ECLI:NL:OGHACMB:2020:292
Burgerlijke zaken over 2020 Vonnis no.:
Registratienummers: CUR201602059 en CUR201601408 - CUR2019H00112
Uitspraak: 18 december 2020
GEMEENSCHAPPELIJK HOF VAN JUSTITIE
van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en
van Bonaire, Sint Eustatius en Saba
Vonnis in:
1de erven van [Naam],
2. de naamloze vennootschap MISS ANN BOAT-TRIPS AND RENTALS N.V.,
wonende respectievelijk gevestigd in Curaçao, domicilie gekozen hebbende bij hun gemachtigden,
hierna te noemen: de erven van [Naam] c.s.,
oorspronkelijk gedaagden in conventie en eisers in reconventie, thans appellanten in principaal appel en geïntimeerden in incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. M.G. Woudstra en H.M. Weijand,
tegen
de naamloze vennootschap SPANISH WATER RESORT N.V.,
gevestigd in Curaçao, domicilie gekozen hebbende bij haar gemachtigden,
hierna te noemen: SWR,
oorspronkelijk eiseres, thans geïntimeerde in principaal appel en appellante in incidenteel appel,
gemachtigden: mrs. A. Huizing en E.J.J. Huizing,
1 Het verloop van de procedure
1.1. Voor de procesgang tot aan het tussenvonnis van het Hof van 17 maart 2020, hierna: het tussenvonnis, verwijst het hof naar dat vonnis. Bij het tussenvonnis is partijen opgedragen een akte te nemen.
1.2. Op 10 juni 2020 heeft het Kadaster een brief geschreven naar de gemachtigden van partijen en hiervan een afschrift gestuurd naar het Hof. Bij brief van 26 juni 2020 aan de gemachtigden van partijen en in afschrift naar het Hof heeft het Kadaster nog een verduidelijking en aanvulling op de rechtsoverwegingen in het tussenvonnis gegeven. Het Kadaster heeft eveneens een kadastrale kaart met afmetingen naar het Hof gezonden. Op 7 juli 2020 hebben partijen een akte genomen, beide met producties. Op 18 augustus 2020 hebben partijen een antwoordakte genomen.
1.3. Vervolgens is datum vonnis bepaald en nader vastgesteld op heden.
2 De verdere beoordeling
In het principale en in het incidentele hoger beroep
2.1. Het Hof heeft in het tussenvonnis – samengevat – met betrekking tot grief 2 in het principale appel als volgt overwogen. Het Gerecht (rov. 4.2) heeft de tekening van het door [Naam] bij dupliek overgelegde afschrift van de meetbrief als uitgangspunt voor haar beoordeling genomen. Het Hof heeft echter twijfel of dit uitgangspunt juist is door het afschrift van de meetbrief dat door SWR als productie 3 bij de memorie van antwoord is overgelegd. Deze bevat een geheel andere (simpelere) tekening van enkel de kavel, die niet een strook tussen kavel en water te zien geeft. Gelet hierop en tegen de achtergrond van het feit dat de erven [Naam] bij de toelichting van grief 2 stellen dat, kort gezegd, de tekening die het Gerecht als uitgangspunt heeft genomen later is gemaakt en geen onderdeel uitmaakt van de meetbrief 238/1971, de meetbrief waar de leveringsakte naar verwijst, dienen partijen een akte te nemen waardoor klaarheid wordt gebracht. De tekening op het in productie 3 bij de memorie van antwoord overgelegde afschrift van de meetbrief geeft aan dat er vijf ijzeren buizen zijn aangebracht. Het Hof wenst hierover een toelichting door partijen bij akte. Het Hof heeft diverse vragen in het tussenvonnis geformuleerd en geoordeeld dat partijen in hun akte antwoord dienen te geven op deze vragen en voorlichting moeten geven over de ijzeren buizen, in het bijzonder de twee aan de westzijde, bij voorkeur met inschakeling van de Stichting Kadaster en Openbare Registers Curaçao of een ervaren landmeter.
2.2. De erven [Naam] c.s. concluderen op basis van de van het Kadaster ontvangen informatie en een situatietekening/situatiemeting die zij zelf nog van hun kavel hebben laten maken (productie 68 bij akte) dat het Gerecht ten onrechte zich heeft gebaseerd op de ingeplakte tekening in het afschrift van de meetbrief van 14 juli 2015. De erven [Naam] c.s. stellen dat de meetbrief van 28 april 1971 (productie 3 bij MvA) de oorspronkelijke betreft, hetgeen ook uit de leveringsakte blijkt gezien de bewoordingen “nader omschreven in meetbrief nummer 238 van achtentwintig april negentienhonderd éénenzeventig”. Ook de figuratie behorende bij de meetbrief 238/1971 en het veldwerk van maart 1971 bevestigen dit. De erven [Naam] c.s. beroepen zich voorts op foto’s uit 1978, 1992 en 2019. Deze foto’s bewijzen dat de grond achter en tot aan het stenen muurtje er in 1978 al was en ook werd gebruikt door [Naam] als onderdeel van zijn kavel. De erven [Naam] c.s. stellen dat de aanwezigheid van de ijzeren buizen niet relevant is omdat het Kadaster geen eigendomsrechten schept maar deze zo goed mogelijk vastlegt. De erven [Naam] c.s. stellen voorts dat vast is komen te staan dat geen sprake is van aanwas of landaanwinning van 194 m2, zoals het Hof in rov 4.11 en 4.17 lijkt te impliceren. Dit neemt volgens de erven [Naam] c.s. niet weg dat, als er afgelopen 42 jaar al sprake is geweest van enige aanwas, deze aan [Naam] toekomt. Er is geen sprake van geoccupeerde grond van 194 m2 maar van rechtmatig gebruik van eigendomsgrond door de erven [Naam] c.s. Subsidiair stellen de erven [Naam] c.s. dat [Naam] zich sinds de aankoop van de kavel in 1978 altijd heeft gedragen als rechtmatige eigenaar en bezitter van alle grond lopende tot aan het Spaanse Water. De strook grond aan de westzijde van de kavel is op grond van verkrijgende verjaring eigendom en dus onderdeel van de tuin van de erven [Naam] c.s. geworden, aldus de erven [Naam] c.s.
