ECLI:NL:OGHACMB:2023:192

Burgerlijke zaken over 2023 Registratienummers: CUR202000513 – CUR2021H00372 Uitspraak: 24 oktober 2023 GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba V O N N I S in de zaak van: de openbare rechtspersoon HET LAND CURAÇAO, zetelend in Curaçao, in eerste aanleg gedaagde, thans appellant, gemachtigden: mrs. A.C. van Hoof en E.G.I. van der Plank, tegen de naamloze vennootschap FIRST CARIBBEAN INTERNATIONAL BANK (CURAÇAO) N.V., gevestigd in Curaçao, in eerste aanleg eiseres, thans geïntimeerde, gemachtigden: mrs. M.R.B. Gorsira en G.W. Wesselingh. Partijen worden hierna het Land en FCIB genoemd. 1De zaak in het kort De overheid van Curaçao heeft een perceel grond in erfpacht uitgegeven. Het erfpachtsrecht wordt verkocht aan een nieuwe erfpachter en belast met een hypotheek. De nieuwe erfpachter laat een achterstand ontstaan in de betaling van zowel de hypotheeklasten als de canon. De hypotheekhouder kondigt een executoriale verkoop van het erfpachtsrecht aan. Kort voor de aangekondigde dag verklaart de overheid dat zij besloten heeft de erfpacht op te zeggen. Is dit een rechtsgeldige opzegging? En zo ja, is de overheid een vergoeding aan de hypotheekhouder verschuldigd? Na een tussenvonnis en een mondelinge behandeling wijst het Hof nu een eindvonnis. 2Het verdere verloop van de procedure Bij tussenvonnis van 4 juli 2023 heeft het Hof een mondelinge behandeling van de zaak bevolen. De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 8 september 2023. Vooraf zijn toegezonden: - zijdens het Land: producties 6A tot en met 10 (waaronder een usb-stick); - zijdens FCIB: een ‘akte houdende nadere uitlating tevens verzoek om op eerdere beslissingen terug te komen tevens wijziging van eis’, met producties 1 tot en met 5. Tijdens de mondelinge behandeling heeft het Land nog als productie een plattegrond overgelegd, die overeenkomt met de eerste pagina van zijn productie 8, maar is afgedrukt op groter formaat. De hiervoor genoemde akte en producties worden tot de gedingstukken gerekend. Bij de mondelinge behandeling zijn verschenen: - aan de zijde van het Land: [werknemers 1 en 2], beiden werkzaam bij Domeinbeheer, en de beide gemachtigden; - aan de zijde van FCIB: [directrice], directrice, en de beide gemachtigden. Aan beide zijden hebben de gemachtigden de standpunten toegelicht aan de hand van (pleit)notities, waarvan exemplaren zijn overgelegd. Allen hebben het woord gevoerd, althans de gelegenheid daartoe gehad. Ook zijn vragen van het Hof beantwoord. Vonnis is gevraagd en bepaald op vandaag. 3De verdere beoordeling Het Hof doet recht op de gewijzigde eis 3.1 Bij de hiervoor genoemde akte heeft FCIB haar eis (opnieuw) gewijzigd, in die zin dat zij (verkort weergegeven) vordert dat het Hof: a. voor recht verklaart dat het Land het recht van erfpacht op 25 juli 2018 en op 29 april 2022 niet rechtsgeldig heeft vervallen verklaard of opgezegd; b. voor recht verklaart dat het Land bij vervallenverklaring van het recht van erfpacht gehouden is of was tot vergoeding van de waarde van het recht van erfpacht aan HBH, althans aan FCIB; c. voor recht verklaart dat deze waarde op 25 juli 2018, althans op 21 september 2018, USD 700.000 bedroeg; d. het Land veroordeelt, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van USD 393.339,77, met rente, buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten. 3.2 Deze eiswijziging is niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. Zij leidt niet tot vertraging