ECLI:NL:OGEAM:2025:81

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202400675 Vonnis d.d. 29 april 2025 inzake [naam eiser], wonend in Sint Maarten, eiser, gemachtigde: mr. S.J. Fox, tegen [naam gedaagde], wonend in Sint Maarten, gedaagde, gemachtigde: mr. C.R. Martinus. Partijen zullen hierna ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’ worden genoemd. 1Het procesverloop 1.1. Het procesverloop blijkt uit: het verzoekschrift met producties, van 28 mei 2024; de conclusie van antwoord met producties; de brief namens [eiser] van 6 januari 2025, met producties; de productie die de gemachtigde van [gedaagde] tijdens de comparitie heeft overhandigd; de akte na comparitie van partijen van [gedaagde], met producties; de akte na comparitie van [eiser], met producties de akte uitlating producties van [gedaagde] van 4 maart 2025; de antwoordakte na comparitie van [eiser], met producties; de akte uitlating producties van [gedaagde] van 18 maart 2025. 1.2. Op 9 januari 2025 heeft een comparitie van partijen met aansluitend een descente plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen en foto’s gemaakt. Deze zijn ook onderdeel van het dossier. 1.3. Het vonnis is bepaald op vandaag.

Wat is de kern van de zaak? 2.1. [ eiser] is eigenaar van het recht van erfpacht op een perceel in Point Blanche. Dit perceel heeft geen eigen toegang tot de openbare weg. [eiser] wil daarom toegang tot zijn perceel via het perceel van [gedaagde], zijn (ooster)buurman. 2.2. [ eiser] stelt dat hij met [gedaagde] heeft afgesproken dat die een deel van zijn perceel aan hem zou overdragen. Hij eist dat de rechter [gedaagde] veroordeelt om die afspraak na te komen. Als de rechter die eis niet toewijst, wil hij dat een noodweg wordt aangewezen over het perceel van [gedaagde]. Als ook die eis wordt afgewezen wil hij dat [gedaagde] wordt veroordeeld om [eiser] ongestoorde toegang te geven tot zijn perceel. [eiser] eist tenslotte dat [gedaagde] in alle gevallen wordt veroordeeld om toe te staan dat het Land Sint Maarten (hierna: het Land) een geasfalteerde weg aanlegt. 2.3. [ gedaagde] is het niet eens met de eis. Hij betwist dat hij heeft afgesproken om een stuk grond over te dragen aan [eiser]. Hij wil ook niet dat er een noodweg wordt aangewezen. Volgens hem heeft [gedaagde] daar geen belang bij en bovendien vindt hij dat [gedaagde] ook via het perceel van de noorderbuurman deze weg kan aanleggen. Als wel een noodweg wordt aangewezen, wil [gedaagde] daar een eenmalige schadevergoeding en een jaarlijkse onderhoudsvergoeding voor hebben. [gedaagde] wil bovendien niet dat de eventuele weg over zijn perceel geasfalteerd wordt. 2.4. Het Gerecht wijst een noodweg aan over het perceel van [gedaagde]. [gedaagde] heeft daarbij recht op een vergoeding. Het Gerecht neemt nog geen eindbeslissing, omdat de partijen zich nog mogen uitlaten over de waardevermindering van het perceel. In dit vonnis legt het Gerecht dit oordeel uit. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij een overeenkomst met [gedaagde] heeft 2.5. [ eiser] stelt dus in de eerste plaats dat hij met [gedaagde] heeft afgesproken dat [gedaagde] een deel van zijn perceel zou overdragen aan hem. Het gaat volgens hem om de regeling ‘zoals vervat in het proces-verbaal van 21 juni 2018’. Dat proces-verbaal is opgesteld in een zaak tussen [eiser] en het Land. Bij die procedure was [gedaagde] dus geen partij. Hij was ook niet aanwezig bij die zitting waarvan het proces-verbaal is opgesteld. In het proces-verbaal staat “Partijen verklaren dat zij overeenstemming hebben bereikt met de buurman, de heer [gedaagde]. Er zal sprake zijn van grondruil waarbij de heer [gedaagde] afstand doet van een deel van zijn perceel ten gunste van heer [eiser]. Over dit perceel zal het Land Sint Maarten op zijn kosten de toegangsweg van het perceel van de heer [eiser] aanleggen.” 