ECLI:NL:OGEAM:2023:21

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN Zaaknummer: SXM202100855 Vonnis d.d. 7 februari 2023 inzake 1[eiser sub 1], 2. [eiser sub 2], wonende in Sint Maarten, eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna gezamenlijk, in mannelijk enkelvoud: “[eiser]”, gemachtigde: mr. J. Veen, tegen 1de vennootschap naar buitenlands recht J-C WATCHES LIMITED, statutair gevestigd in Anguilla, kantoorhoudende in Sint Maarten, 2. de stichting met volledige rechtsbevoegdheid OCEAN MALL PRIVATE FUND FOUNDATION, gevestigd in Sint Maarten, gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie, hierna gezamenlijk, in vrouwelijk enkelvoud: “JC”, gemachtigde: mr. L.G.J. Berman. 1Het procesverloop 1.1. Het volledige procesverloop blijkt uit de volgende stukken: het verzoekschrift met producties, op 2 juli 2021 ter griffie ingediend; de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie tevens verzoek tot descente tevens verzoek tot voeging, met producties, van 12 oktober 2021; de conclusie van antwoord in het voegingsincident van 23 november 2021; het vonnis in het voegingsincident van 11 januari 2022, waarbij het verzoek tot voeging met de zaak SXM202101601 is afgewezen; de conclusie van repliek in conventie en antwoord in reconventie, met producties, van [eiser] van 8 februari 2022; de rolbeschikking van 22 februari 2022; de conclusie van dupliek (in conventie) tevens repliek in reconventie, met producties, van JC van 28 juni 2022; de akte uitlating producties en conclusie van dupliek in reconventie van [eiser] van 6 september 2022; het tussenvonnis van 20 september 2022 waarbij een descente met aansluitend een comparitie van partijen is bevolen; het proces-verbaal van de descente met comparitie van 27 oktober 2022; de brief van mr. Veen met nadere producties van 14 november 2022; de brief van mr. Berman met nadere producties van 14 november 2022; de pleitnota’s van mr. Berman en van mr. Veen, voorgedragen en overgelegd ter pleidooizitting van 17 november 2022. 1.2. Bij vonnis van 22 maart 2022 in het incident dat werd opgeworpen in de zaak tussen JC als eiseres en [naam] als gedaagde, zaaknummer SXM202101601, is (alsnog) beslist tot voeging met de onderhavige zaak. Op 27 oktober 2022 heeft een descente en aansluitend een comparitie plaatsgevonden, waarbij de situatie op de adressen van [eiser], JC en [naam] is opgenomen en partijen en gemachtigden verdere toelichting hebben gegeven. Op 17 november 2022 is namens JC en [naam] verzocht om doorhaling van de zaak SXM202101601 vanwege een getroffen regeling. 1.3. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2.1. [ Eiser] is eigenaar van een villa in [woonwijk], een luxe woonwijk in [woonplaats] (hierna: villa #50). De villa is gebouwd op vier percelen, die [eiser] bij notariële akte van 14 maart 2018 in eigendom dan wel erfpacht heeft verkregen. 2.2. JC is eigenaar van de naastgelegen villa #40, ten westen van [eiser]. Villa #40 is gelegen op vier percelen die het Land bij notariële akte van 22 april 2008 aan JC in erfpacht heeft uitgegeven. 2.3. JC is voorts eigenaar van de aaneengeschakelde villa’s #70 en #80, gelegen ten oosten van de villa van [eiser]. Villa #70 is gebouwd op vier percelen, waarvan JC bij notariële akte van 24 april 2018 het recht van eigendom dan wel erfpacht heeft verkregen. 2.4. Villa #80 van JC is gebouwd op vijf percelen. Twee daarvan heeft JC in eigendom verkregen, bij afzonderlijke notariële aktes van 1 maart 2000 en van 24 augustus 2017. De andere drie percelen zijn bij notariële akte van 22 april 2008 door het Land aan JC in erfpacht uitgegeven. 2.5. De leveringsaktes waarbij de rechten van eigendom en erfpacht aan [eiser] en JC zijn geleverd, bevatten de (nagenoeg) gelijkluidende bepalingen onder artikel 10 dan wel 13: “(…) reference is herewith made to aforementioned deed (…), in which deed the following was quoted literally from a previous deed: a. Any additional construction outside the original purchase must be approved by the Seller prior to the commencement of construction, which shall not be unreasonably withheld. However, it is fully understood that all construction must be so designed to conform completely with the architectural style set forth by the Seller. (…) c. No structure of a temporary