van het geding. Het Land heeft ook voldoende gelegenheid gehad zich ertegen te verweren. Dat heeft het Land ook gedaan. Het Hof zal recht doen op de gewijzigde eis. De opzegging van 2018 is rechtsgeldig 3.3 In het tussenvonnis heeft het Hof onder 3.14 voorshands geoordeeld dat niet is betwist dat HBH in 2018 een zodanige achterstand in de betaling van de canon had dat zowel was voldaan aan het vereiste van art. 13 onder a Eilandsverordening 1953 als aan het vereiste van art. 5:87 lid 2, eerste volzin, BW. Onder 3.15 heeft het Hof voorshands geoordeeld dat voldaan is aan het vereiste van verzuim. FCIB heeft het Hof verzocht om terug te komen van deze voorshands gegeven oordelen. 3.4 In de akte van vestiging van erfpacht staat het volgende: De (…) canon dient bij vooruitbetaling te worden voldaan (…) voor het eerst voor of op de dag waarop de notariële akte wordt verleden en vervolgens elk jaar na uitreiking van de uitnodiging tot betaling door het Bureau Domeinbeheer. 3.5 Het Land heeft facturen aan HBH met de volgende kenmerken overgelegd: datum factuur periode erfpacht vervaldatum bedrag 28 maart 2014 2009/2010 8 november 2014 78.107,95 28 maart 2014 2010/2011 19 november 2014 97.634,94 28 maart 2014 2011/2012 19 november 2014 117.161,93 28 maart 2014 2012/2013 19 november 2014 136.688,92 28 maart 2014 2013/2014 19 november 2014 156.215,90 28 maart 2014 2014/2015 20 december 2014 175.742,89 21 december 2015 2015/2016 20 december 2016 195.269,88 21 juni 2016 2016/2017 29 juli 2016 195.269,88 7 juli 2017 2017/2018 31 augustus 2017 195.269,88 16 juni 2018 2018/2019 26 augustus 2018 195.269,88 1 juni 2019 2019/2020 30 juni 2019 195.269,88 1 mei 2020 2020/2021 31 mei 2020 195.269,88 De facturen met factuurdata tot en met 2017 zijn geadresseerd “[adres 1]” en de latere “[adres 2]”. In alle facturen wordt canon voor een jaar (telkens vanaf 19 mei tot en met 18 mei) in rekening gebracht. Alle facturen bevatten de zinsnede: “Het factuurbedrag van NAf. [bedrag ingevuld] moet vóór [vervaldatum ingevuld] worden betaald”. 3.6 FCIB heeft betoogd dat het Land geen bewijs van verzending en ontvangst van de facturen heeft overgelegd. In dit geding is het echter FCIB die aan haar vorderingen (onder meer) de stelling ten grondslag legt dat de opzegging door het Land niet rechtsgeldig is. Aan die stelling ligt de nadere stelling ten grondslag dat het Land de facturen niet aan HBH heeft verzonden en dat HBH de facturen niet heeft ontvangen. Daarbij heeft FCIB aangevoerd dat de adressering van de facturen (deels) onjuist is (maar niet dat de datering na 2017 onjuist is). De bewijslast van het betoog rust op FCIB. Zij heeft geen (specifiek) bewijsaanbod gedaan. Daarom passeert het Hof het betoog en gaat het Hof ervan uit dat de facturen aan HBH zijn verzonden (of uitgereikt) en door HBH zijn ontvangen. 3.7 FCIB heeft verder aangevoerd dat de termijnen die in de facturen worden genoemd, niet zijn overeengekomen en dus niet fataal zijn, en dat HBH niet in gebreke is gesteld en daarom niet in verzuim is. Het Hof verwerpt dit betoog. De akte van vestiging bepaalt dat de canon elk jaar na uitreiking van de uitnodiging tot betaling dient te geschieden. De facturen zijn weliswaar niet jaarlijks op een vaste datum verzonden (en in de periode tot 28 maart 2014 in het geheel niet), maar zij zien wel telkens op betaling van een canon voor een jaar. Daarom moeten zij worden aangemerkt als uitnodigingen tot betaling als bedoeld in de akte van vestiging van de erfpacht.

