ECLI:NL:OGEAM:2024:18

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202300812 Vonnis van 2 april 2024 in de zaak van 1[eiser 1], 2. [eiser 2], wonende in Sint Maarten, eisers, hierna [eisers], gemachtigde: mr. J.G. Snow, tegen DHARMA PRIVATE FOUNDATION, gevestigd in Sint Maarten, gedaagde, hierna Dharma, gemachtigde: mr. J.G. Bloem. 1Het procesverloop 1.1. Het procesverloop blijkt uit: het inleidend verzoekschrift met producties 1-14, op 1 augustus 2023 ter griffie ingediend; de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1-16 van 31 oktober 2023; het comparitievonnis van 14 november 2023; de conclusie van antwoord in reconventie met producties 15-20, van 4 december 2023 de producties zijdens Dharma, foutief genummerd 9-13 in plaats van 17-21, van 13 december 2023; de producties zijdens Dharma, foutief genummerd 14-15 in plaats van 22-23, van 13 december 2023; de producties zijdens Dharma, ongenummerd, per email van 13 december 2023; de akte wijziging eis zijdens Eisers met producties 21-23 van 14 december 2023; de mondelinge behandeling op 18 december 2023 en de direct aansluitende gerechtelijke plaatsopneming; de comparitieaantekeningen van 18 december 2023 van mr. Bloem; de producties zijdens Eisers, ongenummerd, van 20 december 2023; de akte uitlating eiswijziging en uitlating producties zijdens Dharma, van 20 februari 2024 het e-mailbericht van mr. Snow van 26 februari 2024. 1.2. Bij laatstgenoemd e-mailbericht van mr. Snow van 26 februari 2024 is bezwaar gemaakt tegen de akte van Dharma van 20 februari 2024, omdat deze akte ‘een maand te laat was en weer uitgebreid ingaat op de hele zaak […] en alleen bedoeld was voor een reactie op door mij in het geding gebrachte correspondentie’. Het Gerecht zal de akte toestaan voor zover die ingaat op de eiswijziging en de zijdens Eisers ingediende producties, zoals ter comparitie van 18 december 2023 is afgesproken. De pagina’s 7 tot en met 21, die om onduidelijke redenen zijn aangehecht en betrekking lijken te hebben op een van de eerdere procedures, worden buiten beschouwing gelaten. 1.3. Vonnis is bepaald op heden.

2.1. De volgende feiten zullen in dit geding als tussen partijen vaststaand worden aangemerkt. Deze feiten blijken uit overgelegde stukken en/of volgen uit stellingen van partijen voor zover deze door de ene partij zijn aangevoerd en door de andere partij zijn erkend of niet zijn betwist. 2.2. Dharma heeft een perceel grond met daarop een appartementencomplex in [locatie]. Eisers hebben een perceel grond met daarop een woonhuis in [locatie]. 2.3. Bezien vanaf de zeezijde grenst het perceel van eisers aan de achterkant aan het perceel van Dharma. Op het perceel van Dharma staat een bouwwerk van twee bouwlagen waarin drie appartementen zijn gerealiseerd. 2.4. Eisers zijn aanvankelijk zonder vergunning gestart met de bouw van een garage met daarbovenop twee studio’s. Voor dit bouwwerk is later een bouwvergunning verleend door de Minister van VROMI. 