ECLI:NL:OGEAM:2025:72

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202500794 Vonnis in kort geding d.d. 5 september 2025 inzake 1[eiser 1], wonend in [woonplaats], eiser in conventie, verweerder in reconventie, gemachtigde: mr. R.E. Duncan en 2 2. [eiser 2], wonend in [woonplaats], eiser in conventie, verweerder in reconventie, gemachtigde: mr. R.E. Duncan, tegen DE NAAMLOZE VENNOOTSCHAP TESI N.V., gevestigd in Sint Maarten, verweerder in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigde: mr. M. Kortenoever. Partijen zullen hierna [eiser 1], [eiser 2] en Tesi worden genoemd.

1.1. [ eiser 1] en [eiser 2] hebben op 15 juli 2025 een verzoekschrift ingediend. Tesi heeft op 19 augustus 2025 een productie ingediend, houdende het verzoekschrift van Tesi in de inmiddels aanhangig gemaakte bodemprocedure tussen Tesi en [eiser 1] en [eiser 2]. Op 21 augustus 2025 heeft Tesi een eis in reconventie ingediend. Vervolgens heeft op 22 augustus 2025 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij partijen en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. Mr. Duncan en mr. Kortenoever hebben zich daarbij bediend van pleitnotities, die zij aan het Gerecht hebben overgelegd. 1.2. Vonnis is bepaald op heden.

Percelen [eiser 2] 2.1. [ [eiser 2] heeft bij notariële akte van 21 januari 1999 van het Land Sint Maarten het recht van erfpacht verkregen op een perceel grond te [plaats perceel] (“perceel A”). 2.2. [ [eiser 2] heeft vervolgens het "economisch eigendomsrecht" bij koopovereenkomst van 29 januari 2016 aan Tesi verkocht, onder behoud van uitsluitend de blote eigendom van zijn erfpachtrecht op perceel A. [eiser 2] heeft ten behoeve van Tesi een recht van hypotheek op perceel A gevestigd, bij notariële akte van 9 februari 2016 (aanbetaling $ 50.000,-). 2.3. Bij brief van 19 september 2019 heeft [eiser 2] toestemming van de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Milieu en Infrastructuur (“VROMI”) verkregen om naastliggende percelen, met een totale oppervlakte van [x] m², omschreven in [nummer] (“C”) en [nummer] (“D”) te gebruiken als 'parking'. 2.4. Op 23 juli 2021 heeft de minister van VROMI voor de percelen C, D en E een bouwvergunning verleend. Deze vergunning heeft betrekking op een nog op te richten gebouw met een grondoppervlak van [x] m2. Niet op deze vergunning wordt vermeld aan wie de vergunning is verleend. 2.5. Bij besluit van 18 januari 2022 heeft de minister van VROMI de percelen C en D samengevoegd en vervangen door [nummer] (“perceel C+D”). Ook werd bij die beschikking het recht van erfpacht op het nieuwe perceel C+D aan [eiser 2] verleend, als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel A. Hierbij werd de planologische bestemming van de betreffende percelen gewijzigd om bebouwing toe te staan. 2.6. [ [eiser 2] heeft het economisch eigendomsrecht op perceel A bij notariële akte van 13 mei 2022 geleverd aan Tesi en ten behoeve van Tesi een recht van hypotheek op perceel A gevestigd, bij notariële akte 13 mei 2022 (restant koopsom $ 950.000,-). 