2.3. SWR stelt dat het Kadaster heeft bevestigd dat de kavel van de erven [Naam] c.s. op beide meetbrieven 493 m2 groot is. Op de kopie meetbrief van 2015 zijn dezelfde kadastrale grenzen van het perceel te zien als in de meetbrief 238 van 1971 maar dan met geactualiseerde topografie als achtergrond. Verder stelt SWR dat uit de door het Kadaster verstrekte informatie blijkt dat de kavel aan de westzijde op de hoogwaterlijn niet aan het water grenst en dat er tussen het water en de kavel een strook grond ligt, die aan SWR in eigendom toebehoort. SWR voert verder aan dat het Spaanse Water geen of nauwelijks aanwas kent en zeker niet tot de grootte van 194 m2 en 110 m2 (= 304 m2) maar voor zover dat wel het geval is dan komt de aanwas van de gronden langs de oevers toe aan de oever van de eigenaren, derhalve aan SWR. Voorts stelt SWR dat gelet op de omvang van de extra strook evident sprake is geweest van landopvulling, in welk geval SWR - zo had zij ook in eerste aanleg al gesteld - als eigenaar van het water eigenaar is van de gewonnen grond. Ook blijkt uit de nieuwe grensuitzetting die het Kadaster heeft gedaan dat de vijf ijzeren buizen niet meer bestaan. SWR concludeert dat de door [Naam] opgetrokken bouwwerken, zoals het overkapte terras en het kantoor gevestigd zijn op de pier, die zich bevindt in het water van SWR en deels op gronden van SWR. SWR heeft daarom terecht ontruiming gevorderd.
2.4. In geschil is de vraag of de kavel van de erven [Naam] c.s. ten westen rechtstreeks grenst aan het Spaanse Water. Het Hof oordeelt als volgt. In de leveringsakte van de kavel uit 1978 staat met zoveel woorden dat het een kavel betreft van 493 m2. Daarbij wordt verwezen naar een nadere omschrijving in meetbrief nummer 238 van 28 april 1971. Dat is derhalve het uitgangspunt. Het Kadaster heeft naar aanleiding van de vragen van het Hof de volgende informatie/verklaring gegeven. De opmeting in 1971 vond plaats in een cluster van vijf percelen, 234 t/m 238, die van de erven [Naam] c.s. derhalve inbegrepen. Deze opmeting werd als meetcijfers in een veldwerk document vastgelegd en ook op een alufolie blad (een aluminium plaat) gekarteerd.
Voor de begrenzing van water met landperceel werd de begrenzing gebruikt van de kartering op de alufolie bladen. In het onderhavige geval is voor de klant (SWR) wel een figuratie gekarteerd maar in het exemplaar van het archief wordt verwezen naar de kartering op het alufolie blad afdeling 8 sectie A bladnummer 11. Het Hof begrijpt hieruit dat de figuratie uit 1971 zoals die in het geding is in 1971 wel aan SWR is meegegeven maar nadien niet voor latere derden (uit de registers kenbaar is geweest). Dit is ook wat de erven bij memorie van grieven (onder 4.11) hebben gesteld: dat (het Kadaster hun had verzekerd dat) bij de meetbrief van 1971 geen tekening heeft gezeten. Tegenwoordig – dus anders dan in 1971 – heeft het Kadaster een kartering van alle percelen in een geautomatiseerd systeem opgenomen. Toen de klant in 2015 een kopie van de meetbrief heeft aangevraagd bij het Kadaster heeft het Kadaster in plaats van te verwijzen naar het alufolie blad 8-A-11 een figuratie van de grenzen en topografie geprint. Bij de meetbrief uit 1971 zijn alleen de kadastrale grenzen van het perceel terug te zien op de figuratie, terwijl op de meetbrief uit 2015 dezelfde kadastrale grenzen te zien zijn maar met geactualiseerde topografie als achtergrond. Voor de rest zijn alle gegevens van de meetbrieven 1971 en 2015 hetzelfde. De coördinatoren van het perceel omschreven in 1971 zijn hetzelfde gebleven, alleen de topografie is veranderd. Het Hof gaat ervan uit dat de alufoliebladen niet zonder meer kenbaar zijn voor verkrijgers en derden. Zij maken geen deel uit van de openbare registers. De meetbrief wel, door de verwijzing in de notariële akte.