character, trailer, tent, shack, garage, barn, antenna, satellite-dish or other outbuildings shall be constructed, either on a temporary of permanent basis, on the property. (…) i. The property shall be used for residential purposes only, unless leased according to the conditions, as agreed upon between Buyer and Seller. (…) k. No fence or walls may be constructed on the property, except by written approval of Seller. Such approval shall not be unreasonably withheld unless such design and/or materials intended would devaluate the property.” (…) n. The residence must be limited to a one-family dwelling. (…) q. The conditions mentioned sub a up to and including p as well as the present condition have to be imposed on any new acquirer in ownership or in enjoyment of the entire or part of the property herewith sold, (…).” 2.6. De erfpachtaktes waarbij de percelen zijn uitgegeven in erfpacht aan JC bevatten onder I onder meer de volgende bepaling: “d. The land issued on long lease may not be used prior to the transcription of this deed of issuance of long lease in the appropriate public registers and the filled in water issued on long lease may only be used to have and to hold a dwelling house for own use, and the surface water solely may be used as docking-facility for pleasure-vessels.” 2.7. JC biedt haar drie villa’s te huur aan op Airbnb en VRBO, zowel afzonderlijk als gezamenlijk. De drie villa’s gezamenlijk “can accommodate up to 26 people”, aldus de advertentie. In de advertenties staat verder dat aanvullende diensten kunnen worden verzorgd waaronder een privé-chef, masseuses en “wedding, birthday, partys organisations”. Verder staat in de advertenties: “No parties and no noise after 10PM (Subdivision area rules)”.

3.1. [ Eiser] vordert in conventie dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: JC verbiedt haar villa’s te (doen) gebruiken voor andere doeleinden dan als een residentiële eengezinswoning; JC verbiedt haar villa’s via platforms als Airbnb en VRBO voor gebruik door en/of verhuur aan toeristen aan te bieden; JC veroordeelt om haar villa’s van dergelijke platforms te verwijderen en verwijderd te houden; alles op verbeurte van een dwangsom van USD 25.000,00 per dag(deel) dat JC enig verbod overtreedt; JC veroordeelt in de proceskosten. 3.2. [ Eiser] legt aan zijn vordering het volgende ten grondslag. JC, althans haar ubo [ubo], woont niet zelf in (een van) de villa’s maar exploiteert deze exclusief via platforms zoals Airbnb en wel tegen tarieven van USD 1.000,00 tot USD 3.200,00 per nacht. De villa’s worden verhuurd aan grote groepen toeristen die veel lawaai en rommel maken. Ook het af- en aanrijden van onder meer taxi’s, cateraars en schoonmaakploegen zorgt voor overlast. Feitelijk runt JC een mini-resort in de woonwijk. Deze commerciële exploitatie is in strijd met de beperkende bepalingen van de leveringsaktes, die kort gezegd alleen gebruik voor woondoeleinden toestaan. [Eiser] woont tussen de villa’s van JC in en heeft er belang bij dat JC de bepalingen naleeft en stopt met deze overlastgevende vorm van verhuur, aldus [eiser]. 3.3. JC vordert in reconventie dat het Gerecht, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: 1. [eiser] beveelt de gemaakte wijzigingen aan zijn villa, te weten de schutting en het terras, de trap en de garage met oprit op de algemene parkeerplaats, ongedaan te maken, op straffe van een dwangsom van USD 1.000,00 per dag met een maximum van USD 500.000,00; 2. JC vervangende machtiging verleent om de bevelen onder 1 met behulp van de sterke arm zelf te mogen uitvoeren; 3. [ [eiser] veroordeelt in de proceskosten. 3.4. JC legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] de gebruiksbeperkende bepalingen schendt. [Eiser] heeft namelijk zonder de vereiste goedkeuring een terras en een schutting gebouwd, overigens deels over de erfgrens heen, die ook nog afbreuk doen aan het gebouw doordat ze niet worden onderhouden en zorgen voor stankoverlast. Verder heeft [eiser] een trap geplaatst op de gemeenschappelijke parkeerplaats en illegaal een garage met een oprit gebouwd. Al deze wijzigingen moet [eiser] ongedaan maken, aldus JC. 3.5. Partijen voeren over en weer verweer en concluderen tot ongegrondverklaring dan wel afwijzing van elkaars vordering. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingegaan.