Ten tijde van de opzegging van 2018 was het erfpachtsterrein bebouwd 3.11 Art. 14 Eilandsverordening 1953 luidt: 1. Indien het erfpachtsterrein is bebouwd is het Eilandgebied verplicht binnen zes maanden na de vervallenverklaring van het erfpachtsrecht een openbare verkoping volgens plaatselijke gewoonte en onder de gebruikelijke veiligingsvoorwaarden te doen houden van een erfpachtsrecht op de grond met de opstallen en dit recht aan de verkrijger te verlenen voor het nog niet verstreken gedeelte van de termijn van het beëindigde erfpachtsrecht en overigens onder de voor dat recht gegolden hebbende bepalingen en voorwaarden. 2. De opbrengst van de verkoping wordt aan de erfpachter, wiens erfpachtsrecht beëindigd is, uitgekeerd na aftrek van hetgeen aan het Eilandgebied met betrekking tot dat recht nog verschuldigd is en van de ten laste van het Eilandgebied komende kosten der verkoping. 3. Indien echter het erfpachtsrecht met hypotheek bezwaard is, wordt in afwijking van de bepaling van het tweede lid, de opbrengst na aftrek van hetgeen aan het Eilandgebied met betrekking tot dat recht nog verschuldigd is en van de tenlaste van het Eilandgebied komende kosten der verkoping aan de hypotheekhouder uitgekeerd tot een door het Bestuurscollege vast te stellen bedrag, gelijk aan het bedrag dat aan de hypotheekhouder toekomen zou, indien het een verdeling gold van de koopprijs in geval van gerechtelijke verkoop van het erfpachtsrecht en wordt het daarna overblijvende gedeelte van de opbrengst aan de erfpachter, wiens erfpachtsrecht beëindigd is, uitgekeerd. 4. Indien bij de openbare verkoping geen bod wordt gedaan, is het Eilandgebeid niet tot enige uitkering verplicht. 3.12 Bij de uitleg van deze bepalingen is de opbouw en indeling van Eilandsverordening 1953 van belang. Na definities in artikel 1 en een algemene bevoegdheid in artikel 2 bevat artikel 3 een centrale bepaling. Artikel 3 aanhef en onder a Eilandsverordening 1953 bepaalt dat de uitgifte van grond in erfpacht geschiedt met inachtneming van de algemene voorwaarden vervat in de artikelen 4 t/m 23 en de bijzondere voorwaarden door het Bestuurscollege in elk afzonderlijk geval te stellen. Artikel 5 bevat als algemene voorwaarde, verkort weergegeven, een verplichting tot bebouwing op een door de overheid voorgeschreven wijze, voor zover de grond nog niet conform de overheidsvoorschriften is bebouwd. De artikelen 6 tot en met 9 bevatten nadere voorschriften over de bebouwing. Artikel 23 is de laatste bepaling van Eilandsverordening 1953 en de laatste algemene voorwaarde als bedoeld in artikel 3 aanhef en onder a Eilandverordening 1953. 3.13 Bij de uitleg van de bepalingen is ook de totstandkomingsgeschiedenis van belang. De Memorie van Toelichting bij de Eilandsverordening 1953 vermeldt onder meer: Teneinde het verkrijgen van leningen onder verband van hypotheek op panden gebouwd op erfpachtsterrein te vergemakkelijken, is bij het ontwerpen van de nieuwe algemene voorwaarden zoveel mogelijk rekening gehouden met de belangen van de hypotheekhouder. De bezwaren van de Pensioenfondsen van de Nederlandse Antillen tegen het verlenen van hypotheek op bovenbedoelde panden worden door deze nieuwe algemene voorwaarden en bepalingen ondervangen. 3.14 Uit de opbouw en indeling van Eilandsverordening 1953 leidt het Hof af dat de regelgever het belang voor ogen stond dat het erfpachtsperceel zou worden bebouwd overeenkomstig overheidsvoorschriften. De regelgever wilde het verkrijgen van hypothecaire leningen vergemakkelijken. Voor de hand ligt dat deze wens in dienst stond van het belang dat het perceel op behoorlijke wijze zou worden bebouwd. Daarvoor was dienstig dat de bebouwingskosten gemakkelijker zouden kunnen worden gefinancierd met hypothecaire leningen. De toelichting noemt de hypotheek op panden en vermeldt niets over een hypotheek op het recht van erfpacht op een onbebouwd terrein. 3.15 De tekst van art. 14 lid 1 Eilandsverordening 1953 vermeldt uitdrukkelijk als voorwaarde “indien het erfpachtsterrein is bebouwd”. Het vermeldt niet als voorwaarde dat aan alle overheidsvoorschriften voor bebouwing is voldaan. Ook als daar niet aan is voldaan, ligt het voor de hand om rekening te houden met de belangen van de hypotheekhouder, ter bevordering van de verkrijging van financiering ten behoeve van bebouwing overeenkomstig de overheidsvoorschriften. 