2.6. [ gedaagde] heeft betwist dat hij dit met [eiser] is overeengekomen. Vervolgens heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat dit wel het geval is. Daarvoor is het volgende van belang. Het voorlopige akkoord uit 2007 is niet van belang 2.7. [ eiser] heeft in zijn verzoekschrift gewezen op een brief van [gedaagde] uit 2007. Destijds heeft [gedaagde] in die brief er voorlopig toestemming voor gegeven dat [eiser] via het perceel van [gedaagde] toegang zou hebben tot zijn eigen perceel. Die voorlopige toestemming heeft hij later ingetrokken. [eiser] heeft niet gesteld dat dit voorlopige akkoord uit 2007 de overeenkomst is die hij bedoelt. Dat ligt ook niet voor de hand, omdat dit voorlopige (en later dus ingetrokken) akkoord alleen maar gaat over toegang via het perceel van [gedaagde] en dus in ieder geval niet over overdracht van een deel van het perceel. Wat de status van dit akkoord is, laat het Gerecht daarom in het midden. Het proces-verbaal uit 2018 bindt [gedaagde] niet 2.8. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te stellen dat het proces-verbaal uit 2018 bindende kracht heeft in deze procedure, volgt het Gerecht dat betoog niet. [gedaagde] was namelijk geen partij bij die procedure, zodat hij ook niet zijn kijk op de zaak heeft kunnen geven. Het proces-verbaal vormt dus alleen maar een weergave van stellingen van [eiser] en het Land. [gedaagde] is daar niet aan gebonden. Het besluit van het Land uit 2019 biedt geen onderbouwing 2.9. [ eiser] heeft verder nog verwezen naar een besluit van het Land van 21 januari 2019. Daarin staat dat [gedaagde] zich akkoord heeft verklaard om afstand te doen van het erfpachtrecht op een deel van zijn grond en dat terug te geven aan het Land, in ruil voor het erfpachtrecht op een ander stuk land. [gedaagde] heeft betwist dat hij dat heeft verklaard. Dat hoeft het Gerecht nu niet te beoordelen. Zelfs als [gedaagde] dat zou hebben verklaard, dan kan dit hoogstens leiden tot een teruggave van een stuk grond aan het Land. [eiser] eist echter dat [gedaagde] het aan hem overdraagt. Dat volgt in ieder geval niet uit het besluit. Dus dat besluit kan [eiser] ook niet helpen.

2.10. [ eiser] heeft verder niet concreet gemaakt wanneer hij deze overdracht dan wel heeft afgesproken met [gedaagde], onder welke voorwaarden en waaruit die afspraak blijkt. Het Gerecht concludeert daarom dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij met [gedaagde] is overeengekomen dat een deel van het perceel van [gedaagde] aan [eiser] zou worden overgedragen. Dit staat daarom niet vast. Dat betekent dat [gedaagde] ook niet kan worden veroordeeld om die afspraak na te komen. Die eis wordt dus afgewezen. [eiser] heeft recht op een noodweg over het erf van [gedaagde] 2.11. Het Gerecht oordeelt dat [eiser] wel recht heeft op een noodweg over het erf van [gedaagde]. Het oordeelt dat [eiser] op dit moment geen (onvoorwaardelijke) toegang heeft tot de openbare weg. Toegang via het perceel van [gedaagde] is de enige serieuze optie. Hij moet daarom een noodweg verlenen aan [eiser]. Dat licht het Gerecht hierna