ECLI:NL:OGEAC:2023:218

GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO Zaaknummer: CUR202204198 Vonnis van 21 augustus 2023 in de zaak van [EISER], wonend in België, eiser in conventie, gedaagde in reconventie, gemachtigde: mr. B.M. Nagelmakers, tegen de stichting STICHTING JOHANNES BOSCO, gevestigd in Curaçao, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, gemachtigden: mrs. M.F. Murray en S.J. Anthonio. Partijen worden hierna [eiser] en de stichting genoemd. Inleiding In deze zaak gaat het allereerst om de vraag wat de omvang is van het door [eiser] gehuurde perceel en of het al dan niet een waterperceel betreft. Vervolgens is de vraag aan de orde of de door de stichting bepaalde huurprijsverhogingen redelijk zijn en of [eiser] deze verhogingen alsnog dient te voldoen. Ten slotte is aan de orde de vraag of er grondslag bestaat voor ontbinding van de huurovereenkomst tussen [eiser] en de stichting. 1Het procesverloop 1.1. Het procesverloop blijkt uit: het verzoekschrift van 2 november 2022, de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, de conclusie van antwoord in reconventie, de producties van de stichting, de mondelinge behandeling van 18 april 2023, de pleitnotities van beide partijen. 1.2. Vonnis is bepaald op vandaag.

2.1. De stichting is eigenaar van diverse percelen te Plantage Brakkeput Ariba. 2.2. [ eiser] huurt sinds 1 oktober 1977 perceel […] te Plantage Brakkeput Ariba (hierna: het perceel). De huurprijs per jaar bedroeg NAf 700 en daarnaast diende iedere huurder NAf 50 per jaar bij te dragen voor aanleg en onderhoud van de wegen. In de huurovereenkomst staan verder onder meer de volgende bepalingen: De huur wordt aangegaan voor een tijdvak eindigende op 1 januari 1990 ingaande op 1 Oktober ’77 tegen een huurprijs van NAfl. 700,-- per jaar (…) en (…) wordt met ingang van 1 januari 1975 en daarna om de drie jaar herzien naar de telkens alsdan geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten op Curacao, met dien verstande dat de huur niet kan worden verminderd. Bovendien komt voor rekening van de huurder de grondbelasting, berekend over de bebouwde waarde. (…) De huurder zal het gehuurde uitsluitend mogen gebruiken als weekendhuis. (…) Het gehuurde kan desgewenst door de huurder en op zijn kosten (…) worden afgezet met een hekwerk. De huurder is gerechtigd het terrein te gebruiken als een vaste aanlegplaats voor ten hoogste twee, hem in eigendom toebehorende, boten en hij kan aan het gehuurde desgewenst een aanlegsteiger bouwen. (…) 5a. Het is voor huurder van percelen op en rond de heuvel niet toegestaan steigers te bouwen. Indien u in het bezit bent van een vaartuig, zult U gebruik moeten maken van de aanwezige faciliteiten. (…) 6. Het is de huurder niet toegestaan, om de op of aan het gehuurde, eventueel langs het water aanwezige bomen, struiken, alsook mangroven, op enige wijze te beschadigen of deze te verwijderen, zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder. 7. (…) 8. (…) 9. De Stichting erkent dat de huurder tijdens de duur van het huurcontract rechten ontleent aan de opstallen die hij op het gehuurde heeft aangebracht. Met schriftelijke toestemming van de verhuurder kan hij deze rechten binnen de periode waarover deze huurovereenkomst loopt, aan een ander overdragen, die dan geheel in de rechten van de vorige huurder treedt. 10. Na beëindiging van deze overeenkomst zal de huurder of zijn rechtsopvolger zorgen dat deze opstallen binnen een maand worden verwijderd en het terrein in deugdelijke staat wordt opgeleverd. (…) 11. (…) 2.3. Op 18 oktober 1988 heeft [eiser] een bouwvergunning gekregen voor de bouw van een woning op het perceel. De bouwvergunningaanvraag is gestempeld en getekend door de stichting, als grondeigenaar en zakelijk gerechtigde. 2.4. Per brief van 10 mei 1989, gericht aan de stichting, heeft [eiser] bericht: Hiermee bevestigen wij uw toezegging dat er van uw kant geen bezwaar zou zijn indien wij voor de uitbreiding van ons huis toestemming kregen van DROV. Deze toestemming hebben wij inmiddels ontvangen. 