ECLI:NL:OGEAM:2025:80

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202400396 Vonnis d.d. 18 maart 2025 inzake [X], wonende in Sint Maarten, eiser in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigden: mr. B. BROOKS en mr. T.T.P. HEYMANS, tegen 1[Y], wonende in Sint Maarten, 2. [Z], wonende in Sint Maarten, gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: dhr. E.I. MADURO. Partijen zullen hierna [X] en [Y en Z] worden genoemd. 1Het procesverloop 1.1. Het procesverloop blijkt uit: het inleidend verzoekschrift met producties, op 28 februari 2024 ter griffie ingediend; de conclusie van antwoord; de schriftelijke aantekeningen van de mondelinge behandeling; het proces-verbaal van het verhandelde ter gerechtelijke plaatsopneming. 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 5 december 2024 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigde. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet. Daarna heeft een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden op 9 januari 2025, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt. 1.3. Vonnis is bepaald op heden.

2.1. [ X] is erfgenaam van [naam]. Hij beheert een perceel grond, met [meetbriefnummer], aan de [adres], Sint Maarten, hierna: het perceel. 2.2. [ X] en [Y en Z] hebben een huurovereenkomst gesloten ter zake van een deel van het perceel, groot 9x11m2, voor de duur van vijftien jaar, ingaande op 21 november 2014 en eindigend op 21 november 2029 tegen een maandelijkse huurprijs van US$ 50,00. De huur is in 2019 verhoogd naar een bedrag van US$ 70,00 per maand en in juli 2019 naar US$ 72,00 per maand. 2.3. In de huurovereenkomst staat, voor zover van belang: “Parties Agree that the parcel of land leased to the tenant will be used as dwelling place built on material that can be easy removed at the end of the lease. Landlord will allow all structural and other changes on the parcel as deemed necessary or useful by tenant to prepare the parcel as indicated for its intended use by tenant.” 2.4. [ X] heeft op 20 februari 2018 middels een power of attorney het beheer van het perceel overgelaten aan zijn dochters. 2.5. [ X] heeft bij brief van 27 november 2020 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

3.1. [ X] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. veroordeling van [Y en Z] tot ontruiming van het perceel binnen een week na datum vonnis dan wel binnen een door het Gerecht in goede justitie te bepalen termijn en het perceel met de daarin aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte en ter beschikking stelling van al hetgeen tot het gehuurde behoort, op straffe van een dwangsom van US$ 1.000,00 per dag; II. machtiging van [X] om op kosten van gedaagden de eigendommen, goederen en bouwwerken van gedaagden te verwijderen, eventueel met behulp van de sterke arm, indien gedaagden hun eigendommen, goederen en bouwwerken op het perceel niet verwijderen; III. hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van de achterstallige huur, tot 29 februari 2024 begroot op US$ 2.157,05, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2019 althans vanaf de vervaldata van de betaaltermijnen; IV. hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten conform liquidatietarief; V. hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot betaling van de lopende huur vanaf 1 maart 2024 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betaaltermijnen; VI. hoofdelijke veroordeling in de proceskosten en nakosten. 3.2. [ X] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Gedaagden lopen structureel achter met de huurbetalingen, waardoor de dochters van [X] een nieuw betalingssysteem moesten invoeren om de (wan)betalingen te monitoren. [Y en Z] is gevraagd om tijdelijk geen huur te betalen totdat het nieuwe betalingssysteem in werking is getreden. Na inwerkingtreding van het nieuwe betalingssysteem zouden gedaagden de achterstallige huur vanaf februari 2018 tot de dag van inwerkingtreding van het betalingssysteem moeten betalen. Bij brief van 12 januari 2019 is aan [Y en Z] meegedeeld dat het nieuwe betalingssysteem vanaf januari 2019 in werking zal treden en dat de huur betaald kan worden op een bankrekening van de WIB op naam van [dochter]. Sindsdien hebben gedaagden slechts drie betalingen gedaan in 2019. De huurovereenkomst is buitengerechtelijk ontbonden op 27 november 2020. Voorts stelt [X] dat [Y en Z] begin 2023 het pand (de container) heeft onderverhuurd aan derden, terwijl dat op grond van de huurovereenkomst verboden is. Deze onderhuurders verblijven zonder geldige titel in het pand. [Y en Z] heeft op het perceel een container gebouwd. Deze container dient te worden verwijderd, mede gezien het jaarlijkse orkaanseizoen. Het levert een gevaar op voor de buurtbewoners. 3.3. [ Y en Z] heeft het volgende tot verweer gevoerd. [Y en Z] heeft al die jaren de verhoogde huurprijs onder protest betaald. [Y en Z] ontkent dat hij nog huur verschuldigd is aan [X]. [Y en Z] heeft altijd betaald; er is geen huurachterstand. Er is volgens [Y en Z] geen grond voor het afbreken van het door [Y en Z] gebouwde opstal. Het verkeert in goede staat van onderhoud en heeft al jaren van orkaanseizoenen doorstaan. In reconventie 3.4. [ Y en Z] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: I. te verklaren voor recht dat [X] de huurovereenkomst ten onrechte heeft ontbonden; II. [X] te veroordelen tot betaling van een bedrag van US$ 12.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum ontbinding huurovereenkomst; III. [X] te veroordelen in de proceskosten. 3.5. [ Y en Z] legt aan de vordering ten grondslag dat hij bouwkosten heeft gemaakt voor de woning die hij heeft gebouwd op het gehuurde perceel. [Y en Z] stelt dat [X] ongerechtvaardigd wordt verrijkt vanwege de natrekking van de woning met de grond. Voorts heeft [Y en Z] geïnvesteerd in het bouwen van de woning, terwijl hij na de ontbinding van de huurovereenkomst geen gebruik meer kan maken van de woning. 3.6. [ X] heeft kort gezegd ten verwere aangevoerd dat geen sprake is van ongerechtvaardigde verrijking en dat [Y en Z] verplicht is zijn containerwoning mee te nemen bij de oplevering van het gehuurde perceel. [X] heeft naar eigen zeggen geen belang bij de woning.