in conventie 4.1. De vordering in conventie ziet op de verhuuractiviteiten door JC. Vastgesteld kan worden dat JC haar drie villa’s doorlopend althans stelselmatig te huur aanbiedt via Airbnb en VRBO, met een gecombineerde capaciteit van 26 personen. Uit de overgelegde prints van de boekingspagina’s volgt dat de villa’s daadwerkelijk veelvuldig worden gehuurd, hetgeen niet door JC wordt betwist. JC betwist evenmin dat haar huurders doorgaans bestaan uit toeristen die korte tijd in Sint Maarten verblijven om vakantie te houden. Wel betwist JC dat daardoor overlast ontstaat voor de omwonenden, althans vanaf september 2021 toen zij strengere huisregels heeft opgesteld. Daarnaast stelt JC dat de verhuuractiviteiten zijn toegestaan onder de gebruiksbeperkende bepalingen, en bovendien zijn toegestaan door de verkoper. 4.2. Ten aanzien van het verweer van JC stelt het Gerecht voorop dat de gebruiksbeperkende bepalingen niet als zodanig een verbod op overlast bevatten. Wel is gebleken dat overlast de aanleiding is geweest voor [eiser] om bij JC aan de bel te trekken en vervolgens deze procedure aanhangig te maken. De inzet daarbij is naleving van de gebruiksbeperkende bepalingen, die volgens [eiser] behelzen dat de kortetermijnverhuur wordt gestaakt als gevolg waarvan ook de overlast zal stoppen. [Eiser] heeft ter zitting dan ook toegelicht dat als de verhuur niet had geleid tot overlast, hij de procedure niet zou zijn gestart. Het verweer dat er geen overlast is, is in dit kader dus niet strikt juridisch in te passen. Wel kan dit relevant zijn voor de beoordeling of [eiser] belang heeft bij zijn vordering tot naleving van de gebruiksbeperkende bepalingen door JC. Het Gerecht zal in een verdere overweging tevens ingaan op de vraag of [eiser] belang heeft en, daarmee samenhangend, of hem een beroep op die bepalingen toekomt. 4.3. Het volgende kader wordt vooropgesteld. Het gaat in deze procedure om naleving van gebruiksbeperkende bepalingen uit de leveringsaktes en uit de erfpachtaktes. De bepalingen uit de leveringsaktes zijn niet alleen aan JC, maar ook aan [eiser] en de andere rechthebbenden in [woonwijk] opgelegd. Die beperkingen worden steeds contractueel doorgegeven aan opvolgende verkrijgers, zoals blijkens de aanhef van het betreffende artikel 10/13 in de notariële aktes het geval is geweest bij de verkrijging door partijen en zoals is voorgeschreven door de bepaling onder p/q. De bepalingen zijn dus opgenomen (mede) met het oog op de belangen van de andere rechthebbenden in [woonwijk], waarbij zij erop mogen vertrouwen dat ook de anderen zich aan die bepalingen zullen houden. Naleving daarvan bevordert de leefbaarheid in de wijk, heeft een positieve invloed op de waarde van hun (eigendoms)rechten en de wetenschap dat ook de andere rechthebbenden daaraan zijn gebonden, is in het algemeen van belang bij de aankoopbeslissing. De bepalingen moeten naar hun aard en de eisen van redelijkheid en billijkheid dan ook zo worden uitgelegd, dat zij ten behoeve van de andere rechthebbenden een derdenbeding bevatten in die zin dat zij in rechte nakoming daarvan kunnen verlangen. Vorderingen tot naleving van de bepalingen zijn alleen toewijsbaar voor zover de eiser daarbij voldoende belang heeft, hij de bevoegdheid tot instellen van die vordering niet misbruikt en het beroep op de gebruiksbeperkende bepalingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Met betrekking tot de bepalingen uit de erfpachtaktes geldt dat die eerst aan JC zijn opgelegd en dus niet als kettingbeding zijn doorgelegd. Het Gerecht begrijpt uit [eiser]s toelichting dat het gaat om percelen die zijn ontstaan door het opvullen van de lagune en dus relatief nieuw zijn, die vervolgens zijn uitgegeven aan de rechthebbenden van de aangrenzende percelen. Daaruit volgt dat voor zover anderen binnen [woonwijk] op die manier percelen in erfpacht hebben verkregen, aan hen dezelfde beperkingen zijn opgelegd. De strekking daarvan is van soortgelijke aard als de kettingbedingen van de leveringsaktes, en moet worden beschouwd als gericht op de bescherming van de belangen van alle rechthebbenden in [woonwijk] zodat ook daarvan moet worden aangenomen dat zij daarop jegens elkaar een beroep kunnen doen. De beoordeling of naleving in rechte kan worden afgedwongen, kan niet los worden gezien van (de uitleg van) de inhoud van de betreffende bepalingen en de daaruit voortvloeiende gevolgen en andere omstandigheden in de concrete situatie. 