2.7. Bij notariële akte d.d. 15 juni 2022 is door het Land Sint Maarten aan [eiser 2] het recht van erfpacht op perceel C+D (groot [x] m²) geleverd, waarbij dit werd gevoegd met het erfpachtrecht op perceel A. De akte vermeldt:“According to the hereinafter mentioned terms and conditions the property will inextricably become connected with the long lease title and rights to the immovable property as described in certificate of admeasurement number [A].The long lease title and rights to the immovable property as described in certificate of admeasurement number [A] and [C+D] cannot be separated”In deze akte wordt verder melding gemaakt van het economische eigendomsrecht van Tesi op perceel A. 2.8. Bij beschikking van 2 oktober 2023 van de minister van VROMI, is een naastliggend, aan de openbare weg grenzend, perceel groot [x] m² omschreven in [nummer] F, aan [eiser 2] in erfpacht verleend, onder dezelfde voorwaarden als in de beschikking van 18 januari 2022.Percelen [eiser 1] 2.9. [ [eiser 1] heeft bij notariële akte van 24 maart 2004 van het Land Sint Maarten door ruil het recht van erfpacht verkregen op een perceel grond te Simpson Bay, omschreven in [nummer] (“perceel B”). 2.10. [ [eiser 1] heeft vervolgens het "economisch eigendomsrecht" bij koopovereenkomst van 29 januari 2016 aan Tesi verkocht, onder behoud van uitsluitend de blote eigendom van zijn erfpachtrecht op perceel B. [eiser 1] heeft ten behoeve van Tesi een recht van hypotheek op perceel B gevestigd, bij notariële akte van 9 februari 2016 (aanbetaling $ 50.000,-). 2.11. [ [eiser 1] heeft het economisch eigendomsrecht op perceel B bij notariële akte van 16 mei 2019 geleverd aan Tesi en ten behoeve van Tesi een recht van hypotheek op perceel B gevestigd, bij notariële akte 16 mei 2019 (restant koopsom $ 950.000,-). 2.12. Bij brief van 19 september 2019 heeft [eiser 1] toestemming van de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ontwikkeling, Milieu en Infrastructuur (“VROMI”) verkregen om naastliggende percelen, met een totale oppervlakte van [x] m², omschreven in [nummer] (“perceel E”) te gebruiken als 'parking'. 2.13. Bij besluit van 18 december 2020 heeft de minister van VROMI aan [eiser 1] het recht van erfpacht verleend op perceel E, als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel B. Hierbij werd de planologische bestemming van de betreffende percelen gewijzigd om bebouwing toe te staan. 2.14. Op 23 juli 2021 heeft de minister van VROMI voor de percelen C, D en E een bouwvergunning verleend. Deze vergunning heeft betrekking op een nog op te richten gebouw met een grondoppervlak van [x] m2. Op deze vergunning staat niet vermeld aan wie de vergunning is verleend. 2.15. Bij besluit van 2 maart 2023 heeft de minister van VROMI aan [eiser 1] opnieuw het recht van erfpacht verleend op perceel E, als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel B, op aanvraag van [eiser 1] op 4 februari 2022, omdat het besluit van 18 december 2020 was verlopen. 2.16. Bij besluit van 31 oktober 2023 heeft de minister van VROMI aan [eiser 1] voor de derde maal het recht van erfpacht verleend op perceel E, als uitbreiding van het erfpachtrecht op perceel B, op aanvraag van [eiser 1] van 18 september 2023, omdat het besluit van 2 maart 2023 was verlopen. Algemeen 2.17. Percelen B, A, E en C+D zijn op dit moment niet bebouwd, maar worden gebruikt als parkeerterrein. Tesi bezit ook percelen grond aan de achterzijde van percelen B en A en is van plan een en ander te ontwikkelen tot een resort.