toe. [eiser] heeft geen eigen toegang tot de openbare weg 2.12. Er is geen discussie over dat [eiser]s eigen perceel niet is aangesloten op de openbare weg. Het ligt ‘ingeklemd’ tussen andere percelen (noord en oost) en kliffen die steil aflopen naar zee (zuid en west). [eiser] heeft ook geen onvoorwaardelijk recht om het perceel van [gedaagde] te gebruiken 2.13. [ gedaagde] heeft gesteld dat [eiser] geen belang heeft bij zijn eis om een noodweg aan te wijzen. Hij wijst erop dat hij nu ook al steeds toestaat dat [eiser] over het perceel van [gedaagde] naar zijn eigen perceel rijdt. Dit betoog slaagt niet. 2.14. Het Gerecht begrijpt dit verweer zo dat [gedaagde] nu recht van overpad verleent aan [eiser] (artikel 5:70 BW). Dit betreft geen onvoorwaardelijk recht. [gedaagde] heeft namelijk zelf gesteld dat een voorwaarde hiervoor wel is dat [eiser] een muur zou bouwen, maar dat hij dit niet heeft gedaan. Tijdens de zitting heeft hij daarnaast gesteld dat deze toestemming geldt totdat partijen overeenstemming hebben bereikt of er een gerechtelijke uitspraak is. Deze voorlopige toestemming geldt dus niet als een behoorlijke toegang tot de openbare weg. Dit maakt dus dat [eiser] wel degelijk belang heeft bij zijn eis. Toegang via het perceel is de enige logische optie, ondanks [gedaagde]’ bezwaren 2.15. Omdat [eiser] dus geen behoorlijke toegang heeft tot de openbare weg, heeft hij op basis van de wet recht op de aanwijzing van een noodweg via het perceel van een van zijn buren. Bij het aanwijzen van de noodweg moet rekening worden gehouden met het belang van [eiser] om zo snel/makkelijk mogelijk de openbare weg te bereiken. Aan de andere kant moet de noodweg ook zo min mogelijk overlast veroorzaken voor degene wiens perceel wordt gebruikt (artikel 5:57 lid 1 en 3 BW). 2.16. Toegang via het perceel van [gedaagde] ligt voor de hand, omdat de openbare weg tot vlak voor zijn perceel loopt. Deze openbare weg hoeft maar net iets verlengd te worden via een hoek van het perceel van [gedaagde], om aangesloten te worden op het perceel van [eiser]. Dat is weergegeven op de onderstaande afbeelding. Daarop betreft […] het perceel van [eiser] en […] dat van [gedaagde]. 2.17. [ gedaagde] heeft nog wel aangevoerd dat toegang via het perceel van de noorderburen ([perceelnummer]) ook een optie is, maar dat betoog slaagt niet. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat dit perceel een stuk hoger ligt en dat een toegangsweg buitengewoon steil zou zijn. Het Gerecht heeft tijdens de descente ook zelf waargenomen dat dit geen reële optie is. Bovendien zou [eiser] dan de volle lengte van het perceel moeten gebruiken, terwijl bij het perceel van [gedaagde] dus maar een hoek van het perceel hoeft te worden gebruikt. 2.18. [ gedaagde] heeft erop gewezen dat hij ook last zal hebben van de noodweg. Zoals uit de plattegrond hiervoor blijkt zal de weg vlak lang zijn huis lopen. Hij zal dus last hebben van verkeer dat vlak langs zijn woning gaat. Bovendien heeft hij gesteld dat hij nu zijn auto voor het huis parkeert, mede omdat zijn inwonende moeder slecht ter been is, en dat daar straks niet of nauwelijks meer ruimte voor is. Het Gerecht heeft er begrip voor dat [gedaagde] niet zit te wachten op de noodweg. Aangezien er echter geen reële andere optie is en [eiser] wel recht heeft op een noodweg, moeten deze belangen van [gedaagde] wijken. Het nadeel dat hij ondervindt zal het Gerecht tot uitdrukking brengen in de vergoeding die het bepaalt.

