ECLI:NL:OGEAM:2025:54

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202500582 Vonnis in kort geding d.d. 18 juli 2025 inzake [eisers], wonende in [woonplaats], eisers, gemachtigden: mr. C.J. Koster en mr. S.T. Leon, tegen 1de stichting THE DRAKE PRIVATE FUND FOUNDATION, gevestigd in Sint Maarten, 2[gedaagde 2], 3. [gedaagde 3], wonende in [woonplaats], gedaagden, gemachtigde: mr. J.G. Bloem en 4 4. [gedaagde 4], wonende in [woonplaats], gedaagde, gemachtigde: mr. K. Huisman. Partijen zullen hierna ook “[eiser]”, “Drake”, “[gedaagde 2]”, “[gedaagde 3]” en “[gedaagde 4]” worden genoemd. De zaak in het kort Eisers hebben een overeenkomst met de stichting, een projectontwikkelaar. Zij hebben een unit gekocht, die nog moest worden gebouwd. Zij hebben een aanbetaling gedaan van USD 57.500,- (10% van de koopprijs). Het project is op een bepaald moment overgenomen door [gedaagde 4]. Hij heeft met eisers een nieuwe overeenkomst gesloten. Die is uiteindelijk beëindigd. De vraag in dit kort geding is wie de aanbetaling moet terugbetalen: de stichting of [gedaagde 4]. Het Gerecht beslist dat het de stichting is.

1.1. [ eiser] heeft op 2 juni 2025 een verzoekschrift ingediend. [gedaagde 4] heeft op 3 juli 2025 twee producties ingediend. Vervolgens heeft op 4 juli 2025 de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij [eiser] (via video-verbinding) en de gemachtigden zijn verschenen en het woord hebben gevoerd. Alle drie gemachtigden hebben pleitaantekeningen voorgedragen en hun pleitnotities overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is verklaard. 1.2. Vonnis is bepaald op vandaag.

2.1. Tussen [eiser] als koper/opdrachtgever en Drake als verkoper/aannemer is op 18 januari 2021 een koop-aannemingsovereenkomst tot stand gekomen ("de overeenkomst"). De overeenkomst hield in dat Drake een appartementencomplex (Drake Residences) zou bouwen, en in dat complex aan [eiser] een recht van appartement zou leveren. Het appartement was een '2 Bedroom, 2.5 Bathroom' op een totale projectoppervlakte van 1.800 vierkante meter ("de unit"). De koopprijs bedroeg USD 575.000,-. 2.2. Volgens de overeenkomst diende [eiser] een aanbetaling te doen van 10% van de koopprijs, dus USD 57.500,-. Artikel 5 : "Payments are to be made to DRAKE PRIVATE FUND FOUNDATION ESCROW (“THE SELLER") established on St. Maarten, with offices at 113 Welfare Road, Simpson Bay, St. Maarten, and duly represented by [gedaagde 2 en 3]. Hereinafter referred to as the "Seller" which company will act in execution of this agreement. Artikel 6 : “The Buyer shall make to de Drake PRIVATE FUND FOUNDATION ESCROW, (“THE SELLER”) the following payments in the following manner: a. USD $ 28,750 (5%) DEPOSIT AT SIGNING THE AGREEMENT. b. USD $ 28,750 (5%) within 90 days of Sales & Purchase Being Signed b. USD $ 517,500 (90%) UPON COMPLETION. Op verzoek van [gedaagde 2] heeft [eiser] deze aanbetaling van USD 57.500,- gedaan aan Drake, niet op een Escrow-rekening en ook niet op een rekening bij een notaris. 2.3. Op enig moment in 2024 heeft [gedaagde 4] de projectontwikkeling overgenomen. Hij heeft op 3 december 2024 met [eiser] een overeenkomst gesloten. Gelet op de inhoud ging dat over dezelfde unit, nu nader gespecificeerd als nummer 6, groot 158 m2. Oplevering zou plaatsvinden op 31 december 2024. De overeenkomst vermeldt het volgende: “Purchase price 2. The sale price of the unit will be for USD 575.000,- (…) Deposit Buyer has since remitted 10% or USD 57,500 to previous Developer, while the Owner of the property shall honor the deposit and apply against the Purchase Price. In the event this agreement dissolves for any particular reason, recourse of the deposit and/or damages shall be on the account of the previous Developer. NOTE: Customer to receive deposit back from previous Developer in the event financing is declined by our local banks. (…) 4. The Seller and Buyer agree on the property being transferred on or before February 7, 2025 (...) 11. onder b) This agreement supersedes any and all previous agreements made between both parties and any other third party'.” 2.4. [ eiser] is eind 2024 naar [adres] gekomen en heeft zijn intrek genomen in de unit. In de loop van januari 2025 heeft [eiser] aan [gedaagde 4] te kennen gegeven de unit vanwege diverse gebreken niet te willen afnemen. Uiteindelijk is de overeenkomst tussen [gedaagde 4] en [eiser] met wederzijds goedvinden op 20 februari 2025 beëindigd. 2.5. Bij brief van 27 februari 2025 heeft [eiser] zowel Drake als [gedaagde 4] gesommeerd de aanbetaling van US $ 57.500 terug te betalen. Beiden hebben dat niet gedaan. 2.6. Drake is een stichting die wordt bestuurd door [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. [gedaagde 4] is op dit moment de eigenaar van de percelen waarop de Drake Residences zijn gebouwd.