2.5. Bij vonnis van 12 augustus 2022 heeft de kort geding rechter de vordering van Dharma om eisers te verbieden verder te bouwen en het gebouwde af te breken afgewezen. De kort geding rechter heeft geoordeeld dat eisers door zonder de vereiste vergunning te bouwen, terwijl de bouwactiviteiten vergunningsplichtig zijn, in strijd met een wettelijke plicht en aldus onrechtmatig heeft gehandeld. Een verbod tot het staken van de bouwactiviteiten heeft het Gerecht niet uitgesproken in verband met de overtuiging dat eisers de bouwactiviteiten reeds op 30 juli 2022 had gestaakt, maar eisers dient de bouw wel stil gelegd te houden, aldus het Gerecht. Het gevorderde bevel tot afbraak is geweigerd omdat het Gerecht niet uitsluit dat in de (nabije) toekomst een bouwvergunning zal worden verleend. Het ontbreekt Dharma aan een spoedeisend belang wat betreft deze vordering. Dharma heeft hiertegen hoger beroep ingesteld. 2.6. In een uitspraak van de bestuursrechter van 15 juni 2023 tussen Dharma, Merx en Bloem enerzijds en de Minister van VROMI anderzijds (met als derde-belanghebbenden eisers) heeft het Gerecht geoordeeld dat de bouwvergunning van eisers in stand blijft en is het beroep ongegrond verklaard. De bouwvergunning is verleend door het Ministerie van VROMI voor de bouw van “a commercial service building, cistern and three containers”. De bouwvergunning ziet op een bouwwerk dat in aanbouw is in de rechter achterhoek van het perceel, bezien vanaf de zeezijde. 2.7. Op 24 mei 2023 heeft Dharma (naast twee andere eisers, [namen andere eisers]) een kort geding geëntameerd tegen eisers, waarbij kort gezegd is gevorderd dat eisers verdere bouwwerkzaamheden aan hun perceel staken en hetgeen reeds is gebouwd afbreken, op straffe van een dwangsom. De kort geding rechter heeft bij vonnis van 21 juli 2023 de vorderingen van [namen andere eisers] afgewezen en verder eisers bevolen om, in afwachting van een eventuele bodemprocedure, binnen 24 uur na betekening van het vonnis alle verdere werkzaamheden op de percelen 134/1985, 358/1987 en 516/2007 te (doen) staken en gestaakt te (doen) houden, op verbeurte van een dwangsom van US$ 1.000,00 per dag met een maximum van US$ 200.000,00 en het meer of anders gevorderde afgewezen. Het Gerecht heeft tijdens een descente vastgesteld dat de bovenkant van de nieuwbouw van eisers in meer dan geringe mate het uitzicht belemmert op de zich zuidwaarts bevindende beplanting en zee voor degenen die zich op het terras van Dharma bevinden en dat vanuit het venster in de westelijke gevel van de nieuwbouw en vanaf het terras van die nieuwbouw meer dan gering uitzicht is op het terras van Dharma, hetgeen een inbreuk op de privacy van degenen die zich op dat terras bevinden kan opleveren. De kort geding rechter heeft voorshands geoordeeld dat op basis van deze bevindingen eisers onrechtmatige hinder veroorzaken in de zin van artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Het voert, aldus de kort geding rechter, te ver om in afwachting van de uitkomst van de bodemprocedure de nieuwbouw van eisers te laten afbreken, gelet op de belangen van beide partijen en omdat de nieuwbouw nog niet geschikt is voor bewoning, zodat hooguit sprake kan zijn van een geringe inbreuk op de privacy. 2.8. Bij vonnis van 15 september 2023 heeft de kort geding rechter de vorderingen van eisers tot het bouwen van een scheidsmuur van anderhalve meter op de retaining wall en tot het opheffen van de bouwstop, afgewezen. De vordering in reconventie van Dharma tot het verwijderen van een camera is toegewezen.