2.5. De uitleg die SWR aan de informatie van het Kadaster geeft kan niet worden gevolgd. Uit de voornoemde informatie van het Kadaster blijkt immers evident dat de tekeningen uit 1971 en 2015 gelijkluidend zijn wat betreft de kadastrale grens ten westen van de kavel van de erven Van der [Naam] c.s. Dit betekent dat als uitgangspunt bij de kadastrale begrenzing uitgegaan moet worden van de omschrijving in de meetbrief, waarnaar de leveringsakte verwijst. Deze geeft immers de (objectieve) bedoeling van partijen weer bij de verkoop en levering van de kavel in 1971 aan (de rechtsvoorganger van) [Naam] en hiernaar kunnen ook derden, die zich op de openbare registers moeten kunnen verlaten, zich richten. In de meetbrief van 1971 staat (enigszins anders dan in rov. 4.10 van het tussenvonnis is overwogen) in duidelijke bewoordingen dat de kavel ten westen begrensd wordt door het Spaanse Water. De kadastrale tekening komt daarmee in zoverre overeen dat hierop het perceel direct aan het Spaanse Water lijkt te grenzen. Hierop is, anders dan op de kadastrale tekening uit 2015, geen strook grond te zien. Voor deze tegenstrijdigheid heeft het Kadaster echter een afdoende verklaring gegeven: bij de meetbrief uit 1971 zijn alleen de kadastrale grenzen van het perceel terug te zien op de figuratie, terwijl op de meetbrief uit 2015 dezelfde kadastrale grenzen te zien zijn, maar met een geactualiseerde topografie als achtergrond. Verandering van de topografie heeft echter geen invloed op de uitgevoerde meting en de grenzen, aldus het Kadaster. Voorts wijzen de erven [Naam] c.s. wat betreft het veldwerk op de kronkelige lijn met een oeverlijn als grens en stellen zij terecht dat de zichtbare lijn duidelijk een natuurlijk gevormde lijn is, anders dan de strakke liniaallijnen die de overige (land)grenzen van de op het veldwerk zichtbare kavels, waar het niet de begrenzing met het Spaanse Water betreft.
2.6. Wat betreft de ijzeren buizen heeft het Kadaster verklaard dat bij het splitsen van de percelen de eigenaar van het perceel de nieuwe grenzen dient aan te wijzen door het gebruiken van duurzame grensverzekeringen, ijzeren buizen of ijzeren pennen. In dit geval zijn de ijzeren buizen aangebracht en aangewezen door SWR. In het algemeen wordt geen grensverzekering gebruikt langs het water omdat de hoogwaterlijn op het alufolie blad standaard wordt aangehouden. Bij meetbrief 238 van 1971 zijn alleen de hoekpunten van de hoogwaterlijn met het perceel in het terrein geplaatst. Dit blijkt uit het veldwerk waarin het perceel ten tijde van de opmeting is vastgelegd. Gelet op het voorgaande (rov. 2.5) is niet relevant dat op de ene tekening wel en op de andere tekening geen ijzeren buizen staan.
2.7. Uit het vorenstaande volgt dat de in 1971 door SWR gevormde en op haar aanwijzing opgemeten kavel grensde aan het water en dat die kavel conform de meetbrief door de toenmalige koper (koper) is verkregen. Indien deze kavel in 1978, ten tijde van de verkoop aan [Naam], aan de waterzijde op natuurlijke wijze was aangewassen, is deze extra grond mee overgegaan op [Naam], maar ook als die grond niet zou zijn meegeleverd, dan is in elk geval niet SWR de eigenaar. Dit volgt primair uit de regeling van artikel 5:29 BW en de artikelen 645 juncto 646 oud BW die (ingeval geen meting zoals bedoeld in artikel 5:30 BW heeft plaatsgevonden), de aanwas aan de oevereigenaar doet toevallen. Dit geldt evengoed wanneer er, zoals SWR stelt, sprake is geweest van onrechtmatig gewonnen grond; artikel 5:29 BW maakt op dit punt geen onderscheid en ware dat (onder het oude recht) anders, dan zou [Naam], die bezitter was van de grond, door verjaring al lang eigenaar zijn geworden op het moment (in 2014/2015) dat SWR zich op het standpunt ging stellen dat zij de eigenaar was. Van een gebruikersovereenkomst of enige andere reden om aan te nemen dat [Naam] slechts houder was is namelijk niet gebleken. Voor zover na 1978 en binnen de verjaringstermijn “landfill” heeft plaatsgevonden, zou SWR daartegen uit hoofde van onrechtmatige daad kunnen ageren. Zo echter een dergelijke vordering al in de eis van SWR kan worden gelezen, stuit deze erop af dat SWR van haar stelling geen bewijs heeft aangeboden en het Hof ook geen aanleiding ziet dat ambtshalve op te dragen.
2.8. De conclusie luidt dat SWR zich vergeefs op het standpunt heeft gesteld dat tussen de kavel van de erven Van der [Naam] c.s. aan de westzijde en het Spaanse Water een strook grond ligt waarvan SWR de eigenaar is en dat grief 2 in het principale appel slaagt.