2.19. De conclusie is dat het Gerecht een noodweg aanwijst ten behoeve van [gedaagde], over het perceel van [eiser], zoals weergegeven op de plattegrond hiervoor. [eiser] heeft onbetwist gesteld dat een behoorlijke toegang in zijn geval een toegang te voet en per voertuig betreft. De eis zal in die zin worden toegewezen. 2.20. [ gedaagde] wil dat het Gerecht hieraan de beperking verbindt dat alleen [eiser] en zijn gezin of familie van die noodweg gebruik mogen maken. Die beperking zal het Gerecht hier niet aan verbinden. [gedaagde] heeft deze voorwaarde niet onderbouwd. Het Gerecht ziet daar ook geen grond voor. Het gaat erom dat het perceel bereikbaar is, niet alleen voor [eiser] en zijn familie, maar ook voor eventuele derden die op het perceel van [eiser] moeten zijn. Een beperking in wie de weg mag gebruiken past daar dus niet bij. Bovendien is dit ook een onwerkbare voorwaarde die alleen maar voer kan geven voor discussies tussen de partijen. 2.21. [ gedaagde] heeft verder aangevoerd dat het niet nodig is om een dwangsom te verbinden aan deze veroordeling, omdat hij die na zal komen. Het Gerecht gaat ervan uit dat hij die toezegging nakomt en zal daarom geen dwangsom aan de veroordeling verbinden. [gedaagde] heeft recht op een schadevergoeding 2.22. [ gedaagde] heeft in zijn akte na comparitie van partijen aangevoerd dat hij vindt dat [eiser] zijn schade moet vergoeden. Dat recht volgt uit de wet (artikel 5:57 lid 1 BW). Volgens [eiser] kan het Gerecht hem niet veroordelen om schade te vergoeden, omdat [gedaagde] geen tegeneis heeft ingesteld. Aan dit verweer gaat het Gerecht voorbij, omdat het oordeelt dat hiervoor geen tegeneis nodig is. Uit de wettekst volgt deze verplichting tot schadevergoeding namelijk als onderdeel van het aanwijzen van de noodweg. 2.23. [ eiser] heeft verder nog aangevoerd dat de eis van [gedaagde] is verjaard. Ook dat verweer gaat niet op. [eiser] gaat er bij die redenering namelijk vanuit dat de schadevergoedingsverplichting al in 2007 is ontstaan, omdat [gedaagde] hem toen toegang heeft verleend via zijn perceel. Het Gerecht volgt die redenering niet. Het gaat om de schade die [gedaagde] lijdt doordat een noodweg wordt aangewezen. Dat is pas in deze procedure het geval, zodat van verjaring geen sprake kan zijn. 2.24. [ gedaagde] noemt twee vormen van schade die hij zal lijden door het aanwijzen van de noodweg: de waardevermindering van zijn perceel en de onderhoudskosten van de weg. De eerste post komt voor vergoeding in aanmerking, maar de tweede (nu) niet. Dat licht het Gerecht hierna toe. [eiser] moet de waardevermindering van het perceel van [gedaagde] vergoeden 2.25. [ gedaagde] heeft er terecht op gewezen dat de waarde van zijn perceel (vermoedelijk) zal verminderen door het aanwijzen van de noodweg. [gedaagde] of een eventuele toekomstige eigenaar zal namelijk moeten dulden dat hij het perceel niet exclusief zelf kan gebruiken. Bovendien zal [gedaagde] dat deel van het perceel vrij moeten houden, om [eiser] ongestoorde toegang te geven. 2.26. [ gedaagde] gaat voor de berekening van de waardevermindering uit van de verkoopwaarde van het deel van het perceel waarover de weg zal lopen. Het gaat volgens hem om een oppervlakte van 155 m2 met een waarde van $ 221,97 per m2, zodat er sprake is van $ 34.405,35 schade. [eiser] betwist deze schadebegroting. Volgens hem moet worden berekend welke schade de aanleg van een weg toebrengt aan het perceel van [gedaagde]. Hij stelt dat [gedaagde] zelf ook profijt heeft bij de aanleg van een weg, zodat er geen sprake is van schade. Het Gerecht oordeelt dat beide benaderingen geen juiste manier van schadebegroting van de waardevermindering vormen. Bepalend is namelijk het verschil tussen enerzijds de waarde van de grond zonder dat [gedaagde] [eiser] daarover een noodweg moet bieden en anderzijds de waarde van de grond met die verplichting. 