3.1. [ eiser 1] en [eiser 2] vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. Tesi te veroordelen om, bij wijze van voorschot op de verschuldigde gebruiksvergoeding, aan hen te betalen de som van USD 60.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 1 april 2025 tot de dag van algehele betaling; II. Tesi te bevelen tot [a] algehele ontruiming van de percelen E en C+D binnen drie dagen, of zoveel dagen door uw gerecht in goede justitie te bepalen, na de betekening van het te geven vonnis en [b] terugplaatsing van alle rotsblokken in hun oorspronkelijke liggingen op de grens tussen de percelen, alles op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom ad USD 5.000,- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Tesi in gebreke blijft aan het te geven vonnis te voldoen; III. Tesi te veroordelen tot betaling, desnoods bij wijze van voorschot, van de buitengerechtelijke kosten, vast te stellen conform het vigerende procesreglement. IV. Tesi te veroordelen in de kosten van dit geding. 3.2. [ eiser 1] en [eiser 2] leggen aan hun vorderingen ten grondslag – zakelijk weergegeven - dat Tesi inbreuk maakt op hun rechten door de percelen E en C+D af te sluiten. Tesi laat daar wel 20 tot 30 auto’s van haar klanten parkeren. [eiser 1] en [eiser 2] leiden daardoor schade, die per 1 juli 2025 minimaal USD 61.000,- bedraagt. Zij vorderen in dit kort geding daarop een voorschot van USD 60.000,-. 3.3. Tesi vordert in reconventie om bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: [eiser 1] en [eiser 2] te verbieden mee te werken aan de wijziging van het erfpachtrecht op het perceel C+D of de uitgifte in erfpacht van de percelen E en F/2023 en hen te verbieden enige andere juridische handelingen te verrichten of toestemming te verlenen ten aanzien van deze percelen die de ongehinderde toegang van de openbare weg tot de percelen B en A bemoeilijken of verhinderen; [eiser 2] en [eiser 1] te verbieden om enige feitelijke handelingen te verrichten ten aanzien van de percelen C+D, E en F/2023 en in het algemeen te verbieden om enige actie te ondernemen die de uitoefening door Tesi van de aan haar verleende rechten van economisch eigendom op B en A bemoeilijken of frustreren; althans een door Uw Gerecht in goede justitie te bepalen gebod aan [eiser 1] en [eiser 2] zodat Tesi de aan haar toekomende rechten van economisch eigendom op B en A conform de overeenkomst kan uitoefenen als ware Tesi eigenaar van het recht van erfpacht op deze percelen; Alles geboden en verboden gelden totdat daarover in de aanhangige bodemprocedure is geoordeeld en gelden op straffe van een dwangsom van USD 25.000,- per gedaagde voor iedere dag dat [eiser 1] en [eiser 2] of een van hen, na schriftelijke notificatie zijdens Tesi, een gebod c.q. verbod niet nakomt; [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten vanaf de datum van het in dezen te wijzen vonnis tot de dag der algehele voldoening. 3.4. Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Gelet op de aard van de vorderingen, is er een spoedeisend belang bij de te nemen beslissingen, zowel in conventie als in reconventie. in conventie 4.2. Het gaat in deze zaak om het gebruik van de percelen E en C+D. Op bovenstaande kaart zijn de desbetreffende percelen te zien. Op de door partijen in het kort geding gebrachte stukken is perceel F niet te zien. 4.3. Op de grens tussen percelen B en A enerzijds en percelen E en C+D anderzijds stonden betonblokken ter afscheiding van de percelen. Tesi heeft ter zitting erkend dat zij die blokken heeft verwijderd, nadat zij had begrepen dat [eiser 1] en [eiser 2] de percelen E en C+D wilden gaan ontwikkelen. 4.4. Tesi heeft een aantal argumenten aangevoerd als onderbouwing van haar stelling dat [eiser 2] en [eiser 1] niet gerechtigd zijn de percelen E en C+D zo te ontwikkelen dat zij geen uitweg meer heeft naar de openbare weg, de Welfare Road. Tot heden is die uitweg er wel en dat is vanaf het moment van overdracht van de economische eigendom van de percelen B en A altijd zo geweest. 4.5. Tesi heeft inmiddels een bodemprocedure aanhangig gemaakt over deze kwestie en heeft de stukken van de bodemprocedure in dit kort geding overgelegd. Een belangrijk onderdeel in de bodemprocedure is de vordering tot nietigverklaring van de uitgifte in erfpacht van perceel C+D en een verbod aan de minister om perceel E in erfpacht aan [eiser 1], [eiser 2] of een ander uit te geven. 