2.9. Met betrekking tot de vordering in appel, inhoudende herstel in de oude toestand van hetgeen de erven [Naam] c.s. ter uitvoering van het vonnis mocht hebben geduld, oordeelt het Hof als volgt. De erven [Naam] hadden niet tot ontruiming van het (geoccupeerde) perceel hoeven over te gaan en om die reden hebben de erven [Naam] c.s. - reeds uit hoofde van de vernietiging van de veroordeling - in beginsel recht op ongedaanmaking van de gevolgen van de ontruiming in de vorm van herstel in oude toestand. Volgens de wet (artikel 282a Rv) en vaste rechtspraak kan in hoger beroep aan de vordering tot vernietiging van het bestreden vonnis een vordering tot ongedaanmaking van de ingevolge dat vonnis verrichte prestatie worden verbonden met het oog op het verkrijgen van een executoriale titel. De vordering tot ongedaanmaking van hetgeen is gepresteerd op basis van een rechterlijke uitspraak wordt beschouwd als een sequeel van de latere vernietiging van die uitspraak en het komt doorgaans de proceseconomie ten goede als die vordering direct in dezelfde procedure kan worden ingesteld. In dit geval is echter onvoldoende duidelijk wat de erven [Naam] ter uitvoering van het vonnis hebben gedaan om te kunnen beoordelen in hoeverre zij – mede gelet wat in dit vonnis over de bedrijfsmatige exploitatie van hun kavel wordt beslist – SWR kunnen verplichten de oude situatie te herstellen. Die vordering zal dus worden afgewezen. Dat laat overigens voornoemde verplichting onverlet: indien partijen het niet eens kunnen worden over de “restitutio in integrum” kunnen zij dat concrete geschil aan de rechter voorleggen.
2.10. Het Hof heeft voorts in het tussenvonnis een voorlopig oordeel gegeven betreffende de bedrijfsuitoefening door de erven [Naam] c.s., de incidentele grief 2.
Hierop hebben partijen eveneens bij akte kunnen reageren.
2.11. SWR is het eens met het voorlopig oordeel van het Hof. De erven [Naam] c.s. niet. De erven hebben het volgende aangevoerd. Niet ter discussie staat dat partijen in het geschil gelijk zijn: in 1990 waren de partijen SWR en Van der [Naam] en in de onderhavige procedure nog steeds, althans in hoger beroep [Naam]’ erfgenamen. Ingevolge artikel 70a lid 2 Rv worden rechtverkrijgenden onder algemene titel aangemerkt als de partij in lid 1. In het Hofvonnis uit 1990 en het cassatieberoep van 1992 lag dezelfde rechtsvraag voor als in deze procedure. De vordering van SWR was toen ook gebaseerd op het in de leveringsakte opgenomen kettingbeding. Het rechtsgeschil betrof destijds ook de exploitatie door [Naam] van een boot (Miss Ann) voor trips naar Klein Curaçao vanuit zijn woonhuis in de weekenden en soms ook doordeweeks en ’s avonds. SWR is wel degelijk gebonden aan het gezag van gewijsde van het Hofvonnis van 1990. Aan dit beginsel wordt afbreuk gedaan wanneer de reeds in 1990 afgewezen vordering (verbod op exploitatie gelet op strijdigheid met het kettingbeding) van SWR opnieuw aan de orde wordt gesteld. Voorts stellen de erven Van der [Naam] c.s. dat inmiddels alle commerciële activiteiten van de kavel zijn verwijderd en dat de kavel is teruggebracht naar een woonbestemming. Daarmee staat volgens de erven Van der [Naam] c.s. vast dat er geen sprake meer is van een bedrijfsexploitatie vanuit de kavel.
2.12. Het Hof handhaaft zijn voorlopig oordeel en maakt dit tot een definitief oordeel. De argumenten die de erven [Naam] c.s. hebben aangevoerd overtuigen het Hof niet. Het Hof voegt daar nog het volgende aan toe. Het antwoord op de vraag wat precies de inhoud is van de beslissing die gezag van gewijsde heeft, noodzaakt vaak tot uitleg van het vonnis waarop een beroep wordt gedaan, vooral als de vraag zoals hier aan de orde is of in dat vonnis impliciet is afgedaan wat in de tweede procedure ter discussie wordt gesteld. Het Hof heeft bij vonnis van 20 november 1990 enkel geoordeeld dat de eerste rechter terecht heeft overwogen dat in het kettingbeding niet valt te lezen dat het zonder toestemming exploiteren van een boot is verboden. De Hoge Raad laat het vonnis in stand omdat hij de uitlegging van het beding door het Hof niet onbegrijpelijk en, “gelet op hetgeen door SWR in dit verband was aangevoerd”, ook niet onvoldoende gemotiveerd vindt. De uitleg van het Hof is een letterlijke uitleg van de bewoordingen van het beding. SWR had in de eerdere procedure kennelijk niet voldoende posita aan haar vordering ten grondslag gelegd om het Hof in staat te stellen een beslissing te geven over de strekking van het kettingbeding en zich, in dit verband, niet op de strekking van het beding als waarborg voor de ontwikkeling van Jan Sofat als voorname en rustige woonwijk had beroepen. Het Hof heeft zich daarover dus geen oordeel gevormd en zo dat wel het geval is geweest heeft het aan die strekking alleen de toenmalige situatie getoetst. Het gaat in deze procedure niet om hetzelfde feitencomplex: zie daarvoor rov. 4.27 van het tussenvonnis van 17 maart 2020, waaraan kan worden toegevoegd dat de exploitatie thans, anders dan rond 1990, plaatsvindt niet door de kaveleigenaar [Naam] maar door drie vennootschappen, wat het commerciële karakter van het gebruik (verder) heeft verhoogd. Over het thans door SWR gepresenteerde feitencomplex is in het eerdere geding niet geprocedeerd. Het Hof wijst daarbij nog op de overweging van het Hof in zijn vonnis van 20 november 1990 naar aanleiding van de door SWR gestelde onduldbare overlast als grondslag voor de vordering tot het verbod van exploitatie van de Miss Ann. Het Hof was met het Gerecht van oordeel dat geen sprake is van zodanige overlast dat een verbod gerechtvaardigd zou zijn. Het oordeel is uitdrukkelijk uitgesproken over de overlast die bestond eind 1989 en strekte zich niet uit over de periode daarna. Dit zou ook een aanwijzing kunnen zijn dat het Hof zich bij de andere grondslag – het kettingbeding – heeft beperkt tot een statische, zuiver tekstuele uitleg van het beding, zonder acht te slaan op de kennelijke uit de akte reeds kenbare strekking van het beding en de toetsing daarvan aan de toenmalige situatie. Het gaat kortom in het onderhavige geding niet om een ‘nieuwe’ vordering die als verkapt appel moet worden beschouwd. Gelet op dit alles is het dan ook niet zo dat door in dit geding recht te doen op de vordering van SWR tegelijkertijd twee tegenstrijdige beslissingen over hetzelfde onderwerp van geschil zouden kunnen bestaan.