3.16 Onbetwist staat vast (en uit de foto’s blijkt dat ook) dat zich ten tijde van de opzegging door het Land in 2018 een parkeerplaats, een baseballveld en een basketballveld op het erfpachtsterrein bevonden. Op de door het Land bij productie 6A na tussenvonnis overgelegde foto’s ziet het Hof enige betonblokken en stoepranden ten behoeve van de parkeerplaats, een parkeerhuisje en een slagboom. Het door het Land bij die foto’s overgelegde controleverslag maakt melding van een keet op het baseballveld (bij de vragen 10 en 12). Op de luchtfoto zijn enige vakjes zichtbaar, die langs het baseballveld opgetrokken constructies lijken te zijn. FCIB heeft aangevoerd dat er parkeervoorzieningen en sport- en opslagfaciliteiten waren ten behoeve van het naast het erfpachtsterrein gelegen hotel van HBH. 3.17 Het Land heeft de bebouwing aangemerkt als “wildgroei”. Bij deze term kan worden gedacht aan bebouwing door derden, zonder medewerking of goedkeuring van erfpachter, erfverpachter, financierder en overheid. Op grond van het voorgaande acht het Hof echter voldoende aannemelijk dat de bebouwing niet (alleen) kan worden aangemerkt als “wildgroei” in die zin, maar (in elk geval deels) ook als bebouwing die dienstbaar was aan de exploitatie van het hotel door de erfpachter. Het Hof acht in elk geval voor de parkeervoorziening voldoende aannemelijk dat die (mede) strekte ten nutte van het hotel. Die leverde immers extra parkeerruimte op die gebruikt kon worden als de dichter bij het hotel gelegen parkeerplaatsen bezet waren. Dat is voldoende om de bebouwing aan te merken als bebouwing in de zin van art. 14 Eilandsverordening 1953. Daarbij is niet van belang of de bebouwing in opdracht en/of op kosten van de erfpachter is opgetrokken en ook niet of de erfpachter de bebouwingskosten heeft gefinancierd met een hypothecaire lening. 3.18 Art. 5:87 lid 2, laatste volzin, BW, luidt: Na het einde van de erfpacht is de eigenaar verplicht de waarde die de erfpacht dan heeft, aan de erfpachter te vergoeden, na aftrek van hetgeen hij uit hoofde van de erfpacht van de erfpachter te vorderen heeft, de kosten daaronder begrepen, tenzij bij wettelijk voorschrift anders is bepaald. In de wetsgeschiedenis (Staten van Curaçao 3612, nr. 8 (Tweede Nota van Wijziging), p. 2-3) staat onder meer: In de praktijk is gebleken dat bij in erfpacht uitgegeven overheidsgrond, waarbij de erfpachter niet tijdig aan zijn bebouwingsplicht heeft voldaan, de overheid aarzelt om de erfpacht vervallen te verklaren, omdat gevreesd wordt dat dan een schadevergoedingsplicht uit de geciteerde derde volzin van artikel 5:87, tweede lid, BW zal voortvloeien. Ten aanzien van in erfpacht uitgegeven overheidsgrond bestaat er echter een bijzondere eigen regeling (verordening op de uitgifte in erfpacht) die als bijzondere wet (‘lex specialis’) voorgaat vóór het BW als algemene wet (‘lex generalis’). Om elke twijfel dienaangaande uit te sluiten wordt uitdrukkelijk aan artikel 5:87, tweede lid, BW toegevoegd: ‘tenzij bij wettelijk voorschrift anders is bepaald’.

3.25 De betalingsvordering zal daarom worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen als deel van de toewijsbare schadevergoeding. Daarvoor is niet nodig dat wettelijke rente is aangezegd. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 21 september 2018, de datum waarop het Gerecht de onderhandse verkoop heeft goedgekeurd. FCIB heeft onvoldoende gesteld om aan te nemen dat daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. De vordering tot vergoeding van de kosten daarvan wordt daarom afgewezen. Er is geen zelfstandig belang gesteld of gebleken bij de gevorderde verklaringen voor recht, zodat die ook zullen worden afgewezen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Het Land zal als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties. B E S L I S S I N G Het Hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep; en opnieuw rechtdoende: veroordeelt het Land tot betaling van USD 393.339,77 aan FCIB, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 september 2018 tot aan de dag van de voldoening; veroordeelt het Land in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van FCIB gevallen en begroot op NAf 7.372,47 aan verschotten en NAf 12.000,00 aan salaris voor de gemachtigde; veroordeelt het Land in de kosten van het geding het hoger beroep, aan de zijde van FCIB gevallen en tot op heden begroot op NAf 478,76 aan verschotten en NAf 28.000,00 aan salaris voor de gemachtigde en de nakosten, begroot op NAf 250,00 indien dit vonnis niet wordt betekend en op NAf 400,00 indien dit vonnis wordt betekend; verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde. Dit vonnis is gewezen door mrs. G.C.C. Lewin, E.A. Saleh en C.G. ter Veer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 24 oktober 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.