3.1. [ eiser] vordert dat het Gerecht, rechtsprekende in kort geding, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [eiser]: A. een bedrag van USD 57.500,00, dan wel een door het Gerecht in goede justitie te bepalen voorschotbedrag verhoogd met wettelijke rente vanaf 27 februari 2025, tot de dag der algehele voldoening, B. Cg 3.000 aan buitengerechtelijke incassokosten, verhoogd met wettelijke rente vanaf datum uitspraak tot de dag der algehele voldoening, C. de proceskosten van deze procedure. 3.2. [ eiser] legt aan de vorderingen ten grondslag dat de aanbetaling aan Drake is gedaan, dat die overeenkomst is ontbonden en dat Drake daarom een ongedaanmakingsverplichting heeft: terugbetaling van de aanbetaling. Ook is sprake van ongerechtvaardigde verrijking aan de kant van Drake en onverschuldigde betaling aan de kant van [eiser]. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn als bestuurders ook hoofdelijk aansprakelijk, omdat hen een persoonlijk ernstig verwijt treft dat de aanbetaling niet in depot onder de notaris is gestort. 3.3. [ gedaagde 4] heeft het contract overgenomen en is daarom ook aansprakelijk voor terugbetaling van de aanbetaling. 3.4. Drake voert als verweer aan dat [eiser] een tweede overeenkomst met [gedaagde 4] is aangegaan. Daarmee worden zij geacht afstand te hebben gedaan van hun vorderingen jegens Drake. Drake is geen partij geweest bij de overeenkomst tussen [gedaagde 4] en [eiser], dus de bepaling waarnaar [gedaagde 4] verwijst, is jegens Drake niet geldig. 3.5. [ gedaagde 4] voert als verweer aan dat geen sprake is van contractsoverneming en dat zijn contract met [eiser] duidelijk is. 3.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Ontvankelijkheid 4.1. Naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad moet de rechter bij de vraag of een geldvordering in kort geding toewijsbaar is, onderzoeken of de vordering van de eiser voldoende aannemelijk is. Daarnaast moet bij de eisende partij een spoedeisend belang bestaan, waardoor het voeren van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Ten slotte moet de rechter bij de afweging van de belangen van partijen ook het restitutierisico betrekken, welk risico: kan de eisende partij bij een latere voor gedaagde gunstige beslissing het bedrag terugbetalen. 4.2. In deze procedure is niet zozeer de vraag of de aanbetaling van USD 57.500,- aan [eiser] moet worden betaald, maar slechts de vraag wie van partijen dat moet doen. [eiser] heeft met verwijzing naar hoog oplopende medische kosten voldoende toegelicht dat er een spoedeisend belang is. Zeker nu het om een terugbetaling gaat, kan niet gesproken worden van een restitutierisico. [eiser] is daarom ontvankelijk in kort geding. De positie van [gedaagde 4] 4.3. Het hiervoor onder 2.2. geciteerde artikel uit de overeenkomst tussen [gedaagde 4] en [eiser] is naar het oordeel van het Gerecht klip en klaar. [gedaagde 4] zou de aanbetaling respecteren als 10% aanbetaling op de later te betalen totale koopprijs. Maar als de overeenkomst op enige manier zou eindigen, moest [eiser] voor terugbetaling van de aanbetaling bij Drake zijn. Datzelfde zou gelden, als [eiser] de financiering niet rond zou krijgen. 4.4. Het bepaalde in artikel 11 van de overeenkomst doet daar niet aan af. Het nieuwe contract “superseeds” het oude, maar in het nieuwe contract stond nu juist dat [gedaagde 4] niet aansprakelijk zou zijn voor terugbetaling van de aanbetaling. 4.5. Het Gerecht is ten slotte voorshands van oordeel dat er geen sprake is van contracstoverneming, zoals door [eiser] aangevoerd. Alleen al het feit dat contractsoverneming alleen mogelijk is na een daartoe strekkende akte tussen Drake en [gedaagde 4] leidt tot dat oordeel. Die akte is er niet. Ook is niet onderbouwd dat er op dit punt “medewerking” van [eiser] was, zoals de wet vereist. Ten overvloede wijst het Gerecht erop dat zelfs als zou er sprake zijn van contractsoverneming, [gedaagde 4] dan nog op het punt van de aanbetaling een afwijkende bepaling in zijn contract met [eiser] heeft opgenomen. Hierdoor is de verplichting tot terugbetaling niet op hem overgegaan. 