ECLI:NL:OGEAM:2025:30
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202400612
Vonnis van 27 mei 2025
in de zaak van
[eiser],
wonend in Sint Maarten,
eiser,
gemachtigde: mr. C.H.J. Merx,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
het Land Sint Maarten,
zetelend in Sint Maarten,
gedaagde,
gemachtigde: mr. R.F. Gibson jr.
De partijen zullen hierna ‘[eiser]’ en ‘het Land’ worden genoemd.
1 Het procesverloop
1.1. Het procesverloop blijkt uit:
het verzoekschrift met producties, dat op 17 mei 2024 is ingediend;
de conclusie van antwoord met een productie;
het comparitievonnis;
de aantekeningen van de griffier gemaakt tijdens na te melden mondelinge behandeling;
de akte na comparitie van [eiser], met producties;
de antwoordakte van het Land.
1.2. De mondelinge behandeling heeft op 21 november 2024 plaatsgevonden.
1.3. De uitspraak van dit vonnis is nader bepaald op vandaag.
Waar gaat het om?
2.1. Het Land heeft van 1 februari 2020 tot en met 31 januari 2025 aan [eiser] een perceel met gebouwen daarop verhuurd. [eiser] stelt dat hij het perceel en de gebouwen nooit heeft kunnen gebruiken, omdat de vorige huurder niet was vertrokken. Hij eist daarom dat het Land binnen zes weken de vorige huurder verwijdert en een nieuwe huurovereenkomst voor vijf jaar met hem sluit.
2.2. Het Land is het niet eens met de eis. Het voert aan dat de huurovereenkomst is geëindigd en dat [eiser] daarom niet een nieuwe overeenkomst en verwijdering van de vorige huurder kan eisen.
Samenvatting van het oordeel
2.3. Het Gerecht wijst de eisen van [eiser] af. In dit vonnis legt het dat uit.
Het Land is niet verplicht om een nieuwe huurovereenkomst met [eiser] te sluiten
2.4. De huurovereenkomst tussen het Land en [eiser] is inmiddels geëindigd. [eiser] wil dat het Land wordt veroordeeld om een nieuwe huurovereenkomst met hem te sluiten. De reden daarvan is dat hij stelt dat hij het perceel gedurende de vorige huurovereenkomst niet heeft kunnen gebruiken. Het Gerecht wijst deze eis af. Het uitgangspunt is dat iedereen vrij is om een overeenkomst aan te gaan met wie hij wil (contractsvrijheid). [eiser] heeft niet gesteld op welke juridische basis het Gerecht hiervan in dit geval zou kunnen afwijken. Het Gerecht ziet die juridische basis ook zelf niet.
Het Land wordt niet veroordeeld om de vorige huurder van het perceel te verwijderen
2.5. Omdat de huurovereenkomst tussen het Land en [eiser] is geëindigd, kan [eiser] geen aanspraak meer maken op het gebruik van het perceel. Hij heeft er dus ook niets aan als de vorige huurder van het perceel wordt verwijderd. Zijn eis om het Land daartoe te veroordelen wordt daarom afgewezen (artikel 3:303 BW).
Het Land hoeft geen schadevergoeding te betalen aan [eiser]
2.6. In eerste instantie eiste [eiser] ook dat het Land werd veroordeeld om een schadevergoeding van NAf 49.400,- aan hem te betalen. Aan het slot van zijn laatste akte heeft [eiser] een andere eis geformuleerd. De schadevergoeding staat daar niet meer bij. Het Gerecht begrijpt daaruit dat hij die eis heeft ingetrokken. Voor het geval hij dat niet bedoeld heeft, oordeelt het Gerecht dat het die eis anders ook zou hebben afgewezen. Daarvoor is het volgende van belang.
Het Land is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst
2.7. Het Gerecht stelt voorop dat het Land is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiser] heeft gesteld en onderbouwd dat de vorige huurder, [naam foundation], het perceel nog altijd gebruikte bij de start van de huurovereenkomst tussen hem en het Land. Tijdens de zitting heeft hij verduidelijkt dat [naam foundation] meerdere gebouwen gebruikte als opslag en dat deze door sloten niet toegankelijk waren. Het Land heeft tijdens de zitting aangevoerd dat zij niet weet of dit klopt. Dat had zij eenvoudig kunnen nagaan, door ter plekke te kijken. Het Gerecht gaat er daarom vanuit dat het klopt wat [eiser] stelt.
2.8. Het Land was als verhuurder verplicht om het perceel en de gebouwen daarop ter beschikking te stellen aan [eiser], zodat hij die kon gebruiken op de manier die was overeengekomen (artikel 7:203 BW). Een huurder zal normaal gesproken dus ook mogen verwachten dat de vorige huurder met zijn spullen vertrokken is.
