ECLI:NL:OGHACMB:2024:1

Burgerlijke zaken over 2024 Registratienummers: SXM202100366– SXM2022H00053 Uitspraak: 17 januari 2024 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba V O N N I S in de zaak van: [APPELLANTE], wonende in Sint Maarten, appellante, in eerste aanleg eiseres, hierna: [appellante], gemachtigde: mr. M.M. Hofman-Ruigrok, tegen [GEÏNTIMEERDE 1], en Sherry Beth [GEÏNTIMEERDE 2], beiden wonende in de Verenigde Staten van Amerika, geïntimeerden, in eerste aanleg gedaagden, hierna: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], gemachtigde: mr. F. Kutluer. De zaak in het kort Appellante stelt dat zij met haar toenmalige buren overeenstemming heeft bereikt over de koop van hun woning. Dit zou volgens haar blijken uit een telefoongesprek met de makelaar van de buren en uit daaropvolgende sms-berichten tussen partijen. Het Hof oordeelt dat voor een geldige koopovereenkomst in dit geval vastlegging in een akte vereist is. Dit geldt op grond van artikel 7:2 van het in Sint Maarten geldende BW, omdat het gaat om een woning (een tot bewoning bestemde onroerende zaak), waarbij de koper een consument is (niet handelend in de uitoefening van een beroep of een bedrijf). De vorderingen van appellante worden dus ook in hoger beroep afgewezen. 1Het verloop van de procedure 1.1 Bij op 13 april 2022 ingekomen akte van appel is [appellante] in hoger beroep gekomen van het tussen partijen gewezen en op 8 maart 2022 uitgesproken vonnis van het Gerecht in eerste aanleg van Sint Maarten (hierna: het Gerecht). 1.2 Bij op 23 mei 2022 ingekomen memorie van grieven, met producties, heeft [appellante] grieven tegen het vonnis aangevoerd en toegelicht. Haar conclusie strekt ertoe dat het Hof het vonnis zal vernietigen en haar vorderingen alsnog zal toewijzen, kosten rechtens. 1.3 Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de grieven bestreden. Hun conclusie strekt ertoe dat het Hof het bestreden vonnis zal bevestigen, met veroordeling van [appellante] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten in hoger beroep, met rente. 1.4 Op de daarvoor nader bepaalde dag hebben partijen pleitnotities ingediend. 1.5 Vonnis is gevraagd en nader bepaald op vandaag.

Het Hof gaat uit van de volgende feiten. 2.1 [ [appellante] enerzijds en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] anderzijds woonden naast elkaar in de woonwijk [naam woonwijk] in Sint Maarten ([appellante] op [adres appellante] en [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] op [adres geïntimeerden]). 2.2 In mei 2017 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellante] laten weten dat zij hun huis (hierna: de woning op [adres geïntimeerden]) wilden verkopen. In verband daarmee heeft [appellante] een taxatie laten uitvoeren van de woning en bij haar bank geïnformeerd naar haar mogelijkheden om de woning te financieren. 2.3 Op 15 november 2017 hebben [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] de woning op [adres geïntimeerden] verkocht aan derden.

3.1 [ [appellante] heeft (samengevat) gesteld dat er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen ter zake de voormalige woning van [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] en heeft op grond daarvan vorderingen tegen hen ingesteld. 3.2 Het Gerecht heeft de vorderingen van [appellante] afgewezen, met name omdat er geen schriftelijke koopovereenkomst is gesloten. Daarmee is niet voldaan is aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW en is de koop vernietigbaar, zowel voor de koper als voor de verkoper.

