlord herewith agrees to lease to Tenant the leased premises (…) This lease agreement also includes Equipment, Furniture and Fixtures, as mentioned on the attached Exhibit “A”. Tenant acknowledges to have received the leased premises in good condition, with exception of pending repairs and maintenance that Tenant agrees to take for his account, reason for which Landlord agrees to a reduced lease price during the first year of the contract. (…) 3TERM The term of this lease shall be for five (5) years. The five year term commences on September 1st , 2013 and shall end on August 31st 2018. 4RENT AND ADJUSTMENTS As of the effective date of the agreement the monthly rent payable by Tenant to Landlord shall be AWG. 2.000,= (…) for the first year. (…) Settlement of monthly rent against maintenance and repairs: Tennant is granted the right to deduct an amount of AWG. 1.500,= from the monthly rent during twenty four (24) consecutive months, for maintenance and repairs as already performed and or yet to be performed by him unto the premises. (…) 9.ALTERATIONS AND SIGNS a. Tenant is allowed to make alterations and/or improvements to the leased premises, but not without the prior written consent of Landlord, who shall not unreasonably withhold consent. Any approved alteration or improvement made to the leased premises, which cannot be removed without structural damage to the premises shall become the property of Landlord. (…) 20.SURRENDER OF PREMISES Upon expiration or termination of this agreement, Tenant shall surrender to Landlord the leased premises broom claim, in good order and condition, ordinary wear and tear accepted. Tenant at his own expense may remove all his property, including alterations, additions or improvements, which have not become structural parts of the premises. Any damage caused by such removal must be promptly repaired by Tenant. Any property not removed shall be deemed abandoned by Tenant and may be retained or disposed of by Landlord. 2.3 Stichting Administratiekantoor Mehyll (hierna: Mehyll) is 100% aandeelhouder van Sahyll. [naam 1] (hierna: [naam 1]) is een van de begunstigden van Mehyll. Admanco Management Services N.V. (hierna: Admanco) is de bestuurder/directeur van Sahyll. In 2013 was [naam 1] minister in de regering van Aruba. Vanwege die positie van heeft hij conform wettelijke voorschriften zijn belangen in Sahyll op afstand geplaatst en het volledige bestuur en de zeggenschap in Mehyll sinds december 2009 in handen van Admanco gesteld. 2.4 Voorafgaand aan de ondertekening van de huurovereenkomst heeft e-mailcorrespondentie plaatsgevonden tussen [naam 2] (hierna: [naam 2]) van Admanco en [appellant]. [naam 2] stuurde bij e-mail van 30 augustus 2013 een concept huurovereenkomst naar [appellant]. Op dezelfde dag beantwoordde de gemachtigde van [appellant], mr. Emerencia, die e-mail, met een cc aan [appellant], met een aantal opmerkingen over het concept. Bij e-mail van 2 september 2013 reageerde [naam 2] op de opmerkingen. Ten aanzien van de opmerking van mr. Emerencia dat Exibit A als vermeld in artikel 1 sub b van de huurovereenkomst ontbreekt, ging [naam 2] akkoord met de suggestie van mr. Emerencia dat [appellant] zelf op een later moment een lijst als bedoeld in genoemd artikel zal opmaken. Bij e-mail van 3 september 2013 bericht mr. Emerencia aan onder andere [naam 2] dat [appellant] bereid is op diezelfde dag nog de huurovereenkomst te ondertekenen. 2.5 [ appellant] heeft nooit huur betaald. 2.6 Sahyll heeft [appellant] op 7 en 18 april 2017 en voorts op 23 juni 2017 gesommeerd tot betaling van achterstallige huur. Sahyll heeft [appellant] op 4 oktober 2017 nogmaals gesommeerd tot betaling van achterstallige huur en tevens tot ontruiming van het gehuurde. Betaling is steeds uitgebleven. 