2.13. Dat betekent dat in de onderhavige procedure voorligt de vraag of de (huidige) vorm van exploitatie van de boattrips zich verhoudt met de strekking en het doel van het tussen partijen geldende kettingbeding. Daarbij zal het Hof ervan uitgaan dat, nu het lijkt te gaan om een beding dat SWR in alle, althans meerdere aktes heeft opgenomen, alsmede om een aan latere kopers door te geven derdenbeding waarop zowel de oorspronkelijke verkoper SWR als de (toekomstige) omwonenden zich kunnen beroepen (zie rov. 4.29 van het tussenvonnis en rov. 4.6-4.9 van het Hofvonnis in kort geding van 14 januari 2020, door SWR overgelegd bij akte van 15 januari 2020), en dat op de opeenvolgende latere kopers van de kavel mede de verplichting legt om aan SWR toestemming te vragen voor andere bebouwing dan een woon- of vakantiehuis (en [Naam] zo’n latere koper was), het beding moet worden uitgelegd aan de hand van de zgn. geobjectiveerde Haviltex-maatstaf. (vgl. HR 2 februari 2018 ECLI:NL: HR:2018:148, NJ 2018/422, rov. 3.4.3). Het Hof is van oordeel dat een commerciële exploitatie vanaf de kavel in een woonwijkgebied (een resort) zoals Jan Sofat zich inmiddels heeft ontwikkeld zich niet verdraagt met de kennelijke (objectief kenbare) strekking van het kettingbeding. Het is krachtens de koopovereenkomst verboden om het gekochte voor een ander doel te bestemmen dan voor het optrekken en het hebben van een weekend- of woonhuis. Deze bepaling kan niet anders worden uitgelegd dan dat het de bedoeling is geweest de verkochte percelen een woonbestemming te geven en deze ook te behouden, gelet op het feit dat middels een kettingbeding de koper verplicht was deze clausule door te geven aan rechtsopvolgers. Het is ook in het belang van de bewoners van de wijk dat de kavels enkel worden gebruikt om te wonen en dat alleen met toestemming (deels) een andere dan een woonbestemming aan het perceel mag worden gegeven. Door de verandering van bestemming te koppelen aan het vereiste van toestemming heeft SWR de vrijheid om – gelet op de belangen van alle partijen – een afweging te maken of het (deels) afwijken van de woonbestemming redelijk is. Feit van algemene bekendheid is immers dat het ontplooien van bedrijfsmatige activiteiten – afhankelijk van de bedrijvigheid en het aantal bezoekers – voor (veel) overlast kan zorgen aan de omwonenden. Ook kan het gevoel van veiligheid van de bewoners van de wijk onder druk komen te staan als op een 24-uurs beveiligd resort als Jan Sofat (bijna) dagelijks bezoekers en toeristen komen die niet op het resort wonen. Meer in het bijzonder zorgt het organiseren van boattrips voor neveneffecten die niet passen bij de woonbestemming, zoals het vaker moeten legen van beerputten en de noodzaak tot het aanleggen van diverse voorzieningen voor de gasten die een boattrip hebben geboekt, zoals toiletten, een kantoor en een ontvangstruimte. SWR mocht kortom redelijkerwijs verwachten dat kopers van de kavel zich zouden beperken tot het gebruik van de kavel voor uitsluitend woondoeleinden. Met deze woonbestemming is niet of niet zonder meer verenigbaar het gebruik van de kavel voor bedrijfsmatige en commerciële activiteiten, zoals het organiseren van diverse boattrips vanaf de kavel. De stelling van de erven [Naam] c.s. dat er geen sprake meer is van bedrijfsexploitatie vanuit de kavel en dat alle commerciële activiteiten zijn stopgezet snijdt geen hout.
Ook indien de boten (Miss Ann, Serendipity en Second Chance) vanaf een andere locatie (boarding point) vertrekken, dan laat dit onverlet dat de bemanning en de gasten via de kavel (adres Jan Sofat 232a) met “dinghies” worden vervoerd naar de boarding points. Dit betekent dat wel degelijk sprake is van commerciële activiteiten vanuit het woonhuis en dus niet van een gebruik van de kavel voor uitsluitend woondoeleinden. SWR verzet zich al vanaf in elk geval 1989 (na een eerder gedogen van de toenmalige exploitatie vanaf 1986) tegen deze exploitatie, mede in het belang van een aanzienlijke groep bewoners die verklaren overlast te ondervinden van de aanwezigheid van de ondernemingen. SWR komt daarom thans (nog) – in de wezenlijk andere wijk die Jan Sofat in vergelijking met 1990 is geworden – het recht toe [Naam] de huidige commerciële exploitatie, ook van de Miss Ann (voor zover nog aanwezig) te verbieden met een beroep op het ontbreken van de contractueel vereiste toestemming. Dat een deel van de bewoners geen overlast zegt te ondervinden en de geboden faciliteiten zelf graag gebruikt, alsmede dat de Marina van SWR sterk is uitgebreid en ook voor niet-bewoners toegankelijk is gemaakt en als opstappunt voor dagtochten fungeert doet daaraan onvoldoende af. Grief 2 in het incidentele appel slaagt.