4.1 In hoger beroep heeft [appellante] (opnieuw) gesteld dat er op 18 oktober 2017 wilsovereenstemming is bereikt tussen partijen, inhoudende de verkoop van de woning op [adres geïntimeerden] door [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] aan [appellante] voor USD 298.000. 4.2 [ [appellante] heeft aangevoerd dat die wilsovereenstemming kan blijken uit de schriftelijke verklaringen van haar vriendin [vriendin appellante], die op 18 oktober 2017 aanwezig was bij [appellante] toen deze een telefoongesprek aannam van de makelaar die [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hadden ingeschakeld. Zij kon het gesprek volgen omdat [appellante] de speaker had aangezet op haar mobiele telefoon. In dat telefoongesprek heeft deze makelaar aan [appellante] het aanbod gedaan om de woning te kopen voor USD 298.000 en [appellante] heeft dat bod aanvaard (“acepté fermement”). [vriendin appellante] bevestigt de inhoud van dat gesprek in haar verklaring. In een tweede verklaring bevestigt [vriendin appellante] dat op 23 oktober 2017 sms-berichten zijn uitgewisseld tussen [appellante] enerzijds en [geïntimeerde 1] anderzijds. [appellante] heeft verzocht de provider van haar mobiele telefoon te bevelen die sms-berichten te verstrekken. 4.3 Volgens [appellante] is er dus mondeling een koopovereenkomst tot stand gekomen, die bevestigd is in de genoemde sms-berichten. [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] betwisten expliciet dat mondeling overeenstemming is bereikt. Afgezien hiervan is de vraag of in dit geval voor een geldige koopovereenkomst het vereiste geldt dat de koop bij akte is aangegaan. Het Gerecht is hier kennelijk vanuit gegaan omdat het een onroerend goed transactie tussen particulieren betreft. Het Hof is het met dit oordeel eens en motiveert dit als volgt. 4.4 In deze zaak, die op zich Sint Maarten afspeelt, luidt de wettelijke regeling in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW SXM) voor zover hier van belang als volgt: “Artikel 2 De koop van een onroerende zaak wordt schriftelijk aangegaan. Zolang aan dit vereiste niet is voldaan en nog geen levering heeft plaatsgevonden, is de koop vernietigbaar zowel in het belang van de koper als van de verkoper. Een volmacht tot koop of verkoop van een onroerende zaak wordt schriftelijk verleend. Gaat het om een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan en is de koper een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, dan wordt de tussen partijen gemaakte akte of een afschrift daarvan aan de koper ter hand gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden, tenzij levering heeft plaatsgevonden; (…) “. 4.5 Deze wetstekst verschilt op onderdelen van die van artikel 7:2 Burgerlijk Wetboek dat geldig is in het Europees deel van het Koninkrijk (BW NL). Dat artikel luidt als volgt: “Artikel 2 De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. (…) “. 4.6 De verschillen in de wettelijke regelingen van Sint Maarten en van Nederland zijn in dit geval echter niet van belang, omdat vast staat dat het hier om een tot bewoning bestemde onroerende zaak gaat en ook dat de koper een natuurlijke persoon is, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of een bedrijf. Om die reden geldt dat een koopovereenkomst in dit geval niet alleen schriftelijk moet worden aangegaan, maar dat een door beide partijen ondertekende akte nodig is, wil de overeenkomst rechtens afdwingbaar zijn. Dat dit de bedoeling is, ook van de Sint Maartense wetgever, blijkt uit de tekst van artikel 7:2 lid 2 BW SXM, gelezen in de samenhang van het gehele wetsartikel. Lid 1 legt het schriftelijkheidsvereiste vast bij de koop van onroerende zaken. Lid 2 gaat (in geval van een woning en een consument-koper) uit van een akte die ter hand moet worden gesteld aan de koper, met onmiskenbaar als achterliggende bedoeling het duidelijk markeren van het begin van de bedenktijd voor die consument-koper, een bepaling om diens belangen te beschermen. 4.7 De conclusie luidt dat de door [appellante] genoemde sms-berichten dus niet voldoende zijn om in dit geval tot een geldige koopovereenkomst te kunnen concluderen. Het bewijsaanbod van [appellante] (om [vriendin appellante] te horen en de sms-berichten over te leggen) is niet ter zake dienend en wordt daarom gepasseerd. 4.8 Uit de tekst van artikel 7:2 lid 1 BW SXM volgt dat ook [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] zich als potentiële verkopers van de woning op dit specifieke schriftelijkheidsvereiste kunnen beroepen en uit de processtukken blijkt dat zij dit ook doen. Zij zijn dan ook niet verplicht tot medewerking aan schriftelijke vastlegging van een overeenkomst en voor een vordering tot schadevergoeding is ook geen ruimte. Alleen onder zeer bijzondere omstandigheden zou een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn (vgl. HR 9 december 2011, ECLI:NL:HR:BU7412). Van dit laatste is naar het oordeel van het Hof echter geen sprake; daarvoor heeft [appellante] onvoldoende aangevoerd. Het voorgaande betekent dat de vorderingen van [appellante], die zijn gebaseerd op de stelling dat een geldige rechtens afdwingbare koopovereenkomst tot stand is gekomen, moeten worden afgewezen. 4.9 Voor zover [appellante] daarnaast nog heeft bedoeld te stellen dat er onderhandelingen hebben plaatsgevonden die in een zodanig vergaand stadium waren dat het afbreken daarvan in strijd met de precontractuele goede trouw zou komen, geldt dat zij daarvoor onvoldoende feiten en omstandigheden heeft aangevoerd. [appellante] heeft met name omstandigheden gepresenteerd waaruit blijkt dat zij de koop graag wilde (een taxatie, overleg met haar bank over financiering) en weinig feiten waaruit volgt dat [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] ook zover waren. Het e-mailbericht van 23 mei 2017 van [geïntimeerde 1] aan [appellante] is daarvoor onvoldoende; daarin deelt [geïntimeerde 1] slechts mee dat hij een makelaar heeft ingeschakeld en die heeft gevraagd te wachten met bezichtigingen in afwachting van berichten van [appellante]. 5De slotsom Het hoger beroep gaat niet op. Het bestreden vonnis zal worden bevestigd en [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.