2.7 [ appellant] heeft het gehuurde in december 2017 ontruimd. 2.8 Sahyll heeft [appellant] vervolgens op 14 februari 2018 gesommeerd tot betaling van achterstallige huur en tot betaling van Afl. 32.500,- ter zake van schade aan het gehuurde. 2.9 Op verzoek van Admanco heeft taxateur [naam 3] een taxatierapport opgemaakt van het gehuurde. In dat rapport van 4 februari 2018, dat ook foto’s bevat, staat onder meer het volgende: “Herstelkosten Bij het verlaten van het pand heeft de verhuurder gebreken geconstateerd die verholpen dienen te worden voordat het pand weer verhuurbaar kan worden gesteld: De bar is ca. 2 m ingekort, de rand is dusdanig beschadigd dat deze hersteld dient te worden en de voorkant van de bar dient te worden gerepareerd; De rekken en spiegels waar de drankflessen worden tentoongesteld zijn verwijderd; De kosten worden geraamd op: Bar herstellen Afl. 4.000,== Kasten maken en plaatsen 8 m’ 16.000,== Wanden herstellen 2.000,-- ________________ Afl. 22.000,== 3. Motor van een koelkast is verwijderd: Afl. 500,== 4. Overige wanden repareren: De kosten voor de reparatie van de wanden worden geraamd op Afl. 10.000,==. De totale kosten worden geraamd op Afl. 32.500,== (…)” 3. Vorderingen en beslissingen van het Gerecht 3.1 Sahyll heeft in conventie gevorderd dat dat het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad [appellant] veroordeelt om aan Sahyll te betalen: Afl. 68.000,- aan achterstallige huur, te vermeerderen met wettelijke rente en met 20%, althans een door het Gerecht te bepalen percentage aan vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten; Afl. 32.000,- aan schadevergoeding, te vermeerderen met wettelijke rente; de proceskosten.

4.1 Grief 1 is gericht tegen de afwijzing van de vordering in het vrijwaringsincident. De grief faalt. Als uitgangspunt geldt dat de in eerste aanleg afgewezen vordering tot oproeping in vrijwaring in hoger beroep niet toewijsbaar is indien zij pas aan de orde komt nadat in de hoofdzaak in eerste aanleg einduitspraak is gedaan (HR 20 januari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BT7496, NJ 2012/59 (Wierts/Visseren)). Daarvan zal steeds sprake zijn als hoger beroep wordt ingesteld tegelijk met het eindvonnis. Deze uitspraak is in lijn met HR 14 december 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB7189, NJ 2008/9 (Gubbels/Aichi), waarin is beslist dat een derde niet voor het eerst in hoger beroep in vrijwaring kan worden opgeroepen. Een andersluidende beslissing zou immers aan de waarborg een instantie ontnemen. Bij dit alles moet worden bedacht dat de vordering tegen de waarborg ook in een aparte procedure aanhangig kan worden gemaakt. 4.2 Grief 2 is gericht tegen het door het Gerecht onder 2.2 van het vonnis van 8 november 2020 vastgestelde feit dat partijen op 3 september 2013 een schriftelijke huurovereenkomst hebben gesloten. [appellant] stelt dat partijen “effectief op 3 september 2013 geen daadwerkelijk gesloten schriftelijke huurovereenkomst m.b.t. een bedrijfspand zijn aangegaan en dat dus de bepalingen waaraan het Gerecht refereert, niet van toepassing zijn. Van meet af aan zijn partijen er vanuit gegaan dat appellant geen huur zou gaan betalen” Het Hof heeft onder 2.1 de weergave van het feit aangepast. Onder 4.4 gaat het Hof nader in op de stellingen van [appellant] zoals hiervoor weergegeven. 4.3 Met grief 3 komt [appellant] op tegen de rechtsoverwegingen 4.1 en 4.3 van het tussenvonnis van 18 november 2020, waar het Gerecht heeft overwogen dat [appellant] aan Sahyll achterstallige huurpenningen van Afl. 68.000,- verschuldigd is. Het Hof overweegt als volgt. 