3.1. Eisers vorderen in conventie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het Gerecht: voor recht verklaart dat eisers ten opzichte van Dharma geen onrechtmatige hinder veroorzaken; Dharma beveelt te gedogen dat eisers een hurricane resistant wall (hierna veiligheidsmuur) bouwen op hun perceel, met daarop een scheidsmuur van anderhalve meter, althans een meter hoogte, op straffe van verbeurte van een dwangsom; Dharma veroordeelt om binnen een week de kosten daarvan aan eisers te betalen; Dharma veroordeelt om de vertragingsschade te vergoeden als gevolg van het niet tijdig kunnen afbouwen van de nieuwbouw, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; althans een voorziening te treffen met betrekking tot het voorgaande; met veroordeling van Dharma in de proceskosten. 3.2. Eisers leggen aan de vorderingen, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag. Dharma heeft in het verleden een retaining wall gebouwd op de perceelsgrens met eisers en heeft vervolgens haar perceel opgevuld met grond tot aan de rand van de retaining wall. Daardoor is een aanzienlijk hoogteverschil tussen de beide percelen ontstaan en kijkt Dharma rechtstreeks op het perceel van eisers, wat een inbreuk op de privacy oplevert. In de eerdere procedures was niet bekend dat Dharma haar perceel zelf heeft opgevuld en is ten onrechte in het voordeel van Dharma geoordeeld. Op grond van artikel 5:48 en 5:49 BW, zijn eisers bevoegd een scheidsmuur te bouwen van anderhalve meter. Dit dient te worden gemeten vanaf het hoogste perceel, dus gemeten vanaf de bovenzijde van de retaining wall. De retaining wall is volgens de door eisers ingeschakelde deskundige echter niet sterk genoeg en is aan het overhellen. Eisers willen daarom een veiligheidsmuur van gelijke hoogte optrekken om de mogelijk instortende retaining wall op te vangen, met daarbovenop de scheidsmuur van anderhalve meter, althans een meter. De kosten daarvan dienen voor rekening van Dharma te komen. Als gevolg van de door Dharma bewerkstelligde bouwstop lijden eisers schade. Die schade willen eisers vergoed zien middels de schadestaatprocedure. 3.3. Dharma voert het volgende tot verweer. Eisers handelen met de bouw van de garage met daarbovenop appartementen in strijd met de welstandsbepalingen van het [locatie] verkavelingsplan. Aan deze welstandsbepalingen komt derdenwerking toe, zodat Dharma zich daarop kan beroepen als eigenaar van een perceel van het naastgelegen [locatie] verkavelingsplan. Eisers hebben geen toestemming van de architect voor het bouwsel en zijn begonnen te bouwen zonder vergunning. Als gevolg van het handelen van eisers wordt het vrije uitzicht van Dharma deels beperkt, wordt hinder veroorzaakt en worden de gebruikers van de door Dharma verhuurde appartementen belemmerd. De bestaande erfafscheiding tussen de percelen (de retaining wall) staat er al meer dan 20 jaar en is op eigen kosten van Dharma aangelegd. De retaining wall is tussen de 2.40 en 3 meter hoog. Het is onredelijk om nu nog ophoging van deze muur te vragen. Bovendien kan het ophogen bouwtechnisch niet, zonder aanzienlijke schade aan de retaining wall aan te brengen. De door eisers gewenste scheidsmuur is er dus al en is veel hoger dan de in artikel 5:49 BW voorgeschreven hoogte van anderhalve meter. De retaining wall heeft meerdere orkanen, aardbevingen en ruige bouwactiviteiten van Eisers doorstaan. Er is dus niets mis mee. 3.4. Dharma vordert in reconventie, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, dat het Gerecht: Eisers gebiedt om uiterlijk binnen zes maanden de nieuwbouw geheel af te breken en te verwijderen, dan wel subsidiair de tweede bouwlaag te verwijderen, op straffe van verbeurte van een dwangsom; Eisers beveelt om een bedrag van US$10.000,- aan Dharma te voldoen, vermeerderd met wettelijke rente, als immateriële schadevergoeding wegens schending van de privacy van de huurders en gebruikers van Dharma, en aldus de huurderving door Dharma en aldus een deel van haar schade; met veroordeling van eisers in de proceskosten en de nakosten in conventie en reconventie. 3.5. Dharma legt aan de vordering tot afbraak dezelfde stellingen ten grondslag als in conventie aangevoerd. De vordering tot schadevergoeding bestaat uit immateriële schade wegens schending van de privacy van de huurders door eisers, die onrechtmatig cameratoezicht op het perceel van Dharma heeft gehouden. Daarnaast is sprake van huurderving door Dharma. 