2.5. In juli 1997 heeft de Stichting bij de Huurcommissie een verzoekschrift ingediend tot huuropzegging tevens huurprijsvaststelling van het perceel van [eiser]. Het gehuurde is benoemd als kavel […] (oud) en omschreven als een perceel grond van ongeveer 1.389 m² groot. Deze oppervlakte komt ook terug in een verkoopbrochure die is uitgegeven in de periode (1996) dat de Stichting voornemens was de kavels te verkopen. 2.6. In 2000 is op initiatief van de Stichting een meetbrief opgemaakt in verband met de (her)verkaveling van de kavels van de stichting. In de meetbrief van 27 november 2000 is opgenomen dat het perceel van [eiser] bekend staat als kavel nummer […]. De omvang van het perceel is vastgesteld op 2.456 m². 2.7. De in 2.4. en 2.5. genoemde oppervlakten zijn ingetekend in onderstaande situatieschetsen: 1.389 m² 2.456 m² 2.8. In brieven van de stichting van 6 februari 2002 en 14 februari 2002, gericht aan [eiser], staat onder meer: Zoals u zich wellicht voor de geest kunt halen heeft het Bestuur van de [stichting] U per brief van 25 januari 1999 wederom een huurprijsverhoging aangekondigd welke per 1 januari 1997 in werking zou treden. In bedoelde brief zijn de verhoogde huurprijzen vastgelegd op ANG. 12.000,- per jaar voor de aan zee grenzende kavels en ANG. 6.000,- per jaar voor de niet aan zee grenzende kavels. Deze verhoogde huurprijzen zijn tot op heden nimmer formeel aan u in rekening gebracht. (…) Bij deze willen wij U berichten dat gezien het feit dat sedert 1963 de huurgrondprijzen niet zijn verhoogd/aangepast, het Bestuur van de Stichting de volgende beslissingen heeft genomen. De brief van 19 juli 1996 wordt aangepast in die zin dat voor eind maart 2002 nieuwe huurprijzen zullen worden vastgesteld waarbij zal worden uitgegaan van huurprijzen die ter plaatse redelijk zijn en in overeenstemming met de markt. (…) De nieuw vast te stellen huurprijzen zullen per 1 april 2002 ingaan. Voor wat betreft de door U te weinig betaalde huur over de periode januari 1997 tot april 2002 zal door de Stichting op een later tijdstip op terugkomen. Wij zouden tevens onder Uw aandacht willen brengen dat aan U vanaf maart 1999 per abuis geen omzetbelasting in rekening is gebracht. 2.9. Bij brief van 15 november 2011 bericht de stichting aan [eiser] onder meer het volgende: (…) In dit schrijven zullen wij nader ingaan op deze reeds in 1996, 1999 en 2002 aangekondigde huurprijsherziening en u een voorstel doen tot betaling van de nog niet door u betaalde huurprijsverhoging. Tevens zullen wij u in dit schrijven informeren over de aanstaande huurprijsherziening per 1 januari 2012. (…) De stichting heeft echter – geheel onverplicht en onder voorbehoud van alle rechten – de prijzen vanaf januari 1997 een stuk lager vastgesteld, namelijk op slechts NAF 6.000,- per jaar voor de kavels die niet aan het water grenzen en op slechts NAF 12.000,- per jaar voor de kavels die wel aan het water gelegen zijn. De Stichting heeft -wederom geheel onverplicht- deze huurverhoging in de periode 1997-2002 feitelijk niet doorgevoerd. Benadrukt dient te worden dat zij daarmee geen afstand heeft gedaan van haar recht tot huurverhoging. Sinds 2002 was u echter wel gehouden de verhoogde huur te voldoen. Doordat u heeft nagelaten de verhoogde huurprijs te voldoen, bent u nu in verzuim en derhalve verplicht deze verhoging te betalen, zulks vermeerderd met wettelijke rente. (…) In de brief worden vervolgens twee voorstellen gedaan; indien het gehele bedrag ineens wordt voldaan, wordt de huurverhoging over de jaren 2002-2005 kwijtgescholden. Het alternatief is betaling van de achterstand, te weten de huurverhoging over de jaren 2002-2011, in vijf jaarlijkse termijnen. Vervolgens staat in de brief: Voor wat betreft de huurprijsherziening ingaande 1 januari 2012 zij gesteld dat de Stichting vooralsnog niet zal overgaan tot de maximale verhoging zoals de Stichting gerechtigd is (…), maar voor de komende drie (3) jaren de huur zal verhogen tot maar 4% i.p.v.