4.6. In dit kort geding kan over de vorderingen in de bodemzaak geen oordeel worden gegeven. Het Gerecht moet daarom uitgaan van de huidige situatie dat [eiser 2] erfpachter is van perceel C+D en [eiser 1] gebruik mag maken van perceel E. In die zin maakt Tesi inbreuk op de rechten van [eiser 1] en [eiser 2] door de percelen E en C+D feitelijk bij de grond van de percelen B en A te trekken. Onderdeel II van de vordering is daarom toewijsbaar, zoals hierna in de beslissing te vermelden. 4.7. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet de rechter bij de vraag of een geldvordering in kort geding toewijsbaar is, onderzoeken of de vordering van de eiser voldoende aannemelijk is. Daarnaast moet bij de eisende partij een spoedeisend belang bestaan, waardoor het voeren van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Het Gerecht is van oordeel dat aan geen van deze beide voorwaarden is voldaan. Het gevorderde bedrag van USD 60.000,- wordt niet onderbouwd en ook is niet toegelicht, waarom [eiser 1] en [eiser 2] het voeren van een bodemprocedure over dit onderdeel niet kunnen afwachten. Onderdeel I van de vordering zal daarom worden afgewezen. 4.8. Uit het dossier volgt voldoende dat de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] ook na de aanmaningsbrief van 28 maart 2025 nog inhoudelijke buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht. De vordering tot betaling van buitengerechtelijke kosten, die Tesi niet heeft weersproken, is daarom toewijsbaar. Deze kosten worden begroot op 1,5 punt van het liquidatietarief, zoals bepaald in het Procesreglement. proceskosten 4.9. Partijen zijn over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd. in reconventie 4.10. Het Gerecht is van oordeel dat Tesi er belang bij heeft dat de strook grond juridisch niet verder wijzigt, totdat daarover in de bodemprocedure is beslist. Tesi heeft in dit kort geding voldoende argumenten aangevoerd waarom zij in het kader van haar economisch eigendomsrecht op dit moment niet hoeft te dulden dat haar uitweg naar de [straatnaam] mag worden afgesloten. [eiser 1]en [eiser 2] hebben niet verklaard dat zij op korte termijn plannen hebben met de percelen, die een bodemprocedure niet kunnen afwachten. Zij hebben de percelen sinds 2019 in bezit en de verleende bouwvergunning – wat daar verder ook van zij – dateert van 2021. Vordering a. is daarom gedeeltelijk toewijsbaar, zoals hierna in de beslissing omschreven. 4.11. Vorderingen b. en c. zijn te onbepaald (“enige feitelijke handelingen” en “enige actie”) om in dit kort geding te kunnen toewijzen.proceskosten 4.12. Partijen zijn ook in reconventie over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. Daarom zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

in conventie 5.1. veroordeelt Tesi om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot algehele ontruiming van de percelen E en C+D; 5.2. veroordeelt Tesi om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot zodanige terugplaatsing van rotsblokken (of soortgelijke voorwerpen) op de grens tussen de percelen E / C+D en B / A, dat auto’s zonder toestemming van [eiser 1] of [eiser 2] niet op de percelen E of C+D kunnen parkeren; 5.3. bepaalt dat Tesi een aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen dwangsom van USD 2.500,- zal verbeuren voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Tesi in gebreke blijft aan de onder 5.1. en 5.2. uitgesproken veroordelingen te voldoen; 5.4. veroordeelt Tesi tot betaling aan [eiser 1] en [eiser 2] van een bedrag van Cg 1.875,- aan buitengerechtelijke incassokosten; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af; in reconventie 5.6. verbiedt [eiser 1] en [eiser 2] mee te werken aan de wijziging van het erfpachtrecht op het perceel C+D of de uitgifte in erfpacht van de percelen E en F, of enige andere juridische of feitelijke handeling te verrichten of daartoe toestemming te geven, waardoor de ongehinderde toegang van de openbare weg tot de percelen B en A bemoeilijkt of verhinderd wordt, totdat daarover in de aanhangige bodemprocedure is beslist; 5.7. bepaalt dat [eiser 1] en [eiser 2] een aan Tesi te betalen dwangsom van USD 2.500,- zullen verbeuren voor iedere dag of gedeelte van een dag dat zij na schriftelijke notificatie van de zijde van Tesi het onder 5.6. uitgesproken verbod blijven overtreden; 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af; in conventie en in reconventie 5.9. compenseert de proceskosten; iedere partij draagt de eigen kosten. Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 5 september 2025.