Verder in het principale appel
2.14. Grief 3 klaagt over de overweging van het Gerecht dat erven [Naam] c.s. als houder moet worden aangemerkt van de strook grond. Deze grief is opgeworpen voor het geval dat het Hof tot het oordeel zou komen dat de kavel van erven [Naam] c.s. ten westen niet direct grenst aan het Spaanse Water. Gelet op wat hiervoor ten aanzien van grief 2 in het principale appel is overwogen behoeft grief 3 geen verdere behandeling. Dat geldt ook voor grief 4 die zich richt tegen de veroordeling tot ontruiming van de grond van 194 m2 en verwijdering van de aangebrachte bouwwerken. De vordering van SWR had, zo erkent zij, geen betrekking op de pier, maar alleen op het stukje grond en wat daarop was gebouwd.
2.15. Met grief 5 voeren de erven [Naam] c.s. aan dat het Gerecht ten onrechte op straffe van verbeurte een dwangsom een verbod heeft opgelegd om de gasten, tourbussen, bezoekers en klanten en toeristen toe te staan op het trottoir en de openbare wegen van Jan Sofat te parkeren. De erven [Naam] c.s. betogen dat de welstandsbepalingen niet voor hen gelden omdat deze niet zijn opgenomen in de akte van levering en mocht het Hof anders oordelen, dan stellen de erven [Naam] c.s. zich op het standpunt dat het parkeerverbod alleen geldt voor parkeren voor onbepaalde tijd; slechts onbeperkt parkeren is niet toegestaan. Dat betekent dat beperkt, dus voor bepaalde tijd, parkeren wel is toegestaan. Verder stellen de erven [Naam] c.s. dat het hier te lande gebruikelijk is dat een eigenaar van een woning zijn auto voor zijn uitrit parkeert (dus op de openbare weg) en dat alle bewoners van Jan Sofat dat ook doen. Het is een algemeen en normaal gebruik van een wegennet. Voorts doen de erven [Naam] c.s. een beroep op misbruik van recht: het verbod wordt alleen jegens de erven [Naam] c.s. gevorderd terwijl vast staat dat SWR alle andere kaveleigenaren dit wel toestaat. Ten slotte vorderen de erven [Naam] c.s. dat het vonnis wordt vernietigd voor zover het de gasten en bezoekers van de familie [Naam] betreft. De grief slaagt in zoverre dat het parkeerverbod zich ten onrechte uitstrekt over alle bezoekers want daar zouden strikt genomen ook persoonlijke gasten zoals familie, kennissen, (huis)personeel, etc. onder vallen. Daarvoor bieden de welstandsbepalingen noch de door het Gerecht aangehaalde regelgeving een rechtvaardiging, althans kan SWR op basis daarvan geen verbod vorderen waar zij – naar zij onvoldoende heeft bestreden – elders op het resort wel steeds toestaat dat voor dergelijke bezoekers tijdelijk op de weg wordt geparkeerd, ook als het huis in kwestie meerdere parkeerplaatsen op het eigen erf heeft. Voor het overige verliest de grief zijn belang, nu de incidentele grief 2 slaagt en in zoverre toewijsbaar is het verbod om commerciële activiteiten te ontplooien vanaf de kavel van de erven [Naam] c.s.
2.16. Grief 6 richt zich tegen de overweging van het Gerecht dat onduidelijk is wie de belanghebbenden zijn bij de exploitatie van de schepen die aan de pier van [Naam] aanmeren. De belanghebbenden zijn sinds jaar en dag dezelfde; er zijn volgens de erven [Naam] c.s. geen andere spelers of nieuwe exploitanten. Deze grief stuit af reeds op het feit dat het geen dragende overweging betreft die bij juistheid van de grief tot vernietiging van het vonnis zou moeten leiden.
2.17. Onder aanvoering van grief 7 stellen de erven [Naam] c.s. dat het Gerecht ten onrechte heeft overwogen, kort gezegd, dat de huidige exploitatie tot gevolg heeft dat de belasting van de kavel en het omliggende gebied is gewijzigd ten opzichte van 1990. De grief faalt reeds vanwege het feit dat het geschil zich thans niet beperkt tot een vergelijking van de huidige situatie en de situatie in 1990. Voor zover die vergelijking in het kader van de toetsing of de huidige situatie nog immers voldoet aan de situatie zoals partijen die bij het aangaan van de koopovereenkomst voor ogen hadden, is het Hof van oordeel dat SWR voldoende heeft onderbouwd dat thans sprake is van een veel intensiever, commercieel gebruik van de kavel voor de boattrips en dat dit in strijd is met de strekking van het beding; voorts is de bebouwing in het resort toegenomen. In dat verband wijst het Hof op de overweging van het Gerecht op dit punt en maakt deze tot de zijne. Grief 7 faalt; grief 8, die erover klaagt dat het Gerecht heeft overwogen dat de aard en de omvang van de exploitatie wringt met de bestemming van de kavel en de omgeving, deelt dit lot.