in conventie en in reconventie 4.1. De vorderingen van [eiser] en de stichting vormen grotendeels elkaars spiegelbeeld, zodat deze gezamenlijk zullen worden besproken en beoordeeld. 4.2. Uit de feiten volgt dat er gedurende in ieder geval ongeveer twintig jaren niet is gecorrespondeerd over de (hoogte van de) jaarlijkse huurprijs. In de tussenliggende periode heeft [eiser] een woning gebouwd op het perceel. De stelling van [eiser] dat dit met toestemming van de stichting is gedaan en dat de stichting ook akkoord was met permanente bewoning van het perceel is niet door de stichting betwist, zodat het gerecht daar vanuit gaat. Vanaf ongeveer 1997 is tussen partijen discussie ontstaan over de hoogte van de jaarlijkse huurprijs en ook over de omvang van het perceel. Deze discussie heeft ruim twintig jaar later geleid tot de onderhavige procedure. de omvang en kwalificatie van het perceel 4.3. Duidelijk is dat het gehuurde in de huurovereenkomst niet nader is omschreven en dat daar geen oppervlakte of omvang in is vermeld. Beide partijen zijn het er over eens dat een perceel destijds in onderling overleg werd aangewezen. Verder is duidelijk dat een hekwerk is geplaatst om het door [eiser] gebruikte gedeelte. Ten slotte is het een gegeven dat aan de waterzijde van het perceel met name mangroven groeien. 4.4. Ter onderbouwing van zijn standpunt dat het perceel een oppervlakte heeft van 1.389 m², heeft [eiser] het volgende naar voren gebracht. [eiser] heeft de huur overgenomen van een voorganger. Op het moment dat [eiser] het perceel ging huren was dit al afgerasterd door een hek van gaas. Gelet op het bepaalde in artikel 4 van de huurovereenkomst was dit (kennelijk) de omvang van het gehuurde perceel en zo door de voorganger van [eiser] aangebracht. Al sinds [eiser] het perceel huurt is er daarnaast een pad dat naar een steiger aan de waterzijde loopt, een en ander zoals weergegeven op de linkerfoto in rechtsoverweging 2.7. Dat (ook) de stichting er vanuit ging dat dit de juiste omvang van het perceel is, blijkt uit twee overgelegde bewijsstukken, aldus [eiser]. Het eerste bewijsstuk is een verkoopbrochure, waarin het door [eiser] gehuurde perceel te koop wordt aangeboden en waarin de perceelgrootte van 1.389 m² is opgenomen. Weliswaar is deze verkoopbrochure niet rechtstreeks van de stichting afkomstig, maar overduidelijk is deze wel in opdracht van de stichting opgesteld. De stichting was immers voornemens de kavels te verkopen. Daarnaast heeft [eiser] een namens de stichting ingediend verzoekschrift overgelegd, waarin ook een perceelgrootte van 1.389 m² is opgenomen. 4.5. Daar tegenover heeft de stichting het volgende naar voren gebracht. De omvang van het perceel is destijds door een pater van de stichting aangewezen en deze grens is aangewezen tot aan de oever, waardoor [eiser] een waterkavel huurt. Vanaf 1991 is de stichting haar gronden gaan verkavelen en zijn meetbrieven opgesteld en percelen opgemeten en ingetekend. Daarbij is het perceel van [eiser] opgemeten zoals weergegeven op de rechterfoto van rechtsoverweging 2.7. [eiser] heeft ook nooit geageerd tegen deze oppervlakte, bijvoorbeeld ook niet nadat deze oppervlakte is benoemd in de brief van de stichting van 15 november 2011. 4.6. Het gerecht stelt de omvang van het gehuurde vast op 1.389m². Daarvoor is allereerst redengevend dat, ervan uitgaande dat er een onduidelijkheid is over de omvang van het gehuurde, het in de rede ligt om een eventuele onduidelijkheid in het voordeel van de huurder uit te leggen. Daarnaast bestaan voor de omvang van 1.389m² ook de door [eiser] aangevoerde argumenten van het geplaatste hek en de vanuit de stichting opgestelde stukken waarin die oppervlakte is genoemd. Dat bij de verkaveling en de opgestelde meetbrief is uitgegaan van een (logisch) blokperceel dat vanaf de weg over de gehele breedte doorloopt tot de oever betekent niet dat dit dan ook het door [eiser] gehuurde perceel betreft. Dat in de aanwijzing (door de pater) van het perceel is uitgegaan van een perceel dat in de breedte tot aan de oever loopt is weliswaar gesteld, maar niet nader onderbouwd. Het gerecht ziet evenmin aanleiding om de oppervlakte vast te stellen op (nog) een andere omvang (1.806 m²), zoals door de stichting naar voren is gebracht, omdat daarvoor geen concrete aanwijzingen bestaan. 