4.4 Sahyll vordert betaling van achterstallige huurpenningen op grond van de tussen partijen ondertekende huurovereenkomst. De huurovereenkomst bepaalt dat [appellant] met ingang van 1 september 2013 Afl. 2.000,- per maand aan huur is verschuldigd. De huurovereenkomst bepaalt verder dat [appellant] gedurende 24 maanden Afl. 1.500,- per maand van de huurprijs in mindering mag brengen in verband met door hem aan het gehuurde verricht en te verrichten onderhoud en reparaties (zie hiervoor rov. 2.2). 4.5 [ appellant] voert als verweer dat de bepalingen van de huurovereenkomst niet van toepassing zijn omdat [appellant], voordat de huurovereenkomst werd ondertekend, met onder andere [naam 1], de UBO van Sahyll, heeft afgesproken dat hij geen huur zou hoeven te betalen, “omdat het gehuurde een (slecht) verleden had en de facto incourant was”. 4.6 Indien al juist is dat [appellant] de door hem gestelde afspraak met [naam 1] heeft gemaakt en moet worden aangenomen dat [naam 1] bevoegd was namens Sahyll met [appellant] dergelijke afspraken te maken, leidt dat er niet toe dat de bepalingen van de nadien door partijen ondertekende huurovereenkomst niet van toepassing zijn. [appellant] heeft de huurovereenkomst namelijk ondertekend nadat hij, althans zijn gemachtigde, via e-mail commentaar heeft geleverd op het door (de directeur van) Sahyll verstrekte concept. Onvoldoende concrete feiten zijn gesteld om te kunnen aannemen dat de combinatie van eerst een mondelinge afspraak en daarna ondertekening van een geschrift, redelijkerwijs door partijen aldus mocht en moest worden opgevat dat de bedingen in het geschrift tussen hen niet zouden gelden. De huurovereenkomst is niet ontbonden of vernietigd, zodat [appellant] daaraan gebonden is gebleven en is gehouden de overeengekomen verplichting tot betaling van huur na te komen. Aan een bewijsopdracht komt het Hof niet toe. [appellant] heeft geen grieven aangevoerd tegen de overweging van het Gerecht ten aanzien van zijn beroep op verrekening en evenmin tegen de afwijzing van zijn vordering in reconventie. [appellant] heeft verder geen bezwaren aangevoerd tegen de hoogte van het bedrag van Afl. 68.000,-. De grief van [appellant] faalt. 4.7 Grief 4 is gericht tegen de rechtsoverwegingen 4.4.1 tot en met 4.4.5 van het tussenvonnis van 18 november 2020, waar het Gerecht heeft overwogen dat [appellant] in totaal Afl. 32.500,- aan schadevergoeding aan Sahyll dient te betalen. Met grief 5 komt [appellant] op tegen rechtsoverwegingen 2.2 en 2.3 van het vonnis van 15 september 2021, waar het Gerecht heeft overwogen dat [appellant] geen tegenbewijs heeft weten te leveren tegen het wettelijk vermoeden dat de schade aan de wanden is ontstaan door de aan [appellant] toe te rekenen tekortkoming in zijn uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om de wanden niet te beschadigen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 4.8 De hier nog toepasselijke artikelen 7A:1579, 1580 en 1581 (oud) Burgerlijk Wetboek luiden als volgt: Artikel 1579 Indien tussen de verhuurder en de huurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is laatstgenoemde gehouden de zaak in die staat weder op te leveren, waarin hij deze, volgens die beschrijving, heeft aanvaard; met uitzondering van hetgeen door ouderdom of door onvermijdelijke toevallen vergaan of van waarde verminderd is. Artikel 1580 Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, ten aanzien van het onderhoud, hetwelk ten laste van huurders komt, behoudens tegenbewijs, voorondersteld het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard, en moet hij hetzelve in die staat teruggeven. Artikel 1581 1. De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. 