2.18. Grief 9 is gericht tegen het verbod tot exploitatie van meer dan 1 boot op en vanuit de kavel. Op de hiervoor overwogen gronden slaagt ook deze grief niet.
2.19. Grief 10 heeft betrekking op de toewijzing van het gevorderde aanmeerverbod, voor zover het betreft het aanmeren aan de rechterzijde van de pier. Niet is gegriefd tegen de overweging van het Gerecht dat uit de gerechtelijke plaatsopneming en de tekeningen van het perceel is gebleken dat aanmeren aan de rechterzijde van de pier betekent dat daardoor deels voor gronden van SWR wordt aangemeerd. Dat de erven [Naam] c.s. vanuit hun kavel ook kunnen aanmeren aan de linkerzijde van de pier is door hen niet voldoende gemotiveerd betwist. Door het aanmeren van de boot door de erven [Naam] c.s. wordt SWR belemmerd in het gebruik van de aan haar toebehorende grond. Dit betekent dat het gevorderde aanmeerverbod toewijsbaar is omdat SWR geen inbreuk op haar eigendomsrecht hoeft te dulden. Onduidelijk, en zonder toelichting onbegrijpelijk, is de stelling van de erven [Naam] c.s. dat de Second Chance ook gebruikt wordt voor privédoeleinden en dat het opgelegde aanmeerverbod derhalve in strijd is met hun eigendomsrecht. Zoals hiervoor overwogen, gaat het om een verbod tot aanmeren voor de grond die in eigendom toebehoort aan SWR. Verder is het Hof van oordeel dat, als SWR al toestemming zou hebben gegeven voor het gebruik van de rechterzijde van de pier, dit niet betekent dat zij tot in lengte van dagen hieraan vast zit. De jachthaven die al lang geleden was voorzien wordt thans verder uitgebreid en dat is een gerechtvaardigd belang van SWR. Voorts hebben de erven [Naam] c.s. niet, althans onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waarom het in dit concrete geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om pas na (vele) jaren beperkingen te stellen aan het gebruik van de pier of waarom sprake is van rechtsverwerking. Het enkele feit dat zij in de jaren dat de jachthaven er nog was om niet hun boot mochten aanmeren is daarvoor niet voldoende.
Daarmee heeft SWR haar recht om de grond op de haar gewenste wijze te gebruiken niet verwerkt en zij behoeft voor de verwezenlijking van haar plannen ook niet, zoals de erven [Naam] suggereren, de andere kant van de Marina te gebruiken, nog daargelaten dat deze kant niet vrij is: blijkens de foto’s in het dossier zijn daar immers al steigers aangelegd.
2.20. Met grief 11 komen de erven [Naam] c.s. op tegen de afwijzing van hun (reconventionele) vordering tot het aanleggen van een verharde weg. Op grond van de vaststellingsovereenkomst is SWR gehouden om een verharde weg aan te leggen van de openbare weg naar de kavel van de erven [Naam] c.s. Het Gerecht heeft de vaststellingsovereenkomst onjuist uitgelegd, aldus de erven [Naam] c.s. De grief faalt. Niet in geschil is dat de kavel van de erven [Naam] c.s. de enige kavel is op Jan Sofat die geen behoorlijke aansluiting heeft van en naar de openbare weg. Met het oog daarop is in 1971 ten behoeve van het perceel van thans [Naam] het aan SWR verblijvende perceel (door partijen in deze en eerdere procedures aangeduid als “de parkeerplaats”) bezwaard met een erfdienstbaarheid “om te komen en te gaan naar de dichtstbijzijnde openbare weg, met dien verstande dat deze erfdienstbaarheid slechts zal bestaan ten aanzien van dat gedeelte van de aan verkoopster verblijvende gronden van “Jan Zoutvat” hetwelk door de verkoopster tot weg is bestemd, al dan niet geasfalteerd”. Partijen hebben een kort geding procedure gevoerd die als onderwerp van geschil had “de vastlegging” van de erfdienstbaarheid ten behoeve van de erven [Naam] c.s.; aanleiding was (mede) de door SWR voorgenomen aanleg van een geasfalteerde weg, waartegen [Naam] onder meer als bezwaar had dat deze te smal zou worden en niet aansloot op zijn toegangspoort. Deze procedure heeft geresulteerd in de totstandkoming van een vaststellingsovereenkomst, waarin onder meer is bepaald: “”dat de kavel 232a van de heer [Naam] via het terrein, door partijen genoemd ‘“de parkeerplaats”’, zoals aangeduid in het gearceerde gedeelte met de kleur groen in de aan dit proces-verbaal gehechte kaart, aansluiting zal krijgen met de weg, waarbij Spanish Water resort garandeert dat de heer [Naam] en de nutsvoorzieningen toegang zullen houden tot zijn kavel over deze parkeerplaats”. Deze vaststellingsovereenkomst is tot stand gekomen met bijstand van advocaten en ten overstaan van het Hof. Gelet op de tekst waarin partijen en hun gemachtigden elkaar hebben gevonden, en de aangehechte kaart waarop een zeer breed gedeelte van het parkeerterrein is gearceerd, zijn er onvoldoende aanknopingspunten voor het standpunt van de erven [Naam] c.s. dat partijen bedoeld hebben dat dit in de vorm van een geasfalteerde openbare weg, inclusief cul-de-sac, zou gebeuren. Dat SWR in 2008/2009 zelf al van plan was om een geasfalteerde weg aan te leggen is – zonder steun in de tekst – onvoldoende omdat de vaststellingsovereenkomst, zoals meestal het geval, een kwestie van geven en nemen zal zijn geweest en SWR in deze dading een zeer breed terrein toegankelijk heeft gemaakt voor de aansluiting met de openbare weg die, zoals in deze procedure is vastgesteld, ook door de gebruikers van de vanaf het perceel georganiseerde boottochten kan worden benut. Dit terwijl SWR zich al jaren (en toen ook al) verzette tegen de bedrijfsmatige exploitatie van de kavel en in de procedure die door de vaststellingsovereenkomst werd beëindigd te kennen had gegeven dat zij de exploitatie niet hoefde te faciliteren en zij zich geenszins verplicht achtte om op haar eigen grond ruimte te creëren voor de toestroom van en het parkeren door de klanten van de erven [Naam] c.s.