4.7. Het door [eiser] gehuurde perceel betreft een waterperceel. Daartoe overweegt het gerecht dat in (artikel 5 en 5a van) de huurovereenkomst een onderscheid is gemaakt tussen een huurder die het terrein gebruikt als vaste aanlegplaats voor boten en aan het gehuurde desgewenst een aanlegsteiger kan bouwen en (anderzijds) huurders die huurder zijn van percelen rond de heuvel en aan wie het niet is toegestaan steigers te bouwen. Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] in de eerste categorie valt. Dat slechts een gedeelte van het perceel aan het water is gelegen maakt dat niet anders. [eiser] heeft immers rechtstreeks toegang tot het water over eigen (gehuurde) grond en dat is, ook naar normaal spraakgebruik, een waterperceel. de hoogte van de huurprijs; vergelijkbare zaken 4.8. Beide partijen verwijzen ter onderbouwing van hun standpunt over de (on)redelijkheid van de huurprijs en de huurverhogingen naar uitspraken die in de afgelopen jaren door het gerecht en het Hof zijn gedaan in al dan niet soortgelijke zaken. Het gaat steeds om zaken waarbij een perceel wordt gehuurd op Plantage Brakkeput Ariba, in de meeste gevallen met de stichting als verhuurder. Voor de volledigheid zullen die zaken hieronder kort worden samengevat. In een uitspraak van het Hof van 22 oktober 2013 (AR52596 – H170/13) is geoordeeld dat de stichting, ook na dat een groot aantal jaren niet te hebben gedaan, gerechtigd was om de huurprijs in 2002 te verhogen en dat niet gesteld of gebleken is dat de aangezegde huurprijsverhoging niet in overeenstemming was met de geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten. Verder heeft het Hof in deze zaak geoordeeld dat, omdat de huurder de nieuwe huurprijs niet is gaan voldoen, een achterstand in de betaling van de huur is ontstaan die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Bij (tussen)vonnis van 11 mei 2015 heeft het gerecht in de zaak met nummer AR69556/2014 een beslissing genomen over de aangekondigde huurverhoging door een (particuliere) verhuurder. In deze zaak had de verhuurder het perceel gekocht van de stichting, waarbij de huurovereenkomst met de huurder in stand bleef. Vervolgens verhoogde de verhuurder de huur op grond van de in de huurovereenkomst opgenomen bepaling over de huurverhoging (gelijkluidend aan artikel 1 van de overeenkomst tussen [eiser] en de stichting). Het gerecht oordeelde dat niet bleek dat de aangekondigde huurverhoging was gebaseerd op geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten. Gelet daarop en gelet op de forse verhoging (NAf 3.500 per maand) had de huurder niet hoeven instemmen met de verhoogde huurprijs. Vervolgens is een deskundige benoemd voor de vaststelling van een redelijke huurprijs. Bij eindvonnis van 8 januari 2018 (ECLI:NL:OGEAC:2018:1) heeft het gerecht de huurprijs van het perceel (ongeveer 987 m2) vastgesteld op NAf 5.200 per jaar per 1 februari 2010. De deskundigen in die zaak zijn uitgegaan van een huurprijs van 2% van de actuele marktwaarde. Daarover hebben zij in het rapport het volgende opgenomen:De door het Gerecht in Eerste Aanleg en Hof van Justitie aangenomen 6%van de actuele marktwaarde als zijnde redelijke huurprijs voor een onbebouwd perceel is, ons inziens, niet redelijk en onrealistisch in dit segment van de residentiële sector van de Curaçaose onroerend goed markt.