In conventie 4.1. Voorop wordt gesteld dat de huurovereenkomst een wederzijdse overeenkomst betreft, waarbij de verhuurder de verplichting heeft het pand ter beschikking te stellen aan de huurder en de huurder de verplichting heeft tot het betalen van de overeengekomen huurpenningen. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur voor de eerste van de maand bij vooruitbetaling dient te worden. Na de brief van [X] 12 januari 2019 is dat de vijfde van elke maand geworden. Uit de overgelegde bankafschriften blijkt dat [Y en Z] enkel de huurpenningen van februari tot en met juli 2019 op de WIB bankrekening van [dochter] heeft betaald. Sommige op tijd, maar het merendeel te laat. Vervolgens is in februari 2020 de huur voor zes maanden betaald. Op 31 december 2020 heeft [Y en Z] de huur voor vier maanden betaald. Op 12 februari 2020 heeft [Y en Z] voor twee maanden de huur betaald. Ook de betalingen daarna zijn onregelmatig en structureel te laat betaald, terwijl [Y en Z] daarnaast een huurachterstand heeft laten ontstaan. Het is aan [Y en Z] – die stelt dat hij alle huurtermijnen heeft betaald en dat er geen sprake is van een huurachterstand – deze stelling bewijzen, nu dit een zogeheten bevrijdend verweer betreft. Hierin is [Y en Z] niet geslaagd. De vier overgelegde Transaction Confirmations zijn daartoe in elk geval onvoldoende. [Y en Z] verweer dat hij onder protest de eenzijdig opgelegde verhoogde huurprijs heeft betaald faalt bij gebreke aan enige onderbouwing. Naar het oordeel van het Gerecht is de tekortkoming – een huurachterstand en de structureel onregelmatige betalingen – dusdanig dat [X] terecht de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft mogen ontbinden. Een tekortkoming in het verleden kan bij een duurovereenkomst niet meer ongedaan worden gemaakt. Met andere woorden, op het moment van het uitbrengen van de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring was het verzuim reeds ingetreden, nu nakoming van de verplichting tot betaling van de huur “zonder vertraging” inmiddels blijvend onmogelijk was geworden. De desbetreffende prestatie kan wel alsnog, te laat, worden verricht, maar daarmee is het feit dat er in strijd met de desbetreffende verplichting vertraging is ingetreden, niet goedgemaakt (vgl. onder meer HR 11 januari 2003, NJ 2003, 255 en HR 27 mei 2011 JIN 2011/581). Het vorenoverwogene betekent dat vordering I zal worden toegewezen. Nu er door [Y en Z] een woning dan wel een container op het perceel is gebouwd die op grond van de huurovereenkomst moet worden verwijderd (vide rov. 4.6) zal een redelijke termijn voor ontruiming worden gegeven van twee maanden. Vordering III en V zullen in het verlengde hiervan worden toegewezen, zij het dat het na het einde van de huur geen huurpenningen meer betreffen, doch een gebruikersvergoeding, gelijk aan de huursom, tot aan de datum van ontruiming (art. 7:225 BW). Immers, door de buitengerechtelijke ontbinding is de huurovereenkomst geëindigd. Na de datum van ontbinding houdt [Y en Z] het gehuurde zonder recht of titel en dus onrechtmatig onder zich. 4.2. Vordering II strandt omdat een rechtsgrond hiervoor ontbreekt. Thans kan nog niet worden vastgesteld of [Y en Z] in gebreke zal zijn het perceel correct op te leveren en dat hij zijn verplichting om zijn eigendommen, goederen en bouwwerken te verwijderen niet zal nakomen. 4.3. Vordering IV zal worden toegewezen, nu voldoende is onderbouwd dat er daadwerkelijk en in redelijkheid buitengerechtelijk incassokosten zijn gemaakt. De buitengerechtelijke incassokosten zullen conform het procesreglement worden toegewezen naar rato van 1½ punt van het liquidatietarief voor bodemzaken in de eerste aanleg, derhalve een bedrag van NAf 1.875,00. 4.4. De slotsom luidt dat het merendeel van de vorderingen zullen worden toegewezen en dat [Y] en [Z], zijnde de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen, hoofdelijk in de proceskosten zullen worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [X] tot op heden begroot op: explootkosten NAf 752,50 (NAf 249,50 + NAf 503,00) griffierecht NAf 450,00 salaris gemachtigde NAf 3.750,00 (3 punten, tarief 5) + totaal: NAf 4.952,50. 4.5. [ Y] en [Z] zullen voorts worden veroordeeld in de na de uitspraak nog vallende kosten, die forfaitair worden berekend op NAf 250,00 zonder betekening en verhoogd met NAf 150,00 in geval van betekening. In reconventie 4.6. Bij de beoordeling van de vordering wordt vooropgesteld dat tussen partijen niet ter discussie staat dat zij een huurovereenkomst hebben gesloten waarin de bepaling “Parties Agree that the parcel of land leased to the tenant will be used as dwelling place built on material that can be easy removed at the end of the lease“ is opgenomen. Deze bepaling dient gelezen te worden in combinatie met de bepaling “Landlord will allow all structural and other changes on the parcel as deemed necessary or useful by tenant to prepare the parcel as indicated for its intended use by tenant.” De bepaling dient te worden uitgelegd aan de hand van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van die overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij, mede gelet op de maatschappelijke kring waartoe zij behoren en de rechtskennis die van hen kan worden gevergd, te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, LJN AG4158, NJ 1981/625, Haviltex). Naar het oordeel van het Gerecht mocht [X] als verhuurder redelijkerwijs verwachten dat huurder [Y en Z] – die van hem althans van zijn rechtsvoorganger toestemming had gekregen om veranderingen aan het perceel aan te brengen die nodig zijn om een plek te hebben om te wonen – bij het einde van de huurovereenkomst zijn “dwelling place” zou verwijderen. Wettelijk gezien is het ook niet geoorloofd om zonder schriftelijke toestemming de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen (art. 7:215 BW). De toestemming van de verhuurder was er weliswaar wel, maar niet voor een woning die aard en nagelvast zit aan de grond en daardoor niet verwijderd kan worden. 4.7. Voor zover [Y en Z] zijn vordering baseert op ongerechtvaardigde verrijking, dan impliceert dat dat hij zich op het standpunt stelt dat zijn woning althans container niet verwijderd kan worden, dat [X] door natrekking eigenaar is geworden van zijn woning althans container en dat [X] daardoor ongerechtvaardigd verrijkt wordt. Tegen die achtergrond zal de juridische grondslag onrechtvaardigde verrijking worden beoordeeld. Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder een vergoeding kan vorderen van de verhuurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Zoals blijkt uit de voorgaande rechtsoverweging ging het om ongeoorloofde veranderingen en toevoegingen waren want de woning moest op grond van de huurovereenkomst verwijderd kunnen worden. Ook heeft [Y en Z] onvoldoende onderbouwd dat [X] verrijkt zou worden door verkrijging van de woning althans de container, mede tegen de achtergrond van de stelling van [X] dat hij geen belang heeft bij de woning en dat hij wil dat de woning verwijderd wordt. Hierop ketst de vordering af. 4.8. Uit het voorgaande volgt dat [Y en Z] in het ongelijk zal worden gesteld. Bij die stand van zaken, dient [Y en Z] hoofdelijk in de proceskosten te worden veroordeeld, die aan de zijde van [X] worden begroot op NAf 1.250,00 (1 punt, tarief 5).