2. Alle schade behalve brandschade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan. 4.9 Partijen hebben weliswaar in de hiervoor vermelde e-mailcorrespondentie besproken dat [appellant] een beschrijving van het verhuurde zou opmaken, maar gesteld noch gebleken is dat dit daadwerkelijk is gebeurd. Ingevolge artikel 7A:1580 BW wordt [appellant], ten aanzien van het onderhoud, dat ten laste van hem komt, behoudens tegenbewijs, voorondersteld het gehuurde in goede staat te hebben aanvaard, en moet hij het gehuurde in die staat teruggeven. Het Hof zal in het navolgende achtereenvolgens ingaan op de door [appellant] aangevoerde grieven tegen de door het Gerecht toegewezen schadeposten. Het Hof stelt hierbij voorop dat [appellant] geen grieven heeft aangevoerd tegen de overweging van het Gerecht dat [appellant] de inhoud van het taxatierapport niet heeft bestreden. In elk geval heeft hij die inhoud niet gemotiveerd bestreden en heeft hij, anders dan aangekondigd, geen foto’s en videomateriaal overgelegd ter onderbouwing van een dergelijke bestrijding. 4.10 Sahyll vordert op grond van zijn stelling dat [appellant] de motor van de koelkast heeft verwijderd een bedrag van Afl. 500,- aan schadevergoeding. [appellant] heeft niet betwist dat de motor van de koelkast zich niet meer in het gehuurde bevond. [appellant] heeft bij conclusie van antwoord in conventie aangegeven dat de motor het niet deed vanwege ventilatieproblemen zodat hij een nieuwe motor heeft moeten kopen die ook kapot ging, waarna [appellant] eigen koelers heeft moeten aanschaffen. Bij zijn memorie van grieven heeft [appellant] gesteld dat de motor niet onder zijn verantwoordelijkheid is verdwenen en voor zover nodig betwist dat de motor er bij aanvang van de huur was. Dit laatste is tegenstrijdig met zijn eerdere stelling dat de motor het niet deed zodat [appellant] die heeft moeten vervangen.

Het Hof: bevestigt de bestreden vonnissen met dien verstande dat het bedrag waartoe [appellant] bij vonnis van 15 september 2021 in de hoofdzaak in conventie aan schadevergoeding is veroordeeld wordt vastgesteld op Afl. 16.500,-; veroordeelt [appellant] in de proceskosten in hoger beroep aan de zijde van Sahyll gevallen en tot op heden begroot op Afl. 2.500,- aan gemachtigdensalaris. Dit vonnis is gewezen door mrs. E.A. Saleh, G.C.C. Lewin en E.W.A. Vonk, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof uitgesproken op 6 februari 2024 in tegenwoordigheid van de griffier.

Hierbij komt dat [appellant] niet heeft betwist dat hij voor de ondertekening van de huurovereenkomst een ronde door het gehuurde heeft gemaakt met een deskundige en dat hij toen noch later bij Sahyll melding heeft gemaakt van enig probleem met betrekking tot de motor van de koelkast. Het verweer van [appellant] zal daarom als niet voldoende onderbouwd worden verworpen. Het Hof neemt als vaststaand aan dat de motor er bij aanvang van de huur was en bij vertrek uit het gehuurde niet meer aanwezig was. Het door taxateur [naam 3] vastgestelde bedrag van Afl. 500,- is door [appellant] niet voldoende gemotiveerd bestreden. 4.11 Sahyll vordert betaling van Afl. 4.000,- omdat [appellant] de bar met 2 centimeter heeft ingekort waarbij de randen van de bar ernstig zijn beschadigd. [appellant] ontkent niet dat de bar is ingekort en evenmin dat als gevolg daarvan de randen ernstig zijn beschadigd. Hij voert als verweer dat [naam 1] expliciet dan wel impliciet toestemming heeft gegeven om de bar in te korten. Het Gerecht heeft dit verweer verworpen, omdat gesteld noch gebleken is dat [appellant] voor het inkorten van de bar de op grond van artikel 9 sub a van de huurovereenkomst vereiste schriftelijke toestemming van Sahyll heeft verkregen. Indien al moet worden aangenomen dat [naam 1] bevoegd was namens Sahyll aan [appellant] toestemming te verlenen voor het inkorten van de bar, geldt dat ook in hoger beroep van schriftelijke toestemming niet is gebleken. Het door de taxateur vastgestelde bedrag van Afl. 4.000,- voor het herstel van de bar is door [appellant] niet gemotiveerd betwist, zodat ook het Hof van dat bedrag uitgaat. De grief faalt op grond hiervan. 