4.14. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissingen. Het gerecht zal voor recht verklaren dat het perceel dat [eiser] huurt een oppervlakte heeft van 1.389m². De huurprijs zal vanaf januari 2012 worden vastgesteld op het bedrag van NAf 16.668 per jaar. [eiser] zal worden veroordeeld deze huurprijs te voldoen vanaf 2012 (dus tot en met 2023 12 x NAf 16.668), verminderd met de al betaalde huur. De wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf datum van de ingediende eis in reconventie. De huurovereenkomst zal niet worden ontbonden. 4.15. Partijen worden over en weer deels in het (on)gelijk gesteld. Daarin ziet het gerecht aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt. 4.16. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.

Het gerecht: in conventie 5.1. verklaart voor recht dat het perceel dat [eiser] van de stichting huurt 1.389 m² groot is; 5.2. stelt de huurprijs vast op het bedrag van NAf 16.668 per jaar per 1 januari 2012; in reconventie 5.3. veroordeelt [eiser] tot betaling aan de stichting van NAf 200.016 ter zake van achterstallige huurpenningen berekend over de periode 2012 tot en met 2023, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 maart 2023 verminderd met de al betaalde huurpenningen en 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; in conventie en in reconventie 5.5. wijst af wat verder is gevorderd; 5.6. compenseert de proceskosten in die zin, dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit vonnis is gewezen door mr. C.E.M. Nootenboom-Lock, rechter, en in het openbaar uitgesproken.

8% van de marktwaarde van de kavel. De door u gehuurde kavel heeft een oppervlakte van 2456 vierkant meter. (…) De waarde van de door u gehuurde kavel is vastgesteld op NAF. 400,- per vierkante meter. (…) De huurprijs per jaar zal met ingang van 1 januari 2012 4% van de marktwaarde bedragen, derhalve NAF 39.296,-. Dat komt neer op een huurprijs van NAF. 3.274,67 per maand. 2.10. [ eiser] heeft per brief van 3 december 2011 op deze brief gereageerd en onder meer gesteld dat de huur wat hem betreft niet rechtsgeldig en bindend verhoogd is en dat hij graag in overleg wil treden over verhoging van de huurprijs, mits daarbij de inhoud van de huurovereenkomst wordt betrokken. 2.11. Bij brief van 19 december 2012 heeft de stichting een sommatiebrief gestuurd waarin is opgenomen dat zowel de achterstand als de nieuwe huurprijs niet zijn voldaan. 2.12. In de daaropvolgende periode zijn over en weer brieven gestuurd en vanuit de stichting jaarlijks facturen. 2.13. In opdracht van [eiser] is op 7 augustus 2020 een opname gedaan door taxateur […] van Domicilie Real Estate N.V. In de taxatie is onder meer opgenomen: De maandelijkse economische huurwaarde van uitsluitend het perceel bij gebruik in huidige staat, wordt per 7 augustus 2020 getaxeerd op ANG 1.250 per maand. (…) Toen de kavel 2 in 1996 te koop werd aangeboden, betrof het een kavel van 1.389 m² (…). In 2000 is deze kavel 2 ingemeten door de Stichting Kadaster (…) waarbij het perceel een grootte krijgt van 2.456 m². Zoals hierboven bleek is een groot stuk grond van dat perceel onbruikbaar voor de huurder. Dit stuk grond gaat over circa 1.066 m², wat redelijkerwijs in mindering zou moeten worden gebracht van de door Kadaster opgemeten meetbrief. (…) Hiervan uitgaande zal de maandelijkse economische huurwaarde van uitsluitend het perceel bij gebruik in huidige staat, per 7 augustus 2020 getaxeerd op ANG 1.150,00 per maand. 2.14. Bij brief van 11 maart 2022 heeft de stichting, met verwijzing naar een uitspraak van het Hof, [eiser] opnieuw te kennen gegeven dat de door haar gevorderde huurverhoging opeisbaar is. Verder heeft de stichting voorgesteld een deel van de vordering te laten vallen. Het gaat om een kwijt te schelden bedrag van NAf 246.959, waardoor een restschuld overblijft van NAf 398.754. 