Het Gerecht: In conventie 5.1. veroordeelt [Y] en [Z] tot ontruiming van het perceel binnen twee maanden na datum vonnis en het perceel met de daarin aanwezige goederen en personen te verlaten, met afgifte en ter beschikking stelling van al hetgeen tot het gehuurde behoort, op straffe van een dwangsom van US$ 1.000,00 per dag; 5.2. veroordeelt [Y] en [Z] hoofdelijk tot betaling van de huurachterstand en na de ontbinding een gebruikersvergoeding, tot 29 februari 2024 begroot op US$ 2.157,05, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2019 althans vanaf de vervaldata van de betaaltermijnen; 5.3. veroordeelt [Y] en [Z] hoofdelijk tot betaling van een gebruikersvergoeding vanaf 1 maart 2024 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betaaltermijnen; 5.4. veroordeelt [Y] en [Z] hoofdelijk tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, die worden begroot op NAf 1.875,00; 5.5. veroordeelt [Y] en [Z] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op NAf 4.952,50 en in de nakosten, die forfaitair worden berekend op NAf 250,00 zonder betekening en verhoogd met NAf 150,00 in geval van betekening; 5.6. wijst af het meer of anders gevorderde; In reconventie 5.7. wijst de vorderingen af; 5.8. veroordeelt [Y] en [Z] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op NAf 1.250,00; In conventie en in reconventie 5.9. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door de griffier, ondertekend door de rolrechter en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2024.