4.12 Sahyll stelt dat de nagelvaste rekken en spiegels waar de drankflessen stonden zijn losgetrokken waardoor de wanden zijn beschadigd. [appellant] heeft in het kader van zijn verweer aangegeven dat hij nieuwe rekken en spiegels heeft laten maken. [appellant] heeft niet betwist dat hij deze rekken en spiegels bij de ontruiming van het gehuurde heeft meegenomen. [appellant] heeft, mede gelet op de in het taxatierapport weergegeven foto’s, niet gemotiveerd betwist dat de wanden waar die spiegels en rekken zich bevonden zijn beschadigd. Zijn stelling dat er geen schade kon zijn geweest omdat de spiegels niet direct op de muur waren aangebracht kan hem niet baten. Gesteld noch gebleken is immers dat dit, indien al juist, ook gold ten aanzien van de rekken. Op grond van artikel 20 van de huurovereenkomst is [appellant] verantwoordelijk voor herstel van schade veroorzaakt bij het verwijderen van goederen uit het gehuurde. [appellant] is dus gehouden de als gevolg van het verwijderen van de spiegels en rekken ontstane schade aan de wanden te vergoeden. Door de taxateur is deze schade begroot op Afl. 2.000,-. 4.13 Ten aanzien van de gevorderde schade van Afl. 16.000,- voor het maken en plaatsen van kasten geldt dat [appellant] daartegenover heeft gesteld dat hij zelf kasten heeft gemaakt en geen kasten van Sahyll heeft beschadigd. De kasten die er waren, waren volgens [appellant] verrot en vol beesten. Sahyll heeft tegenover deze gemotiveerde betwisting onvoldoende gesteld en de gevorderde schade van Afl. 16.000,- voor het maken en plaatsen van kasten dus niet voldoende onderbouwd. De grief slaagt voor zover die tegen dat bedrag is gericht. Voor het overige faalt de grief. 4.14 Ten aanzien van de door Sahyll gestelde schade aan de overige wanden geldt het volgende. Op grond van artikel 7A:1581 BW is [appellant] aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst en wordt alle schade, behalve brandschade, vermoed daardoor te zijn ontstaan. Het Gerecht heeft [appellant] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen dit vermoeden en heeft geconcludeerd dat [appellant] in dat tegenbewijs niet is geslaagd. Met het Gerecht is het Hof van oordeel dat de door [appellant] voorgebrachte getuigen niet hebben kunnen verklaren dat bedoelde wanden bij aanvang van de huurovereenkomst reeds waren beschadigd. [appellant] heeft in hoger beroep niets aangevoerd wat tot een andere conclusie moet leiden. 4.15 Op grond van het voorgaande slaagt grief 4 enkel voor zover gericht tegen het schadebedrag van Afl. 16.000,- met betrekking tot de kasten en faalt deze voor het overige. Grief 5 faalt. 4.16 Het Hof komt tot een schadevergoeding van (500+ 4.000+12.000 =) Afl. 16.500,-. Dit betekent dat grief 6, gericht tegen de door het Gerecht vastgestelde schade van Afl. 32.500,-, deels slaagt. 4.17 De slotsom is dat het hoger beroep deels slaagt. Nu [appellant] nog steeds geldt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is hij terecht veroordeeld in de proceskosten in eerste aanleg, in de hoofdzaak en het incident en zal hij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Dit betekent dat grief 7, gericht tegen de proceskostenveroordeling, faalt.