2.15. [ eiser] wil zijn rechten op het perceel overdragen aan een derde. 3De vordering en de standpunten van partijen in conventie 3.1. [ eiser] vordert dat het gerecht I. voor recht verklaart dat het perceel dat [eiser] huurt 1.389m2 groot is conform productie 3-1 bij het verzoekschrift; II. voor recht verklaart dat de stichting niets meer te vorderen heeft van [eiser] op basis van de huurovereenkomst; III. de toekomstige huurprijs met ingang van de eerste maand na dit vonnis vaststelt op NAf 1.150 per maand, althans op een zodanig bedrag als het gerecht in goede justitie vaststelt, jaarlijks te indexeren conform de Consumer Price Index van het CBS; IV. de stichting veroordeelt in de proceskosten, waaronder de nakosten en wettelijke rente. 3.2. [ eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. Tussen partijen bestaat een geschil over de omvang van het door [eiser] gehuurde perceel. Sinds een in 2000 opgemaakte meetbrief stelt de stichting dat het perceel van [eiser] ongeveer twee keer zo groot is als het perceel dat hij naar eigen zeggen huurt. De stichting gaat er bovendien ten onrechte van uit dat het perceel van [eiser] een waterperceel betreft. Daardoor lukt het ook niet om overeenstemming te krijgen over de huurprijs. In ieder geval is de door de stichting gepretendeerde huur(verhoging) buiten proportie. [Eiser] heeft steeds tegen de aangekondigde, niet onderbouwde, huurverhogingen geprotesteerd. Daarop kwam nooit een inhoudelijke reactie. [eiser] vordert daarom verklaringen voor recht betreffende de grootte van het perceel en de (niet bestaande) huurachterstand en vordert daarnaast vaststelling van de huurprijs op het bedrag dat door een door hem ingeschakelde taxateur redelijk is geacht. in reconventie 3.3. De stichting vordert -samengevat- dat het gerecht voor recht verklaart dat de huurprijs voor het perceel van 2002 tot en met 2011 NAf 12.000 per jaar bedraagt; voor recht verklaart dat de huurprijs voor het perceel vanaf 2012 tot aan de ontbinding NAf 39.296 per jaar bedraagt; [eiser] veroordeelt tot betaling aan de stichting van NAf 60.729,92 ter zake de achterstallige huurpenningen over de periode 2007 tot en met 2011 en tot betaling van NAf 528.223,60 ter zake de periode 2012 tot en met 2022, beide bedragen te vermeerderen met wettelijke rente; [eiser] veroordeelt tot betaling van NAf 3.738,72 aan openstaande kosten ter zake onderhoud wegen en voorschot op nader vast te stellen grondbelasting, alsmede de betaling van de onroerende zaakbelasting vanaf 2014; de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang ontbindt; [eiser] veroordeelt tot betaling van NAf 3.274,67 per maand vanaf 1 januari 2023 tot aan de ontbinding; [eiser] veroordeelt tot afbraak van de zich op het perceel bevindende opstallen en steigers/pieren, op straffe van een dwangsom; [eiser] veroordeelt in de proceskosten. Voorwaardelijk (indien en voor zover de huurovereenkomst niet wordt ontbonden) vordert de stichting eveneens de onder 1., 2., 3., 6. en 8 opgenomen vorderingen. 3.4. De stichting legt aan de vorderingen het volgende ten grondslag. [eiser] huurt wel degelijk een waterkavel waarbij zijn perceel over de hele breedte aan het water grenst en niet slechts voor een smalle strook. [eiser] huurt een perceel van ongeveer 2.456 m2 en dient daarvoor een redelijke huurprijs te betalen. De stichting is, mede gelet op de huurovereenkomst, bevoegd om de huurprijs eenzijdig te verhogen. De stichting heeft meerdere keren een huurverhoging aangekondigd. Doordat [eiser] heeft geweigerd deze verhogingen te betalen is er een grote huurachterstand ontstaan. [eiser] dient deze bedragen alsnog te voldoen. Verder is de stichting gerechtigd om ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen nu [eiser] het gehuurde zonder toestemming onderverhuurt aan een derde. Op grond van de huurovereenkomst dient [eiser] bij het eind ervan zijn opstallen te verwijderen.