4.4. Het Gerecht overweegt als volgt. Kort gezegd beperken de restrictieve bepalingen het gebruik van de villa’s tot woondoeleinden (‘residential purposes’, de bepaling onder i) en tot eengezinswoning (‘one-family dwelling’, de bepaling onder n). In de erfpachtaktes is bedongen dat het moet gaan om een woonhuis voor eigen gebruik (‘dwelling house for own use’). De bewoording van de bepalingen houdt dus in dat de villa’s alleen mogen worden gebruikt als woonhuis door bewoners (of ‘residents’, gelet op de ‘residential purpose’). Het staat vast dat JC haar villa’s niet gebruikt voor bewoning, maar (nagenoeg) uitsluitend voor commerciële exploitatie. De term ‘residential’ is daarbij doorslaggevend. Zoals een hotel niet wordt bewoond door zijn hotelgasten, worden de villa’s van JC niet bewoond door haar gasten. Zij verblijven voor korte periode in de villa(’s) voor vakantie en keren daarna terug naar de plaats waar zij – wel - wonen. Het begrip eengezinswoning impliceert een woningtype bedoeld voor bewoning door een gezamenlijk huishouden, althans een gezelschap met enige continuïteit in diens samenstelling. Ook als JC haar villa’s af en toe verhuurt aan een gezin, is er geen sprake van bewoning als een eengezinswoning doordat zij steeds voor een korte periode in de villa(‘s) verblijven. Zowel wat betreft (de samenstelling van) de verblijvende personen als de duur van hun verblijf is er geen sprake van bestendigheid. De door JC bedreven verhuur kan aldus niet worden beschouwd als gebruik voor woondoeleinden als eengezinswoning. De verhuur kan evenmin worden beschouwd als gebruik van een woonhuis voor eigen gebruik, zoals bepaald in de erfpachtaktes. De exploitatie van de villa’s dient weliswaar de (financiële) belangen van JC conform haar bedrijfsomschrijving, zoals zij betoogt, maar het is evident dat die voorwaarde niet beoogt zulk commercieel gebruik toe te staan. Volgens die uitleg heeft de toevoeging van de woorden ‘for own use’ bovendien geen enkele betekenis. 4.5. Een andere uitleg van de bepalingen dan hiervoor overwogen strookt niet met de kennelijke strekking daarvan gelet op de concrete situatie. Tijdens de descente heeft het Gerecht waargenomen dat het gaat om een kleinschalige en luxe ingerichte woongemeenschap, bestaande uit een weg met aan de ene kant een aantal riante villa’s en aan de andere kant een aantal appartementen. De villa’s, althans die van [eiser] en JC, hebben een groot terras met weids uitzicht over de lagune, een eigen zwembad en voldoende zitgelegenheden. De weg door de wijk is smal zodat op sommige punten twee auto’s elkaar met moeite kunnen passeren. Er zijn twee gemeenschappelijke parkeerplaatsen, waarvan er één zich bevindt tussen de villa van [eiser] en JC’s villa #40. De opzet lijkt dus te zijn gericht op een rustige woongemeenschap met comfort en luxe voor de bewoners die, gelet op het beperkte aantal woningen, elkaar al snel zullen leren kennen. Uit de toelichting van partijen begrijpt het Gerecht dat de villa’s worden bewoond door hun eigenaren of hun huurders, en dat de villa’s van JC de enige zijn die structureel worden verhuurd aan toeristen. Door de opzet van de wijk ligt het voor de hand dat de bewoners snel ‘last’ van elkaar kunnen hebben. Een groot en aantrekkelijk deel van de woonruimte bevindt zich buiten en gesprekken en muziek op het terras zullen hoorbaar zijn op het naastgelegen terras.