Voor de goede orde zij erop gewezen dat de term ‘wettelijk voorschrift’ ook wetgeving omvat lager dan een landsverordening. 3.19 Uit deze wetsbepaling, gelezen in het licht van de wetsgeschiedenis, moet worden afgeleid dat de overheid de in de wetsbepaling bedoelde vergoedingsplicht jegens de erfpachter niet heeft, indien dat bij wettelijk voorschrift is bepaald. In het bijzonder dacht men aan de wettelijke voorschriften van Eilandsverordening 1953, die als verdere titel heeft: ‘op de uitgifte in erfpacht van gronden toebehorende aan het Eilandgebied Curaçao’. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt echter dat in dit geval uit Eilandsverordening 1953 voortvloeit dat er juist wel een vergoedingsplicht bestaat. 3.20 Het Hof blijft bij hetgeen het in het tussenvonnis onder 3.10-3.12 heeft overwogen, maar komt terug van hetgeen het in het tussenvonnis onder 3.13 heeft overwogen. In dit geval staat Eilandsverordening 1953 immers (zoals hiervoor overwogen) niet in de weg aan het aannemen van een vergoedingsplicht als bedoeld in art. 5:87 lid 2 BW, omdat het erfpachtsterrein is bebouwd. Het Hof handhaaft hetgeen in het tussenvonnis onder 3.18 is overwogen: het hypotheekrecht van FCIB is teniet gegaan op de daar vermelde wijze. Het Land is schadeplichtig jegens FCIB 3.21 Ingevolge art. 14 Eilandsverordening 1953 was het Land gehouden een openbare verkoop van het erfpachtsrecht te houden en een uitkering te doen aan FCIB. Dat is niet gebeurd. Het Land is daarom schadeplichtig jegens FCIB. 3.22 In het hypothetische geval dat het Land een openbare verkoop van het erfpachtsrecht zou hebben aangekondigd, zou FCIB een openbare verkoop hebben aangekondigd van de vier percelen grond waarop Holiday Beach Hotel was gelegen, zonder het erfpachtsrecht. In dat geval zou Corendon evenzeer geïnteresseerd zijn geweest in een gecombineerde koop van de percelen en het erfpachtsrecht en zou zij een soortgelijk bod hebben uitgebracht als zij in werkelijkheid heeft uitgebracht. Zowel het Land als FCIB zouden hebben meegewerkt aan de totstandkoming van een koop door Corendon, zodat een koopovereenkomst van die strekking ter goedkeuring aan de rechter zou zijn voorgelegd. Corendon heeft een bod uitgebracht waarbij zij voor de vier percelen met het erfpachtsrecht erbij USD 700.000 méér bood dan voor de vier percelen zonder erfpachtsrecht. 3.23 Zoals het Hof in het tussenvonnis onder 3.21 heeft overwogen, moet, in overeenstemming daarmee, worden aangenomen dat het erfpachtsperceel toeristische gebruikswaarde heeft. Ook het daadwerkelijke gebruik van het perceel als parkeerplaats en sportveld vlak naast het hotel duidt erop dat het perceel ook met beperkte bebouwing daadwerkelijk waarde heeft. Die waarde dient op USD 700.000 te worden gesteld. Onbetwist is dat FCIB USD 393.339,77 is misgelopen doordat zij de mogelijkheid verloor zich op de verkoopopbrengst te verhalen. Daarom is het Land verplicht dat bedrag aan FCIB te vergoeden. 3.24 Deze vergoedingsplicht bestaat, ongeacht of de opzegging als misbruik van bevoegdheid dient te worden aangemerkt. Ten overvloede overweegt het Hof dat het zijn oordeel handhaaft dat het Land de bevoegdheid heeft misbruikt. Het Land heeft aangevoerd dat de snelle opzegging bedoeld was om een openbare veiling te voorkomen en dat het Corendon zag als een serieuze gegadigde. De opzegging kon echter, zoals uit het voorgaande blijkt, niet bewerkstelligen dat een openbare veiling zou worden voorkomen. Dit doel kon niet worden bereikt. Daarom ziet het Hof geen gerechtvaardigde belangen van het Land bij de opzegging, anders dan het (tevergeefs) trachten te voorkomen dat FCIB zich zou kunnen verhalen op de verkoopopbrengst. In ieder geval acht het Hof een zodanig gebrek aan evenredigheid tussen de belangen van het Land en die van FCIB aanwezig dat sprake is van misbruik van bevoegdheid. Hieraan doet niet af dat FCIB haar financiering wellicht zo had kunnen construeren dat zij geen of minder risico zou lopen dat de waarde van de gerealiseerde bebouwing lager zou zijn dan het uitstaande gefinancierde bedrag. Ook om die reden is het Land verplicht het gevorderde bedrag aan FCIB te vergoeden.