ECLI:NL:OGEAM:2025:73

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202400395 Vonnis d.d. 18 maart 2025 inzake [X], wonende in Sint Maarten, eiser in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigden: mrs. B. BROOKS en T.T.P. HEYMANS, tegen 1[Y], wonende in Sint Maarten, 2. [Z], wonende in Sint Maarten, gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: dhr. E.I. MADURO. Partijen zullen hierna [X] en [Y] en [Z] (en gezamenlijk [Y en Z]) worden genoemd. 1Het procesverloop 1.1. Het procesverloop blijkt uit: het inleidend verzoekschrift met producties, op 4 maart 2024 ter griffie ingediend; de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie; de conclusie van antwoord in reconventie; het proces-verbaal van de mondelinge behandeling; het proces-verbaal van het verhandelde ter gerechtelijke plaatsopneming. 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 19 december 2024 plaatsgevonden in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigde. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling hebben partijen hun wederzijdse standpunten (nader) uiteengezet. Daarna heeft een gerechtelijke plaatsopneming plaatsgevonden op 9 januari 2025, waarvan een proces-verbaal is opgemaakt. 1.3. Vonnis is bepaald op heden.

2.1. [ X] is erfgenaam van [naam] en beheert een perceel grond, met (meetbriefnummer), gelegen aan de [adres] te Sint Maarten. 2.2. Partijen hebben op 26 juni 2014 een huurovereenkomst gesloten ter zake een deel van het perceel voor periode van vijftien jaar tegen een huursom van US$ 200,00 per maand. 2.3. In de huurovereenkomst staat, voor zover relevant: “4. Parties agree that the parcel of land leased to the tenant will exclusively be used to place and occupy a container dwelling on the leased premises, all costs connected with the placing of the container and the occupying of the same will be for the account of the lessee. At the end of the term of this lease agreement, the lessor shall be given the option to purchase the container dwelling at fair market value, if the lessee decides to sell said container dwelling. (…) 5. Landlord will allow all structural and other changes on the parcel as deemed necessary or useful by tenant to prepare the parcel as indicated for its intended use by tenant.” 2.4. Bij brief van 27 november 2020 heeft [X] [Y en Z] gesommeerd de huurachterstand te betalen en tevens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

In conventie 3.1. [ X] vordert, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: i. i) [Y en Z] te veroordelen het gehuurde aan de [adres] binnen een week na datum vonnis met de daarin vanwege [Y en Z] aanwezige goederen en eventuele personen te verlaten, met afgifte aan [X] van al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van US$ 1.000,00 per dag; ii) voor het geval [Y en Z] hun aanwezige eigendommen, goederen en bouwwerken op het perceel niet verwijderen, machtiging van [X] om op kosten van [Y en Z] de eigendommen, goederen en bouwwerken te verwijderen, eventueel met behulp van de sterke arm; iii) [Y en Z] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur, tot 26 februari 2024 begroot op een bedrag van US$ 12.630,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2019; iv) [Y en Z] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten; v) [Y en Z] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de lopende huur vanaf 1 maart 2024 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betaaltermijnen; vi) [Y en Z] te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten. 3.2. [ X] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [Y en Z] liepen structureel achter met de huurbetalingen, waardoor er een nieuw betalingssysteem moest worden ingevoerd om de wanbetalingen te monitoren. Bij brief van 12 januari 2019 is aan [Y en Z] meegedeeld dat het nieuwe betalingssysteem vanaf januari 2019 in werking zal treden en dat alle betalingen moeten worden overgemaakt op de bankrekening van de vertegenwoordigers van [X], waaronder de dochter van [X], [naam]. Ook is hen meegedeeld dat zij de huur over de periode 28 februari 2018 – 31 januari 2019, in totaal een bedrag van US$ 2.400,00, dienden te betalen. [Y en Z] hebben een huurachterstand; sinds februari 2019 is slechts twee keer de huur betaald. [X] stelt voorts dat [Y en Z] medio 2019 is begonnen met het bouwen van betonnen constructies op het perceel, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst. Daarnaast vormen de houten/container constructies een gevaar op voor de buurtbewoners, gelet op het jaarlijkse orkaanseizoen. Voorts stelt [X] dat sprake is van onderhuur, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst. 3.3. [ Y en Z] hebben het volgende tot verweer gevoerd. [Y en Z] hebben op het gehuurde perceel een container geplaats, die zij zelf bewonen. Verder verhuren zij twee eenkamer appartementen aan derden. [Y en Z] hebben de container gekocht en hebben het omgebouwd tot een appartement. De betalingen van NAf 2.478,00 en NAf 708,00 zijn vooruitbetaalde huurgelden. [X] kwam ondanks het nieuwe betalingssysteem de huur innen en beloofde kwitanties hiervan te bezorgen, maar dat heeft hij niet gedaan. In reconventie 3.4. [ Y en Z] vorderen, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, [X] te veroordelen tot betaling van een bedrag van US$ 30.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de datum van ontbinding van de huurovereenkomst, met veroordeling van [X] in de proceskosten. 3.5. [ Y en Z] leggen aan hun vordering ten grondslag dat zij investeringen hebben gedaan en dat, nu de huurovereenkomst door [X] is ontbonden, zij recht hebben op vergoeding van de aankoop- en ombouwkosten van de container. Op grond van ongerechtvaardigde verrijking vorderen [Y en Z] een bedrag van US$ 30.000,00. 3.6. [ X] heeft ten verwere aangevoerd dat het hele perceel is veranderd in een sloppenwijk: het perceel ligt bezaaid met afval, achtergelaten auto’s, bouwmateriaal, oude elektrische auto’s en dergelijke. De containerwoning is volgens [X] niets waard. Sterker nog, het zou [X] meer kosten om deze te verwijderen dan dat hij hier enige winst aan over zou houden. [Y en Z] hebben voorts zelf het risico genomen om in het pand te investeren. Zij wisten dat zij hun gebouw aan het einde van de huurovereenkomst uiteindelijk weer zouden moeten verwijderen. [X] heeft geen belang bij het behouden van de containerwoning. [Y en Z] kunnen daarom bij hun ontruiming de containerwoning meenemen. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna in de conventie en in de reconventie, voor zover van belang, nader ingegaan.

In conventie 4.1. Voorop wordt gesteld dat de huurovereenkomst een wederzijdse overeenkomst betreft, waarbij de verhuurder de verplichting heeft het pand ter beschikking te stellen aan de huurder en de huurder de verplichting heeft tot het betalen van de overeengekomen huurpenningen. In de huurovereenkomst is bepaald dat de huur voor de eerste van de maand bij vooruitbetaling dient te worden voldaan. Na de brief van [X] 12 januari 2019 is dat de vijfde van elke maand geworden. Uit de bankafschriften in combinatie met de excelsheet die door [X] zijn overgelegd blijkt dat [Y en Z] structureel te laat en onregelmatig de huurpenningen betalen, terwijl [Y en Z] bovendien een huurachterstand hebben laten ontstaan. Het is aan [Y en Z] – die stellen dat zij alle huurtermijnen hebben betaald en dat er geen sprake is van een huurachterstand – deze stelling te bewijzen, nu dit een zogeheten bevrijdend verweer betreft. Hierin zijn [Y en Z] niet geslaagd, nu [Y en Z] van de maanden, waarvan [X] stelt dat geen huur is betaald, geen enkel bewijs van betaling hebben overgelegd. Bovendien is ter zitting opgemerkt dat [Z] af en toe huur betaalt in cash, maar niet elke maand. Naar het oordeel van het Gerecht is de tekortkoming – een aanzienlijke huurachterstand en de structureel onregelmatige betalingen – dusdanig dat [X] terecht de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft mogen ontbinden. Een tekortkoming in het verleden kan bij een duurovereenkomst niet meer ongedaan worden gemaakt. Met andere woorden, op het moment van het uitbrengen van de buitengerechtelijke ontbindingsverklaring was het verzuim reeds ingetreden, nu nakoming van de verplichting tot betaling van de huur “zonder vertraging” inmiddels blijvend onmogelijk was geworden. De desbetreffende prestatie kan wel alsnog, te laat, worden verricht, maar daarmee is het feit dat er in strijd met de desbetreffende verplichting vertraging is ingetreden, niet goedgemaakt (vgl. onder meer HR 11 januari 2003, NJ 2003, 255 en HR 27 mei 2011 JIN 2011/581). Het vorenoverwogene betekent dat vordering I zal worden toegewezen, met dien verstande dat – mede gezien het feit dat [Z] met haar drie dochters in de containerwoning woont – een redelijke ontruimingstermijn zal worden gegeven van twee maanden. [X] heeft nog gesteld dat [Y en Z] wisten dat zij hun container aan het einde van de huurovereenkomst uiteindelijk weer zouden moeten verwijderen en dat [Y en Z] bij hun ontruiming op grond van de huurovereenkomst de containerwoning moeten meenemen. Dit is niet juist. In de huurovereenkomst is bepaald: “Parties agree that the parcel of land leased to the tenant will exclusively be used to place and occupy a container dwelling on the leased premises, all costs connected with the placing of the container and the occupying of the same will be for the account of the lessee. At the end of the term of this lease agreement, the lessor shall be given the option to purchase the container dwelling at fair market value, if the lessee decides to sell said container dwelling. (…) en Landlord will allow all structural and other changes on the parcel as deemed necessary or useful by tenant to prepare the parcel as indicated for its intended use by tenant.” Nergens is een bepaling opgenomen dat het een removable container moet zijn, die bij het einde van de huurovereenkomst verwijderd dient te worden. Integendeel, de verhuurder krijgt aan het einde van de huurovereenkomst de gelegenheid de container tegen een redelijke marktwaarde te kopen. Dat correspondeert niet met de verplichting om de container na het einde van de huur te verwijderen. Nu de verhuurder uitdrukkelijk toestemming heeft gegeven voor de bouw dan wel het plaatsen van een container op het perceel, gaat het om geoorloofde veranderingen van de inrichting of gedaante van het perceel. 4.2. Vordering III en V zullen in het verlengde van het voorgaande eveneens worden toegewezen, zij het dat het geen huurpenningen betreffen, doch een gebruikersvergoeding, gelijk aan de huursom, tot aan de datum van ontruiming (art. 7:225 BW). Immers, door de buitengerechtelijke ontbinding is de huurovereenkomst geëindigd. Na de datum van ontbinding houden [Y en Z] het gehuurde zonder recht of titel en dus onrechtmatig onder zich. 4.3. Vordering II strandt omdat een rechtsgrond hiervoor ontbreekt. Thans kan nog niet worden vastgesteld of [Y en Z] in gebreke zullen zijn het perceel correct op te leveren en dat zij hun verplichting om hun eigendommen, goederen en bouwwerken te verwijderen niet zullen nakomen. 4.4. Vordering IV zal worden toegewezen, nu voldoende is onderbouwd dat er daadwerkelijk en in redelijkheid buitengerechtelijk incassokosten zijn gemaakt. De buitengerechtelijke incassokosten zullen conform het procesreglement worden toegewezen naar rato van 1½ punt van het liquidatietarief voor bodemzaken in de eerste aanleg, derhalve een bedrag van NAf 1.875,00. 