Het Gerecht: in conventie 5.1. verbiedt JC om, met ingang van 1 april 2023, haar villa’s gelegen in [woonwijk], bekend onder huisnummers #40, #70 en #80, te gebruiken voor andere doeleinden dan voor woondoeleinden als eengezinswoning, in het bijzonder door deze villa’s stelselmatig aan te bieden op en te verhuren via platforms zoals Airbnb en VRBO; 5.2. bepaalt dat JC een dwangsom van USD 5.000,00 per villa, zijnde maximaal USD 15.000,00, zal verbeuren per dag of gedeelte van een dag dat JC het verbod onder 5.1. overtreedt, zulks met een maximum van USD 750.000,00; 5.3. veroordeelt JC om, met ingang van 14 februari 2023, de advertenties ten aanzien van haar villa’s gelegen in [woonwijk], bekend onder huisnummers #40, #70 en #80, te verwijderen en verwijderd te houden van de platforms Airbnb en VRBO; 5.4. bepaalt dat JC een dwangsom van USD 500,00 per villa, zijnde maximaal USD 1.500,00, zal verbeuren per dag of gedeelte van een dag dat JC het verbod onder 5.3. overtreedt, zulks met een maximum van USD 75.000,00; 5.5. veroordeelt JC in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op NAf. 5.989,00; 5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.7. wijst af het meer of anders gevorderde; in reconventie 5.8. wijst af het gevorderde; 5.9. veroordeelt JC in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op NAf 2.500,00; 5.10. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door mr. M.A. Kloppenburg, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023. Bij leveringsakte van 14 maart 2018 is aan [eiser] overgedragen het recht van eigendom van perceel 340/1981 en het recht van erfpacht van percelen 282/2008, 283/2008 en 284/2008. Bij erfpachtakte van 22 april 2008 zijn percelen 109/2000, 506/2007, 507/2007 en 508/2007 aan JC uitgegeven in erfpacht. Bij leveringsakte van 24 april 2018 is aan JC overgedragen het recht van eigendom van perceel 336/1981 en het recht van erfpacht van percelen 189/2012, 190/2012 en 191/2012. Bij leveringsakte van 1 maart 2000 is de eigendom van perceel 335/1981, en bij leveringsakte van 24 augustus 2017 de eigendom van perceel 509/2007 aan JC overgedragen. Bij erfpachtakte van 22 april 2008 zijn percelen 510/2007, 511/2007 en 512/2007 aan JC uitgegeven in erfpacht. Op diezelfde datum zijn ook de percelen t.a.v. villa #40 aan JC uitgegeven; zie hiervoor onder voetnoot 2. Dus alle percelen aan [eiser] (villa #50), alle percelen t.a.v. villa #70 aan JC, en twee van de vijf percelen t.a.v. villa #80 aan JC. De hieronder weergegeven kettingbepaling onder q is in de aktes aan JC opgenomen onder p. Dus alle percelen t.a.v. villa # 40 en drie van de vijf percelen t.a.v. villa #80 aan JC. Ultimate beneficial owner. In het petitum staat: “Eisers in conventie”. Het Gerecht neemt aan dat JC hier bedoelt “eisers in reconventie” en zal dit onderdeel op die manier lezen. Zie de uitspraak van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba van 1 februari 2002 (ECLI:NL:OGHNAA:2002:1), gevolgd in onder meer de uitspraak van 28 maart 2014 (ECLI:OGHACMB:2014:14) en de uitspraak van 14 februari 2020 (ECLI:NL:OGHACMB:2020:39). Hierop ketst het verweer van JC af dat haar villa’s wel degelijk worden bewoond, namelijk door haar huurders (randnummer 20 conclusie van antwoord van 12 oktober 2021). Het type huurders van JC woont niet in haar villa’s, maar viert daar vakantie. Zie randnummer 28 e.v. van de conclusie van antwoord van 12 oktober 2021. JC Watches heeft haar activiteiten in het Handelsregister omschreven als ‘Exploitation and Dealing in Real Estate’. Het Gerecht begrijpt dat Högsten de enige appartementseigenaar is die actief is op Airbnb: hij verhuurt zo’n 30 weken per jaar een deel van zijn appartement. Het verbieden van deze verhuur was de inzet van JC in de gevoegde zaak SXM202101601, die inmiddels is geroyeerd. De gebruiksbeperkende bepalingen in de aktes van partijen zijn immers steeds een citaat uit de eerste leveringsakte waarbij de ontwikkelaar optrad als verkopende partij. Nog daargelaten dat incidentele verhuur tijdens afwezigheid van een eigenaar van een evident andere orde is dan de structurele bedrijfsmatige verhuur van meerdere villa’s door daarop toegespitste rechtspersonen. Overigens moet een onderscheid worden gemaakt tussen een vordering tot naleving van restrictieve bepalingen en een vordering tot het staken van onrechtmatige hinder op grond van onrechtmatige daad. Voor toewijzing van laatstbedoelde vordering moet de onrechtmatige hinder, dus de onaanvaardbare mate van overlast, vast komen te staan. Zoals reeds overwogen onder 4.2, is de onderhavige vordering gegrond op naleving van de gebruiksbeperkende bepalingen waarbij de mate van overlast zijdelings – in het kader van het belang en de redelijkheid en billijkheid – aan de orde komt. [Eiser] heeft overigens gemotiveerd betoogd dat (een aantal van) de overgelegde verklaringen door [ubo] zelf zijn opgesteld. Zie randnummer 79 van de conclusie van repliek in reconventie. Productie 7 bij de brief van mr. Berman van 14 november 2022. Volgens [eiser] is er geen septic tank in de buurt van de tunnel en als die er wel zou zijn, is onbekend wie de eigenaar daarvan is. Zie de foto’s in het proces-verbaal van de descente van 27 oktober 2022.