3.6. Eisers voeren het volgende tot verweer. Dharma kan zich niet beroepen op de welstandsbepalingen van [locatie], omdat die geen derdenwerking hebben. Bovendien hebben eisers toestemming gekregen van de architect en is een bouwvergunning verleend. Van onrechtmatigheid is geen sprake, het beetje uitzicht dat is verloren is te verwaarlozen. De vorderingen van Dharma ontberen een rechtsgrond en dienen te worden afgewezen, aldus eisers. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.1. Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en reconventie zal het Gerecht deze samen behandelen. De scheidsmuur 4.2. Op grond van artikel 5:49 BW kan iedere eigenaar van aangrenzende erven te allen tijde vorderen dat de andere eigenaar ertoe meewerkt dat op de grens van de erven een scheidsmuur van anderhalve meter wordt opgericht, voor zover een landsverordening of de gewoonte de wijze of de hoogte van de afscheiding niet anders regelt. Eisers vorderen de oprichting van een dergelijke scheidsmuur, bovenop de nog op te richten veiligheidsmuur, die even hoog moet worden als de huidige retaining wall. 4.3. Niet in geschil is dat op de grens van beide percelen een muur is opgericht, de retaining wall. Deze muur heeft een hoogte van 2.40 tot 3 meter, gemeten vanaf het maaiveld aan de zijde van eisers. Naar het oordeel van het Gerecht is daarmee reeds sprake van een scheidsmuur tussen de beide percelen, die bovendien een stuk hoger is dan de wet voorschrijft. Het probleem van eisers is feitelijk niet de muur, maar het (deels) ophogen van het perceel van Dharma achter de muur, waardoor het voorheen geaccidenteerde en sterk richting het perceel van eisers aflopende terrein is geëgaliseerd tot aan de erfgrens. Deze situatie bestond echter al toen eisers hun perceel kochten en zij zijn daar tot op heden niet tegen opgekomen. De vordering van eisers tot het oprichten van een scheidsmuur zal, gelet op het voorgaande, bij het eindvonnis worden afgewezen. De veiligheidsmuur 4.4. Eisers stellen dat de retaining wall onveilig is en dreigt om te vallen, met alle risico’s van dien en mogelijk forse schade tot gevolg. Eisers willen daarom een nieuwe veiligheidsmuur oprichten. Deze vordering van eisers hangt sterk samen met de hiervoor afgewezen vordering tot het oprichten van een scheidsmuur op de veiligheidsmuur, maar voor het geval eisers de vordering wensen te handhaven, overweegt het Gerecht het volgende. 4.5. De door eisers ingeschakelde deskundige is op basis van een inspectie van mening dat de retaining wall overhelt en dat getwijfeld kan worden aan de soliditeit van de muur, zeker in het geval van een orkaan. Dharma heeft daartegenover gesteld dat de muur al langdurig op zijn plek staat en de invloed van de elementen heeft overleefd. Verder heeft een destijds door Dharma geconsulteerde bouwkundige aangegeven dat de retaining wall, indien deze toen conform zijn adviezen is gebouwd, van goede bouwkundige integriteit is en dat deze ook thans structureel gezond is, ondanks de ‘lichte ronding’. 4.6. Het Gerecht overweegt dat eisers aan hun stelplicht hebben voldaan en dat Dharma voldoende gemotiveerd heeft betwist dat er wat mis is met de retaining wall. Het Gerecht heeft geen expertise op dit gebied en acht het dan ook noodzakelijk een deskundigenbericht in te winnen, teneinde de deugdelijkheid van de constructie van de retaining wall en het eventuele gevaar op instorting te onderzoeken en daarover te rapporteren. Voordat tot een benoeming van een deskundige zal worden overgegaan, zal het Gerecht partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige, over de persoon van de te benoemen deskundige, over de aan de deskundige voor te leggen vragen en over de hoogte van het voorschot van de deskundige. Zij dienen daarbij tevens aan te geven over welke deskundige zij het op voorhand eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. Het Gerecht zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen. 4.7. Het Gerecht is voorlopig van oordeel dat de navolgende vragen aan de deskundige dienen te worden voorgelegd: 1. Kunt u gemotiveerd aangeven of de retaining wall constructief deugdelijk of ondeugdelijk is? Indien ondeugdelijk, geldt dit dan voor de gehele retaining wall of slechts voor een gedeelte? 