2.9. Volgens het Land geldt dat in dit geval niet, omdat [eiser] wist dat de huurder er zat en omdat de partijen hebben afgesproken dat [eiser] het gehuurde accepteerde zoals het was. Dat verweer slaagt niet.
2.10. Dat [eiser] wist dat er nog een huurder zat toen hij de overeenkomst tekende, betekent niet dat hij er ook vanuit moest gaan dat die er nog steeds zou zitten bij de start van zijn huurovereenkomst. Het is namelijk niet ongebruikelijk dat de vorige huurder nog aanwezig is op het moment dat een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten (vergelijk artikel 7:223 BW). Uit alle overgelegde berichten volgt dat [eiser] ervan uitging dat het Land ervoor zou zorgen dat het die vorige huurder eruit zou (laten) zetten voor 1 februari 2020. Op 25 januari 2020 stuurde [eiser] bijvoorbeeld per WhatsApp naar de minister: “not sure if you started the procedure to remove mr. [naam] stuff from the unit.”
2.11. In de huurovereenkomst staat verder inderdaad dat [eiser] het gehuurde aanvaardt in de staat waarin het zich bevindt (artikel 8). Een soortgelijk artikel staat ook in de algemene voorwaarden (artikel 4). Het Gerecht oordeelt dat die artikelen uiteraard in redelijkheid niet betekenen dat [eiser] daarmee accepteert dat de vorige huurder niet vertrokken is. Dat zou namelijk betekenen dat de huurder feitelijk afziet van de kern van de huurovereenkomst, namelijk het gebruik van het perceel en het gebouw. Een redelijke uitleg van dat artikel is dat het ziet op de technische staat waarin het perceel en het gebouw zich bevinden. Dat het artikel in dit geval een verdergaande verplichting heeft, is door het Land niet onderbouwd.
2.12. Het Land heeft dus flinke steken laten vallen in deze zaak. Zij heeft een perceel met gebouwen verhuurd, maar nagelaten de kern van de overeenkomst na te komen. Bovendien heeft ze ook geweigerd om het probleem alsnog op te lossen.
[eiser] heeft onvoldoende gesteld om een schadevergoeding te krijgen
2.13. Omdat het Land is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, moet zij de schade vergoeden die [eiser] door de tekortkoming heeft geleden (artikel 6:74 BW). [eiser] eist(e) een schadevergoeding van NAf 49.400,-. Het Gerecht wijst die eis af, omdat [eiser] onvoldoende daarvoor heeft gesteld.
2.14. In eerste instantie heeft [eiser] gesteld dat hij huurgenot is misgelopen. Dat vormt op zichzelf onvoldoende onderbouwing. Het staat namelijk vast dat [eiser] ook geen huur heeft betaald. Hij heeft dus ook niet betaald voor huurgenot. In die zin valt zonder verdere onderbouwing niet in te zien waarom het missen van huurgenot een schadevergoeding rechtvaardigt.
2.15. Tijdens de zitting heeft [eiser] gesteld dat hij verhuurinkomsten is misgelopen. Hij heeft echter niet concreet gemaakt dat hij het gehuurde had kunnen verhuren en zo ja, tegen welke voorwaarden. Bovendien is onderverhuur in de huurovereenkomst alleen mogelijk met toestemming van het Land (artikel 6 lid 3). Ook dit vormt dus geen basis voor schadevergoeding.
2.16. In zijn laatste akte heeft [eiser] gesteld dat hij substantiële investeringen heeft gedaan in ontwerp- en bouwplannen voor de ontwikkeling van het perceel. Hij heeft echter niet concreet gemaakt wat voor investeringen dat zijn, welke schade hij daardoor heeft geleden en of die schade het gevolg is van de tekortkoming van het Land.
Hoe nu verder?
2.17. [
eiser] blijft nu dus met lege handen achter: geen huurovereenkomst en ook geen schadevergoeding. Dat is ook aan hemzelf te wijten. Hij had veel eerder een (spoed)procedure kunnen starten tegen het Land. Doordat de huurovereenkomst inmiddels is afgelopen, heeft de procedure nu deze uitkomst. Mocht [eiser] daadwerkelijk schade hebben geleden, zo als nodeloos gemaakte kosten, gemiste winst, of iets dergelijks, dan moet het Land deze dus wel vergoeden. Mocht daarvan sprake zijn dan moet [eiser] daarover het gesprek met het Land aangaan.
Het Gerecht:
3.1. wijst de eisen af;
3.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die aan de kant van het Land tot vandaag worden vastgesteld op Cg 3.125,-.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 27 mei 2025.