Het omliggende gebied is rustig met weinig verdere bebouwing of begroeiing, en geluiden zoals stemmen en muziek worden vanwege de geringe demping van het water ver gedragen. De infrastructurele voorzieningen zijn bovendien niet toegerust op veel of frequent verkeer. Met andere woorden verdraagt de door JC bedreven grootschalige verhuur zich niet met het karakter van [woonwijk] dat de gebruiksbeperkende bepalingen beogen te beschermen: een luxe kleinschalige woonwijk die een toevluchtsoord biedt tegen het massatoerisme elders op het eiland. 4.6. JC heeft voorts naar voren gebracht dat zij toestemming heeft verkregen voor haar verhuuractiviteiten, zodat er sprake is van de uitzondering op het verbod: “unless leased according to the conditions, as agreed upon between Buyer and Seller.” Hiertoe heeft JC eerst verklaringen overgelegd van de partijen van wie JC haar rechten heeft gekocht. Nadat [eiser] er bij repliek – terecht – op heeft gewezen dat de in de leveringsaktes bedoelde ‘Seller’ ziet op de oorspronkelijke verkoper, zijnde de projectontwikkelaar, heeft JC de volgende stelling geponeerd: “De ontwikkelaar en/of een van de management bedrijven liet eigenaren destijds participeren in een ‘rental pool’ waarbij de woning aan vakantiegangers verhuurd werden wanneer de eigenaar er niet was.” Deze stelling heeft JC pas bij pleidooi – het sluitstuk van de procedure – opgeworpen zonder die van concrete onderbouwing te voorzien. Indien daarvoor een bewijsaanbod zou zijn gedaan, hetgeen JC heeft nagelaten, dan zou dat worden gepasseerd op de grond dat niet is voldaan aan de stelplicht en de stelling tardief is opgeworpen. Bovendien heeft JC niet betoogd dat toestemming zou zijn verkregen voor afwijking van de bepalingen van de erfpachtaktes. Dat leidt ertoe dat voorbij wordt gegaan aan het verweer dat JC toestemming heeft voor de verhuur. 4.7. Het Gerecht is van oordeel dat [eiser] in rechte naleving van de gebruiksbeperkende bepalingen door JC kan vorderen. Als rechthebbende heeft [eiser] er belang bij dat de andere rechthebbenden deze bepalingen naleven voor de bescherming van zijn eigen woongenot en van de waarde van zijn rechten. Het ligt immers voor de hand dat een villa binnen [woonwijk] minder potentiële kopers zal trekken, althans dat zij financieel minder gunstige biedingen zullen doen, als binnen dezelfde woongemeenschap een verhuurorganisatie wordt bedreven zoals die door JC. Dit geldt met name voor [eiser], wiens villa is gelegen tussen de villa’s van JC in. Door die ligging heeft [eiser] bovengemiddeld veel last van de verhuur door JC. Dat JC sinds september 2021 strengere regels voor zijn gasten heeft opgesteld en dat er sindsdien minder geluidsoverlast is, zoals ook [eiser] heeft bevestigd, doet daar niet aan af. Enige mate van geluidsoverlast is inherent aan de verhuur aan groepen toeristen en bovendien is daarmee de verkeersoverlast niet verholpen. Van slechts een nauwelijks noemenswaardig effect voor de omwonenden is dus geen sprake. De stelling dat JC haar Airbnb-gasten beter in toom kan houden dan een langetermijnhuurder is niet goed te volgen; er is geen reden waarom met een huurder die voor een langere periode verblijft geen afspraken kunnen worden gemaakt omtrent geluids- en verkeersoverlast. Een huurder die duurzaam in de wijk woont, zal juist eerder zijn genegen om zich daaraan te houden ter wille van (de relatie met) de buren dan een groep toeristen die na hun vakantie toch is vertrokken. 