2.21. De grieven 12 en 13 zijn veeggrieven en behoeven daarom geen behandeling.
Verder in het incidentele appel
2.22. Grief 1 richt zich tegen de afwijzing van het Gerecht van de vordering van SWR de erven [Naam] c.s. te verbieden om hun gasten, bezoekers, klanten en toeristen gebruik te laten maken van privé terreinen van SWR, met name het terrein dat als parkeerplaats van de Marina wordt genoemd. Bij deze grief heeft SWR geen belang meer nu haar incidentele grief 2 slaagt en daarmee commerciële uitbating vanaf en vanuit de kavel niet meer is toegestaan. Dit betekent dat de bezoekers, gasten, klanten van de exploiterende vennootschappen en toeristen niet meer gebruik zullen maken van privé terreinen van SWR. Overigens is juist dat de erfdienstbaarheid ziet op de ontsluiting van de kavel en dat daarbij geen onderscheid wordt gemaakt tussen personen die van de erfdienstbaarheid gebruik mogen maken.
2.23. Grief 3 klaagt over de beslissing van het Gerecht voor een aanmeerverbod aan de pier van meer dan een boot. Het verbod zou zich mede moeten uitstrekken tot de boten Miss Ann en de Second Chance en elke andere boot die zonder toestemming van SWR aan de pier aangrenzend aan kavel 232A aanmeren. De erven [Naam] c.s. hebben hier tegenin gebracht dat SWR het recht heeft verwerkt om tegen de aanwezigheid van meerdere boten aan de pier op te komen. SWR staat al ruim 30 jaar toe dat er meerdere boten aan de (pier van de) kavel liggen, zodat het onaanvaardbaar is dat SWR thans beperkingen op zou kunnen leggen. De grief slaagt deels. Het aanmeerverbod kan en zal (als onderdeel van het algemene exploitatieverbod) worden toegewezen voor zover het gaat om boten die gebruikt worden voor bedrijfsmatige activiteiten en doeleinden en, voorts (afzonderlijk), zoals onder 2.19 is overwogen, met betrekking tot de rechterzijde van de pier. Voor het overige faalt de grief: het verbod kan zich niet uitstrekken tot elke andere boot. Dat zou betekenen dat de erven [Naam] c.s. ook geen tweede boot voor privégebruik zouden mogen aanmeren. Wat betreft de stellingen en weren van de erven [Naam] c.s. verwijst het Hof naar hetgeen hiervoor onder rov. 2.19 is overwogen.
2.24. Grief 4 gaat over de proceskosten: in reconventie zijn deze volgens SWR ten onrechte gecompenseerd. Deze grief slaagt. De erven [Naam] c.s. moeten als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. Er is geen reden deze kosten te compenseren als de conventie en reconventie – zoals heel vaak – nauw met elkaar samenhangen. De conventie en reconventie moeten immers gezien worden als twee zelfstandige procedures. De erven [Naam] c.s. zullen als de in de reconventie overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten in eerste aanleg. De proceskosten in de conventie in eerste aanleg en de proceskosten in zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep zullen worden gecompenseerd nu beide partijen steeds over en weer in het ongelijk zijn gesteld.
Het Hof:
vernietigt het vonnis van het Gerecht van 25 februari 2019;
opnieuw rechtdoende:
verbiedt de erven [Naam] c.s. om vanaf en vanuit de kavel op commerciële basis boten te exploiteren en bedrijfsmatig boattrips te organiseren en dus aan te meren voor zover het gaat om boten die gebruikt worden voor bedrijfsmatige activiteiten en doeleinden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 5.000,00 per overtreding van het verbod, met een maximum van NAf 500.000,00;
verbiedt de erven [Naam] c.s. om gasten, tourbussen, bezoekers en klanten en toeristen – daaronder niet begrepen privé bezoekers – toe te staan op het trottoir en de openbare weg te parkeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 500,00 per overtreding met een maximum van NAf 50.000,00;
verbiedt de erven [Naam] c.s. om, behoudens toestemming van SWR, boten aan te meren aan de rechterzijde van de pier, op straffe van verbeurte van een dwangsom van NAf 5.000,00 per overtreding met een maximum van NAf 500.000,00;
veroordeelt de erven [Naam] c.s. in de proceskosten in eerste aanleg (in de reconventie), aan de zijde van SWR vastgesteld op een bedrag van NAf 1.000,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
compenseert de proceskosten in eerste aanleg (in de conventie) en in hoger beroep, in die zin dat beide partijen de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. F.W.J. Meijer, Th.G. Lautenbach en J. de Boer, leden van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba en ter openbare terechtzitting van het Hof in Curaçao uitgesproken op 18 december 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.