2.27. De benadering van [gedaagde] is niet juist, omdat hij wel eigenaar blijft van de grond, zodat de verkoopwaarde niet zonder meer de juiste schadebegroting vormt. De benadering van [eiser] is ook onjuist, omdat niet bepalend is of [gedaagde] wel of niet profijt heeft van de aanleg van een weg. [gedaagde] kan namelijk ook een weg aan laten leggen naar zijn huis, zonder dat [eiser] daarvan gebruik mag maken. Bovendien hoeft de weg dan slechts te leiden tot zijn woning en hoeft die niet te worden doorgetrokken naar het perceel van [eiser]. De centrale vraag is echter wat het met de waarde van [gedaagde]’ perceel doet dat ook [eiser] van die weg over zijn perceel gebruik mag maken. 2.28. Het Gerecht heeft op dit moment geen aanknopingspunten op basis waarvan zij kan vaststellen of inschatten tot welke waardevermindering dit zal leiden. Beide partijen mogen zich hierover uitlaten. Het ligt op hun weg om dit te onderbouwen met een (taxatie)rapport van een deskundige. Het ligt daarbij overigens voor de hand om uit te gaan van de huidige situatie waarin het perceel van [eiser] braak ligt. Mocht in de toekomst blijken dat een appartementencomplex zal worden gebouwd (zoals [gedaagde] stelt) en alle appartementseigenaren de noodweg zullen moeten gebruiken, dan kan op dat moment sprake zijn van extra waardevermindering en dus een aanvullende schadevergoeding (artikel 5:57 lid 2 BW). Het is vermoedelijk moeilijk om daar nu al op vooruit te lopen. De onderhoudskosten hoeft [eiser] nu niet te vergoeden 2.29. [ gedaagde] stelt verder dat hij de weg zal moeten onderhouden. Hij stelt dat [eiser] hem hiervoor jaarlijks $ 4.000,- moet betalen. Deze vergoeding zal het Gerecht niet toewijzen. Op dit moment is niet te voorzien hoe de weg eruit zal komen te zien en welke vorm van onderhoud dit vraagt. Het Gerecht kan daarom nu hierop niet vooruitlopen en een reële schadevergoeding begroten. Mocht het onderhoud van de noodweg leiden tot kosten voor [gedaagde], dan moet [eiser] die vergoeden. Als de partijen daar samen niet uitkomen, dan kunnen zij dit later nog aan het Gerecht voorleggen (artikel 5:57 lid 2 BW). [gedaagde] hoeft niet ten opzichte van [eiser] te gedogen dat het Land een weg aanlegt 2.30. [ gedaagde] en [eiser] hebben zich in het verleden samen ingespannen om het Land zover te krijgen om de weg naar het perceel te asfalteren. Het Land is daar volgens [eiser] nu toe bereid. Hij wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld om te gedogen dat het Land een geasfalteerde weg of adequate ontsluitingsweg aanlegt. Hij heeft niet gesteld op basis waarvan [gedaagde] dit ten opzichte van hem verplicht is. Het Gerecht kan zich goed voorstellen dat [gedaagde] zelf ook zal willen dat het Land een goede weg aanlegt, ten minste tot aan zijn perceel. Zonder verdere onderbouwing ziet het Gerecht echter niet in op basis waarvan [gedaagde] verplicht is om toe te staan dat het Land die weg ook doortrekt naar het perceel van [eiser]. Zoals uit het voorgaande volgt is [gedaagde] wel zelfstandig verplicht ten opzichte van [eiser] om een noodweg te verlenen aan hem. Dat moet gaan om een adequate toegangsweg voor zowel personen als voertuigen. Als het Land bereid is die aan te leggen, ligt het op zichzelf wel voor de hand dat [gedaagde] zijn schade beperkt door het Land dat op eigen kosten te laten doen. Hoe nu verder? 2.31. Zoals uit het voorgaande blijkt mogen de partijen zich uitlaten over de waardevermindering van het perceel. Het gaat dus om een vergelijking tussen enerzijds de waarde van het perceel zonder dat [gedaagde] verplicht is om aan [eiser] een noodweg te verlenen en anderzijds de waarde van het perceel in het geval [gedaagde] dat wel verplicht is.

Het Gerecht: 3.1. verwijst de zaak naar de rolzitting van 27 mei 2025 zodat [gedaagde] zich kan uitlaten over de waardevermindering van zijn perceel, als gevolg van de noodweg die zal worden aangewezen (vrije aanhouding); 3.2. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 29 april 2025. Hoge Raad 30 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2762, 4.3