4.8. Ook de andere verweren van JC worden verworpen. Van verjaring of rechtsverwerking door [eiser] is geen sprake; hij is in 2018 naar [woonwijk] verhuisd en uit overgelegde correspondentie volgt dat hij regelmatig melding heeft gemaakt van de overlast aan (de ubo van) JC. Dat JC haar villa’s al lange tijd op deze wijze zou verhuren, maakt dat niet anders. Hetzelfde geldt voor de door JC overgelegde verklaringen van andere buurtbewoners die geen last (meer) zouden hebben van de verhuuractiviteiten van JC. Vastgesteld is immers dat de verhuuractiviteiten van JC niet zijn toegestaan onder de gebruiksbeperkende bepalingen en dat [eiser] naleving van die bepalingen kan vorderen – ongeacht of andere buurtbewoners die vordering ondersteunen. 4.9. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gevorderde verbod onder 1 zal worden toegewezen, zoals vermeld in de beslissing. Het Gerecht ziet evenwel aanleiding om JC een termijn gunnen om aan het verbod te voldoen, nu haar villa’s maanden vooruit zijn geboekt en zij enige tijd nodig zal hebben om de reserveringen af te zeggen. Het verbod wordt daarom opgelegd vanaf 1 april 2023. Daaraan zal zoals verzocht een dwangsom worden verbonden, die wordt gematigd en gemaximeerd. 4.10. Ook de onder 2 en 3 gevorderde verboden, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, worden toegewezen, zoals in de beslissing vermeld en met ingang van één week na heden. Ook daaraan zal een dwangsom worden verbonden en ook die wordt gematigd en gemaximeerd. 4.11. JC zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op: explootkosten NAf 539,00 (2 exploten x NAf 269,50) griffierecht NAf 450,00 salaris gemachtigde NAf 5.000,00 + (4 punten x tarief 5) totaal: NAf 5.989,00. 4.12. De veroordelingen zullen zoals verzocht, en waartegen JC geen verweer heeft gevoerd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. in reconventie 4.13. JC vordert in reconventie ten eerste afbraak van het door [eiser] gebouwde terras en de daarlangs geplaatste schutting. Dit terras en de schutting zijn geplaatst bovenop een overdekte doorgang (tunnel), die vanaf de gedeelde parkeerplaats naast de villa van [eiser] loopt naar drie andere villa’s, waaronder #70 en #80 van JC. JC stelt hiervan last te hebben omdat er een overlopende en stinkende septic tank naast de tunnel staat en er water lekt van het terras naar beneden. JC wijst er ook op dat het terras en de schutting deels zijn gebouwd over de grens met het naastgelegen perceel en daarmee inbreuk maken op het eigendomsrecht van die rechthebbende. De bouw is in strijd met de gebruiksbeperkende bepalingen, namelijk met artikel 10 sub k en subsidiair sub a. [Eiser] heef geen toestemming gekregen voor het aanleggen van de schutting of het terras, of had dat in ieder geval niet mogen krijgen omdat door het ontwerp en de materialen het gebouw wordt afgewaardeerd; die passen namelijk niet bij de bouwstijl van de villa. 4.14. [ Eiser] heeft toegelicht dat op de plaats van de tunnel voorheen een houten vlonder lag, die verrot was en beschadigd was door orkaan Irma. Nadat [eiser] de woning kocht in 2018 heeft hij overlegd met [ubo] (JC’s ubo) en hebben zij besloten de vlonder af te breken en daar een verlichte tunnel te bouwen. De tunnel en de trappen daarnaartoe zijn ontworpen, aangelegd en betegeld door een aannemer van [ubo]. Een andere aannemer van [ubo] heeft het terras en de schutting van [eiser] ontworpen en aangelegd, met hout dat [eiser] van [ubo] heeft gekocht. Tot slot hebben partijen op gezamenlijke kosten een palmboom uitgezocht en laten plaatsen bij de ingang van de tunnel, aldus [eiser]. 4.15. Deze feitelijke gang van zaken heeft JC ten dele betwist. JC stelt dat zij “heeft geholpen met de bouw en invulling van het tunneltje”, maar niet betrokken is geweest bij de bouw van het terras. Het hout – inderdaad van [ubo] afkomstig – was wel akkoord, maar niet de schutting. JC heeft een verklaring overgelegd van haar aannemer, die verklaart op verzoek van [ubo] de trappen te hebben gebouwd en dat hij niet heeft gehoord of JC het terras accepteerde. 4.16. Het Gerecht overweegt als volgt.