2. Kunt u gemotiveerd aangeven of er een reëel risico op instorten van de retaining wall bestaat? Indien dit het geval is, kunt u gemotiveerd aangeven welke oorzaak of oorzaken daarvoor aan te wijzen zijn en wat de te verwachten gevolgen zijn?3. Kunt u gemotiveerd toelichten welke werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd om eventuele gebreken te herstellen of instortingsgevaar af te wenden en wat de kosten hiervoor zijn. 4. Kunt u gemotiveerd aangeven wat de kosten van een geheel nieuwe, separaat, op te trekken veiligheidsmuur zoudenzijn?5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling? 4.8. Het voorschot op de kosten van de deskundige dient, conform de hoofdregel, door de eisende partij (eisers) te worden gedeponeerd. De ‘welstandsbepalingen’ 4.9. Dharma beroept zich ter onderbouwing van het gestelde onrechtmatig handelen van eisers jegens Dharma op de gebruiksbeperkende bepalingen (in deze procedure door partijen aangeduid als welstandsbepalingen) in de eigendomsakte van eisers, waaruit zou volgen dat op het perceel van eisers enkel een woonhuis met garage is toegestaan en geen andere gebouwen. 4.10. Het Gerecht overweegt als volgt. Volgens vaste rechtspraak kunnen eigenaren van percelen in beginsel jegens elkaar aanspraak kunnen maken op naleving van de welstandsbepalingen, voor zover de eiser daarbij voldoende belang heeft, hij zijn bevoegdheid om de vordering in te stellen niet misbruikt, en zijn beroep op de welstandsbepalingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het gaat dan om partijen die in hetzelfde verkavelingsplan wonen en voor wie dezelfde (of nagenoeg) dezelfde welstandsbepalingen gelden. Dat is in dit geval niet zo. Eisers hebben een perceel in het verkavelingsplan [locatie] en Dharma in het verkavelingsplan [locatie], met beide hun eigen welstandsbepalingen. Dharma kan zich dan ook niet op derdenwerking van deze bepalingen jegens eisers beroepen (vgl. ECLI:NL:OGHACMB:2022:10). De discussie over de vraag of eisers nu wel of niet deze bepalingen schenden en of er wel of geen toestemming is van de architect, laat het Gerecht daarmee terzijde. De vordering van Dharma kan in elk geval niet op deze grondslag steunen. Onrechtmatige hinder? 4.11. Eisers vorderen een verklaring voor recht dat zij niet onrechtmatig handelen jegens Dharma en Dharma wil op haar beurt afbraak van de garage met de daarop in aanbouw zijnde appartementen, op grond van onrechtmatige hinder. 4.12. Artikel 5:37 BW bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens art. 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. Of het veroorzaken van hinder onrechtmatig is, is afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden (zie: HR 3 mei 1991, NJ 1991/46). Daarbij is mede van belang of degene die beklaagt zich ter plaatse heeft gevestigd voor of na het tijdstip waarop de gestelde hinder een aanvang heeft genomen. 4.13. Het Gerecht overweegt als volgt. Dharma heeft het perceel twee decennia geleden verkregen. Zij ziet zich thans geconfronteerd met een extra bouwwerk van meerdere bouwlagen dat in de rechterachterhoek van het perceel van eisers wordt opgetrokken. Dit bouwwerk neemt een deel van het uitzicht weg vanaf het perceel van Dharma op de zee en op de aanwezige beplanting. Verder bestaat de bovenste bouwlaag uit twee studio’s, met daarbij een terras dat zich op enkele meters afstand van de erfgrens bevindt.

Het Gerecht: In conventie 5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van dinsdag 16 april 2024 voor het nemen van een akte door eisers waarin zij zich uitlaten over het bepaalde in rechtsoverwegingen 4.6. en 4.7., vervolgens mag Dharma daarop reageren; 5.2. houdt iedere verdere beslissing in conventie aan; In reconventie 5.3. gebiedt eisers binnen zes maanden na betekening van dit vonnis de tweede bouwlaag bovenop de garage af te breken en volledig te verwijderen en verwijderd te houden, op straffe van een direct opeisbare dwangsom van US$ 1.000,00 per dag voor iedere dag dat eisers daarmee in gebreke blijven, met een maximum van US$ 50.000,00; 5.4. veroordeelt eisers in de kosten van deze procedure in reconventie, gevallen aan de zijde van Dharma, tot aan deze uitspraak begroot op Naf 2.500,00, vermeerderd met nakosten van Naf 250,00, in geval van betekening te verhogen met Naf 150,00; 5.5. verklaart dit vonnis in reconventie uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. G. Drenth, rechter, bijgestaan door mr. M.E. Diri, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 2 april 2024.