Het betreft hier immers een huurrecht en geen erfpachtrecht zoals gebruikelijk bij de overheid. Een huurder heeft in soortgelijke transacties absoluut geen mogelijkheid het perceel als onderpand te gebruiken en heeft verder slechts het recht van eigen gebruik op het perceel gedurende de looptijd van de overeenkomst. Bij vonnis van 15 maart 2021 (CUR201701045) heeft het gerecht uitspraak gedaan in de zaak van de stichting tegen een huurder, waarin naast een aantal andere geschilpunten (het verwijderen van grensoverschrijdende bouwsels) ook de huurverhoging aan de orde is geweest. Met verwijzing naar het vonnis van het gerecht van 8 januari 2018 (zie 4.5.) heeft het gerecht in deze zaak een huurprijs van 2% van de actuele marktwaarde als uitgangspunt genomen, met een prijs van NAf 400 per m². Over de ingangsdatum is geoordeeld dat de huur niet met terugwerkende kracht kan worden verhoogd, aangezien gesteld noch gebleken is dat de Stichting, na het versturen van de brief in 2002 nog nadere brieven heeft gestuurd waarin aanspraak is gemaakt op huurverhoging. De huurverhoging gaat daarom in vanaf de datum van het inleidende verzoekschrift. Op 21 juli 2021 heeft het Hof einduitspraak gedaan in de zaak met nummer CUR2017H00104 (ECLI:NL:OGHACMB:2021:237). Daarin is voor recht verklaard dat de stichting de huurovereenkomst met de betreffende huurder buitengerechtelijk heeft ontbonden. De achtergrond van deze ontbinding was gelegen in het feit dat de huurder op het perceel een appartementencomplex had gebouwd waarvan de units werden verhuurd voor vakantiebewoning. Vervolgens heeft het Hof, na benoeming van deskundigen, de gebruiksvergoeding vastgesteld voor de periode na ontbinding. Ook heeft het Hof geoordeeld dat voor de verwijdering van de opstallen aansluiting wordt gezocht bij artikel 10 van de huurovereenkomst. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld dat het aan de stichting is om te bepalen of zij de huurder wil toestaan om de opstallen aan een nieuwe huurder over te dragen. In het (eerste) tussenvonnis in genoemde zaak, van 6 februari 2018 (ECLI:NL:OGHACMB:2018:33), is onder meer geoordeeld dat het oordeel van het gerecht dat niet is bewezen dat de huurder de brief met daarin de aangekondigde huurverhoging in 2002 heeft ontvangen (een soortgelijke brief als de brief die is opgenomen in rechtsoverweging 2.8.), in stand blijft. Dat gold ook voor het oordeel van het gerecht dat niet met terugwerkende kracht huurverhoging kan worden gevorderd en eveneens voor het oordeel dat de vorderingen van voor 1 augustus 2006 zijn verjaard. Uit voornoemde uitspraken kunnen in grote lijnen de volgende conclusies worden getrokken: de stichting is op grond van de huurovereenkomst gerechtigd de huur te verhogen; die verhoging moet zijn gebaseerd op de geldende huurprijzen voor gelijkwaardige objecten; bij die beoordeling moet rekening worden gehouden met het feit dat het om huurgrond gaat (en niet om erfpacht); de huurverhoging geldt pas indien de huurverhoging op juiste wijze is aangekondigd en in beginsel niet met terugwerkende kracht. de in 2002 aangekondigde huurverhoging 4.9. De stichting kan geen aanspraak maken op betaling van de in 2002 aangekondigde huurverhoging. In de brief van februari 2002 wordt gesteld dat de aankondiging tot huurprijsverhoging al eerder is gedaan maar nooit ten uitvoer is gelegd. Vervolgens wordt (opnieuw) aangekondigd dat de huurprijzen per 1 april 2002 zullen worden verhoogd tot NAf 12.000 per jaar voor waterpercelen en NAf 6.000 per jaar voor niet aan het water gelegen percelen. Welk tarief dat voor [eiser] zou gelden is in deze brief niet nader toegelicht. Ook staat in de brief: De brief