Uit de toelichtingen van partijen volgt dat zij gezamenlijk de plannen voor de nieuwe constructie hebben opgezet en daaraan gezamenlijk uitvoering hebben gegeven. Voor de bouw van de tunnel heeft JC zelfs het voortouw genomen en haar aannemer ingeschakeld. Ook als JC niet rechtstreeks betrokken was bij de bouw van het terras en de schutting boven de tunnel, geldt dat zij wist dat [eiser] die plannen had; zij – althans [ubo] – heeft hem zelfs het hout daarvoor geleverd. Bovendien is niet gebleken dat JC op enig moment de bezwaren heeft geuit die zij aan haar eis in reconventie ten grondslag legt. Indien zich al een stinkende septic tank naast de tunnel bevindt, heeft dat niets van doen met het terras of de schutting. De lekkage ziet, zo begrijpt het Gerecht, op water dat lekte uit een plantenbak op het terras en is inmiddels verholpen. De schutting is volgens de waarneming van het Gerecht gebouwd in een stijl die overeenkomt met het houtwerk rondom de tunnel en de schutting tussen JC’s villa #40 en de parkeerplaats. Bovendien betreft de gestelde grensoverschrijding niet een inbreuk op een perceel dat aan JC toebehoort. Dat JC last ondervindt van het terras en/of de schutting is aldus onvoldoende overtuigend, althans onvoldoende overtuigend naar voren gebracht. De vordering tot afbraak daarvan strandt daarom reeds op het oordeel van het Gerecht dat JC onvoldoende belang heeft bij de vordering tot afbraak, en dat het beroep op de beperkende bepalingen daartoe in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht. De beoordeling of de bouw van het terras en de schutting in strijd is met de gebruiksbeperkende bepalingen, kan daarmee achterwege blijven. 4.17. De vordering tot afbraak ziet ten tweede op de betonnen trap en de garage met oprit die [eiser] in en bij zijn woning heeft gebouwd. JC stelt dat deze wijzigingen, waarvoor evenmin toestemming is verkregen, in strijd zijn met artikel 10 sub c en subsidiair met sub a. De inrichting zorgt voor extra parkeerproblemen en er is eens een kind gevallen op de parkeerplaats, zodat de oprit niet alleen illegaal maar ook nog gevaarlijk is, aldus JC. 4.18. Uit de overgelegde foto’s van de situatie vóór de verbouwing blijkt dat er een houten trap stond van de woning van [eiser] naar de parkeerplaats. Deze trap is verwijderd en ongeveer op die plaats is de ingang van de inpandige garage gemaakt. Daarnaast is de nieuwe betonnen trap geplaatst. Door toevoeging van de garage is de trap een aantal meters opgeschoven, waardoor die nu (meer) ruimte van de gedeelde parkeerplaats inneemt; de trap staat nu op de parkeerplek die eerst door [eiser] werd gebruikt. Sindsdien parkeert hij in zijn garage, zodat het aantal parkeerplekken door de nieuwe inrichting niet is verminderd. JC stelt dat er toch overlast is omdat [eiser]s auto over de parkeerplaats heen moet rijden om de garage te bereiken. De juistheid daarvan kan niet worden ingezien; in de oude situatie moest de parkeerplaats eveneens worden overgestoken om de parkeerplek te bereiken. De garage is gebouwd binnen de villa van [eiser], en neemt dus geen verdere ruimte in waardoor overlast kan ontstaan. De oprit daarnaartoe is korter dan de uitloop van de trap en bovendien zeer licht hellend. Van een gevaarlijke situatie is geen sprake. Overigens is in dit kader evenmin gesteld of gebleken dat JC haar bezwaren richting [eiser] heeft geuit, anders dan in deze procedure als onderbouwing van haar reconventionele eis. Gelet op alle voornoemde omstandigheden komt het Gerecht ook ten aanzien van de trap en de garage tot het oordeel dat JC onvoldoende belang heeft bij haar vordering tot afbraak en dat het beroep op de gebruiksbeperkende bepalingen van de leveringsakte in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht. De vraag of de bouw daarvan in strijd is met die bepalingen, behoeft daarmee geen bespreking. 4.19. Tot slot wordt opgemerkt dat voorbij wordt gegaan aan de opmerking dat [eiser] geen bouwvergunning heeft verkregen, nu dat gebrek in deze civiele procedure geen grond kan vormen voor de gevorderde afbraak. Ook gaat het Gerecht voorbij aan de stellingen van JC over de onwelwillendheid van [eiser] om een vereniging van eigenaars op te richten en dat [eiser] zelf elders studio’s bezit en verhuurt. Wat daar ook van zij, dergelijke omstandigheden zijn niet relevant voor de beoordeling van de vorderingen die JC heeft voorgelegd. 4.20. De conclusie luidt dat de vordering in reconventie zal worden afgewezen. JC wordt in de proceskosten van [eiser] veroordeeld, die kunnen worden begroot op NAf 2.500,00 (2 punten x tarief 5).