4.5. [ Y en Z] zullen hoofdelijk als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [Y en Z] tot op heden begroot op: explootkosten NAf 240,50 griffierecht NAf 750,00 salaris gemachtigde NAf 3.750,00 + totaal: NAf 4.740,50. In reconventie 4.6. Partijen zijn overeen gekomen dat het perceel dat aan de huurder wordt verhuurd uitsluitend zal worden gebruikt voor het plaatsen en bewonen van een containerwoning op het gehuurde terrein, waarbij alle kosten in verband met het plaatsen van de container en het bewonen daarvan voor rekening van de huurder zijn. Niet in geschil is dat [Y en Z] op eigen kosten een container op het perceel hebben gebouwd. Zoals in rov. 4.1 reeds is overwogen, duidt de bepaling dat aan het einde van de looptijd van de huurovereenkomst de verhuurder de optie krijgt om de containerwoning tegen de marktwaarde te kopen, indien de huurder besluit de containerwoning te verkopen, erop dat partijen de bedoeling hebben gehad dat de container op het perceel blijft staan en dat het gaat om geoorloofde veranderingen van de inrichting of gedaante van het gehuurde perceel. 4.7. [ Y en Z] hebben hun vorderingen gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking. Het Gerecht stelt het volgende voorop. Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt dat de huurder een vergoeding kan vorderen van de verhuurder ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, voor zover artikel 6:212 BW dat toestaat. Artikel 6:212 lid 1 BW bepaalt dat hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, verplicht is, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking. Zoals overwogen in de voorgaande rechtsoverweging ging het geoorloofde veranderingen van de inrichting of gedaante van het perceel. Tijdens de descente heeft de rechter kunnen waarnemen dat [Z] in een constructie van een container en beton woont, samen met haar drie dochters. De woning bestaat uit een woonkamer, een keuken, drie slaapkamers en twee badkamers, een complete woning derhalve. Vast staat dat [Y en Z] deze containerwoning heeft gebouwd en derhalve investeringen heeft gedaan. Naar het oordeel van het Gerecht kan [Y en Z] een vergoeding vorderen, nu [X] door de woning ten koste van [Y en Z] ongerechtvaardigd wordt verrijkt. [Y en Z] heeft de schade begroot op een bedrag van US$ 30.000,00, maar heeft nagelaten bij de conclusie van eis in reconventie een taxatierapport over te leggen. Bij e-mailbericht van 3 oktober 2024 heeft de gemachtigde van [Y en Z] nog geschreven dat gebleken is dat een uit blokken en cement gebouwd woonhuis op het perceel staat en dat het een hogere waarde heeft dan in eerste instantie gevorderd.

Het Gerecht: In conventie 5.1. veroordeelt [Y en Z] het gehuurde aan de [adres] binnen twee maanden na datum vonnis met de daarin vanwege [Y en Z] aanwezige goederen en eventuele personen te verlaten, met afgifte aan [X] van al hetgeen tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van US$ 1.000,00 per dag; 5.2. veroordeelt [Y en Z] hoofdelijk tot betaling van de achterstallige huur en na de ontbinding een gebruikersvergoeding, tot 26 februari 2024 begroot op een bedrag van US$ 12.630,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 januari 2019; 5.3. veroordeelt [Y en Z] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een gebruikersvergoeding vanaf 1 maart 2024 tot aan de dag van ontruiming, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de betaaltermijnen; 5.4. veroordeelt [Y en Z] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten, zijnde een bedrag van NAf 1.875,00; 5.5. veroordeelt [Y en Z] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op NAf 4.740,50 en in de nakosten, die forfaitair worden berekend op NAf 250,00 zonder betekening en verhoogd met NAf 150,00 in geval van betekening; 5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst af het meer of anders gevorderde; In reconventie 5.8. veroordeelt [X] tot betaling van een bedrag van US$ 15.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van de datum van de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst; 5.9. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.10. compenseert de proceskosten in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt; 5.11. wijst het meer of ander gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Th.G. Lautenbach, rechter, bijgestaan door de griffier, ondertekend door de rolrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 maart 2025.