van 19 juli 1996 wordt aangepast in die zin dat voor eind maart 2002 nieuwe huurprijzen zullen worden vastgesteld waarbij zal worden uitgegaan van huurprijzen die ter plaatse redelijk zijn en in overeenstemming met de markt. (…) De nieuw vast te stellen huurprijzen zullen per 1 april 2002 ingaan. Dat vervolgens een dergelijke (aangepaste en duidelijke) brief aan [eiser] is verzonden is gesteld noch gebleken. Ook heeft de stichting in de daaropvolgende (bijna) tien jaren niet zichtbaar aanspraak gemaakt op betaling van de verhoogde huurprijzen. Dit deel van de (reconventionele) vordering zal daarom worden afgewezen. de in 2011 aangekondigde huurverhoging 4.10. In 2011 heeft de stichting opnieuw een huurprijsverhoging aangekondigd. In deze brief is de verhoging toegespitst op de specifieke situatie van [eiser]. [eiser] heeft deze brief ook ontvangen en heeft geageerd tegen de huurprijsverhoging. Partijen hebben vervolgens beide volstaan met het versturen van (standaard)brieven. Wel blijkt uit de jaarlijks verstuurde facturen (waarop ook steeds de volgens de stichting bestaande achterstand is vermeld) dat de stichting aanspraak maakte op de hogere huurprijs. Desondanks is [eiser] slechts (iets meer dan) de oorspronkelijke huurprijs blijven betalen. Het had in de rede gelegen dat [eiser] vanaf dat moment echter in ieder geval een huurprijs zou betalen waarvan hij (nu) stelt dat deze redelijk is. Door in het geheel niet mee te gaan met de huurverhoging heeft [eiser] het risico doen ontstaan dat hij op enig moment aan zou kijken tegen een forse huurachterstand. 4.11. De stichting zelf is bij de bepaling van de hoogte van de huurprijs uitgegaan van NAf 400 per m². Ook het gerecht zal dit bedrag als uitgangspunt nemen. Eerder is geoordeeld dat het gehuurde perceel een oppervlakte heeft van 1.389 m². Verder zal het gerecht uitgaan van een percentage van 3% van de marktwaarde. Daarbij is rekening gehouden met het door de stichting gevorderde percentage enerzijds, het in andere uitspraken redelijk geachte percentage anderzijds en het gegeven dat [eiser] het gehuurde gebruikt (of laat gebruiken) voor permanente bewoning. Dit betekent dat een huurprijs per jaar van NAf 16.668 (NAf 400 x 1.389 m² x 3%) door de stichting kon worden gevraagd. Dit bedrag zal als huurprijs worden vastgesteld vanaf 1 januari 2012. [eiser] zal (in reconventie) worden veroordeeld tot betaling. In de omstandigheden van de zaak, in het bijzonder ook daar de stichting steeds is uitgegaan van een te grote oppervlakte en daarmee een te hoge huur, alsmede gelet op het decennia uitblijven van rechtsmaatregelen, ziet het gerecht aanleiding de gevorderde wettelijke rente te matigen en deze te laten ingaan op de dag van indiening van de eis in reconventie. de vordering met betrekking tot wegenonderhoud en onroerend zaak belasting 4.12. Uit de huurovereenkomst volgt dat de bijdrage voor wegenonderhoud apart is geregeld. Daarvoor dient een bedrag van NAf 50 per jaar te worden voldaan. Gesteld noch gebleken is dat [eiser] hierin een achterstand heeft laten ontstaan. Uit de door de stichting ingediende vordering kan voor het overige niet worden afgeleid op welke wijze het bedrag van NAf 3.738,72 is opgebouwd, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen. de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst 4.13. Het gerecht ziet in het gegeven dat [eiser] de woning verhuurt aan een derde in de gegeven omstandigheden onvoldoende grond om de huurovereenkomst te ontbinden. Uit artikel 9 volgt dat een huurder de rechten (waaronder de opstallen) kan overdragen aan een derde met toestemming van de stichting. Daarbij gaat het duidelijk om een gehele overdracht.