4.6. De conclusie is dat de vorderingen tegen [gedaagde 4] moeten worden afgewezen. De positie van Drake 4.7. Het Gerecht verwerpt het verweer dat Drake niet aansprakelijk is voor de terugbetaling, omdat [gedaagde 4] het contract in zijn geheel heeft overgenomen. Hiervoor wordt verwezen naar wat hiervoor onder 4.5. is overwogen. 4.8. Drake erkent dat de stichting het bedrag van [eiser] heeft ontvangen. De gemachtigde van Drake verklaarde ter zitting dat het niet ongebruikelijk is om het bedrag van de aanbetaling direct te gebruiken voor de bouwkosten. Dat is hier ook gebeurd. [gedaagde 4] heeft verklaard het bedrag van de aanbetaling niet van Drake te hebben ontvangen. Dat heeft Drake ter zitting ook erkend.Overigens volgt ook uit de door de gemachtigde van [gedaagde 4] voorgelezen bepaling uit het contract tussen Drake en [gedaagde 4] (niet in het geding gebracht) dat de Drake de ontvangen bedragen zou terugbetalen, als de kopers niet zouden afnemen. 4.9. Drake heeft zijn verplichtingen tot het bouwen en leveren van de unit overgedragen aan [gedaagde 4]. De overeenkomst tussen [gedaagde 4] en [eiser] tot het leveren van de unit is beëindigd. Drake zal daarom het bedrag als onverschuldigd aan [eiser] moeten terugbetalen. De vordering zal worden toegewezen. 4.10. Het verzoek van Drake tot het stellen van zekerheid door [eiser] verwerpt het Gerecht. Het is nota bene Drake zelf geweest, die het geld niet op een ‘beschermde’ rekening heeft willen storten. Nu kan zij dat van [eiser] ook niet verlangen. De positie van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] 4.11. [ gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn bestuurders van de stichting. Hun persoonlijke aansprakelijkheid heeft [eiser] gegrond op het feit dat [gedaagde 2] [eiser] heeft overgehaald om de aanbetaling niet onder een notaris te storten. Dat enkele feit is onvoldoende. Over [gedaagde 3] is helemaal niets gesteld. Het is mogelijk dat er nog meer feiten of omstandigheden zijn, die tot persoonlijke aansprakelijkheid zouden kunnen leiden, maar die kunnen in het kader van dit kort geding niet worden vastgesteld. Daartoe dient een bodemprocedure. De vorderingen jegens [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zullen daarom worden afgewezen. Buitengerechtelijke kosten 4.12. Uit de stukken volgt dat de gemachtigde van [eiser] heeft geprobeerd om de zaak buiten deze procedure om op te lossen. De gevorderde en niet betwiste vergoeding van de kosten die [eiser] daarvoor heeft gemaakt, zijn toewijsbaar volgens het geldende Procesreglement. Het Gerecht stelt deze vergoeding vast op Cg. 3.000,- (1,5 punt x het liquidatietarief bodemzaken van Cg. 2.000,-). De proceskosten in de zaak tegen Drake, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] 4.13. Drake zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op: explootkosten Cg 267,50 griffierecht Cg 1.040,00 salaris gemachtigde Cg 3.000,00 + totaal: Cg 4.307,50. 4.14. De vorderingen tegen [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zullen worden afgewezen. De proceskosten worden aan de zijde van hen tot op heden begroot op nihil. De proceskosten in de zaak tegen [gedaagde 4] 4.15. [ eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [gedaagde 4] tot op heden begroot op: salaris gemachtigde Cg 1.500,00.

5.1. veroordeelt Drake tot betaling van een bedrag van USD 57.500,- aan [eiser], te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 27 februari 2025, tot de dag der algehele voldoening, 5.2. veroordeelt Drake tot betaling van een bedrag van USD 3.000,- aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser], te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 18 juli 2025, tot de dag der algehele voldoening, 5.3. veroordeelt Drake in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op Cg 4.307,50, 5.4. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 4] tot op heden begroot op Cg 1.500,-, 5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 5.6. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. Saarloos, rechter, bijgestaan door J.F.M. Becker, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2025. Artikel 6:159, eerste lid BWSM Artikel 6:159, tweede lid BWSM